Genossenschaftliches Bauen
Patrik Keller
ich hab in der letzten Mail schon angedeutet, dass ich an einer
Genossenschaft für den Bau und Betrieb der Mietwohnungen im
Lindenbühl-West interessiert bin. Heute liefere ich euch den
ganzen Vorschlag. Meine Meinung ist noch nicht ganz ausgereift.
Ich würde mich freuen, wenn Ihr ein bisschen mitdiskutiert.
Das Problem
Die Gemeinde will mit dem neuen Quartier laut Südkurier den Bedarf von jungen Reichenauern decken. Mein Eindruck ist, dass die meisten jungen Reichenauer bisher nicht wissen was geplant ist. Die, die doch Bescheid wissen, sind hauptsächlich am Bau eines Einfamilienhauses für den Eigenbedarf interessiert und das am besten direkt auf der Insel. Kaum jemand wird sich sich Gedanken über die Miet- und Eigentumswohungen gemacht haben.
Zwei (von zwei) befragten Gemeinderäten schätzen die Lage auch so ein. "Bedarf von jungen Reichenauern decken" meint scheinbar Baugrund für bauwillige junge Reichenauer schaffen. Im ersten Bauabschnitt kommen laut Plan 18 "verdichtete Einfamilenhäuser". Die Grundstücke sollen laut Gemeinderat irgendwie gerecht auf junge Reichenauer mit Bedarf verteilt werden sollen. Die Umsetzung von Miet- und Eigentumswohnungen scheint politisch kein großes Thema zu sein.
Wenn das so bleibt und sich niemand engagiert, dann könnte es passieren, dass die Gemeinde den am wenigsten aufwändigen Weg geht. Für die Eigentumswohnungen in den Wohntürmen wäre das eine öffentliche Ausschreibung für den Bau ganzer Türme. Danach Verkauf, bevorzugt an "bedürftige" junge Reichenauer. Für die Mietwohnungen wäre der einfachste Weg der Verkauf der Gründstücke an eine Wohnbaugesellschaft, die dann die Mietwohnungen baut und betreibt.
So eine Verwertung bedeutet zwar einfaches und schnelles Geld für die Gemeinde, hätte meiner Meinung nach aber zahlreiche Nachteile:
- Künftige Wohnungseigentümer haben kein Mitspracherecht bei der Gestaltung der Wohnung und kaum Einfluss auf die späteren Nachbarn.
- Künftige Wohnungseigentümer zahlen einen Aufpreis, denn die Baugesellschaft will auch was verdienen.
- Kauf einer neuen Eigentumswohnung ist für viele junge Reichenauer finanziell nicht möglich oder sinnvoll.
- Die Mietwohnungen gehen komplett in die Hände einer großen gewinnorientierten Firma. Der Gewinn bleibt nicht auf der Insel. Womöglich steigen die Mieten ins Unermessliche.
Lösungsvorschlag: Genossenschaftliches Bauen
Punkt 1 und 2 könnte man mit einer sogenannten Bauherrengemeinschaft lösen: 6-10 Leute schließen sich zusammen, kaufen das Grundstück, bauen einen Wohnturm, jeder bekommt eine Eigentumswohnung, Ende der Bauherrengemeinschaft. Sowas könnte sinnvoll sein, ich möchte mich heute aber auf die Mietwohnungen und die Punkte 3 und 4 konzentrieren.
Ein mögliches Modell für den Bau und Betrieb der Mietwohnungen
wäre die Baugenossenschaft: Eine Initiative heckt einen Plan aus
und beschließt eine Satzung. Leute kaufen Anteile an der
Genossenschaft und werden dadurch Mitglied in der Genossenschaft.
Ein Anteil kostet ein paar Zehntausend Euro. Das Geld aus den
Mitgliedschaften ist dann Eigenkapital der Genossenschaft. Die
Genossenschaft sammelt weiteres Geld ein (Kredite und Förderungen)
und lässt dann alle Wohnungen aufs Mal bauen. Es entstehen
Wohnungen für alle Mitglieder, vielleicht ein Paar mehr. Die
Genossenschaft betreibt die neuen Wohnungen als Mietwohnung. Die
Satzung legt einen fairen Mietpreis pro Quadratmeter fest. Die
Genossenschaft nutzt die Mieteinnahmen um ihre Kredite
abzubezahlen. Laut Satzung haben Mitglieder ein Vorrecht auf die
Wohnungen, können nach der Investition in das
Genossenschaftsanteil also günstig wohnen. Änderungen an der
Satzung bestimmen die Mitglieder demokratisch.
Dieser Ansatz hätte meiner Meinung nach ein paar wichtige Vorteile:
- Die Mitglieder gestalten ihre eigene Nachbarschaft.
- Die Anteile sind eine im Vergleich zur Eigentumswohnung relativ kleine Investition. Es können auch tatsächlich bedürftige Reichenauer mitmachen.
- Die Gewinne aus dem Betrieb der Wohnungen können auf viele
Reichenauer verteilt werden, wenn die Anteile richtig vergeben
werden.
- Die Bewohner besitzen die Verwaltung, sind also nicht einer großen Betreiberfirma ausgeliefert.
Vorteile für das Wohnen in einer Genossenschaftswohnung gibt's
zum Beispiel hier: https://baugenossenschaft.info/
Beispiel
Zur Veranschaulichung hab ich mal ein Beispiel rausgesucht. Frohnhof 2 in Bad Dürkheim (https://froh2wo.de/). Die Genosschenschaft baut 41 Wohnungen in 4 Gebäuden. Die Mitglieder haben etwa ein Viertel an Eigenkapital eingebracht. Ich hab leider nicht wirklich eine Ahnung was der Bau von 41 Wohnungen kostet. Mal angenommen es sind 200.000 pro Wohnung. Dann wäre eine Mitgliedschaft für 50.000 machbar.
Fazit
Die Gründung einer Genossenschaft ermöglicht kleinere Investitionen und schafft langfristig günstigen Wohnraum. Ich denke, das ist eine gute Sache. Ich denke auch, dass sich Gemeinderat und Bürgermeister von diesen Ansatz überzeugen lassen, wenn sich eine handvoll Leute aktiv für die Idee einsetzen.
Natürlich braucht es erstmal ein paar Leute, die Bock haben sich
zu engagieren. Allein will ich keine Politik machen. Wer ist
dabei?
Liebe Grüße
Patrik
Tobias Keller
Kurz zusammengefasst was ich dazu bis jetzt gefunden habe:
- Die Ausschreibung der Grundstücke ist nach der Erschließung des ersten Bauabschnitts (2022) geplant. Laut Haushaltsplan der Gemeinde sind Einnahmen aus dem Grundstücksverkauf deshalb ab 2023 zu erwarten.
- 47,5 % des späteren Wohnraums gehen an ZfP & Land. Der Rest wird von der Gemeinde vergeben. (SK 17.11.2020) Allerdings ist mir nicht klar wie die Verteilung von Wohnraumfläche auf Baugrundfläche übertragen wird. Das hängt ja davon ab, ob die Gemeinde nur die Reihenhäuser und Wohntürme nimmt oder ob gleichmäßig verteilt wird.
- Im gesamten Neubaugebiet soll 30 % sozialer Wohnbau und 30 % geförderter Wohnbau entstehen. Die restlichen 40 % für den freien Wohnungsmarkt. (SK 17.11.2020) Diese Verteilung bezieht sich auf Grundstücksflächen – nicht auf Wohnraumfläche. (Auswertung S.109) Inwieweit das mit der Verteilung auf Land/ZfP/Gemeinde kollidieren kann weiß ich nicht. Wenn von der Gemeinde z. B. Reihenhäuser vergeben werden, geht ein Großteil der restlichen Wohnraumfläche ja an ZfP/Land.
- Von den Teilnehmern an Bürgerbefragung/Diskussionsforum wurde oft gefordert, dass soziale Aspekte und Verbundenheit mit der Gemeinde bei der Vergabe von Baugrund und Wohnraum berücksichtigt werden sollen. Gleichzeitig sollen Großinvestoren nach Möglichkeit ausgeschlossen werden. (Auswertung S.32 f.)
- Im Diskussionsforum war ein Punktesystem zur Vergabe von fertigen Wohnungen und Reihenhäusern bereits Thema. Auch ein Vorkaufsrecht für Bürger der Gemeinde wurde diskutiert, allerdings ist mir nicht klar, ob es hier um den Bauplatz oder die späteren Wohnungen geht. (Auswertung S.81)
- Im Diskussionsforum wurde die Frage gestellt, ob ein Vorkaufsrecht für Baugruppen berücksichtigt werden soll. Das zielt auf die Vergabeart von Baugrund für Reihenhausketten und MFH ab. Die Diskussion dazu war leider nicht unbedingt zielgerichtet. (Auswertung S.82)