Usucapione e buona fede terzo acquirente

[Avv. Stefano Rinaldi]

Cari Colleghi,
vorrei sottoporVi un caso che a me sembrava di semplice soluzione ma
che, dopo aver parlato con un Collega di studio, pare offrire
particolari spunti di riflessione.
Il mio Cliente ha intenzione di proporre una causa per usucapire un
box sito in Roma.
Il mio ha utilizzato il predetto box per almeno 25 anni e tutti, nel
quartiere, sapevano che lui li teneva i suoi oggetti.
La signora proprietaria del box, amica di famiglia del mio cliente,
glielo sempre aveva lasciato usare in quanto vedova e anziana: il box
non le serviva proprio a nulla.
Morta l'anziana donna, il box è stato però venduto dagli eredi ad un
terzo il quale, inopinatamente, ha buttato tutto il contenuto e ha
cambiato la serratura.
Il mio, alla morte dell'anziana, ha promosso, con altro collega, un
giudizio di usucapione contro gli eredi, ma essendo la signora
deceduta, il Giudice ha dichiarato il difetto di legittimazione
passiva e chiuso il processo.
Ora il mio vuole proporre la causa contro il nuovo proprietario: per
me, considerata la natura dichiarativa della sentenza con cui un
giudice dichiara l'avvenuta usucapione, non ci sono questioni e la
causa mi pare fondata.
Il mio Collega invece ha mostrato perplessità in ordine alla buona
fede del terzo acquirente, soprattutto considerato che, in tema di
immobili, vige un principio di trascrizione del titolo che renderebbe,
alla luce della buona fede, legittimo l'atto del terzo acquirente.
Voi, che ne pensate?
Grazie,
Stefano Rinaldi

[Andrea BULGARELLI]

Che il tuo collega sbaglia.
La trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo non può compromettere un acquisto a titolo originario.

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> hai ricevuto questo messaggio in quanto iscritto al gruppo "legalit" (http://legalit.solignani.it)
>

[Avv. Gabriele Orlando]

Il giorno mercoledì 5 ottobre 2011 13:32:14 UTC+2, Avv. Stefano Rinaldi ha scritto:

Il mio Collega invece ha mostrato perplessità in ordine alla buona
fede del terzo acquirente, soprattutto considerato che, in tema di
immobili, vige un principio di trascrizione del titolo che renderebbe,
alla luce della buona fede, legittimo l'atto del terzo acquirente.
Voi, che ne pensate?

Che il terzo ha acquistato da chi si è legittimato tramite una regolare e continuativa serie di trascrizioni dei titoli di proprietà.
La buona fede mi sembra evidente, altrimenti si arriverebbe al paradosso di dover consultare il "vecchio del villaggio" come se ancora vivessimo in tribù.
Insomma non gli si può chiedere di più.

Però non mi sembrano infondate né un'azione possessoria né una petitoria per la declaratoria di acquisto per usucapione del bene.
La possessoria, in particolare, dato che non è consentito a nessuno di farsi ragione da sé (e si potrebbe pure depositare querela per un simile abuso), tranne il caso in cui si tratti di reazione proporzionata ad un illecito altrui (ci sono sentenze di Cassazione in argomento).