Fwd: [Szines lista] Hátha másnak is érdekes: Lakásvásárlási útmutató a saját tapasztalataink alapján
Török Ádám
Feladó: 'Gábor' via Színes lista
Date: 2026. jan. 7., Sze, 12:51
Subject: [Szines lista] Hátha másnak is érdekes: Lakásvásárlási útmutató a saját tapasztalataink alapján
To: <szineskerme
Sziasztok!
Nemrégen a fiamnak összefoglaltam néhány fontos tudnivalót, az eddigi tapasztalatainkat
lakásvásárlással kapcsolatban,
de most elküldöm mindenkinek, hátha hasznos másoknak is, különösen így a háromszázalékos hitel felvétele esetén.
Egy lakás vásárlása iszonyú nagy feladat, nagyon komplex,
hiába nagy a nyomás, hogy elviszik előled a jónak kinéző ajánlatokat
NEM SZABAD ELKAPKODNI a döntést!
Kérlek, csak akkor fogj lakásvásárlásba, ha van rá időd és energiád!
Ideális lakás nincs! Vagy túl drága, vagy olcsó, de valami kehe van stb.
Valami kompromisszumot mindig be kell vállalni, de ezt előre tudni kell, költségelni a javítását stb.
A legfontosabb minden lakás vásárlásánál a jogi alapok tisztázása – itt lehet a legnagyobbat bukni – és csak utána jönnek a műszaki kérdések – itt is nagyot lehet bukni!
Ingatlanközvetítők
Még mielőtt belemennék a részletekbe, azért, mert sokszor ingatlanközvetítő van az eladó és a vevő között,
érdemes az ingatlanközvetítő szerepét tisztázni.
Sokat gondolkoztam azon, hogy kinek dolgozik az ingatlanközvetítő és arra jutottam,
hogy elsősorban magának,
másodsorban a vevőnek,
és hiába az eladó fizeti – ez nem mindig igaz - több milliót fizet neki, az ő érdekei az utolsók a sorban.
Az ingatlanközvetítő abban érdekelt, hogy szinte akármilyen áron, de túladjon az ingatlanon,
neki akkor is milliós bevétele van,
az már másodlagos, hogy pár tízezer forinttal többet vagy kevesebbet kap az eladótól az ügyletben,
ő tehát levinné az árat.
Vigyázat!
Egy újfajta „csalásgyanús” módszerrel többmillió forintot dobhatunk ki vevőként feleslegesen az ingatlanközvetítőnél!
Egy ismerősünknek az egyik legnagyobb, legismertebb ingatlanközvetítő cég munkatársa mutatott be egy lakást,
és a bemutató végén, ahogy az szokás, aláírattak velük egy papírt, hogy az a cég közvetítette ezt az ingatlant.
Egész pontosan nem is papírt írattak alá, hanem egy tableten egy dokumentumot, amit alá is firkantottak, de nem olvastak el végig alaposan.
Később derült ki, hogy ebben a tableten át nem nézett dokumentumban az is szerepelt,
hogy lakásvásárlás esetén
a vételár 2 százalékát, mint közvetítői jutalékot fizet a vevő is az ingatlanközvetítőnek
- az ingatlanközvetítő eléggé álságos módon megosztotta a 4 százalékos közvetítői díját az eladó és a vevő között.
Megoldás: előre tájékozódni kell, hogy az ingatlanközvetítő milyen díjat számít fel az ingatlan bemutatásáért!
A tapasztalatom szerint az ingatlanközvetítők amúgy is sokszor hazudnak, és sokszor nem is túl felkészültek, felszínesek,
szakmailag is rengeteg hiányosságot láttam a közvetőként,
ezért minden fontos információt, amit adnak, LE KELL ELLENŐRIZNI!
Ha lehet, meg kell keresni a tulajdonost, és vele közvetlenül tárgyalni,
de ez kétesélyes dolog,
mert lehet, hogy hülye a tulajdonos, lehet, hogy idős ember és nehéz vele kommunikálni,
lehet, hogy érzelmileg kötődik az ingatlanhoz, alacsony az igénye és egészen mást képzel az ingatlan értékeiről, mint a valós helyzet.
Elvileg tehát lehetne szerepe egy jó ingatlanközvetítőnek, de ilyennel sajnos elvétve találkoztunk.
I: JOGI RÉSZ
Ahhoz, hogy érdemben tárgyalni lehessen, szerződést lehessen kötni,
a következőt mindenképpen el kell kérni a tulajdonostól
1. Tulajdoni lap
2. Társasháznál Alapító okirat
3. Társasháznál Szervezeti és Működési Szabályzat
4. Társasháznál a legutóbbi közgyűlési jegyzőkönyv
5. Tisztázni kell, hogy mekkora tartozása van a tulajdonosnak a társasház felé akár működési költségben, akár felújítási alapnál
6. Tisztázni kell, hogy eladás után mi marad a lakásban – pl. a konyhabútor, beépített konyhai gépek részei-e vételárnak
7. Tisztázni kell, hogy vannak e-perek a társasház és egy harmadik fél között vagy van-e per a lakás tulajdonosa és vki közt (per- és tehermentesség)
I/1.Tulajdoni lap
Tulajdoni lap minden ingatlanról van, viszont nem minden fontos adat szerepel rajta.
A tulajdoni lapon szerepel az ingatlan besorolása.
Jogilag nem minden lakásnak kinéző ingatlan lakóingatlan:
lehet az jogilag például raktár, üzlethelyiség stb. – viszont a 3 százalékos hitelt csak lakóingatlanra lehet felvenni!
Önálló háznál nincs a tulajdoni lapon a ház mérete.
Osztatlan közös tulajdonnál csak használati megosztás van, nincsenek külön albetétek,
így az ilyen házban lévő lakások méretei nem szerepelnek a tulajdoni lapon.
Én a magam részéről messze elkerülném az osztatlan közös ingatlant,
az szerintem csak feketeöves jogászoknak való!
Tulajdon lapból állampolgári jogon évente kettő ingyenesen lekérhető, de a többi sem drága, legutóbb azt hiszem 2 ezer forint volt csak.
Ha kimerítette valaki az évi két ingyenes kontingenst, a családban még biztos van valaki, aki nem, így az ő révén még lekérhető ingyenesen.
A lekérés eredménye egyből megjön.
A tulajdoni lapon szerepel a valódi tulajdonosok neve – nevei – és az ingatlanon lévő terhek, hitel, /tilalmak, /elővásárlás, /haszonélvezet…
Fontos! Jártunk úgy, hogy valaki tulajdonosként mutatkozott be, de kiderült, hogy ő még csak örökös, nem volt meg a hagyatéki tárgyalás, nincs bejegyezve a tulajdoni lapon.
Ha valakinek haszonélvezeti joga van még az ingatlanon, az az ingatlan értékét csökkenti,
a haszonélvező korától függően az ingatlan értékének 5-30 százalékát is jelenti,
90 éves haszonélvezőnél 5 százalék, 30 évesnél akár 30 százalék is lehet, tehát magának az ingatlannak a becsült értéke ennyivel csökken.
A tulajdoni lapon szerepel – ha társasházi lakásról van szó – hogy mekkora az ingatlan.
Jártunk úgy, hogy itt derült ki, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van, és az egyik el sem akarta adni a közös tulajdont.
Jártunk úgy, hogy egy bizonytalan hátterű ciprusi offshore cég volt a tulajdonos – itt nagyon jó volt az ár, de lemondtunk az ingatlanról.
Jártunk úgy, hogy egy szindikátusi teher volt az ingatlanon. A tulajdonos maga a DunaHouse volt, aki egy lakópark építéséhez felvett egy kétmilliárdos hitelt és ezt ráterhelte kb. 100 meglévő ingatlanára. A DunaHouse embere állította, hogy a vásárlás után egyből leszedik a terhet, de bekértük a szindikátusi hitelszerződést, amiből kiderült, hogy csak akkor szedi le a bank a terhet, ha a teljes kétmilliárdos összeg kifizetésre kerül, külön-külön nem.
Jártunk úgy, hogy ugyan 80 négyzetméteresnek hirdették az ingatlant, de csak 60 négyzetméter volt valójában, mert a hirdetők belevették a „beépíthető” padlást is.
Mi mindig a minket komolyan érdeklő ingatlanokat felmérjük, lézeres távolságmérővel kb. 15-20 perc alatt készítünk egy alaprajzot,
mert sajnos a hivatalos, a tulajdoni lapon szereplő méretek sem stimmelnek mindig,
több esetben találkoztunk 3-4 négyzetméteres eltéréssel – ez jó alkualap is lehet az ártárgyaláson.
Olyas lakás, amit kivitelező egy még meg nem valósult rajz alapján árul, pl. szétbontott lakások, ügyvédi megosztással – szigorúan tilos!
A vállalkozó leléphet, jogilag gázos, alapító okiratban pedig nem lesz értelmezhetően benne, mert egyelőre erre nincs bevett formula.
Olyan ingatlant is szintén elkerülnék, ami még csak építés alatt, de az ár nagy részét előre kell kifizetni!
Tönkremehet a beruházó, összeveszik valamin a kivitelező és a beruházó,
sokkal alacsonyabb minőségben készül el a lakás, mint ahogy ígérték stb.
Minden ügyvédi megosztásos játék kerülendő, mert az 1 HRSZ alatt keletkezett összes többi megosztott résznek a tartozása és kötelezettsége Terád is kivethető – pl. egy okozott kár szennyvízcső törés, vízkár, beázás…
I./2. Társasházi Alapító okirat
Ebből derül ki, hogy mi tartozik még az ingatlanhoz, van-e saját használatú tároló, padlástér, kerthasználat, lakáshoz tartozó autóbeálló.
Egy autóbeálló milliós értéket képviselhet, de sokat ér egy saját használatú kertrész is.
Fontos, hogy az alapító okirat legutolsó változatát adja át az eladó!
Jártunk úgy, hogy 30 négyzetméteres tárolóval hirdettek egy ingatlant, és valóban, az eladó dolgai voltak a tárolóban,
de az alapító okirat szerint ez közösségi tulajdon volt, amit egy új lakó, ha az érdekei úgy kívánják, érvényesíthet is és ebből nagy konfliktus keletkezhet.
I./3. Szervezeti és Működési Szabályzat
Sokszor a Szervezeti és Működési Szabályzatból derülnek ki közös költségre vonatkozó előírások, például hogy a közüzemi díjakat hogyan fizeti a közösség lehetnek-e külön vízórák vagy átalányt fizetnek, takarítás, hóeltakarítás rendje, kutyák tartása, RBB lehetősége vagy éppen tiltása, kiadás lehetőségei stb.
I./4. Utolsó közgyűlési Határozat
Ez tartalmazza a közös költséget és a nagyobb beruházásokat.
Egy tetőfelújítás, elektromos hálózat bővítés, közös hőszigetelés, körfolyosó felújítás például többmilliós terhet jelenthet majd a vásárolandó lakásra közeljövőben,
lehet, hogy a tulajdonos éppen ezért akarja eladni most a lakását.
Most már elektronikus elszámolás van legtöbb helyen – mutassa a lakásra vonatkozó legutóbbi értesítőjét – van-e tartozása, mennyi az előírt befizetendője
II: MŰSZAKI RÉSZ
Az alapadatokat tisztázni kell, hogy igaz-e az ingatlanközvetítő vagy a tulajdonos állítása
Tájolás
Ez könnyen ellenőrizhető, én az északra néző lakást semmiképpen sem vennék, laktam ilyenben Óbudán, mindig sötét volt és ez eléggé depressziós.
Jártunk úgy, hogy az ingatlanközvetítő azt írta a hirdetésben, hogy a lakás déli fekvésű, de valójában északra néztek a lakószobák, egy kamra magas és kicsike kis ablaka nézett csak délre. A GoogleEarth-ön ez gyorsan ellenőrizhető.
Méretek
Ezt le kell mérni, kell egy jó alaprajz. Meg kell mérni a belmagasságot is. A nagy belmagasság galériázásnál jó, kifűtés szempontjából rossz.
Beltér
Le kell ellenőrizni – nyáron is – hogy működik-e a fűtés. Ennek cseréje vagy javítása milliós nagyságrendű lehet.
Meg kell nyitni minden csapot, van –e elég víznyomás.
Fel kell kapcsolni minden villanyt stb, el kell indítani a légkondit, ha van stb.
Vizesedés - A kb. 10 ezer forintos nedvességmérővel a kritikus pontokat le szoktuk ellenőrizni vizesedés szempontjából. Nagyon drága egy vizes lakást szárazzá tenni.
Megkérdezni, hogy mikor cserélték a villanyvezetéket, hogy alumínium vagy rézkábel fut-e. Be kell nézni a villanyóra szekrénybe, mekkora a kiépített villamos kapacitás, hány kisautomata, mekkorák, van-e Fi relé, épek –e a plombák a mérőórákon…gázóránál is!! Ha egy következő leolvasásnál kiderül, hogy buheráltak, az új vevőre hárul a szabályos állapot visszaállítása és még a büntetés is)
Esetleg elkérni a legutóbbi fűtési számlákat.
III. KÜLTÉR és KÖRNYÉK
Érdemes szemrevételezni a társasház állapotát, láthatóan milyen nagyobb munkákra lehet számítani.
Megnézni a szomszédot, szomszédokat, esetleg a vásárlás előtt beszélgetni velük – bár ez állandóan változhat, lehet jobb és lehet akár rosszabb is.
Házon belüli kültér
A lapostetős házban a nyári hónapok borzalmasak lehetnek – én elkerülném a lapostető alatti lakásokat
Egy lift nagyon zajos lehet, különösen éjjel zavaró – én elkerülném a lift melletti lakásokat
Lift nélkül felmenni a harmadik, negyedik emeletre, ráadásul nagybevásárlás után felcuccolni, babakocsival, kerékpárral felmenni eléggé macerás,
ha lehet, elkerülném a lift nélküli harmadik-negyedik emeleti lakásokat.
A mama nagyon nem szereti azokat a lakásokat, ahol a körfolyosón sokan mennek el előttünk, ő a folyosó végén lévőket szereti.
Meg kell nézni a kiegészítő helyiségeket is, a pincét, a lakáshoz tartozó padlásteret, esetleg a közös tárolókat, kertet.
Környék
Van-e zajos tevékenység a szomszédban vagy éppen a társasházban: varroda, autójavító, kőfaragó, kocsma, éjjeli melegedő homeless-eknek, cigányok stb.
Mennyire forgalmas, zajos a utca – ezt nemcsak vasárnap, hanem hétköznap is meg kell nézni!!!
Lehet-e az utcán ingyenesen parkolni, van-e általában hely.
Milyen messze van a buszmegálló, az óvoda, iskola, orvos, gyógyszertár.
IV. ÖSSZEFOGLALÁS
Ezek jutottak eszembe.
Érdemes ezeket a pontokon, mint egy checklisten végigmenni és beszerezni a hiányzó adatokat.
Nagyon nagy érték vásárlásról van, alaposan kell eljárni,
ez más, mint egy dolgozat beadása, ahol legfeljebb nem tökéletes valami,
itt minden egyes tévedés, hiányosság, milliós nagyságrendű plusz költséget – lefordítom, több havi munkát – jelent.
Milyen kérdéseket érdemes feltenni már telefonon az ingatlanosnak, ingatlantulajdonosnak?
Mindig Te kérdezz, ne ő meséljen mindenfélét, ne tartson mesedélutánt, hanem válaszoljon minden kérdésedre!
konkrét válaszokat a mi konkrét kérdéseinkre, ne bújjon ki…
1, a tulajdoni lapon milyen besorolása van az ingatlannak?
2. a tulajdoni lap szerint hány tulajdonosa van az ingatlannak
a tulajdonossal beszélek-e éppen, vagy esetleg még csak most fogja örökölni…
3. van-e teher az ingatlanon – milyen fajta és mennyi
4. van-e haszonélvezeti vagy szolgalmi joga valakinek
5. van-e per az ingatlannal kapcsolatban
6. van-e benne bérlő és meddig érvényes a szerződése
7. minden közművel rendelkezik-e, van-e benne gáz, csatornázás, villany
8.további apróságok:
- fel szoktuk hívni a közös képviselőt – ki van írva a házban, és nála is megkérdezzük a várható munkákat, a fizetési fegyelmet, a zajló pereket – az is kiderül, ő milyen hangvételben beszél…
- ha van egy jó ügyvéd, az sokat segít – az Ümánál nagyon ügyes volt a kis nő a hegyi lakással kapcsolatban, de van egy bevált és kifejezetten olcsó ügyvédünk a Déli pu-nál is
Ha hitel kell, érdemes felhívni vagy megkeresni Léstyán Emesét, aki nagyon lelkiismeretesen el fogja mondani a hitelfelvétel lehetőségeit, korlátait.
az e-mail címe: lesty...@gmail.com
Sziasztok:
Gábor
---
Azért kapta ezt az üzenetet, mert feliratkozott a Google Csoportok „Színes lista” csoportjára.
