สรุป ทรัพย์-ที่ดินครั้งที่ 2. ( สรุปจากคำบรรยาย ทรัพย์-ที่ดิน ครั้งที่ 4-6 ภาค1สมัยที่61 )
nobita kwang
หากเอกสารสรุปคำบรรยายนี้ มีข้อผิดพลาดประการใด ข้าพเจ้า kankokub ขออภัยและน้อมรับแต่เพียงผู้เดียว หากจะมีประโยชน์อยู่บ้างขอมอบให้แก่ ท่านอาจารย์ สมจิตร ทองศรี ผู้บรรยาย , ผู้มีน้ำใจส่ง flie เสียงที่ทำให้ข้าพเจ้าได้มีโอกาสได้ฟังคำบรรยาย , บิดามารดาข้าพเจ้า
ก่อนหน้าที่นี้เราได้พูดการได้มาถึงอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
ประเด็นที่สองได้พูดแล้วว่าได้มาโดยคำพิพากษาที่ไม่ใช่การพิพากษาตามยอม
ประเด็นที่สามคือ ได้มาโดยการรับมรดกเราถือว่าการมาโดยการรับมรดกไม่ว่าจะรับมรดกในฐานะใดก็ตาม ถือว่าเป็นการได้มาโดยทางอื่นทั้งสิ้น อาจมีปัญหาสงสัยว่าพินัยกรรมเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว เหตผลก็เพราะว่าพินัยกรรมมีผลทางกฎหมายต่อเมื่อผู้ทำพินัยกรรมตาย
เพราะฉะนั้นก็เลยมีการตีความว่าการได้มาโดยพินัยกรรมเป็นการได้มาโดยทางอื่น
เพราะในมุมมอง ของ 1299 มองในมุมมองของอสังหาริมทรัพย กับทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นมันเป็นนามธรรม ต้องมองทั้งสองส่วนไม่ใช่ลืมในส่ว
1619/2506
1812/2506
เป็นเรื่องที่วินิจฉัยเหมือนกันเรื่องทำนองเดียวกัน ผู้ทำพินัยกรรมยกทรัพย์มรดกให้แก่ทายาท เมื่อผู้ทำพินัยกรรมตาย ทรัพย์มรดกก็ตกเป็นของทายาททันที พอเจ้ามรดกตายปรากฏว่าทายาทยังไม่ได้ไปดำเนินการเปลี่ยนชื่อในโฉนดมาเป็นของทายาท ทายาทก็มาเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่ผู้อาศัย ผู้อาศัยก็สู้ว่าโจทก์ผู้รับมรดกทางพินัยกรรมไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลก็พิพากษาว่า แม้โจทก์ยังไม่เปลี่ยนแปลงทางโฉนดก็ตามโจทก์ก็มีอำนาจฟ้องแล้ว
ขอให้นักศึกษาสังเกตว่าทายาทที่ได้รับมรดกที่ดินโดยพินัยกรรมสิ่งที่ทายาทได้รับคือ ตัวกรรมสิทธิ์ ต้องจำว่าตรงนี้ได้มาทางพินัยกรรมก็เป็นกรรมสิทธิ์แล้วได้มาโดยเจ้ามรดกไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ผลมันก็ไม่ต่างกันนะครับ ทีนี้เรามาดูว่า เราต้องพูดทุกครั้ง
1840/2514 มีนักศึกษาสงสัยอยู่ตลอดเลยครับว่าฏีกานี้วินิจฉัยว่า การได้มาซึ่งสิทธิอาศัยอันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยพินัยกรรม เป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง ไม่ได้จดทะเบียนถึงสิทธิอาศัย จึงไม่บริบูรณ์ ขออธิบายในแนวคิดของอาจารย์ คือว่า มีการโต้แย้งว่าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น ศาลฏีกาวินิจฉัยว่าเป็นการได้มาโดยทางอื่นซึ่งนิติกรรมหรือไม่นั้นผลต่างกัน
วรรคหนึ่งได้มาโดยทางนิติกรรม
วรรคสองได้มาโดยทางอื่น
ตัวอย่างคือ พระพิชัยเดชะ มีน้องสาวชื่อนางนามก็ทำพินัยกรรมว่าให้นางนามอยู่อาศัยตลอดชีวิต ก็ตกได้แก่ทายาท ระหว่างที่เจ้ามรดกตายก็อยู่ในที่ดินนั้นมาตลอด ก็มีการทะเลาะกัน นางนามมีบริวารที่ตามมาอยู่บ้านหลังนั้นด้วย ก็ฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นบริวารอยู่ ก็มีการต่อสู้ว่าเป็นบริวาร ก็ได้ต่อสู้ว่าสิทธิอาศัยนั้นถ้าไม่ได้จำกัดว่าเป็นการเฉพาะตัวแล้ว ก็เป็นได้ว่า ผู้บริวารก็อยู่ได้
ศาลชั้นก็พิพากษาว่าสิทธิอาศัยมีได้เฉพาะในโรงเรือนเท่านั้นที่ฟ้อง นอกโรงเรือนจึงไม่มีผลตามกฎหมาย
ก็อุทธรณ์เป็นว่าให้ไปจดทะเบียนสิทธิอาศัยภายในสามสิบวัน
ฏีกา หมดเลยครับว่า เป็นการได้สิทธิมาโดยนิติกรรม สิทธิอาศัยที่ได้มานั้นเป็นการมาโดยทางนิติกรรม 1299 วรรคแรก จำเลยร่วมไม่ได้จดทะเบียนการได้มาสิทธิอาศัยจึงไม่บริบูรณ์ เป็นการได้อยู่โดยไม่มีสิทธิ ไฮไลท์ของเรื่องก็คือการได้มาโดยสิทธิอาศัยนี้เป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมหรือเป็นการได้มาโดยทางอื่น หลายท่านบอกว่าเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมเลยเป็นการได้มาโดยทางอื่น มีคนโต้แย้งว่าแล้วอย่างนี้จะจดทะเบียนกับใครก็พระชัยก็เสียชีวิตไปแล้ว
อยากให้มองภาพตัดภาพไปอีกภาพหนึ่งว่า กรรมสิทธิ์สิทธิครองครอง แบ่งไว้จุดหนึ่ง แต่ถ้าไปมองดูภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ท่านมองดูแล้วความแตกต่างมันแตกต่างกัน
ถ้าท่านได้ที่ดินมาแปลงหนึ่ง ถ้าท่านได้มาโดยทางนิติกรรม หากท่านไปจดทะเบียน ท่านก็ได้ กรรมสิทธิ์นั้นแล้ว ถาทว่าไอ้ตัวกรรมสิทธิ์ กับสิทธิครอบครอง ท่านไม่ต้องไปทำอะไรอีกแล้ว
เปลี่ยนใหม่เป็นเรื่องสิทธิอาศัยเนี่ย ก่อตั้งโดยการตกลงว่าบ้านเรือนนั้นยอมให้อยู่อาศัยตลอดชีวิต ตัวบ้านที่เป็นกรรมสิทธิ์ก็เป็นของน้องสาวผม แล้วนะครับ
ก็ก่อตั้งขึ้นมาถามว่า ก็บริบูรณ์และทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อน ถามว่าสิทธิอาศัยนั้น จะสถาปนาเฉยๆได้หรือไม่ ก็ไม่ได้
ถ้าทำพินัยกรรมอย่างนี้ ก็หากต้องการได้ตามแบบ ก็ต้องทำตามแบบวรรคหนึ่งก่อน
ก็เปรียบเทียบว่าการทำพินัยกรรมให้ กรรมสิทธิ์ กับการทำพินัยกรรมให้ สิทธิอาศัย มันก็ไม่มีสถานะเป็นทรัพยสิทธิ ดังนั้นในเมื่อพินัยกรรมบอกให้เค้าอยู่ต่อไปได้ พินัยกรรมแม้เป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวก็จริงแต่การได้
นั้น ก็ต้องไปจดทะเบียนก่อน
ฏีกานี้ถูกนะครับ แล้วอย่างนี้จะไปบังคับให้จดทะเบียนกันได้อย่างไรในเมื่อพระพิชัยเดชะก็เสียชีวิตแล้ว ก็บังคับได้อาจจะไปฟ้องทายาทของพระพิชัย ให้มาจดทะเบียนได้
เทียบ 667/2542 ฎีกานี้ผมสรุปสั้นๆคล้ายกันเลย โจทก์เนี่ยปลูกบ้านอาศัยในที่ดินเจ้ามรดกเจ้ามรดกยอมให้ปลูกในที่ดินในเขตประทุมวัน
จึงให้ผู้จัดการมรดกมอบเงินแสนบาทเพื่อช่วยเหลือในการรื้อถอนที่ดินอันนี้ไปอยู่ในที่ดินอื่น
ฟ้องขับไล่โจทก์เลยฟ้องขอให้ทายาทที่รับมรดกจดทะเบียนให้เป็นไปตามพินัยกรรมศาลฏีกาวินิจฉัยว่า สิทธิที่จะปลูกบ้านก็เป็นสิทธิเหนือพื้นดิน แม้ข้อกำหนดไม่ได้กำหนดให้จดทะเบียนเหนือพื้นดินก็ตาม แต่เมื่อกำหนดให้ ให้มีสิทธิเหนือพื้นดิน ก็ชอบให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินได้ ตรงนี้ศาลแปลความดีมากเป็นธรรม ถ้าเราเอาฏีกาฉบับนี้ ต่อกับ ปี 14 ก็ได้คำตอบว่านางนาม มีสิทธิฟ้องให้ผู้จัดการมรดกจดทะเบียนได้ ฏีกาปี 14 นายนามก็ฟ้องให้จดทะเบียนเหมือนกันแต่ศาลมองว่าเป้นการได้มาโดยนิติกรรม ฉะนั้นผมจึงมองว่า ที่มองว่า เป็นปัญหา นั้นผมมองว่าในทางอื่นต้องเป็นทรัพยสิทธิต้องเป็นทรัพยสิทธิที่ไม่ต้องมีแบบพิธีอื่นที่ต้องไปทำแล้ว
ถือว่าฏีกาปี 14 ประชุมใหญ่ได้มาโดยทางอื่นขั้นตอนในการจดทะเบียนมันก็ไม่มีใช่ไหม มันก็เหมือนเป็นการได้มาโดยไม่จดทะเบียน ไม่มีทาง
พอเราไปซื้อที่ดินแปลงนี้ ก็มีฐานะเป็นทรัพยสิทธิ ก็ยังบุคคลได้ทั่ว
ด้วยความเคารพผมยังเห็นว่า ฏีกานี้น่าจะชอบแล้ว
ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ มีสองทาง
ทางแรกคือ โดยนิติกรรม ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มันไม่บริบูรณ์ หลักของมันก็คือว่าเมื่อได้มาไม่บริบูรณ์มันใช้บังคับกันได้อย่างไร
ดูมาตรา 1299 วรรคแรก
ตรงคำว่าภายใต้บังคับแห่งกฎหมาย นี้ หรือภายใต้บังคับมาตรานี้ กฎหมายเขียนอย่างนี้หมายความว่า ถ้ามีเรื่องอื่นเป็นการเฉพาะก็ต้องไปใช้ในเรื่องที่เขียนไว้โดยเฉพาะ
หมายความว่าการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ถ้ามีกฎหมายอื่น หรือตามกฏหมายแพ่งเขียนไว้โดยเฉพาะแล้วก็ต้องเป็นไปตามกฏหมายเฉพาะหรือบทบัญญัติเรื่องนั้นๆ หากไม่มีแล้ว ก็ต้อง ไม่บริบูรณ์เว้นแต่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
เช่นในเรื่องการ ซื้อขาย หรือ การแลกเปลี่ยนที่ได้นำซื้อขายมาใช้ หรือการจำนองที่เขียนไว้เฉพาะ สิ่งเหล่านี้เขียนไว้แล้วต้องเป็นไปตามนั้น
สัญญาซื้อขาย นายก กับนาย ข ผลก็เป็นโมฆะใช่ไหมครับ มันต่างกันกับ ก กับ ข ก่อตั้งสิทธิอาศัย โดย เราไม่ได้ไปจดทะเบียน ถามว่า สัญญาตกลงดังกล่าวนั้น สิทธิอาศัยนั้นเป็นโมฆะไหมครับ ไม่เป็นเพราะมันมีบัญญัติไว้เฉพาะก็ต้องใช้ 1299 วรรค 1 มันจึงไม่เป็นโมฆะ เป็นเพียงว่าไม่บริบูรณ์ จึงจะเห็นว่าเจตนารมณ์ของ 1299 วรรค 1 นั้นเน้นที่จะใช้กับ ทรัพยสิทธิใน บรรพ 4 นี้เอง เพราะว่า ที่เหลือกฎหมายก็มันเขียนไว้เฉพาะ
1299 วรรค 1 มีที่ใช้ก็คือทรัพยสิทธิ ห้า ตัวนี้ นั่นเอง พอถึงจุดนี้ท่านก็นึกออกว่า จะใช้กับ กาฝากก็แรงไป เรียกว่าปูเสฉวน เช่น มีบ้านแล้วให้คนอื่นมาอาศัยฟรี ให้อาศัยสิทธิอาศัยก็ต้องทำ ตาม 1299 วรรค 1
ที่ดินนี้ให้บุคคลอื่นมาสร้างบ้านก็คือให้มีสิทธิเหนือพื้นดิน ที่ดิน นั้นก็ต้องทำตามแบบ ตาม 1299 วรรค 1
หรือการที่มีโฉนด ก็จดทะเบียนสิทธิเก็บกินจนกว่าจะตาย ก็ทำได้ ตัวพวกนี้มันจะต้องมีการทำแบบ เจตนารมณ์ใช้เพื่อบรรพ 4 โดยเฉพาะ
ผลพลอยได้ก็นำมาใช้ ที่ไม่เข้าเรื่องที่กฏหมายเขียนไว้เฉพาะเช่นเรื่องที่ลูกหนี้ยกอสังหาริมทรัพย์ตีใช้หนี้เมื่อไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นพิเศษ ก็ต้องนำบททั่วไป คือ มาตรา 1299 วรรค 1 นี้เอง
4892 / 2542 ศาลฏีกาตัดสินว่า การที่ผู้จัดการมรดกยกที่ดินตีใช้หนี้ให้จำเลยโดยโจทก์รู้เห็นยินยอมแม้ไม่ได้จดทะเบียน ตาม 1299 วรรค1 ทำให้การได้มาไม่บริบูรณ์ก็ตามแต่ก็หาทำให้โมฆะแต่อย่างใดไม่ ที่ดินพิพาทยังใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญา
สรุปก็คือวรรคหนึ่งใช้กับการก่อตั้งทรัพยสิทธิ 5 ตัว
ครั้งที่ 5 . (มาตรา1299 วรรค 2 )
คราวที่แล้วเราพูดถึงข้อสังเกต 1299 วรรค สองประเด็นที่ว่าการที่บุคคลได้มาทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้นถ้าไม่ได้จดทะเบียนจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้และบุคคลนั้นจะยกข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้สุจริตและเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตไม่ได้
ศาลแปลว่าสิทธิที่จะอยู่ในกรอบ 1299 วรรค สอง ต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกัน กรรมสิทธิ์ก็ต้องกรรมสิทธิ์เหมือนกัน ศาลตีความว่ามีทรัพยสิทธิประเภทเดียวคือภาระจำยอมที่เป็นคนละประเภทกับ กรรมสิทธฺ เหตุผล 5808-5832/2537 ที่เกริ่นไปคราวที่แล้ว ความเห็นของผมที่ศาลบอกว่าพวกสิทธิอาศัย เหนือพื้นดิน เก็บกิน เป็นประเภทเดียวกับกรรมสิทธิ์นี้หลักลึกๆ มันคล้ายๆว่าไปเกาะอยู่บนอสังหาริมทรัพย์เมื่อตัวอสังหาริมทรัพย์ไปแล้วก็ต้องไปตาม อันนี้ไม่ใช่หลักวิชาการแต่เป็นความเห้นผม
ฏีกาแรกที่วางหลักว่าสิทธิต้องเป็นประเภทเดียวกัน 800/2502 ยกตัวอย่างว่าการที่มีการเดินผ่าน โดยเจตนาที่เป็นเจ้าของทางโดยสงบเปิดเผย ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีแล้ว ตามหลัก 1401 ก ย่อมได้ภาระจำยอม โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ต่อมา ข ได้ขายที่ดิน แปลงที่ ก เดินผ่านไปให้ ค ปัญหาว่า ค ซื้อไปโดยสุจริต จดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริตแล้ว ค จะปิดทางโดยห้ามไม่ให้ ค เดินผ่านไปได้หรือไม่
ศาลบอกว่าซื้อโดยสุจริต ผู้ซื้อจะยกการซื้อโดยสุจริต อ้างหาได้ไม่เพราะเป็น ทรัพยสิทธิคนล่ะประเภทกัน กับกรรมสิทธิ์ที่ ค ซื้อที่ดินจาก ข ไป เพราะฉะนั้นภาระจำยอมติดกับที่ดิน ถ้าจะดูเหตุผล ศาลก็บอกว่าสิทธิของโจทก์ได้มีขึ้นโดยมีผลกฎหมายรับรองจะสิ้นสุดไปก็กฎหมายกำหนด ส่วนสิทธิของจำเลย คือกรรมสิทธิ์นั้น ไม่ทำให้ สิทธิของโจทก์สิ้นสุดไม่ เมื่อเกิดขึ้นมาแล้ว มันจะหมดสิ้นไปก็ต่อเมื่อไม่ใช้เท่านั้น
ส่วนฎีกา 4221/2542 เหตุผลก็เหมือนกับสองฏีกาแรกที่ขึ้นจอไว้ แต่อย่างไรก็ตามข้อควรระวังก็คือว่า ข้อเท็จจริงต่อไปนี้อยู่ภายใต้ 1299 วรรคสองหรือไม่
ตัวอย่าง แดงมีที่ดินติดอยู่กับที่ดินดำแดงเดินผ่านที่ดำออกไปสู่ทางสาธารณะโดยสงบเป็นสิบปีแล้วอย่างนี้แดงย่อมได้กรรมสิทธิ์ปรากฏว่าเหลืองก็มีที่ดินใกล้กับดำ เหลืองกับดำก็ไปตกลงกันโดยทำนิติกรรม ก่อตั้งภาระจำยอมโดยจำยอมให้เหลืองเดินผ่านทับกับเส้นทางที่แดงได้ภาระจำยอมโดยอายุความโดยแดงยังไม่ได้จดทะเบียน โดยเหลืองไปตกลงโดยนิติกรรมแต่เหลืองไม่ทราบ เหลืองซื้อทางหนึ่งแสน แต่ไม่ได้กรรมสิทธิ์นะ เหลืองได้ภาระจำยอมและไปจดทะเบียนแล้วเหลือง ปิดทางได้หรือไม่ จะเห็นว่ามันต่างจากฏีกาเพราะเรื่องนี้สิทธิที่แดงได้มาคือภาระจำยอมและสิทธิที่เหลืองได้มาคือภาระจำยอมเหมือนกันมันเป็นสิทธิประเภทเดียวกัน เมื่อมันเป็นสิทธิประเภทเดียวกันก็ต้องอยู่ ภายใต้ 1299 วรรค 2 แดงจะยกข้อต่อสู้เหลืองบุคคลภายนอก ผู้ทำครบสามสิ่งไม่ได้
ประเด็นตรงนี้น่าจะผ่านไปได้แล้วนะครับว่าต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกัน
พูดต่อเราพูดถึงเรื่องการเสียค่าตอบแทน ค่าตอบแทนมันอาจเป็นตัวเงินก็ได้ เช่นดำไปซื้อที่ดินของแดง หรืออาจเป็นทรัพยสินก็ได้หรือประโยชน์ที่คำนวณเป็นตัวเงินก็ได้ ขอให้เป็นค่าตอบแทน เรื่องค่าตอบแทนคงจะอยู่ในวิสัยที่เราเข้าใจได้
ฎ.712/2535 เป็นเรื่องที่ปรากฏว่า มีที่ดินอยู่แปลงหนึ่ง จำเลยก็เข้าไปครอบครองปลูกบ้านแล้วทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ ติดต่อตั้งแต่บิดารจำเลยมีชีวิตอยู่ ก็ครอบครองปรปักษ์ จนได้กรรมสิทธิ์แล้ว ปรากฏว่าวันดีคืนดีโจทก์ก็ไปจดทะเบียนโดยครอบครองปรปักษ์ นั่นก็คือ โจทก์ไปดำเนินการที่เคยอธิบาย คือไปร้องขอต่อ ศาล และศาลก็มีคำสั่งให้ตามคำขอ โจทก์ก็มาฟ้องขับไล่จำเลย ถามว่าใครมีสิทธิ์ดีกว่ากัน เหตุการณ์อย่างนี้ก็เกิดขึ้นยากพอสมควรแต่มันก็เกิดขึ้นแล้ว น่าคิดตรงที่ว่าจำเลยต้องครอบครองอยู่แน่หล่ะ แล้วโจทก์ไปยื่นต่อศาลอย่างไรไม่ทราบแต่ศาลสั่งให้แหละ ศาลฏีกาก็ออกหลักว่า โจทก์ไม่มีสิทธิ เพราะโจทก์ไม่ใช่เป็นผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน ศาลน่าจะออกเพื่อเหตุความเป็นธรรมระหว่าง ขโมยด้วยกัน อาจไม่ถึงขโมย แต่ผู้ที่ครอบครองก่อนย่อมมีสิทธิดีกว่า
อันนี้ก็เป็นเรื่องตัวอย่างแปลกๆ
ฎ.3641/2535 เป็นเรื่องที่ มีการศาลสั่งให้มีกรรมสิทธิ์แล้วโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วแต่ยังไม่มีการจดทะเบียน ข้อเท็จจริงคือ จ ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ กรรมสิทธิ์ก็ตกแก่โจทก์ตั้งแต่บัดนั้น ดังนั้นแม้จำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน ก็ตาม แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียนสิทธิ์ ก็ไม่อาจยกข้อต่อสู่โจกท์ที่ได้ซื้อที่ดินมาโดยชอบ เสียค่าตอบแทน จดทะเบียนสิทธิ์
ข้อนี้เป็นการถามว่าระหว่างจำเลยกับโจทก์ใครมีสิทธิ์ดีกว่ากัน
ตัวอย่างนี้เห็นได้ชัดเลยว่าเขาไปรับซื้อฝากเค้าเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตอยู่แล้ว ตัวอย่างนี้เป็นตัวอย่างที่เห็นได้ชัดว่าเสียค่าตอบแทน สุจริต
เราคงจะผ่านเรื่องค่าตอบแทนไปได้
ทีนี้มาดูคำว่าได้สิทธินั้นมาโดยสุจริต ตั้งข้อสังเกตว่าโดยปกติการที่จะดูว่าสุจริตหรือไม่สุจริตนั้น ส่วนใหญ่เป็นปัญหาข้อเท็จจริง
ทีนี้การที่บุคคลภายนอกไม่รู้ว่าผู้อื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรำย์ หรือทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ในทางอื่นมาก่อนแล้วบุคคลภายนอกรับโอน อสังหาริมทรัพย์นั้นมา ถือว่าสุจริต โดยหลักเบื้องตนดูว่ารู้หรือไม่ ถ้ารู้ก็ไม่สุจริต ถ้าไม่รู้ก็สุจริต
มีคำพิพากษาฏีกาหนึ่ง คือ265/2530 โดยโจทก์ก็ได้ทราบแล้วว่าครอบครองที่พิพาทอยู่แต่เพียงสำคัญผิดว่า อยู่นอกเขตอย่างนี้ศาลบอกว่าไม่สุจริต
ยิ่งกว่านั้นถ้าความไม่รู้เกิดจากความประมาทเลินเล่ออย่างยิ่ง คือเข้าไปดูแล้วเห็นมีคนปลูกบ้านอยู่แต่ไม่ได้ถามว่าครอบครองในฐานะอะไรอย่างนี้ถือว่าไม่ได้สุจริต เพราะตนเองประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง
จริงๆก็น่าคิดเหมือนกันนะครับ
มาดูฏีกาเรื่องหนึ่ง ฎ. 2422/2532 ก่อนซื้อที่ดินพิพาทจำเลยไปดูที่ดินพบบิดาโจทก์ บิดาโจทก์บอกเช่าที่ดิน มาจาก ก หากโจทก์จะซื้อที่ดินต่อจาก ก ก็ขอเช่าที่ดินต่อไป เช่นนี้ ถือว่ารับซื้อที่ดินโดยสุจริต ( ฟังไม่ได้ว่าไม่สุจริต ) เวลาไปตอบข้อสอบอย่าไปใช้ภาษาสลวยประมาณนี้ ฟันธงไปเลย สุจริต หรือ ไม่สุจริต อย่าไปใช้คำปฏิเสธ ซ้อน ปฏิเสธ นะครับ คงนึกภาพว่าทำไมตัวโจทก์มาฟ้องได้ คดีนี้ตัวโจทก์มาฟ้องขอให้เพิกถอนตาม 1300 ก็ได้ ก็สลับกันใช้ก็ได้
ฎ. 3277/2534 สรุปว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์ แล้ว ก่อนโอนได้พามาดูที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์เห็นจำเลยปลูกบ้านปลูกไม้อยู่แล้ว ทั้ง ป บอกว่า จำเลยได้ เช่าบ้าน อยู่ โจทก์ก็เชื่อโดยไม่ได้ไปดูหลักฐานต่างๆ ( เป็นเรื่องโอนตีใช้หนี้ ซึ่ง ก็ถือว่าเสียค่าตอบแทน แล้วนะครับ ) ถือว่าผิดวิสัย ของของผู้ซื้อที่ดิน ถือว่าไม่สุจริต
ข้อสังเกตต่อมาจากแนวคำพิพากษาได้มาอีกประเด็นหนึ่งว่าข้ออ้างไม่ว่าใครก็ตาม ไม่ว่าผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเป็นคนกล่าวอ้างหรือข้ออ้างเรื่องเกี่ยวกับการเสียค่าตอบแทนไม่ได้เป็นการอ้างเกี่ยวด้วยความสงบ ท่านต้องกล่าวอ้างมา หากเป็นทนายความ หากจะอ้างว่าไม่สุจริตก็ต้องอ้าง หากไม่อ้างก็จะไม่มีประเด็น เพราะมาตรา 6 ประมวลแพ่งนั้นให้สันนิฐานไว้ก่อนเลยว่าบุคคลทำโดยสุจริต
ฎ.3705/2535 บอกว่าการจะอ้าง มาตรา 1299 วรรค 2 ต้องกล่าวอ้างมาในคำฟ้องโดยชัดแจ้งเมื่อไม่ได้กล่าวอ้างก็ไม่มีประเด็น ไม่เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบ
ส่วนฏีกา ฎ. 7007/2540 เป็นเรื่องที่ศาลพูดประเด็นเดียวกันเหมือนกันว่า น มีสิทธิของ น ดีกว่าโจทก์ ก็ไปดูในรายละเอียด ว่ารับโดย ผู้โอนขายกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ไม่ได้อ้างว่า จำเลยและน โอนโดยไม่สุจริต ก็ต้องถือไว้ก่อนว่ากระทำโดยสุจริต
ส่วนฏีกา 1183 / 2545 ก็ถือว่าไม่มีประเด็นที่จะมานำสืบก็ได้ประโยชน์สำหรับผู้ที่เป็นทนายความก็ต้องระวังในการเขียนคำคู่ความ
ฎใ4445/2535 ก็หลักเดียวกัน
ก็เป็นเรื่องที่ตั้งข้อสังเกต ไว้ เราก็จะดูต่อในประเด็นต่อไป ประเด็นข้อ 6 คือได้จดทะเบียนสิทธินั้นโดยสุจริตแล้วหมายความว่า เขา บุคคลภายนอกต้องสุจริตถึงขั้นที่เขาไปจดทะเบียนแล้ว ตัวอย่างเช่น ก ได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน ข จนครบกำหนดแล้วกำลังให้ทนายยื่นคำร้อง ข ก็ไปขายให้ ค ค ก็ไปจดทะเบียน หลังจากออกจากห้องนายทะเบียน เจ้าพนักงานที่ดิน ก ก็วิ่งกระหืดหอบมาบอกว่าอย่าซื้อนะ ก ได้ครอบครองปรปักษ์แล้ว ก็ถือว่าสุจริตในเวลาที่ได้จดทะเบียนนั้นโดยสุจริตแล้ว
ก็จบในส่วนประการ พระพุทธพระธรรมพระสงฆ์แล้ว
ครั้งที่ 6 . (1299 วรรค 2 )
เรามาคุยกันต่อ 1299 วรรคสอง ก็มีคำพิพากษาศาลฏีกาที่ว่าถ้าบุคคลภายนอกรับโอนสิทธิไปหลายครั้งหรือหลายทอดก็ยังอยู่ภายใต้ 1299 วรรค 2 ด้วย
อย่างเช่นในคำพิพากษาฏีกาที่ 2511/2518 บอกว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง สิบปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนก็ใช้ยันจำเลยที่ซื้อมาสุจริตไม่ได้โจทก์ครอบครองต่อมาไม่ถึงสิบปี อ ก็ขายที่ดินต่อให้แก่จำเลย ก็ใช้ยัน อ กับ จำเลยไม่ได้
มีข้อเท็จจริงที่มาแทรกซ้อน ในช่วงการโอนของคนภายนอกโอนไปหลายช่วงเมื่อโอนไปแล้วเมื่อไหร่ก็ตาม เมื่อสู้ผู้รับโอนคนหนึ่งไม่ได้แล้ว ก็จะสู้ผู้รับโอนคนต่อไปอีกไม่ได้แล้ว
เพราะฉะนั้น จะโอนต่อไปให้คนอื่นโดย เสน่ห์หาไม่เสียค่าตอบแทน ก็ได้ บุคคลภายนอกย่อมมีสิทธิดีกว่าเพราะมันถูกตัดตอนไปแล้ว
อีกตัวอย่างหนึ่ง ก ครอบครอง ข จนได้กรรมสิทธิ์ ข จดทะเบียนยกให้ ค ถ้าข้อเท็จจริงแค่นี้ ก ก็ย่อมมีสิทธิดีกว่า ค แต่ถ้าข้อเท็จจริงมีต่อว่า ค ขายให้ ง เสียค่าตอบแทน จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ระหว่าง ง กับ ก ใครมีสิทธิดีกว่า อย่าลืมว่า แม้ ก จะมีสิทธิ ดีกว่า ค ก็ตาม แต่ตราบใดที่ ก ยังไม่ได้เพิกถอนการโอน การโอนก็สมบูรณ์อยู่ตลอดเวลา ในมุมมองตรงนี้ถ้ามองในอีกมิติหนึ่งก็อาจเอาไปใช้ในเรื่องการนับระยะเวลาในการครอบครองปรปักษ์ด้วย
7007/2540 ก็มีประเด็นตรงนี้ด้วย
ดูฏีกา 868 /2512 ก่อนแล้วกัน บอกว่า ผู้รับโอนที่ดินโฉนดเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ถ้ามีผู้รับโอนต่อๆมาแม้ไม่สุจริตก็ตาม ก็สามารถใช้สิทธิยังผู้ครอบครองปรปักษ์ได้ เพราะมีการตัดตอนการครอบครองปรปักษ์ไปจาก ผู้รับโอนคนแรกแล้ว
ก็มองในมุมมองในเรื่องครอบครองปรปักษ์ก็ได้ด้วย
ฏีกานี้เคยออกข้อสอบมาแล้วในผู้ช่วยหรือเนฯมาแล้วแต่ก็อาจออกหลักซ้ำได้
ฏีกาที่เหลือทั้งหมดก็หลักเดียวกันก็คงไม่อธิบายแต่ก็กลับไปศึกษาเองแล้วกันนะครับ
ครอบครองปรปักษ์ได้กรรมสิทธิ์ผู้ถูกแย่งการครอบครองก็ถูกตัดตอนแล้ว เวลาไปดูฏีกาก็ต้องไปแยกให้ได้ว่าอยู่กลุ่มไหน
ประเด็นสุดท้ายของ 1299 วรรค 2 คือนำไปใช้กับที่ดินมือเปล่า ในส่วนนี้ถ้าเรานึกภาพสิทธิครอบครอง หรือดูฏีกาเก่าๆเราจะเห็น ว่าในยุค 326/2495 เคยบอกว่าการได้ที่นามือเปล่าไม่จดทะเบียนจะยกต่อสู้บุคคลภายนอกสุจริตไม่ได้
อีกยุคหนึ่งก็ มีการนำนส3 ซึ่งมีแต่เพียงสิทธิครอบครองก็อยู่ภายใต้
427/2538 มาใช้ด้วย
และมีข้อสันนิฐานกลับฏีกาเก่าเหมือนกันคือ มาตรา1373 ข้อสันนิฐานว่า มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง เดิม วินิจฉัยว่าคนมีชื่อหมายถึงในโฉนดเท่านั้นคือทะเบียนที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้นแต่ต่อมาในปี 38 ให้หมายรวมถึงนส3 นส3กด้วย 5132/2519 ก็เดินตามมาโดยตลอด
พอท่านทราบแนวของ 1373แล้วทราบว่าที่ดินนส3มาใช้กับ1299 วรรค 2 ด้วย ต้องมาเปรียบเทียบให้เห็นว่าที่ดินมือเปล่ามีประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ ว่าถ้าจะโอนแก่กันต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่ก็มีแนวศาลฏีกาว่าแม้คุณจะโอนขาย แล้ว สละการครอบครองแล้ว ก็ถือว่าผู้นั้นได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองแล้ว
มีฏีกาเยอะเลยแล้วปัจจุบันก็ยังยืนยันหลักอยู่
ก็คือมาดู 427/2538 ข้อเท็จจริงในเรื่องนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่1 และ 2 ขอให้แสดงว่าโจทก์มีสิทธิดีกว่าจำเลยทั้งสองอ้างว่าโจทก์ได้เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินนส3 อ้างว่าครอบครองโดยสงบเปิดเผยย่อมมีสิทธิดีกว่า จำเลยที่1ก็ให้การว่าเป็นลูกในที่ดินมีชื่อก็รับมรดกเปลี่ยนชื่อแล้ว ก็ขายให้แก่จำเลยที่สอง ก็อ้างว่า ได้ ที่ดินโดยการซื้อขาย จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว เรื่องนี้ศาลฏีกาก็วินิจฉัยว่า จำเลยที่สองสุจริตก็ต้องฟังว่า เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ศาลเลยบอกว่าตัวโจทก์ไม่มีสิทธิดีกว่าบุคคลภายนอก พอฏีกานี้ออกมาไม่มีปัญหาอะไรก็ตามหลักปกติเหมือนกับที่ดินที่มีโฉนด
มันมีปัญหาต่อมาว่าการได้ที่ดินมา ตามลักษณะต่อไปนี้เป็นการได้มาโดยทางไหน
เมื่อกี้ถ้าเราดูฏีกา แน่นอนเป็นทางอื่นนอกจากนิติกรรม จึงนำ 1299 วรรค สองมาใช้ ปัญหาว่าแล้วกรณีที่ขายโดยการส่งมอบการครอบครองอย่างเดียวหล่ะถือว่าเป็นการได้มาโดยทางอื่นหรือเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม
7149/2538 ที่ดิน นส3 ของจำเลย จำเลยขายโดยการส่งมอบสละการครอบครองให้ผู้ร้องในคดีนี้ ผู้ร้องผู้ซื้อมาก็ไม่จดทะเบียนก็ครอบครองแล้วตัวนส 3 อยู่ที่จำเลย ก็เอานส3 เอกสารสิทธิไปจดทะเบียนจำนองโจทก์ พอจดทะเบียนจำนองผู้ร้องก็มาร้อง การได้มาของผู้ร้องจะถือว่าเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมหรือเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
คำพิพากษาฏีกานี้บอกว่าได้มาโดยการซื้อขายและการส่งมอบโดยการครอบครองเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม ไม่อยู่ในบังคับ 1299 วรรค สอง
ตัวปัญหาก็อยู่ตรงนี้ว่าเมื่อจำเลยขายที่ดินแล้ว จำเลยนำที่ดินไปจำนองหรือขายเป็นหารขายโดยไม่มีสิทธิก็เข้าหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
กรณีนี้เมื่อได้มาโดยทางนิติกรรมจะเอาไปเข้า 1299 วรรค2 ไมได้เอามาเปรียบเทียบกันฏีกานี้ต้องไปอ่านตัวเต็ม
ข้อเท็จจริงคือจำเลยที่1 ขายนส3กโดยการส่งมอบให้นางสุข ก็ส่งมอบให้โจทก์ จำเลยที่1 ขายไปแล้วต่อมาไปจดทะเบียนขายฝากให้จำเลยที่สอง ระหว่างโจทก์กับจำเลยที่สองใครมีสิทธิดีกว่ากัน
และได้มาโดยทางไหน
ตรงนึ้คือแปลกขึ้นมาคือมีตัวละครเพิ่มมา ความเห็นอาจารย์เมื่อเป็นที่ดินเมื่อเปล่า เมื่อสละการครอบครองย่อมได้การครอบครอง ตัวจำเลยมีแต่เพียงเศษกระดาษที่เขียนว่านส3ก ตัวจำเลยไม่มีสิทธิในที่ดินนั้นแล้ว จำเลยไม่น่ามีสิทธิขายฝากได้ ตามหลักผู้รับโอนมีสิทธิดีกว่าผู้โอน
ฏีกานี้ก็ได้มีการบอกว่าเป็นทางอื่นนอกจากนิติกรรม ก็น่าจะเป็นการขัดหรือแย้งกับฏีกสเดิม
เพราะฉะนั้นตรงนี้แนวนี้จึงเดินเป็นแนวว่ามาทางอื่นนอกจากนิติกรรม ด้วยความเคารพอาจารย์ไม่เห็นด้วย เพราะเห็นว่าการขายโดยการส่งมอบตราบใดที่ศาลยังมีแนวคิดที่ว่าการขายที่ดิน เป็นโมฆะตามแบบแล้วยังใช้ยังบังคับได้โดยการครอบครอง อาจารย์จึงเห้นว่ายังเป็นทางอื่นนอกจากนิติกรรม
ก็เวลาตอบข้อสอบก็ตอบตามฏีกาหากจะให้ได้คะแนนดีก็ให้แสดงความเห้นแย้งไว้ด้วย(ถ้าอาจารย์เป็นผู้ตรวจ ก็ให้คะแนนเต็มสิบ )