I divisori dei balconi e il condominio.

[avv. Vincenzo Giordano]

Cari colleghi,

vi sarei grato se mi confortaste sul fatto che i divisori fra i balconi (in quelle situazioni dei fabbricati in cui un'unico e lungo balcone e' diviso da vetrate o paretine in muratura fra i singoli appartamenti che vi si affacciano) non sono da considerarsi di proprieta' comune a tutti i condomini (come se facessero parte della facciata del fabbricato), ma di proprieta' comune ed esclusiva fra i proprietari dei balconi stessi.

Conseguenzialmente, le relative spese di rifazione dovrebbero gravare solo su questi ultimi e non su tutti i condomini indistintamente, cosicche' il mio cliente, che proprietario solo di terranei, non dovrebbe esser tenuto a sopportarle.

E se cio' nonostante, l'assemblea deliberasse di addossare tale spesa a tutti i condomini indistintamente (ovviamente, in proporzione ai millesimi tabellari), secondo voi si tratterebbe di una delibera nulla o solo annullabile?

Come ben sapete, la giurisprudenza in argomento e' piu' che ondivaga e cio' che sino a non molto tempo fa era sicuramente nullo, anche alla luce dell'ultima pronuncia in argomento a sezioni unite, che mi pare risalga al 2005, ora e' solo annullabile: da qui i miei dubbi .... 

Grazie sin d'ora per la vostra cortese attenzione.

Cordialita',

Vincenzo Giordano
Avvocato in Napoli
tel/fax: 0815569828
pec: avv.vincen...@pec.it
Via F. Solimena, 139
80129  Italia

[avv. Vincenzo Giordano]

Cari colleghi,

nessuno ha idee in merito alla questione che vi ponevo l'altro ieri e di cui alla missiva sottoriportata ?

Nel frattempo, pero', io ho approfondito ulteriormente e...le idee mi si sono confuse ancora di piu...'

Grazie sin d'ora per gli eventuali e graditi suggerimenti.

Cordialita',

Vincenzo Giordano
Avvocato in Napoli
tel/fax: 0815569828
pec: avv.vincen...@pec.it
Via F. Solimena, 139
80129  Italia

 

-----Messaggio Originale-----

Da: avv. Vincenzo Giordano

A: leg...@googlegroups.com

Data invio: lunedì 22 febbraio 2010 19.08

Oggetto: I divisori dei balconi e il condominio.

[Peter Lewis Geti]

In verità io ci ho riflettuto molto...

e la soluzione più semplice è quella che complica le cose.

Mi spiego.

1. I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti. (Cass. 7 settembre 1996, n. 8159)

2. Ovviamente i balconi disposti sulla facciata dell'edificio hanno ANCHE funzione estetica.

Si deve pertanto ripartire la spesa tra millesimi comuni e proprietà esclusiva con esclusivo riferimento agli elementi architettonici decorativi.

Applichiamo al Ns. caso nel modo seguente:

a. Se il balcone (ed il connesso divisorio) non getta sulla facciata del palazzo, le spese saranno interamente a carico del proprietario

b. Se il balcone (ed il connesso divisorio) è inserito nella facciata del palazzo, allora potremmo ipotizzare di dividere le spese:

b.1- il vetro/muratura è di competenza dei proprietari esclusivi (direi secondo la proporzione: intonaco e pittura a carico di ciascuna parte, la muratura al 50%)

b.2-la cornice metallica (o bordino in muratura a contorno - se di rilievo estetico) potrebbe essere considerata come prosieguo della ringhiera, quindi questa sola divisa tra i condomini.

Contorto, ma mi sembra funzionale/ante.

Sulla delibera diventa un po' un problema, da valutare anche alla luce del Regolamento.

Dando per buono quanto detto, supponendo che il Regolamento nulla dica circa la ripartizione (si applicano quindi le norme codicistiche) mi sembra di riscontrare una palese violazione di legge al momento in cui si ripartiscano somme di competenza dei proprietari esclusivi (il divisorio vero e proprio) - attività che non rientra tra le competenze dell'assemblea.

Peter Lewis Geti

 

2010/2/24 avv. Vincenzo Giordano <avv.vincen...@libero.it>

--
Hai ricevuto questo messaggio perché sei iscritto al gruppo "legalit" di Google Gruppi.
Per postare messaggi in questo gruppo, invia un'email a leg...@googlegroups.com.
Per annullare l'iscrizione a questo gruppo, invia un'email a legalit+u...@googlegroups.com.
Per ulteriori opzioni, visita il gruppo all'indirizzo http://groups.google.com/group/legalit?hl=it.

--
Peter Lewis Geti

[avv.Vincenzo Giordano]

Caro Peter,

ti ringrazio del tuo interessamento e devo dirti che le tue riflessioni coincidono, in massima parte, con le mie.

Dato per scontato, infatti, che, nella fattispecie in esame,  i divisori de quibus siano da considerarsi di proprieta' esclusiva dei proprietari dei balconi che li utilizzano, con una funzione estetica quasi nulla, cosicche' la spesa a essi relativa dovrebbe (per legge e per regolamento) ricadere solo su costoro e non sull'intero condominio, il problema principale consiste nel fatto che, invece,  l'assemblea, pur non avendone il potere, abbia deliberato di addebitarla proprio in quest'ultimo modo.

Cosicche' tale delibera dovrebbe essere nulla e non semplicemente annullabile.

Senonche' la S.C., da ultimo con una sentenza a s.u. del 2005, e, poi, con ulteriori pronunce singole, ha precisato che se una ripartizione di spese illegittima costituisca una decisione sporadica dell'assemblea e non incida in maniera duratura sui criteri relativi, o, comunque, nel caso in cui una decisione sia adottata con una maggioranza inferiore a quella legale, in tali casi deve comunque parlarsi di delibera annullabile e non nulla, con le relative conseguenze circa i termini per l'impugnativa.

Tali pronuncie, la cui mira piu' evidente e' quella di sfoltire il copioso contenzioso in materia di rapporti condominiali, piuttosto che chiarire in maniera definitiva i principi da applicare alla travagliata materia, determinano un'ancor maggiore incertezza, atteso che cio' che apparirebbe palesemente nullo, sotto il profilo della violazione di legge (le disposizioni codicistiche in materia di ripartizione delle spese), potrebbe esser giudicato, invece, semplicemente annullabile sotto la diversa prospettiva della mera insufficienza della maggioranza a deliberare.

La conseguenza pratica di tale situazione e', all'attualita', che, per non correre rischi inutili, e' preferibile in ogni caso impugnare un verbale assembleare entro il termine breve previsto per i casi d'annullabilita', anche quando si tratti di nullita'.

Nel mio caso, detto termine e', purtroppo, gia' decorso, cosicche', dopo aver comparato assieme alla cliente i rischi dell'azione rispetto al suo eventuale risultato utile in termini economici, abbiamo deciso di rinunciare all'impugnativa.

Cordialita',

Vincenzo Giordano

Avvocato in Napoli

 

[Andrea BULGARELLI]

Navigando sul sito dell'IPZS alla ricerca bramosa del decreto sulla mediazione mi sono imbattuto nell'allegato provvedimento che mi fa sperare che finalmente si siano aperti gli occhi e si cerchino di stoppare le scorciatoie.
Buona giornata agli avvocati italiani (e solo a loro)
 

Avv. Andrea BULGARELLI
Via camatta, 1
41121 Modena
tel. 059 245458 fax 059 9120298
andrea.b...@studiobulgarelli.it

-------------------------------------------------------------
Ai sensi del D.Lgs. 196/2003 si precisa che le informazioni contenute in questo messaggio sono riservate ed a uso esclusivo del destinatario. Qualora il messaggio in parola Le fosse pervenuto per errore, La invitiamo ad eliminarlo senza copiarlo e a non inoltrarlo a terzi, dandocene gentilmente comunicazione. Grazie.

Pursuant to Legislative Decree No. 196/2003, you are hereby informed that this message contains confidential information intended only for the use of the addressee. If you are not the addressee, and have received this message by mistake, please delete it and immediately notify us. You may not copy or disseminate this message to anyone. Thank you.

[marisa]

E'...confortante!

On 26 Feb, 08:58, Andrea BULGARELLI

<andrea.bulgare...@studiobulgarelli.it> wrote:
> Navigando sul sito dell'IPZS alla ricerca bramosa del decreto sulla
> mediazione mi sono imbattuto nell'allegato provvedimento che mi fa
> sperare che finalmente si siano aperti gli occhi e si cerchino di
> stoppare le scorciatoie.
> Buona giornata agli avvocati italiani (e solo a loro)
>
> Avv. Andrea BULGARELLI
> Via camatta, 1
> 41121 Modena
> tel. 059 245458 fax 059 9120298

> <mailto:andrea.bulgare...@studiobulgarelli.it>andrea.bulgare...@studiobulgarelli.it

>
> -------------------------------------------------------------
> Ai sensi del D.Lgs. 196/2003 si precisa che le informazioni contenute
> in questo messaggio sono riservate ed a uso esclusivo del
> destinatario. Qualora il messaggio in parola Le fosse pervenuto per
> errore, La invitiamo ad eliminarlo senza copiarlo e a non inoltrarlo
> a terzi, dandocene gentilmente comunicazione. Grazie.
>
> Pursuant to Legislative Decree No. 196/2003, you are hereby informed
> that this message contains confidential information intended only for
> the use of the addressee. If you are not the addressee, and have
> received this message by mistake, please delete it and immediately
> notify us. You may not copy or disseminate this message to anyone. Thank you.
>

>  task=attoCom.pdf
> 36KVisualizzaScarica

[avv. Vincenzo Giordano]

...io che sono stato abilitato in Bulgaria, invece, il problema di dover rifare l'esame non ce l'ho avuto ;-)

...scherzi a parte, mi fa piacere sapere che le facili scappatoie siano contrastate (come tale e' presentata e congegnata quella spagnola, invero): d'altronde, poiche' gia' per chi ha studiato il diritto italiano non e' agevole sbrigarsela con la miriade di leggi, leggine e decisioni ondivaghe che ci affligge, a maggior ragione cio' deve essere vero per chi studi il diritto di un altro paese e, poi, voglia esercitare la professione nel nostro.

Pertanto, il provvedimento de quo, una volta tanto, mi rassicura ;-)

Cordialita',

Vincenzo Giordano
Avvocato in Napoli
tel/fax: 0815569828
pec: avv.vincen...@pec.it
Via F. Solimena, 139
80129  Italia

 

p.s. capperi, Marco, sei pure poliglotta ;-)

 

-----Messaggio Originale-----

Da: Avv. Marco Mecacci

A: leg...@googlegroups.com

Data invio: venerdì 26 febbraio 2010 9.18

Oggetto: Re: [legalit] Chi glielo dice alla CEPU?

Andrea non lo sapevi che mi sono abilitato in Spagna?

 

che carognata!!!

 

come... uno le studia di tutte per saltare un esame talvolta farsesco e si ritrova a doverlo rifare daccapo.....

 

E' un'ingiustizia!!! comunisti!!!!! fascisti!!!! etc.... non ci fate più neanche lavorare in pace... 

 

 

 

 Yo soy o blanco o negro, gris no voy a ser en mi vida

 

e poi

 

je parle francaise come nienten fùsse....

 

Avv. Marco Mecacci
Mecacci & Mensi Avvocati Associati
Via Venti Settembre n. 84
50129 FIRENZE
tel. 055210480 / 0555351740
fax 055/7349010

From: Andrea BULGARELLI

Sent: Friday, February 26, 2010 8:58 AM

To: leg...@googlegroups.com

Subject: [legalit] Chi glielo dice alla CEPU?

Navigando sul sito dell'IPZS alla ricerca bramosa del decreto sulla mediazione mi sono imbattuto nell'allegato provvedimento che mi fa sperare che finalmente si siano aperti gli occhi e si cerchino di stoppare le scorciatoie.
Buona giornata agli avvocati italiani (e solo a loro)
 

Avv. Andrea BULGARELLI
Via camatta, 1
41121 Modena
tel. 059 245458 fax 059 9120298

andrea.b...@studiobulgarelli.it

[Avv. Marco Mecacci]

Se non fosse passato il messaggio, anch'io sono contento che simili espedienti vengano scoraggiati e resi di fatto impraticabili...

 

Conosco una persona che dopo essere rimbalzato tre volte qui, sta facendo la trafila spagnola... in realtà se impiegasse tutto il denaro e tempo che gli serve per prepararsi all'esame sarebbe già passato da tempo...

 

Studiare però costa fatica, e a chi è figlio di papà (nel caso di specie è così), non piace...

 

Cordialità.

 

Avv. Marco Mecacci
Mecacci & Mensi Avvocati Associati
Via Venti Settembre n. 84
50129 FIRENZE
tel. 055210480 / 0555351740
fax 055/7349010

--

[gianluca]

Io non sono contento perchè l'esame almeno da noi è una cosa poco seria visto che l'enormità delle prove scritte e l'esiguo numero di soggetti nella commissione, fanno si che la correzione delle prove sia legata ad un colpo di fortuna! Infatti se si va a controllare prove identiche di due amici, capita spesso che uno passa e l'altro no. La beffa è che molte volte la fortuna aiuta gli audaci (imbroglioni!) che hanno fatto solo una pratica fittizia e che non sanno neanche come si inizia un atto di citazione e copiano interamente dall'amico o conoscente che non vuole o avvolte non può dire di no a questi che si mettono azzeccati per copiare. Purtroppo dalle mie parti (Campania) è così ed onestamente non è affatto giusto. Per tutto ciò che ho detto avevo intenzione anch'io di procedere in Spagna visto che qui si devono sopportare queste ingiustizie!

[f.zannini]

Io posso dirti che le persone veramente preparate e sono poche passano senza problemi…

 

Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto di gianluca
Inviato: venerdì 26 febbraio 2010 13.16
A: leg...@googlegroups.com

[Avv. Giuseppe De Cata]

Il fatto èp ch esolo i furbi fanno carriera pensateci un pò

[gianluca]

E allora spiegami perchè io che ho fatto tutte e tre le prove, con un amico che tanto per fare ha provato l'esame e ha ricopiato in maniera identica le tre prove fatte da me, è passato ed io no? Grazie

[Avv. Elisa Plutino]

Idem la prima volta. E la seconda ho vinto il Premio Zanardelli.
Sarò migliorata tanto in un anno?
Mah...

Le mail ti raggiungono ovunque con BlackBerry® from Vodafone!

---

From: "gianluca" <gian...@libero.it>

Date: Fri, 26 Feb 2010 20:49:29 +0100

To: <leg...@googlegroups.com>

[avv.Vincenzo Giordano]

Ai miei tempi, l'esame, quello scritto, l'ho fatto tre volte, superandolo pero' alla seconda (la terza lo feci per prudenza, in attesa dei risultati).

Eppure la prima volta m'era sembrato d'aver fatto molto meglio che la seconda: se vi devo dire, quindi, quali siano stati i criteri adottati dalla commissione per promuovermi, non sono in grado di rispondervi ;-)

Forse, piu' che la pertinenza e congruita' delle mie prove scritte, che, alla verifica esterna, risultavano sussistere in entrambi i casi, il fatto che nella seconda mi sforzai d'essere molto piu' breve e sintetico della prima (solo quattro facciate, per ognuna, rispetto ai romanzi che avevo scritto la prima volta).

Per quanto attiene al copiare, poi, al poter consultare testi, ecc..., i commissari erano in tutti e tre i casi, piu' che severi e attenti (qualcuno fra i candidati fu pure cacciato, perche' sorpreso a copiare o a consultare testi proibiti).

In realta', un piccolo aiuto ce lo fornirono i colleghi che fungevano da commissari, offrendoci  qualche indicazione collettiva e generica sugli argomenti da trattare, ma nulla di piu'.

Insomma, a me e a tutti gli altri, all'epoca, nessuno ha regalato nulla, anzi: non so se, nel frattempo, le cose siano veramente peggiorate o migliorate.

Cordialita',

Vincenzo Giordano

Avvocato in Napoli

 

[Avv. Marco Mecacci]

Caro Gianluca, umanamente ti sono vicino; anch'io ho affrontato l'esame tre volte e lo ho passato solo quando ho capito che prima avrei dovuto acquisire un metodo.

 

Se rifletti un po' ed esamini quello che hai scritto però, vedrai che c'è ancora necessità di impegno da parte tua...

 

Un cordiale saluto.

 

M-M-

Avv. Marco Mecacci
Mecacci & Mensi Avvocati Associati
Via Venti Settembre n. 84
50129 FIRENZE
tel. 055210480 / 0555351740
fax 055/7349010

[gianluca]

Però io pensavo di essere stato abbastanza chiaro nel secondo messaggio sulla questione, dove ho fatto presente che le tre prove le ho scritte io ed il mio amico, il quale ha fatto l'esame giusto per prendere un eventuale titolo, visto che lui svolge già altra attività, ha solo gentilmente chiesto di copiarle e lui alla fine ha passato lo scritto ed io no. Penso che in base a ciò non ci siano dubbi sul fatto che il metodo di giudizio è a dir poco strano.

[Tiziano Solignani]

Il 01/03/2010 16.19, gianluca ha scritto:

Però io pensavo di essere stato abbastanza chiaro nel secondo messaggio sulla questione, dove ho fatto presente che le tre prove le ho scritte io ed il mio amico, il quale ha fatto l'esame giusto per prendere un eventuale titolo, visto che lui svolge già altra attività, ha solo gentilmente chiesto di copiarle e lui alla fine ha passato lo scritto ed io no.

Fatti dare il suo posto di lavoro e dagli il tuo, ti conviene :-)

--
cordialmente,

tiziano solignani

** progetto fenice **

[Avv. Marco Mecacci]

Caro Gianluca, forse mi sono espresso male.

 

Chi ha giudicato voi due, ha sicuramente sbagliato, però non so se sia stato quello che ha promosso il tuo amico o quello che ha rinviato te.

 

Rileggi un po' quello che hai scritto nel primo messaggio:

 

"non sanno neanche come si inizia un atto di citazione e copiano interamente dall'amico o conoscente che non vuole o avvolte non può dire di no a questi che si mettono azzeccati per copiare"

 

Le cose "avvolte" sono quelle avviluppate, come ad esempio le sottilette Kraft... forse volevi scrivere "a volte" ... facciamo conto che sia un lapsus...

 

Che vuol dire però  "si mettono azzeccati per copiare"?... non mi pare italiano

 

Io non sarò mai commissario d'esame, ma leggessi un compito con queste parole non lo farei neanche atterrare sul tavolo.

 

E tanto per non tirare dentro nessuno, ho udito dal Bulgarelli (quest'anno commissario d'esame) che in giro se ne vedono di peggiori...

 

Vero carissimo Andrea?

 

Cordialità.

 

M-M-

Avv. Marco Mecacci
Mecacci & Mensi Avvocati Associati
Via Venti Settembre n. 84
50129 FIRENZE
tel. 055210480 / 0555351740
fax 055/7349010

 

[GATT...@gattileone.191.it]

Mi dicono che la signora Iacone voleva iscriversi direttamente all' albo.   Mi dicono che, senza esami, un Abogado può iscriversi al registro degli Avvocati Stabiliti e , dopo 3 anni di esercizio della professione sotto l' egida di un dominus, si può  avere l' iscrizione all' Albo senza esami.   Mi dicono...      -------Messaggio originale-------   Da: Tiziano Solignani Data: 01/03/2010 16.28.24

A: leg...@googlegroups.com Oggetto: Re: [legalit] Chi glielo dice alla CEPU?

[gianluca]

Sei sempre molto attento Marco! Tuttavia l'e-mail l'ho scritta in maniera molto semplice e con poca attenzione, considerato il rapporto così tranquillo che c'è tra noi.

Saluti

[Enrico Gorini]

Non sono molto d'accordo.

Secondo me la "funzione estetica" non condiziona il riparto delle spese, casomai vieta (soltanto) che il condomino possa modificare esteticamente la facciata condominiale.   Non è che se una finestra del privato ha anche funzione estetica, il rifacimento sia addossabile al condominio.

 

Quindi a me sembra che i divisori,essendo funzionalmente riconducibili a un vantaggio solo privato, vadano manutenuti a spese dei due diretti interessati.  Difficile che possa ravvisarsi la presenza di elementi estetici "aggiunti" al divisorio, che, incrementando il costo di rifacimento, dovrebbero essere in parte qua sostenuti dal condominio.

Ergo, gli altri proprietari di appartamenti della stessa facciata, con divisori non toccati dalla manutenzione, non dovrebbero essere interessati dalla manutenzione.

Tantomeno il titolare di unità estranea, cioè che non si avvantaggia in nessun modo del divisorio e non fa parte della facciata.

Quest'ultimo ha però l'onere di impugnare nel termine la delibera, trattandosi, credo, di mera annullabilità.

 

Enrico Gorini

 

 

 

 

 

 

----- Original Message -----

From: Peter Lewis Geti

To: leg...@googlegroups.com

Sent: Wednesday, February 24, 2010 6:59 PM

[avv. Vincenzo Giordano]

Caro Enrico,

sono perfettamente d'accordo, soprattutto sul fatto che, proprio alla luce della recente giurisprudenza deflazionistica che tu stesso hai richiamato altrove, si tratta comunque di delibera annullabile e non nulla.

Come gia' comunicavo al collega Geti, pertanto, essendo gia' inutilmente decorso il relatvo breve termine per impugnarla (per fortuna, non a causa mia ;-)  ho deciso, assieme alla cliente, di rinunciarvi.

Cordialita',

Vincenzo Giordano
Avvocato in Napoli
tel/fax: 0815569828
pec: avv.vincen...@pec.it
Via F. Solimena, 139
80129  Italia

-----Messaggio Originale-----

Da: Enrico Gorini

A: leg...@googlegroups.com

Data invio: giovedì 4 marzo 2010 11.35

Oggetto: [legalit] Re: I divisori dei balconi e il condominio.

---

Nessun virus nel messaggio in arrivo.
Controllato da AVG - www.avg.com
Versione: 9.0.733 / Database dei virus: 271.1.1/2721 -  Data di rilascio: 03/03/10 20:34:00