Bouwen zonder vergunning
Martin M
wat gebeurt er wanneer ik bijvoorbeeld zonder
vergunning een flinke schuur of een dakkapel
laat plaatsen en de gemeente komt hier achter?
Ik kan me voorstellen dat de gemeente eist dat
ik het gebouwde weer afbreek, maar kan ik ook nog
rekenen op bijvoorbeeld een fikse boete?
Wie weet hier het fijne van?
Martin.
Peter Zeilstra
In de meeste gemeentes zijn er voor dakkapellen e.d. alleen meldingsplicht.
Mocht de gemeente achter een bouwwerk komen waar toch een vergunning voor
nodig is vraag je die gewoon aan. Wordt ie goedgekeurd hoef je alleen de
bouwleges te betalen. Wordt ie afgewezen moet je vaak de helft van diezelfde
leges betalen. Bovendien kun je met een kleine wijziging in de aanvraag de
procedure erg rekken. Officieel moet je het bouwwerk tijdens de
aanvraagperiode afbreken maar dat is natuurlijk onredelijk. Mocht e.e.a.
toch afgewezen worden en het bouwwerk staat bijvoorbeeld al een jaar voordat
de gemeente erachter kwam kun je je beroepen op een artikel waar de naam me
van ontschoten is maar dat er in het kort op neer komt dat ze maar eerder
hadden moeten reageren en redelijkerwijs als geaccepteerd moet worden
beschouwd. tenslotte kun je op zoek gaan naar gelijke bouwwerken in je buurt
waar wel een vergunning voor verleend is. Mochten die er zijn kun je je
beroepen op Ambtelijke willekeur.
Succes.
PePe 98!
Martin M heeft geschreven in bericht <6qflfo$1o$1...@enterprise.cistron.nl>...
whisky Romeo
Het volgende, is jullie het ook een doorn in het oog dat de Onroerend zaak
belasting, zo verschrikkelijk hoog geworden is?
Daarvoor de volgende tip,(Alleen voor huiseigenaren)
Laat je met je gezin bijvoorbeeld , op 23 Dec. overschrijven op een ander
adres, bijvoorbeeld je schoonouders, en laat je op 15 Jan. weer op je
oorspronkelijk adres weer inschrijven!!
Je betaald dan alleen maar als eigenaar de OZB, maar niet als bewoner!!
De peildatum voor de OZB is nl. de situatie op 1 Jan.!!!
Dit is een maas in de wet, die ik afgelopen jaar met succes heb toegepast!!
GHroetjes Will
Peter van Bragt
>Ten eerste zul je na moeten gaan of er een bouwvergunning noodzakelijk is.
>In de meeste gemeentes zijn er voor dakkapellen e.d. alleen meldingsplicht.
>Mocht de gemeente achter een bouwwerk komen waar toch een vergunning voor
>nodig is vraag je die gewoon aan. Wordt ie goedgekeurd hoef je alleen de
>bouwleges te betalen. Wordt ie afgewezen moet je vaak de helft van diezelfde
>leges betalen. Bovendien kun je met een kleine wijziging in de aanvraag de
>procedure erg rekken. Officieel moet je het bouwwerk tijdens de
>aanvraagperiode afbreken maar dat is natuurlijk onredelijk. Mocht e.e.a.
>toch afgewezen worden en het bouwwerk staat bijvoorbeeld al een jaar voordat
>de gemeente erachter kwam kun je je beroepen op een artikel waar de naam me
>van ontschoten is maar dat er in het kort op neer komt dat ze maar eerder
>hadden moeten reageren en redelijkerwijs als geaccepteerd moet worden
>beschouwd. tenslotte kun je op zoek gaan naar gelijke bouwwerken in je buurt
>waar wel een vergunning voor verleend is. Mochten die er zijn kun je je
>beroepen op Ambtelijke willekeur.
>
Ik denk dat je hier toch even iets te kort door de bocht gaat.
Als je iets wil gaan bouwen is dit in beginsel
bouwvergunningsplichtig....een en ander hangt onder meer af van de
omvang van het bouwwerk. Een bouwwerk wordt vooraf getoetst aan het
bestemmingsplan (men mag dus geen fabriek bouwen op een lokatie met
een woonbestemming), het bouwbesluit (is het bouwwerk technisch
voldoende kwalitatief), de bouwverordening (o.a. bodemverontreiniging)
en de welstand (pas het bouwwerk qua "look" in de omgeving).
Als je iets bouwt zonder vergunning waarvoor later blijkt dat er een
bouwvergunning nodig is, kunnen er 2 dingen gebeuren.
1 Het bestemmingsplan laat in principe de bouw van het bouwwerk
toe. In dit geval heeft de vorige schrijver min of meer gelijk. Hoewel
de gemeente bestuursdwang kan toepassen en het bouwwerk kan laten
afbreken of een dwangsom kan opleggen, wordt dit in het algemeen als
een te zwaar instrument beschouwd en kan het bouwwerk worden
gelegaliseerd middels het alsnog aanvragen van een bouwvergunning.
2. Het bestemmingsplan laat de bouw van het bouwwerk niet toe,
zelfs indien gekeken is naar het verlenen van een eventuele
vrijstelling van het plan (bijv. de fabriek in een woonwijk). Dan kan
de gemeente inderdaad via een zorgvuldige procedure bestuursdwang
(afbreken) of een dwangsom opleggen
M. Leenders
Zonder te pretenderen dat ik er helemaal het fijne van weet:
- een boete is volgens mij (nog) niet mogelijk,
- wat betreft het afbreken:
(Met je of jouw bedoel ik uiteraard die "kennis" van je)
Er kan zg. "bestuursdwang" worden toegepast. Daarvoor moet je wel een
"aanschrijving" krijgen, d.w.z. een soort waarschuwing waarbij je een
redelijke termijn moet krijgen om zelf de rechtsschending op te heffen
(zelf afbreken dus). Voldoe je daar niet aan, dan kan de gemeente het
bouwwerk zelf (laten) afbreken. De kosten daarvan worden verhaald op de
eigenaar. Het gebruik van bestuursdwang is behalve aan wettelijke regels
ook aan ongeschreven regels gebonden. De beperkingen op de mogelijkheden
van bestuursdwang zijn deels wettelijk vastgelegd, en deels van
ongeschreven aard. Bij dat laatste gaat het om regels die in de rechtspraak
zijn ontwikkeld, de zg. algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Je kunt dan bv. denken aan het geval waarin je gebouwd hebt met een harde
toezegging dat geen bestuursdwang zal worden toegepast. Dan kan het
vertrouwensbeginsel in je voordeel werken. Let wel: niet elke uitlating van
een ambtenaar of bestuurder kun je snel als zo'n harde toezegging
aanmerken. Bovendien kan zo'n toezegging niet snel worden tegengeworpen aan
derden die wellicht belang hebben bij afbraak (of bij een weigering van een
legaliserend besluit).
Verder kan, zoals Peter Zeilstra al meldde, het gelijkheidsbeginsel een
argument tegen gebruik van bestuursdwang opleveren (bv. als in soortgelijke
gevallen vergunning is verleend, of geen bestuursdwang is toegepast), maar
het probleem zit wel vaak in de vraag wat "soortgelijke gevallen" zijn.
Niet elk verzuim of vergissing kan leiden tot herhaling van het verzuim of
de vergissing in jouw geval en alle latere gevallen: dat zou leiden tot een
verplichting voor de gemeente om een verzuim of vergissing in één geval tot
in het oneindige te herhalen.
Het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel zullen dus niet snel
baten tegen gemeentelijk optreden! Tijdsverloop tussen het moment waarop de
gemeente kennis krijgt van het illegale bouwwerk, kan een beletsel
opleveren om bestuursdwang toe te passen, maar ook die beperking wordt niet
snel aangenomen: met name niet wanneer derden last hebben van jouw
bouwwerk, zal de gemeente (en eventueel de rechter, wanneer die het
optreden van de gemeente moet beoordelen) jouw argument m.b.t. het
tijdsverloop moeten afwegen tegen de belangen van die derden.
Mijn conclusie is daarom, dat er tegen het gebruik van bestuursdwang
waarschijnlijk weinig in te brengen zal, uitzonderingen daargelaten. Wil je
het risico van bestuursdwang niet lopen, dan moet je dus zorgen dat je
vergunning krijgt (zoals Peter Zeilstra al opmerkte: als het om een
vergunningplichtig bouwwerk gaat, en niet om een "vrij" of een
"meldingsplichtig" bouwwerk: daar heb je immers geen vergunning voor
nodig). Legalisatie achteraf is maar beperkt mogelijk, en Peter Zeilstra
zei terecht dat je in de tussentijd eigenlijk verplicht bent het bouwwerk
af te breken. Het is de vraag hoe strak de gemeente daaraan de hand zal
houden; het wordt wederom lastig om daar soepel mee om te gaan, als derden
zich er tegenaan gaan bemoeien: de gemeente kan hun belangen niet zomaar
aan de kant schuiven omdat ze jou zo aardig vinden en welwillend tegenover
jouw (gerealiseerde) plannen staan.
Eindconclusie: als het een vergunningplichtig bouwwerk betreft, kun je het
beste maar van tevoren de vergunning aanvragen. Als je noch van de gemeente
noch van omwonenden moeilijkheden te verwachten hebt, hoeven noch de
aanvraag noch legalisatie noch gedogen een probleem opleveren. Maar heb je
wel moeilijkheden te verwachten, of kun je die niet heel goed inschatten,
bedenk dan dat het altijd lastiger is om je belangen te behartigen vanuit
een illegale positie dan wanneer je het volgens de regels speelt. Klinkt
misschien flauw, maar het lijkt mij wijs als je inderdaad niet zeker weet
of de gemeente of omwonenden tegengas zullen geven.
Martin M <marti...@RECLAMEbookman.nl> wrote in article
Peter van Bragt
>Beste Martin,
>
>Zonder te pretenderen dat ik er helemaal het fijne van weet:
>- een boete is volgens mij (nog) niet mogelijk,
>- wat betreft het afbreken:
Volgens mij kan de gemeente kiezen tussen bestuursdwang en dwangsom,
waarbij de laatste als een vorm van boete kan worden gezien. De
jurisprudentie legt de gemeente de verplichting op die keuze te maken
die daadwerkelijk de onrechtmatige situatie teniet doet....in dit
geval zal de gemeente dus voor bestuursdwang kiezen.
Peter Zeilstra
dakkapellen. Bijvoorbeeld; Ik heb een hoekwoning en de straat waar ik woon
gaat met 90 graden om mijn huis heen. Voorts zijn er aan de zijkant van mijn
huis insteekhavens. Voor de gemeente ligt ook de zijkant van mijn achtertuin
aan de openbare weg. Ergo, maximaal 1 meter schutting. Niet aangevraagd
natuurlijk omdat er altijd al een deel van de tuin omheind was met een
schutting. De gemeente kwam toen zelf met de opmerking dat dat deel niet weg
hoefde, stond er te lang. Het nieuwe deel echter moest wel verdwijnen.
Vergunning afgewezen. Nu staat de hele buurt vol met veel hogere schuttingen
dan mijn 1.80 maar ja, er heeft iemand geklaagd. Bovendien moest ik de helft
van de bouwleges betalen. Via Girotel heb ik overgemaakt met de opmerking;
Leges goedgekeurde bouwvergunning. Ze zijn het zelf gaan geloven, nooit meer
wat van gehoord.
PePe 98!
Peter van Bragt heeft geschreven in bericht
<35cfcbe...@news.worldonline.nl>...
Martin M
Peter Zeilstra heeft geschreven in bericht
<90300043...@jive.news.big-orange.net>...
>...Via Girotel heb ik overgemaakt met de opmerking;
>Leges goedgekeurde bouwvergunning. Ze zijn het zelf
>gaan geloven, nooit meer wat van gehoord.
Lollig.
Dank voor alle reacties (alles namens mijn kennis).
In het geval van de schutting aan de openbare weg:
stel nu dat je een vergunning had aangevraagd voor
1,75 meter en de gemeente had dat bijvoorbeeld goedgekeurd
omdat alle andere schuttingen in de buurt ook 1,75 meter
hoog zijn. Je hebt de vergunning binnen en je denkt
'ik wil geen 1,75 meter, maar een 2,20 meter hoge schutting'
en je plaatst de te hoge schutting. Een mens kan immers
van gedachten veranderen.
Is dit geval vergelijkbaar met mijn eerste vraagstukje?
Nu wordt er immers een vergunning genegeerd, terwijl er
in het eerste geval geen vergunning was.
Groet,
Martin M.
John Borst
Martin M heeft geschreven in bericht <6qvkcd$lbo$1...@enterprise.cistron.nl>...
<In het geval van de schutting aan de openbare weg:
<stel nu dat je een vergunning had aangevraagd voor
<1,75 meter en de gemeente had dat bijvoorbeeld goedgekeurd
<omdat alle andere schuttingen in de buurt ook 1,75 meter
<hoog zijn. Je hebt de vergunning binnen en je denkt
<'ik wil geen 1,75 meter, maar een 2,20 meter hoge schutting'
<en je plaatst de te hoge schutting. Een mens kan immers
<van gedachten veranderen.
<Is dit geval vergelijkbaar met mijn eerste vraagstukje?
<Nu wordt er immers een vergunning genegeerd, terwijl er
<in het eerste geval geen vergunning was.
Ingevolge het bepaalde in de Woningwet is een schutting
(erfafscheiding) met een hoogte van maximaal 1.00 meter,
grenzend aan de openbare weg vergunningsvrij. Dat wil echter
niet zeggen, dat aan een hogere schutting geen medewerking
kan worden verleend. Op het moment dat een schuting grenzend
aan de openbare weg hoger is dan 1.00 meter, dan dient hier-
voor een bouwvergunning te worden aangevraagd. Op zich kunnen
burgemeester en wethouders best beslissen om -afhankelijk
van de omstandigheden- de gevraagde vergunning te verlenen.
Of de schutting 1.75 met of 2.20 meter is maakt in dat verband niet uit.
Ciao,
John Borst,
Roelofarendsveen.
Rob Oudshoorn
,
Een vergunning _kan_ verleend worden voor elke hoogte, dat hangt van de
omstandigheden af. Maar een vergunning vragen (en krijgen) voor 1,75m en
vervolgens een schutting bouwen van 2,20m kan leiden (net als in eerste
vraagstukje) tot optreden door de gemeente, omdat in afwijking van de
verleende vergunning is gebouwd. De gemeente zal m.i.: a) verlangen dat
alsnog vergunning aangevraagd voor de hogere schutting (legaliseren
achteraf indien dat mogelijk is) of b) als legalisatie niet mogelijk is,
een sanctie opleggen, zijnde dwangsom of bestuursdwang. Volgens mij is
bouwen in afwijking van de vergunning ook een strafbaar feit, dus kan
ook aangifte worden gedaan (maar ik denk niet dat een OvJ zich er erg
druk over zal maken).
In deze casus zal de gemeente bij optie b) kiezen voor bestuursdwang, en
zal de bestuursdwang gericht zijn op het terugbrengen van de schutting
tot de hoogte waarvoor eerder vergunning is verleend. De schutting
afbreken zal geen optie zijn. De kosten van bestuursdwang zijn voor
rekening van de overtreder.
Voor dwangsom zal in dit geval niet gauw gekozen worden, omdat de
dwangsom zich beter leent voor zich herhalende overtredingen en dus min
of meer toekomst gericht is. Die situatie doet zich hier niet voor.
De dwangsom is overigens ook gericht op het be-eindigen van de illegale
situatie. Eerder werd het een (soort) boete genoemd, maar boete
suggereert een schikking of afkoopsom waarbij de illegale situatie
blijft bestaan, maar daar is dat sanctiemiddel niet voor bedoeld. De
hoogte van de dwangsom zal zodanig zijn, dat de overtreding spoedig
ongedaan zal worden gemaakt door de overtreder (of in de toekomst de
overtreding niet begaan zal worden).
Dwangsom en bestuursdwang kunnen niet tegelijkertijd worden opgelegd.
Maar of ze volgtijdelijk kunnen worden opgelegd vraag ik mij
(bijvoorbeeld: eerst dwangsom, en indien illegale situatie blijft
bestaan dan bestuursdwang). Ik denk dat in dat geval de zorgvuldigheid
aardig in het gedrang komt.
Groetjes,
Rob
