R: Re: [legalit] toc toc... c'è qualcuno per un parere sulla materia della locazione ?

[CinziaF...@libero.it]

grazie mille.

 

----Messaggio originale----
Da: laival...@libero.it
Data: 03/08/2011 19.00
A: <leg...@googlegroups.com>
Ogg: Re: [legalit] toc toc... c'è qualcuno per un parere sulla materia della locazione ?

Non mi è mai capitato e non ho - sinceramente - voglia di fare la ricerca..

Però posso darTi un suggerimento pratico, se non hai ancora depositato la licenza: nel testo, perchè sia chiaro, precisa che proponi il ricorso in via tuzioristica, in quanto ad avviso del ricorrente il rapporto si è già risolto per inadempimento del convenuto in relazione al quale pende azione di sfratto iscritta al R.G.  etc. etc.

Valeria Lai

 

----- Original Message -----

From: <avvocatom...@libero.it>

To: <leg...@googlegroups.com>

Sent: Wednesday, August 03, 2011 6:47 PM

Subject: [legalit] toc toc... c'è qualcuno per un parere sulla materia della locazione ?

Chiedo la Vs opinione.

Per porre fine, al più presto, ad un rapporto locatizio, ho deciso di
intraprendere l'azione di licenza di finita locazione, che come sapete si
instaura prima della scadenza del contratto.

Mi è sorto un dubbio:
visto che è in corso , tra le stesse parti, un'azione di sfratto per
morosità 
- azione che sta andando per le lunghe ( pros udienza marzo 2012 entro il
quale
il conduttore può sanare la morosità ) e con possibili ulteriori rinvii ,
con
intenzione dilatoria, da parte del conduttore che chiederà ulteriore termine
per pagare   - mi chiedevo se intraprendere l'azione di licenza di finita
locazione possa essere in contraddizione con l'azione di sfratto per morosità
,
azione che ha visto mutato il rito a seguito dell'opposizione avanzata dal
conduttore.  Infatti dopo un'opposizione infondata e dopo il mutamento del
rito, all'ultima udienza il conduttore chiede al giudice di poter pagare :
possibilità concessa dal giudice ed entro un termine abbastanza lungo.

Voi diche che le due azioni sono in contrasto , o meglio che " instaurata
l'azione di licenza di sfratto per finita locazione possa ritenersi che vi
sia
una  rinuncia alla domanda di sfratto (da risoluzione anticipata) o che la
morosità non è talmente grave ?

leggervo qualcosa del genere e mi è sorto questo dubbio.

grazie.



--
hai ricevuto questo messaggio in quanto iscritto al gruppo "legalit" (http://legalit.solignani.it)

 

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hai ricevuto questo messaggio in quanto iscritto al gruppo "legalit" (http://legalit.solignani.it)

[CinziaF...@libero.it]

Ho scritto grazie , anzi grazie mille per aver fatto questa precisazione ed in particolare per aver precisato che è sempre bene inserire negli atti - quando si ha qualche dubbio - che tale azione o eccezione si propone in via cautelare ed ulteriore a quanto già promosso.

 

Ti scrivo ciò perchè per una dimenticanza del genere ho fatto un errore colossale, e quindi quando leggo questi consigli penso sempre che la cautela e l'accortezza non dovrebbero mai mancare ed è bene che qualcuno, ogni tanto, la ricordano.

 

Grazie Valeria Lai.

[avvocatom...@libero.it]

grazie tante per l'interessante saggio che hai postato.

dalla lettura (veloce) che ho fatto però si tratta della situazione inversa alla mia.

 

In sostanza e giustamente, il contrasto giurisprudenziale e dottrinale, riguarda il caso in cui sia proposta l'azione di sfratto pe rmorosità dopo la proposizione dell'azione di licenza di finita locazione o l'azione di sfratto per finita locazione.

Se il contratto si è concluso per la naturale scadenza non si possono chiede, dopo la scadenza del contratto, il pagamento dei canoni di locazione e quindi lo sfratto per morosità.

 

Inoltre rispondendo al collega Gennaro Izzo non ho capito perchè afferma che secondo lui le azioni non sono incompatibili, e quindi può essere proposta l'intimazione della licenza pendendo l'azione di sfartto , e poi mi consiglia di non azionare l''intimazione della licenza.

 

Grazie ancora.

----Messaggio originale----
Da: ferdinan...@yahoo.it
Data: 4-ago-2011 10.03

A: <leg...@googlegroups.com>
Ogg: Re: [legalit] toc toc... c'è qualcuno per un parere sulla materia della locazione ?

alle ore 9.11 del 04/08/2011 avvzannini wrote:
la questione non è semplice come puoi vedere dal commento che ti allego...

Sommario: 1. Sovrapposizione, subordinazione e successione delle domande: addebito di mora a locazione scaduta. - 2. Finita locazione per data successiva alla pronuncia di risoluzione per mora. - 3. Cumulo di domande e separazione processuale.


1. SOVRAPPOSIZIONE, SUBORDINAZIONE E SUCCESSIONE DELLE DOMANDE: ADDEBITO DI MORA A LOCAZIONE SCADUTA
L'arresto modenese è interessante perché pone l'attenzione su un tema poco battuto dalla giurisprudenza edita e anche dalla dottrina, ma molto frequente nella prassi: quello dei rapporti tra le istanze di convalida per mora e per finita locazione e, in particolare, la possibilità di introdurle simultaneamente nello stesso giudizio.
Il Tribunale di Modena, nella decisione in rassegna, sostiene l'ammissibilità del cumulo, osservando che si tratta di domande compatibili sul piano logico-giuridico, e proponibili nello stesso processo con la sola condizione della loro corretta subordinazione, che nella fattispecie risulta essere stata formulata gradando la domanda di risoluzione per mora a quella di accertamento della previa finita locazione.
La dottrina tende ad analizzare il problema unitamente a quello - diverso ma sistematicamente collegato - che riguarda la proponibilità successiva delle domande, in particolare l'intimazione dello sfratto per mora successivamente al conseguimento della convalida per finita locazione (1).
Si afferma, per esempio, che quando sia stata pronunciata convalida per finita locazione, non si potrebbe chiedere quella per la mora sopravvenuta quando si versi nella pendenza del differimento esecutivo del rilascio previsto dall'art. 6 l. n. 431 del 1998: la ragione sarebbe contenuta nella mancanza d'interesse, posta la possibilità di invocare la decadenza dal beneficio di quel termine, così come previsto dalla menzionata norma, nell'ipotesi di tale inadempimento (2).
Diversamente, e in specie dopo il tempo in cui sia stato accertato il fatto costitutivo della risoluzione, ma prima della scadenza del termine per il rilascio fissato dal giudice della cognizione ai sensi dell'art. 56 l. n. 392 del 1978, sussisterebbe il discusso interesse, e pertanto la domanda sarebbe ammissibile, perché - si segnala - l'ipotesi di morosità è sempre stata estranea alle note proroghe legali per l'esecuzione del rilascio, previste dal legislatore tempo per tempo. Con conseguente possibilità di agire per la convalida che, peraltro, potrebbe pur sempre essere evitata dalle forme di sanatoria della mora di cui dispone il conduttore.
Questa impostazione, comunque, è indice del fatto che, in termini generali, non ravvisa alcuna incompatibilità tecnica o logica tra le due pretese, come invece fa, per certi versi, una parte della giurisprudenza di merito quando afferma che la domanda di convalida per morosità costituisce fatto estintivo del primo titolo per finita locazione, per ricostituzione tacita del rapporto negoziale (3).
Tali primi rilievi fanno comprendere come sia necessario, procedendo con ordine, sciogliere innanzi tutto un dubbio preliminare, quello relativo ai generali rapporti tra i due tipi di domanda.
Quale primo approccio, la scelta di chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto, quando si è già ottenuta o si sta chiedendo in via principale quella per finita locazione, può esser vista distinguendo il caso in cui la scadenza della locazione sia precedente alla mora addebitata oppure no.
Può infatti sembrare - e anche in giurisprudenza è sembrato (4) - che l'accertamento della risoluzione negoziale per spirare del termine impedisca, in termini logici, l'addebito di una successiva mora risolutiva, che comunque presuppone la pendenza del contratto.
In questa prospettiva, quando la domanda di risoluzione per morosità segua, anche in termini di fatto costitutivo allegato, un giudicato di finita locazione, sembra corretto esaminare in concreto se, non certo per ciò solo ma in uno ad altri significativi elementi della specifica fattispecie (5), si possa inferire che le parti abbiano (previamente) ricostituito il rapporto negoziale.
In tal caso, la seconda domanda potrebbe essere incompatibile con il (permanere degli effetti del) giudicato derivato dall'accoglimento della prima.
Se ciò è vero, però, è anche vero che il locatore potrebbe voler solo ottenere un secondo e diverso titolo - peraltro variamente invocabile altrove - che l'ordinamento, come accennato, quanto alle proroghe nel rilascio, in fase coattiva sottopone - nei purtroppo numerosi casi relativi alle categorie sociali protette - a ben diversa regolamentazione (6).
Naturalmente, la proroga nell'esecuzione del rilascio per scadenza negoziale non significa proroga del contratto, ma, contrariamente a quanto rilevato da una parte degli studi, non appare contestabile che gli obblighi contrattuali subiscono un'ultrattività che pone i presupposti per un interesse, giuridicamente rilevante, a ottenere altro e differente titolo esecutivo (7), quello della risoluzione per il loro mancato adempimento. E, in questa latitudine logica, anche dopo la scadenza del termine ex art. 56 l. n. 392 del 1978, non appare sussistere alcuna obbligatoria opzione processuale quale quella di instare per la decadenza dal beneficio del differimento ex art. 6 l. n. 431 del 1998, che porta, peraltro, a diverso regime di rito sia la gestione della domanda che quella della corrispondente decisione giudiziale.
Sembra chiaro, a questo punto, che simili dubbi non possono acquistare consistenza se le due domande vengano svolte nello stesso processo, senza incertezze se in forma gradata, ma anche se - in particolare nei casi in cui sarebbe applicabile la citata proroga dell'esecuzione del rilascio - in forma meramente e propriamente cumulativa.
Va puntualizzato che, evidentemente, nessuno avanza riserve in ordine al fatto che, nell'ipotesi di mancato pagamento dei canoni precedenti allo spirare del termine individuato nella convalida di licenza per finita locazione, il locatore possa intimare lo sfratto per morosità, finalizzato a ottenere un rilascio anticipato (8). Altrimenti, l'aver optato per conseguire una condanna in futuro, si risolverebbe in un illogico pregiudizio per il creditore e, simmetricamente, in un ingiustificabile vantaggio per il conduttore in debito.
Quanto alla differente ipotesi in cui si tratti, invece, di contestuali domande di sfratto per morosità e licenza o sfratto per finita locazione, l'autorevole dottrina che molto di recente si è pronunciata, è tornata a sottolineare che, se lo scrutinio dello sfratto per mora precede logicamente la licenza, in coerenza quello dello sfratto per finita locazione diviene principale rispetto a quello per mora, quando, ovviamente, quest'ultima sia successiva alla scadenza (9).
Quello che questa lettura richiede, cioè, è la subordinazione delle pretese, o secondo l'ordine di preferenza proposto dall'intimante o, se nulla dica quest'ultimo, secondo il loro rapporto logico. Non si ammette, cioè, il cumulo in senso stretto.
Si deve ribadire che questa conclusione rischia di tradursi in un'ingiustificata obliterazione della funzione pratica del processo, immolata alle esigenze non già della parte bensì dell'armonia logica ritenuta preferibile. Un'impostazione d'ispirazione quasi romanistica in senso formulare, legata ai rapporti d'implicazione logica tra le azioni, e più svincolata dall'ottica riferita al perseguimento di concreti beni della vita.
L'esigenza di proporre congiuntamente le due istanze può, insomma, essere data non solo dal fatto che quella di sfratto per morosità potrebbe essere sterilizzata dalle sanatorie previste in udienza o nel termine fissato dal giudice ex art. 55 l. n. 392 del 1978, oppure dal fatto che l'intimante abbia dubbi sulla sussistenza dell'inadempienza o sulla sua gravità o sull'esatta scadenza del contratto. L'attore potrebbe voler disporre di due titoli, tipicamente perché, come già si è segnalato, l'utilità esecutiva di quello per finita locazione potrebbe risultare svuotata dalle proroghe legali prima richiamate mentre, allo stesso tempo, intende comunque ottenere l'accertamento della scadenza del contratto che sia contestata, a qualsiasi fine, dalla controparte.
2. FINITA LOCAZIONE PER DATA SUCCESSIVA ALLA PRONUNCIA DI RISOLUZIONE PER MORA
Va messo in evidenza come anche la dottrina inizialmente richiamata, che ammette la domanda di risoluzione per mora dopo l'avvenuto accertamento dell'intervenuta scadenza negoziale e in pendenza del termine per il rilascio ex art. 56 l. n. 392 del 1978, ritiene, d'altro canto, che non sia proponibile la domanda di finita locazione per una scadenza successiva alla data in cui è stata dichiarata la risoluzione per mora (10).
Si valuta, pertanto, che, pendendo il contratto, qualora il locatore intimi lo sfratto per morosità e colga l'occasione per chiedere la condanna in futuro per finita locazione o lo sfratto per scadenza successiva a quella della formazione della mora, debba subordinare la seconda domanda all'altra, non apparendo ipotizzabile, in buona sostanza, la cessazione di un contratto risolto.
Con la conseguenza che, nell'ipotesi, se il conduttore si opponga allo sfratto per mora, salva l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. a questo titolo, sarà possibile la convalida della licenza (11) o del diverso sfratto, sempre che il conduttore non contrasti anch'essa.
La conclusione, per motivi analoghi a quelli prima descritti, resta dubbia.
Non solo il secondo titolo potrebbe essere diversamente invocato quale giudicato in altre sedi processuali, ma, ad ulteriore esempio, potrebbe resistere, a differenza del primo, a impugnazioni straordinarie come la revocazione o l'opposizione di un terzo co-locatario litisconsorte pretermesso (che rispetto all'azione di accertamento potrebbe non esser considerato tale) (12), e non si comprende perché solo qualora cada il primo titolo possa darsi rilievo all'interesse sotteso alla domanda per ottenere il secondo.
Né pare possa invocarsi la mancanza di attualità e concretezza dell'interesse ad agire, posto che quest'ultimo va valutato rispetto alla domanda svolta, e cioè alla richiesta di accertamento della scadenza del termine del contratto ove, naturalmente, questa sia revocata in dubbio dalla controparte (13).
L'unica obiezione, al riguardo, potrebbe essere quella inerente la possibilità di utilizzare il procedimento speciale della convalida per ottenere anche il rilascio, oltre l'accertamento, posto che, in concreto, il primo potrebbe essere già richiesto esecutivamente con il diverso titolo giudiziale.
Non a caso, negli studi qui richiamati si argomenta che potrebbero bene emettersi due ordinanze di rilascio per i due titoli, di licenza e di sfratto per mora, dato che - si indica - se il rilascio in forza del secondo titolo dovesse avvenire, il primo diverrebbe inutile, ma qualora l'esecuzione non dovesse avvenire «per qualsiasi ragione», l'altro provvedimento potrebbe essere utilizzato alla scadenza (14).
3. CUMULO DI DOMANDE E SEPARAZIONE PROCESSUALE
Coloro che ritengono necessaria la sopra descritta subordinazione delle domande, ne traggono le conseguenze in tema di variabili in cui possa articolarsi il procedimento per convalida.
In particolare, si sostiene (15) che, qualora siano richiesti sia lo sfratto per finita locazione che per successiva morosità, qualora l'intimato non compaia o comparendo non si opponga, il giudice potrà pronunciare solo la prima convalida, restando assorbita la seconda.
Quando invece vi sia opposizione ad entrambe le domande, il giudice dovrà, prima di mutare il rito e se vi sia espressa domanda, delibare le istanze di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Se, infine, l'opposizione sia solo alla domanda principale di finita locazione, vi sarà bisogno di un'espressa rinuncia alla stessa per convalidare in riferimento al secondo titolo.
Nella prospettiva qui sostenuta, al contrario, si potrà pronunciare doppia convalida per la prima ipotesi, così come doppia ordinanza di rilascio prima di raccordare il rito ex artt. 667 e 426 c.p.c., e, nell'ultima ipotesi, si potrà convalidare, con conseguente separazione delle cause, relativamente alla richiesta fondata sulla morosità, e valutare la sussistenza dell'interesse ad agire quanto alla residua domanda principale.

  (1) Trisorio Liuzzi, Tutela giurisdizionale delle locazioni, in Trattato di diritto civile del Consiglio Nazionale del Notariato, diretto da Perlingieri, Napoli, 2005, 290. Sull'argomento, v. anche Carrato, Brevi note in tema di ripristino del rapporto di locazione a seguito di intimazione di sfratto per morosità successiva a precedente pronuncia risolutiva, in Rass. loc. e cond., 1996, 471 ss.; Izzo, L'intimazione di sfratto per morosità e la ricostruzione della locazione, in Giust. civ., 1995, I, 3132.
  (2) Cass. 25 giugno 1981, n. 4138, in Rep. Foro it., 1981, voce Sfratto, n. 25, secondo cui «lo speciale procedimento di convalida di sfratto per morosità, previsto all'art. 658 c.p.c., concludendosi necessariamente con una pronunzia di risoluzione del vincolo contrattuale, non è utilizzabile per far valere ragioni di credito inerenti ad un pregresso rapporto locatizio, cessato cioè al momento della intimazione». Tra le decisioni di merito, Pret. Salerno, sez. distaccata di Eboli, 1 dicembre 1995, in Rass. loc. e cond., 1995, 516; Pret. Firenze 9 febbraio 1988, in Arch. loc. e cond., 1988, 612; Pret. Milano 1 marzo 1985, in Rep. Foro it., 1985, voce Sfratto, n. 17.
  (3) Trib. Roma, 18 settembre 1995, in Rass. loc. e cond., 1996, 471.
  (4) Cfr. nt. 2.
  (5) Cass. 29 aprile 1996, n. 3942, in Rep. Foro it., 1996, voce Prova civile in genere, n. 7, secondo cui «il locatore di immobile che, a sostegno di una domanda di risoluzione formulata subordinatamente alla domanda di rilascio per intervenuta scadenza, deduca la morosità del conduttore con riferimento ad un periodo successivo alla scadenza stessa, non ammette per questo, implicitamente, che il contratto si sia rinnovato, poiché mentre l'implicita ammissione di un fatto può essere desunta dalla incompatibilità della sua negazione con l'impostazione del sistema difensivo della parte, quando tale sistema si articoli in più domande subordinate la verifica di compatibilità deve farsi nell'ambito di ciascuna domanda, implicando la loro formulazione in via di subordine abbandono progressivo delle tesi in precedenza sostenute».
  (6) L'ultima proroga dell'esecuzione dei rilasci per finita locazione è stata imposta dall'art. 1 d.l. 20 ottobre 2008, n. 158, sempre per le categorie sociali protette ai sensi del richiamato art. 1 l. 8 febbraio 2007, n. 9. In questo contesto, è ancor più evidente non si potrebbe desumere il tacito rinnovo del contratto, ex art. 1597 ult. comma c.c., per il semplice fatto di aver azionato la risoluzione per mora: cfr. Piombo, Intimazione di sfratto per morosità dopo la convalida per finita locazione: possibile contrasto di giudicati o reviviscenza del rapporto?, in Foro it., 1990, I, 1803. Ed è questo il motivo per cui risulta pressoché incomprensibile la decisione di C. cost. 26 febbraio 1990, n. 96, in Giust. civ., 1990, I, 1163, con cui è stata dichiarata la manifesta infondatezza della questione sollevata da Pret. Roma 22 giugno 1989, in Foro it., 1989, I, 3522, con riferimento all'art. 395, n. 5, c.p.c., relativamente agli artt. 3 e 24 della Carta, nella parte in cui non consente l'impugnazione per revocazione della convalida per mora richiesta e ottenuta nonostante vi fosse una precedente convalida di sfratto per (previamente) finita locazione: la Consulta (ragionando e provvedendo, poco ritualmente, quale giudice di merito) ha respinto la remissione (non è dato comprendere perché, allora, non dichiarando la manifesta inammissibilità per difetto di rilevanza) osservando che il contratto, nella fattispecie, doveva intendersi rinnovato tacitamente.
  (7) Contra, Piombo, Locazione, II, Controversie, in Enc. Treccani, Roma, 2001, 20; Trifone, Commento all'art. 658, in Codice di procedura civile commentato, a cura di Vaccarella e Verde, Torino, 1997, 163; Piombo, Procedimento di sfratto per morosità e legge 392/78, in Foro it., 1989, I, 1828.
  (8) Trisorio Liuzzi, Tutela giurisdizionale delle locazioni, cit., 291; Trifone, Commento all'art. 658, cit., 163.
  (9) Di Marzio, in Di Marzio - Di Mauro, Il processo locatizio dalla formazione all'esecuzione del titolo, Milano, 2007, 280.
  (10) Trisorio Liuzzi, Tutela giurisdizionale delle locazioni, cit., 291. Cfr., nello stesso senso, Frasca, Il procedimento per convalida di sfratto, Torino, 2001, 110. In giurisprudenza, v. anche Pret. Viareggio 30 novembre 1989, in Arch. loc. e cond., 1990, 124.
  (11) Frasca, Il procedimento per convalida di sfratto, cit., 110, che precisa come qualora l'originale dell'intimazione, con in calce la convalida, venga utilizzato per l'esecuzione, si potrà estrarre copia autentica per il giudizio sullo sfratto per mora che prosegue.
  (12) È noto che secondo la giurisprudenza sussiste litisconsorzio necessario dal lato passivo quando si chieda la risoluzione della locazione stipulata con più conduttori, altrimenti ritenendosi inutiliter data la decisione, in quanto, in particolare, l'effetto non potrebbe essere ottenuto in modo scisso nei confronti dei singoli co-locatari: cfr., a titolo di esempio, Cass. 19 gennaio 2006, n. 1021, in Rep. Foro it., 2005, voce Intervento in causa e litisconsorzio, n. 20, in caso di contratto di affitto agrario, ma con espresso riferimento, in motivazione, alla fattispecie locatizia; Cass. 10 novembre 1997, n. 11054, in Rep. Foro it., 1999, voce Intervento in causa e litisconsorzio, n. 23; Cass. 30 maggio 1996, n. 5008, in Rep. Foro it., 1996, voce Locazione, n. 103; Cass. 20 novembre 1988, n. 6315, in Rep. Foro it., 1988, voce Impugnazioni civili, n. 60. Analogamente, negli studi, Trisorio Liuzzi, Tutela giurisdizionale delle locazioni, cit., 85 s.; Frasca, Il procedimento per convalida di sfratto, cit., 115-117; Di Marzio, Il procedimento per convalida di sfratto, Milano, 1998, 93. Per le azioni non costitutive bensì di accertamento, sembra però più difficile sostenere che la pronuncia sarebbe inutiliter data, posto che nei confronti degli altri soggetti la scadenza potrebbe non essere contestata o potrebbe essere accertata successivamente.
  (13) Cfr., di recente, in via meramente esemplificativa, Cass. 21 febbraio 2008, n. 4496, in Rep. Foro it., 2008, voce Procedimento civile, n. 32, secondo cui per l'«interesse ad agire con un'azione di mero accertamento, non è necessaria l'attualità della lesione di un diritto, essendo sufficiente uno stato di incertezza oggettiva sull'esistenza di un rapporto giuridico o sull'esatta portata dei diritti e degli obblighi da esso scaturenti».
  (14) Frasca, Il procedimento per convalida di sfratto, cit., 110.
  (15) Di Marzio, in Di

SAluti
avv zannini


-------- Messaggio originale --------
Oggetto: [legalit] toc toc... c'è qualcuno per un parere sulla materia della locazione ?
Mittente: avvocatom...@libero.it <avvocatom...@libero.it>
A: leg...@googlegroups.com
Data: Mercoledì 3 Agosto 2011 18.47.18

[gennar...@libero.it]

Egr. collega,

la logica della mia affermazione può essere rinvenuta nel fatto che, più procedimenti giudiziari vengono iniziati nei confronti dello stesso soggetto (per la medesima questione), più potenziali eccezioni occorre superare (l'alea della buona riuscita del giudizio si moltiplicherebbe).

Il collega Zannini è stato più preciso riportando la giurisprudenza di merito.

Tuttavia mi chiedo: invece di proporre sic et sempliciter l'azione di licenza di finita locazione, perchè non provare a formulare una istanza fuori udienza (allegando i motivi dell'urgenza) chiedendo una sostanziale riduzione dei tempi di rinvio....in fondo anche il pregiudizio economico del locatore può giustificare un'anticipazione d'udienza....in mancanza si valuterebe la possibilità di aprire un altra posizione.

Non trovo motivo per pensare diversamente: immaginiamo di iniziare una licenza per finita locazione ed il convenuto/conduttore va ad eccepire la data di effettiva instaurazione del rapporto locatizio, ponendo al sindacato del Giudie tutta l'intera vicenda.....

.... a mio modestissimo avviso a diffidare un pò dei nostri assistiti non si fa mai male....poi, come si sa, ogni collega interpretà i rapporti giuridici sostanziali in base della propria scuola di formazione.

Cordialità e buone ferie

Gennaro Izzo

----Messaggio originale----
Da: avvocatom...@libero.it
Data: 04/08/2011 11.24
A: <leg...@googlegroups.com>
Ogg: R: Re: [legalit] toc toc... c'è qualcuno per un parere sulla materia della locazione ?

[avvocatom...@libero.it]

Egr. collega,

Ti ringrazio per la risposta e soprattutto per il tuto consiglio.

Seguirò il Tuo consiglio e proporrò una istanza di anticipazione di udienza sottolineando il pregiudizio economico che sta subendo il locatore.

 

In verità ( anche se in linea generale sono d'accordo con Te) non posso diffidare nel caso specifico del mio assistito perchè si tratta di mio zio a cui sono molto legata. Questo mio zio è anziano e vive da solo con la moglie e, purtroppo non è in buonissima salute. La logica di un'azione accellerata e soprattutto il fine di far andare via questo inqulino moroso da due anni il più presto possibile è quella di potersi trasferire in quella casa dove vicino abita la figlia che appunto potrebbe accudirli e stargli accanto.

Scusa se Ti ho raccontato le mie vicende familiari, ma è solo per farTi rendere conto della situazione.

 

A questo punto non mi rimane che chiedere al giudice un anticipazione della data di udienza , anche se spero poco in un accoglimento....

Cordialità e buone ferie anche a Te.

Adriana Verardi

----Messaggio originale----
Da: gennar...@libero.it
Data: 4-ago-2011 16.23

[gennar...@libero.it]

Ringrazio te per il complimento.

Buon lavoro

Gennaro Izzo

----Messaggio originale----
Da: avvocatom...@libero.it
Data: 04/08/2011 18.09