servitù a favore di un terzo
Avv. Erik Maffei
Tiziano Solignani
> Tizio vende a Caio un appezzamento di terreno nel 1972 costituendo
> contestualmente su un lato dello stesso una servitù "a favore di
> tutti i proprietari frontisti".
> Ora il terreno è stato chiuso e Mevio (terzo avente causa di uno di
> detti frontisti) pretende di passare sul terreno.
> Essendo la servitù costituita con contratto a favore di terzi, il
> terzo dante causa di Mevio non avrebbe dovuto dichiararare di volerne
> profittare nei dieci anni successivi alla costituzione?
> Mancando tale dichiarazione, o comunque la prova della stessa, si può
> sostenere che Mevio non ha nessun diritto di passaggio essendosi
> prescritto quello del suo dante causa?
> Ulteriori suggerimenti?
Il caso andrebbe se ne hai voglia descritto un po' meglio, cioè con più
particolari.
Per il momento mi limito ad osservare che può esserci un problema
fondamentale di interpretazione del titolo, dal momento che si potrebbe
con ogni probabilità benissimo sostenere che la servitù non è stata
affatto costituita a favore di terzi, ma a vantaggio dei fondi frontisti
"dominanti", nonostante l'espressione non del tutto felice, e quindi, se
trascritta, è una servitù in piena regola.
Il contratto a favore di terzo, di solito, è un contratto con
prestazioni a favore di una persona determinata. Se invece la persona
viene determinata in funzione della sua qualità di proprietà del fondo,
allora si tratta del peso imposto su di un fondo per il vantaggio di un
altro e non c'è niente da fare... è una servitù.
Facci sapere, la questione è interessante.
--
Cordialmente,
Avv. Tiziano Solignani
via Caselline n. 330 c/o Millenium 4 - Vignola (MO)
tel. 059 76.19.26 - fax 059 49.0909.61
iscritto albo avvocati di Modena p.i. 02347190361
www.solignani.it www.vignolaperme.it http://blog.solignani.it
Avv. Erik Maffei
titolo fra Tizio e Caio, mentre Mevio nel suo acquisto da Sempronio il suo
dante causa nulla ha nel titolo. Tra l'altro la giurisprudenza ammette la
costituzione di servitù con contratto a favore di terzi ed il terzo può
dichiarare di volerne profittare anche per facta concludentia...
Personalmente, ipotizzavo un'azione citando in giudizio gli attuali
"proprietari frontisti" per chiedere la declaratoria di prescrizione del
diritto di servitù nei confronti di tutti.Il problema è che non so quali
prove dedurre se non dei semplici testi con scarsa attendibilità...
E poi nel caso di deduca l'intervenuta prescrizione non si ribalta l'onere
della prova, nel senso che chi si oppone deve dimostrare il fatto positivo,
cioè l'uso della servitù nel tempo della sua esistenza?
Cordialmente,
Avv. Erik Maffei
paolo...@tiscali.it
se dal titolo si ricava la costituzione di un vincolo tra i fondi ( e
mi pare in questo senso che parlare di "proprietari frontisti" possa
essere un modo discutibile di individuare non le persone, ma i fondi
collocati in una posizione ben precisa) la servitù esiste.
Buon lavoro
avv. Paolo Maffei
Roma
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Andrea BULGARELLI
La dichiarazione di volerne profittare non incide sull'acquisto, serve solo a rendere irrevocabile la stipulazione in favore del 3°.
L'acquisto quindi può prescinderne.
Se la servitù è stata trascritta (il che vuol dire che nel titolo vi erano gli estremi catasatli dei fondi dominanti) non c'è prescrizione..o meglio sarà molto difficile farne accertare la prescrizione (dal quesito non direi sia questo il caso).
Se (come pare) non è stata trascritta mi pare possibile ipotizzare si tratti di un mero diritto obbligatorio e non reale che quindi non "passa" (salvo diversa disposizione nel titolo) a favore degli aventi causa.
La soluzione è non agire ma una volta chiuso il fondo attendere che siano gli altri ad agire in possessoria per poi difendersi.
... volendo invece "partire per primi", con ciò aggravando la propria posizione processuale (dato che si ammette l'esistenza di una servitù che magari non c'è) la prova della prescrizione è durissima per le servitù dato la loro caratteristica di discontinuità (salvo che sussistano elementi che favoriscano detta prova quali ad es. la chiusura del fondo per 20,01 anni).
Non so se sono stato chiaro.
Avv. Erik Maffei
----- Original Message -----From: Andrea BULGARELLISent: Saturday, May 05, 2007 2:01 PMSubject: [civilit] Re: servitù a favore di un terzo
Andrò un po' sul pratico:
La dichiarazione di volerne profittare non incide sull'acquisto, serve solo a rendere irrevocabile la stipulazione in favore del 3°.
L'acquisto quindi può prescinderne.
Se la servitù è stata trascritta (il che vuol dire che nel titolo vi erano gli estremi catasatli dei fondi dominanti) non c'è prescrizione..o meglio sarà molto difficile farne accertare la prescrizione (dal quesito non direi sia questo il caso).
Se (come pare) non è stata trascritta mi pare possibile ipotizzare si tratti di un mero diritto obbligatorio e non reale che quindi non "passa" (salvo diversa disposizione nel titolo) a favore degli aventi causa.
La soluzione è non agire ma una volta chiuso il fondo attendere che siano gli altri ad agire in possessoria per poi difendersi.
... volendo invece "partire per primi", con ciò aggravando la propria posizione processuale (dato che si ammette l'esistenza di una servitù che magari non c'è) la prova della prescrizione è durissima per le servitù dato la loro caratteristica di discontinuità (salvo che sussistano elementi che favoriscano detta prova quali ad es. la chiusura del fondo per 20,01 anni).
Non so se sono stato chiaro.
At 11.39 05/05/2007, Avv. Erik Maffei wrote:
Tiziano Solignani
> La dichiarazione di volerne profittare non incide sull'acquisto,
> serve solo a rendere irrevocabile la stipulazione in favore del 3°.
> L'acquisto quindi può prescinderne.
Concordo.
> Se la servitù è stata trascritta (il che vuol dire che nel titolo vi
> erano gli estremi catasatli dei fondi dominanti) non c'è
> prescrizione..o meglio sarà molto difficile farne accertare la
> prescrizione (dal quesito non direi sia questo il caso).
Se ho capito bene si tratta di una servitù di passaggio, quindi bisogna
vedere se ci sono opere visibili e permanenti o meno e se la mancanza di
tali opere, tipicamente una strada, stradello, o sentiere, permane da
almeno 20 anni, quindi anche io la vedo molto grigia.
> Se (come pare) non è stata trascritta mi pare possibile ipotizzare si
> tratti di un mero diritto obbligatorio e non reale che quindi non
> "passa" (salvo diversa disposizione nel titolo) a favore degli aventi
> causa.
Sarebbe la figura della servitù "irregolare" che come ha chiarito Erik
però non ricorre perchè la trascrizione è stata eseguita.
Peraltro, la peculiarità delle servitù irregolari a mio giudizio è
probabilmente che non godono di tutela reale, ma solamente del diritto
al risarcimento del danno in caso di violazione, ad esempio nel nostro
caso se il proprioetario del fondo ipotizzato servente lo chiude il
presunto titolare della servitù può al massimo ottenere un risarcimento
del danno relativo al suo diritto personale violato, ma non -
probabilmente - anche il ripristino dello status quo ante.
> La soluzione è non agire ma una volta chiuso il fondo attendere che
> siano gli altri ad agire in possessoria per poi difendersi.
Su questo non sono mica d'accordo, si tratta di due profili
completamente diversi, se anche vinci il possessorio poi puoi essere
convenuto in un giudizio petitorio con una confessoria per
l'accertamento dell'esistenza della servitù e in quel caso a poco ti
servirà la vittoria nel possessorio che prescinde da questioni di
merito. Che poi è quello che è successo ad un mio assistito di recente,
abbiamo vinto i provvedimenti d'urgenza sia in primo che in secondo
grado (reclamo) ma ora è arrivato il giudizio petitorio e la prospettiva
è completamente cambiata.
> ... volendo invece "partire per primi", con ciò aggravando la propria
> posizione processuale (dato che si ammette l'esistenza di una servitù
> che magari non c'è) la prova della prescrizione è durissima per le
> servitù dato la loro caratteristica di discontinuità (salvo che
> sussistano elementi che favoriscano detta prova quali ad es. la
> chiusura del fondo per 20,01 anni).
Io non credo che si aggraverebbe la propria posizione processuale, è una
normale azione negatoria, corrispondente ad un interesse preciso del
proprietario del fondo. Piuttosto bisogna vedere se ci sono adeguate
pezze giustificative per poi arrivare a vincerla, ma dal punto di vista
probatorio non ci sono differenze se viene iniziata come confessoria o
negatoria, anzi io credo che il proprietario del fondo presunto servente
darebbe più smalto alle sue ragioni se iniziasse lui per primo l'azione.
Tiziano Solignani
> L'ho qualificata servitù a favore di terzi in quanto è presente solo
> nel
> titolo fra Tizio e Caio, mentre Mevio nel suo acquisto da Sempronio
> il suo
> dante causa nulla ha nel titolo.
Senti bene, ma non è che quando Tizio ha venduto a Caio, Tizio stesso
fosse anche proprietario del fondo venduto poi a Mevio e quindi di tutti
i fondi dominante e servente del nostro caso?
In questo caso, si tratterebbe solo di una clausola di ulteriore
specificazione di un effetto che sarebbe comunque derivato per legge in
base alle disposizioni sulla costituzione delle servitù per destinazione
del padre di famiglia, che a volte si mette per evitare problemi di
accertamento in seguito o per determinarne meglio il contenuto (ad
esempio: passaggio con mezzi e non solo a piedi).
Prova a capire la vera ragione per cui Tizio nel vendere a Caio ha
voluto in qualche modo fare salvi i diritti di passaggio dei proprietari
dei fondi frontisti rispetto a quello alienato, può darsi che la chiave
di volta sia lì.
Andrea BULGARELLI
>On 5-05-2007 Andrea BULGARELLI wrote:
>
> > La dichiarazione di volerne profittare non incide sull'acquisto,
> > serve solo a rendere irrevocabile la stipulazione in favore del 3°.
> > L'acquisto quindi può prescinderne.
>
>Concordo.
>
> > Se la servitù è stata trascritta (il che vuol dire che nel titolo vi
> > erano gli estremi catasatli dei fondi dominanti) non c'è
> > prescrizione..o meglio sarà molto difficile farne accertare la
> > prescrizione (dal quesito non direi sia questo il caso).
>
>Se ho capito bene si tratta di una servitù di passaggio, quindi bisogna
>vedere se ci sono opere visibili e permanenti o meno e se la mancanza di
>tali opere, tipicamente una strada, stradello, o sentiere, permane da
>almeno 20 anni, quindi anche io la vedo molto grigia.
le opere visibili e permanenti se la servitù è trascitta a nulla rilevano
> > Se (come pare) non è stata trascritta mi pare possibile ipotizzare si
> > tratti di un mero diritto obbligatorio e non reale che quindi non
> > "passa" (salvo diversa disposizione nel titolo) a favore degli aventi
> > causa.
>
>Sarebbe la figura della servitù "irregolare" che come ha chiarito Erik
>però non ricorre perchè la trascrizione è stata eseguita.
>
la trascrizione è stata eseguita per modo di dire
...in pratica non è stata affatto eseguita....i
patti non servono a nulla e non sono opponibili
>Peraltro, la peculiarità delle servitù irregolari a mio giudizio è
>probabilmente che non godono di tutela reale, ma solamente del diritto
>al risarcimento del danno in caso di violazione, ad esempio nel nostro
>caso se il proprioetario del fondo ipotizzato servente lo chiude il
>presunto titolare della servitù può al massimo ottenere un risarcimento
>del danno relativo al suo diritto personale violato, ma non -
>probabilmente - anche il ripristino dello status quo ante.
>
> > La soluzione è non agire ma una volta chiuso il fondo attendere che
> > siano gli altri ad agire in possessoria per poi difendersi.
>
>Su questo non sono mica d'accordo, si tratta di due profili
>completamente diversi, se anche vinci il possessorio poi puoi essere
>convenuto in un giudizio petitorio con una confessoria per
>l'accertamento dell'esistenza della servitù e in quel caso a poco ti
>servirà la vittoria nel possessorio che prescinde da questioni di
>merito. Che poi è quello che è successo ad un mio assistito di recente,
>abbiamo vinto i provvedimenti d'urgenza sia in primo che in secondo
>grado (reclamo) ma ora è arrivato il giudizio petitorio e la prospettiva
>è completamente cambiata.
>
sì è vero, ma perché partire per primi?
> > ... volendo invece "partire per primi", con ciò aggravando la propria
> > posizione processuale (dato che si ammette l'esistenza di una servitù
> > che magari non c'è) la prova della prescrizione è durissima per le
> > servitù dato la loro caratteristica di discontinuità (salvo che
> > sussistano elementi che favoriscano detta prova quali ad es. la
> > chiusura del fondo per 20,01 anni).
>
>Io non credo che si aggraverebbe la propria posizione processuale, è una
>normale azione negatoria, corrispondente ad un interesse preciso del
>proprietario del fondo. Piuttosto bisogna vedere se ci sono adeguate
>pezze giustificative per poi arrivare a vincerla, ma dal punto di vista
>probatorio non ci sono differenze se viene iniziata come confessoria o
>negatoria, anzi io credo che il proprietario del fondo presunto servente
>darebbe più smalto alle sue ragioni se iniziasse lui per primo l'azione.
>
>--
io mi riferivo al partire per primi per far
accertare la prescrizione...non per la negatoria
che prescinda da un preesistente ius in re aliena...è una cosa diversa.
>Cordialmente,
>
ciao bèlo
Tiziano Solignani
> le opere visibili e permanenti se la servitù è trascitta a nulla rilevano
La loro sopravvenuta o meno assenza rileverà ai fini della prescrizione
però.
> la trascrizione è stata eseguita per modo di dire
> ...in pratica non è stata affatto eseguita....i
> patti non servono a nulla e non sono opponibili
mi sa che qui hai ragione tu, peraltro bisognerebbe vedere meglio l'atto
e la nota di trascrizione
> sì è vero, ma perché partire per primi?
> io mi riferivo al partire per primi per far
> accertare la prescrizione...non per la negatoria
> che prescinda da un preesistente ius in re aliena...è una cosa diversa.
sempre negatoria è, che sia per prescrizione o per inesistenza per altro
motivo del diritto
comunque c'è l'interesse del proprietario del fondo a far accertare
l'inesistenza di pesi sul suo fondo
comunque è una valutazione da farsi caso per caso, anche a seconda
dell'interesse del cliente
Avv. Erik Maffei
zona, soltanto che a inizialmente ha venduto un lotto laterale a Sempronio
(poi ceduto a Mevio) e dopoa molti decenni (appunto nel '72) a Caio con
patti riservati, contenuti solo nel preliminare di cui ho una copia, sul
lato est del terreno ceduto a Caio è costituita una strada di mt. 8 per
tutta la larghezza del terreno sulla quale i proprietari frontisti possono
passare anche con carri piantare pali, tubi, ovviamente Caio ha accettato
questo peso perchè la relativa stirscia di terreno è stata ceduta
gratuitamente...a caval donato non si guarda in bocca!
Tuttavia dal 1972 ad oggi la strada che si voleva costruire su detta
striscia di terreno non è mai stata fatta è rimasto prato da sfalcio, e non
è mai stata utilizzata dai "frontisti" per mancanza di utilità concreta,
quindi il terreno dal 1994 è stato chiuso e dopo la chiusura Mevio si
lamenta dicendo che deve passare...e vuole le chiavi dei cancelli.
E qui sta il problema, nel rogito di acquisto fra Tizio e Caio è inserita
questa costituzione di strada a favore dei "frontisti", ma è trascritta
genericamente come "patti" ed ovviamente non contiene gli identificativi
catastali dei fondi dominanti.
Secondo me ha ragione Bulgarelli i generici patti non valgono ad istituire
una servitù, però la S.C. è piuttosto larga di manica nell'interpretare la
volontà delle parti di costitire servitù non richiede formule sacramentali
occorre solo il peso imposto ad un fondo per la migliore utilità di un
altro.
Il fatto è che per "ripulire" l'atto di Caio da questo "patto" occorre una
sentenza. E poi chi citare? Solo gli eredi di Tizio, quale controparte
contrattuale? Oppure anche tutti i confinanti anche se non sono parti
dell'atto ed i loro terreni non vengono individuati come fondi dominanti?
Grazie a Tiziano ed Andrea per i preziosi suggerimenti.
Avv. Erik Maffei
----- Original Message -----
From: "Tiziano Solignani" <soli...@solignani.it>
To: <civ...@googlegroups.com>
Sent: Saturday, May 05, 2007 8:34 PM
Subject: [civilit] Re: servitù a favore di un terzo
Andrea BULGARELLI
>Andrea BULGARELLI wrote:
> > le opere visibili e permanenti se la servitù è trascitta a nulla rilevano
>
>La loro sopravvenuta o meno assenza rileverà ai fini della prescrizione
>però.
>
> > la trascrizione è stata eseguita per modo di dire
> > ...in pratica non è stata affatto eseguita....i
> > patti non servono a nulla e non sono opponibili
>
>mi sa che qui hai ragione tu, peraltro bisognerebbe vedere meglio l'atto
>e la nota di trascrizione
>
> > sì è vero, ma perché partire per primi?
>
> > io mi riferivo al partire per primi per far
> > accertare la prescrizione...non per la negatoria
> > che prescinda da un preesistente ius in re aliena...è una cosa diversa.
>
>sempre negatoria è, che sia per prescrizione o per inesistenza per altro
>motivo del diritto
>comunque c'è l'interesse del proprietario del fondo a far accertare
>l'inesistenza di pesi sul suo fondo
>comunque è una valutazione da farsi caso per caso, anche a seconda
>dell'interesse del cliente
sai qual è la differenza? che se parto e so che
controparte non ha un diritto reale so di non
dover provare al massimo la mia qualità di
proprietario....se so che l'altro ha diritto che
voglio far dichiarare inesistente mi devo
preparare ad averne le prove...tutto qua. In
questo caso oltretutto l'esigenza assoluta di
partire per primi non c'è. A parte la naturale
inclinazione dei giudici a mantenere lo status
quo..soprattutto quando sono incerti....
Tiziano Solignani
> Il fatto è che per "ripulire" l'atto di Caio da questo "patto"
> occorre una
> sentenza. E poi chi citare? Solo gli eredi di Tizio, quale
> controparte
> contrattuale? Oppure anche tutti i confinanti anche se non sono parti
> dell'atto ed i loro terreni non vengono individuati come fondi
> dominanti?
> Grazie a Tiziano ed Andrea per i preziosi suggerimenti.
> Avv. Erik Maffei
Se la strada esisteva al momento dell'alienazione da Tizio a Sempronio
ti possono sempre eccepire l'avvenuta costituzione della servitù per
destinazione del padre di famiglia, dove il rapporto di servizio tra i
fondi è comprovato dalla strada stessa.
Quanto ai legittimati passivi, naturalmente dovrai citare tutti gli
attuali proprietari dei fondi riguardabili come dominanti a mente della
clausola in questione, saranno quelli tra loro non interessati alla
servitù a venire in giudizio prestando acquiescenza alla tua domanda,
magari con successiva espromissione degli stessi, in ogni caso saranno
punti accumulati per il tuo assistito.
Voglio solo aggiungere che quando ho iniziato la professione, se mi
entravano pratiche di questo genere mi veniva il mal di testa, preferivo
i sinistri... ora, a forza di affrontarne, la situazione si è ribaltata,
gioisco quando posso mettere le mani su bei rompicapi come questo. Sono
difficili ma proprio per questo può avere più spazio la creatività,
intesa non come un generico potere di creazione artistica, ma come
capacità tutta concreta di enucleare le idee giuste e tracciare le
strategie migliori. Mah! Beato te, anche se sicuramente non ti sentirai
così beato...
nzan...@tele2.it
favore di terzo, sembra piuttosto un chiara volontà del proprietario
di concedere servitù di passaggio a tutti i proprietari frontisti, una
sorta di dicatio ad patriam per la quale non occorre la solennità
dell'atto di costituzione. Il fatto che il dante causa di mevio non
abbia sul proprio atto riportata la servitù, ha poca rilevanza perchè
se c'è il requisito dell'apparenza e della predilità ( ma stiamo
parlando di una servuitu prediale o no? perchè ci sono anche quelle cd
uti cives...) penso che tu possa eccepire poco o nulla. La materia è
assai ardua, come diceva un mio amico ....Ci vorrebbe un avvocato!!!
saluti
Ferdinando Zannini sedicente avv. in ancona
Tiziano Solignani
> una
> sorta di dicatio ad patriam
verissimo, anche questo è un profilo da valutare
tuttavia:
- la legittimazione attiva per far accertare l'avvenuta acquisizione al
patrimonio pubblico del diritto di servitù a chi spetterebbe?
- inoltre non è troppo restrittiva la dicitura riservata ai soli
frontisti e non alla generalità del pubblico per una dicatio ad patriam?
nzan...@tele2.it
approfondire.... la materia della servitù è complessa, non penso in
realtà che si possa configurare la Dicatio per assenza del beneficio
per la generalità dei cittadini ed infatti dalla descrizione del caso
non si comprende se si sta parlando di servitù prediale o no. In ogni
caso giusta l'osservazione sulla legittimazione perchè a mio parere ma
anche per la giurisp. quella attiva spetta all'ente (Comune). Ciò che
vorrei dire è che essendo ardua la prova del non utilizzo del
passaggio per 20 anni, io non mi muoverei in prevenzione, aspetterei
che il dante causa di mevio faccia il primo passo.
saluti
avv. ferdinando zannini
On 7 Mag, 09:53, Tiziano Solignani <solign...@solignani.it> wrote:
> in data 07/05/07 nzann...@tele2.it scriveva:
Avv. Erik Maffei
Grazie mille dei tuoi suggerimenti.
Avv. Erik Maffei
----- Original Message -----
From: "Tiziano Solignani" <soli...@solignani.it>
To: <civ...@googlegroups.com>
Sent: Monday, May 07, 2007 9:19 AM
Subject: [civilit] Re: servitù a favore di un terzo
Avv. Erik Maffei
favore dei lotti frontisti", quindi al massimo è una strada ad uso privato.
----- Original Message -----
From: "Tiziano Solignani" <soli...@solignani.it>
To: <civ...@googlegroups.com>
Sent: Monday, May 07, 2007 9:53 AM
Subject: [civilit] Re: servitù a favore di un terzo