Trascrizione transazione immobiliare e dubbi amletici

[massimo_billi]

Esimi colleghi,

scusate il dubbio amletico notturno ma... Una transazione avente ad oggetto diritti immobiliari è inopponibile agli aventi causa (acquirenti o donatari) che abbiano trascritto il relativo titolo di acquisto PRIMA della trascrizione della transazione stessa?

Non ditemi che la riposta è banale, poi vi spiego come mai mi è venuto il dubbio.

[Andrea BULGARELLI]

è inopponibile (ovviamente se in entrambi i casi
l'effetto dei due contratti - la transazione e
l'alienazione - è il trasferimento di beni)

>-- hai ricevuto questo messaggio in quanto
>iscritto al gruppo "legalit" - http://legalit.solignani.it

[f.zannini]

Penso che sia il 2644 cc.
Però onde evitare di fare la telenovela del quesito poni subito il
problema....

>-----Messaggio originale-----
>Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto
>di massimo_billi
>Inviato: lunedì 27 settembre 2010 1.31
>A: legalit
>Oggetto: [legalit] Trascrizione transazione immobiliare e dubbi amletici

[massimo_billi]

Gazzoni la pensa diversamente...
Fonte: Commentario Torrente-Schlesingher
Ipse dixit..

Ma prima di giungere ad una conclusione avversa volevo capire se era una teoria dottrinale senza fondamento giurisprudenziale oppure se Gazzoni ha colto nel segno.
non trovo precedenti significativi però sulle banche dati cui posso accedere, perciò vi chiedevo una opinione

Cmq i due atti riguardano parzialmente i medesimi beni, si versa pienamente in situazione di doppio atto di acquisto dal medesimo dante causa che prima scrive una cosa e poi ne fa un'altra

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From : leg...@googlegroups.com
To : leg...@googlegroups.com
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Date : Mon, 27 Sep 2010 09:19:51 +0200
Subject : R: [legalit] Trascrizione transazione immobiliare e dubbi amletici

[Giovanni Borney]

A memoria ricordo che si tratta di una questione piuttosto complicata...
Se ho tempo rivango la memoria.
Giovanni Borney

[Andrea BULGARELLI]

Scusate quali sono gli effetti dei 2 contratti (nel caso specifico)?

[f.zannini]

Se fossi così gentile da esporre la fattispecie in modo chiaro ci
permetteresti di rispondere...

"Cmq i due atti riguardano parzialmente i medesimi beni, si versa
pienamente in situazione di doppio atto di acquisto dal medesimo dante

causa che prima scrive una cosa e poi ne fa un'altra"...=??????????

>-----Messaggio originale-----
>Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto
>di massimo_billi

>Inviato: lunedì 27 settembre 2010 9.50
>A: legalit
>Oggetto: Re:R: [legalit] Trascrizione transazione immobiliare e dubbi
>amletici
>

>Gazzoni la pensa diversamente...
>Fonte: Commentario Torrente-Schlesingher
>Ipse dixit..
>
>Ma prima di giungere ad una conclusione avversa volevo capire se era una
>teoria dottrinale senza fondamento giurisprudenziale oppure se Gazzoni
>ha colto nel segno.
>non trovo precedenti significativi però sulle banche dati cui posso
>accedere, perciò vi chiedevo una opinione
>
>

>
>

[Avv. Massimo Billi]

Premessa: si versa in tema di comunione e condominio.
Fatto: c'è un condominio con 5 unità immobiliari e 3 proprietari
esclusivi. Tizio è proprietario di 3 appartamenti gli altri 2 solo di
uno ciascuno.
non c'è aministratore nè tabelle millesimali. sotto il fabbricato ci
sono DUE enormi cantinati in comunione per un terzo per ogni condomino
(risulta dagli atti).

Quindi sono 5 unità immobiliari, 3 proprietari, 2 cantinati.

Alcuni anni fa i condomini si accordano per spartirsi i cantinati ma
lo fanno senza rispettare le relative quote. é una divisione alla
buona fatta su scrittura privata. Fanno dei lavori abusivi e dividono
in due un cantinato.
Alla fine risulta un cantinato enorme e due cantinati più piccoli.

A catasto risultano invece ancora i due cantinati originari e nessuna
modifica è intervenuta.

Tizio ha uno dei cantinati più piccoli pur avendo più immobili.

Ho fatto una ricerca, in questo caso non è possibile ritenere che il
contatto concluso fra i tre sia una divisione in quanto non sono state
rispettate le quote ideali (anzi vi sono divergenze piuttosto
grossolane) la natura di un simile atto è transattiva. Quale
transazione avente ad oggetto beni immobili la stessa andava
trascritta ai sensi dell'art. 2643 n. 13.

Tizio vende uno dei suoi 3 appartamenti senza far riferimento alla
scrittura di divisione e anzi è riportato testualmente nell'atto che
"sono di pertinenza dell'immobile la comunione per un terzo dei due
locali cantinati" con ciò mostrando di NON voler trasmettere gli
effetti della Transazione divisoria.

Ora il nuovo proprietario, trovatosi di fatto senza cantina, contesta
lo stato attuale affermando che ha diritto anche lui ad una quota dei
cantinati e chiede o che si rifaccia la divisione oppure che torni
tutto come prima.

Il quesito mi sembra pertinente...

Il giorno 27/set/10, alle ore 10:06, Andrea BULGARELLI ha scritto:

[Giovanni Borney]

Si, pertinente, ma non capisco. Se l'atto non è stato trascritto indubbiamente non può essere opposto, a meno che gli altri avanzino pretese usucapioni.
Sbaglio?

[Avv. Massimo Billi]

no è stato redatto meno di 12 anni fa, nessuna usucapione.

Il problema era l'opponibilità

Il giorno 27/set/10, alle ore 11:17, Giovanni Borney ha scritto:

[Giovanni Borney]

Ma se non è stato trascritto!

Il giorno 27/set/2010, alle ore 11.47, Avv. Massimo Billi ha scritto:

> Il problema era l'opponibilità