|
早在法律制定前，「管理費」這名詞就廣為社會大眾所接受與使用，它指的是公寓大廈居民繳交給社區大樓管理委員會或管理負責人用以處理公共事務或建物設施修繕維護的費用。
民國八十四年「公寓大廈管理條例」通過，但在法律條文中，卻完全看不到「管理費」這三個字。僅制定了區分所有權人有繳交「應繳納之公共基金」與「應分擔之費用」的義務。
法律用辭其實與民間約定俗成的「管理費」並不衝突，有的大樓住戶間彼此約定每個月固定繳交某金額作為大樓的「管理基金」，基金有結餘就存在銀行累積已備日後不時之需。也有些規模較小的公寓，揚水馬達壞了會有人先墊錢雇工修理，事後再向其他人索取應分攤的金額。前者事前收錢屬「應繳納之公共基金」，後者事後收錢則為「應分攤之費用」。「應繳納之公共基金」通常金額固定，「應分攤之費用」則隨實際支出狀況而變動。在這兩種型態之外，還存在第三種混合型態，不少商業大樓或廠辦建築，就以固定金額的「公共基金」做週轉先墊付各項費用，等到月底結算向住戶收取「應分攤之費用」後再予以沖回。
從區分所有權人與管理委員會的主客體關係來看，個別區分所有權人向管理委員會繳交的是「管理費」，管理委員會收取並累積保管的是供公寓大廈從事整體管理維護的「應繳納之公共基金」。因此法律規定區分所有權人必須繳交的「公共基金」，應該就是一般人所認知、定期定額繳交的「管理費」。只不過「應繳納之公共基金」是法律用辭，「管理費」是一般口語，兩者所指的是相同的東西。就像怪手又叫挖土機、機車就是機器腳踏車、郵差的職稱其實是郵務士等等，是完全相同的道理。
「應繳納之公共基金」是「應分擔之費用」的特例，是社區大樓為了提高效率、透過計畫、決策、定期定額累積結餘方式實現「代收代付各項費用」的手段。因此「管理費」有可能是「應繳納之公共基金」，也可能是「應分擔之費用」。如何界定，必須視「管理費」是否符合「應繳納之公共基金」的二個法律要件，即社區大樓依法成立的公寓大廈管理組織，與必須經區分所有權人會議決議通過繳納，故未具此二要件，社區大樓區分所有權人所繳納之費用，即應視為「應分擔之費用」或「應負擔之費用」。
既然有了更明確的定義，「管理費」應該逐漸被法律名詞「應繳納之公共基金」或「應分擔之費用」所取代才對。但內政部提供給民眾參考的公寓大廈規約範本，卻又讓「管理費」這個名詞敗部復活，而且還開始有了完全不同的定義。內政部教導民眾在規約中訂定區分所有權人須遵照區分所有權人會議決議定期向管理委員會繳交「公共基金」與「管理費」──「管理費用來支付公寓大廈日常各項經常性開支，公共基金則依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。」
在內政部規約範本的設計下，管理費用於：
- 委任或僱傭管理服務人之報酬。
- 共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
- 有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
- 管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
- 稅捐及其他徵收之稅賦。
- 因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
- 其他基地及共用部分等之經常管理費用。
公共基金則用於：
- 每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
- 因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
- 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
- 供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
推想內政部規約範本的用意，應是希望公寓大廈設立兩個科目──「管理費」與「修繕基金」，分別支付管理性質與修繕性質、經常性與非經常性的費用。只是在這樣的邏輯下，「公共基金」已經不再是我們一般所認定按月繳交的「管理費」，而是特別為了從事建物修繕，達到特定金額後可以停止收取的「特別基金」。這筆基金平常不輕易使用，通常擺在銀行做定存，必須經過區分所有權人會議決議方可動支。奇怪的是其運用條件如此嚴格，但所謂「管理費」不夠用時管理委員會又可以先拿來週轉，只要事後歸墊即可（但又沒規定如果事後不歸墊該怎麼辦!）。
許多社區大樓搞不清楚這之間關係，依照內政部規約範本訂定規約後，遇到區分所有權人拒繳「管理費」，以為地方主管機關可以協助處理，提出舉報希望主管機關依照「公寓大廈管理條例」第四十九條第六款規定對未繳納公共基金者予以處罰。但主管機關卻表示「公寓大廈管理條例」規範區分所有權人應向管理委員會繳交的是「公共基金」或「應分擔之費用」，而社區大樓規約內所明訂要住戶繳的既然是「管理費」；不是法律特別規定的「公共基金」，主管機關就無法依照「公寓大廈管理條例」規定對拒繳住戶加以處分。管理委員會要追討「管理費」，得自己上法院用訴訟方式解決。
照此解釋，規約範本上的「管理費」既然不是「公共基金」，就應該是對應法律上的「應分擔之費用」。但公寓大廈若接受這樣的定義，又會發生以下問題：
- 假設某大樓的「管理費」每個月二千元，「公共基金」依照「管理費」的百分之二十收取，也就是每個月四百元。管理委員會向住戶收取「管理費」和「公共基金」時，住戶卻聲明只繳「公共基金」四百元，而拒絕繳交「管理費」。因為如果住戶不繳這四百元，管理委員會可以向地方主管機關舉報，地方主管機關可以依照「公寓大廈管理條例」第四十九條規定對拒繳「公共基金」的住戶處以新台幣四萬元以上，二十萬元以下的罰鍰。至於二千塊錢的「管理費」，由於「依法無據」，所以管理委員會或主管機關對該住戶拒繳行為毫無制約力量，只能上法院，曠日費時求一個遲來的正義。過一段時間，「公共基金」金額達到二年之管理費用，區分所有權人會議決議停止收繳。賴皮住戶就可以連那四百元都不用繳了！
- 公寓大廈所收取的「管理費」，如果金額固定，那沒用完的部分是否可以累積結餘？如果可以，那區分所有權人所繳交的錢，豈不是變成「應分擔之費用」再加上「分擔之結餘」？管理委員會有權力向住戶收取「分擔之管理費結餘」嗎？
- 「公寓大廈管理條例」第十八條規定「公共基金」應設專戶儲存。因此管理委員會所管理的「公共基金」就必須開立金融機構帳戶儲存。難道用來處理日常一般行政事務的「管理費」可以不必？
- 如果「公共基金」被當成公寓大廈「管理費」以外的「修繕及週轉基金」，「公寓大廈管理條例」第十九條規定區分所有權人對公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。那「管理費」呢？
- 建物的修繕或設施的維修有大有小，假如公寓大廈確實有修繕的必要，工程費用二萬元，但管理委員會卻不能直接做決定，必須召開區分所有權人會議決議是否動用「公共基金」進行修繕。如果因為金額不大，管理委員會以「管理費」項目進行修繕，那「管理費」和「公共基金」又有何差別？
- 「公寓大廈管理條例」所訂定區分所有權人應繳交的「公共基金」與「應分擔之費用」，前者事前約定好定期收取，後者則望文生義指費用發生後的經費分擔義務。兩種方式再加上其混合應用實際上已經涵蓋了所有處理公共事務經費分擔程序的可能。如果我們把「公共基金」窄化解釋成「修繕及週轉基金」，把週期性繳交的「管理費」解釋為「應分擔之費用」，那沒有設置公共基金，或公共基金不足以支應實際需要，但又確實公正合理地應用在公寓大廈公共事務處理或修繕維護，因而所產生真正的『應分擔之費用』又該用什麼名義與法律依據來向住戶收取？
再從管理實務面來看，公寓大廈實在不需要分別設置「經常性管理費」和「修繕及週轉基金」兩個不同名稱的費用與基金項目才能做好財務管理。因為如果「管理費」等同「應分擔之費用」，那「費用」便不應當有結餘，或至少不應該有很多結餘。如此一來，設立科目進行管控即失去意義。相反地，如果「經常性管理費」累積出相當結餘，那其性質就轉變成「基金」，而原本「費用」的性質反而蕩然無存。
事實上社區大樓即使只有單一基金科目，居民或管理委員也可以從基金餘額判斷公寓大廈有多少錢可以選擇何種規模的修繕或設施更新、從公共基金的經常性收入與支出狀況看出公共基金未來的增減趨勢，更可以視實際需要、透過區分所有權人會議決議調整公共基金的收取標準或收取週期。把「管理費」定義為「公共基金」以外的「應分擔之費用」，不但不是在幫公寓大廈解決問題，反而是治絲益棼，把事情變複雜。
 |
