R: Re: [legalit] Immobile occupato senza titolo

[gennar...@libero.it]

Caro Stefano,

non credo siano esperibili simili azioni (restituzione o reintegrazione) in quanto dovresti partire da un presupposto che è errato nel merito: nel tuo caso, infatti, non agiresti contro un occupante senza titolo ma formuleresti una delle simili azioni avverso un occupante con titolo scaduto o con titolo non prorogato nella sua efficacia.

Concettualmente le cose cambiano parecchio in quanto alla prima eccezione (od appena dovesse evidenziarsi la realtà dei fatti) dovresti fronteggiare un mutamento di rito (da ordinario a locatizio) con i risvolti del caso (immagina i costi di contributo unificato...).

Inoltre, circa la proroga, mi risulta che debba essere il conduttore a richiederla sulla base dei presupposti che hai correttamente elencato.

Sul punto, tuttavia, la legge sulle proroghe usa una dicitura particolare che è simile alla seguente: "proroga dell'esecuzione dello sfratto per finita locazione" (dunque i decreti legge convertiti o i decreti legislativi non usano terminologie del tipo "proroga della locazione").

Anche qui il dato letterale è particolarmente significativo nella sostanza: se hai una sentenza di sfratto per finita locazione da mettere in esecuzione, l'UNEP non provvederà a farlo (nella sostanza non verrà violata la sentenza del Giudice in quanto nè verrà data una esecuzione posticipata per fatto di legge).

Tengo a precisare di non essere mai incorso in una ipotesi di proroga allorquando ho provveduto a rappresentare proprietari, tuttavia posso dirti che ho assistito a tentativi di sfratto (3 accessi, 4 accessi, 5 accessi) che nella sostanza hanno portato allo sgombero effettivo dopo almeno 6-8 mesi dalla notifica del precetto (e dunque mooooooooolto tempo dopo la lettura del dispositivo in udienza).

Spero di esserti stato utile.

Cordialità ed in bocca al lupo

Gennaro

------------------------------------------------------------

Avv. Gennaro Izzo

via Soperga 36, 20127 Milano (MI)

via San Rocco n°33, 80016 Marano (NA)

Tel 02 87188460 (+39 3397150708)

Fax 081 0060785

Mail. gennar...@libero.it

----Messaggio originale----
Da: studiot...@aliceposta.it
Data: 28/03/2013 7.39
A: <leg...@googlegroups.com>
Ogg: Re: [legalit] Immobile occupato senza titolo

Questa vicenda si sta rivelando un po’ complicata e ho paura di perdermi quindi vi espongo altri dubbi...

 

Il proprietario dell’immobile potrebbe agire anche con l'azione personale di restituzione di immobile o l’azione di reintegrazione, giusto? Esperienze in materia?

 

Poi, data per conosciuta la differenza personale – reale tra le due azioni, se il proprietario ottenesse sentenza che stabilisce il rilascio in suo favore giusta azione di restituzione dell’immobile, come la potrebbe poi portare ad esecuzione? Penso con l’esecuzione per consegna o rilascio ex 605 cpc e seguenti e mi chiedo se anche in questo caso opererebbe la proroga annuale degli sfratti per finita locazione.

 

Grazie,

 

S.T.

--
--
hai ricevuto questo messaggio in quanto iscritto al gruppo "legalit" (http://legalit.solignani.it)
 
---
Hai ricevuto questo messaggio perché sei iscritto al gruppo "legalit" di Google Gruppi.
Per annullare l'iscrizione a questo gruppo e non ricevere più i suoi messaggi, invia un'email a legalit+u...@googlegroups.com.
Per ulteriori opzioni, visita https://groups.google.com/groups/opt_out.
 
 

 

[Studio Legale Stefano Tognacci]

Ciao Gennaro, utilissimo il tuo contributo come quelli di Antonio ed Enrico, vi ringrazio tutti.

 

La legge sulle proroghe in effetti fa riferimento alle ‘procedure esecutive di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo’ e i requisiti per la sospensione il conduttore li deve autocertificare e comunicare al locatore con precise modalità.

 

Qui a Rimini per eseguire uno sfratto (per morosità) ci vogliono otto-nove mesi, come partorire un bambino.

 

Comunque posso desumere da quanto ho studiato finora che lo sfratto per finita locazione invece viene sospeso nella sua esecuzione di anno in anno (quindi se il conduttore ha i requisiti e paga resta lì), giusto?

 

Concordo con te che nel mio caso lo sfratto per finita locazione è la sola azione possibile e consentita.

 

S.T.

[gennar...@libero.it]

Peso proprio di si! Potrebbe essere "riconfermato conduttore modello di anno in anno" :)

Tuttavia deve rimanere nell'ambito della "finita locazione regolare" perchè se comincia a divenire moroso anche dell'indennità di occupazione penso che l'UNEP non gli consentirebbe alternative valide (riterrei abnorme dover procedere pure con lo sfratto per morosità in quest'ultimo caso).

Gennaro 

----Messaggio originale----
Da: studiot...@aliceposta.it
Data: 28/03/2013 11.19

[Avv. Pietro Lavezzari]

Il procedimento più rapido è quello di sfratto per finita locazione.

Ciao

Pietro

----Messaggio originale----
Da: lobu...@yahoo.it
Data: 27/03/2013 22.45
A: "leg...@googlegroups.com"<leg...@googlegroups.com>

Ogg: Re: [legalit] Immobile occupato senza titolo

Dovresti chiedere, nel tuo foro, quanto ci vuole per eseguire uno sfratto dopo che hai ottenuto la convalida per finita locazione...

Dipende, peraltro, dalla tempistica dell'UNEP e dal fatto che sia locazione residenziale o no...

Di sicuro, finché non ottieni un titolo idoneo per lo sgombero, quello continuerà ad occupare l'immobile...

Ciao

Antonio Lo Buglio

Il giorno 27/mar/2013, alle ore 22:24, "studiot...@alice.it" <studiot...@alice.it> ha scritto:

Vorrei chiedere quali sono le vostre esperienze su tempi e modi per liberare un immobile occupato da un ‘ex conduttore’ senza titolo.

Preciso che nel mio caso il conduttore ha avuto comunicato il tempestivo recesso dal locatore sei mesi prima della seconda scadenza contrattuale e che ancora oggi corrisponde una ‘indennità per l’occupazione’. Nella raccomandata si precisava la richiesta di liberazione dell’immobile e che ogni somma corrisposta dopo la scadenza del secondo quadriennio andava considerata ‘indennità di occupazione’ e non avrebbe comportato in alcun caso il rinnovo del rapporto locatizio.

 Grazie,

 Stefano Tognacci

Rimini

--
--
hai ricevuto questo messaggio in quanto iscritto al gruppo "legalit" (http://legalit.solignani.it)
 
---
Hai ricevuto questo messaggio perché sei iscritto al gruppo "legalit" di Google Gruppi.
Per annullare l'iscrizione a questo gruppo e non ricevere più i suoi messaggi, invia un'email a legalit+u...@googlegroups.com.
Per ulteriori opzioni, visita https://groups.google.com/groups/opt_out.
 
 

[Studio Legale Stefano Tognacci]

Buongiorno a tutti,

 

ho una domanda in tema di locazione ad uso abitativo.

 

Il diritto di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita ex art. 38 L. 392/78 sussiste / sopravvive anche a favore di un soggetto che continua ad occupare l’immobile dopo la seconda scadenza quadriennale? (l’ex conduttore corrisponde una ‘indennità di occupazione’ ed è stata data giusta e tempestiva disdetta del contratto di locazione da parte del locatore sei mesi prima della seconda scadenza contrattuale).

 

Grazie,

 

Stefano Tognacci

Rimini

[Giovanni Borney]

Oiboh!

Ma l'art. 38 non si applica alle locazioni ad uso non abitativo?

--
--
hai ricevuto questo messaggio in quanto iscritto al gruppo "legalit" (http://legalit.solignani.it)
 
---
Hai ricevuto questo messaggio perché sei iscritto al gruppo "legalit" di Google Gruppi.
Per annullare l'iscrizione a questo gruppo e non ricevere più i suoi messaggi, invia un'email a legalit+u...@googlegroups.com.
Per ulteriori opzioni, visita https://groups.google.com/groups/opt_out.
 
 

Avv. Giovanni Borney

Loc, Grande Charrière 46

11020 Saint Christophe (Ao)

tel 0165 32651 fax 0165 32463

giovann...@gmail.com

[Studio Legale Stefano Tognacci]

Hai ragione ma nel mio caso è testualmente previsto in una clausola del contratto di locazione ad uso abitativo a suo tempo stipulato, avevo dimenticato di precisarlo...

 

S.T.

[Studio Legale Stefano Tognacci]

Buongiorno a tutti,

 

vorrei chiedervi come vi muovete per far tornare il proprietario in possesso di un immobile concesso in comodato se il comodante ritarda senza motivo la già richiesta restituzione (per la precisione l’immobile era stato dato in comodato alla sorella del proprietario, mio cliente, la quale è defunta e nei locali è restato il di lei marito).

 

Grazie,

 

S.T.

 

Avv. Stefano Tognacci

Studio legale Avv. Stefano Tognacci
via Lince n. 7 - 47923 - Rimini (RN)
tel. 338.8400840
fax 0541.790366
mail studiot...@alice.it
PEC stefano....@ordineavvocatirimini.it

[Avv. Alberto Balestri]

Rito locatizio.

Ciao

Alberto

 

Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto di Studio Legale Stefano Tognacci
Inviato: lunedì 7 ottobre 2013 12:12
A: leg...@googlegroups.com
Oggetto: [legalit] comodato di immobile

--

[avv. Giorgio Marzocchi]

Personalmente mi muoverei con un'azione di occupazione senza titolo. Il contratto di comodato dovrebbe estinguersi con il decesso del comodatario. Mi pare sia un diritto personale più accentuato del diritto del conduttore di un contratto di locazione, che invece si trasmette iure successionis. In ogni caso, sia per le cause in materia di locazione che di comodato, l'art. 1-bis, D.Lgs. 28/2010, come modificato dalla Legge 98/2013, ha ripristinato la condizione di procedibilità della mediazione. Secondo me è consigliabile avviare una mediazione prima di notificare la citazione piuttosto che farsi mandare in mediazione dal giudice perché la causa non è procedibile in quanto non è stata soddisfatta la condizione di procedibilità.

[Studio Legale Stefano Tognacci]

Buonasera a tutti,

 

guardando la tabella del c.u. vedo che i procedimenti in materia di comodato sono soggetti al contributo ordinario.

 

Il mio problema è capire se devo ritenere il valore ‘indeterminabile’ (ergo c.u. = 450) o di un preciso importo. Devo instaurare infatti un procedimento per il rilascio di un immobile concesso in comodato dal mio Cliente alla sorella, con contratto di comodato scaduto due anni fa.

 

Che idea avete in proposito?

 

Grazie, buona serata a tutti,

[avv. Vincenzo Giordano]

A mio modesto avviso, dovresti calcolare il valore della causa parametrandolo a un possibile canone locativo (di mercato) per il peridodo contestato, così come accade normalmente per l'occupazione senza titolo.

Cortesi saluti,
Vincenzo Giordano
Avvocato in Napoli
Mediatore specializzato
avv.vincen...@pec.it
tel/fax 081.5569828
via F. Solimena, 139
(80129) Italia

 

--

--
hai ricevuto questo messaggio in quanto iscritto al gruppo "legalit" (http://legalit.solignani.it)
 
---
Hai ricevuto questo messaggio perché sei iscritto al gruppo "legalit" di Google Gruppi.
Per annullare l'iscrizione a questo gruppo e non ricevere più i suoi messaggi, invia un'email a legalit+u...@googlegroups.com.
Per ulteriori opzioni, visita https://groups.google.com/groups/opt_out.

---

Questa e-mail è priva di virus e malware perché è attiva la protezione avast! Antivirus .

[Studio Legale Stefano Tognacci]

Ciao Vincenzo,

 

sarei più che d’accordo ma mi resta un problema. Mi resta il problema di capire quale possa essere il periodo contestato ma lo risolverò.

 

Grazie,

buona serata

 

S.T.

 

From: avv. Vincenzo Giordano

Sent: Tuesday, October 22, 2013 6:32 PM

To: leg...@googlegroups.com

[avv. Vincenzo Giordano]

Caro Stefano,

il periodo controverso dovrebbe coincidere con quello che inizia con la cessazione del comodato e si estende sino a oggi, salvo l'ulteriore tempo che trascorrerà successivamente.

A maggior ragione se, unitamente alla domanda di rilascio, avanzerai una pretesa di risarcimento danni che dovrebbe fondarsi sugli stessi presupposti (un possibile canone di mercato non percepito per tutto il tempo trascorso a decorrere dalla cessazione del comodato sino alla riconsegna dell'immobile).

Bada, però, che questo è solo il mio modesto parere: ti conviene, dunque, approfondire la ricerca ;-)

[Studio Legale Stefano Tognacci]

In effetti ho già approfondito e ci sono tante scuole di pensiero, da quella che vuole applicabile l’articolo 15 cpc a quella che vuole in contributo per valore indeterminato e basta.

 

Mi sa che l’unica che mi rimane è chiedere come la pensa il Giudice qui a Rimini e così farò.

 

Grazie ancora,

 

buon lavoro

 

S.

[Studio Legale Stefano Tognacci]

Gentili Colleghi,

un Cliente mi chiede un parere ad ampio raggio, legale e fiscale. Sul secondo punto sono poco ferrato ma per il momento mi sono fatto una bella studiata. Espongo di seguito la richiesta e le informazioni che per ora ho raccolto e che mi sentirei di fornire al Cliente chiedendo ogni Vostro contributo sulla loro correttezza e ogni Vostro ulteriore suggerimento di aspetti che potrebbero essermi sfuggiti, ognuno per la sua competenza ed esperienza.

Grazie, perdonate se non sono riuscito ad essere troppo sintetico, ci ho provato.

Stefano Tognacci, Avvocato in Rimini

 

DOMANDA – il Cliente intende dare una somma in mutuo ad una sua amica, l’amica la userà per acquistare una casa. Non intende ricevere interessi ma solo la restituzione rateale del capitale a partire dal mese di gennaio 2015.

 

ASPETTI CHE HO VALUTATO E INTENDO EVIDENZIARE, in sintesi.

- nessun problema per la sottoscrizione di un contratto di mutuo con restituzione rateale del solo capitale senza interessi. Dal punto di vista fiscale il mutuante non dovrà evidenziare nulla nelle sue future dichiarazioni dei redditi non percependo interessi. Non si tratta di esercizio abusivo del credito (Cassazione 2404 del 19/1/2009);

- ai fini della registrazione: non sarà obbligatoria se il contratto verrà formato per corrispondenza (Tariffa Parte II, art. 1 lettera A) del DPR 131/86), sarà dovuta in caso di uso presso una cancelleria giudiziaria, per l’esplicazione di attività amministrative, presso le amministrazioni dello stato o enti pubblici territoriali;

- ciascuna delle parti apporrà la propria sottoscrizione davanti a un Notaio in modo che sia autenticata e allo stesso tempo l’atto abbia data certa (se non ricordo male la sottoscrizione autenticata in questi casi non si può fare presso gli uffici comunali);

- la somma concessa in mutuo verrà versata tramite bonifico bancario: ritengo che esibendo il contratto in copia alle rispettive banche il mutuante e il mutuatario potrebbero ottenere che non venga effettuata alcuna segnalazione (per la conoscenza della clientela e la verifica della destinazione del movimento dei capitali);

- rapporti con il Fisco, l’Agenzia delle Entrate: non riesco a immaginare quali contestazioni potrebbero muovere al mutuante. Al mutuatario, dato che acquista un immobile e al momento non ne ha in maniera autonoma le potenzialità (lavoro dipendente con stipendio di circa 1.200 al mese, nessuna altra entrata, nessun risparmio bancario), è probabile che venga effettuata qualche richiesta a seguito di accertamento. In tale caso credo potrebbe essere sufficiente l’esibizione del contratto di mutuo per scongiurare ogni sanzione, che ne pensate? In tale caso ritorna anche di interesse il punto della Tassa di Registro: vi sarebbe infatti il deposito dell’atto e questo credo costituirebbe un ‘caso d’uso’ (o no?... in tal caso il deposito si dovrebbe ritenere effettuato ‘ai fini dell’adempimento di un obbligo nei confronti di una Amministrazione dello Stato, come indica il DPR 131/1986?).