עיריית תל אביב מספקת היתרי בנייה לפרויקט מגדלי שוק בצלאל . תוכנית שטרם אושר לבנייה במוסדות התכנון של העירייה 29-2-2012 פורסם במעריב
גלעד גולדמן
הנדון: עיריית תל אביב מספקת היתר בנייה לתוכנית בנייה שטרם אושרה!!!
מגדלי שוק בצלאל
יזם התוכנית אומר למעריב: לב תל אביב כיום נראה כמו חאן יונס, אדריכל התוכנית טוען כי היזם יכול לכפות על העירייה את רצונו.
בימים אלה מנסים היזמים של פרויקט מגדלי שוק בצלאל (חברת אלעד ישראל מגורים וחברת צ.מ.ח. המרמן) להתחיל בעבודות חפירה על בסיס היתר בנייה שניתן להם עבור ביצוע תוכנית הבנייה הישנה למתחם.
חיים פייגלין מחברת צמח המרמן הבונה את המתחם אומר למעריב ביום 28/2/2012 : "היום יש לנו ביד היתר להעתקת תשתיות, לחפירה ולדיפון, אחרי שעברנו את כל ההתנגדויות והעררים", נתון זה שגוי ואינו אמת, תוכנית המתחם טרם אושרה!!!
והוא מוסיף: "מדובר בהתחדשות עירונית של מתחם בלב העיר שהיום נראה כמו שכונה בחאן יונס. אם הייתי מזמין אורח לארץ לא הייתי לוקח אותו לשוק במצבו היום. העירייה בעצמה כבר הבינה בשנות ה-90 שהמתחם צריך להתחדש". האם כוונת היזם להרוס את השוק???
בראש המצדדים עומד האדריכל אבנר ישר ישר שאומר למעריב: "התהליך השינוי שעבר הפרויקט מבורך", הוא מוסיף, ליזמים הייתה שמורה הזכות לא להסכים לשינוי ולכפות את התוכנית המקורית שכבר אושרה, אבל הם בחרו לא לעשות כן.
יש להדגיש: התחלת החפירה ע"י היזם בטרם אושרו תוכניות הבנייה מהווה צעד בלתי חוקי!!!
כזכור קיימת למתחם מגדלי שוק בצלאל תוכנית בנייה ישנה מלפני כ 20 שנה שלא מומשה ותוכנית בנייה חדשה המבטלת את התוכנית הישנה. טרם התקבלה החלטת וועדת המשנה להתנגדויות, בעניין ההתנגדויות שהוגשו על ידינו ועל ידם.
משרד עו"ד יעקב, גבסי ושות', המיצגים את ועד סוחרי השוק מגישים ביום ה' הקרוב עתירה דחופה לבית המשפט בטענה, כי ההיתרים לבנייה שהנפיקה העירייה ליזם מכוח תכנית הבניה החדשה (תא/מק/2250ב') ותוכנית הבנייה הישנה ( ותכנית תא/במ/25/2250 ) בטלים ולכן היזמים אינם מוסמכות לבצע כל פעולה בשטח מכוחן.
בנוסף מתבקשים היזמים שלא לבצע כל פעולה בשטח הפרויקט מכוח תכנית הבנייה החדשה (תא/מק/2250ב'), אשר לא קיבלה תוקף מעולם ונמצאת עדיין בתהליכי אישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
כמו כן היזמים מתבקשים שלא לבצע כל פעולה מכוח התכנית הישנה (תא/במ/25/2250, ) אשר בוטלה הלכה למעשה על ידי היזמים ובעידוד העירייה כאשר הוגשה התוכנית החדשה לאישור.
כזכור היזמים של הפרויקט מנסים לקדם את תכנית הבנייה החדשה של מגדלי שוק בצלאל (מספר תא/מק/2250ב'), באמצעות אישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה. זאת לאחר שניסו בעבר לקדם תכנית עיצוב אדריכלי ישנה ( 2250/ב.מ.מס' 1/25 "שוק בצלאל" (להלן : "תע"א"), אשר בשל חוסר הצלחה להמשיך ולקדם אותה, הוחלפה בתכנית החדשה (תא/מק/2250ב').
התוכנית החדשה (תא/מק/2250ב'), הינה תכנית מתאר מקומית, אשר הופקדה להתנגדויות בחודש אוגוסט 2011. ועד סוחרי שוק בצלאל ותושבי השכונה הגישו את התנגדותם לתכנית זו בנובמבר 2011 והדיון בהתנגדויות לה התרחש אך בינואר 2012 וטרם הסתיים.
למרות זאת היזמים לא נתנו לעובדות ולמציאות לעמוד להם בדרך והחליטו ליישם את התכנית החדשה שטרם אושרה (תא/מק/2250ב') ולהתחיל בחפירות החניון בשטח.
הם עושים זאת, למרות שהתכנית החדשה לא אושרה מעולם, לא הופקדה למתן תוקף, ומתנהגים כאילו התכנית אושרה. בנוסף לכך היזמים מונעים בדרך זו מועד סוחרי השוק והתושבים את זכות הפנייה לערכאות, אשר הוכרה על ידי בית המשפט העליון כזכות יסוד.
חשוב להדגיש כי הבקשה להיתר בנייה לתוכנית החדשה הוגשה ביום 05/10/11, דהיינו, לאחר שהופקדה התכנית החדשה. מסיבה זו היזם לא יכול לטעון כעת, כי ההיתר הבנייה שבידיו הוצא למטרת התכנית הישנה!!!
היזם מנסה לכסות על מעשיו באצטלה כאילו פעולות הבנייה מתבצעות מכוח התכנית הישנה (תא/במ/25/2250).חשוב להדגיש כי התוכנית הישנה עליה מתבסס היזם, הינה תכנית פסולה ונפסדת שכלל אינה בתוקף, אשר תוכננה לפני למעלה משני עשורים, וכל ניסיון ליישמה כיום במציאות של העשור השני של שנות ה-2000 נידון מראש לכישלון!
יש לשים לב לעובדה, כי לא לחינם במשך כשני עשורים לא מומשה תכנית התוכנית הישנה (תא/במ/25/2250), שהרי לו הייתה תכנית פרקטית ומוצלחת, היו עושים בה שימוש.
פנייה דחופה זו מבקשת להצטרף למאבק במטרה לעצור את התחלת הבניה ולאפשר לתושבים את הזכות הבסיסית להתנגדות לבנייה בהתאם לחוק!!!
בברכה
נאמני לב תל אביב
העתקים:
השוק המשותף: פרויקט שוק בצלאל יוצא סוף סוף לדרך
אחרי הליך ממושך של התנגדויות, הנמכת הבניינים, כיווץ שטח הדירות והגדלת מספרן, קיבל סוף-סוף הפרויקט במתחם שוק בצלאל היתר לתחילת העבודות מנכ"לי החברות השותפות, רונן יפו מאלעד מגורים וחיים פייגלין מצמח המרמן, נזכרים ב-7 השנים הרעות
שלומית צור | 28/2/2012
18:00
תגיות: שוק בצלאל
7 שנים אחרי שיצחק תשובה
רכש את מתחם שוק בצלאל ובתום הליך התנגדויות ממושך של תושבי האזור וסוחרי השוק,
קיבל פרויקט המגורים המתוכנן בו היתר חפירה לתחילת העבודות. החברות אלעד מגורים
וצמח המרמן, המקימות יחד את הפרויקט שיכלול 152 דירות, מכרו כבר 20 מהן.
גם השגת ליווי בנקאי לפרויקט מבנק
לאומי היתה משימה לא פשוטה בתקופה של משבר בחברת דלק נדל"ן שבשליטת תשובה,
שהיה עסוק בקביעת גובה התספורת שיספגו בעלי האג"ח של החברה. התוכנית עצמה
עברה שינויים גם לאחר שאושרה: מספר הקומות קטן, שטח הדירות התכווץ וכמות הדירות
גדלה. נדמה שכל עיכוב שיכול היה להתרחש במימוש התוכנית לא פסח עליה.
חיים פייגלין ורונן יפו. ''המתחם ירים את כל לב העיר'' רובי קסטרו
פלאפל וקולנוע אוריון
בשבוע
שעבר ביקרו במתחם מנכ"ל אלעד מגורים רונן יפו ומנכ"ל צמח המרמן חיים
פייגלין בפעם האחרונה לפני תחילת העבודות. צעירי העיר ודאי לא זוכרים, אך במתחם
שוק בצלאל, שהוקם בשנות ה-20 של המאה הקודמת והיה ידוע בשל דוכני הפלאפל שבו, פעלו
גם קולנוע או ריון, שבשנות ה-90 שינה את שמו לקולנוע אורלי, ומגרש הכדורסל של
קבוצת מכבי תל-אביב. עם השנים נהרסו בית הקולנוע ומגרש הכדורסל, ורוב דוכני הפלאפל
פינו את מקומם לטובת דוכני בגדים במחירי מציאה.
עיריית תל-אביב פרסמה בשנת 2005 מכרז למכירת המתחם, שייעודו
כבר שונה למגורים. שוק הנדל"ן באותם הימים עוד התאושש ממשבר שפקד את הענף כמה
שנים קודם לכן, והיזמים לא מיהרו להסתער על המתחם. חברת דנקנר השקעות שבשליטת
תשובה (לימים הפכה לחברת אלעד ישראל)זכתה במכרז לאחר ששילמה עבורו 6 מיליון דולר,
שהיו שווים אז 28 מיליון שקל - סכום מצחיק במונחים של השנתיים האחרונות.
תנאי המכרז קבעו כי החברה תחויב להגיע להסכמות עם בעלי
הדוכנים שטענו למעמד של דיירים מוגנים, וכי על החברה להשלים את הפרויקט תוך 3.5
שנים, כלומר ב-2009.
אך הקמת הפרויקט לא נראתה באופק. התנגדות שסגן ראש העירייה
פאר ויסנר הגיש במאי 2010 עיכבה את התוכנית, ובאוגוסט 2010 החליטה
הוועדה המקומית לתכנון
ולבנייה לאשר תוכנית חדשה שהורידה את גובה הבניינים המתוכננים והקטינה את שטח
הדירות. לפי התוכנית שאושרה קטן מספר הקומות בבניין ברחוב המכבי פינת בית לחם מ-16
ל-8 בלבד ובבניין ברחוב בית לחם מ-10 ל-9. התוכנית גם הגדילה את מספר יחידות הדיור
מ-120 ל-160 וקבעה כי שליש מהדירות יהיו קטנות (60-50 מ"ר), שליש מהן
בינוניות (70-65 מ"ר) ושליש מהן גדולות (80 מ"ר ויותר).
עם אישורה של התוכנית החדשה קיימה
אלעד מגורים מגעים עם כמה חברות לרכישת חלק מהמתחם. בין היתר נוהל משא ומתן עם
חברת גינדי השקעות, שהתעניינה ברכישת כל המתחם תמורת 107 מיליון שקל, אך אלעד
מגורים העדיפה להכניס שותף שיחזיק רק ב-50% מהפרויקט ולהישאר הבעלים של מחציתו.
לבסוף, בדצמבר 2010, רכשה צמח המרמן, שבשליטת חיים פייגלין ורן בן אברהם, 50%
משווי המגרש ומזכויות הבנייה המאושרות בו תמורת 50 מיליון שקל.
בהסכם בין שתי החברות נקבע כי הן
יקימו יחד פרויקט של 152 דירות ו-2,000 מ"ר מסחר בשני בניינים בני 8 קומות,
שיהיו בהם כמה כניסות ו-670 מקומות חניה. חלק מהדירות יצפו לכיכר עירונית ששטחה
4-3 דונם ברחובות טשרניחובסקי והמכבי. נוסף על כך התחייבו היזמים להקים במתחם שני
גני ילדים.
20 דירות בפרי-סייל
"היום
יש לנו ביד היתר להעתקת תשתיות, לחפירה ולדיפון, אחרי שעברנו את כל ההתנגדויות
והעררים", אומר פייגלין, "שינינו את תמהיל הדירות
והוספנו דירות קטנות בנות 3-2 חדרים, ומרכז הכובד בפרויקט יהיה דירות 3 חדרים. לא
מדובר בדירות זולות - בכל זאת, הן ממוקמות בפרויקט חדש בלב העיר - אך גם לא בדירות
שמחירן 20 מיליון שקל. אלה דירות שאנשים רגילים בישראל יכולים לקנות.
"התוכנית היתה מסובכת מאוד והיא ממחישה יותר מכל את
הבעייתיות של ענף הנדל?ן בישראל. מדובר
בהתחדשות עירונית של מתחם בלב העיר שהיום נראה כמו שכונה בחאן יונס. אם הייתי
מזמין אורח לארץ לא הייתי לוקח אותו לשוק במצבו היום. העירייה בעצמה כבר הבינה
בשנות ה-90 שהמתחם צריך להתחדש. התוכנית המקורית קבעה
במקום בניינים בני 16 קומות והיא קיבלה תוקף, אך לאחר שאלעד מגורים התכוננה להוציא
היתרי בנייה קמו התנגדויות לבינוי הגבוה ונוצר לחץ כזה שאלעד מגורים הסכימה להיכנס
להליך של שינוי תב?ע, וזה לא דבר טריוויאלי".
לדברי פייגלין, עד היום נמכרו כאמור 20 דירות בפרויקט
במסגרת פרי-סייל שהחברות ערכו בטרם יצאו בשיווקו: "בפריסייל אנחנו מוכרים
דירות שני חדרים עם מרפסת שמש בכשני מיליון שקל, דירות 3 חדרים ב-3-2.5 מיליון שקל
ודירות 4 חדרים ב-3.5 מיליון שקל. נוסף על כך יש פנטהאוזים, אבל הם לא גדולים.
הרוכשים הם גם צעירים שקונים דירה ראשונה, גם משקיעים וגם משפרי דיור".
את הפרויקט שתכנן האדריכל אבנר ישר תבצע צמח המרמן, המחזיקה
בחברת ביצוע. "מדובר בפרויקט קשה מאוד לליווי, בין היתר משום שכמו במקומות
אחרים בתל-אביב הקרקע נשארת בבעלות העירייה ואנחנו למעשה חוכרים אותה ל-99
שנה", אומר פייגלין, "הבנק מעדיף לתת ליווי לפרויקט שבעל הקרקע בו הוא
היזם. לא היה פשוט להגיע להסכם מרובע בין שתי החברות, בין העירייה ובין בנק לאומי,
והסיכום שהגענו אליו לא ברור מאליו.
"המתחם ירים את כל לב העיר, ומתוך 670 החניות בו 330
יהיו בחניון ציבורי בתשלום בבעלות עיריית תל אביב והחברות. על אף כל ההתנגדויות מצד סוחרי השוק,
רק שני דוכנים נמצאים בשטח הפרויקט. באשר לדוכן בגדים אחד, יש צו פינוי שעדיין לא
כובד. אנחנו מעריכים כי בעל הדוכן יגיע אתנו להסכמות או יתבע אותנו כשנתחיל
בעבודות. לגבי דוכן פלאפל, הגענו עם בעליו להסכם שהוא יקבל דמי פינוי ויפנה את
המקום. כל שאר הדוכנים נמצאים מחוץ לשטח הבנייה".
לטענת הסוחרים, הבנייה בצמוד כל כך לדוכנים תביא לקריסתם:
הם גם יאבדו את מקור פרנסתם וגם לא יקבלו פיצוי משום שהדוכנים נמצאים מחוץ לקו
התוכנית. מנגד, מצדדי התוכנית טוענים כי התחדשות המתחם כולו, שיכלול שטחי מסחר
שיביאו למקום מבקרים, תשפר גם את מצבם של סוחרי שוק בצלאל.
בראש המצדדים עומד האדריכל ישר. "התהליך שעבר הפרויקט
מבורך", הוא אומר, "ההתערבות של הציבור הביאה לתוכנית טובה יותר. ליזמים
הייתה שמורה הזכות לא להסכים לשינוי ולכפות את התוכנית המקורית שכבר אושרה, אבל הם
בחרו לא לעשות כן. שוק בצלאל לא נפגע כי הוא ממוקם בשוליים של הפרויקט. הטענות
שנהרס משהו בעל ערך עירוני פשוט לא נכונות. הבנייה רק תוסיף לשוק".
ברוכים הבאים "נאמני לב העיר" התארגנות תושבים למען איכות חיים בלב תל אביב
המייל שלנו : levt...@gmail.com,
נאמני לב תל אביב בפיס בוק, דף קבוצת הפעילים
נאמני לב תל אביב האתר שלנו:
https://sites.google.com/site/levtel100/
החתמה על עצומה - http://www.atzuma.co.il/levtel/
תמונות מלב העיר - לחצו כאן
ערוץ השידורים שלנו ב YOUTUBE
http://www.youtube.com/user/levtel