สรุป ซื้อขายครั้งที่ 5. ( สรุปจากคำบรรยาย ซื้อขาย- เช่าทรัพย์ ครั้งที่ 11 ภาค1สมัยที่61 )

625 views

Skip to first unread message

nobita kwang

unread,

Apr 15, 2009, 9:17:59 PM4/15/09

to LAWSIAM, lawsiam com, STDศูนย์รวบรวมและสรรสร้างข้อมูลกฎหมาย -

หากเอกสารสรุปคำบรรยายนี้ มีข้อผิดพลาดประการใด ข้าพเจ้า kankokub ขออภัยและน้อมรับแต่เพียงผู้เดียว หากจะมีประโยชน์อยู่บ้างขอมอบให้แก่ ท่านอาจารย์ฉันทวัธน์ วรทัต ผู้บรรยาย , ผู้มีน้ำใจส่ง flie เสียงที่ทำให้ข้าพเจ้าได้มีโอกาสได้ฟังคำบรรยาย , บิดามารดาข้าพเจ้า

ถามก่อนเข้าบทเรียน

1.นายวิชิตให้นายวิชัยเช่าตึกแถวของตนโดยสัญญาเช่าฉบับแรกระยะเวลาเช่า 3 ปี และมี ข้อตกลงว่าเมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้วนายวิชิตจะให้นายวิชัยเช่าตึกแถวต่อไปในอัตราค่าเช่าเดิม ก่อครบกำหนด 3 ปี นายวิชัยได้ขอทำสัญญาเช่าฉบับที่สองระยะเวลาเช่าต่อเนื่องจากฉบับแรก โดยสัญญาเช่าฉบับที่สองมีข้อตกลงให้นายวิชัยเช่าตึกแถวตลอดไปในอัตราค่าเช่าเท่าเดิม สัญญาเช่าดังกล่าวบังคับกันได้หรือไม่เพียงใด? ( ประเด็นย่อยข้อสี่ ข้อสอบเนฯสมัยที่ 60 )

2.นายแมนทำหนังสือสัญญาเช่าหลังหนึ่งจากนายหมูมีกำหนด 3 ปี มีข้อตกลงด้วยว่าห้ามนำบ้านหลังนั้นไปให้เช่าช่วง ต่อมาในระหว่างสัญญาเช่านายแมนตกลงด้วยวาจาให้นายเจนเช่าบ้านหลังนี้ไม่กำหนดระยะเวลา หลังจากนั้น 1 ปี นายแมนไม่ต้องการให้นายเจนเช่าต่อ นายแจนสามารถทำได้หรือไม่ ?(ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 57)

3. นายเสือได้ทำสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่ากับนายช้าง โดยอนุญาตให้เสือนำตึกแถวพร้อมที่ดินให้เช่าช่วงได้ เมื่อสร้างตึกแถวแล้วชั้นล่างให้นายหมีเช่าทำการค้ามีกำหนด 3 ปี โดยระหว่างนายหมีและนายเสือไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือไว้ อยู่มาได้ 1 ปี นายเสือผิดนัดไม่ชำระหนี้ ค่าเช่าซึ่งนายช้างได้ทำการทวงถามแล้วโดยชอบ แล้วนายเสือก็ยังผิดนัดอีก นายช้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาสัญญาเช่าแก่นายเสือ และมีสิทธิขับไล่นายหมีออกจากตึกแถวได้หรือไม่? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 56 )

4. นายสงบให้นายโทเช่าตึกแถวห้องที่สอง โดยมีข้อตกลงด้วยว่ากำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนทุกวันสิ้นเดือน แต่มิได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญา หลังจากเช่าตึกแถวได้ 1 ปี นายโทแบ่งตึกแถวห้องที่สองบางส่วนให้บุคคลภายนอกเช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากนายสงบ นายสงบทราบเรื่องจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปถึงนายโทเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2541 แล้วนายสงบได้ยื่นฟ้องขับไล่นายโทเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 41 นายสงบจะบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่ และจะฟ้องขับไล่ได้ ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 51 )

5.นายเหลืองทำสัญญาให้นายเขียวเช่าอาคารของตน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน และพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ประกาศให้ทราบทั่วกันมีกำหนด 30 วัน ก่อนครบกำหนดตามประกาศ และก่อนที่จะมีการจดทะเบียนให้เช่านายเหลืองได้จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารให้นายขาว หลังจากนั้นเมื่อครบ 30 วันตามประกาศแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนการเช่าอาคารตามที่นายเหลืองและนายเขียวยื่นคำขอไว้ นายเหลืองจำต้องให้นายเขียวอยู่ในอาคารที่เช่าหรือไม่ ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 48 )

6. นายเหลืองทำสัญญาเป็นหนังสือให้นายส้มเช่าอาคารเก็บสินค้า และมีข้อกำหนดว่าต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าเดือนละ 1 หมื่นบาท ทุกวันที่ 5 ของเดือน หากผู้เช่าผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที หลังจากทำสัญญาเช่านายเหลืองไปเก็บค่าเช่าจากนายส้มด้วยตนเองทุกเดือน ต่อมา นายเหลืองขายอาคารเก็บสินค้าที่นายส้มเช่าให้แก่นายม่วง เมื่อถึงกำหนดชำระค่าเช่าวนที่ 5 กรกฏาคม และ สิงหาคม นายม่วงไม่ไปเก็บค่าเช่าและนายส้มก็ไม่นำค่าเช่าไปชำระให้แก่นายม่วง นายม่วงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้หรือไม่ ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 47 )

7. นายเอกได้ทำสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าบ้านของนายโท เมื่อนายเอกเช่าได้ 2 ปี นายโทขายบ้านดังกล่าวให้แก่นายตรีอย่างสังหาริมทรัพย์โดยนายตรีต้องรื้อถอนไป ซื้อแล้วนายตรีบอกกล่าวให้นายเอกออกไปจากบ้านเพื่อจะรื้อถอนบ้านไปแต่นายเอกไม่ยอมออกอ้างว่านายตรีต้องยอมให้อยู่จนครบสิบปี ข้ออ้างฟังขึ้นหรือไม่ ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 43 )

เฉลย

ตอบข้อ1. ข้อตกลงที่ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในราคาเดิมนั้น เป็นคำมั่น เมื่อเป็นคำมั่นฝ่ายเดียวจึงไม่ใช่สัญญาที่มีข้อกำหนดเป็นการหลีกเลี่ยงกฏหมาย

เมื่อสนองก่อนสิ้นสัญญาเช่าเดิมย่อมเป็นการสนองภายในเวลาแล้ว จึงเกิดสัญญาฉบับที่สอง

ตอบข้อ2. การฝ่าฝืนข้อกำหนดห้ามเช่าช่วงเป็นบุคคลสิทธิ ไม่เกี่ยวกับผู้เช่าช่วง

ผู้เช่าช่วงก็เป็นการอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้ให้เช่าช่วงหรือผู้เช่าเดิม เมื่อผู้เช่าเดิมทำผิดสัญญาผู้ให้เช่าก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ ได้โดยไม้ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

ตอบข้อ3. การที่สัญญาเช่าเดิมมีข้อกำหนดการเช่าช่วงได้โดยชอบ ถือว่าผู้เช่าช่วงอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าโดยอาศัยสิทธิของผู้เช่า(ผู้ให้เช่าช่วง ) เมื่อผู้เช่า(ผู้ให้เช่าช่วง ) ผิดสัญญาจนเป็นเหตุให้ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาไปแล้ว ผู้เช่าเดิมจึงหมดสิทิครอบครองที่ดินที่เช่าและเป็นเหตุให้สัญญาเช่าช่วงระงับไป ผู้ให้เช่า( เดิม) จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ ผู้เช่าช่วงได้

ตอบข้อ4. เมื่อสัญญาเช่าไม่มีข้อตกลงให้นำทรัพย์สินไปให้เช่าช่วง การเช่าช่วงที่เกิดขึ้นจึงเป็นการเช่าช่วงโดยไม่ชอบ

การเช่าช่วงเป็นเหตุที่ทำให้บอกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนล่วงหน้า

ตอบข้อ5. การที่พนักงานเจ้าหน้าที่เพิ่งได้จดทะเบียนการเช่าให้ ก็มิได้หมายความว่า สัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน แต่ถือว่ามีผลตั้งแต่ ได้ทำสัญญากันไว้แล้ว

ผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ต้องรับโอนไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ที่มีตั้งแต่ขณะทำการโอน

ตอบข้อ6. การที่นายเหลืองขายอาคารเก็บสินค้าให้แก่นายม่วง นายม่วงผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของนายเหลืองที่มีต่อนายส้มผู้เช่า

สำหรับการเช่าไม่ได้ระบุหน้าที่การชำระค่าเช่าไว้ต้องชำระที่ภูมิลำเนาผู้ให้เช่า

แม้ทางปฏิบัติผู้ให้เช่าจะเป้นผู้เก็บค่าเช่าเอง หาได้โอนไปไม่เพราะไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า

เมื่อไม่ชำระค่าเช่าและในสัญญาเช่ามีกำหนดพิเศษว่าหากผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที จึงสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้

ตอบข้อ7. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อมไม่ระงับเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ที่เช่า

แม้นายตรีจะซื้อบ้านดังกล่าวอย่างสังหาริมทรัพย์โดยรื้อถอนไปก็ตาม

เมื่อรับโอนบ้านขณะเช่าบ้านได้เพียง 2 ปี ผู้รับโอนจะต้องยอมให้ผู้เช่าเดิมเช่าบ้านไปได้อีก 1 ปี

แม้สัญญาเช่าจะไม่ได้จดทะเบียนการเช่า ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ 3 ปี

ผู้โอนกับผู้รับโอนจะตกลงกันเปลี่ยนแปลงสิทธิหรือระงับสิทธิของผู้เช่าซึ่งมีอยู่หาได้ไม่

แม้จะเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้เฉพาะระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ผู้รับโอนหาจำต้องผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาธรรมดาด้วยไม่

ครั้งที่ 11 . (คำมั่นจะให้เช่า)2 คาบปิดคอร์ส

เมื่อคราวที่แล้วได้บอกว่าอย่าลืมดูสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษกับคำมั่นเพราะไม่มีในตัวบท

สัญญาต่างตอบแทน

1. สร้างสิ่งปลุกสร้าง

2. ต่อเติมซ่อมแซม ยกเว้นเพื่อประโยชน์ในการเช่า

3. จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างเพื่อจะให้ได้เช่าต้องยังไม่มีสิ่งก่อสร้าง ยกเว้นเงินค่าเช่าล่วงหน้า

ผล

1. ไม่ตกอยู่ในบังคับ 538

2. ต่างฝ่ายต่างฟ้องให้ไปจดทะเบียนการเช่าเสมอ

3. ผู้เช่าตายสัญญาเช่าไม่ระงับ

ถ้าจำไม่ผิดข้อสอบเนฯปีหนึ่งออกประเด็นที่ว่าบอกกล่าวล่วงหน้าให้จ่ายค่าเช่าแล้วไม่จ่ายระงับไหมก็ระงับ เพราะก็ต้องตกอยู่ในบังคับการเลิกสัญญาด้วย

อีกอันหนึ่งก็คือ

คำมั่นจะให้เช่าคือนิติกรรมที่ผูกพันตนฝ่ายเดียว

ข้อสอบบางทีก็ง่ายก็ออกตรงๆเลยว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่า ก็ต้องสังเกต ส่วนใหญ่ก็อยู่ในสัญญาเช่านั่นแหละ บางทีก็เป็นคำมั่นนอกฉบับเดิม ก็ดูฏีกา ส่วนใหญ่จะอยู่ในสัญญาเช่าเดิม หลักต้องเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว ให้ความยินยอมให้เช่า

ฎ.146/2495

ทำหนังสือสัญญาเช่าตึกกำหนดเวลาเช่ากันไว้ 3 ปีแล้วมีข้อตกลงกันในข้อหนึ่งว่า'เมื่อสัญญาฉบับนี้ได้ครบ 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ต่อไปอีกเป็นเวลากำหนด 3 ปี' ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวมิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว แต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาเช่าตามกำหนดนั้นเหมือนกัน จึงเป็นข้อตกลงผูกพันกันทั้งสองฝ่ายว่า จะต้องทำสัญญาเช่ากันต่อไปอีก 3 ปี แต่เมื่อครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อไปอีก ก็ต้องถือว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ทำสัญญาต่อไปอีกไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 เมื่อเป็นเช่นนี้ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกการเช่าได้ตามมาตรา 566ผู้เช่าจะอ้างข้อตกลงในสัญญาดังกล่าวแล้วว่าสัญญาเช่าต่อมีกำหนด 3 ปี หาได้ไม่ เพราะสัญญาเช่าต่อที่มีกำหนด 3 ปีนั้น ยังมิได้เกิดมีขึ้น

ฎีกานี้บอกว่าเป็นผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงกันเป็นเรื่องสองฝ่ายแล้ว ไม่ใช่คำมั่น

ข้อที่สอง ผู้ให้เช่าผูกพันตน ให้ผู้เช่าๆทรัพย์สินเมื่อต้องกัน

ฎ.1927/2511

ข้อความในสัญญาเช่าที่ว่า เมื่อหมดอายุสัญญาเช่านี้ผู้เช่ามีความประสงค์เช่าต่อต้องทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ภายในกำหนด 15 วัน นับแต่วันหมดอายุสัญญาเช่า หากพ้นกำหนดผู้เช่าไม่ไปทำสัญญาเช่าต่อ ถือว่าผู้เช่าสละสิทธินั้น หาได้มีความหมายว่า โจทก์จะต้องยินยอมให้จำเลยทำสัญญาต่ออายุการเช่าใหม่ไม่ เพราะไม่มีข้อความแสดงว่าผู้ให้เช่าจำต้องยอมให้ผู้เช่าทำการเช่าตามกำหนดเวลาและเงื่อนไขของสัญญาเดิมแต่อย่างใด ดังนี้ โจทก์จึงไม่มีความผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อ แม้จำเลยจะได้แจ้งความประสงค์ต่อโจทก์แล้วก็ตาม

แม้สัญญานี้จะเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง แต่เมื่อจำเลยมิได้แสดงให้ศาลเห็นว่าสัญญาต่างตอบแทนรายนี้มีกำหนดเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี สัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีกำหนดเวลาเพียง 3 ปี เท่าที่ปรากฏในสัญญาเช่านั้นเท่านั้น

ฎ.569/2525

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อสร้างตึกแถวและอาคารบ้านเรือน(ตลาดสด) ซึ่งตามสัญญาเช่าข้อ 7 ตึกแถว ฯ ที่โจทก์ปลูกสร้างขึ้นให้โจทก์มีสิทธิให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ตามสัญญาข้อ 2 โดยข้อ 2 มีความว่า ยอมให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด 15 ปี เมื่อหมดสัญญา 15 ปีแล้ว ถ้าโจทก์ประสงค์จะเช่าต่อ ให้มาทำสัญญาใหม่ ถ้าไม่ทำสัญญาต่อโจทก์จะต้องส่งมอบสถานที่เช่าพร้อมตึกแถวฯ ให้แก่ผู้ให้เช่าจนครบถ้วนทุกอย่าง ดังนี้ มิใช่คำมั่นจะให้เช่า จำเลยหาจำต้องให้โจทก์เช่าที่พิพาทต่อไปไม่

หมดสัญญาแล้วถ้าจะทำต่อให้มาทำสัญญาเช่าใหม่ก็ไม่เป้น

ฎ.3632/2535

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 173 เป็นบทบัญญัติที่ใช้ในชั้นที่จำเลยถูกฟ้องต่อศาลแล้ว ไม่ใช้ในชั้นสอบสวนคำให้การผู้ต้องหา ทั้งมาตรา 134 และ 135 ก็มิได้บัญญัติว่าการบันทึกคำให้การผู้ต้องหาในชั้นสอบสวนจะต้องให้โอกาสผู้ต้องหาได้ปรึกษากับทนายความก่อน จึงจะสมบูรณ์รับฟังเป็นพยานหลักฐานยันผู้ต้องหาในการพิจารณาคดีของศาลได้ ดังนั้น ศาลจึงรับฟังคำให้การรับสารภาพของจำเลยในชั้นสอบสวนในความผิดฐานฆ่าผู้อื่นที่ถูกกล่าวหาได้ แม้จำเลยจะไม่มีโอกาสได้ปรึกษากับทนายความก่อน

หมดสัญญาแล้วจะพิจารณาต่ออายุให้อีกคราว ก็ไม่ใช่ตัวเองยอมผูกพัน

หลัก 3 คำมั่นว่าจะให้เช่า ต้องเกิดสัญญาทันทีเมื่อผู้เช่าตอบตกลง ไม่ต้องมีการมาตกลงกันอีก

ฎ.661/2511

ทำสัญญาเช่ามีข้อสัญญาว่าเมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้วผู้เช่ามีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก ส่วนค่าเช่าตกลงกันใหม่เป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โอกาสผู้เช่าที่จะต่อสัญญาได้ โดยมีเงื่อนไขว่า จะต้องมีการตกลงค่าเช่ากัน เมื่อตามสัญญาไม่ได้กำหนดไว้ว่าจะพึงเรียกร้องกันเพียงใดย่อมเป็นสิทธิของผู้ให้เช่าที่จะเสนอราคา หากผู้เช่าไม่สนองรับสัญญาเช่าซึ่งสิ้นสุดลงตามกำหนดเวลาย่อมเป็นอันระงับ

เงินประกันตามสัญญาเช่าซึ่งผู้เช่าไม่ยอมรับคืนไม่เกี่ยวกับปัญหาเรื่องสัญญาเช่าระงับ

ฎีกานี้เข้าข้อ 1 และ ข้อสอง แต่มาเพิ่มว่าส่วนค่าเช่านั้นตกลงกันใหม่ ไม่ใช่คำมั่นจะให้เช่า

ฎ.729/2512

โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าต่อกัน.มีข้อความว่า'ผู้ให้เช่าจะยอมให้ผู้เช่าเช่าสถานที่ต่อไปอีกคราวหนึ่งมีกำหนด 10 ปี ในอัตราค่าเช่าอย่างเดิมหรืออัตราค่าเช่าอื่นใดสุดแต่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะตกลงกัน' นั้นหมายความว่าการที่โจทก์จะยอมให้จำเลยเช่าต่อไป 10 ปีนั้น อัตราค่าเช่าจะเป็นอย่างเดิมก็ดี หรืออย่างอื่นใดก็ดีโจทก์จำเลยจะต้องตกลงซึ่งกันและกันเสียก่อนซึ่งเป็นสารสำคัญของการเช่าตามกฎหมาย และเป็นเจตนาของคู่สัญญาด้วย

อัตราค่าเช่าสุดแต่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน

ฎ.1925/2517

สัญญาเช่ามีข้อความว่า ผู้ให้เช่าให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี ตามเงื่อนไขประเพณีที่ได้กระทำกันในวันทำสัญญานี้ ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องแสดงเจตนาเป็นลายลักษณ์อักษรแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันสัญญาเช่านี้ครบกำหนด ดังนี้ เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ เมื่อผู้เช่ามีหนังสือแสดงความจำนงขอทำสัญญาเช่าต่อภายในกำหนดเวลา เท่ากับผู้เช่าสนองรับคำมั่นของผู้ให้เช่าแล้ว และถือว่ามีสัญญาเช่าเกิดขึ้นใหม่ทันทีตามเงื่อนไขและประเพณีที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยไม่ต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่อีก

ยินยอมให้เช่าต่อไปอีกสามปี ตามเงื่อนไขประเพณีที่ทำกันในเวลาทำสัญญานี้ ครบหมดสามข้อจึงเป็นเรื่องผู้ให้เช่าให้คำมั่นแล้ว

ฎ.3761/2533

สัญญาเช่าระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า 12 ปีนับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปอีก และทำสัญญากับกรมวิสามัญศึกษา กระทรวงศึกษาธิการโดยตรงต่อไป" ข้อสัญญานี้เป็นคำมั่นที่ผูกพันโจทก์ผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะต้องให้จำเลยผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไปเมื่อปรากฏว่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด จำเลยแจ้งความประสงค์ที่จะเช่าต่อ กรณีย่อมบังคับกันได้ตามสัญญา โจทก์ต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าต่อไป แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่ากรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของโจทก์ และโจทก์ไม่อาจจัดการให้จำเลยเช่ากับกรมวิสามัญศึกษาโดยตรงได้ โจทก์ก็คงผูกพันตามสัญญาที่จะต้องให้จำเลยมีสิทธิเช่าตึกพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขและข้อสัญญาเดิมโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์กลับขับไล่จำเลย จึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

เมื่อครบสัญญาเช่าต้องให้ผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อไป อย่างนี้เป็น

ฎ.3897/2525

ข้อความในสัญญาประนีประนอมยอมความที่ว่า หากครบสัญญาเช่าแล้วโจทก์จะให้จำเลยเป็นผู้เช่าต่อเป็นรายแรก ไม่อาจตีความว่าเป็นสัญญาเช่า เพราะไม่มีรายละเอียดในเรื่องกำหนดระยะเวลาเช่าและอัตราค่าเช่า ซึ่งถือเป็นสารสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ แสดงว่าโจทก์จำเลยจะต้องตกลงกันในเรื่องนี้อีกครั้งหนึ่ง เมื่อยังไม่มีการตกลงกันก็ต้องถือว่ายังไม่มีสัญญาต่อกัน จำเลยจะขอให้บังคับโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าทรัพย์ไม่ได้

คล้ายๆคำมั่นแต่ไม่มีรายละเอียดเรื่องค่าเช่า เรื่องระยะเวลาเช่า ก็ไม่ใช่คำมั่น ขาดสาระสำคัญของสัญญาเช่าแสดงว่าจะตกลงกันอีก

ถ้ามีกำหนดระยะเวลาไว้ก็ต้องสนองภายในกำหนด แต่ถ้าไม่ได้มีกำหนดเวลา ศาลฎีกาบอกว่าต้องตอบภายในกำหนดสัญญาเช่าเดิม คือต้องตอบก่อนสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลง

ฎ.1553/2504

ทำสัญญาเช่าที่ดินกัน 3 ปี ท้ายสัญญาระบุว่า "3 ปีแล้วทำสัญญาต่อ" นั้น ข้อความนี้แม้จะถือเอาว่าเป็นคำมั่นอันจะพึงบังคับกันได้ก็แต่เพียงเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่าใหม่ เมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นอายุแล้วเท่านั้น เมื่อครบกำหนดการเช่า 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าตลอดมาตามกฎหมายก็เท่ากับเป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดเวลา คำมั่นที่มีอยู่จึงระงับไปในตัว ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าได้

ฎ.1170/2506

คำมั่นที่ผู้ให้เช่าตกลงว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วยินยอมจะให้ต่ออายุสัญญาเช่าต่อไปอีกได้นั้น ผู้เช่าต้องแสดงความจำนงขอปฏิบัติตามคำมั่นเสียก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า มิฉะนั้น หามีผลที่จะบังคับกันได้ไม่

ต้องแสดงความจำนงก่อนหมดอายุสัญญาเช่ามิฉะนั้นหามีผลบังคับกันไม่

ข้อสอบเนฯปี 60 ก็มีเรื่องคำมั่น

ฎ.563/2540

เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก3ปีตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไปคำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าข้อ2(ก)ที่ว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ7ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก15ปีย่อมสิ้นผลบังคับไปด้วยดังนั้นจึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก

ให้เช่ามีกำหนด 7 ปี มีคำมั่นว่าจะให้เช่าด้วย ถามว่าต้องสนองรับคำมั่นภายในเมื่อไหร่ ก็ยังมีความเห็นแย้งอยู่

ฎ.1062/2539

ในชั้นชี้สองสถานจำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่และ2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นทั้งศาลชั้นต้นก็ได้วินิจฉัยปัญหาทั้งสองประเด็นนี้ไว้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจาก ข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนดระยะเวลา20ปีนับตั้งแต่วันที่13สิงหาคม2515ดังนั้นสัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวกันก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564ปรากฏข้อเท็จจริงว่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันโจทก์ก็มา ฟ้องขับไล่จำเลยแสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยโดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่ายังอยู่ในที่ดินพิพาทโดยผู้ให้เช่าไม่ได้ยินยอมจึงเป็นการอยู่ในที่พิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าการอยู่ในที่ดินพิพาทของผู้เช่าจึงเป็นการละเมิดสิทธิของผู้ให้เช่าผู้เช่าต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่าส่วนค่าเสียหายเมื่อผู้เช่าแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับว่า ค่าเสียหายของโจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ20,000บาทศาลย่อมกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ20,000บาทได้

คำมั่นให้เช่าด้วยวาจา เกิดสัญญาเช่าบังคับกันได้หรือไม่ เกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็จริงแต่ตราบใดที่ยังไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อก็ยังอยู่ในบังคับ 538 ส่วนแรก อยู่ดี

ก็ยังมีความเห็นแย้งกันอยู่

คำมั่นถ้าอีกฝ่ายตอบรับกลับมาโดยรู้อยู่แล้วว่าตายก็ไม่อาจบังคับได้ ปัจจุบันคงออกเนฯไม่ได้แล้วเพราะไปปนกับเรื่องนิติกรรมอยู่ แต่อาจออกผู้ช่วยได้ ฎ.1213/2517

หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ.เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ.ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับคำมั่นของนาย จ.ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้

(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3,4/2517)

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ โอนตามอสังหาริมทรัพย์ ตาม569

ที่จะพันก็คือสัญญาเช่ามีคำมั่นว่าจะให้เช่าด้วย จะต้องตกติดไปกับผู้รับโอนไหม

ฎ.6763/2541

แม้สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดิน และอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตาม แต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไป จากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ คงมีผลผูกพันเฉพาะ คู่สัญญาคือโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพัน โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใดนอกจากนี้เมื่อโจทก์มีหนังสือเสนอให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งเป็นคำเสนอใหม่ของโจทก์แต่จำเลยก็มิได้สนองรับข้อเสนอ ดังกล่าวของโจทก์ ข้อเสนอของโจทก์ดังกล่าวสิ้นผลไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก

คำมั่นว่าจะให้เช่าไม่ตกติดไปด้วยเพราะไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าเพราะฉะนั้นไม่มีหน้าที่ไปสนองรับกับนาย ก. น่าออกอีกนะครับ เพราะออกไปตั้งยี่สิบกว่าปีแล้วเพิ่งมีฏีกามารองรับเอง

ความระงับแห่งสัญญาเช่าก็ออกสอบมากเหมือนกันนะครับ

1. ระงับโดยไม่ต้องมีการบอกเลิกสัญญา มีสี่กรณี

2. ระงับโดยการบอกเลิกสัญญา เน้นไว้เลยนะครับ เพราะชอบออกมาก ต้องบอกกล่าวก่อนหรือไม่ เลิกทันทีได้เลยหรือไม่ ข้อสอบชอบมากทั้งสนามเนฯและผู้ช่วย

1.1 เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่า เช่ากันสามปี สิ้นปั๊ปเลยตาม 564 พรุ่งนี้ต้องออก เช่าจักรยาน 1 ชั่วโมง สัญญาเช่าครบ 1 ชั่วโมง ก็ต้องออกเลย ที่ต้องระวังก็คือ ไอ้ที่ไม่ใช่กำหนดเวลาแบบง่ายๆ เช่นเช่ากันสิบปี ไม่จดทะเบียน ก็บังคับได้เพียงสามปี อย่าหลงนะครับ ข้อสอบเนฯก็เคยออกเมื่อสามปีที่แล้ว ว่าเช่าหกปีพออยู่มาได้สองปีครึ่งบอกเลิกได้ไหม ก็เป็นฎ.53/2546

สัญญาเช่าอาคารที่โจทก์ทำกับจำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่า 10 ปี โดยมิได้จดทะเบียนการเช่า สัญญาดังกล่าวจึงบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และต้องถือว่าการเช่าใน 3 ปีแรก เป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าหลังจากเช่าไปแล้ว 1 ปีเศษ ถือว่าโจทก์ประสงค์บอกเลิกสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความตอนใดให้สิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386

1.2 ก็ใช้บังคับได้สามปีจะมาบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดก็ไม่ชอบ ก็ไปหลงเป็น 566 กัน

ฎ.2297/2541

โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ ท.ต่อมา ท. ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่ามีกำหนดเวลา 30 ปี โดยมีการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าย่อมีผลผูกพันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท แม้ในระหว่างอายุสัญญาเช่า ท. จะถึงแก่ความตายซึ่งเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1418 วรรคสุดท้าย แต่ก็ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอก และหามีผลทำให้สัญญาเช่าดังกล่าวระงับไปไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง

คงไปออกเรื่องผู้ช่วย ผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้เช่าที่ดิน สามสิบปี ยังไม่ครบสามสิบปีเลยผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย ถามว่า เจ้าของที่ดินยังต้องให้เช่าต่อหรือไม่ ปรกติเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินตาย สิทธิเก็บกินระงับ แต่เรื่องนี้ผู้เช่ายังอยู่ได้เพราะผู้ให้เช่าตายสัญญาเช่าไม่ระงับ

เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด ผู้เช่าก็ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนผู้ให้เช่า เมื่อไม่ออก ก็ฟ้องขับไล่ได้ ก็เป็นการอยู่โดยละเมิด

ฎ.238/2507

จำเลยใช้สถานที่เช่าเพื่อประกอบการค้า ต่อมาจำเลยเปลี่ยนเจตนาใช้สถานที่เช่าเป็นที่อยู่อาศัย โดยโจทก์มิได้ยินยอมตกลงด้วยเช่นนี้ย่อมไม่ผูกพันโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 552จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ

สัญญาเช่าครบกำหนดตามเวลาที่ตกลงกันไว้ ผู้เช่าได้ไปติดต่อขอเช่าต่อกับผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าไม่ยินยอมให้เช่าแม้ผู้เช่าจะครอบครองสถานที่เช่าอยู่ต่อมา ก็ถือว่าสัญญาเช่าระงับแล้วตามมาตรา 564

การที่ผู้เช่าอยู่ในสถานที่เช่าต่อมา โดยตนไม่มีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะอยู่แล้ว ถือเป็นละเมิดต่อผู้ให้เช่า เมื่อผู้ให้เช่าเอาลวดหนามมาปิดกั้นทางขึ้นลงทางด้านแม่น้ำเพื่อไม่ให้ผู้เช่าใช้สถานที่เช่าทางด้านนั้นผู้เช่าจะเรียกค่าเสียหายเพราะเหตุที่ไม่ได้ใช้สถานที่เช่าจากผู้ให้เช่าไม่ได้เพราะความเสียหายนี้เกิดจากผลที่ผู้เช่าละเมิด

สัญญาเช่าครบกำหนดผู้เช่าขอให้เช่าต่อ ผู้ให้เช่ายินยอมให้เช่า

ฎ.1523/2535

จำเลยไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาและเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยยังคงครอบครองอู่ที่เช่าโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมายเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย

เช่าอู่รถยนต์คิดค่าเช่ารวมค่าน้ำประปาด้วยพอครบกำหนดการเช่าสัญญาเช่าย่อมระงับไป หากอยู่ต่อย่อมละเมิด ผู้ให้เช่ามีสิทธิตัดไม่ให้เช่าน้ำปะปาเพื่อบรรเทาความเสียหายไม่เป็นการละเมิด

ผลประการที่สองออกสอบบ่อยคือหากยังครองทรัพย์สินอยู่ อยู่โดยไม่ทักท้วง ก็เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่อย่างไม่มีกำหนด คือเอาสัญญาเช่าเดิมนั่นแหละเป็นหลักฐานเมื่อผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าฟ้องค่าเช่าและเรียกค่าเสียหายได้

มาตรา 566 นอกจากใช้กับสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดแล้วเช่ากันต่อแล้ว ยังใช้กับกรณีสัญญาเช่าไม่ปรากฏ ในการที่ตกลงได้ คือไม่ได้เขียนกันเลยว่าเช่ากี่ปี

และ 566 ใช้กับมาตรา 570 และกรณีไม่ได้ตกลงเรื่องระยะเวลาการเช่าอย่างหนึ่ง

ฎ.896/2518

เช่าตึกแถวค่าเช่าเดือนละ 40 บาท ชำระภายในวันที่ 5 ของเดือน เก็บค่าเช่าคราวเดียว 12 เดือน 480 บาท ยังเป็นการเช่ารายเดือน ไม่เปลี่ยนเป็นรายปี การบอกเลิกโดยให้เวลา 1 เดือน ชั่วระยะเวลาชำระค่าเช่า 1 ระยะหลังจากสัญญาครบกำหนดแล้ว ชอบด้วยมาตรา 566

เช่ารายเดือนแต่ผู้ให้เช่าเก็บรวดเดียวเลย 12 เดือน ถือว่าเป็นรายปีหรือไม่ ก็ไม่เป็นการเปลี่ยนเป็นรายปี ก็ต้องบอกเลิก กำหนดเวลา 1 เดือน เป็นหนึ่งระยะเวลาการเช่า ก็คงมีแค่นี้ ตามมาตรา 566

1.3 ทรัพย์สินที่เช่าสูญหาย เช่าห้องแถวเมื่อห้องแถวถูกไฟไหม้ก็ระงับไปด้วย

ฎ.1955/2523

แม้อาคารของโจทก์ที่ปลูกสร้างอยู่ในที่ดินที่โจทก์เช่าจากจำเลยจะถูกเพลิงไหม้เสียหายหมดก็ตาม ก็ไม่มีเหตุที่จะทำให้สัญญาเช่าที่ดินระงับสิ้นไป

โจทก์ฟ้องอ้างว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 แล้วจำเลยที่ 2 นำที่ดินที่โจทก์เช่าไปให้จำเลยที่ 3 เช่าอีก ทับที่เช่าโจทก์ดังนี้ แสดงว่าจำเลยโต้แย้งสิทธิเกี่ยวกับการเช่าของโจทก์แล้ว

ฎ.1292/2509

เมื่อตึกแถวซึ่งเป็นวัตถุแห่งการเช่าซึ่งโจทก์เช่าจากจำเลยถูกเพลิงไหม้หมดสิ้นสัญญาเช่าก็ย่อมระงับไป

เมื่อการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก็ไม่ได้ลูกหนี้ก็หามีสิทธิรับชำระหนี้ตอบแทนไม่

เมื่อจำเลยผู้ให้เช่าให้การต่อสู้คดีไว้อีกว่าหลังจากเกิดเพลิงไหม้ตึกแถวแล้วโจทก์ได้ให้จำเลยโอนสิทธิการครอบครองพื้นที่จัดสร้างอาคารในบริเวณตลาดชั่วคราวของจำเลยให้โจทก์เป็นผู้ใช้ประโยชน์เป็นการชดเชยตึกแถวที่เช่าช่วงที่ถูกเพลิงไหม้ จำเลยก็ยอมตามที่โจทก์เรียกร้อง โจทก์ได้ครอบครองที่ดินใช้ประโยชน์ปลูกสร้างตลาดชั่วคราว จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าคืนหรือค่าเสียหายใดๆจากจำเลยได้ เป็นประเด็นอีกประเด็นหนึ่ง จึงจำเป็นต้องฟังข้อเท็จจริงต่อไป

เมื่อไม่มีข้อเท็จจริงที่ศาลฎีกาจะรับฟังมาวินิจฉัยข้อกฎหมายได้ อาศัยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 243 ข้อ 3(ข) ประกอบมาตรา 247 ศาลฎีกาให้ยกคำพิพากษาของศาลล่าง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการสืบพยานต่อไปได้

เคยถูกเสนอเป็นข้อสอบแต่ไม่ได้รับเลือก

ในที่สุดก็ออกข้อสอบเก่า แต่เลขฏีกาใหม่เพียงเท่า

ฎ.1057/2520

ไวยาวัจกรของวัดได้รับมอบอำนาจให้จัดการผลประโยชน์ห้องแถวไม่มีอำนาจรวมถึงรื้อและสร้างอาคารใหม่จึงทำสัญญารื้อห้องแถวปลูกตึกใหม่ให้เช่าให้ผูกพันวัดไม่ได้

ห้องแถวไม้ถูกไฟไหม้เหลือแต่พื้นซิเมนต์ชั้นล่างกับเสาซึ่งไหม้เกรียมผู้เช่าซ่อมเพิ่มเติมชั้นล่างแล้วอยู่ทำการค้า ถือว่าห้องแถวหมดสภาพระงับไปตาม มาตรา 567 แล้ว

เช่าห้องแถวไฟไหม้หมดเลย เหลือเพียงพื้นซีเมนกับเสา ผู้เช่าปรับโน่นปรับนี่ จนอยู่ได้ ถือว่าห้องแถวหมดสภาพสัญญาเช่าระงับไปแล้ว

ถ้าความสูญหายไปมันเกิดจากผู้ให้เช่า ผู้เช่าก็ไม่ต้องรับผิดอะไร ไม่ต้องชำระค่าบ้านที่ถูกไฟไหม้ ยังเรียกค่าเสียหายที่ไม่สามารถเช่าบ้านได้อีก

ถ้ากรณีไฟไหม้เพราะผู้เช่าเอง ก็ 562 เหมือนกันแต่วรรค 1 คือก็ต้องชดใช้ค่าบ้านที่สูญเสียไป

ถ้าไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าแล้ว สมมุติให้ค่าเช่าล่วงหน้าไปทำอย่างไร ก็เรียกค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าไปคืนได้ ฎ.134/2517 - ค้นไม่พบ

ฎ.783/2516

เดิมจำเลยฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากตึกที่ให้โจทก์เช่าศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาว่าสัญญาเช่าไม่สมบูรณ์ให้ขับไล่โจทก์ โจทก์ไม่ได้รับอนุญาตให้ทุเลาการบังคับคดีต่อมาศาลฎีกาพิพากษาว่าสัญญาเช่าสมบูรณ์ แต่โจทก์เข้าครอบครองตึกที่เช่าไม่ได้ เพราะจำเลยได้รื้อเสียแล้วเช่นนี้ จำเลยต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนให้โจทก์ เพราะการชำระหนี้ตามสัญญาเช่าเป็นอันพ้นวิสัย

จำเลยฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากทรัพย์ที่ให้โจทก์เช่า และเรียกค่าเช่ากับค่าเสียหาย ศาลพิพากษาถึงที่สุด ให้ยกคำขอในฟ้องของจำเลยที่ให้ขับไล่โจทก์และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหาย โจทก์มาฟ้องจำเลยเรียกค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยปฏิบัติผิดสัญญาเช่า ทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ที่ควรจะได้จากทรัพย์ที่เช่าในระหว่างเป็นความกันในคดีก่อนได้ ไม่เป็นฟ้องซ้ำ

ถ้าสูญหายบางส่วนก็ 568 ก็เรียกให้ลดค่าเช่าได้ตามส่วน( ผุ้เช่าต้องไม่มีส่วนผิดนะ ) แต่ถ้าสูยบางส่วนเนี่ยทำให้ ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในการมุ่งหมายทำสัญญาได้ ก็เลิกสัญญาเช่าได้

1.4 ผู้เช่าตาย เพราะสัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว

ฎ.5859/2530

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากจำเลยเป็นหนังสือและสัญญาเช่าอยู่ที่จำเลย จำเลยให้การว่าไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ สัญญาเช่าไม่มีอยู่ที่จำเลย เช่นนี้ โจทก์นำพยานบุคคลเข้าสืบว่ามีสัญญาเช่าเป็นหนังสือจริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 93(2) ไม่เป็นการต้องห้ามตามมาตรา 94

แม้สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าก็ตาม แต่เมื่อทั้งโจทก์และ ว.ต่างเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย การตายของว.จึงเป็นเหตุให้สิทธิการเช่าระงับไปเฉพาะตัวของว.แต่ผู้เดียว หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไปด้วยไม่.

ผู้เช่าสองคนตายคนเดียว

ฎ.901/2508

ห้างหุ้นส่วนจำกัดจำเลยเช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์เพื่อทำการค้าต่อมาผู้จัดการห้างจำเลยซึ่งเป็นหุ้นส่วนไม่จำกัดความรับผิดถึงแก่กรรมเมื่อคดีไม่มีประเด็นเรื่องการเลิกห้างโดยมีการชำระบัญชีจึงย่อมจะถือว่าห้างจำเลยยังคงตั้งอยู่เท่าเวลาที่จำเป็นเพื่อการชำระบัญชีไม่ได้และเมื่อห้างจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าตึกรายนี้สิ้นสภาพบุคคลแล้วสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับห้างจำเลยก็ย่อมเป็นอันระงับไปบริวารของห้างจำเลยจึงย่อมไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในตึกแถวของโจทก์ได้โดยชอบต่อไป

ห้างฯเป็นผู้เช่าเมื่อหุ้นฯไม่จำกัดความรับผิดตาย ห้างฯสิ้นสภาพบุคคลสัญยาเช่าระงับ

อีกกรณีหนึ่งที่สัญญาเช่าระงับไป

1.5 ผู้ให้เช่าโอนสังหาริมทรัพย์ เพราะสัญญาเช่าก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิ ถ้าไปถูกเรื่องรอนสิทธิก็ว่าไป ก็ไม่กล้าพูดว่าระงับกันเต็มที่

ถ้าเปลี่ยนจากรถยนต์เป็นที่ดิน ก็จะให้ออกไม่ได้ ต่างกันตรงกันข้ามเลยนะ เพราะสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับ ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า

และมาตรานี้ออกสอบเนฯจนฎีกาครบหมดแล้วมั้งครับ

ไปคนล่ะขั้วเลยนะครับ

ที่บอกว่าผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทิและหน้าที่ของผู้โอนด้วยนะครับ หมดเลย ตามสัญญาเช่า ศาลฏีกาวางหลักไว้ชัดเจนเลยว่าต้องเป็นสิทธิและหน้าที่โดยสาระสำคัยของสัญยาเช่าเป็นประโยคทองเลยนะครับ

สิทธิและหน้าที่โดยสาระสำคัญของสัญญาเช่า

สิทิหรือหน้าที่ต้องไม่ใช่ข้อตกลงต่างหากจากสัญญาเช่า

ออกข้อสอบบ่อยมาก อาจสงสัยว่าตอบแล้วคะแนนไม่เต็มก็ไม่มีคำสำคัญ หรือประโยคทองพวกนี้

หน้าที่หรือสิทธิที่ส่วนใหญ่สัญญาเช่าเค้าไม่มีกัน ก็จะไม่โอนไปด้วย

ฎ.309/2504

หนังสือซึ่งเจ้าของห้องผู้ให้เช่ากับผู้เช่าทำไว้มีลักษณะเป็นใบรับเงินช่วยในการก่อสร้างห้องพิพาท แม้มีความตอนท้ายว่า 'ถ้าผู้ให้เช่าไม่ให้เช่า ต้องคืนเงินให้กับผู้เช่า 5,500 บาท' ก็เป็นแต่ข้อรับรองจะให้ได้มีการเช่า อันเป็นข้อตกลงต่างหากจากการเช่า ไม่ใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาเช่า จึงไม่ผูกพันผู้รับโอนห้องเช่าให้ต้องรับปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง

เช่ามาช่วยค่าเช่า ที่มีข้อรับรองจะให้มีการเช่าก็ไม่ตกติดมายังนายก. พิสดาร นาย ก. มันจะรู้ไหมว่ามีข้อตกลงอย่างนี้

ฎ.1676/2517

ข้อตกลงเรื่องผู้ให้เช่าต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลย(ผู้เช่า) ตามสัญญาข้อ 3 ตอนท้าย แม้จะเป็นเงื่อนไขในสัญญา แต่ก็เป็นเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างหากจากการเช่าจึงไม่ผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้จำต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 คือ ต้องรับซื้อโรงเรือนของจำเลยก่อน จึงจะมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้

ตกลงว่าถ้าไม่ให้เช่าต่อต้องรับซื้อโรงเรือนที่ปลุกสร้างในที่ดินที่เช่าต่อ ก็ไม่ใช่สิทธิหน้าที่โดยสาระสำคัญของสัญญาเช่า

ฎ.1840/2523

การที่จำเลยทั้งสามรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจาก พ.ภายหลังที่พ. ได้กระทำผิดสัญญาไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่โจทก์เช่าเป็นเวลาหลายปีโดยไม่ปรากฏว่าได้มีข้อตกลงดังกล่าวขึ้นใหม่ระหว่างจำเลยทั้งสามกับโจทก์จำเลยทั้งสามจึงไม่ได้กระทำผิดสัญญาข้อไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าต่อโจทก์ และจำเลยทั้งสามผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ให้เช่าหาจำต้องรับเอาความรับผิดในความเสียหายต้องชดใช้ค่าสินไหมทดแทนที่หาก พ. ผู้รับโอนได้มีอยู่ต่อโจทก์เป็นของจำเลยด้วยตามมาตรา569 วรรคสองแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพราะเหตุความรับผิดในความเสียหายดังกล่าวไม่ใช่หน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่า

ฎ.3577/2532

สัญญาเช่าที่ดินและตึกแถวที่จำเลยทำกับ ส. มิได้ระบุเรื่องการชำระค่าเช่าไว้ว่าให้ปฏิบัติอย่างไร การชำระค่าเช่าจำเลยจึงต้องชำระยังภูมิลำเนาปัจจุบันของ ส. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 324 แม้ตามทางปฏิบัติ ส.จะเป็นผู้มาเก็บค่าเช่าจากจำเลยก็ตาม ก็เป็นเพียงข้อปฏิบัติระหว่าง ส. กับจำเลยเท่านั้นเมื่อ ส. โอนที่ดินและตึกแถวให้โจทก์มีผลให้โจทก์มีฐานะเป็นผู้ให้เช่า ข้อปฏิบัตินี้หาได้โอนมาด้วยไม่เพราะมิใช่สิทธิและหน้าที่ซึ่งเกิดขึ้นตามสัญญาเช่า ดังนั้นการที่จำเลยไม่ไปชำระค่าเช่ายังภูมิลำเนาปัจจุบันของโจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญาเช่า โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้.

เป้นข้อสอบเนฯสมัย 47 ปกติการจ่ายค่าเช่าเป็นหน้าที่ผู้เช่าที่ต้องไปจ่ายที่ภูมิลำเนาผู้ให้เช่า ก็ไม่ปกติพอโอนไปแล้ว ก็ไม่ผูกพันนายก .

เรื่องเงินประกันการเช่า ไม่ใช่สาระสำคัญสัญญาเช่า

ฎ.6491/2539

สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยระบุว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพยสิทธิที่จะได้เช่าต่อไปคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์วิ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าวจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีกเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไปจำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้น

คล้ายคำมั่นให้เช่าไม่ผูกพันผู้รับโอน

ฎ.6899/2539 - ค้นไม่พบ ถ้าจะขายทรัพย์สินที่เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อน มันก็ไม่มีในสัญญาเช่าหรอกโดยปกติ แต่อย่าไปตอบว่าปกติไม่ปกติ นะ ไม่ได้คะแนนเต็มต้องตอบว่า ไม่ใช่สิทธิและหน้าที่โดยสาระสำคัญของสัญญาเช่า

สิทธิการฟ้องคดีบอกเลิกสัญญา ข้อสอบเนฯสมัย40 ไม่ตกเป็นผู้รับโอนไม่ใช่สิทธิตามสัญญาเช่า

ฎ.2282/2527

จำเลยแก้ไขเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าก่อนที่ผู้ให้เช่าเดิมจะขายตึกแถวให้โจทก์ สิทธิในการฟ้องร้องเพราะเหตุที่จำเลยเปลี่ยนแปลงตึกแถวที่เช่าจึงเป็นของผู้ให้เช่าเดิมหาตกมาเป็นของโจทก์เพราะเหตุที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวไม่ สัญญาเช่ามีข้อความว่าผู้เช่าจะไม่นำตึกแถวไปให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า สิทธิอันนี้ตกไปยังโจทก์ผู้รับโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เมื่อปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าโดยนำตึกแถวพิพาทไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์หรือผู้ให้เช่าเดิมโจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ การที่จำเลยนำสืบว่าในการเจรจาตกลงเช่าผู้ให้เช่าเดิม อนุญาตด้วยวาจาว่า หากจะตกแต่งสถานที่เช่าให้เหมาะสมหรือนำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ให้ทำได้ โดยบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าเดิมด้วยวาจาก็พอ ย่อมเป็นการสืบเพิ่มเติมหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารว่ายังมีข้อตกลงดังกล่าวอยู่อีกนอกเหนือไปจากสัญญา การนำสืบเช่นนี้เป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ประกอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ค่าเสียหายอันเนื่องจากการผิดสัญญาซึ่งได้กำหนดไว้ในสัญญา เช่านี้เป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจที่จะลดได้ตามกฎหมาย

มีข้อสังเกตอยู่ ฎ.532/2498

การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีอายุตาม มาตรา 566,569 นั้น

เมื่อเจ้าของเดิมได้บอกเลิกกับผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าจึงไม่อยู่ในฐานะผู้เช่าต่อไป ต่อมาเจ้าของเดิมได้โอนตึกเช่าไปให้เจ้าของคนใหม่ๆ ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าอีก ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้

บอกเลิกการเช่าเสร็จก็ขายไป ผู้รับโอนฟ้องบอกเลิกการเช่าได้ โดยไม่ต้องบอกเลิกการเช่าอีก อันนี้บอกเลิกการเช่าไว้แล้ว

ฎ.6763/2541

คำมั่นให้เช่าไม่ผูกพันผู้รับโอนเป็นข้อสอบเนฯพุดไปแล้ว ไปๆมาฏีกาส่วนใหญ่ไม่ผูกพันเพราะมันค่อนข้างจะพิสดารในข้อตกลงต่างๆ

ฎีกาต่อไปนี้บอกผูกพัน มันคาดเห็นได้

ฎ.2282/2527

เคยตกสนามมาแล้วนะครับ บอกว่าจะไม่ให้เช่าช่วงหรือให้ผู้อื่นอยู่ก้เป็น สิทธิและหน้าที่โดยสาระสำคัญของสัญญาเช่า

ฎ.1215/2535

สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญา ว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้น หมายถึง การซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่ปรากฏว่าอาคาร โรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้อง ซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์อันเป็นทรัพย์สิน ที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณี ต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซม ทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมา ถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ว่าในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็น ระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดย มิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้ เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มี น้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังตามบท สันนิษฐานนี้ว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่า ในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว กรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้ง เรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะ เป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี

ถ้าทรัพย์บกพร่องต้องซ่อมแซมหมายถึงซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น

ฎ.2725/2532

จำเลยซื้ออาคารพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์โดยต้องรื้อถอนไปเมื่ออาคารพิพาทยังอยู่ในอายุสัญญาเช่า ระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมจำเลยผู้ซื้อต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าจนกว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

ซื้ออย่างสังหาโดยรื้อถอนไป เมื่ออาคารยังอยุ่ก็ต้อง รับโอนไป จะซื้ออย่างสังหาหรืออสังหาก็ไม่สน

ต้องใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามประเพณีนิยมหรือตามที่ตกลงในสัญญาเช่า

ฎ.3921/2535

โจทก์เช่าพื้นที่ในโรงแรมของจำเลยที่ 1 เปิดกิจการร้านเสริมสวยและตัดผม แต่ได้เปิดกิจการอาบ อบ นวด ขึ้นนอกเหนือข้อตกลงในสัญญาและโจทก์รู้เห็นยินยอมให้พนักงานนวดของโจทก์ค้าประเวณีกับแขกที่มาพักโรงแรม เป็นการฝ่าฝืนต่อศีลธรรมอันดีของประชาชนถือได้ว่าโจทก์ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติหรือการดังกำหนดไว้ในสัญญาเช่า เมื่อจำเลยบอกกล่าวแล้วโจทก์ละเลยไม่ปฏิบัติตาม จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 554 เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว สัญญาเช่าจึงเป็นอันสิ้นสุดลง โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยไม่จ่ายกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาให้โจทก์และต่อมาจำเลยได้ใส่กุญแจไม่ให้โจทก์เข้าไปใช้สถานที่เช่าเป็นการกระทำภายหลังสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงโดยได้กำหนดเวลาให้โจทก์พอสมควรแล้ว จึงไม่เป็นการละเมิด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ขาดรายได้จากกิจการของโจทก์และค่าชดเชยที่จ่ายให้แก่พนักงานของโจทก์นับแต่วันที่สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลง

มาตรา 560 นี่สำคัญนะครับ ออกบ่อยจนไม่ออกแล้วมั้งคือไม่ชำระค่าเช่า ต้องบอกกล่าวให้ชำระอย่าให้น้อยกว่า 15 วัน ในกรณีที่เป็นรายเดือน

ข้อสอบเนฯออกบ่อยมาก

เมื่อปี 37 ออก ฎ.506/2513

การที่โจทก์ผู้ให้เช่ายินยอมให้จำเลยผู้เช่าดัดแปลงปรับปรุงซ่อมแซมตึกพิพาทแม้ตึกพิพาทจะเสียหายไปบ้าง โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย

จำเลยผู้เช่าซึ่งเป็นลูกหนี้ชอบที่จะชำระหนี้ค่าเช่าตึกพิพาทแก่ตัวเจ้าหนี้คือโจทก์เองโดยตรง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 315

สัญญาเช่าตึกพิพาทระบุการผิดสัญญาเช่าไว้หลายประการ ทั้งกรณีที่ผิดสัญญาเช่าข้อหนึ่งข้อใดก็ยินยอมให้ผู้ให้เช่าบอกกล่าวเลิกสัญญาได้ ฉะนั้น การที่จำเลยที่ 1 ผิดนัดชำระค่าเช่า โจทก์ก็บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าได้ตามกฎหมายโดยไม่ต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 วรรคสอง

ทีนี้ต่างฝ่ายต่างเลิกสัญญาก็มี มาตรา 566

ฎ.2196/2545

การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์มีกำหนด 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538แต่หลังจากครบ 3 ปี แล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วงจึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้ แม้จะครบกำหนด 6 ปี หากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 เมื่อจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ แต่จำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

ก็เคยเสนอเป็นข้อสอบเนฯ ดังมาก มีคนหนึ่งข้อสอบไม่ออกเรื่องนี้ก็ตอบมา

เมื่อก่อนเคยมีฏีกาว่าก็ถือว่าครบสัญญาแล้วบอกเลิกได้ทันที ก็มีฎีกานี้มาทับฏีกานั้นแล้ว นี่คือแนวที่เปลี่ยนไปของฏีกา ง่าย แต่ที่ดังเพราะไปเปลี่ยนแนวศาลฏีกาให้ตรงกับหลักกฎหมายที่น่าจะถูกต้อง ตรงไปตรงมา

ก็มีอีกประเด็นคือจำเลยได้ไปค้างชำระค่าเช่าด้วย เลยบอกเลิก โดยใช้สิทธินี้ก็น่าออกเพราะเช็คได้สองประเด็นเลย

ก็มีฎีกาบอกว่าบอกกล่าวด้วยวาจาก็ได้นะครับไม่ต้องทำเป็นหนังสือ

มีเรื่องที่ที่จริงหัวข้อน่าออกมาก

คือ 544 กับ 545

คือ เช่าช่วงช่วง น่าออก มาก

ก็ผูกพันกันสามคนก็ชุลมุนสามคนสัญญาเช่าสองฉบับ แต่โอนสิทธิการเช่า ผมจะไปเมืองนอกขอโอนสิทธิการเช่า ก็ง่ายกว่าเช่าช่วง โอนปั๊ปเปลี่ยนตัวคู่สัญญาไม่เกี่ยวข้องกันทันที ทีนี้ต้องได้รับอนุญาต ถ้าไม่ได้รับอนุญาตก้เป็นเช่าช่วงโดยไม่ชอบเลิกสัญญาโดยทันที

การเช่าช่วงโดยชอบ สิทธิระหว่างผมกับนักศึกษาก็เป็นตามสัญญาเช่าเดิม ระหว่างผมกับนายก. ก็มีสิทธิที่จะไล่เบี้ยเอาจากนายก.ได้อีก

สัญญาใหญ่ระงับ สัญญาเช่าช่วงก็ระงับตามเสมอ

โจทก์จะไปฟ้องให้จำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาไม่ได้ เพราะไม่มีสัญญาเช่าแล้วแต่ที่อยุ่ในที่เช่าก็เป็นการอยู่โดย ละเมิด

ฎ.1841/2511

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าที่โจทก์ได้เช่ามาจากเจ้าของเดิมและมีสิทธิให้เช่าช่วงได้ พร้อมทั้งเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายที่จำเลยยังคงอยู่ต่อมาภายหลังที่ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยต่อสู้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมระงับแล้ว และจำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบด้วยว่า จำเลยไม่มีข้อผูกพันชำระค่าเช่ากับโจทก์ต่อไป โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ดังนี้ คดีจึงมีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยว่าข้อต่อสู้ของจำเลยเป็นความจริงหรือไม่ หากเป็นความจริง โจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องเอาค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายจากจำเลยได้เพียงไรหรือไม่ ฉะนั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิจารณาถึงสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิม ก็เพื่อนำมาซึ่งการวินิจฉัยในประเด็นที่จำเลยได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้นั่นเอง จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และในการวินิจฉัยก็ฟังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาฎีกาในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้น ที่คู่ความตกลงอ้างร่วมกัน แม้จะเป็นคดีที่พิพาทกันเฉพาะห้องเลขที่ 21-23 ที่ใช้เป็นโรงแรมไทยอารีย์ ไม่รวมถึงห้องพิพาท ศาลฎีกาก็ฟังข้อเท็จจริงรวมไปถึงห้องชั้นล่างที่ให้เช่าช่วงคือห้องที่พิพาทกันในคดีนี้ด้วย จึงไม่เป็นการวินิจฉัยโดยขาดพยานหลักฐาน

สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมได้ระงับไปตั้งแต่สิ้นเดือนมกราคม 2503 และจำเลยได้บอกเลิกการเช่ากับโจทก์แล้ว สัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันระงับไป แต่ค่าเช่าก่อนที่สัญญาเช่าช่วงระงับ จำเลยยังค้างชำระอยู่ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องชำระแก่โจทก์ เพราะสัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยยังมีผลผูกพันอยู่ ส่วนภายหลังต่อมาจากที่สัญญาเช่าช่วงระงับแล้ว คือ ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 เป็นต้นไปนั้น จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนห้องพิพาทที่เช่าช่วงให้โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 แต่จำเลยยังคงอยู่ไม่ออกจากห้องพิพาท และโจทก์ต้องใช้ค่าเสียหายให้เจ้าของเดิมคดีแดงที่ 192/2504 เดือนละ 360 บาท เช่นนี้ จำเลยต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเท่าค่าเช่าต่อไปจนถึงวันฟ้อง ส่วนค่าเสียหายต่อจากวันฟ้องซึ่งคู่ความตกลงกันเดือนละ 25 บาทนั้น จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ เพราะโจทก์ได้แถลงไว้ว่า ถ้าคดีแดงที่192/2504 ถึงที่สุด ศาลพิพากษาขับไล่โจทก์ โจทก์สละสิทธิไม่ขอให้บังคับขับไล่จำเลยในคดีนี้ คงขอให้วินิจฉัยประการเดียวว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายได้หรือไม่ คำแถลงของโจทก์ดังนี้มีความหมายว่าถ้าศาลพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์ โจทก์ก็เป็นอันสละสิทธิไม่ถือว่าที่จำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมานับแต่ภายหลังวันฟ้องนั้น ไม่ใช่เป็นการอยู่โดยไม่ส่งมอบห้องพิพาทแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายภายหลังจากวันฟ้อง

มาดูสิทธิหน้าที่

1.ก็เป็นสัญญาเช่าอีกฉบับก็ว่าตามสิทธิหน้าที่ตามสัญญาเช่าปกติ

ฎ. 369/2511 – ค้นไม่พบ

ไม่ต้องให้เวลาบอกกล่าวล่วงหน้าเช่นตาม มาตรา 566

ฎ.206/2480 ผู้เช่ามีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้เช่าช่วงตามลำพังตนเองได้ ป.พ.พ.ม.544 ไม่ใช่เป็นบทบัญญัติที่ให้สิทธิแก่ผู้เช่าที่จะยกขึ้นต่อสู้ผู้ให้เช่าได้

..................................................................................

ดูเรื่องหลักๆ ดูเรื่องกรรมสิทธิ์ 456 454 ดูมา ( แต่ไม่ออกสมัย 61 )

ดูเรื่องชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิไม่ออกมานานแล้วนะครับ มีฏีกาใหม่สองปีที่แล้วเรื่องนี้ดี ก็มีปนขายฝาก ( เป๊ะๆ ออก สมัยที่ 61 จริงๆ )

ขายฝาก 496 วรรคสองตอนท้าย ก็เคยออกโดยที่ไม่มีฏีกา ตอนนี้มีฏีกาแล้ว

ส่วนเช่าทรัพย์สำคัญไปทุกมาตราก็โชคดีนะครับ

Reply all

Reply to author

Forward

0 new messages