สรุปคำบรรยาย เนติภาคกลางวัน เช่าทรัพย์ ครั้งที่ 2 สอนเมื่อ พฤ 30/07/09

300 views

Skip to first unread message

nobita kwang

unread,

Aug 4, 2009, 2:41:08 AM8/4/09

to LAWSIAM

หากเอกสารสรุปคำบรรยายนี้ มีข้อผิดพลาดประการใด ข้าพเจ้า kankokub ขออภัยและน้อมรับแต่เพียงผู้เดียว หากจะมีประโยชน์อยู่บ้างขอมอบให้แก่ ท่านอาจารย์ สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์ ผู้บรรยาย , ผู้มีน้ำใจส่ง flie เสียงที่ทำให้ข้าพเจ้าได้มีโอกาสได้ฟังคำบรรยาย , บิดามารดาข้าพเจ้า ขอบคุณ. http://www.muansuen.com และคุณ admin ที่นำ flie เสียงมาลงแบ่งปันให้โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย

ครั้งที่2 . (พฤ30/07/09)

เนื่องจากนิติกรรมสัญญาหนี้ไม่มีตัวสัญญาของมันเอง เหมือนวิญญาณ จึงต้องไปอาศัยเอกเทศอื่น เช่นบางปีเป็นเรื่องซื้อขาย แล้วพอข้อสี้เป็นเรื่องเช่าทรัพย์ นักศึกษาจับไว้เลย ว่าแต่ละข้อเป็นเรื่องอะไรจะได้ตอบหลักกฎหมายได้ถูก

ตัวเอกเทศ เริ่มจากข้อที่สี่เป็นต้นไป เช่าทรัพย์มีลักษณะเหมือนกัน คือ มีระยะเวลาจำกัดหมายความว่าสักวันหนึ่งมันต้องมีระยะเวลาที่สิ้นสุด

ก็มีนักศึกษามาถามว่า แล้วการที่ทำสัญญาลอยๆแล้วไม่ได้มีวันกำหนดสิ้นสุดเลย อย่างเช่นเช่าบ้านพัก ตอนเป็นนักศึกษาก็ไมได้ระบุวันเลิกสัญญาไว้อย่างนี้จะถือว่ามีสิ้นสุดหรือไม่ แล้วจะเป็นสัญญาหรือไม่

ก็ตอบว่าเป็นสัญญาเช่า และมีกำหนดสิ้นสุดเช่นกัน ถือว่าสิ้นสุดเมื่อ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเลิกสัญญา เมื่อไหร่ก็ได้แต่ต้องปฏิบัติ ตามมาตรา 566 ที่ว่าต้องแจ้งระยะเวลาหนึ่ง เปิดดูตัวบทนะครับ

มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกัน หรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

โดยผุ้ให้เช่าไม่จำเป้นต้องเป็นเจ้าของ และ เป็นสัญญาต่างตอบแทน คือ คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ชำระหนี้จนกว่า อีกฝ่ายจะได้ชำระหนี้หรือ ได้ขอชำระหนี้ก็ได้

หรือ 372 วรรค 1

ตรา 372 นอกจากกรณีที่กล่าวไว้ในสองมาตราก่อน ถ้าการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย เพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก็ไม่ได้ไซร้ ท่านว่าลูกหนี้หามีสิทธิจะรับชำระหนี้ตอบแทนไม่

ถ้าการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย เพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษเจ้าหนี้ได้ ลูกหนี้ก็หาเสียสิทธิที่จะรับชำระหนี้ตอบแทนไม่ แต่ว่าลูกหนี้ได้อะไรไว้เพราะการปลดหนี้ก็ดี หรือใช้คุณวุฒิความสามารถของตนเป็นประการอื่นเป็นเหตุให้ได้อะไรมา หรือแกล้งละเลยเสียไม่ขวนขวายเอาอะไรที่สามารถจะทำได้ก็ดีมากน้อยเท่าไร จะต้องเอามาหักกับจำนวนอันตนจะได้รับชำระหนี้ตอบแทน วิธีเดียวกันนี้ท่านให้ใช้ตลอดถึงกรณีที่การชำระหนี้อันฝ่ายหนึ่งยังค้างชำระอยู่นั้นตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นมิต้องรับผิดชอบในเวลาเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งผิดนัดไม่รับชำระหนี้

เช่นไปเช่าบ้าน ชำระค่าเช่าไปหนึ่งปีล่วงหน้า อยู่มาสองเดือน บ้านไฟไหม้ ก็มีสิทธิได้รับค่าเช่าที่เหลือคืน

อีกอย่างคือเป็นบุคคลสิทธิ เป็นสิทธิเรียกร้องระหว่างบุคคล นั้นให้ชำระหนี้แก่เราได้ เราไม่สามารถเรียกร้องบุคคลอื่นที่ไม่ใช่คู่สัญญา

เช่นสิทธิจำนอง สิทธิเก็บกินต่างๆ นาย ก ซื้อไปโดยติดจำนองไปด้วย อันนี้นาย กก็ได้ทรัพย์สิทธิ์ตรงนั้นติดที่ดินไปเลี้ยง นาย ก ก็ต้องได้รับจำนองอันนี้ติดไปด้วย อันนี้คือทรัพยสิทธิ

อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับไปเพราะการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า เราดูตัวอย่างตามมาตรานี้ก็ได้ว่า

ก็ดูคล้ายๆกับว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ตกติดไปกับตัวทรัพย์ได้ มีคดีอยู่เรื่องหนึ่ง ฎ. 377/2478

การเช่าไม่ใช่ทรัพย์สิทธิตาม ม.722 ผู้รับจำนองจะขอให้ลบล้างการเช่าจากทรัพย์ที่จำนองไม่ได้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน แต่มิได้แก้ทะเบียนหลังโฉนด การเช่านั้นคงใช้ได้เพียง 3 ปี แต่ไม่เป็นโมฆะ วิธีพิจารณาความแพ่ง นอกประเด็นการวินิจฉัยโจทก์ขอให้ลบการเช่าออกจากทะเบียนตาม ม.722 อย่างเดียว ปัญหาว่าที่ว่าสัญญาเช่าสมบูรณ์เพียงไรเป็นข้อนอกประเด็นคดีนี้ศาลฎีกากล่าวถึงข้อกฎหมายที่นอกประเด็น

ก็เป็นเครื่องชี้ให้เห็นว่าสัญญาเช่าเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่ทรัพย์สิทธิ การที่บอกว่า การโอนอสังหาฯ สัญญาเช่าไม่ระงับ นั้นเป็นเพียงข้อยกเว้นเท่านั้น

ต่อไปคือหลักที่ว่า เน้น ผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าเป็นหลัก อันนี้ไม่มีบัญญัติไว้ในกฎหมาย

ผู้เช่าจะโอนสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอม แม้กระทั่งสามีจะเป็นผู้เช่า ภริยาจะมาอ้างว่าเป็นการ ถือทรัพย์ร่วมก็ไมได้ ไม่โอนทางมรดก

ตรงนี้ก็มีบางท่านเห็นว่าการให้ยินยอมให้บริวารเช่าอยู่ไป โดยผู้ให้เช่าก็ไม่ได้ทักท้วง ก็มีความเห็นบางท่านก็ว่าเป็นสัญญาเช่ากันใหม่ แต่ตามแนวฏีกาไม่ถือว่าเป็นสัญญาเช่าใหม่ เป็นเพียง การอยู่โดยอาศัยสิทธิผู้เช่าเดิม ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิขับไล่เมื่อใดก็ได้ จบ มาตรา 537

ต่อไปคือ มาตรา 538 กฎหมายก็มีลักษณะหลักฐานเหมือนกันโดยที่ว่าการเกิดของสัญญา คือ คำเสนอ คำสนองตรงกัน

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

ต้องสังเกตนะครับว่าการเช่าต้องทำอย่างไร มีอะไร เรื่องนี้เป็นเรื่องของหลักฐานเป็นหนังสือนะครับ สัญญาก็ไม่ได้เป็นโมฆะนะครับ เพียงแต่ว่า ฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่เท่านั้น

มันไม่ใช่แบบ มันไม่เป็นโมฆะ

ฎ.136/2503

มาตรา 538 ใช่เฉพาะที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น เป้นจุดที่น่าสังเกต แต่ในส่วนของสังหาริมทรัพย์นั้นกฎหมายไม่ได้พูดเลย เป็นเรื่องคู่สัญญาใช้อิสระในการตกลงกันได้เลย และจุดสังเกตอีกประการคือ สังหาในที่นี้คือ ร่วมถึงสังหาริมทรัพย์พิเศษด้วย ต้องแยก ให้ออกในเรื่องแบบสัญญาซื้อขาย กับ หลักฐานในการเช่าทรัพย์

การเช่า สัตว์พาหนะ สามารถเช่ากันด้วยปากเปล่าได้กฎหมายไม่ได้ห้าม

ดูมาตรา 538 ได้แบ่งออกเป็น ระยะเวลาในการเช่า อันแรกคือไม่เกินสามปี อันที่สองนี้คือเกินกว่าสามปี หรือตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า

ดูในส่วนไม่เกิน 3ปีก่อน ต้องการเพียงหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ

หลักฐานการเช่าเป็นหนังสือหมายความว่าอย่างไร เปลี่ยบเทียบ กับสัญญาที่เป็นหนังสือ ต้องจำว่าหลักฐานเป็นหนังสือนี้ มีเพียงฝ่ายที่ต้องรับผิดลงลายมือชื่อฝ่ายเดียวก็ ฟ้องร้องบังคับคดีได้แล้ว

หลักฐานเป็นหนังสือคืออะไรก็ได้ ที่แสดงได้ว่าเป็นการเช่าอสังฯ จะฉบับเดียวก็ได้หรือหลายฉบับก็ได้ที่ประมวลแล้วทราบว่ามีการเช่าทรัพย์นั้น