Ripartizione spese tra Locatore (Usufruttuario) e Conduttore

[Gennaro Rubino]

Cari Colleghi,
espongo subito la mia questione:
usufrutto vita natural durante costituito per testamento olografo su
uno degli immobili lasciati dal de cuius ai suoi due eredi universali.
L’usufruttuario concede l’immobile di cui sopra in locazione ad un
terzo per uso Bar (il locale è già stato ad altri locato in precedenza
allo stesso fine).
Il conduttore rinnova totalmente i locali ed avvia l’attività di Bar.

Ora lo stesso pretende:
- spese per la sostituzione delle piastrelle di pavimentazione e
rivestimento;
- spese per il rifacimento dell’intonaco dei muri e del soffitto;
- spese per la modifica delle condutture fognarie dei bagni per averne
dovuto spostare la posizione a causa delle norme vigenti (ha dovuto
creare bagno uomini e bagno donne con antibagno annesso);
- spese per la voltura dell’acqua da C1 a C2.

Ora c’è contestazione su chi debba pagare le spese.

Premetto che il contratto di locazione, all’art. 9, così dispone : “il
Conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli
trovati adatti all’uso, in buono stato di manutenzione ed esenti da
difetti che possono influire sulla salute di chi vi svolge attività e
si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso
stato. Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento
senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere
fatta dal Conduttore senza il preventivo consenso scritto del
proprietario. Restano a carico del Conduttore le riparazioni di
piccola manutenzione ed espressamente quelle da farsi agli impianti di
acqua, gas, luce e sanitari…alla superficie dei muri e dei soffitti…
alle marmette e piastrelle di pavimentazione e rivestimento”.

Secondo il mio ragionamento (non ho esperienza in materia) le spese di
carattere ordinario che, a mio parere, devono intendersi quelle
relative al rifacimento delle piastrelle della pavimentazione e delle
pareti, al rifacimento dell’intonaco (Cass. Civ. 2061/73) e della
voltura dell’acqua, restano a carico del conduttore, mentre quelle di
carattere straordinario e, secondo me (ma qui ho dubbi), costituite
dal rifacimento delle tubazioni e condotte fognarie per la
risistemazione dei bagni, rimangono ex art. 1576 c.c. a carico del
locatore-usufruttuario che, però, potrebbe richiederle ex art. 1005
c.c. (rinnovamento per una parte notevole di acquedotti) al nudo
proprietario.

Vi chiedo, inoltre, possono secondo Voi le modifiche sopra apportate
essere considerate addizioni, con diritto del conduttore a ricevere un
indennità dal locatore al termine del contratto?(il contratto non
prevede nulla al riguardo, se non che per ogni aggiunta è necessario
il consenso del locatore).

Per quanto attiene alle modifiche richieste per legge e riferite al
rifacimento dei bagni, penso poi si possa far riferimento alla
sentenza della Cassazione che le esclude dalle spese a carico del
locatore se imposte dalla legge successivamente alla costituzione
della locazione (Cass. Civ. 4676/98).

C’è ancora da aggiungere che “la eventuale inidoneità del locale
all’esercizio di una certa attività non obbliga il locatore a
modificazioni o trasformazioni non previste dal contratto” (Cass. Civ.
3341/01).
Spero di essere stato chiaro e mi scuso per essermi dilungato.

Cordialità
Avv. Gennaro Rubino

[Avv. Gabriele Orlando]

Per quella che è la mia esperienza, solitamente le migliorie vengono indennizzate.
Ma non è detto che tutti i lavori che il conduttore vuole addebitare al locatore possano essere considerati "migliorie".

Cordiali saluti,
Gabriele Orlando

[Gennaro Rubino]

La sentenza della Cassazione del 28.11.1998 n 12085 sembra essere
illuminante. Da quanto o modo di capire leggendo la predetta
pronuncia, il conduttore non può richiedere al locatore la
restituzione di quanto speso per il rinnovamento del locale e
l'adeguamento di una o più parti di esso alle vigenti norme di legge
(a meno che già esistenti alla stipula del contratto di locazione).

Questo perché "L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in
stato di servire all'uso convenuto, di cui all'art. 1575 n. 2,
consiste solo nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a
mantenere la cosa in quello stato, a conservare cioé lo stato
esistente all'atto della stipulazione del contratto in relazione alla
destinazione considerata. L'obbligo non può invece comprendere
successive modificazioni o trasformazioni che, non previste dal
contratto, ineriscano alla idoneità specifica dell'immobile
all'esercizio di una determinata attività industriale o commerciale
per il quale, è stato locato, in relazione alle successive normativa
imposte dall'autorità.(Cass. 5.2.1977 n. 519; Cass. 8.5.1998 n.
4676)."

Relativamente alle addizioni ed ai miglioramenti, la suddetta sentenza
precisa:

"La disciplina dei miglioramenti e delle addizioni nell'ambito del
rapporto locativo costituiscono in diretta riprova che non possono far
carico al locatore opere modificative dell'originario stato del bene
locato. Il concetto del rinnovamento delle entità bisognevoli di
riparazioni è così ben diverso dal concetto di innovazione; il primo,
cui si riferisce l'art. 1005, in tema di usufrutto, va posto in
relazione ad opere che comportano la sostituzione di entità
preesistenti, ma ormai inefficienti con altre pienamente efficienti,
il secondo concetto, ricavabili dagli artt. 1120 e 1121 c.c. in tema
di condominio, individua le innovazioni, e riguarda così opere che
importano un mutamento della casa, nella forma o nella sostanza.
(cfr. Cass. 11.1.1968 n. 62)"

Alla luce di ciò, mi verrebbe da pensare che le spese sostenute dal
locatore / usufruttuario e da me sopra elencate possano rimanere a
carico del conduttore, con eccezione fatta forse per quelle relative
all'adeguamento dei servizi igienici e delle condotte fognarie agli
obblighi imposti dalla legge, sempre che tali obblighi esistessero già
alla stipula del contratto. In questo caso tali spese dovranno, a mio
parere, essere sostenute dal locatore / usufruttuario.

Mi chiedo poi se, in tale eventualità, lo stesso potrà ripeterle dal
nudo proprietario.

Cosa ne pensi/pensate?

Cordiali saluti

On 1 Ott, 13:58, "Avv. Gabriele Orlando" <dott.g.orla...@gmail.com>
wrote:

[Gennaro Rubino]

Nessun altro collega vuol dare un contributo alla questione?
Cordiali saluti