[Fwd: possibile ipotesi di responsabilità in capo al mediatore immobiliare?]

[marianna]

Nessuna idea e/o suggerimento in proposito?
GRazie!

------- Messaggio inoltrato -------

Da: marianna <crippa....@gmail.com>
A: leg...@googlegroups.com
Oggetto: possibile ipotesi di responsabilità in capo al mediatore immobiliare?
Data: Fri, 14 Oct 2011 12:19:57 +0200

SAlve a tutti,

avrei bisogno di un confronto in merito ad una mediazione immobiliare/finanziaria.

In sostanza si tratta di questo:

il cliente si rivolge ad una agenzia immobiliare, sottoscrive una prima proposta di acquisto condizionata alla concessione del mutuo.
La stessa agenzia si occupa della mediazione finanziaria necessaria per la concessione del prestito.
Il mutuo non viene concesso, il proprietario vende ad altri, la proposta non acquista efficacia non perfezionandosi la condizione cui era subordinata.

La stessa agenzia fa allora sottoscrivere altra proposta di acquisto di altro immobile e nel seguito contratto preliminare. In nessuno dei due atti viene prevista la condizione della concessione del mutuo.
Ora il cliente, che ha saputo dopo diversi mesi che la sua domanda di mutuo non è stata accolta, si vede "costretto" a sottoscrivere risoluzione consensuale di contratto preliminare con il promittente venditore, che quindi, ritenendo cmq inadempiente il promissario acquirente, intende trattenere la caparra versata. O meglio: il promittente venditore fa pressioni per la sottoscrizione dell'accordo risolutorio in quanto ha trovato altro promissario acquirente ed intende chiudere la vicenda legata al primo preliminare.
L'agenzia, nel frattempo, non si è più fatta sentire, nè ha richiesto il pagamento della provvigione (il relativo diritto si prescrive a breve).

Pensavo di far sottoscrivere al cliente l'accordo risolutorio, per eludere possibili iniziative del promittente venditore, poi procedere, dopo aver atteso il compiersi del periodo prescrizionale del diritto alla provvigione, contro l'agenzia per chiedere il risarcimento dei danni (quantificabili quantomeno nella misura della caparra versata), dato il comportamento  inadempiente della stessa per violazione dell'obbligo di informazione e diligenza qualificata richiesta in capo al professionista, nonchè degli ordinari principi di correttezza e buona fede (in sostanza, il mediatore sapeva che il mutuo non poteva essere concesso, perchè già negato in precedenza, e tuttavia nessuna condizione sospensiva del preventivo ottenimento del mutuo è stata inserita in proposta nè preliminare, così come invece nella prima  proposta sottoscritta; quindi,  mi sembra di poter ravvisare una responsabilità, quantomeno a titolo di colpa, del mediatore).

Cosa ne pensaTe? Potrebbe essere un percorso ragionevolmente -in termini giuridici- percorribile?
Sarei davvero grata del Vostro prezioso contributo professionale in merito.

Grazie e buon lavoro,
Marianna

........................... Avv. Marianna Crippa Via Puccini 33 - 20872 Cornate d'Adda (MB) - 039.514169 crippa....@gmail.com

[marisa]

Ciao Marianna,
vorrei riflettere con Te: può il Tuo cliente fornire la prova che,
anche per la seconda proposta irrevocabile/preliminare d'acquisto,
doveva essere il mediatore immobiliare ad occuparsi del mutuo?
Tu sicuramente sai che il mediatore tanto bene non si è comportato, ma
mettiti nei panni di un giudice terzo: nella prima proposta
condizionata, il mediatore si offre anche di reperire il mutuo e il
mutuo non viene concesso. Secondo tentativo: proposta e poi anche
preliminare senza condizione sospensiva; il mutuo non viene concesso.
Non potrebbe interpretarsi come una "insistenza" da parte
dell'acquirente che pensa di ottenere il mutuo da contatti propri?
Appare strano che nel primo tentativo sia stata inserita una clausola
di salvaguardia e nel secondo (dove a fortiori si doveva inserire,
visto il primo insuccesso) no.
Nel descrivere il secondo tentativo di acquisto, dici che il
compratore ha saputo dopo diversi mesi di non aver ottenuto il mutuo,
ma non specifichi da chi lo ha saputo e perché ha lasciato trascorrere
diversi mesi?
Se nel primo tentativo è stata inserita la condizione sospensiva, il
cliente è stato informato e posto sul chi va là. Perché allora non ha
preteso la stessa clausola nel secondo tentativo? Potrebbe sostenere
che non sapeva della possibilità di inserire una simile salvaguardia?
Io penso di no, visto che era già stata inserita nel primo tentativo.
Forse il rischio maggiore è che un giudice stabilisca un onere di
diligenza in capo al cliente-aspirante acquirente e non in capo al
mediatore per il mancato inserimento nel secondo tentativo di una
clausola di salvaguardia/condizione sospensiva.
In sostanza voglio dire: se la condizione sospensiva è stata messa nel
primo tentativo, il mediatore mostra di padroneggiare i suoi
strumenti. L'omissione nel secondo tentativo può essere dovuta ad un
errore tanto stupido (dimenticanza?) quanto grave. O a volontà - anche
solo implicita: non hai saputo trovarmi il mutuo, ora me lo cerco da
solo - del cliente. Se è un errore del mediatore, occorre dimostrarlo
e non è punto facile (di solito i mediatori dispongono di testimoni,
tipo collaboratori, segretarie, etc., mentre le parti negoziano quasi
sempre da sole o con il coniuge spesso coinvolto perché in comunione
dei beni e/o cointestario del contratto).
Non potendo dimostrare l'errore stupido/grave del mediatore, il
giudice valuterebbe (è una mia opinione) che il cliente è stato
informato nel corso del primo tentativo (non solo informato, bensì ha
sperimentato la bontà della soluzione con la condizione sospensiva) e
che, essendo stato informato, avrebbe dovuto pretendere l'inserimento
di detta condizione sospensiva anche nel corso del secondo tentativo
di acquisto, o avrebbe dovuto accorgersi della mancanza al momento in
cui è stato chiamato alla firma del preliminare: se non ho ancora il
mutuo, il preliminare non lo firmo!
Spero che queste considerazioni possano esserTi d'aiuto nelle Tue
valutazioni.
Cordialmente
Marisa

On Oct 19, 10:05 am, marianna <crippa.maria...@gmail.com> wrote:
> Nessuna idea e/o suggerimento in proposito?
> GRazie!
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> ------- Messaggio inoltrato -------
>
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> > Da: marianna <crippa.maria...@gmail.com>

> crippa.maria...@gmail.com

[Valeria Lai]

Non è possibile trattare con il venditore la sua rinuncia, almeno parziale, alla caparra versata? Si tratta di un problema di buona fede ......Anche se credo sarà alquanto difficile dare prova della colpa del mediatore (come mai il Tuo assistito non ha letto il preliminare che sottoscriveva? è stato negligente?)

V. Lai

--
hai ricevuto questo messaggio in quanto iscritto al gruppo "legalit" (http://legalit.solignani.it)

[marianna]

GRazie Colleghe dell'utilissimo confronto!

In primo luogo, condivido l'idea di avere un approccio transattivo con il promittente venditore, e concordare una restituzione parziale della caparra versata. Lui stesso mi ha riferito che sa non essersi trattato di mala fede in capo all'acquirente; peraltro ha già un nuovo acquirente e proprio lui sollecita una risoluzione convenzionale per...."stare tranquillo" prima di sottoscrivere un preliminare per lo stesso immobile con altro promissario acquirente.
Confido in questa soluzione, ma.....

quanto invece alla possibile ipotesi di responsabilità del mediatore:
nella mia precedente descrizione della questione sono sicuramente stata sommaria e me ne scuso.
Quando ho fatto notare al cliente la diversità tra la prima e la seconda proposta (quanto a clausola sospensiva), è...diciamo...caduto dalle nuvole.
Il cliente però mi ha riferito che in sede di sottoscrizione della seconda proposta ha riconsegnato ex novo tutta la documentazione, già a mani del mediatore, per la richiesta di mutuo.
Inoltre mi ha riferito che in più occasioni l'agente l'ha rassicurato circa la concessione del mutuo da parte della banca (ovviamente, è tutto da provare).
e che addirittura, l'agente immobiliare ha predisposto e fatto sottoscrivere al cliente, alla presenza del venditore, una richiesta di "rimessione nei termini" (così è identificata): in sostanza richiedendo una proroga del termine per la sottoscrizione del rogito, e predisponendo un nuovo termine per la firma del definitivo, entro il quale la banca avrebbe "di certo" concesso il prestito richiesto.
E' stata poi l'agenzia ad informare, dopo vari solleciti del cliente ed anche del venditore, che la banca non poteva concedere il mutuo (la motivazione è perchè il cliente aveva già contratto altro prestito, e questo sin da prima della sottoscrizione della prima proposta di acquisto).

Ora, certamente il cliente -detto tra noi- avrebbe dovuto rivolgersi ad un legale prima e non dopo la sottoscrizione del preliminare (mia personale opinione).
Ma è anche vero che ha fatto affidamento ad un soggetto -professionista- cui credo sia richiesta una diligenza "qualificata" nella mediazione dell'affare: in sostanza ha taciuto ed omesso la necessaria tutela dell'acquirente in caso di mancata concessione del mutuo, aggravata dalla precedente esperienza negativa e dal fatto che aveva già tutta la documentazione a sue mani.

Ovviamente, il problema sta nella prova, come dici correttamente Tu.
Approfondirò opportunamente questo fronte con il cliente, tentando in via preliminare una trattativa con il venditore per una restituzione parziale della caparra....chissà mai che funzioni!

Torno a ringraziare le Colleghe per gli spunti di riflessione importanti, e auguro a tutti buon lavoro!
Marianna

crippa....@gmail.com