La Dación en Pago

[alvaro duque]

Uno de los primeros temas que se tiene que aprobar es la dación en
pago.

1. Boom inmobiliario, sobreendeudamiento e insolvencia familiar
El crecimiento económico en el estado español de los últimos años ha
ido estrechamente
ligado a la construcción de viviendas y al impulso de la propiedad
privada como
principal régimen de tenencia. Para alcanzar este objetivo, las
entidades bancarias,
estimuladas por la ausencia de controles públicos, incentivaron la
concesión casi
indiscriminada de créditos hipotecarios. La ausencia de políticas que
garanticen un
alquiler accesible y estable, y el propio impulso del régimen de
propiedad privada por
parte de las administraciones públicas, indujo al sobreendeudamiento
de una parte
importante de la población como única forma de acceder a una vivienda
digna.
En este contexto, llegó a financiarse hasta el 120% del valor de las
nuevas viviendas,
con cuotas que podían pagarse en 40 e incluso 50 años. Muchas de las
condiciones se
pactaron a través de publicidad engañosa, que descartaba escenarios
predecibles como
una subida de intereses o una situación de recesión económica, o que
incluía cláusulas
de difícil comprensión para sus destinatarios, algunas de las cuales
claramente abusivas.
Estas actuaciones, alentadas o al menos consentidas por los poderes
públicos, fueron el
producto de una relación simbiótica entre notarios, tasadores,
entidades financieras e
inmobiliarias y contienen claros indicios de fraude y estafa
generalizada. Con el
estallido de la crisis y el aumento del paro, todo ello ha conducido a
un escenario en el
que miles de familias no pueden hacer frente al pago de sus cuotas
hipotecarias y corren
el riesgo de perder sus casas. Según el Consejo General del Poder
Judicial, en 2008 se
iniciaron 58.686 ejecuciones hipotecarias, casi 115.000 nuevas
ejecuciones en 2009 y se
prevén otras181.000 en 2010. Es decir, más de 350.000 ejecuciones
hipotecarias y
embargos en tres años.
La gravedad de esta situación radica en que los procesos de ejecución
hipotecaria no
afectan a un solo individuo sino a la unidad familiar que reside en la
vivienda, además
de a las personas que avalaron el crédito hipotecario, y al entorno de
familiares y
amigos que de alguna forma responderán por las personas afectadas. De
ahí que se
pueda afirmar que, junto al desempleo, la principal preocupación de
las familias en
el estado español es el pago de la hipoteca que pesa sobre la vivienda
habitual


2. El proceso de ejecución hipotecaria en la legislación española: una
injusticia que
condena a las familias más vulnerables y desprotegidas
Lejos de atenuar el colapso de las familias hipotecadas, la
legislación española supone
un auténtico maltrato jurídico para las personas en situación de
insolvencia. Por un
lado, la Ley Concursal 22/2003, elaborada en un momento de crecimiento
económico,
si bien formalmente está destinada tanto a personas jurídicas como
físicas, en la práctica
permite que una empresa pueda liquidar sus deudas y empezar de cero
pero no
contempla la misma posibilidad para las familias insolventes. En
concreto, el artículo 55
establece que, una vez iniciado el concurso de acreedores, se
paralizarán todas las
ejecuciones excepto las de los acreedores que dispongan de una
garantía real, como es
el caso de los créditos hipotecarios. Además, el procedimiento
concursal es
desproporcionadamente costoso (en torno a 12.000 euros) y largo
(alrededor de un año)
para ser útil en los procesos de insolvencia familiar.
Por otro lado, la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) 1/2000 de 7 de
enero, no facilita
el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva de las personas
afectadas por
procesos de ejecución hipotecaria. Su artículo 695 limita las
alegaciones del ejecutado a
los supuestos en que éste ya haya liquidado su deuda o en que el banco
haya incurrido
en un error de cálculo. De esta forma, se impide que el juez pueda
examinar las
circunstancias que han conducido a la insolvencia familiar o evaluar
el grado de
información efectiva que tenían los afectados al momento de contraer
la hipoteca.
Finalmente, el aspecto más controvertido de la LEC es el que hace
referencia a la
subasta del inmueble que consta como garantía de la deuda hipotecaria.
Así, el
artículo 671 establece que, si la subasta queda desierta, sin postor,
el acreedor del
préstamo podrá adjudicarse el bien por el 50% de su valor de tasación
sin
perjuicio del cobro del resto de la deuda pendiente. En el actual
contexto de crisis
económica esta fórmula significa que las entidades financieras se
están adjudicando
inmuebles a mitad de precio, y que además sigan reclamando el pago de
la deuda
restante, más los intereses y costas judiciales.
Este proceso se muestra completamente insuficiente, además de injusto,
a la hora de
gestionar ejecuciones hipotecarias en períodos como el actual marcados
por una fuerte
depreciación de los bienes inmuebles, y un incremento sin precedentes
del desempleo.
De esta forma, las familias que no pueden hacer frente al pago de sus
hipotecas, al no
encontrar un comprador para su vivienda que satisfaga la cantidad del
préstamo se ven
inmersas en un drama aún mayor que el de la pérdida del empleo y de la
vivienda: el de
quedarse además con una deuda de la que deberán responder con todos
sus bienes
presentes y futuros. El embargo de nóminas prácticamente a perpetuidad
aboca a las
familias a una clandestinidad financiera y económica como paso previo
a una
situación de exclusión social.
Así, el resultado de este proceso es que la entidad de crédito obtiene
un beneficio muy
superior al inicialmente pactado entre las partes: adquiere una
vivienda a un precio
inferior al de mercado y además mantiene un derecho de crédito sobre
el ejecutado por
el resto de una deuda que, paradójicamente, se contrajo para adquirir
esa misma
vivienda. Ante la evidencia de que en el actual contexto de crisis el
proceso de
ejecución hipotecaria provoca un desequilibrio en perjuicio de la
parte más
desfavorecida se hace necesaria una reforma legal que dote de sensatez
y ecuanimidad
la regulación del procedimiento. Esta reforma debe superar la hipoteca
de por vida
que significa la entrega del piso y el cobro del resto de la deuda
contraída.
Parece razonable que en el caso de tratarse de la única vivienda
disponible, y
después de valorar toda una serie de elementos como la buena fe del
deudor y la
situación en la que se contrajo el crédito, los tribunales puedan
declarar cancelada
la totalidad de la deuda con la entrega de la vivienda.

3. Una solución: la dación de la vivienda en pago de la totalidad de
la deuda
El panorama legislativo español dista mucho del que existe en otros
países europeos
como Inglaterra, Francia, Alemania y Portugal. En Francia, la Ley
Neiertz de 1989,
faculta por vía ejecutiva la imposición de condiciones de negociación
entre entidades
bancarias y particulares. Y posteriormente, en 2003, la Ley conocida
como Ley de la
segunda oportunidad , prevé la condonación judicial de las deudas de
personas físicas
mediante la liquidación del patrimonio. En Inglaterra, por su parte,
se regula la dación
en pago, esto es, la posibilidad de que el hipotecado se libere de su
deuda entregando el
inmueble en cuestión. En Alemania y Portugal, por fin, se contempla un
proceso de
negociación que puede conducir a la condonación parcial de la deuda,
cuando se trate de
deudores de buena fe .
Una de las formas de superar los indeseables efectos de la actual
regulación del
procedimiento de ejecución hipotecaria sería que éste tuviese en
consideración si el bien
ejecutado constituye la vivienda familiar. Lo que no parece muy acorde
a un Estado
social y democrático de derecho es que la persona que de forma
involuntaria deviene
insolvente, además de perder su única vivienda, se quede con una deuda
astronómica
originada como producto de un descalabro financiero del que no es
responsable. En este
sentido, se hace necesario articular una vía que libere a las familias
hipotecadas de los
efectos perversos de la sobrevaloración de las viviendas, y de la
concesión
indiscriminada de préstamos hipotecarios por parte de las entidades
financieras.
La figura más acorde sería la adopción por parte del ordenamiento
jurídico español de la
dación en pago integrada bajo una forma de imperativo legal y
tutelada por la
autoridad judicial. Esta transacción se llevaría a cabo después de ser
examinadas la
concurrencia de determinadas circunstancias: la buena fe del deudor,
justa causa que
haga imposible el pago de cuotas (pérdida de empleo, enfermedad,
separación o
divorcio, etc..) y, finalmente, que la vivienda sometida a ejecución
sea la residencia
habitual y única del deudor.
Con este objetivo en mente, la opción más efectiva para introducir la
dación en pago,
sin alterar significativamente el conjunto de todo el procedimiento,
es la que resulta de
modificar el artículo 693 de la LEC añadiendo un apartado 4º y
adecuando en el
mismo sentido la Ley Hipotecaria. Este apartado introduciría una
comparecencia
ante el Tribunal en la que el deudor pueda entregar el bien hipotecado
y cancelar
toda la deuda si concurren dos requisitos: que sea la vivienda
principal o familiar y
que la insolvencia sobrevenida del deudor que ha causado el inicio del
procedimiento
sea de buena fe. De esta forma, al introducir una fase en la que el
Juez deba valorar si
concurren efectivamente determinadas condiciones el proceso de
ejecución dejará de ser
una simple vía de apremio, como es ahora, para convertirse en un
juicio declarativo
con plenas garantías.
Así, al artículo 693 de la LEC se añadiría el siguiente apartado 4º:
Articulo 693.4 en caso que el bien ejecutado sea la vivienda familiar,
el deudor
de buena fe, previa solicitud de comparecencia, podrá entregar el bien
hipotecado
como pago de la deuda. Si el Tribunal valora que concurren los
elementos
anteriores dictará resolución en la que adjudicará el bien al acreedor
dando éste
por satisfechas todas las cantidades que, por el principal e
intereses, vencimientos
del préstamo e intereses de demora y costas, se adeuden .
Sin perjuicio de lo anterior, y dada la dificultad de modificar con
agilidad la LEC y la
LH, pero sin olvidar la urgencia de centenares de miles de familias
que necesitan una
respuesta ahora, instamos al gobierno para que apruebe una normativa
especial
temporal, una ley accesoria o transitoria que contemple una regulación
especifica de la
dación en pago por imperativo legal en el proceso de ejecución a la
espera que se
pudiese modificar la LEC y la LH.
Finalmente, y dada la imposibilidad de aplicar dicha medida con efecto
retroactivo,
solicitamos que el Gobierno vincule la concesión de ayudas públicas a
las entidades
financieras de manera que éstas acepten condonar la deuda de aquellas
familias que ya
sufrieron el actual procedimiento de ejecución hipotecaria con la
consiguiente pérdida
de vivienda (siempre y cuando reúnan las condiciones de la actual
propuesta, a saber:
única vivienda familiar y deudores de buena fe).
Algunos efectos principales de la reforma:
Se limita la responsabilidad del deudor hipotecario de buena fe en
caso de
vivienda habitual.
Esta normativa solo entrará en juego en situaciones en las que se
produce una
caída en el precio de la vivienda. En una situación normal de
crecimiento
sostenido de precios, el deudor optará por vender la vivienda antes
que llegar a
la subasta pública.
La posibilidad de entregar la vivienda como medio de extinguir
completamente
la deuda en el seno del procedimiento de ejecución hará innecesario
que muchas
de las daciones en pago se resuelvan por vía judicial, ya que para las
entidades
financieras será más sencillo y económico resolverlo de manera
privada. Así, un
beneficio indirecto será liberar a los tribunales de buena parte de
los
procedimientos actuales y futuros.
Junto a la innegable trascendencia social para las familias afectadas
por las
hipotecas esta reforma produciría un efecto de contención de precios
de la
vivienda. Así, es previsible una actitud más prudente de las entidades
de crédito
a la hora de aceptar las valoraciones de las tasadoras y de conceder
préstamos.

[Eduardo Adrian]

Otra cosa que nadie nombra es la dación en pago de vehículos adquiridos igualmente. Mucha gente vive alejada de las capitales y por ello su único medio de transporte viable para ir a trabajar es el coche, con lo cual necesita vehículo y crédito para el mismo. Igualmente cuando no se puede pagar, el concesionario o banco se queda con el coche, pero el trabajador se queda sin coche y con la deuda. (en muchos casos sólo paga los intereses antes de tener que entregar el vehículo), quedándose así en lista de morosos (no puede pedir crédito y aunque pudiese, con los sueldos que tenemos, le sería imposible afrontarlo, quedando lo que se llama "entrampado" y sin recursos para seguir adelante en su futuro.

Tenedlo en cuenta, compañeros. Un saludo.

[Eduardo Adrian]

Por que no salen mis publicaciones???