「住戶大會與區分所有權人之會議」區隔？
許多三十年以上大樓規約中用「住戶會議」或「住戶大會」來代替正式法律名詞－「區分所有權人會議」，而且還不只是簡稱，而是明確規範『住戶(區分所有人或使用人)均得參加』。
這個做法改變法律精神，也讓會議決議失去法律效力。
這種現象在老舊大樓特別普遍，原因是三十年前需要靠建立管理委員會處理公共事務的大樓多以辦公或商業用途居多。
當年法律環境不允許、社會也還沒有累積公共基金做為日後長期修繕更新準備的概念。
因此大樓公共事務多半只處理眼前急迫問題，房東也習慣不聞不問，把繳管理費的義務和參加會議的權力一塊塞給房客；於是發展出可以取代、排除房東參加的「住戶會議」，在成立公寓大廈管理組織時並透過規約落實，配合載明『住戶會議為本大廈最高權力機構』。
但在公寓大廈管理條例一九九五年通過後，這個做法與法律衝突。
因為法律明確規定公寓大廈必須由區分所有權人透過集會來訂定規則、決定如何處理公共事務。
召開「區分所有權人會議」時，房客、非區分所有權人的住戶當然可以接受房東委託代表出席「區分所有權人會議」，但其前提必須是屋主的同意。
因此若大樓召開房客可以跳過房東，非區分所有權人的住戶可以不經過區分所有權人委託出席的「住戶會議」。不是不可以，只是這個會議完全沒有法律效力！
其實很多人還保留以前的習慣把「區分所有權人會議」稱為「住戶大會」。
但在實務運作上如果不對應法律跟著調整，恐怕會失之毫釐，差之千里。
《 全 文 完 》
 |
