"verkocht" bord op een huis
Rob
huis helemaal niet verkocht is?
Is dat geen misleiding van mogelijke kopers?
Casus:
De woningbouwvereniging heeft besloten de appartementen in een complex
te verkopen.
Ieder appartement waar de zittende huurder vertrekt wordt te koop gezet.
Dit is nu een jaar of 2 aan de gang.
Omdat het erg onaantrekkelijk is om een ex-huur appartement te kopen
in een complex waar nog huurders zitten en waar de woningbouwvereniging
de meerderheid van de appartementen nog in eigendom heeft raken ze
deze appartementen (zeker in de huidige markt) aan de straatstenen
niet kwijt. Er zijn er plm 3 verkocht en er staan er tientallen te koop.
Kopers denken natuurlijk "tjee er staan hele etages te koop, daar moet
wel wat mee zijn" dus op een gegeven moment is men gestopt met op
ieder leegkomend appartement nog een "te koop" bord te hangen.
Daar is niks mis mee lijkt me. Het staat leeg en is via websites wel
te vinden als te koop, lijkt me niet verplicht om dit ook met een
bord aan te geven.
Maar nu is men sinds een half jaar ook begonnen met het verwisselen
van "te koop" borden voor "verkocht" borden. Maar deze appartementen
blijven leeg en in het kadaster staat ook geen transactie.
Men doet dat waarschijnlijk om mogelijke kopers het idee te geven dat
anderen hen voor gaan en dat ze moeten opschieten om nog een appartement
te kunnen kopen.
Lijkt me misleiding. Mag dat zomaar?
Tom
> Maar nu is men sinds een half jaar ook begonnen met het verwisselen
> van "te koop" borden voor "verkocht" borden. Maar deze appartementen
> blijven leeg en in het kadaster staat ook geen transactie.
>
> Men doet dat waarschijnlijk om mogelijke kopers het idee te geven dat
> anderen hen voor gaan en dat ze moeten opschieten om nog een appartement
> te kunnen kopen.
>
> Lijkt me misleiding. Mag dat zomaar?
Liegen is heel stout. Er zijn ook tandpastafabrikanten die zeggen dat
hun tandpasta gaatjes voorkomt. Er zijn ook reisbureaus die claimen dat
ze de goedkoopste tickets verkopen en dat in Griekenland altijd de zon
schijnt. En ook zij liegen dat het gedrukt staat. Desondanks mag dat
zomaar: overdrijving, misleiding en liegen is op zich niet verboden
(althans in algemene zin). Ze zijn zelfs de ziel van reclame en
marketing, die zoals bekend overdrijft.
Anders wordt het wanneer het tot een transactie komt en de verkoper
doelbewust en willens en wetens een onjuiste voorstelling van zaken
heeft gegeven (dwaling) op een zodanig essentieel punt, dat de
koopovereenkomst niet door was gegaan als de koper w�l correct was
ge�nformeerd (art. 6:228 BW). Dan is de overeenkomst vernietigbaar.
Tom.
Rob
> Anders wordt het wanneer het tot een transactie komt en de verkoper
> doelbewust en willens en wetens een onjuiste voorstelling van zaken
> heeft gegeven (dwaling) op een zodanig essentieel punt, dat de
> geïnformeerd (art. 6:228 BW). Dan is de overeenkomst vernietigbaar.
Ik denk dat je als je op zoek bent naar een appartement en je
ziet er een waar op dezelfde etage nog twee appartementen "verkocht"
zijn en je koopt er een, je je later toch wel opgelicht voelt als blijkt
dat je er als enige woont en de rest gewoon leeg blijft staan.
(en later waarschijnlijk weer "te koop")
Uiteraard kan de verkoop van andere appartementen in je flat nooit
beinvloed worden door jezelf of de makelaar en staat dit dus helemaal
los van je eigen aankoop, maar er is wel doelbewust een verkeerd
beeld geschetst van de situatie ter plekke.
(onverkoopbare appartementen)
Dit beinvloedt niet alleen je huidige woongenot, maar ook de kans
dat je het appartement in de toekomst zelf ooit nog eens kwijt kunt
raken.
Tom
> Uiteraard kan de verkoop van andere appartementen in je flat nooit
> beinvloed worden door jezelf of de makelaar en staat dit dus helemaal
> los van je eigen aankoop, maar er is wel doelbewust een verkeerd
> beeld geschetst van de situatie ter plekke.
> (onverkoopbare appartementen)
>
> Dit beinvloedt niet alleen je huidige woongenot, maar ook de kans
> dat je het appartement in de toekomst zelf ooit nog eens kwijt kunt
> raken.
In dat geval zou je de koopovereenkomst kunnen laten ontbinden bij de
rechter: de kans zou zo te zien aanwezig kunnen zijn dat je de woning
niet had gekocht (en zeker niet voor de betreffende prijs) als je had
geweten dat de directe omgeving onverkoopbaar was en dat de makelaar van
de verkopende partij je op dit punt heeft misleid.
Een complicerende factor is eventueel dat niet de verkoper van de woning
verantwoordelijk is voor de misleidende bordjes "Verkocht", maar de
makelaar die op zich geen partij is in de overeenkomst. De verkoper
heeft die dingen niet neergezet en kan dus moeilijk verweten worden zich
zodanig misleidend te hebben gedragen dat er feitelijk sprake is van
dwaling. Daarnaast rust ook op jou onderzoeksplicht als je zo'n grote
uitgave gaat doen: je moet niet alles voor zoete koek aannemen dat men
je voorstelt in, op en rond de woning. Ook al zegt de makelaar van de
wederpartij dat het zo'n rustige buurt is: het verdient aanbeveling van
tevoren enkele willekeurige avonden door de wijk te fietsen om te
ontdekken dat de lokale posse het rioolpad achter het door jou beoogde
huis heeft bestempeld tot hangplek.
De rechter heeft het laatste woord. Je zou op www.rechtspraak.nl een
aantal voorbeelden rond dwaling kunnen raadplegen.
Tom.
Izak van Langevelde
Rob <nom...@example.com> wrote:
> Omdat het erg onaantrekkelijk is om een ex-huur appartement te kopen
> in een complex waar nog huurders zitten en waar de woningbouwvereniging
> de meerderheid van de appartementen nog in eigendom heeft
Hoezo?
--
Grinnikend door het leven...
Rob
> In article <slrnivrjc2...@xs8.xs4all.nl>,
> Rob <nom...@example.com> wrote:
>
>> Omdat het erg onaantrekkelijk is om een ex-huur appartement te kopen
>> in een complex waar nog huurders zitten en waar de woningbouwvereniging
>> de meerderheid van de appartementen nog in eigendom heeft
>
> Hoezo?
1. omdat huurders anders met hun woonomgeving omgaan dan kopers
2. omdat de woningbouwvereniging de grootste stemmer is in de VVE
en dus bepaalt wat er gebeurt en tegen welke prijs
3. omdat de woningbouwvereniging het verkoopbeleid bepaalt en je dus
tegen wil en dank in een leegstaand gebouw kunt komen te zitten
4. omdat voor de verhuur gebouwde appartementen duidelijk minder luxe
en comfort bieden dan voor koop gebouwde, maar dit verschil niet of
nauwelijks in de prijs terug te vinden is
Rob
> De rechter heeft het laatste woord. Je zou op www.rechtspraak.nl een
> aantal voorbeelden rond dwaling kunnen raadplegen.
Voor de duidelijkheid (ik dacht dat dit wel duidelijk was): ik ben geen
betrokkene in een dergelijke zaak maar ik vraag me alleen af of anderen
misleid mogen worden (die niet weten dat een verkocht bord er al een half
jaar hangt als ze belangstellend komen kijken naar een tekoop staand
appartement).
Johan K.
(in article <eezacque-228B49...@news.xs4all.nl>):
> In article <slrnivrjc2...@xs8.xs4all.nl>,
> Rob <nom...@example.com> wrote:
>
>> Omdat het erg onaantrekkelijk is om een ex-huur appartement te kopen
>> in een complex waar nog huurders zitten en waar de woningbouwvereniging
>> de meerderheid van de appartementen nog in eigendom heeft
>
> Hoezo?
>
>
Doordenken. Zolang de woningbouw de meerderheid der woningen in bezit heeft,
zolang heeft zij aut. alles voor het zeggen binnen de VVE. En gevolg is dus
dat onderhoud door een bedrijf van de woningbouw wordt uitgevoerd tegen voor
de woningbouw aanlokkelijke bedragen. Ook of er bepaald onderhoud wordt
uitgevoerd is volledig te bepalen door de woningbouw.
Moraal:
Nooit een woning kopen in een complex waar de meerderheid in bezit is van een
verhuurder want de kopers hebben niets te vertellen. Helaas werken gemeente
sterk mee aan dit soort constructies in het kader van de "maakbare
samenleving".
Izak van Langevelde
Johan K. <Joh...@mail.onbekend> wrote:
> On Sun, 19 Jun 2011 16:15:45 +0200, Izak van Langevelde wrote
> (in article <eezacque-228B49...@news.xs4all.nl>):
>
> > In article <slrnivrjc2...@xs8.xs4all.nl>,
> > Rob <nom...@example.com> wrote:
> >
> >> Omdat het erg onaantrekkelijk is om een ex-huur appartement te kopen
> >> in een complex waar nog huurders zitten en waar de woningbouwvereniging
> >> de meerderheid van de appartementen nog in eigendom heeft
> >
> > Hoezo?
> >
> >
>
> Doordenken. Zolang de woningbouw de meerderheid der woningen in bezit heeft,
> zolang heeft zij aut. alles voor het zeggen binnen de VVE.
Ik heb zelf in een flat gewoond waarvan appartementen bij leegstand
werden verkocht, als ik het me goed herinner werd het pand middels een
splitsingsactie opgesplitst, en ontstond er een aparte VVE...
Izak van Langevelde
Rob <nom...@example.com> wrote:
> Izak van Langevelde <eeza...@xs4all.nl> wrote:
> > In article <slrnivrjc2...@xs8.xs4all.nl>,
> > Rob <nom...@example.com> wrote:
> >
> >> Omdat het erg onaantrekkelijk is om een ex-huur appartement te kopen
> >> in een complex waar nog huurders zitten en waar de woningbouwvereniging
> >> de meerderheid van de appartementen nog in eigendom heeft
> >
> > Hoezo?
>
> 1. omdat huurders anders met hun woonomgeving omgaan dan kopers
Da's niet mijn ervaring...
> 2. omdat de woningbouwvereniging de grootste stemmer is in de VVE
> en dus bepaalt wat er gebeurt en tegen welke prijs
Volgens mij kunnen er meerdere VVE binnen een gebouw voorkomen?
> 3. omdat de woningbouwvereniging het verkoopbeleid bepaalt en je dus
> tegen wil en dank in een leegstaand gebouw kunt komen te zitten
Dat kan altijd, om wat voor reden dan ook, zoals een verpauperende
buurt.
> 4. omdat voor de verhuur gebouwde appartementen duidelijk minder luxe
> en comfort bieden dan voor koop gebouwde, maar dit verschil niet of
> nauwelijks in de prijs terug te vinden is
Een te hoge vraagprijs kan inderdaad reden zijn niet te kopen, maar da's
niet exclusief voor ex-huur appartementen...
Rob
Uiteraard wordt het pand gesplitst en uiteraard ontstaat er een aparte
VVE, maar in die VVE heeft iedere koper een 1/n aandeel en de woning-
bouwvereniging een m/n aandeel voor de m woningen die nog niet verkocht
zijn, dus de meerderheid.
Het komt zelfs (vaak?) voor dat op het moment dat dit dreigt "om te slaan",
dwz dat de woningbouwvereniging een minderheid in de VVE gaat krijgen,
het verkoopbeleid wordt veranderd.
Johan K.
(in article <eezacque-039401...@news.xs4all.nl>):
2 VVE's binnen 1 gebouw is het perfecte middel voor rechtszaken. Daklekkages
op de grens, balkons met problemen, afvoerproblemen.
Kan alleen goed gaan als het gebouw gebouwd met als doel 2 aparte eenheden te
blijven maar dat is onwaarschijnlijk.
Johan K.
(in article <slrnivscd3...@xs8.xs4all.nl>):
> Het komt zelfs (vaak?) voor dat op het moment dat dit dreigt "om te slaan",
> dwz dat de woningbouwvereniging een minderheid in de VVE gaat krijgen,
> het verkoopbeleid wordt veranderd.
Het is haast standaard praktijk tenzij de woningbouw met grote zekerheid weet
dat alles binnen korte termijn verkocht zal worden.
bestweter
> In article <0001HW.CA23FB49002710BAB0102...@news.individual.net>,
> Johan K. <Joh...@mail.onbekend> wrote:
>
>
>
>
>
> > On Sun, 19 Jun 2011 16:15:45 +0200, Izak van Langevelde wrote
>
> > > In article <slrnivrjc2.tj5.nom...@xs8.xs4all.nl>,
> > > Rob <nom...@example.com> wrote:
>
> > >> Omdat het erg onaantrekkelijk is om een ex-huur appartement te kopen
> > >> in een complex waar nog huurders zitten en waar de woningbouwvereniging
> > >> de meerderheid van de appartementen nog in eigendom heeft
>
> > > Hoezo?
>
> > Doordenken. Zolang de woningbouw de meerderheid der woningen in bezit heeft,
> > zolang heeft zij aut. alles voor het zeggen binnen de VVE.
>
> Ik heb zelf in een flat gewoond waarvan appartementen bij leegstand
> werden verkocht, als ik het me goed herinner werd het pand middels een
> splitsingsactie opgesplitst, en ontstond er een aparte VVE...
>
>
Zie BW titel 9.
Splitsing is mogelijk evenals ondersplitsing.
De vraag is echter of de individuele kopers feitelijk wat in te
brengen hebben zolang de oorspronkelijke eigenaar (verhuurder) nog een
meerderheid van het geheel bezit.
Wim J
>
> Zie BW titel 9.
>
> Splitsing is mogelijk evenals ondersplitsing.
>
> De vraag is echter of de individuele kopers feitelijk wat in te
> brengen hebben zolang de oorspronkelijke eigenaar (verhuurder) nog een
> meerderheid van het geheel bezit.
Nee, de vraag was of er sprake is van misleiding bij het plaatsen
van een "verkocht" bord terwijl dat niet zo is :).
Wim
bestweter
Leest u eens het bericht waarop ik reageerde.
Johannes
"Izak van Langevelde" <eeza...@xs4all.nl> schreef in bericht
news:eezacque-7A3403...@news.xs4all.nl...
> In article <slrnivs9i9...@xs8.xs4all.nl>,
> Rob <nom...@example.com> wrote:
>
>> Izak van Langevelde <eeza...@xs4all.nl> wrote:
>> > In article <slrnivrjc2...@xs8.xs4all.nl>,
>> > Rob <nom...@example.com> wrote:
>> >
>> >> Omdat het erg onaantrekkelijk is om een ex-huur appartement te kopen
>> >> in een complex waar nog huurders zitten en waar de
>> >> woningbouwvereniging
>> >> de meerderheid van de appartementen nog in eigendom heeft
>> >
>> > Hoezo?
>>
>> 1. omdat huurders anders met hun woonomgeving omgaan dan kopers
>
> Da's niet mijn ervaring...
Hoe anders? Stelling 1 hoeft lang niet altijd op te gaan. En "anders" hoeft
ook niet per se negatief te zijn.
>> 2. omdat de woningbouwvereniging de grootste stemmer is in de VVE
>> en dus bepaalt wat er gebeurt en tegen welke prijs
>
> Volgens mij kunnen er meerdere VVE binnen een gebouw voorkomen?
Ja, maar alleen middels een ondersplitsing. En dan moet ook het gebouw zich
daarvoor lenen.
Maar het is hier kennelijk de bedoeling dat geleidelijkaan de verhuurder
zich helemaal terugtrekt.
>> 3. omdat de woningbouwvereniging het verkoopbeleid bepaalt en je dus
>> tegen wil en dank in een leegstaand gebouw kunt komen te zitten
>
> Dat kan altijd, om wat voor reden dan ook, zoals een verpauperende
> buurt.
Gelukkig maar dat een verkoper zelf nog mag bepalen aan wie hij verkoopt en
tegen welke prijs en onder welke condities. Maar ook als de andere
appartementen g��n eigendom waren van de woningbouwvereniging, had je niks
over de verkoop daarvan te zeggen. Alleen over het eigen appartement waarvan
je zelf eigenaar bent. In een woonwijk met eengezinswoningen heb je ook geen
zeggenschap over wie in al die andere huizen komt te wonen. Of dat nou
(ex-)huurwoningen zijn of niet.
>> 4. omdat voor de verhuur gebouwde appartementen duidelijk minder luxe
>> en comfort bieden dan voor koop gebouwde, maar dit verschil niet of
>> nauwelijks in de prijs terug te vinden is
>
> Een te hoge vraagprijs kan inderdaad reden zijn niet te kopen, maar da's
> niet exclusief voor ex-huur appartementen...
Het hoeft niet zo te zijn dat huurwoningen minder luxe zijn dan
koopwoningen. En vaak hebben eigenaars (en soms ook huurders) z�lf in de
woning ge�nvesteerd. Het prijskaartje zal er ook naar zijn en als de
vraagprijs te hoog is, zal de uiteindelijke verkoopprijs wel (veel) lager
uitpakken. Dat geldt voor alles wat te koop staat.
Johannes
Zo lang als het hele pand ��n eigenaar heeft, is inderdaad geen splitsing
nodig. Maar zodra er ook maar ��n appartement binnen dat gebouw een andere
eigenaar gaat krijgen (dus bij tekoopaanbieding), moet er een splitsing
komen, want anders is geen gescheiden eigendom van de afzonderlijke
appartementen mogelijk. Eenmaal gesplitst zijnde, kunnen alle appartementen
afzonderlijk in eigendom worden geleverd.
Johannes
"Rob" <nom...@example.com> schreef in bericht
news:slrnivscd3...@xs8.xs4all.nl...
Dat zal s�ms voorkomen, maar wellicht om andere redenen dan om de
zeggenschap. Bijvoorbeeld om markttechnische redenen. Een huis dat door de
economische crisis niet snel genoeg (voor een nog acceptabele prijs) wordt
verkocht, kan wellicht t�ch beter weer verhuurd worden. Of omdat de
maatschappelijke ontwikkelingen zodanig zijn dat gevraagd wordt om meer
huurwoningen en de woningbouwvereniging d��rom omslaat.
Overigens is het lang ook niet altijd zo dat elk appartement een even groot
stemrecht heeft.
Johannes
"Johan K." <Joh...@mail.onbekend> schreef in bericht
news:0001HW.CA240491...@news.individual.net...
Je moet daarbij niet denken aan twee VVE's n��st elkaar met ieder een eigen
gedeelte van het pand, maar aan een ondersplitsing en dus een VVE b�nnen een
grotere VVE. Als een appartement z�lf weer wordt gesplitst in kleinere
appartementen.
Voorbeeld:
In een grote kantoorflat van 10 verdiepingen is elke verdieping een
appartementsrecht voor een groot bedrijfs- of kantoorgebouw. Er is ��n VVE.
��n appartementseigenaar krimpt vervolgens zijn bedrijf in en doet dat door
van zijn verdieping/appartementsrecht meerdere units te maken die hij
afzonderlijk gaat verkopen. Als bedrijfsruimte, atelier of misschien wel als
woning.
Dat appartement wordt dan ondergesplitst in misschien wel 4 kleinere
appartementen. Die een eigen onder-VVE vormen voor die verdieping. Binnen de
grote VVE voor het hele gebouw is die kleinere onder-VVE een van de
mede-eigenaars.
Daklekkages op de grens e.d. zijn problemen van verschillende panden n��st
(tegen) elkaar, zoals rijtjeshuizen en twee-onder-een-kappers.
Johannes
"Wim J" <pc...@nospam.local> schreef in bericht
news:4dff4bd0$0$49183$e4fe...@news.xs4all.nl...
De oorspronkelijke vraag was wel degelijk of dat plaatsen van een
"verkocht"-bord misleiding is.
Helemaal de waarheid is het niet (men wil natuurlijk de inderuk wekken dat
de appartementen redelijk vlot "gaan" en niet dat er een massale leegloop is
en/of dat de verkoop stroef gaat), maar voor misleiding is mogelijk meer
nodig. Je onderhandelt uiteindelijk maar over ��n appartement, waarvan je
weet dat dat w�l te koop is. Een �nder appartement dus dan waar dat bord
betrekking op heeft. Stel dat ik op mijn huis "verkocht" zet (voor de lol of
om welke andere reden ook), terwijl mijn buren aan beide kanten hun huis te
koop hebben staan, misleid ik dan de eventuele gegadigden voor de huizen van
mijn buren??? Waarschijnlijk niet. Om van oplichting maar te zwijgen.
En uiteindelijk is mijn huis �cht verkocht: jaren geleden al, toen ik het
kocht.
Verder is het ook zo dat een bord "teruggetrokken uit de verkoop" niet
voorhanden is, en dan is "verkocht" een probaat bord om aan te geven dat het
object (voorlopig) niet meer te koop is.
Overigens is "verkocht", zo lang de eigendom nog niet geleverd is, vrijwel
steeds onder voorwaarden (bijvoorbeeld dat de koper de financiering rond kan
krijgen), en het is altijd nog mogelijk dat een koper zich terugtrekt (al
dan niet tegen een contractuele boete). Het staat iedere kandidaat-koper
vrij bij de makelaar ook naar die woningen te vragen. Vaak staan woningen
ook z�nder bordje "te koop" te koop.
Johan K.
(in article <4dffada2$0$20813$6d5e...@onsnet.xlned.com>):
>> Het komt zelfs (vaak?) voor dat op het moment dat dit dreigt "om te
>> slaan",
>> dwz dat de woningbouwvereniging een minderheid in de VVE gaat krijgen,
>> het verkoopbeleid wordt veranderd.
>
> Dat zal sï¿œms voorkomen, maar wellicht om andere redenen dan om de
> zeggenschap.
Uit eigen waarneming weet ik dat het erg vaak voor komt. Zodanig dat toeval
onwaarschijnlijk is.
> Overigens is het lang ook niet altijd zo dat elk appartement een even groot
> stemrecht heeft.
En? (Of is die opmerking bedoeld om mist te veroorzaken?)
Johan K.
(in article <4dffb003$0$19981$6d5e...@onsnet.xlned.com>):
> Je moet daarbij niet denken aan twee VVE's nￜￜst elkaar met ieder een eigen
> gedeelte van het pand, maar aan een ondersplitsing en dus een VVE bï¿œnnen een
> grotere VVE. Als een appartement zï¿œlf weer wordt gesplitst in kleinere
> appartementen.
> Voorbeeld:
> In een grote kantoorflat van 10 verdiepingen is elke verdieping een
> appartementsrecht voor een groot bedrijfs- of kantoorgebouw. Er is ￜￜn VVE.
> ￜￜn appartementseigenaar krimpt vervolgens zijn bedrijf in en doet dat door
> van zijn verdieping/appartementsrecht meerdere units te maken die hij
> afzonderlijk gaat verkopen. Als bedrijfsruimte, atelier of misschien wel als
> woning.
> Dat appartement wordt dan ondergesplitst in misschien wel 4 kleinere
> appartementen. Die een eigen onder-VVE vormen voor die verdieping. Binnen de
> grote VVE voor het hele gebouw is die kleinere onder-VVE een van de
> mede-eigenaars.
>
> Daklekkages op de grens e.d. zijn problemen van verschillende panden nￜￜst
> (tegen) elkaar, zoals rijtjeshuizen en twee-onder-een-kappers.
>
>
Mooie theorie maar heb je ook praktische voorbeelden waar dit zou zijn
gebeurt en waar het werkte?
Je gooit gemakshalve bedrijfspanden en woningen door elkaar en op 1 hoop. Je
weet niet dat je niet zomaar van een bedrijfspand een woning kunt/mag maken
en omgekeerd?
Johannes
"Tom" <geen...@ikgeenspam.invalid> schreef in bericht
news:itkmlh$1ufr$1...@nl-news.euro.net...
> On 19-06-11 12:51, Rob wrote:
>
>> Uiteraard kan de verkoop van andere appartementen in je flat nooit
>> beinvloed worden door jezelf of de makelaar en staat dit dus helemaal
>> los van je eigen aankoop, maar er is wel doelbewust een verkeerd
>> beeld geschetst van de situatie ter plekke.
>> (onverkoopbare appartementen)
>>
>> Dit beinvloedt niet alleen je huidige woongenot, maar ook de kans
>> dat je het appartement in de toekomst zelf ooit nog eens kwijt kunt
>> raken.
>
> In dat geval zou je de koopovereenkomst kunnen laten ontbinden bij de
> rechter: de kans zou zo te zien aanwezig kunnen zijn dat je de woning niet
> had gekocht (en zeker niet voor de betreffende prijs) als je had geweten
> dat de directe omgeving onverkoopbaar was en dat de makelaar van de
> verkopende partij je op dit punt heeft misleid.
De factor is dat je maar over één appartement onderhandelt en dat de bordjes
op de andere appartementen geen enkel moment ter sprake komen.
Een mooie indruk maken - meer is het niet - doet elke winkelier die wil
verkopen, bijvoorbeeld door te adverteren met "de laatste exemplaren" en "op
= op", ofschoon zijn magazijn misschien vol ligt. Maar ook dát zijn "de
laatste exemplaren" en ook dát is "op = op". Allemaal psychologie. Als er
van die "laatste exemplaren" maar enkele zijn, en het loopt storm, hoef je
er niet voor te adverteren! Een doordenkertje dat veel consumenten niet
doorhebben.
En iederéén die zijn huis wil verkopen, koopt een paar boeketten bloemen en
laat dat huis toch naar warme appeltaart ruiken? Over die bijzondere lucht
uit de wietplantage van de buren of uit hun riolering heeft dan niemand het.
En een paar kleurrijke plantjes in de voortuin in plaats van die bierkratten
en fietsframes die er gewoonlijk lagen, verbloemt toch een beetje dat de
buurt als probleembuurt geldt.
Johannes
Voor de (beantwoording van de) vraag maakt het niet uit of je zelf wel of
niet kandidaat-koper bent.
Johan K.
(in article <4dffb3e4$0$6263$6d5e...@onsnet.xlned.com>):
> Een ï¿œnder appartement dus dan waar dat bord
> betrekking op heeft. Stel dat ik op mijn huis "verkocht" zet (voor de lol of
> om welke andere reden ook), terwijl mijn buren aan beide kanten hun huis te
> koop hebben staan, misleid ik dan de eventuele gegadigden voor de huizen van
> mijn buren??? Waarschijnlijk niet. Om van oplichting maar te zwijgen.
> En uiteindelijk is mijn huis ï¿œcht verkocht: jaren geleden al, toen ik het
> kocht.
En jij denkt daarmee weg te komen mocht iemand naar de rechter stappen?
Forget It! Pure oplichterij.
Johannes
"Johan K." <Joh...@mail.onbekend> schreef in bericht
Een appartementsrecht is een appartementsrecht en appartementsrechten kunnen
zowel uit bedrijfspanden als uit woningen bestaan als uit allebei. Denk bij
dat laatste bijvoorbeeld aan woningen boven winkels.
Zelfs parkeerplaatsen kunnen een appartementsrecht zijn!
Juridisch maakt dat geen verschil (zeker niet inhoudelijk). Hooguit dat voor
splitsingen van woningen soms een splitsingsvergunning van de gemeente nodig
is.
Johan K.
(in article <4dffd8f9$0$19153$6d5e...@onsnet.xlned.com>):
Het gaat erom dat jij niet zomaar de bestemming mag veranderen!
Rob
> Het gaat erom dat jij niet zomaar de bestemming mag veranderen!
Ja dat is om de prijs van de woningen kunstmatig hoog te houden.
Stel je voor dat dit wel zou mogen. Dan zouden eigenaren van onverhuurbare
bedrijfspanden op het idee kunnen komen om er woningen van te maken en
deze op de markt brengen, waardoor de prijs van woningen onder druk
zou komen te staan.
En dat moeten we natuurlijk niet hebben, he pluchezitters?
Daarom heb je ook die bestemmingsplannen die je verbieden om zo maar
ergens zelf een huis te gaan bouwen. Zonder die dingen zouden we hier
huizenprijzen hebben zoals in Belgie en Duitsland. The horror!!
Johan K.
(in article <slrnj00mku...@xs8.xs4all.nl>):
Elders heb je al die vrijheden ook niet zoals sommige tot de ontdekking komen
nadat ze naar een ander land verhuisden en ontdekten dat ook daar veel en
soms meer regels zijn dan hier.
Arcus
news:slrnj00mku...@xs8.xs4all.nl:
>
> Stel je voor dat dit wel zou mogen. Dan zouden eigenaren van
> onverhuurbare bedrijfspanden op het idee kunnen komen om er woningen
> van te maken en deze op de markt brengen, waardoor de prijs van
> woningen onder druk zou komen te staan.
>
Ja, of andersom; dat jouw buurman in z'n woonkamer een viswinkel begint of
een varkensmesterij in de tuin.
Dan komt de prijs van je huis pas onder druk te staan ... :D
Tom
> En jij denkt daarmee weg te komen mocht iemand naar de rechter stappen?
>
> Forget It! Pure oplichterij.
En jij denkt een juridisch relevante opmerking gemaakt te hebben?
Oplichterij van wie jegens wie? De verkoper van het huis is immers niet
verantwoordelijk en al helemaal niet aansprakelijk welke bordjes
makelaars of eigenaren aan hun huizen of appartementen vastmaken.
Tom.
Rob
>
> "Wim J" <pc...@nospam.local> schreef in bericht
> news:4dff4bd0$0$49183$e4fe...@news.xs4all.nl...
>> On 2011-06-19 22:38, bestweter wrote:
>>>
>>> Zie BW titel 9.
>>>
>>> Splitsing is mogelijk evenals ondersplitsing.
>>>
>>> De vraag is echter of de individuele kopers feitelijk wat in te
>>> brengen hebben zolang de oorspronkelijke eigenaar (verhuurder) nog een
>>> meerderheid van het geheel bezit.
>>
>> Nee, de vraag was of er sprake is van misleiding bij het plaatsen
>> van een "verkocht" bord terwijl dat niet zo is :).
>
> De oorspronkelijke vraag was wel degelijk of dat plaatsen van een
> "verkocht"-bord misleiding is.
>
> Helemaal de waarheid is het niet (men wil natuurlijk de inderuk wekken dat
> de appartementen redelijk vlot "gaan" en niet dat er een massale leegloop is
> en/of dat de verkoop stroef gaat), maar voor misleiding is mogelijk meer
> weet dat dat wél te koop is. Een ánder appartement dus dan waar dat bord
> om welke andere reden ook), terwijl mijn buren aan beide kanten hun huis te
> koop hebben staan, misleid ik dan de eventuele gegadigden voor de huizen van
> mijn buren??? Waarschijnlijk niet. Om van oplichting maar te zwijgen.
> kocht.
Dit is niet de situatie.
De situatie is dat er bordjes van een en dezelfde makelaar hangen op
meerdere appartementen in hetzelfde complex, sommigen met "te koop" en
anderen met "verkocht" terwijl die appartementen niet verkocht zijn.
Er is dus geen sprake van een niet-betrokken partij die voor de grap
een bordje "verkocht" op zijn huis hangt. Als aspirant-koper heb je
te maken met een verkoper en een makelaar die niet alleen het appartement
waarin jij geinteresseerd bent verkopen, maar ook talloze andere.
Dat is dus heel wat anders dan een bestaand gebouw waarin meerdere
appartement eigenaren ieder hun eigen appartement verkopen en waar
andere eigenaren voor de grap bordjes ophangen.
Tom
> Dit is niet de situatie.
> De situatie is dat er bordjes van een en dezelfde makelaar hangen op
> meerdere appartementen in hetzelfde complex, sommigen met "te koop" en
> anderen met "verkocht" terwijl die appartementen niet verkocht zijn.
>
> Er is dus geen sprake van een niet-betrokken partij die voor de grap
> een bordje "verkocht" op zijn huis hangt. Als aspirant-koper heb je
> te maken met een verkoper en een makelaar die niet alleen het appartement
> waarin jij geinteresseerd bent verkopen, maar ook talloze andere.
Desondanks heb jij juridisch maar met één persoon te maken: de verkoper.
Die is niet verantwoordelijk voor vreemde bordjes die zijn makelaar op
andere huizen hangt. Ik denk niet dat er in dit opzicht sprake is van
dwaling, als achteraf blijkt dat de makelaar elders in de directe buurt
onjuiste bordjes heeft opgehangen.
Tom.
Rob
> On 22-06-11 10:07, Rob wrote:
>
>> Dit is niet de situatie.
>> De situatie is dat er bordjes van een en dezelfde makelaar hangen op
>> meerdere appartementen in hetzelfde complex, sommigen met "te koop" en
>> anderen met "verkocht" terwijl die appartementen niet verkocht zijn.
>>
>> Er is dus geen sprake van een niet-betrokken partij die voor de grap
>> een bordje "verkocht" op zijn huis hangt. Als aspirant-koper heb je
>> te maken met een verkoper en een makelaar die niet alleen het appartement
>> waarin jij geinteresseerd bent verkopen, maar ook talloze andere.
>
> Desondanks heb jij juridisch maar met één persoon te maken: de verkoper.
Ik ben geen betrokken partij!
Ik observeer slechts de situatie aan de overkant van mijn straat.
> Die is niet verantwoordelijk voor vreemde bordjes die zijn makelaar op
> andere huizen hangt. Ik denk niet dat er in dit opzicht sprake is van
> dwaling, als achteraf blijkt dat de makelaar elders in de directe buurt
> onjuiste bordjes heeft opgehangen.
Dus als een verkoper een makelaar een opdracht tot bemiddeling geeft
dan kan deze makelaar de boel gaan beduvelen en dan is er niemand die
hier op aan te spreken is?
En hoe weet jij dat de makelaar die borden niet heeft opgehangen in
opdracht van of na overleg met de verkoper? Die zal zolangzaamaan ook
wel een keer van die appartementen af willen.
Johan K.
(in article <its89r$1j9d$2...@nl-news.euro.net>):
> On 22-06-11 10:07, Rob wrote:
>
>> Dit is niet de situatie.
>> De situatie is dat er bordjes van een en dezelfde makelaar hangen op
>> meerdere appartementen in hetzelfde complex, sommigen met "te koop" en
>> anderen met "verkocht" terwijl die appartementen niet verkocht zijn.
>>
>> Er is dus geen sprake van een niet-betrokken partij die voor de grap
>> een bordje "verkocht" op zijn huis hangt. Als aspirant-koper heb je
>> te maken met een verkoper en een makelaar die niet alleen het appartement
>> waarin jij geinteresseerd bent verkopen, maar ook talloze andere.
>
> Desondanks heb jij juridisch maar met één persoon te maken: de verkoper.
> Die is niet verantwoordelijk voor vreemde bordjes die zijn makelaar op
> andere huizen hangt. Ik denk niet dat er in dit opzicht sprake is van
> dwaling, als achteraf blijkt dat de makelaar elders in de directe buurt
> onjuiste bordjes heeft opgehangen.
>
> Tom.
Als de verkoper weet had van de praktijken van de makelaar dan is dat
verwijtbaar en wellicht ook strafbaar.
Omnibus
Ik denk dat het bewijstechnisch moeilijk is, maar als
iemand jou om te tuin leidt wat betreft de aard van de
woning door een aantal borden met "verkocht" er op te
plaatsen bij gelijksoortige woningen in de naaste
omgeving die niet recent te koop hebben gestaan en zijn
verkocht, is dat bedrog en dat is strafbaar.
--
Ceteris paribus
Omnibus
> X-no-archive: yes On 6/22/11 1:11 PM, in article
> 4e01cde3$0$49174$e4fe...@news.xs4all.nl, "Omnibus"<east...@northsouth.sk>
> wrote:
>
>>>>
>>>> Desondanks heb jij juridisch maar met één persoon te maken: de verkoper.
>>>> Die is niet verantwoordelijk voor vreemde bordjes die zijn makelaar op
>>>> andere huizen hangt. Ik denk niet dat er in dit opzicht sprake is van
>>>> dwaling, als achteraf blijkt dat de makelaar elders in de directe buurt
>>>> onjuiste bordjes heeft opgehangen.
>>>>
>>>> Tom.
>>>
>>> Als de verkoper weet had van de praktijken van de makelaar dan is dat
>>> verwijtbaar en wellicht ook strafbaar.
>>
>> Ik denk dat het bewijstechnisch moeilijk is, maar als
>> iemand jou om te tuin leidt wat betreft de aard van de
>> woning door een aantal borden met "verkocht" er op te
>> plaatsen bij gelijksoortige woningen in de naaste
>> omgeving die niet recent te koop hebben gestaan en zijn
>> verkocht, is dat bedrog en dat is strafbaar.
>
> advies, lult weer eens wat uit zijn nek. Zeg Omnibeun, vertel eens even wat
> de delictsomschrijving van "bedrog" is en hoe dit gedrag van de makelaar
> past in de jurisprudentie. Of heb je ook nu weer geen flauw idee?
>>
>
Wel eens gehoord van het Wetboek van strafrecht? Zo ja:
lees daar eens wat in. Zo nee: zelfde advies.
--
Ceteris paribus
Tom
> Tom<geen...@ikgeenspam.invalid> wrote:
>> Desondanks heb jij juridisch maar met één persoon te maken: de verkoper.
> Ik ben geen betrokken partij!
> Ik observeer slechts de situatie aan de overkant van mijn straat.
OK, ik bedoelde het in overdrachtelijke zin.
>> Die is niet verantwoordelijk voor vreemde bordjes die zijn makelaar op
>> andere huizen hangt. Ik denk niet dat er in dit opzicht sprake is van
>> dwaling, als achteraf blijkt dat de makelaar elders in de directe buurt
>> onjuiste bordjes heeft opgehangen.
>
> Dus als een verkoper een makelaar een opdracht tot bemiddeling geeft
> dan kan deze makelaar de boel gaan beduvelen en dan is er niemand die
> hier op aan te spreken is?
Inderdaad, althans niet via een beroep op dwaling op de transactie terug
te draaien. En strafrechtelijk is er al helemaal niets tegen te doen:
een makelaar mag ook in de tuin van zijn de buren (als die toestemming
geven uiteraard) een foto ophangen van een imaginaire koper, desnoods
van het hele rijtje huizen. Hij mag ook hardop zeggen dat hij de beste
makelaar van heel Nederland is, ook al is dat in werkelijkheid niet zo.
> En hoe weet jij dat de makelaar die borden niet heeft opgehangen in
> opdracht van of na overleg met de verkoper? Die zal zolangzaamaan ook
> wel een keer van die appartementen af willen.
Dat is voor de vraag of er sprake is van dwaling, niet echt interessant.
De verkoper kan natuurlijk liegen dat het gedrukt staat, zijn makelaar
ook. Het is zijn woord tegen dat van de koper. En nogmaals: die borden
staan in andermans tuin en daar heb je als koper niets over te
vertellen. Ik denk niet dat de rechter in zo'n situatie dwaling aanwezig
acht.
Tom.
Tom
> Als de verkoper weet had van de praktijken van de makelaar dan is dat
> verwijtbaar en wellicht ook strafbaar.
Om welk strafbaar feit gaat het dan, als de makelaar in andermans tuin
bordjes hangt die niet conform de werkelijkheid zijn? Misleiding is op
zich niet strafbaar, van valsheid in geschrifte of fraude is hier geen
sprake. En al is het moreel verwijtbaar, vraag is of er echt sprake is
van dwaling bij de transactie tussen verkoper en koper die leidt tot
ontbinding van de koopovereenkomst.
Tom.
Omnibus
> X-no-archive: On 6/22/11 2:09 PM, in article
> 4e01db65$0$49180$e4fe...@news.xs4all.nl, "Omnibus"<east...@northsouth.sk>
> delictsomschrijving in Sr? Voor de tiende achtereenvolgende keer bewijst
> Omnileuter dat hij een gefrustreerde beunhaas is die de ballen verstand
> heeft van de onderwerpen waarop hij reageert en daarom die reacties ook
> nooit voorziet van enige motivering. Wat deze makelaar doet is geen bedrog
> in de zin van Sr.
Ik had het niet over de makelaar maar over de
verkoper. Indien zou blijken dat de makelaar
nepborden heeft geplaatst in opdracht van de
verkoper en in rechte zou komen vast te staan
dat de plaatsing van deze borden als bedrog
wordt aangemerkt, is de makelaar uiteraard
medeplichtig.
--
Ceteris paribus
Rob
>> Dus als een verkoper een makelaar een opdracht tot bemiddeling geeft
>> dan kan deze makelaar de boel gaan beduvelen en dan is er niemand die
>> hier op aan te spreken is?
>
> Inderdaad, althans niet via een beroep op dwaling op de transactie terug
> te draaien. En strafrechtelijk is er al helemaal niets tegen te doen:
> een makelaar mag ook in de tuin van zijn de buren (als die toestemming
> geven uiteraard) een foto ophangen van een imaginaire koper, desnoods
> van het hele rijtje huizen. Hij mag ook hardop zeggen dat hij de beste
> makelaar van heel Nederland is, ook al is dat in werkelijkheid niet zo.
O maar dat heeft ie ook al gedaan!!
Op de blinde eindmuur van de flats hangt een heel grote foto van een
blij kijkend persoon met daaroverheen wervende teksten mbt de te koop
staande appartementen en de buurt.
Maar daar heb ik geen problemen mee. Dat is gewoon reclame.
"Ik ben de beste" dat is het soort van verkoopclaim waar iedereen direct
doorheen prikt, dat hebben verkopers allang voor zichzelf verpest.
Het is een glijdende schaal waarop ieder zich kan indelen en waarover
meningen kunnen verschillen. Daar zit ik helemaal niet mee.
Wat ik verwerpelijk vind is het geven van puur misleidende en onware
informatie. Een appartement is verkocht of het is niet verkocht. Als
er staat "verkocht" en het is niet verkocht dan is dat gewoon een keiharde
leugen, geen informatie die je op verschillende manieren kunt lezen en
interpreteren.
Dan kan de volgende stap wel zijn dat er staat "met open haard" terwijl
er helemaal geen open haard in zit.
Als we dat allemaal moeten pikken van en makelaar, wat is dan nog het
verschil tussen een makelaar en een oplichter?
Omnibus
> X-no-archive: yes On 6/22/11 3:04 PM, in article
> 4e01e850$0$49181$e4fe...@news.xs4all.nl, "Omnibus"<east...@northsouth.sk>
> wrote:
>>>>>>
>>>>>> Ik denk dat het bewijstechnisch moeilijk is, maar als
>>>>>> iemand jou om te tuin leidt wat betreft de aard van de
>>>>>> woning door een aantal borden met "verkocht" er op te
>>>>>> plaatsen bij gelijksoortige woningen in de naaste
>>>>>> omgeving die niet recent te koop hebben gestaan en zijn
>>>>>> verkocht, is dat bedrog en dat is strafbaar.
>>>>>
>>>>> Aggut, Omnibeun, die jarenlange ervaring zegt te hebben met juridisch
>>>>> advies, lult weer eens wat uit zijn nek. Zeg Omnibeun, vertel eens even wat
>>>>> de delictsomschrijving van "bedrog" is en hoe dit gedrag van de makelaar
>>>>> past in de jurisprudentie. Of heb je ook nu weer geen flauw idee?
>>>>>>
>>>>>
>>>>
>>>> Wel eens gehoord van het Wetboek van strafrecht? Zo ja:
>>>> lees daar eens wat in. Zo nee: zelfde advies.
>>>
>>> Als ik het woord "delictsomschrijving" gebruik, zou ik dan doelen op de
>>> delictsomschrijving in Sr? Voor de tiende achtereenvolgende keer bewijst
>>> Omnileuter dat hij een gefrustreerde beunhaas is die de ballen verstand
>>> heeft van de onderwerpen waarop hij reageert en daarom die reacties ook
>>> nooit voorziet van enige motivering. Wat deze makelaar doet is geen bedrog
>>> in de zin van Sr.
>>
>> Ik had het niet over de makelaar maar over de
>> verkoper.
>
> makelaar die het bord plaatst. Je reactie sloeg dus als kut op dirk, zoals
> steeds.
>
>
>> Indien zou blijken dat de makelaar
>> nepborden heeft geplaatst in opdracht van de
>> verkoper en in rechte zou komen vast te staan
>> dat de plaatsing van deze borden als bedrog
>> wordt aangemerkt,
>
> worden aangemerkt. Je geeft daar geen enkele motivering voor.
>
>
>> is de makelaar uiteraard
>> medeplichtig.
>
> en medeplichtigheid. Je valt opnieuw door de mand als beunhaas.
Het is nu wel genoeg met jou, van mij mag je verder in
je sop gaar koken met je ordinaire scheldpartijen en ad
hominem's. Tegen de tijd dat jouw stuitende gedrag en je
ernstige gebrek aan lees-, begrips- en inlevingsvermogen
genoeg zijn verbeterd, mag je de trollenbak weer uit.
Tot die tijd: hasta la pasta en toedeledokie.
--
Ceteris paribus
Piet Beertema
> Een appartement is verkocht of het is niet verkocht.
Of iets er tussenin.
> Als er staat "verkocht" en het is niet verkocht dan
> is dat gewoon een keiharde leugen
Bewijs het maar. Een huis kan verkocht zijn met als ontbindende
voorwaarde dat de koper de hypotheek rond krijgt. Moet er dan op
het bord "verkocht onder voorwaarden" staan of zoiets?
> Dan kan de volgende stap wel zijn dat er staat "met open haard"
> terwijl er helemaal geen open haard in zit.
Dat kan. Een blik door het raam of een kijkje binnen leert heel
snel wat de werkelijkheid is. En ongezien een huis kopen is toch
niet te doen gebruikelijk. En wat is precies een "open haard"?
Valt een gesloten "sfeerhaard" daar ook onder? Menigeen zal dat
wel zo zien.
> Als we dat allemaal moeten pikken van en makelaar, wat is dan
> nog het verschil tussen een makelaar en een oplichter?
Is dat niet een vraag die je over de commercie in zijn geheel
zou kunnen stellen?
-p
Rob
> Rob wrote:
>> Een appartement is verkocht of het is niet verkocht.
>
> Of iets er tussenin.
>
>> Als er staat "verkocht" en het is niet verkocht dan
>> is dat gewoon een keiharde leugen
>
> Bewijs het maar. Een huis kan verkocht zijn met als ontbindende
> voorwaarde dat de koper de hypotheek rond krijgt. Moet er dan op
> het bord "verkocht onder voorwaarden" staan of zoiets?
Je kunt vrij simpel zelf bij het kadaster opzoeken of een huis
verkocht is. Als er geen huizen verkocht zijn binnen een bepaalde
postcode dan kan dat zelfs gratis.
Als er een half jaar een bord "verkocht" hangt en nog steeds geen
transactie bij het kadaster dan is er duidelijk wat fout.
(bij voorwaarden is er altijd wel een beperkte tijdsduur)
>> Als we dat allemaal moeten pikken van en makelaar, wat is dan
>> nog het verschil tussen een makelaar en een oplichter?
>
> Is dat niet een vraag die je over de commercie in zijn geheel
> zou kunnen stellen?
Ja vast wel. Maar makelaars gingen er altijd prat op dat ze zo
vakbekwaam en zuiver bezig waren (is dat eigenlijk nog?).
Als het vakbekwaam is om een klant voor te liegen dan stelt het vak
niet veel voor natuurlijk.
Johan K.
(in article <4e021f01$0$30705$5fc...@news.tiscali.nl>):
> Bewijs het maar. Een huis kan verkocht zijn met als ontbindende
> voorwaarde dat de koper de hypotheek rond krijgt. Moet er dan op
> het bord "verkocht onder voorwaarden" staan of zoiets?
Zou geen probleem mogen zijn want in de NVM database wordt diezelfde
formulering gebruikt.
Wim J
> Rob wrote:
>> Een appartement is verkocht of het is niet verkocht.
>
> Of iets er tussenin.
>
>> Als er staat "verkocht" en het is niet verkocht dan
>> is dat gewoon een keiharde leugen
>
> Bewijs het maar. Een huis kan verkocht zijn met als ontbindende
> voorwaarde dat de koper de hypotheek rond krijgt. Moet er dan op
> het bord "verkocht onder voorwaarden" staan of zoiets?
>
Dat is wel iets wat ik hier vaak zie. V.O.V staat er dan
op het "Te Koop" bord.
Wim
Rob
> X-no-archive: yes On 6/22/11 7:16 PM, in article
> slrnj048qh...@xs8.xs4all.nl, "Rob" <nom...@example.com> wrote:
>
>> Je kunt vrij simpel zelf bij het kadaster opzoeken of een huis
>> verkocht is.
>
> in het kadaster.
O, meneer weet het weer beter...
En zou meneer ook kunnen vertellen welke verkopen van appartementen dan
niet bij het kadaster geregistreerd worden?
bestweter
>
> >> Je kunt vrij simpel zelf bij het kadaster opzoeken of een huis
> >> verkocht is.
>
> > Dit is in zijn algemeenheid onjuist. Niet elke verkoop wordt geregistreerd
> > in het kadaster.
>
> O, meneer weet het weer beter...
> En zou meneer ook kunnen vertellen welke verkopen van appartementen dan
> niet bij het kadaster geregistreerd worden?
U bent kennelijk niet op de hoogte van het feit dat het niet de
verkopen van onroerende zaken zijnwelke in het kadaster worden
geregistreerd, maar de juridische levering (door het inschrijven van
de notariële "akte van levering").