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[谭世函]

近段时間以来，“小麦換房”“大蒜换房”“西瓜换房”等促销模式接連出现，房企试图通过农產品抵扣首付，吸引更多农民購房。

　　房企花式促銷屢屡上演，折射出部分城市樓市库存高企的現状。今年以来，房地产市场下行压力加大，市场信心不足，加之部分地區疫情起伏反复，房企業绩相對低迷，運營压力較大。通过各种手段實現資金回笼，是房企不得不面对的现实。

　　从營銷模式看，近年来，房企不断推出新玩法，以达到吸引眼球、扩大知名度的效果，从而拉动樓盤销售量。从行为诉求看，房企促销的根本目的是挖掘农民购房潛力，加速去庫存。这种做法虽然在客观上能带動农产品销售，但实際效果并不明显。

　　房企創新营销方式本來无可厚非，需要警惕的是这種模式同樣隐藏著一定的风险。通過給小麥、大蒜、西瓜虚高定价的做法，等于間接降低了房价。今年以来，不少城市为了穩定房地產市场，相继出臺“限跌令”，嚴控大幅降價銷售行为，房企绞尽腦汁的花式促銷行为，是為了變相逃避限價等监管。

　　与此同时，这种做法也增加了购房者的潜在风险。农民購房者往往没有住房公積金等保障，收入来源较為单一。在房企营銷話术下，如果部分购房者沒有理性考慮住房需求，也沒有平衡家庭资产购買力，通过加杠杆的方式購房，后續可能會有斷供风險。因此，对一些經濟基础薄弱的农民來说，農产品換房看起來是馅餅，但也可能是陷阱。

　　當前，三四線城市房地产市场普遍进入深度调整階段，平稳健康的楼市符合各方期待。一方面，相關部门要支持商品房市場更好滿足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产業良性循環和健康发展；另一方面，部分城市房地產市场销售周期拉长，销售价格不再堅挺，房企不得不采取以价换量的策略。對于刚需购房群体而言，在积极释放有效需求的同時，不僅要考虑价格優彗力度，还要综合考慮樓盤地段、房企口碑、房屋品質、物业服務等多重因素。

　　除了農产品換房，之前一些地方還推出“買房松工作”“买房松土豬”等做法，但并沒有达到預期效果。這也給相关城市提了醒，稳楼市需要权宜之计，更需从长計议。影響楼市銷量的因素包括供需关系、金融政策、调控政策等。从長期来看，人口流動是制约楼市销售的重要因素，而產业发展才是吸引人才的活力之源。要想進一步稳定購房預期，就需要從城市产业布局和人口流入等方面統籌考慮，加大產業聚集，吸引更多人口，从根本上解决房地产市场的深層次问題。

　　对于房企來说，营销创新很重要，但要合情合理才能走得更加長远。要想實现自救，房企還需更加注重商业模式創新，不断探索新的增長点，切忌出现“病急乱投醫”的现象。Twtgo1MuF4KhiQicrEgis0704064053