郴州特产交易大厦商业调研报告
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前 言
汇丰（深圳）地产顾问有限公司受到湖南省郴州市华都房地产开发公司的委托，策划、代理销售华都公司位于郴州市协作路的地产项目“特产交易大厦”。
该项目由写字楼项目及商业项目两个部分组成，相对而言，商业项目的成功运作在本项目中，对于整体项目的成功运作具有更加重要的意义。
出于策划、销售的需要，我们必须深入了解郴州市的情况，并且在未来进行操作时能够采用更加符合郴州市场的市场特点的市场操作。汇丰公司在2005年3月10日至2005年3月31日期间，在郴州市进行了深入的市场调查，以获取在今后的商业策划中需要的信息。
报告撰写的过程中，由于有些数据所占的比例非常的小，出于方便图形表现的考虑，在有些地方我们未将全部的比例列出，从而我们能够以比较直观的图形表现出调查的结果。
在郴州进行的市场调查工作中，得到了郴州市华都房地产开发公司的积极支持，为我们在深访人员联系方面提供了很大的方便，在此我们表示深深的感谢。
第一部分 郴州市城市综合环境分析
一、行政区划
1．地理位置：
郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，毗邻广东，靠近港澳，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南衡阳、株洲，素称湖南的“南大门”，郴州拥有独特的区位优势。
2．行政区划分
郴州市属湖南省管辖，省会长沙，现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。
二、城市定位
1．粤港澳“后花园”
“营造粤港澳‘后花园’”是郴州市委、市政府后确立的城市定位，其交通便利，方便粤港澳商家到郴州投资。目前已形成了高速公路、国道纵贯南北，高等级公路、省道横卧东西的四通八达的交通格局。国家交通“大动脉”京广复线电气化铁路，公路107国道、106国道纵穿郴州南北，为南来北往的人流、物流提供了畅通的渠道。北上长沙，南下广州，可以朝发午至。进入21世纪，京珠高速公路的贯通，更使郴州便捷的交通“如虎添翼”，南北交通，更为便利。省道1806线、1803线和郴资桂、桂嘉高等级公路贯通东西，东连江西、西接广西，从而构成了“三纵三横”的立体交通网络。到2001年底，通车总里程达到16152公里，通村公路率99.19%，居全省第一位。其中，全市高等级公路累计达232公里，11个县（市、区）中已有6个通了高等级公路，居全省领先地位。
1988年国务院确定郴州为“从沿海向内地改革开放的过渡试验区”和1994年撤地建市后，郴州市市政府实施开放带动首选战略，把招商引资、外向型经济作为经济发展的增长点、切入点和着力点来抓，牢固树立“经济发展压倒一切，招商引资重于一切，产业项目高于一切”的思想，以开放促开发，以开发促发展，城市呈现出经济快速发展、改革不断深化、对外开放扩大、社会政治稳定的良好局面。
2．湖南优秀旅游城市
郴州市被称为中国优秀旅游城市，原始的自然景观风貌保存良好，旅游资源集奇、险、秀、美于一体，聚山、水、洞、泉于一身，融自然风光、历史文化、现代精神于一炉，是一个以生态休闲、漂流探险、温泉健身为主要特色的新兴旅游胜地。全市著名的生态旅游区（点）星罗棋布：灵气俊秀的“天下第十八福地”苏仙岭，“湘南洞庭”东江湖，“中国生态第一漂”东江生态漂流，丹霞地貌手境、国家地质公园飞天山，我国南方唯一对外开放的国际狩猎场五盖山，“世界洞穴观”万华岩，温泉疗养休闲胜地天堂温泉、永兴悦来温泉、“灵泉圣水”汝城热水温泉，“动植物基因库”莽山国家森林公园，“丹崖绿水”便江，生态乐园王仙岭，“江南内蒙”仰天湖高山草原……无不令海内外游客心旷神怡，留连忘返。郴州山青水秀，空气清新，空气质量达到国家优良标准。东江湖、莽山等许多旅游区（点）的负氧离子，每立方厘米普遍超过5万个，东江龙景峡谷高达9.4万个，被誉为“天然氧吧”
三、城市经济
1、经济总量及结构分析
郴州市去年生产总值394.5亿元，人均GDP为9239元，首次突破1000美元。郴资桂地区GDP为206.6亿元，增长13.9%，其中郴州市区（北湖和苏仙）GDP为103.8亿元，增长13.3%。全市居民消费价格总水平上涨5.7%、商品零售价格总水平上涨4.6%；农产品生产者价格指数为127.3；工业品出厂价格指数为108.0；原材料、燃料、动力购进价格指数为114.4；固定资产投资价格指数为105.5；房地产价格指数为105.1。全市城镇居民人均消费性支出7753元，增长25.1%，剔除不可比因素，同口径增长12.6%。其中人均通信支出489元，增加133元；人均旅游消费246元，增加129元；人均购房和建房支出376元，增加50元；城镇居民恩格尔系数为38.4%；平均每百户家庭拥有彩色电视机116台，家用汽车1辆，家用电脑32台；移动电话141部，农村居民人均生活消费支出2495元，增长9.3%；农村居民恩格尔系数为50.9%；平均每百户家庭拥有彩色电视机78台，电话机48台,移动电话36台。储蓄存款增加。全市居民人均储蓄存款达到5243元，增加766元，增长17.1%。居住条件得到改善。城乡居民人均住房面积分别提高到30m2和32.6m2，其中农村居民钢筋混凝土住房比重提高到51.5%，提高0.3个百分点。经济增长方式以粗放型为主。
2. 产业结构
一、二、三产业结构比为19.4：41.8：38.8。
第一产业产值76.6亿元，增长7.1%；
第二产业产值164.8亿元，增长18.2%；
第三产业产值153.1亿元，增长11.1%。
3、明星企业
鲤鱼江电厂
外商独资大型水泥企业“康达水泥”
外商合资的客运企业天马客运公司
南方水务公司
韶能集团
4、城市零售量：17.1亿元
5、已进驻本区域的零售业知名品牌
新一佳
家润多
步步高
四．市政配套
1． 交通网络配套
铁路：京广铁路线
公路：107国道、106国道、京珠高速、1806线省道、1803线省道和郴资桂、桂嘉高等级公路
2．文化教育配套
全市学前教育机构有114个，重点中学13所，高等院校5所，民办教育机构332个，占各类学校总数的10%，已形成了颇具规模、形式多样、与公办教育共同发展的格局。
3．医疗卫生配套
全市共有各类医疗卫生机构345个，其中：医院60个，门诊部7个，专科防治所（站）2个，疾病预防控制机构12个，妇幼保健机构12个，卫生监督机构12个，卫生院236个
4．金融邮政配套
证卷交易所
银行
邮局
五、消费人群
（一）自然人消费群
1.人口总量及增长
全市总人口457.71万人，比上年末增加2.44万人，其中：市镇人口156.74万人，乡村人口300.97万人。据市计生委统计，全市人口出生率为12.0‰；死亡率为6.67‰；自然增长率为5.33‰；计划生育率为93.5%。
2．人口结构及变化趋势
户籍结构：常住居民VS暂住人口比例为85:15
职业结构：蓝领VS白领比例为80:20
性别结构：男性VS女性比例为129.09:100
年龄结构：青壮年为主
（二）法人消费群—行政、企事业单位
1.三个法人结构比例
企业法人占 45.8%；
事业法人占14.5%；
机关法人占8.2%；
社会团体法人占2.4%；
其他法人占29.1%。
（二）行业分布情况
从事第一、二、三产业的比例分别为：法人单位:第一产业4.8%、第二产业27.3%、第三产业67.9%；产业活动单位：第一产业6.4%、第二产业19.3%、第三产业74.3%。
法人单位:第一产业4.8%、第二产业27.3%、第三产业67.9%；
产业活动单位：第一产业6.4%、第二产业19.3%、第三产业74.3%。
第二部分 郴州市五大业态市场分析
一、手机通讯市场分析
1、市场概况：
Ａ.市场分布：
*新手机市场主要有两家，分布在解放路和人民东路。
*宏达二手手机市场临近火车站，位于协作路与劳动路的交汇处。
*手机品牌专卖店和电信、联通、移动营业厅零散分布，主要在解放路、人民东路、国庆南路。
Ｂ.经营情况：
*经营管理水平差，无统一规范的管理，也无定期的广告。
*经营产品单纯，无手机相关配套产品。
Ｃ.小
结：目前手机市场管理混乱，水货充斥市场，专卖店分布零散，产品单一，有远见的商家都期待着市场升级。目前手机消费的人群年龄结构年轻化，更容易接受新鲜事物，一个更大、更具规模、购物环境良好的手机市场必能为他们所迅速接受，手机市场的整合蓄势待发。
2、手机业态综合分析
市场分布
（名称地址） 业态组合（按面积比） 租金水平 产品规划 目标消费群体 新市场的展望
成品 配件 维修 饰品 门口 中间 里间 模式 建筑面积 营业面积 数量
湘南通讯广场
（解放路） 60% 20% 15% 5% 750元/m/月 600元/m/月 500元/m/月 柜台 700㎡ 460㎡ 47个 白领、中青年为主，年龄20~30岁，停车位5~10个 ① 统一管理；
② 租金比现在低；
③ 定期广告促销售；
④ 位置靠近市中心；
⑤有联通、移动进场。
华盛手机城
（人民东路） 70% 20% 15% 5% 700元/ m
/月 600元/m/月 400元/m/月 柜台 1200㎡ 800㎡ 52个 白领、中青年为主，年龄20~30岁，停车位5~10个
零散专卖店及联通、移动营业厅（解放路） 88% 5% 5% 2% 均价在60~70元/㎡/月 铺面 2700㎡ 2160㎡ 23间 白领、政府公务员为主，年龄25~40岁，停车位无
宏达二手手机城（协作路与劳动路交汇处） 40% 30% 25% 5% 700~800
元/㎡/月 380元/m/月 260元/m/月 铺面加柜台 756㎡ 588㎡ 34个 学生、民工为主，年龄18~25岁，停车位无
【重要结论】
1、消费群体：手机最终端消费群体是工薪一族，生活水平的提高，文化素质的提高，使手机的更新换代频率增快，无疑提升了手机市场的发展空间。
2、市
场：郴州市目前手机市场管理混乱，品牌混杂，专卖店、联通、移动、电信营业厅分布零散，在市场上的竞争优势不明显。虽然目前手机市场经营情况尚可，但是如果市场上出现更大、更具规模、管理更规范的市场，那么其被新市场所取代是必然趋势。
二、灯具、民用水电器材、小五金市场
1、市场概况
A：市场分布：
*
民用水电器材、小五金主要分布在国庆北路、同心路、飞虹路、郴桂路、五岭大市场。
* 灯具主要分布在北湖路。
B：经营状况：自主经营，无统一经营管理。
C：小 结：
*
民用水电器材，小五金市场经营状况最好的主要集中在国庆北路和同心路，两条路呈“T”字形相连，地处汽车总站对面，交通便利，经营从1990年开始已经有10多年的历史，目前市场已形成规模，品种齐全，经营以批发为主，销售辐射周边县市，建立了固定客户网络，商家不愿意搬迁。对市场要求①卖场面积大；②一楼临街铺面；③配套大仓库。
*
灯饰主要集中在北湖路，对市场要求①楼层内空高，空间大；②需要卖场大，租金价位低。
综上所述，该行业不适合项目目前的商业经营。
2、灯具\民用水电及小五金市场业态综合分析
市场分布
（名称\地址） 业态组合
（品种） 租 金 水 平
（元/㎡/月） 产 品 规 划 消 费 群
体 对新市场的展望
模式 建筑面积 营业面积
郴州常安电器
国庆北路22-21 小电器
五金 12 铺位 45㎡ 40㎡ 批零兼营，批发为主，零售为辅，批发辐射本地小商场门面、周边城镇。
消费人群大多为企业或民工，年龄在30岁以上。
① 临街铺位（一楼门面）；
② 面积50平方米；
③ 有停车位；
④ 配套：仓库，10~20平方米；
⑤ 租金优惠；
⑥ 形成规模后可进场；
害怕新市场不守约（发展商）。
五金工具批发店
国庆北路40-37 五金
工具 80 铺位 25㎡ 20㎡
五金电动工具
郴桂路门面82 小五金
电动工具 50 铺位 35㎡ 30㎡
小五金
飞虹路8-6 小五金 30 铺位 30㎡ 27㎡
先锋五交化商行
飞虹路32-1 小五金
小电器 32 铺位 28㎡ 25㎡
灯饰
解放路 灯饰 100 铺位 30㎡ 28㎡
灯饰
解放路 灯饰 70 铺位 70㎡ 65㎡
【重要结论】
1、消费群体：周边城镇批发占60%，市内个体批发占30%，零售占10%，终端消费者在靠近马家坪市场的人流带动。
2、市 场：
1）目前卖场地均为临街商铺，有利于货物流通的便利、快捷。
2）项目的卖场容量不适合此行业的经营，对项目价值的提升意义不大。
三、电脑及配件市场
1、市场概况：
A．市场分布：:两大电脑城分布在火车站附近。
B．经营情况：统一的市场经营，但没有专业的管理，产品单一、市场管理混乱。
C．小
结：市场已形成规模，销售以整机为主，附带部分配件、软件，缺乏竞争力，但郴州目前人均消费水平还不高，文化素质有待提升，虽然市场进行整合是发展的必然趋势，但目前时机尚不成熟，更新换代还需要时间。
综上所述，该行业不适合项目目前的商业经营。
2、电脑市场业态综合分析
市场分布
（名称、地址） 业态组合（品种比） 租金水平（元/㎡/月） 产品规划 目标消费群体 进场新展望
整机 配件 软件 其它 前面 中间 后间 模式 建筑面积 营业面积
零售为主，市内公司、政府机关单位、白领购买居多
郴州电脑城
（协作路） 65% 20% 10% 5% 一楼 100 50 30 铺位 5500㎡ 4500㎡ ①大部分商家无进场意向；
②租金比现在市场低；
③配套：仓库、中央空调、监控系统；
④定期广告促销；
⑤定期订购会；
⑥建筑规模大，约4000㎡左右。。
二楼 35 40 35
平价电脑超市
（协作路） 50% 20% 10% 20% 均价30元/ ㎡ /月
铺位 1000㎡ 950㎡
【重要结论】
1消费群体：目前郴州电脑消费以“企事业单位”和“政府工作人员”为主，占消费总额80%，消费产品多为品牌电脑，目前还不能接受组装机。
2市
场：目前的电脑市场已经能满足市场需求，市场已经饱和，市场的升级对本地居民来说时机还不够成熟；且目前电脑市场的租金水平也不高，因此，该行业不适合我们目前的商业项目。
四、农特产品市场
1、市场概况
A．市场分布：
*
11家特产专卖店，分布在环城北路、人民东路、人民西路、飞虹路、健康路。
* 各大小超市、小卖店遍布市内各处。
B．经营情况：独立自主经营，分店较多，多以四件宝为主，临街商铺。
C．小 结：
*
特产主要消费对象为外地游客及本地市民，我们的商业项目地址不靠近景区，旅游客流难于分流至项目地。且特产在各大小超市、小卖店均有销售，本地市民都有就近消费的习惯，消费目的性不强，经营竞争对手过于混杂。
*
目前市面上的特产专卖店，对要求面积很大（800-1000平方米），且租金较低，无法支持售价。
综上所述，特产不适合我们目前的商业项目。
2、农特产市场业态综合分析
市场分布
（名称、地址） 业态组合（品种对比） 租金水平
（元/㎡/月） 产品规划 新市场展望 目标消费群体
四件宝 东江鱼 其它 模式 建筑面积 营业面积
郴福特产
（飞虹路） 60% 10% 30% 25 铺面 1300㎡ 1200㎡
① 面积需求大，最少200㎡；
② 与华都公司合作；
③ 柜台式，宽敞、明亮；
④ 最好是9月份开始招商；
⑤ 有中庭休息。 旅游客：80%
零散客：20%
四件宝特产
（飞虹路） 70% 10% 20% 30 铺面 750㎡ 700㎡
金牌四件宝特产
（飞虹路） 75% 10% 15% 30 铺面 240㎡ 220㎡
【重要结论】
1消费人群：外地游客占80%；外省批发、市内零售占10%；
本地居民逢年过节的食品消费占10%。
2市
场：市场已经饱和，除11家特产专卖店以外，郴州的特产在各大超市、及小卖部均有销售
根据本产品就近消费的原则，专业市场不能形成气候。
五、小百货市场
1、市场概况
A：市场分布状况：
* 北湖市场位于国庆北路晶阳大酒店旁。
* 马家坪市场位于国庆北路汽车站正对面。
B：经营状况
* 有经营管理公司，但管理不规范。
* 经营状况良好，批发为主，销售辐射到周边县市。
C．小结：
北湖市场、马家坪市场已形成规模，市场发育成熟，批发以县城为主，形成了固定客户批发网络，客户的消费习惯已经成型，消费目的性很强，新市场的建立必须具有以上两个市场相应的物流、人流环境，否则无法聚集两个市场中任何一个市场的目标人流，且北湖市场、马家坪市场租金便宜，难以支撑售价，综上所述：小百货行业不适合项目的商业经营。
2、小百货业态分布情况及市场业态综合分析
市场分布
（名称、地址） 市场组合比例（%） 租售水平（元/㎡/月） 产品规划分析 目标消
费群体 对新市场的期望
洗
涤 美容化妆 内衣裤 鞋帽 小五金 其他 起价 均价 最高价 售价
元/㎡ 模式 建筑
面积㎡ 营业
面积㎡ 铺位总数 配套电梯
北湖市场
（国庆北路） 15 15 23 23 15 9 20 30-40 50 4000-7000 铺面 25000 24300 2372 有扶手电梯，现已停用 批零兼营，批发为主，批发辐射周边城镇。
。 ① 统一的经营管理；
② 租金比现有市场低；
③ 定期广告促销；
④ 单铺面积比现有市场大；
⑤交通便利
马家坪市场
（国庆北路） 15 15 10 15 20 25 17 20-30 50 5000-8000 铺面 25500 21675 2500 无
【重要结论】
1．消费群体：
周边县城批发占80%以上，市内零售点批发占10%，零售占10%。
2．市 场：
市场已饱和，北湖市场、马家坪市场已占据市场绝大部分份额，其他市场很难与其分一杯羹。
六、文体、办公用品市场
1、市场概况
A：市场分布状况
*
爱心文具店共两个，总店位于升平路，分店位于国庆北路。
*
齐心文丰文具店位于马家坪市场旁万达市场货运站左边。
* 北湖市场及马家坪市场位于国庆北路。
B：经营情况：无统一经营管理，自主经营。
C．小结：
郴州市的文具市场以爱心和齐心文丰文具为龙头。爱心文具店垄断了政府机关单位的办公用品市场，销售网络以发分代理的形式辐射到周边城镇。齐心文丰文具以仓储式的批发为主，除周边城镇，马家坪市场和北湖市场的文具也从此处批发。整个文具市场无统一管理，大的商家都期待出现一个专业性的市场，但是所需求面积大，租金回报低，难以支撑售价。
综上所述：不适合项目的商业经营。
2、文体市场业态分布情况及市场业态综合分析
市场分布
（名称、地址） 市场组合比例（%） 租金水平
（元/㎡/月） 产品规划分析 目标消
费群体 对新市场的期望：
办公
用品 体育用品 学生用品 其
他 模式 建筑
面积 营业
面积 铺位
总数
爱心文具店
（总店升平路；分店国庆北路） 40 25 30 5 9 临街
铺面 750㎡ 700㎡ 2 批零兼营，占据了整个郴州大半文具市场，剩余市场空间被其他小商家所填充，批发为主，批发辐射周边城镇。
①做一个综合性市场，统一的经营管理；
②市场档次要较高，铺面形象要统一规范，购物环境要好；
③保安措施完善；
④租金比现有市场低
⑤楼层无要求。
齐心文丰文具
（马家坪市场旁万达市场货运站左边） 45 5 45 5 12 仓储式 220㎡ 200㎡ 1 ①做一个专业性市场，统一的经营管理；
②只做1楼，2-4楼仓库；
③租金要比现在低；
④定期广告促销；
⑤配套：仓库、电梯
【重要结论】
1．消费群体：
政府机关单位、学校、周边县城批发占80%以上，市内零售占20%。
2．市 场：
市场已饱和，爱心文具和齐心文丰文具占据了整个郴州文具市场份额的80%以上，部分市场外流到广州、长沙
（一些大的企事业单位直接从广州、长沙进货）。
第三部分 项目分析
一、 项目经济技术指标
1．地理位置：位于郴州市火车站广场西南面协作路旁。
2．内部配套：大厦智能化管理，配套设备有：
1）美国“OTIS”电梯两部；
2）美国“美电贝尔”自动摄像、录像系统；
3）红外线防盗自动报警系统；
4）可视对讲系统；
5）智能化自动灭火系统，分区消防设备等消防现代化设备。
3．外部配套：
1）人口：火车站近在咫尺，每天火车站流动人口达50000人次；
2）金融：中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行；
3）配套：中国邮政、联通、移动营业大厅相邻；郴州第6完全小学；升平路大药房、济人堂大药房；福满天下酒楼、友谊美食城等；
4．规模：
1）面
积：商业单层建筑面积1100平方米，总建筑面积3300平方米；写字楼总建筑面积27000平方米；
2）价
格：最高价13380元/每平方米；最低价2880元/每平方米；均价5600元/每平方米
3）使用率：60%
二、 市政配套分析
1． 交通网络配套
铁路
公路
2．文化教育配套
郴州泰星学校
郴州第6完全小学
3．医疗卫生配套
健康医院
升平路大药房
4． 金融邮政配套
中国工商银行
中国农业银行
邮政局
三、 车流量及人流量分析
1．火 车
站：郴州火车站广场是郴州唯一的对外口岸，每天人流量达5万人次；
2．公 交
车：十几趟公交汽车，平均每天上下车量人口在5000左右，流动合计1万人次左右；
3．旅游人群：每年郴州旅游人口在400万左右，火车站是重要的聚集地。
四、 项目SWOT分析
S（优势）
*面 积：
本项目总建筑面积（包括写字楼13层）27000平方米，商业建筑面积3300平方米，单层建筑面积1100平方米，如将1-3楼商业规划成通讯市场，可称之为郴州市的手机航母，而目前郴州市没有一家手机市场超过1000平方米的建筑。
*环 境：
环境的幽雅对产品素质的提高有很大作用，纵观目前郴州的手机城或专卖店，环境杂乱不堪。
*升 级：
手机市场的进一步发展推动市场的进步；新市场代替旧市场、升级版代替原装版是必然的趋势。
*停车位：
市场门口有专门停车位，受郴州市交通局批示。
W（劣势）
*位置：地理位置相对尴尬，人气不旺，迫切需要专业的商业市场做引导。
*产品：产品的结构设计存在局限性，制约了经营的行业。
O（机会）
*目前整个郴州市手机市场经营混乱，卖场设计不合理，经营品种很单纯，水货充斥市场，无手机相关的配件市场，而消费群的品牌意识较强，对消费品的品质要求日益渐高，再者消费群年龄趋于年轻，对新鲜事物的敏感度较高、消费产品的更换频率较高，根据市场的需求打造专业品牌手机及相关配件的市场为广大消费者所接受，我们所运作项目的立足点将以品牌手机盘活相关附件市场吸引目标消费客户，因此整合手机市场迫在眉睫，市场发展的空间较其它行业更具有入市优势。
T（威胁）
*
现有两大手机城：华盛手机城和湘南通讯广场已成气候，对我们的专业手机市场可能会构成一定的竞争；
* 手机专卖店及联通、移动营业厅也会构成一定威胁。
第四部分 项目初步定位建议
一、 商圈辐射范围及终端消费群体
1、形成：以“XX通讯市场”（暂定名）为核心，东连解放路家电一条街，西接北湖市场、马家坪市场、富民商业城，囊括南边零散手机市场，北接郴州电脑市场，形成郴州市通讯、电脑、服饰、百货为主题的商业圈。
2、辐射范围：火车站←→几大商业街←国庆路市场←→郴州开发区
二、 竞争对手分析
1．两大专业手机市场
*就目前而言，由于郴州现有的两大手机市场经营时间较长久，已培育了较为固定的消费群体，在终端客户（主指中低消费群体）的吸引上具有较大优势。
*规模较小，经营产品较单纯，基本上尚为单兵作战，市场竞争力较弱。
*经营个体户经营思想大都不太明确，具有“跟风”心理，这类商家是我们中晚期的招商目标。
2．各大手机专卖店
*市场分布较为分散，品牌宣传力度远远不够，急需一个较大规模的通讯主题商场来整合，所以，这类商家是我们前阶段招商的主要目标。
三、 项目总体定位
1、主题定位：
*定位思想：借品牌效应（既有品牌震撼力，又为商家及消费者所熟知）。
*以“通讯”或“手机”为主题，譬如“赛格通讯大楼”、“华强电子科技大厦”、“天河手机城”等。
2、业态组合定位
*业态组合架构：
品牌专卖店+移动、联通营业厅+手机成品+手机配件+手机附件+通讯维修+安防系统+会员俱乐部
四、 产品改造策略
改造总策略（四大三小）：
* 大出入口、大卖场、大楼梯、大循环
* 小通道、小柜台、小铺位
汇丰（深圳）地产顾问有限公司
郴州项目组
2005-3-30