疯狂的楼市

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本报今推“疯狂的楼市”系列报道 诚心买房遭遇频繁跳价    2009.08.03
http://www.why.com.cn/epublish/other/node25340/userobject7ai188055.html
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　　2006年，一部小成本制作的黑色喜剧片《疯狂的石头》风靡全国，片子充满着中国城市特有的粗糙而鲜活的质感，让观众发出心照不宣的笑声。
　　2009年的上海，又在上演着一出“疯狂的楼市”，让人哭笑不得。听听街头、巷尾，地铁上、餐桌旁，说的话题都是房子。这边厢房东频跳价，那边厢提着现金排队抢。一片疯狂。
　　衣食住行，历来是民生之本。但面对节节攀升的房价，人们不由心生疑问：房子是用来住的，还是用来炒的？拥有自己的一套房子，是否已成工薪阶层的奢望？谁是房价高涨的幕后推手？2009年的房市，只是资本的一场盛宴，抑或是一场击鼓传花的游戏？……

 

　　本报深度报道组四处出击，在购房者、炒房者、开发商、中介、银行等系列角色之间，试着为您架构完整角色图，试着去寻找答案。

 

　　“现在的卖家都怎么了？心态完全坏掉了？楼市真有那么火吗？我们都是建筑业的，太了解现在所谓的‘楼市火爆’是怎么回事了！”在上海某知名建筑设计院做工程估价的陈小姐，经历了房东“跳价”等一连串变故，最后看中的房子还是没买成。而她的经历，也正是整个上海滩如今正在热议的话题——上海楼市是火爆，还是虚火？

 

　　本报记者 陈宏

 

　　众多挂牌一夜消失

 

　　明年3月份，陈小姐就要结婚了，酒水也已经订好了。因为听说跟父母住一起，可能会有一些矛盾，小两口合计了一下，打算买套房子住出去。“其实原本没打算买，我跟父母住在静安，他跟他父母住在外环线地铁站旁边的上海阳城，都是两室一厅，婚后也能住，但考虑到生活习惯问题，还是决定在上海阳城里再买套房子结婚。”

 

　　因为就在未婚夫所在的小区，看房子也挺方便，两人从年初开始看，房子多，挑挑拣拣也挺舒服。但没想到到了6月，上海阳城里面挂牌的房子，似乎一夜之间都被吹跑了。7月初，中介告诉我，没房子了。”整个小区2000多户人家，竟然只有4套在卖，而且要么价钱高，要么位置不好。

 

　　房子全卖光了？答案自然不是。记者从上海房产租赁办公室了解到，从4月底5月初开始，由于楼市的突然启动，众多业主开始看好后市，要么撤牌，要么将手中房源转售为租，学习开发商，囤积。而像陈小姐见到的这样4套房子，让她感觉不好，是因为即使挂牌出售的业主，也明显诚意不足，有试水的性质。

 

　　事实也证明，对这些业主来说，他们早卖就卖亏了。记者了解到，年初时上海阳城的房子一般在1.2-1.3万每平米，而涨到7月份，已经到了1.6万左右。短短的三四个月，总涨幅最高的，已经有了30%！

 

　　1小时涨1万算“仁慈”

 

　　急着买婚房的陈小姐，终于在一个周四的一大早接到了所委托中介的电话，说前一天晚上刚刚出来一套房，位于小区的中央，是高层景观房，105平米的房子，房东开价167万，从性价比来说，并不是最合适的，但因为父母年纪大了，要求带电梯，所以倒是正好符合陈小姐的要求。

 

　　据中介说，房东是委托他们在市区买了一套房，也就同时委托他们把这套房卖了，付市区房子的钱。“因为打交道时间长了，跟中介也熟了，他们跟我说，按照目前的行情，我算是捡到皮夹子了，”陈小姐说。

 

　　看下来陈小姐挺满意，她拜托中介帮忙杀杀价。但一个小时后，中介就告诉了她房东的态度：“房东太太也在另外一家中介挂了牌，现在有人出168万。”陈小姐火了，没杀成价，还1小时就涨1万？

 

　　而陈小姐的郁闷，才刚刚开始。她在勉强答应了房东的加价后，基本达成协议，于是带上父母和定金，准备让老人看看就签约。而房东此时的态度，已经非常冷淡，在她准备签约的时候，还带别人上门看房，并在随后提出，9月份办完手续后，要免费住到12月底，明年1月再交房，表示“谁答应这个条件就卖给谁”。

 

　　陈小姐的情况并不是个例。该房东的“跳价”，在周边中介的眼中并不奇怪。他们告诉记者，在如今这个行情下，像这个房东这样的“跳价”，因为急着脱手，算是好的了。很多房东“跳价”，都是以5万为一个基本单位的。由于一手房价格上扬明显，二手房跟风上涨，在一些热点区域，有些业主的跳幅甚至达到了10%！以一套150万的房子来说，他可能会在几天之内，就加价15万！

 

　　二手房也大量“捂盘”

 

　　就在采访完陈小姐后不久，上海二手房指数办公室的张琦也给本报记者提供了最新的数据：本月，徐汇、闵行和长宁区的二手房价格较上月环比上涨1.1%。其中，闵行区本月上涨1.0%，区域内的地铁沿线表现较好，涨幅达1.6%；长宁区和徐汇区本月均上涨0.9%，总体呈现上涨态势，如：中山公园和新华路板块分别上涨1.9%和1.6%，徐家汇和田林康健板块均上涨1.1%。这也是从4月份正式启动以来，这些地区的连续上涨。

 

　　在这样的情况下，陈小姐的感叹“现在的房东都怎么了”，已经变得非常苍白无力。她本身是在建筑行业上班，自己做的又是工程估价，随后她了解了一下情况，发现一手房市场开发商营造的气氛，也让自己心仪的二手房泡汤的罪魁祸首。“我想了起来，像上海前不久倒掉的那个楼盘，我们本来也想看看的，打电话给销售，销售都是牛得很，很冷淡地说‘没了，卖光了’，事实上我一查，600多套房子，也就卖了480套左右，捂着呢。”她说，“开发商一造这种紧俏局面，马上二手房市场也跟着起哄，房东也学着捂盘了。”

 

　　无论是什么原因，即使到了大家都认为比四五月份要稍微回落的六七月份，一手房市场仍在高歌猛进。据某机构的楼市监测系统数据显示，就在7月13-19日这一周，内环内的普通住宅总成交面积相对上周上涨了22.7%，内外环间长了11.0%，外环外涨了23.9%！

 

　　记者观察

 

　　刚性需求果真生猛？

 

　　对房产的需求，无非首次置业需求、改善居住条件需求、动拆迁需求、资产保值与抗风险需求、中长期投资需求、子女教育等其他需求。而在上海，首次置业、改善居住、子女教育，这些都属于广义的刚性需求，在购房者中，占据着绝对主导地位。

 

　　记者同时也采访了一位女士，她为了考虑孩子的教育问题，狠心选择了静安某小区的房子。这里的房价原本就高，单价在3万以上，而她所关注的户型和楼层，仅仅几个月总价涨了几十万，中介透露，近期这里的房子出手特别快。

 

　　刚性需求果真如此生猛？从上海银监局发布的贷款数据看，似乎是的。但从7月份以来，二手房贷款申请总量正在大幅度下降，降幅约为25%。正有越来越多的“刚性需求”，在这样的背景下被迫转型，做了“潜在需求”。

 

　　随着房价的持续走高，刚性需求的经济实力却并没有跟着水涨船高，他们只能选择退却。真正在其中导演着“楼疯”的，已经变成了投资客——刚性需求者买不起只能选择不买，但投资客却是越涨买得越疯，他们必然会抓住这个时机，集中入市。

 

　　当投资客开始主导市场，刚性需求必然受到越来越多的压制，而前一段时间国家众多抑制政策催生的“楼市横盘”，将再度上攻。这似乎符合刺激经济复苏的需要，但从长远来看，未必不是新一轮泡沫形成的开始。

 

　　【读者互动】

 

　　即日起，本报将推出系列楼市报道《疯狂的楼市》，每天围绕不同话题展开。如果您在购房中有什么故事或感受，欢迎来电来信与我们分享，我们将选登其中反馈。参与互动活动的读者，可能获得精美礼品。

 

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保值增值 顶级别墅卖疯了        2009.08.04
7月上海别墅成交量达到1699栋 七成面积在160-280平方米 
http://www.why.com.cn/epublish/other/node25340/userobject7ai188058.html
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　　在上海楼市最疯狂的2007年至2008年间，上海顶级别墅项目绿城玫瑰园销量也不超过每月7栋这个数字，然而刚过去的6、7月份，绿城玫瑰园却分别售出了18栋和12栋别墅，与汤臣一品6月以来的热销异曲同工。顶级别墅目前被不少人当作了财产保值的好方式。

 

　　本报记者 王佳敏 实习生 花象婷

 

　　别墅成交量远大于供应量

 

　　根据官方数据显示，7月上海别墅成交量达到1699栋42.7万平方米，比6月1586栋39万平方米的历史最高位还要多出113栋，面积上升9.5%。在7月仅14.3万平方米的供应量下，成交量却达到了42.7万平方米。而绿城玫瑰园这样的上海顶级别墅销售量6、7月分别为18栋和12栋。

 

　　出现这一情况主要在于楼市的总体供应稀缺，使得前些年滞销积压下来的大批“乡村别墅”（外郊环间的多层联体产品），以土地稀缺为由被一些求资产保值升值的中产投资者所购买。上月，面积在160-280平方米的别墅成交量占到了别墅总成交量的7成之多，多为外郊环区域的叠加、联体别墅，总价200-400万元/栋。

 

　　易居报告显示，自今年以来别墅的成交量就逐月攀升，到4月份开始出现供不应求局面。4月至7月，别墅的供应量只有83万平方米，成交量却达到了139万平方米，高达56万平方米的供需差，几乎将过去15个月里多供应的78.2万平方米的库存消化殆尽。而这也使得“网上房地产”的别墅可售量数据从年初的204.6万平方米，下降到如今的151.9万平方米。

 

　　别墅禁地政策下房源仍不断

 

　　记者了解到，自从2003年别墅禁地政策实施至今已超过5年，然而别墅却仍没有出现断供的局面，而且多数时间还是供不应求的别墅怪像。易居中国分析师薛建雄告诉记者，虽然别墅用地禁了，但建设从未停止，一些开发商利用大型项目腾挪空间之便绕开政策限令建成了部分实际意义上的别墅：如万源城、中鹰黑森林、保利林语溪、湾流域等大型住宅项目都建有别墅房源。

 

　　不过，真正意义上的别墅项目还是非常稀缺，整个外环线以内在售的纯别墅项目不足10个。其中，御翠园和九间堂两个内环内的别墅售价超过了8万元/平方米，预期改租为售的四季雅苑单价也可能达到这一水平；汤臣高夫尔和汤臣湖庭是两个内中环仅有的在售纯别墅项目，中外环只有合生东郊华品园、长城中环墅和华洲君庭三个项目，另有一个东郊花园二期即将上市。

 

　　与中心城区超高的单价相比，佘山、马桥、浦江镇等新兴顶级别墅区的升值潜力被买家看好。上海超过一半容积率0.2以下的别墅用地集中在马桥板块，使得这个未来上海居住密度最低的顶级别墅区受到了买家关注，这正是该板块核心项目绿城玫瑰园热销程度远超历史水平的主要原因。

 

　　豪宅成资金保值升值最佳通道

 

　　平均成交价格在持续4个月快速上涨之后，7月份出现了7.7%的跌幅，主要原因是相对低价的叠加、联体别墅的成交量大幅上升，高价的独栋别墅的成交量反而下滑。网上房地产数据显示，叠加、联体别墅的成交量从6月的1258栋大幅增加到了7月的1448栋，独栋别墅的成交量从6月的363栋下降到了7月的340栋。少数顶级别墅被抢购一空，是别墅成交创新高的情况下独栋成交量反下滑的主要原因。

 

　　据悉，万科翡冷翠园一期在6月成交25栋后，仅剩的2栋别墅在7月成交；5、6月分别售出23栋和16栋之后，御翠园仅剩的6栋别墅也在7月份成交了4栋。总共推出102栋别墅房源的绿城玫瑰园，也仅剩下20栋。

 

　　而易居中国分析师薛建雄也表示，汤臣一品与绿城玫瑰园等顶级豪宅的热销，实际上是今年以来流动过剩带来保值升值的需要。

 

7月楼市价格创一年新高        2009.08.04    　　本报记者 王佳敏 实习生 花象婷
http://www.why.com.cn/epublish/other/node25340/userobject7ai188057.html
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 　上海房价在几个月的大幅上涨7月步入了高位震荡期，楼市成交量在短期内的波动也将加剧。
　　楼市供应量仍严重不足

 

　　根据网上房地产显示数据，2009年7月，上海市商品住宅供应面积为127万平方米，相比6月减少了5.22%，供应量已连续5个月处于120万平方米上下浮动。然而，受“打击捂盘惜售”政策的影响，7月新增供应中，3万平方米以上的楼盘数量明显增多了。
　　7月全市商品住宅成交面积为194万平方米，相比上月减少了5.37%，成交量从2009年开始持续了6个月的上涨后，首次出现了下跌；7月全市商品住宅成交均价达到了15770元/平方米，项目比6月上涨了1.58%，其均价也从3月以来连续5个月出现了上涨。
　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，7月均价创出一年来的新高后，成交面积却出现了2009年以来的首次下跌，可见目前的房价已超过了购房者的承受能力，并且新增供应的相对不足，从而导致开发商捂盘惜售，也是促使成交量减少的一个原因。因此后期如果房价持续快速上涨的话，成交量极有可能出现大幅的萎缩。

 

　　高端项目促上周均价上涨
　　据官方数据显示：上周上海市商品房成交面积53.37万平方米，与前周53.17万平方米的成交量相差无几，成交均价为15955元/平方米，环比前周上涨了9%；上周上海市商品住宅成交面积43.23万平方米，环比前周减少了1%，成交均价为16383元/平方米，环比前周上涨了7%。
　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为：上周上海楼市成交均价上涨了9%，这一方面是由于开发商普遍上调了在售项目的价格，而另一方面豪宅市场的热销也是一个重要的原因，仅从商品住宅市场来看，前周单价在4万/平方米成交面积为8556平方米，而上周的成交面积为13680平方米，增幅达到了60%。

 

松江开发商为本报记者揭开楼盘成本账单
成本6000元每平方米，利润天天向上      2009.08.05
http://www.why.com.cn/epublish/other/node25340/userobject7ai188306.html
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捂出来的可都是纯利润！开发商捂盘惜售坐等提价已经不是秘密。龚滔 绘

 

　　房价疯涨，不同人群对此的理解以及他们给出的理由也千差万别。从开发商角度来说，现在房价的上涨其实都是净利润。2009年第二季度，上海房价平均上涨25%，一些楼盘3个月内的涨幅接近5成。这也就不难理解，房产商为何要想尽方法利用“捂盘”、“排队”等手段推高房价。“没有捂过的盘肯定都是房型最差的”，一位开发商向本报揭秘，“这圈子里其实都有普遍的法则，监管政策对于他们而言效果并不明显——没有关系在开盘最初无法买到好房子。”目前房价的上涨人为因素较多，一种非理性的市场预设主导了泡沫滋长。而在房价上涨背后的利益链，既主动又被动地绑架了整个中国经济。

 

　　本版撰稿（除署名外）记者 赵缜言

 

　　建筑成本

 

　　松江某楼盘成本价

 

　　地价2500元每平方米；

 

　　工程费用1500元、320元配套费、30元煤气、70元污水、150元绿化……几十个项目加起来为5080元每平米；

 

　　银行贷款每平米利息200元。销售费用一般占整个楼价的3%至3.5%。加上税收等，总成本为6015元每平米。这就是最后的成本价格。

 

　　

 

　　工程造价，每平米不超过2000元

 

　　如果你不知道怎么打发时间，就去计算一下房子的成本吧。可能需要花几天时间，而最后得出的结果，足以让你打消中彩票的念头，“不如改行去做开发商。”

 

　　宝马车里的这个男子，进入地产行业至少已有10个年头，他为人低调、思维缜密，商业嗅觉敏锐，这样的素质非常有利于他所从事的行业。但对于房子的成本，依然无法全部算清楚——这是个谜，是团乱麻。是诸多说不清的复杂关系的总和。

 

　　这个名叫郑朝龙的中年男子，有很长的头衔，在松江区开发了3个楼盘。为了准确计算房价成本，他从办公桌上拿出了一个计算器。

 

　　“每平米2000元就足够了。”郑朝龙说。

 

　　建设项目中，第一部分为商品房的造价，也就是工程造价。包括建设工程费、设备购置费、安装工程费。

 

　　一般而言，多层房屋（6楼以下）建筑成本在1200元左右，小高层在1500元左右，高层（18楼以上）在1800元至2000元之间。这是钢材和人工费涨价后的成本了。

 

　　沪上楼盘，包括四五万元每平米的“豪宅”，其实都一样。如果是装修房，每平米加1000元，已经是超豪华的了。

 

　　结合上海一家知名建筑设计公司给出的材料和该单位总工程师的介绍，郑朝龙的说法比较可信。

 

　　成本价，地价上涨后6000出头

 

　　算房价需要有惊人的记忆力，普通人、哪怕是郑朝龙这样有必要要搞清楚投资多少的开发商，对造完一栋楼后其他的各项成本，都很难一一记住。

 

　　就拿最简单的来说，从拿地到清盘，中间要敲139个政府部门图章（另一说法是143个），以高效率2天敲一个章为周转时期计算，需要大概280天。中间任何一个环节被卡住，都可能产生其他费用。

 

　　郑朝龙点燃一支烟，继续思考。总投资中，第二类是其他费用。包含土地使用费、土地出让金、住宅建设配套费、污水、绿化等50余项。

 

　　他开始低头按着计算器，把所有的大笔支付都折合到每平米成本价中去。下面就是他计算出来的房子的总成本。

 

　　“现在松江土地价每亩在300万至350万之间。按照商品房1.8的最高容积率计算，土地价300万，100亩地可以建设12万平方米。需要投资3个亿，折合2500元一平方米。工程费用1500元、320元配套费、30元煤气、70元污水、150元绿化……几十个项目加起来为5080元每平米。”

 

　　“贷款2年，自有资金20%，从银行贷其余的80%，按照6%的贷款利率算，每平米利息200元。销售费用一般占整个楼价的3%至3.5%。”加上税收等，总成本为6015元每平米。也就是最后的成本价格。”

 

　　郑朝龙说，以前的土地很便宜，房价也就便宜些。2002年自己开发的楼盘一亩地是35万，现在涨了10倍。

 

　　就算计入昂贵的土地成本。3个月时间，松江的一个楼盘每平方米售价从9000元涨至15000元左右。再考虑到是前几年拿的地、银行贷款利率还能有议价空间，利润可想而知。　　

 

　　■捂盘把戏

 

　　这3个月，每个楼盘都在捂

 

　　房产商圈子有几句格言：没有卖不出去的房子，只有盖不起来的楼；没有百分之一百的利润，是不会去做的；“捂盘”是打击不了的，没有捂过的房子，都是房型最差的。

 

　　需求以前也有，为何直到现在等到房价疯涨的时候，才出现？幕后的“推手”，一个是土地价格，一个是开发商本身。而游资及刚性需求，成为了这出戏最好的道具。

 

　　2009年7月中旬的一个凌晨，上海一个楼盘推出了第三期的房源，一些黄牛充当起了购房者的角色，另一些黄牛则有经验地搬出了凳子来靠排队挣钱。大多买房者等到排号时已经被告知“无房可售”，还未等记者讲述出他们的辛酸，开发商姚华就用笑声打断了，“他们怎么可能买到房子呢？买到的也是很差的房子。”

 

　　“房价跌的时候就找些人排队，涨的时候就‘捂房’和排队一起用，这样可以使得房子更好地上涨。”

 

　　这一现象的泛滥使得监管部门不得不采取一些措施，但显然这让开发商很不开心。

 

　　“要把以前丢掉的利润都赚回来。”姚华说，“卖房子就像炒楼花一样，和股票庄家差不多。除非有关系，不然是拿不到好房子的。捂房不会全都捂，挑一些上涨空间不大的，可能存在问题的房子先卖了。就这3个月来说，几乎每个楼盘都在捂房。”

 

　　“现在规定三万平米的楼要整体销售，看着房子要涨，随便找个理由就搪塞过去了，就说我们的管道还没排好啦，达不到销售标准就行。这样的借口，我一分钟就可以讲出10个来。”

 

　　“开盘价格是还没涨之前的价格，这肯定是买不到好房子的。这点我熟悉。房子都是在我们自己手上，内部人可以用个人的名义买下来，这样捂盘就不会有太大政策风险。所有排在前面的人，都是我们自己的。我所知道的浙江开发商都是这样操作的——是所有开发商。这其中就有二套房的规定，别说和银行的关系了，还有中介的推动作用，很容易搞定。”姚华说。

 

　　捂房的最高境界是推动区域房价整体上扬，大家分得一杯羹。他表示，一个月、两个月就能涨40%，谁都会这样做。对于房价，我们有定价权。一般而言，开盘会比周围的高个200元，然后对手再卖时，把房价推高300元。到了我们，再300元。如此循环往复，很快就上去了。竞争是有的，但房子都是买涨不买跌，这样大家都有好处。投资客把房价炒上去了，刚性需求也是要买的。这样，房价就上涨了。谁都不会觉得自己的利润少。

 

　　关于房价的上扬，有趣的现象是开发商自己也找不到一个合理的高价，他们开盘之前自己去逛逛行情，看看周边的中介，周边的楼盘卖多少价格，自己再定一下销售策略就行了。

 

　　“房价什么叫高？没有评判标准吧。”

 

　　拍地“潜规则”

 

　　假拍卖真协议，土地拍卖内幕助推地价？

 

　　去年楼市调整中，开发商做了些什么？公众并不知道。因为很多秘密都发生在隐蔽的地点，这场关于财产和权力的交换并没有发生在光天化日之下。据浙江开发商张仁自己叙述，在房价下跌的时候，灰色成本的支出要大于以往，这可以掩盖他们接下去做的事情。

 

　　就拿土地拍卖来说吧，最近北京被拍出的“天价地”，大家都在议论，这个是不能操作的，所有地产界大佬都来了，争面子的同时，大家也承认这块地确实好。但有些情况就不同了。张仁说：“在房价跌的时候中小开发商为存活不遗余力，为了拿地花的力气要比以前大得多。”

 

　　2004年，国家明确规定全面实行招拍，取消协议出让。招拍挂政策就此在国内全面实行。

 

　　张仁说：“土地价格的上涨是不少人愿意看到的结局。”

 

　　原本协议出让土地，现在以一种更为公开公正的方式进行，然而，在资本争夺中“变奏”的必要性是不言而喻的。

 

　　张仁隐瞒了自己采取的具体做法，这样可以更为放心地说出实话，“现在都要走拍卖这个程序，但土地不会很轻易地进入招拍中心，拍卖价格都是之前谈好的。自己的几块土地，在拍卖之前意向金都交了，政府都会和你签合约。手头上有白纸黑字的合约。这一切发生在拍卖之前。”

 

　　他为此自豪，“比如一块地以50万起始价一亩去拍卖，和相关部门之前谈好是2个亿的总价，合约上已经签好了。拍到2个亿以上，假设最后是4亿，相关部门会返还2亿给我们，这在协议里早已经写清楚了。所以谁都拍不过我们的，我们拍10亿，最后也就付2亿。”

 

　　为何土地明明可以拍得更高的价格，政府却以协议价出让？按照政策，土地拍卖金额中30%上交中央，70%归于地方政府。所以只要把30%上交的这部分能够解决就可以了，这样事先的协议可以解决一些“卖相”不太好的地段。高价成交、暗中返还的背后，其实也就等于推高了该地段的地价，为日后埋下伏笔。“现在大城市已经很少见了，这样的风险太大。但在二级城市和周边城市，其实是普遍的。”

 

　　“大家一般都知道规则，要么找些自己人来拍拍，参与一下。要么就直接放弃了，不会和我们争，也争不过。表演赛而已。我们也知道别人都是这样的，所以没有搞定的土地是不会参与的。”张仁说。

 

　　记者观察

 

　　他们并不看好未来

 

　　一些人明白可能买不起房子的时候，感到绝望；而当知道这个不幸的现实不能由自己负责时，又感到宽慰。

 

　　在开发商和地价循环往复的助推过程中，今年第二季度的3个月时间里，上海平均房价涨了25%。到了7月份，杭州房价租售比已经高达2236：15，如果要恢复5%的租金回报率，房价需要下降45.29%，而国外的房价租售比，法国约为6%、英国约为7.9%。

 

　　郑朝龙说，“1999年，中国经济进一步腾飞，也是靠房地产拉动的。中国老百姓的观念是，可以少吃点，但房子要有。这次的房价有点像上一次。”关于房价，一切“结束”似乎又是相似的开始。

 

　　现在的郑朝龙更喜欢以小额贷款公司董事长的身份出面，他不止一次地说，如果小贷公司能转制成为村镇银行，是自己给孩子留下的最好的事业。对于房产事业，他总有一种不踏实感。

 

　　郑朝龙说，目前的局面就是大鱼吃小鱼，万科、绿地等大型集团起来后，中小开发商未来十多年将消失大半，房价没有便宜，但进入门槛和成本都越来越高。最初，地产商凭的是胆量；现在凭的是听觉，捕捉信息；接下去是用脑力赚钱。而当小鱼都快被吃得差不多的时候，开发商又将凭胆量吃饭了。“你说，在可以预见的15年之后，就那么十几个开发商，人的胆子不是越来越大了啊？”

 

　　姚华说，在轮回中提升泡沫的价值，确实有不安全感。现在绝大多数开发商并不看好未来，这和市场的预期大相径庭。

 

　　【读者互动】

 

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　　【读者心声】

 

　　别装苦了，不是温州炒房团的煽风点火，我们买房也不会有现在这样的辛苦！

 

　　——张先生

 

　　其实，从投资的角度，我也可以理解，资本么，总是哪里有利润往哪里跑的，没有温州炒房团，还有别的炒房团过来，他们只是被妖魔化了。现在，假如觉得有投资价值，身上又有余钱，普通的老百姓也会再买房子去投资吧？

 

　　——金先生

 

　　算了，我们平衡自己的心态吧，房子买得起就买，买不起，就一辈子租房。

 

　　——王小姐（记者陈宏整理）

 

又见温州人：不是羊，但也绝不是狼        2009.08.04
本报记者温州实地探访“新一 轮炒房热”背后
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本报资料图 记者 施剑平 摄

 

　　房价冲上高峰，与温州人的置业偏好和购买力密切相关？笔者专程走访了温州，通过其业内人士和当事人的话语，解读出一个相对理性的现实：炒房团属于“草根”经济的一种转型，甚至成为了这种转型的符号，这种符号也衍生出一系列的相关利益。尽管由于抬高房价而名声不那么好听，但是“温州炒房团”在特定的圈子里甚至是一个品牌，代表着购买力和豪气，这也成为可被利用的一环。

 

　　当很多楼盘打出“欢迎温州购房团”的横幅时，不仅仅是在向外地潜在的业主问候，更像是在提醒本地人：“要出手就抓紧时间！”而温州业内人士告诉我们，这样看似热闹的购房团，成交率恐怕只有5%。

 

　　本版撰稿（除署名外）特派记者陈敏温州报道

 

　　温州房产投资者 杨德胜

 

　　“上海的房子真是保值，还能增值”

 

　　“现在的房产生意不好做，当然，其他生意更不好做。”杨德胜3月份刚刚在上海买了一套学区房，他只肯说是在长宁区，再具体到哪所学校的学区他已经不肯透露了。杨德胜自称是做“小生意的”。

 

　　“过年前，收到一笔货款。我就在想，是买房子还是继续扩大生产。但是后来觉得，现在的出口生意不好做，欧元的汇率也走向不定，所以还是决定买房子。”杨德胜在上海本来就有一套房子，那是2003年买进的，在卢湾区，显然现在的市价已经翻了几番，不过他并没有把它卖掉的意愿，“这套房子我以后是要自己住的，干吗卖掉？”他通过在上海的一位朋友代理，以每个月5000元的价格出租，在抵消了每月的房贷之后，居然还有近2000块钱的盈

 

　　余。这个局面让他很得意，也

 

　　有点小遗憾，“当初没有多

 

　　吃进几套……”

 

　　温州人一般大多会选择新开盘的楼房，甚至是期房，挑选二手房就需要房产具有一定的增值点。在征询了他的那位上海朋友之后，他决定投资学区房，在长宁区的中内环之间挑中了他的这套。“那个房子有个十来年了，不过环境还可以，不算很旧。因为是学区房，价格比周边的二手房高上三四千元。”他一买进这套房子，甚至没有想过装修，等到手续都办妥，马上就委托出租，果然很有市场。“现在，这套房子已经升值了至少30%。”他感叹，“上海的房子还真的是保值，还能增值。”

 

　　一位房产中介介绍，今年开始，由于生意不好做，很多企业互相做担保抵押，拿厂房的地产证去贷款投资房产。“你一旦身边闲下来一笔钱不作投资，就会觉得亏。因为现钱跑不过CPI的话，你的钱就是在贬值。温州人时刻想着把钱变成资本，造成滚雪球效应。”比如有人拿100万人民币买一套房，那么他肯定会用银行贷款，然后这套房子做抵押，拿出70万再去买别的房产……最后所有的房子都出租，他每个月需要还贷的钱不见得会很多，唯一的担心就是利息上涨。

 

　　温州房地产媒体记者王萍

 

　　“温州人是上海地产商请去的”

 

　　据21世纪不动产一位高管透露，仅在4月份，浙江人买走了浦东二手房成交总量的30％，其中温州人占到80％。该公司统计数字显示，4月份浦东二手房成交接近60亿元，其中温州人现金交易的金额就高达4亿元。其中，大多数的贷款额达到70%。如此大的资金动向，温州本地的银行也愿意分一杯羹，但也缩小服务范围，有意识地规避可能带来的风险。

 

　　人民东路，在温州本地人看来更愿意称呼为“手机一条街”，事实上，在人民东路和飞霞南路的交汇处，分布着诸多的银行机构，是温州市区名副其实的金融中心。中国工商银行温州分行营业部就在两条主干道相交的立交天桥边，电子信息栏不断地发布者信息，只是在这个夏日很少能够留住路人匆匆的脚步。当电子屏幕一转，很容易看到几个字：上海房产贷款全程服务……

 

　　“我们只针对持有温州户口的客户进行该业务。”一家理财工作室的咨询小姐客气地表示，这是最近才推出的业务，但是对于业务的受理量不愿多说。“对于我们放贷的房产，肯定是需要评估的。首先，房子是要在中心城区，松江这样的郊区不在我们的业务范围内；此外，就是面积要在80平方米以上，总价需要在100万以上，我们将根据我们评估的总额的六成来放贷，而一般来说，评估价会比成交价低，所以客户保底需要准备好至少总价一半的首付。”对于更加具体的内容，这位咨询小姐不再愿意多谈。

 

　　“银行推出的这种服务，它归结为理财，看得出对于这种异地放贷也很谨慎，门槛不低。如果是做这个理财工作室的老客户，当然风险不大，都是些优质客户。”王萍是温州本地的房地产记者，她入行已经有8年，而且并不仅仅是那种房地产广告的业务员。她说，“炒房团”在温州是一个确实存在但是不能公开在媒体讨论的议题，涉及多方面的利益，一般人都不肯对此说什么。“因为你回去写的东西，很有可能会断了谁的财路。”

 

　　“去年年底最厉害的时候，我们的房地产广告中9成是外地的，其中又以上海、杭州的居多。”她说，从这角度来看，是上海（地产商）请温州人去救市的。

 

　　炒房团的品牌效应

 

　　有人组团炒房，有人组团忽悠

 

　　温州的媒体从2001年开始，组织本地的“太太团”、“老板团”前往上海看房子。“那个时候我们本地的房价2000多，徐家汇的也就4000多。”当时的那几批，基本上都是一家最多一套，或者商铺或者住宅，自己用，因为喜欢上海。随后，民间开始自发组织看房团前往上海，性质也逐渐发生变化。“慢慢地投资的就多了，几户人家一起买断一层楼或者一排楼，这并不稀奇，温州人的确有这样的购买力。”王萍说，当温州购买力开始受到关注的时候，也就是开始被利用的时候。“有的楼盘不知名，或者有点偏远，他们需要吆喝，这就把温州人推上去做主角了。今年年初就有那么一个，来找我们媒体，希望我们组织一些人去看房，费用全部他们来出。”这样的组团，成功率往往很低，但是当温州人抵达该楼盘的时候，会发现上海本地的媒体已经开始把镁光灯对着他们，诸如“温州人风卷残云”这样的标题很快就会出现在报端，而当中还夹杂着一些莫须有的专访。

 

　　“现在就算组团前往，真正的成交率不会很高，我统计下来，也就5%左右。”王萍替本地人有些委屈地说，这个5%往往被放大到500%的效应。如果说，每次房价上抬就是温州人在当中起作用，这未免太抬举我们了。”她觉得，大部分在外地买房子的温州人还是比较低调的，就像这城市一样很少，很少透过外观炫耀它的财富。“最近我发现，有些台州、丽水的人买房子，他们就自称来自温州，反正对于你们上海来说，都是来自浙南的，话也听都不懂。”她分析，外人之所以这么称，一方面期待着房产商可以打些折扣，另一方面给自己壮壮声势。“温州人在很多房产商眼中都是优质客户，给这些外地的业主略微打点折头，也是为了表现诚意，并且为今后的生意放长线。此外，温州人的信用也是可以的，所以外地人也都乐意借用这块招牌。”

 

　　炒房真相

 

　　【读者互动】

 

　　即日起，本报将推出系列楼市报道《疯狂的楼市》，每天围绕不同话题展开。如果您在购房中有什么故事或感受，欢迎来电来信与我们分享，我们将选登其中反馈。参与互动活动的读者，可能获得精美礼品。

 

　　本报新闻热线：61933111

 

　　email:qnb...@sina.com

 

　　【读者心声】

 

　　看了你们昨天的报道，太有感慨了。我今年33岁，买个备用婚房，刚搞定。现在的人都疯了：买房的人都很急，都是不惜一切代价买；卖的人心态都很差，加个5万块都觉得卖亏了。

 

　　我是先卖掉了浦东世博这边的老房子。卖的时候，我参照市场给了个定价，结果看的人太多，于是不断“跳价”，还是照样抢着买。等轮到自己买的时候，遇到的房东跟我心态全一样——我之前看中一套两百多万的，回家商量一下，结果就给我加了5万，我火大死了。

 

　　我原来的看房方针是，打算看一个地区的房子了，就把该地区的中介全部托一圈，然后每天都能接到四五十个中介电话——现在好房子不多，每次一听到合适的，马上就开车赶过去，每次都是抢，因为很多人看，看中了现场就付定金，根本都不容你谈价钱。

 

　　后来看得多了，经验也多了，知道很多中介都在买卖双方这边搞鬼，就看谁能接受，他好利益最大化，弄得双方都误会对方没诚意。我现在在万里大华这边买的房子，是看满意了之后，跟中介说不合适，随后就直接上楼敲房东门，谈好之后才委托中介跑手续。这样，不怕他们搞鬼，手续费还降下来了。

 

　　——读者魏先生

 

　　我也是所谓的“刚需”群体的一员，陈小姐买房时遇到的问题现在太普遍了。我决定等等看了。

 

　　——顾先生

 

　　不久前卖了大华的一套房，确实赚了一笔。不过老实说，如果我也临时“跳价”，再多赚个一万、两万也没问题。

 

　　——李先生

 

　　年初在北新泾买了套房子，现在后悔没买套面积大点的，这次房价暴涨，实在是没看懂。

 

　　——胡小姐（记者陈宏整理） 　　

 

　　记者观察

 

　　拦，是拦不住的

 

　　温州这座城市和温州人看上去属于一种奇怪的组合，第一次抵达温州的外地人，会为这座城市的发展程度感到惊讶。人民东路是温州鹿城区的中心地带，在那些看似光鲜的高楼背后的20米，往往都是一些房龄超过20年甚至30年的老房子。从人民东路穿过中山公园可以到公园路，二十几层温州日报报业大楼是公园路上最高的建筑，而边上甚至围绕着一些平房、“貌似”的危房，给人的感觉“脏、乱、差”。

 

　　慢着，看：逼仄的小弄堂里，一部奔驰SLK跑车和人力三轮并行，这个镜头会让初到温州的人觉得不可思议。然而慢慢地，这样的场面越来越多，随着宝马MINI、甲壳虫等等都开始在小马路上和自行车、三轮车并行的时候，你就会慢慢习惯。随后，你逐渐会得出结论，这座看似低调的城市，果然在每个不经意的细节中都能和巨大的财富擦肩而过。

 

　　富民、穷城市，这是这座浙南小城的简单评语，也正因为如此，矛盾随之而来。

 

　　“温州人有一定的离心现象。”房产中介蔡华说。在温州，“购买外地房产”并不是一个公开的话题，当地政府试图作积极的努力以改变“温州炒房团”带来的负面影响，但是收效甚微。至少在温州本地的媒体上，一般见不到这样的报道或者讨论，每个人都心知肚明。“这种离心力确实有，而且趋势很明显。”没有官方的数据，只有如此民间中介的一个小的抽样统计，温州市鹿城区为了“子女就学”或者“养老”而在外地置业的可以达到三成之多（而这还是只是保守估计），其中上海是他们的少数首选之一。

 

　　与离心倾向相对，“温州人也有这么一种习性，就是比较抱团，你看在全国、甚至全世界很多地方都有专门的温州商会。就老百姓来说，也是这样的，希望亲戚、朋友都在一起，这就形成了一种效应。你买了上海的房子，我们关系好，那么我也会去考虑买。”

 

　　由于地理方面的原因，温州这座城市尽管建立很早，但是交通不畅导致了历史上和外界的交流不顺利，温州话也成为了全国最难懂的方言。当金（金华）温（温州）铁路、甬（宁波）台（台州）温（温州）高速公路以及永强机场建成之后，温州和外界交流的渴望急剧爆发，就像那部力图从小弄堂改道高速公路的奔驰跑车一样，找到匹配自身财富的一个高度。“杭州湾跨海大桥让上海和温州的距离又一次拉进了，现在私家车的单程只需要5个多小时。”蔡华说，“以往，我们到上海，需要从杭州绕道，现在高速公路到了宁波那儿就相当于形成一个岔道。杭州还是上海？各自根据自己的需求来选择。应该说，上海的距离拉近，去上海买房子的人应该会更多了。”“温州人对上海这座大城市有点仰视的，很多人以住在上海而自豪。我觉得，这是一种心结，可能需要相当一段时间来化解。”张硕说，“温州人到上海”是一种渐进的趋势，不仅仅是一种经济现象，也是文化现象。他笑着说：“所以，拦，是拦不住的。”

 

　　百姓心态

 

　　子女教育+养老首选上海

 

　　在这个夏天，胡珍最高兴的

 

　　事情就是，因为在全国性的理科竞赛中获得奖项，她的儿子被当地最好的温州一中特别录取。

 

　　胡珍是一家事业单位某个部门的主管，她的丈夫是具有一定级别的“公务人员”。在很多人的印象中，温州这个地方“人人经商”，事实上，像胡珍这样看上去不涉生意的家庭也是比比皆是。不过不能否认的是，他们同样具有灵巧的头脑。

 

　　“我儿子的目标是考上复旦大学。”由于儿子的成绩向来很好，对于他的这个目标，胡珍早就做出了相应的准备。2年前，在上海马戏成以北靠近汶水路的地方，她就买下了一套住宅做好准备。“那儿有1号线延长线，还有中环线，距离复旦大学也不是很远。”对于上海新宅那一带的地形图，她早就如数家珍。事实上，她也仅仅去过两三次。

 

　　在最近两年中，她的房产稳步升值，即使现在到达一个更高点，胡珍从来没有卖房子的想法。“这是留给儿子读书用的。”而她自己更偏好浦东，有意考虑接下来在浦东置业养老。

 

　　李新新递过来他的名片，

 

　　这个28岁的年轻人已经是温州一家专业钢琴艺术培训中心的校长。他的事业正在蒸蒸日上中，只是最近有一件事情让他感觉有点小不爽。他的一个发小在一周前提醒他去看在位于上海的“绿地”楼盘，他犹豫了两三天，结果被告知“已经抢购一空”。

 

　　“最近几个月，这样的情况已经听到不少。”这并不是李新新在上海的第一次置业。2003年，在他一个亲戚的推荐下，他买到了长宁区凯旋路上的一套房子。“其实我自己基本上不经手，那么时候我正忙着我的钢琴培训中心。”李新新说，买房的主意来他的父母，款项也来自他的父母，只是房产证上是他的名字。在上海的那位亲戚帮他打理一切，包括后来出租，用租金来还贷款，2006年光景好的时候出手卖掉，能够从他那儿得到的数据是——“每平方大概升了3000多块吧！”

 

　　李新新否认自己在炒房，“因为周边的人都在这么做，就像大家投资股票基金一样”。不仅仅是他，大多数温州人都觉得，在上海买房子是“很正常的事情”，因为“温州并不是那么令人满意”。

 

　　最新动向

 

　　开始“出货”，瞄准二线城市

 

　　根据对温州一购房团的了解，他们现在卖出房子的数量比买入的多。

 

　　黄冬升已经有十几年的炒房经历了，面对最近房价的快速上涨，他却选择了卖出房子。“去年年底我们组织几个团在外面周边城市购入的比较多，像现在利润空间在15％到20％之间了，我们这个团队的一部分人我劝他卖掉，最近就是放手的多。”黄冬升介绍说，温州购房团买进做多一直是主要方向，但是去年以来的全球金融危机让他们明白，房价不可能永远走上升通道，所以他们的投资策略也从以前的出手快、规模大、炒长线转变成出手谨慎、组团少、打短线，购房团的规模也从原来多达100多人，变成了几个人十几个人。

 

　　对于前一阶段一些媒体报道的温州炒房团又大批入市买楼的消息，黄冬升表示，虽然温州投资客依旧把房地产当作重要投资渠道，但其中一些很可能是开发商借温州炒房团的消息炒高楼价的手段。在记者的调查中，不少购房团成员都认为，对快速上涨的房价不看好。温州房产投资者邱先生表示：”目前可能国家资金收紧，收紧肯定价格会稳住，但一些好的房源价格还是会涨，不好的收紧以后可能会跌。”

 

　　黄东升还透露，他周围的投资客现在都认为北京、上海的房价太高，而把目光投向了二线城市。“北京的房子我们最近有几个团也出去买过，但没有像前几年那么大手地买，上海就是说最近的楼盘价格比较高，主要现在我们出现在二线城市，比如说重庆也是一个方面，比如说江苏、南昌、深圳这块也在涨。好像发展空间大一点的然后出租率高一点的，升值的空间好一点。”

 

　　专家认为，而温州购房团的资金一旦大量涌入二线城市，可能将对这些城市造成新的房价上涨的压力。

 

　　据央视《经济信息联播》

 

　　
 

 

二套房贷收紧？本报记者昨暗访沪上多家房产中介 
低首付，低利率，贷款中介都能贷     2009.08.06
http://www.why.com.cn/epublish/other/node25340/userobject7ai188439.html
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 　　在这场“楼疯”中，银行的贷款发放颇为可观。8月可能成为房贷政策的拐点？日前各地银监局纷纷下发关于加强按揭贷款风险的通知，而沪上各家商业银行传出的消息也显示，8月1日起二套房贷政策收紧，将回归首付4成，利率上浮10%的原标准。
　　昨日，本报记者走访了沪上四大行、中小商业银行，笑容可掬的业务员们都会惋惜地说：“现在有政策，控制得很紧，得符合首付四成、利率上浮10%的规定，你想低首付、利率打折，可以去别家银行看看。”

 

　　事实果真如此吗？上海银监局的统计数据显示，迄今为止，上海全市中外资银行购房贷款业务仍在大幅增长。随后记者暗访了多家房产中介，得到的回答都是大同小异：“有难度，但可以操作——贷款中介可以帮你搞定！”

 

　　本版撰稿记者 陈宏 　　

 

　　记者暗访 　　

 

　　上海南站地区。一家挂着“上海房地产协会会员单位”、“‘上海房屋中介市民放心店’承诺企业”名号的中介公司内，一名中年男子正聚精会神地盯着电脑里红红绿绿的股票走势，两名中年妇女，一位在电脑上打牌，一位有一搭没一搭地闲聊。半天才有两名打工者模样的人，跟这家中介签了个租房意向。

 

　　房市火爆，而记者走访的上海南站、徐汇南丹东路等不同价位楼盘所在地的多家中介，工作人员看起来似乎都很悠闲，他们的说法是：“房子一出来，都被抢光了。”如此抢房子，并不是所有人都现金充足，于是各种贷款问题也就特别多。

 

　　“多出两三千，贷款中介帮你搞定”

 

　　记者一行以小夫妻的身份找到中介，表示要给父母再买一套小户型。条件也讲得很不理想：“首套房贷款还没还清”、“现在手上钱也不多，首付成数不可能高”、“利率还想享受打折优惠”。如此苛刻的条件，跟最近银监局严控贷款的通知，完全是背道而驰。但每次条件说完，几乎所有中介公司的代表都表示：“有难度，但是可以贷到，没问题！”

 

　　记者也表示了怀疑，说正是因为刚刚看过了新闻，得知二套房贷款门槛提高，才慌忙过来的。巨×房产的高先生说：“银行的情况，你们肯定不会了解，政策嘛，总是提前广播，执行起来起码要3个月后。我们也听到了这个风声啊，但现在绝对是雷声大，雨点小，我可以给到你首付3成、利率7折，当然，到10月份之后你再来，可能就要相对困难一点。”在另一家中介，记者说：“听到银行内部表示，银行已经从8月1日开始实施。”这家中介的业务员说：“确实，要比以前难一些，但你假如愿意多出两三千块，这些，贷款中介都可以帮你搞定！”

 

　　看记者不太相信，他也笑了：“现在生意不错，要不要随便你，本来你要的这种房子，我前两天手上还有两套，但就这两天，全部出手了。贷款方面，你可以完全放心，我敢接你的单子，就表示我有这个关系，可以帮你搞定！”

 

　　“她买了10套房，贷款都是我做的”

 

　　在另外一家中低档次的中介公司，记者听到了同样的话。“做我们这行的，这是公开的秘密，没这点手段，谁还敢做中介啊？”天×房产的业务员赵阿姨说。她还指着旁边跟她聊天的一个中年妇女说：“你看她，我朋友，她有10套房，你看不出来吧？贷款全是通过我做的！”

 

　　记者打量了一下，这位“大款”阿姨大概50多岁，穿着打扮很一般，看起来就是一位普通的家庭妇女，实在不像有多少资产的样子。“10套房？那你平时收入很高咯？你贷款多少？”记者问她。

 

　　“我么，不上班的呀。贷了500多万，每个月还款28000多，还可以的，不是很吃力。”这位阿姨看得出来，也在鼓动记者多贷点，好帮朋友赵阿姨拉到这笔业务。

 

　　“那你怎么还这每个月的28000多呢？”

 

　　“我10套房子，大部分都租出去了呀！”

 

　　“可我在新闻里看到，说如今的房价飞涨，租金回报率并不高啊！”

 

　　“最近是相对差了点，但之前我已经赚了不少，现在每个月再自己补点就足够了，你想啊，起码这10套房子都是你的了呀！”

 

　　“贷款500多万，怎么能贷那么多啊？”

 

　　“不光能贷，而且首付成数也不高，利率也是打折的。”她再神秘一笑，朝赵阿姨努努嘴：“你问她，她就是做这个的！”

 

　　赵阿姨也是神秘一笑：“你不知道的，银行是有很多内幕的。”记者再追问，她却只笑不答了。

 

　　“千年不赖，万年不还”

 

　　在走访了多家中介后，记者也了解到，大大小小的中介公司，并不是所有公司都跟银行有着良好的关系，不少人是通过贷款中介，再来搞定部分客户令人头大的贷款问题的。合同签完，收完中介费用，中介公司就完全抽身，而风险，则到了银行头上。“银行的钱，不花白不花！”这是记者在这些中介内，听到的最多的话。

 

　　上文所提的那位买了10套房、贷款500万的中年妇女，她就给记者洗脑说：“你们小年轻，观念不要比我们老阿姨还陈旧。不要总觉得还不上银行的钱，银行的钱嘛，就是‘千年不赖，万年不还’呀，银行的钱，就应该是拿来给我们‘生蛋’的！”

 

　　贷款中介怎么就能搞定？一家中介的业务员说：“一般的贷款中介，都起码和10家银行保持着合作关系。这家不行，到那家，总归能碰到可以搞定的。在银行的业务淡季，贷款放不出去时，他们就要求助贷款中介了；所以，当贷款火爆，上面要求收紧时，贷款中介也会来求着银行——谁都会有淡季旺季啊，所以，一般来说，银行是会给这个面子的。” 　

 

　　

 

　　【记者观察】

 

　　贷款中介，玩的就是高风险

 

　　在记者的暗访中，房产中介大包大揽，大有没有不敢接的买卖的架势，而在他们身后，则总有贷款中介的身影出没。

 

　　贷款中介本身是应市场需求而产生的，很多都打着投资管理公司、投资咨询公司的招牌，但事实上都差不多。贷款中介与某家或是某几家银行支行的信贷部门有良好的合作关系，他们向银行提供业务信息，协助有签约关系的银行机构办理贷款，从中赚取手续费。

 

　　随着贷款业务的日益复杂化，购房者直接从银行贷款，第一是对手续不够了解，其次是可能资质不够，对他们来说，贷款无疑是一件麻烦的事。贷款中介的业务因而也越来越多。但由于法规、监管的不到位，在利益的推动下，包括一些大型的贷款中介，也都越来越多地开始打擦边球。

 

　　除了正规的业务之外，很多贷款中介做的业务，对银行来说其实是高风险的。比如最正常的房贷，个人向银行申请，要提供多种证明，而且贷款额度有限，但在贷款中介那里，他们都可以搞定，甚至连个人收入证明这样的“硬性证明”，他们都能在收费后帮你做到。一些中小房产中介公司，为了提高业务的成功率，也会和贷款中介合作。

 

　　尽管有专家表示，“国内商业银行不良贷款率一直居高不下，跟贷款中介有着很大关系”，但事实上，各家银行对贷款中介都是态度暧昧的。有些银行甚至把一些贷款业务“内定”给了贷款中介，有让银行业务人员减轻工作量的原因，也有不少不足为外人道的猫腻成分在其中——比如，有人去贷款，银行表示不能办理，但可以推荐他到某中介去办理，这时，他就可以从贷款中介处拿到介绍费。

 

　　不过，随着目前监管层的措施越来越严格，贷款中介的门槛也越来越高。

 

　　中介拆招

 

　　在一系列的暗访中，记者给大大小小的中介公司出了不少难题，但他们看来已是经验丰富，见招拆招，没有一丝含糊，没有一道题能难住神通广大的中介，而银行二套房贷背后的漏洞，也就此一览无遗。

 

　　难题1首付

 

　　我要再买一套100万左右的小户型二手房，但我现在身上只有20来万，完全不符合二套房要首付4成的标准，怎么办？

 

　　中介：“这是最简单、也是最常见的问题了，都算不上是难题。我们会牵头，让你跟卖家签订一份合同，将总价做高。像你这种情况，想贷70多万的话，可以将总价做到120万，这样去掉首付4成，也就是48万，你可以贷到72万，而你实际只要付28万的首付，相当于3成都不到。否则按照100万，你最多只能贷到60万。”

 

　　记者：“那不是要多付税吗？”

 

　　中介：“那当然，而且卖家多出来的税也得你付。不过，税才能要多少钱啊？相比于这么点钱，你能拿到更多的贷款，才是最实在的。”

 

　　记者：“那总价做高，卖家会不会给我造成风险？比如他最后说没拿到那么多首付，合同上的首付金额毕竟比我实际付的要高很多。”

 

　　中介：“做高房价和做低房价，都是现在通行的做法了，一个是为了多贷款，一个是为了少交税，基本上没什么风险，卖家反正只要拿到他想要的钱就行了，所有事情都是我们出面的。”

 

　　【政策解读】

 

　　继杭州、北京、深圳等地收紧二套房贷后，上海、成都等地也正式收紧二套房贷款政策。日前，上海银监局转发中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格执行二套房贷款规定，包括首付40%，严防“假首付”、“零首付”等。

 

　　难题2利率

 

　　我首套房的贷款还没还清，暂时也还不清，但我还是想再买一套，利率上能像首套房那样打折吗？因为听说二套房不仅不能打折，还要上浮10%。

 

　　中介：“当然可以了，上浮10%，那还有谁去找他们贷啊？首套房没还清贷款的，我们也经常碰到，这些都是小事情。只要你能还得起，就能贷得出。”

 

　　记者：“可是我去附近的建行问了一下，他们说是要上浮10%的。”

 

　　中介：“你自己过去找他们贷款，总归会告诉你不行的，他们会说额度指标已经基本完成，不一定上浮10%，但肯定不会给你打折了，只能由我们来。”

 

　　记者：“你们怎么就可以？”

 

　　中介：“贷款中介在银行内部都有关系啊，能贷出去么，银行总归是赚钱的。”

 

　　【政策解读】

 

　　尽管目前银监会并没有明文规定二套房利率要上浮10%，但这个政策已在大银行间口头通知，接下来很可能将实行。记者算了一笔账，5年以上商业贷款利率为5.94%,上浮10%就是6.534%，而7折是4.158%，一上一下，利率竟然可以差到2.3%以上！二者几乎天壤之别。

 

　　难题3收入

 

　　我收入不是很高，首套房就是父母资助买的，那买二套房，银行还会给我放贷吗？

 

　　中介：“我不是说了吗？贷款方面，不是你要操心的。很多买房的人，像你们这种小两口，赚钱不太多，怕贷不出来，但银行怎么知道你真正的收入？你到时候不要拿工资条什么的去做资产证明，假如能在单位开个收入证明，就可以了。”

 

　　记者：“有用吗？”

 

　　中介：“有用的。当然，你也别贷了还不起，比如你一个月赚2000元，还贷一个月要8000元，那从你自身来说，都没必要做这样的贷款。我们做的，是比如你一个月赚2000元，需要还银行1500元。一般来说，银行不会放这样的贷款，因为风险比较大，你稍微做个收入证明，我们再用用关系，这笔贷款就能下来了。”

 

　　【政策解读】

 

　　商业贷款的月还款额，银行都是按照月收入的一半来操作的，这也是为了证明贷款者可以正常还款，不影响生活。

 

　　难题4户籍

 

　　听说外地户口在贷款方面会受到诸多的限制，像首付成数和利率的优惠幅度？你能让我们享受二套房首付3成、利率打7折的优惠吗？

 

　　中介：“外地户口在银行那边，确实有一些限制，但我们通过贷款中介，是可以做到一样的，不会给你提高首付成数，也不会提高你的利率折扣。”

 

　　记者：“他们不怕风险吗？”

 

　　中介：“外地户口只是相对的，假如你工作稳定，收入稳定，他们为什么不做你的生意？户口是假的，钱才是真的！银行有些话，你是不能听的，他们经常也就是忽悠忽悠。”

 

　　【政策解读】

 

　　上海银监局发布的上半年上海房地产信贷运行分析报告指出，个人住房贷款在结构上有个明显变化是，外地人士住房贷款由一季度减少5.1亿元变为二季度增加92.1亿元。外地人士住房贷款增量占比已由1-4月的19%升至1-6月33%。虽然上半年外籍人士住房贷款净减少，但6月份净增加了3.4亿元。这些都表明，控制炒房的一些措施，已渐渐失效，投资、投机购房大幅上升。

 

　　【监管应对】

 

　　上海银监局强化房贷风险监测

 

　　上海银监局近日召开了2009年年中工作会议，他们表示已经注意到了如今楼市的状况，强调“将强化风险监测，关注房地产信贷管理，加强对个人住房信贷政策执行情况的查访力度”。

 

　　上海银监局督促银行业金融机构切实贯彻落实二套房按揭贷款政策，重点支持借款人购买首套自住住房贷款需求，对投资、投机性住房坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。强化房地产信贷风险的监测和提示，定期进行房地产和相关上下游行业风险的压力测试，督促银行关注房地产开发贷款贷前、贷中、贷后各环节的合规性，关注房地产项目的建造风险和完工风险。

 

　　银监局的统计数据显示，截至6月末，上海全市银行的个人住房贷款余额3368.2亿元，比年初增加260.6亿元，同比多增180.1亿元。3月份以来，个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8亿元，创历史单月最大增量纪录，而二季度增量也创历史新高。　

 

　　【读者互动】

 

　　即日起，本报将推出系列楼市报道《疯狂的楼市》，每天围绕不同话题展开。如果您在购房中有什么故事或感受，欢迎来电来信与我们分享，我们将选登其中反馈。参与互动活动的读者，可能获得精美礼品。

 

　　本报新闻热线：61933111     　　email:qnb...@sina.com

 

　　【读者心声】

 

　　算出来房子的成本并不难，问题是算出来之后，房价照样涨。好像也没听说过物价局出手监管房价。

 

　　——秦女士

 

　　看到报道中有开发商直截了当地说捂盘是房地产业的常规做法，我真为包括我自己在内的消费者感到悲哀。开发商为什么能这么猖狂？

 

　　——陈先生

 

　　中国人的传统心理就是日子再苦也要节衣缩食买房子，没有房子就没有家。但是大家看看开发商的嘴脸，就知道现在还是应该坚持住，就是不买房！

 

　　——租房结婚的孔先生
 
本报揭秘楼市疯狂背后的银行推手
“零利率”房贷 银行便宜了谁？    2009.08.07
http://www.why.com.cn/epublish/other/node25340/userobject7ai188833.html
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　　房贷的种种玄机，普通购房者很难参透。本版摄影记者 马骏

 

　　“晓得房贷还有零利率的吗？零首付又算什么！”这番银行人士亲口说出的房贷内幕只是揭开了业内游戏规则的冰山一角。记者深入探访发现，部分银行在上半年为竞争房贷生意几乎在产品“创新”上无所不用其极，“长贷短供”、“假贷”以及“存抵贷”等令常人匪夷所思的“灰色房贷”相继浮出水面。

 

　　据记者统计，自今年以来，银监会和上海银监局以书面通知或口头提醒等方式，要求银行加强对房贷尤其是二套房贷的监管不下十余次，但这“十二道监管金牌”却难挡房贷暗流依然横行。在可想而知的沉重月供压力下，纵然有七折利率的优惠，不少中低收入者仍视房贷为生命中不能承受之重。而部分银行在房贷最后的饕餮盛宴中，对一些“高端客户”甚至提供“零利率”的特权。

 

　　本版撰稿记者 徐可奇

 

　　“长贷短供”

 

　　利率居然比公积金还低

 

　　房贷超过200万就可以享受3.78%的优惠利率？记者调查发现，原本30年期的房贷，却可以享受3年期贷款利率5.4%的七折优惠，即“长贷短供”。

 

　　按照央行规定，5年期以上贷款基准利率5.94%，即使最大下浮30%亦为4.158%，而目前公积金贷款利率也要3.87%。银行方面的解释是，3.78%房贷利率其实是较短的3年期贷款利率5.4%的七折，但客户却可以按30年期的较低月供来还贷。在客户首次签约3年期满后，银行可以帮客户转签继续享受3.78%的利率。

 

　　“总算搞定了，虽然首付四成降不下来，但利率还是七折。”房产投资客薄先生向记者透露了他最近一次下单的房贷是抢在7月份终于获批，其中靠了银行方面相熟的“关系”帮忙，而这已经是他买的第6套房产了。

 

　　“这6套房子如果真要是开征物业税了，差不多要吃掉我一整年的薪水，呵呵。”薄先生如此调侃他那6套靠银行放贷的房产。

 

　　而从今年8月份开始，银行收紧二套房贷的“靴子”终于落地。沪上多家商业银行的个人金融部负责人普遍表示，目前对于像薄先生这样的纯粹投资客，申请二套及以上房贷将很可能被课以基准利率上浮10%的“惩罚性”利率。

 

　　“你要贷多少？超过200万吗？”当记者昨日在多家银行网点咨询房贷业务时，客户经理开门见山就这么问。记者随后发现的事实是，“收紧”的口号并没有被银行百分之一百地严格执行，二套房贷利率甚至低于公积金的情况仍然隐现。

 

　　“这个我们可以给你做到3.78%的利率。”某银行陆家嘴支行的客户经理黄先生对记者直言不讳，而央行规定的5年期以上贷款基准利率5.94%即使最大下浮30%为4.158%，而目前公积金贷款利率也要有3.87%。按照黄先生的解释，3.78%房贷利率其实是较短的3年期贷款利率5.4%的七折，但客户却可以按30年期的较低月供来还贷。在客户首次签约3年期满后，该银行会帮客户转签继续享受3.78%的利率。

 

　　但其他没有推出3.78%房贷利率的银行相关人士质疑，这种“长贷短供”的做法其实涉嫌违规，因为监管部门规定的房贷利率最多可下浮30%，应该是按5年期以上利率5.94%执行，但有些银行偷换概念按3年或5年的较低利率来执行。

 

　　而3.78%利率自推出后很受炒房的投资客青睐，因为利率变相降低可以减少还贷总额，一次签约3年在时间也正好符合房产投机的需要。但部分银行给出3.78%利率要“讲条件”——房贷总额必须超过200万；如果不到200万但超过100万，那可以按5年贷款基准利率5.76%下浮30%后的4.032%，这虽然比公积金利率高但仍低于标准的七折房贷利率4.158%。

 

　　越有钱享受利率越低——这成了部分银行的房贷“原则”。经济能力有限的客户贷款几十万，在外环买普通自住房，最多只能享受利率4.158%；但有钱的投资客在市中心买高价房，反而可以享受更低的利率3.78%。

 

　　■推手·捂盘

 

　　开发商敢捂，离不开放贷配合

 

　　“房子买好了吗？”——这是不少银行业内人士从5月份以后见面打招呼的习惯语。记者恰巧有机会了解到一位银行业内人士低价买房的全过程后，不由感叹：“原来房子可以这样买的！”当银行在资金上占据了近水楼台先得月的天然优势，即使牛气如房产商者也主动用低价房“献媚”，以求在资金上顺利通关。

 

　　“我这二手房从开发商那里买的，不错吧？”在一家国有控股大银行工作的孙先生向记者道出了他的买房“奇事”。他下单的那个楼盘位于浦东源深板块，早在今年4月底就被开发商对外宣称已经“卖完”，但他在6月底又从开发商那里以比周边楼盘均价低每平米近5000元的超低价拿到手。

 

　　面对记者的不解，孙先生一笑而过：“开发商卖一手房的时候就是在左手倒右手，说穿了就是捂盘。不过没银行放贷资金的配合，开发商敢捂盘吗？就不怕资金链断吗？”孙先生点破其中玄机，总算让记者觉出了其中隐藏的些许眉目。

 

　　“开发商有敢捂盘的，差不多都是骗贷已经搞定了银行那边，资金基本得到回笼了。付点利息是小意思，房价只要稍微一动就都回来了。”孙先生的“呵呵”笑声竟显得很是爽朗。

 

　　“骗贷？那银行不查啊？”记者顺势追问。

 

　　“你看看边上几个楼盘，到了晚上至少70%都黑灯瞎火的，你以为银行不知道怎么回事？不就是开发商自己捂盘吗，说有投机客那是骗不懂行的，”孙先生顿了一下说：“银行帮了这么大的忙，开发商拿出些低价房不应该吗？”

 

　　当无数买房人在这个炎炎夏日排队却屡屡无功而返，在痛恨开发商找托捂盘时，有没有想到银行也可能参与其中呢？

 

　　■推手·炒房

 

　　多家配合，玩转“ABC”游戏

 

　　“太黑了，竟然每平米加价2000块。”这句抱怨房价的平常话出自一家上市银行A的客户经理胡先生，不过被指责的不是开发商，而是另一家上市银行B的同行。透过这无意间的说漏嘴，记者也不经意间发现，原来银行人士炒房有那么一个配合精致的“ABC”游戏。

 

　　“事先说好加价每平米500，现在张口提高到加2000，一套127平米的小三房等于多涨了将近20万多块钱呢。”胡先生在记者面前丝毫不掩饰对同行的不满。

 

　　“现在买房跳价很正常啊，”记者问道。

 

　　“你不懂，这个楼盘开发商的项目贷款是在我们A行，按揭贷款是由B行来做，低价房是让C行先拿的。按规矩，C行那边每平米加500后应该倒给我们A行和B行，没想到他们一看行情好就这么贪。”胡先生的一番振振有词让记者诧异不已。

 

　　“那你们A行和B行直接拿就是了，干吗搞这么复杂？”记者仍然不解。

 

　　“几家银行按ABC轮流转，放贷的不直接拿房，拿房的不参与放贷，比较方便稳妥。”在胡先生的话里，ABC三家银行利益分工很明确，主要是为了避免竞争同一项目而恶性竞争，反而让开发商“压价”。

 

　　当记者辗转向C行相关人士打听他们的缘何“违约”时，没想到C行方面的解释更理直气壮：“开发贷款和按揭贷款都让给他们两家了，我们行在这个楼盘上什么业务也没做，奖金也没有了。下半年收紧房贷又是肯定的，是不是该向他们A行和B行多要点？”

 

　　炒房的“ABC”游戏原来是见者有份，不想竟然互生龃龉，又是房价惹的“祸”。在高房价的刺激下，或明或暗的游戏规则都难起作用。

 

　　“假贷”

 

　　炒房客可大幅节约成本

 

　　记者在采访中发现，兴业银行推出了一款名为“随薪供”的房贷产品，客户可申请在最长3年的限期内只需按期偿还贷款利息，约定期满后再按期偿还贷款本金和利息。中信银行推出的“轻松还款”计划，原理与兴业的“随薪供”类似。有些炒房客利用这类产品的特性，短期内买进再抛出，由此节省了大量投资成本。银行业内人士将他们的这种做法称为“假贷”。

 

　　“在兴业办房贷，前三年可以每月只还利息。”兴业银行支行的客户经理李先生介绍该行的“随薪供”房贷产品，客户可申请在最长3年的限期内只需按期偿还贷款利息，约定期满后再按期偿还贷款本金和利息。

 

　　“照房价现在的涨势，可以在3年到期前就抛房兑现盈利了。”另一位炒房投资客陈先生认为，这样还贷成本可以大幅减少超过40%。按兴业银行提供的计算结果，对于一笔金额100万元和期限30年的按揭贷款，贷款年利率为4.158％，“随薪供”在前3年的还贷成本只有124740元，而普通的等额本金还款法达到218676.24元，相当于可以少还9万多元。

 

　　“正常的房贷月供应该包括本金和利息两部分，哪有只还利息的？”一家国有控股银行上海分行的高级经理吴先生质疑，这种房贷产品因此被部分业内人士冠以“假贷”之名。记者注意到，兴业银行在宣传中明确表示，“随薪供”对申请对象包括已在其他银行办理个人按揭贷款的客户，也可通过转按揭到兴业办理“随薪供”。

 

　　“炒房最怕月供的资金周转不过来，不过用假贷就基本不用担心了。”投资客陈先生几乎跑遍沪上各家银行，搜集了十几种五花八门房贷产品的资料，以便根据不同的炒房需求设计出相应的房贷资金“综合解决方案”。已经有两套房贷在手的陈先生近期准备利用“随薪供”，适时下单古北的一套超过260万的二手房，这样扣除租金收入后的实际月供并不高，因此可以避免普通还贷方式带来的资金压力。

 

　　按照兴业银行的说法，“随薪供”可减轻阶段性还款压力，缓解资金紧张局面。这恰是备受炒房的投资客青睐的主要原因。

 

　　另据记者了解，中信银行在6月也针对存量贷款客户推出的“轻松还款”计划，原理与兴业的“随薪供”类似。凡是在中信银行贷款超过一年，目前尚有余额、按月还款的住房贷款客户，且最近一年内发生30天以上的逾期次数不超过一次，贷款当前不处于逾期状态，均可以在一定期限内暂停归还本金，每月只需支付利息。在这期间客户的原始贷款期限并不发生改变，“轻松还款”的期限至少6个月，一般为12个月，最长可到24个月。

 

　　“存抵贷”

 

　　高端炒房客可获零利率

 

　　一家上市银行的私人银行高级经理刘先生介绍，其实要实现房贷“零利率”并不复杂，只要借用存抵贷的形式就可以了。所谓存抵贷，是指资金作为活期存款放在还款账户中，利用存款利息来抵扣还贷利息。目前工商银行、建设银行以及光大银行都推出了类似产品，但多数要求普通客户的存款余额超过一定额度。记者了解发现，有资格享受房贷“零利率”的均为拥有数千万净资产的高端客户。

 

　　零首付尚一波未平，零利率又暗流横生。在银监会多次发文表示要严查零首付现象的同时，更疯狂的零利率房贷产品在银行的精心包装下，借道“存抵贷”的形式粉墨登场。而有资格享受房贷“零利率”的无一不是起码数千万净资产的私人银行高端客户。

 

　　“3月下旬买的一套靠近黄河路的房子，总价400万出头，现在已经涨了不少，而且一分钱利息也没付。”私营企业主秦先生向记者透露，正是私人银行“帮忙”完成了零利率的操作。

 

　　“零利率的确是有的，只是很少，一般客户根本拿不到。”一家上市银行的私人银行高级经理刘先生介绍，其实要实现房贷“零利率”并不复杂，只要借用存抵贷的形式就可以了。所谓存抵贷是指资金作为活期存款放在还款账户中，利用存款利息来抵扣还贷利息。目前工商银行、建设银行以及光大银行都推出了类似产品，但多数要求普通客户的存款余额超过一定额度。

 

　　据业内人士透露，存抵贷大约按照每存136.5万存款抵扣100万贷款来计算。“零利率”借用存抵贷名义主要是为了应对监管，另外会通过其他途径曲线向客户提供一笔无息融资充作“存款”，额度要参考客户对银行的“贡献度”，并且需经行领导批准。不过，出于资金成本考虑，银行通常将房贷“零利率”限定在两年左右的短期限内，最长不超过三年，但这对于以炒房为目的的客户来说通常已经足够用了。

 

　　“不过零利率不是白给的，也有附加条件。”秦先生表示，名义上他是一家股份制商业银行的私人银行客户，但其实是和底下的一家支行有“老关系”。他能拿到零利率主要是因为平时这家支行在“调头寸”上经常找他们这样的大户帮忙。

 

　　“现在房贷越来越生猛，连零首付和零利率都有了，”在业内人士刘先生看来，银行房贷已陷入最后饕餮，“起先是中小银行在年初对二套房贷全面放开七折利率，于是抢客户的转按揭竞争就没消停过，长贷短供、假贷还有存抵贷等各种灰色房贷一下子都冒出来了。各家为了抢房贷生意可以说在产品上是无所不用至极，这么说一点都不夸张。”

 

　　■记者观察

 

　　高房价背后的“隐形推手”

 

　　“兴师问罪”高房价，首当其冲房产商。国土部近日公布的620个不同类型房地产项目调查显示，地价占房价平均比例为23.2%，最低为5.3%，最高为58.6%。大多数项目地价占房价比例在15%-30%之间，比例在30%以下的约占总数的78%。此结果一出，房产商立刻遭到众多为买房所困者的新一轮口诛笔伐。

 

　　多位银行业内人士向记者坦承，银行受利益驱动，和房产开发商一样倾向于单边推高房价。举个简单的例子，房价平均水平翻番后，银行的房贷利息收入自然也会随之翻番。而且在房价翻番后，能一次性付款买房的人更少，银行的房贷业务因此有了实现大幅增长的市场基础。国内银行仍以利差为主要收入，因此在几乎稳赚不赔的房贷业务上频频推出“长贷短供”、“假贷”甚至“零利率”等各种灰色产品，上演了房贷的饕餮盛宴。

 

　　市场经济应该由供需双方决定，但目前的房价现状却体现出标准的“现金为王”特征。在高悬的房价下，普通买房人因为囊中羞涩而不得已向银行求贷，并且因此处于被动接受的弱势地位；而房产商因为得到银行慷慨的资金支持，而可以一路通过捂盘等各种手段推高房价。在高房价的背后，银行成为了众多目光忽视的“隐形推手”，毕竟在房产暴利的利益链条上并非只有开发商一环。

 

　　银行自恃“现金为王”，但现金并非银行的。在银行房贷上演最后饕餮的背后，实质是银行从房价高涨的暴利中分得一杯羹。

 

　　

 

　　【编者按】

 

　　本版报道是本报“疯狂的楼市”系列报道的最后一篇，楼市是一个老生常谈的民生话题，我们的报道在诸多同题材的报道中未必是最专业的，只是，我们站在老百姓的视角，从老百姓的切身利益出发，通过实地探访、体验式报道以及相关人士的讲述，从一个最贴近市民的角度向外界呈现出上海楼市的疯狂所在。这一切，都来自参与报道记者的真实体验。此次系列报道引发了众多读者的广泛共鸣，本报热线接到了数百电话，市民们诉说着他们与楼市的故事。诚然，我们的系列报道可能改变不了“楼市疯狂”的现象和局面，但是至少读者需要知道那些幕后的故事，读者需要有更多的更真实的判断依据。

 

　　这，正是我们对系列报道的期望所在。在此，也对关注本系列报道的读者表示感谢。本报“深度报道”团队接下来将继续推出紧贴民生的系列专题，从老百姓的视角展现老百姓的身边事。

 

　　【读者心声】

 

　　不看不知道，一看吓一跳。昨天看了《青年报》的专题报道，我才知道还有“贷款中介”这类机构。他们简直是呼风唤雨无所不能啊。

 

　　——王先生

 

　　房产中介有底气，是因为他们背后的贷款中介能搞定贷款难题，这里面肯定有金融系统的漏洞，建议有关部门好好查查。

 

　　——陈先生

 

　　我前不久刚刚买了一套房子，也是我唯一的一套房子，房贷办下来也累得够呛。如果贷款中介真像报道中所说的那么神通广大，我再买房子的时候说不定要找他们帮忙了。

 

　　——童先生

 

 

 

统计局刊文：警惕房价快速上涨
若房价下跌地产金融危机不可避免     2009.08.05
http://www.why.com.cn/epublish/other/node25340/userobject7ai188304.html
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 　　昨天统计局网站刊发来源中国信息报的文章称，我国国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定的情况下，房价如此高涨，让人担忧，必须有所警惕。文章指出，我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金融危机不可避免。
　　房价高涨让人担忧必须有所警惕

 

　　上半年我国房地产市场的走势令人惊异。3月份以前依然延续着2008年年末的疲弱，之后出现了戏剧性的变化：房屋销售面积迅速增长，房价快速飙升，尤其是北京、上海、深圳、广州等主要城市房价节节攀升，引起业内业外一片惊呼。

 

　　与销售面积增加、房价大幅上涨对应的是，国内一线城市的地价不断刷新。特别是6月份以来，各地连续出现了一批天价地王，房地产企业正在上演一场“土地争夺战”。楼市“挤泡沫”还不到一年半，2008年年末房地产市场的低迷还历历在目，在国际金融危机冲击波尚未平息，世界经济依然严峻，我国国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定的情况下，房价如此高涨，让人担忧，必须有所警惕。

 

　　【1 忧民生】

 

　　高房价影响居民生活内需如何扩大

 

　　房价的高涨，一方面带来了土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长；另一方面却如一把双刃剑，成为制约城市居民消费的障碍，给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。因为高房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担，只能省吃俭用，压缩消费，从而造成严重的内需不足。《2008年社会蓝皮书》认为，房价持续增高压抑了其他方面的消费。

 

　　在当前外需减弱的情况下，迫切需要通过扩大内需来弥补外需对经济的拖累，而扩大内需的关键是刺激消费增长。从楼市消费对经济的拉动作用来看，高房价的挤出效应，影响到了居民的日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动的最大阻力。

 

　　【2 忧发展】

 

　　如何调整结构以确保可持续发展

 

　　房地产市场的热度反映在土地市场上，是房地产企业拿地的热情不断高涨，各地“地王”频现，在今年5-6月，全国接连诞生将近10个新“地王”。对此，不少业内专家认为，目前土地市场的疯狂，缺乏宏观经济形势的支持，显得有点基础不牢，可能助长新一轮楼市泡沫。北京广渠路地王拍出之后，业内大腕潘石屹反复向媒体申诉：“地价太不理性了，实在是看不懂。”

 

　　更让人担忧的问题是土地拍卖中的举牌者。北京、上海、广州、深圳等城市诞生的8块“地王”，几乎都是上市公司或其控股公司。北京备受瞩目的广渠路15号地由中化集团下属中化方兴投资管理有限公司获得，奥运村乡地块由中电旗下的成都中泽置业获得。两家公司虽然都号称房地产业是其公司主业，但在地产圈内却远非主流公司。

 

　　当更多的纺织企业、制药企业等非房地产企业高价举牌土地市场，杀入房地产行业的时候，我国的产业结构及经济的可持续发展令人担忧。

 

　　【3 忧风险】

 

　　高房价使银行金融风险陡然加大

 

　　国家统计局数据显示，1－6月，房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。央行数据显示，在上半年7.37万亿元新增信贷中，有5381亿元的信贷资金进入房地产开发领域。

 

　　房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险。

 

　　我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金融危机不可避免。

 

　　美国金融危机源于房地产市场泡沫的破灭。这告诫市场，房贷风险需要时刻警惕。信贷宽松政策之下各商业银行更需把握房贷原则，对房地产市场风险拥有清醒的认识，认真评估各种房贷，严格控制房贷质量。在房价上涨过程中，银行扮演的角色不应是楼市泡沫的推手而应是稳定器。

 

　　房价的快速上涨使得社会各界关于房地产行业泡沫的争论日益激烈，保持房价稳定又提到议事日程上来。如何让房价与自住购买力保持均衡，如何让房地产健康发展成为支撑经济复苏的重要力量，如何加快保障房建设让低收入人群安居，对刚刚企稳回升的中国经济来说，这是下半年迫切需要解决的现实课题。