美国楼市18年一轮回：12年上涨，2年疯狂，4年崩溃
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楼市18年一轮回：12年上涨，2年疯狂，4年崩溃
最近，券商似乎又开始为地产商发言了。在“楼市小阳春”鼓舞下，寻找信贷增长的支撑，竭力想证明楼市调整即将结束。
然而，不但其论据站不住脚，“楼市小阳春”本身也有注水嫌疑。审计署日前公告称，由于银行把关不严，部分信贷资金未能注入实体经济。持续跟踪信贷流向的学者指出，不排除它们进入了楼市，且时间与“楼市小阳春”相合。
标普、穆迪均对中国房地产业展望负面。穆迪5月19日发布报告提出，政府对信贷严格限制，地产业所获无几，流动性将持续紧张。且因存货偏高，销售量回升不可持续，房价依然受压。
再看官方表态。近日，发改委国际经济综合研究室主任王海峰表示：“中国经济可能要经历三年，甚至五年左右的调整，房地产市场的调整周期可能会更长。”
显然，调整周期远未结束，楼市依然处于下行期。
● 比照18年房地产周期 离调整结束还有2年半
鉴史知今。既然讨论房地产行业周期，不妨先回顾一下过往的周期，总结经验。
哈里森是全球最著名的房地产周期研究专家。他准确地预见了1992年英国房地产的崩溃以及眼下这轮英国房地产的崩溃。根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。
在这18年里，哈里森认为，房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂(哈里森称之为“胜利者的诅咒”)。最后是历时4左右的崩溃（图1）。
这一周期说是应验的。以美国房地产市场为例，1955年-1974年为一周期，1955年美国的房地产市场开始上涨，1962年经历了一个短期的恐慌性下跌；然后快速上涨到1972年见顶，下跌到1974年见底。1974年-1992年为另一周期，房价从1974年上涨到1981年中期，上涨了7年；然后下跌，1982年底见底；随后又上涨到1989年见顶，后面紧接着崩溃萧条，直到1992年。从1992年至今，又是一轮周期：房价从1992年上涨到2000年，调整1年左右，2001年又上涨到了2007年见顶，然后又再次下跌，预计2010年见底。
具体来说，前7年上涨，是由于经济刚从萧条中走出并开始增长，相应地房价也缓慢上升；其后5年，人们开始进行房地产市场投机买卖，房价快速上涨；再后2年，由于投机者和企业的追逐，过多的资金不断剧烈推高房价，从而演绎了崩溃前的疯狂。最后是泡沫的破灭，调整期需3年-4年。
上述过程与我国房地产行业相比照，是多么相似！上世纪90年代初，我国市场经济发展开始加快，房价开始慢涨。1997年经历亚洲金融风暴，下跌了一阵。随后又经历5年快涨。2005年-2007年的2年间，地产商和投机者竞相逐利，房价到达疯狂的巅峰。2007年底，泡沫破灭，调整开始，至今不过一年半。比照周期，则离调整结束至少还有2年半（图2）。
● 信贷增长并不能让楼市见底
尽管前辙历历在目，一些券商仍试图以中国的特殊性来为地产商开脱，提出在信贷增长的支撑下，我国楼市即将见底，复苏在即。
此类观点认为，本轮巨额的信贷投放，重要的是恢复了市场的信心，增加了货币的流通速度，从而刺激了经济的增长和物价的提高，也使得降息周期预期结束。
为增强说服力，他们将利率水平、经济增长预期与房地产周期相关联，提出在地产业萧条时，往往也是经济低谷时期，央行会采取降低利率、增加信贷等货币政策来刺激经济增长。此时较低的房地产价格和利率水平，会逐步带动房地产消费需求，推动房地产业复苏。而中国正处于这一时期。由此，他们得出了目前我国楼市调整见底的结论。
然而上述论证过程存在三个根本问题。首先，没有任何研究证明，房地产周期的底部与利率底部一定同期关联。哈里森的研究结果中没有这一点，招商证券通过分析我国70年代、80年代及90年代的数据，发现房地产周期底部与信贷无关，与利率底部也不一定相关。
其次，此轮信贷增长对房地产意义不大。穆迪5月19日在一份题为《中国房地产开发商：近期的市场回升未能为中国房地产行业减压》的报告中提出，政府严格限制信贷流向，除非是新开工项目，否则地产商们拿不到贷款，其可转债、土地金等问题无法融资，流动性将持续紧张（图3）。况且，即使新开工项目，银行的贷款也倾向谨慎。
● 地产商债务沉重
难随宏观经济起身
此外，虽然普遍预测我国经济今年会触底反弹，但这一复苏迹象，并非就意味着楼市会同期触底复苏。因为受累于前两年的疯狂逐利，地产商们普遍债务沉重，步履维艰。
穆迪分析师曾启贤分析，地产商的资产负债表流动性及财务状况仍然较弱，特别是仍须要在今年支付庞大土地金的开发商。而在2009年和2010年的债务偿还方面，他认为国内不少受评房地产开发商有较大的再融资需要，特别是国外债务。
穆迪高级信用评级主任蔡承业补充说，国际债券市场或国外银行也仍然缺乏流动性。而开发商的本地贷款较多，不但增加债券持有人的从属风险，同时减少在债券条款规限下可增加借贷的空间。
因上市地产商流动性恶化，已导致过去半年内超过一半的受评企业被调低评级或展望。蔡承业表示，通过融资需要和融资能力的状况分析，穆迪已确认若干上市地产商违约风险较高，其中几家更有大量外债在未来6至12个月内到期，风险敞口较高。
● 小阳春疑注水
销售上升不可持续
不甘于此？也许有人会寄望于销售复苏。但现实是，楼市小阳春（图4）或只是一场注了水的春梦，难再续。
审计署日前公告称，由于一些基层银行把关不严，部分信贷资金未能注入实体经济。那它们注入了哪里？中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇持续跟踪了信贷流向，他表示，不排除部分资金流向了资本市场和房地产市场。从资本市场来看，股市的几次反弹足可证明。而房地产市场，“楼市小阳春”与一季度信贷增长的时间刚好相合。
随着监管层严控信贷流向，相信楼市很难再从信贷增长中偷偷分羹。而且，尽管利率下调在某种程度上刺激了购房需求，穆迪分析师曾启贤表示：“房地产价格持续受到压力，待售住房存货仍然偏高，因此近期成交量的回升不一定可以持续。”
至此，一些人期待楼市调整周期结束、很快复苏的愿望，恐怕终究落空。不仅如此，从官方表态来看，楼市下行期远未结束。近日，发改委国际经济综合研究室主任王海峰表示：“中国经济可能要经历三年，甚至五年左右的调整，房地产市场的调整周期可能会更长。” 本报记者 辛灵
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房子是人们重要的生存条件。
改革以前，房子是公有的，按行政级别配给，级别越高，面积越大。轮到工人，只有破旧的小平房。那时也要收房租，但租金很低，连维修费也远远不够。房租低，是因为国家财政给了补贴。住房者以少交房租的方式得到了这一份补贴。例如，住100平方米的家庭本应付1000元房租，实际只付50元，这就等于得到了950元的收入。行政级别越高的人，得到的房租补贴收入越多。普通工人这方面的收入就很少了。改革前，分房是一种很重要的福利，所以称为“福利性分房”。
福利性分房制度消灭了房地产市场，国家又无力不断地建房、无力不断地配给。所以，几十年下来，住房条件越来越差、面积越来越小。以天津为例，建国初期人均住房面积3.8平方米，1972年，人均住房面积下降到3平方米。在工人住宅区，上世纪五十年代建设的临时性小平房一直住到八十年代，条件之恶劣、环境之污秽难以言状。
1980年代后期，就酝酿废止福利性分房，实行住房商品化。但这件事涉及到原来住房面积大的那部分人的利益，即官员的利益。经过反复的利益博弈，直到1998年，才下定决心，住房改革付之实施。
1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号文件）规定，1998年7月30日停止福利性分房，全面实行住宅商品化。各地将公有住宅一次性地卖给住户。卖给住户的价格远远低于市场价格。1998年北京市中心区大约6000多元1平方米，卖给住户的价格是1450元，每平方米差价4550元。如果住100平方米，差价就是45.5万元，比他一辈子的工资收入还要多。在北京以外的城镇，卖房的价格更低，差价更大。住宅商品化是在原有的公房分配不平等的基础上进行的，不仅把原来隐藏在房租补贴中的那部分不平等货币化了，又在卖房的价差上加上了新的不平等。行政级别越高，原来住房面积就越大，得到的差价就越多。而普通工人得到的很少。农民根本没有这项收入。
有人说这是对既得利益者的赎买，既得利益者得到了买房的差价，社会得到了房地产市场的发展。也有人说，这是中国官员享受的“计划经济的最后晚餐”。
然而，说“最后”，实在是太天真了。一次赎买没有完成，还得继续不停地赎买。
1998年7月1日以后，老百姓的住房的确是商品化了，想住房吗？拿钱来！父母把终生的积蓄给子女买房；父母没有能力的，年轻人身负银行巨债，成了“房奴”。买房成了老百姓最沉重的负担。
而官员呢？“计划经济的最后晚餐”永远吃不完！
就在我家附近步行所及的地方，如西客站南、广安门外一带，一片又一片的新住宅区拔地而起。
我散步走进在达官营附近的“广源居”。这片住宅分东西两区，总计50多万平方米，有中心花园、地下车库等等完善的设施。我问：“这房子卖吗？”一位中年人回答：“这房子是分的，不是卖的！”我说：“1998年就停止分房了，现在是2008年，怎么还分房？”一位领导干部模样的人走了过来，用异样的眼光从头到脚打量我，反问：“谁说1998年就不让分房？”旁边的人介绍说他是“国管局”的领导。我说“国发［1998］23号文件说的。你是国管局的领导，还不知道有这个文件？”他态度缓和了，说：“这房子不是分的，是卖给自己职工的。”我问：“卖多少钱一平方米？”他说：“这我就不知道了。”没等我再问，他就走开了。经打听，这是新建的国务院公务员住宅，按4000元的“经济适用房”价格卖给公务员。临近的房子市场价是18000元。我进一步了解得知，局级干部的标准180平方米（1998年局级干部只有120—140平方米）。计算一下，一名局级干部买一套180平米的房子，可以得到252万元的差价！
建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部关于颁发的《城镇经济适用住房建设管理办法》的通知（建房[1994]761号）第三条规定：“经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。”这个文件的第四条规定：“中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定。”怎么认定？填报政府规定的申请表格，如实申报家庭收入和住房情况，经过严格的审批手续，居民委员会、街道、工作单位层层把关。
国家公务员怎么不加区别地都成了“中低收入家庭住房困难户”？为国务院公务员盖的高级公寓为什么变成了“经济适用房”？国务院自己发的文件为什么自己不执行？国以信而治天下，国之不信，何以服民？
在马连道家乐福附近，有一片名为“中兴佳园”的住宅区。分南北两区，大约有近60万平方米。这是2007年建成的中共中央直属机关宿舍。有中心花园，假山，石径，游乐区，地下车库。建设标准超过了社会上的商品房。一位干部模样的中年女子正在忙着搬家，我问：“这房子真好。多少钱一平米？”她很自豪地回答：“多少钱也买不到，这是中直机关分的！”我进一步了解得知，这个住宅区也是按经济适用房的价格卖给中直机关干部的。
这些高档的“经济适用房”不仅大大低于商品房的价格，还有很多商品房没有的优越条件。如：人民大会堂在马连道建有约4万平方米的两栋南北向板楼，每户126平方米，还有一个车库。这126平方米少算了很多公摊面积，若按商品房的公摊面积计算，则有130多平方米。车库不卖，但出租价每月只有120元，大大低于市场价。此外，还不收物业管理费和暖气费。在这两栋楼中还有多套部级干部住宅，每套260平方米（按商品房公摊面积计，则有近350平方米），人民大会堂是个局级单位，没有部长，这些部长级的房子至今都空着。
除了中共中央直属机关、国务院以外，很多中央部委也盖了大量的豪宅，以“经济适用房”的价格卖给职工。在北京六里桥西局的“丰益苑”小区，国家发改委建的一大片公务员宿舍即将竣工。连科技部这样的清水衙门，也在西客站南建成了“首科花苑”Ｃ、Ｄ两个小区，以“经济适用房”卖给职工，其它有钱的部委就更不在话下了。
和朋友们聊起来，才知道在北京其它地方，如新街口、广渠门、三里河、会城门等周边环境较好的地段，也有我上面所说的情况。全北京市到底有多少高级住宅以“经济适用房”的价格卖给官员？这应当是不难统计的数字。
我揭示这些情况，不是批评住这些房子的公务员们，而是指出改革政策不公正。
北京以外的地方怎么样？据我所知，1998年停止福利性分房以后，各地党政机关以改革的名义，或搞“集资建房”，或搞“单位自建经济适用房”，或者搞“定向开发”，内定的开发商，以极低的价格“拍”下土地，建好房子以极低的价格让机关“团购”，再按级别档次分给官员。这种以改革的名义谋私的情况，媒体常有揭露。外地的情况比北京更为严重。
从住房改革中的问题我想到了政治学中“人性恶”的假设：任何人只要掌握权力就有滥用权力和以权谋私的倾向。因此，政治体制改革的首要任务是建立对权力的约束、限制和监督的机制。我们的制度恰恰缺乏这种机制。这是政治改革滞后的结果。在我们这样的制度条件下，手握制定改革方案大权的人们，就可以把改革引向对自己有利的方向。住房改革如此，其它改革何尝不是如此？没有改革的政府部门，按照部门的利益要求，订立自己的改革目标，实施自己的改革措施。这就是人们所说的“改革目标部门化，部门利益政策化”的不良倾向。
强势群体左右中国改革的方向，必然进一步造成社会不公正，加剧社会矛盾。这是中国改革最令人忧虑的事。
2009年3月10日
licai86
美国摩天大楼跳楼大甩卖
http://www.stnn.cc/fin/200905/t20090525_1034663.html
星岛环球网消息：美国摩天大楼市场面临几十年来最严峻的泡沫化危机，太多业主还不起银行贷款，最后落到被拍卖的地步，真算得上是跳楼大甩卖了。
据《中国时报》介绍，一幢位于纽约市精华地区，距离“现代艺术博物馆”、洛克斐勒中心及中央公园仅几步之遥的四十层摩天大楼，现在叫价多少？答案是：十万美元，只是，买家还要负担前楼主庞大的银行未偿贷款。
这幢位在纽约市1330大道的“Americas大楼”，2005年成交价将近5亿美元，到了2009年4月的拍卖价则仅为10万美元，得标一方是加拿大某退休基金，但必须承担前任业主积欠银行1.3亿美元的未偿贷款。
今年三月，波士顿市最高的“约翰汉卡克大楼”(John Hancock Tower)拍卖价只有2000余万美元。亚特兰大市中心、楼高33层的“Equitable Building”也将在今年六月拍卖，业主还欠银行5000多万美元，而大楼的出租率只有一半。
专门追踪美国商用房地产交易的“Real Capital Analytics”公司董事长法瑟罗表示，自用住宅市场如果贷款比率拿不到八成，那么下场必然很惨；假使大家买房子都得自备全部现金，那么住宅价格必定直线下降，目前商用大楼市场发生的现象也正是如此，而且极为普遍。
该公司估计，截至四月，全美有危机的商用房地产总价超过860亿美元，光是在纽约曼哈顿区便达60亿美元。