สรุปคำบรรยาย เนติภาคกลางวัน เช่าทรัพย์ ครั้งที่ 1 สอนเมื่อ พฤ 23/07/09
nobita kwang
หากเอกสารสรุปคำบรรยายนี้ มีข้อผิดพลาดประการใด ข้าพเจ้า kankokub ขออภัยและน้อมรับแต่เพียงผู้เดียว หากจะมีประโยชน์อยู่บ้างขอมอบให้แก่ ท่านอาจารย์ สุทัศน์ ศิริมหาพฤกษ์ ผู้บรรยาย , ผู้มีน้ำใจส่ง flie เสียงที่ทำให้ข้าพเจ้าได้มีโอกาสได้ฟังคำบรรยาย , บิดามารดาข้าพเจ้า ขอบคุณ. http://www.muansuen.com และคุณ admin ที่นำ flie เสียงมาลงแบ่งปันให้โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย
ครั้งที่ 1 . w.9 23-07-09 (ลักษณะและลักษณะพิเศษของสัญญาเช่าทรัพย์)
เช่าทรัพย์ก็เป็นเอกเทศสัญญาอย่างหนึ่ง ถ้าไม่มีบัญญัติไว้ในเรื่องเช่าทรัพย์ ก็นำเรื่องบททั่วไปมาใช้ เช่นการห้ามให้เช่าช่วง เมื่อมีการทำผิดกฎหมายคือมีการฝ่าฝืนเอาไปให้เช่าช่วง แล้วผู้ให้เช่า จะไปบอกเลิกสัญญาโดยฟ้องศาลเลย ผู้เช่าก็ต่อสู้ว่าบอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบเพราะไม่มีการบอกกล่าวก่อน กรณีของการเช่าช่วงกฎหมายบอกไว้เลยว่ากรณีที่ผู้เช่าช่วงผิดสัญญา บอกเลิกทันที เรื่องนี้เลยตัดสินว่า เมื่อมีการบอกเลิก
ฎ.1050/2539
กรณีผู้เช่าประพฤติผิดสัญญาเช่าด้วยการนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่มีข้อตกลงให้ทำได้ไว้ในสัญญาเช่าผู้ให้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา544วรรคสองซึ่งบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้วกรณีดังกล่าวมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา387แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งเป็นบทบัญญัติทั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญาที่โจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่1ปฏิบัติให้ถูกต้องตามสัญญาเช่าภายในเวลาอันสมควรแต่อย่างใด
แน่นอนว่าเรื่องเช่าทรัพย์ไม่อาจกำหนดได้ทุกเรื่อง เช่นกรณีที่ค่าเช่าต้องใช้กันที่ไหน ก็ต้องภูมิลำเนาของเจ้าหนี้ ดังนั้นก็คือ ที่ภูมิลำเนาของผู้ให้เช่า ยกเว้น ตกลงเป็นอย่างอื่น
เช่นกรณีของมีการเปลี่ยนเจ้าของแผงตลาด ก็มีการแจ้งแล้ว ก็มีพ่อค้าคนหนึ่งหัวหมอ เอาเงินค่าเช่าไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ มาตรา 333 ทางเจ้าของใหม่ไม่ได้รับค่าเช่าก็บอกเลิกสัญญาเลย ศาลฏีกาบอกว่า มีปัญหาเรื่องการชำระหนี้ถูกต้องหรือไม่ ก็การชำระหนี้ก็ไม่มีบัญญัติไว้ จึงต้องนำเรื่องหนี้ มาตรา 324 มาปรับใช้
ก็ต้องมาดูว่าเรื่องนี้ใครเป็นเจ้าหนี้ใครเป็นลูกหนี้ สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้ให้เช่าทรัพย์ ก็เป็นเจ้าหนี้ได้เหมือนกัน
อันนี้ก็เป็นภาพรวมของเอกเทศสัญญา กับ สัญญาเช่ามาเป็นอย่างไร
ทีนี้เราจะมาเริ่มต้นดูในเนื้อหาของสัญญาเช่าทรัพย์ มาตรา แรก ที่ให้นิยามหรือความหมาย คือ มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
อ่านดูก็พอจะเข้าใจภาพ ก็ง่ายๆเพราะเป็นเรื่องที่เราก็เจอในชีวิตประจำวัน ซึ่งเพื่อความสะดวกก็จะแยกหัวข้ออธิบายเป็นส่วนๆไป ก็แยกออกได้เป็นสัก สี่ประการด้วยกัน
1. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาสองฝ่าย
2. ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าใช้ทรัพย์
3. ผู้เช่าตกลงให้ค่าตอบแทน
4. มีกำหนดเวลา จำกัด
ประเด็นแรก แน่นอนเห็นชัดคือเป็นสองฝ่าย โดยแต่ละฝ่ายจะมีจำนวนกี่คนก็ได้
ศาลฏีกาก็ตีความว่าในเรื่องว่าไม่มีปัญหาในเรื่องเช่าทรัพย์ เรื่องหนังสือโบชัวร์ เสนอต่อประชาชนทั่วไป ไม่ได้เป็นคำเสนอ แต่เป็นเพียงแค่หนังสือเชิญชวนให้เข้ามาร่วมลงทุน
ฎ.748/2544
แผ่นพับโฆษณาที่มีข้อความกล่าวถึงขนาด เนื้อที่อาคารราคาเซ้งต่อห้อง 20 ปี การผ่อนชำระเงิน วันจอง ทำสัญญา ผ่อนชำระชำระวันโอนสิทธิ การผ่อนชำระแก่สถาบันการเงินอัตราร้อยละ 11.5 ต่อปีซึ่งหากผู้ใดสนใจจะจองห้องเช่าที่ขนาดใดต้องติดต่อขอทำสัญญากับโจทก์นั้นเป็นการชวนเชิญให้จำเลยเป็นฝ่ายทำคำเสนอเท่านั้น ไม่ชัดเจนแน่นอนพอที่จะถือเป็นคำเสนอ
สัญญาจองห้องเช่าระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าหากจำเลยประสงค์ให้ติดต่อแหล่งเงินทุนเพื่อการกู้ยืมเงินชำระค่าเช่า จำเลยจะต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า จำเลยต้องไปพบเจ้าหน้าที่ของแหล่งเงินทุน และปฏิบัติตามข้อกำหนดของแหล่งเงินทุนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมค่าใช้จ่ายในการกู้ยืม และจดทะเบียนต่าง ๆ เองทั้งสิ้น เป็นการอนุเคราะห์ให้ความสะดวกแก่จำเลย หากแหล่งเงินทุนไม่อนุมัติ จำเลยต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในสัญญานี้ จะยกการไม่อนุมัติเงินกู้มาเป็นเหตุไม่ปฏิบัติตามสัญญาหาได้ไม่ โจทก์เป็นเพียงคนกลางติดต่อหาแหล่งเงินกู้ให้เท่านั้น มิใช่เป็นหน้าที่ของโจทก์ต้องติดต่อหาแหล่งเงินกู้ให้จำเลยจนได้รับอนุมัติให้กู้เงินได้ตามจำนวนที่กำหนด ดังนั้น เมื่อโจทก์ติดต่อให้จำเลยกู้เงินจากบริษัทเงินทุนแล้ว แต่จำเลยได้รับอนุมัติให้กู้เพียง1,200,000 บาท ยังขาดอยู่อีกประมาณ 500,000 บาท การที่จำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์บอกเลิกสัญญาได้
อีกเรื่องหนึ่งที่นำสัญญามาปรับใช้กับการเช่าทรัพย์ ก็คือเรื่อง เช่น นาย ก ไปเช่าที่ดิน ราชพัสดุ แล้วก็มาปลูกบ้าน ต่อมาร้อนเงินก็ขายบ้านพร้อมที่ดิน ให้นาย ข นาย ข ก็ซื้อทำหนังสือกันเองเลย นาย ก ก็ขอเช่าต่อ นาย ก ก็ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ทวงก็ไม่จ่าย นาย ข ก็มาฟ้องขับไล่
ศาลฏีกาวิเคราะห์เป็นประเด็นว่า เมื่อนาย ก เช่าที่และปลูกบ้าน แล้ว ขายให้นาย ข การซื้อขายต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียน เมื่อไม่ทำก็เป็นโมฆะ และเมือ ที่ดินอยู่ในที่ราชพัสดุ แม้นิติกรรมการซื้อขายเป็นโมฆะแต่ก็เข้าเรื่องการสละการครอบครอง การครอบครองก็เปลี่ยนมือไปอยู้ที่นาย ข ได้ เท่ากับ นาย ก ยอมรับสิทธิ ในบ้าน ของ นาย ข แล้ว ถือว่ายอมรับ ดังนั้น นาย ข ฟ้องขับไล่ได้
ฎ.402/2548
หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่บ้านดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งจำเลยยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์ เมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
ประเด็นที่สอง คือ การให้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่ได้เช่า ต้องจำไว้สองคำเลยนะครับคือ ได้ใช้หรือไม่ได้รับประโยชน์ คือได้ไปครอบครอง สัมพัส อันนี้คือได้ใช้
ต่อมาคือได้รับประโยชน์อาจไม่ต้องไปสัมพัสตัวทรัพย์ เลยก็ได้
บางทีอาจได้ทั้งใช้และได้รับประโยชน์ก็ได้อันนี้ดูง่าย
ส่วนเรื่องที่ต้องตีความ ก็มีสี่ห้าเรื่อง
เรื่องแรก ฎ.1255/2537
สารสำคัญตามสัญญาพิพาทตกลงให้จำเลยที่ 1 ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในการมีสิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้าและแม่ค้าในระยะเวลาอันจำกัดตามอัตราที่กำหนดไว้ในสัญญาได้ โดยจำเลยที่ 1ต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เป็นรายเดือน การมีสิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดจากพ่อค้าและแม่ค้าเท่ากับจำเลยที่ 1 มีสิทธิได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา537 ประกอบ มาตรา 99 เดิม ประกอบกับตามหนังสือสัญญาค้ำประกันก็ระบุว่าค้ำประกันตามสัญญาเช่าสิทธิเพื่อเก็บค่ารักษาความสะอาดถือได้ว่าสัญญาพิพาทมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537
เป็นสัญญาระหว่างการทางรถไฟ กับ บริษัทเอกชน โดยให้บริษัท มีสิทธิเก็บค่ารักษาความสะอาดของตลาดสด ต่อมาบริษัทติดค้างเงินตรงนี้ การรถไฟก็มาต่อสู้คดี ก็มีประเด็นเรื่องว่าเป็นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาอะไร เพราะว่าต่างกันในเรื่องอายุความ
ศาลพิจารณาว่าข้อตกลงนั้นถึงแม้ว่าบริษัทไม่ได้ครอบครองตลาดโดยตรงก็ ได้รับประโยชน์จากทรัพย์ตลาดนี้แล้ว เป็นสัญญาเช่าทรัพย์ จึงขาดอายุความ เพราะการทางรถไฟฟ้องเกินหกเดือน
ฎ.1447/2541
แม้โจทก์และจำเลยร่วมจะเรียกชื่อสัญญาพิพาทว่าเป็นสัญญาเช่าเวลาจัดรายการและโฆษณาสินค้า แต่รายละเอียดของสัญญาแสดงว่าโจทก์ไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินใดให้แก่จำเลยร่วมเพื่อให้จำเลยร่วมได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินใดเลยการจัดรายการและโฆษณาสินค้าของจำเลยร่วมตามที่ตกลงกับโจทก์ ตามสัญญาแม้จำเลยร่วมจะให้ค่าตอบแทนเป็นเงินแก่โจทก์เพื่อ การนั้น แต่ฝ่ายโจทก์ยังเป็นผู้ดำเนินการหรือบริการให้ ทั้งสิ้น สัญญาพิพาทจึงมิใช่สัญญาเช่าทรัพย์หากแต่เป็นสัญญาที่ตกลงให้บริการการออกอากาศกระจายเสียงและแพร่ภาพทางสถานีวิทยุโทรทัศน์ของโจทก์ตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันโดยมีค่าตอบแทน ซึ่งโจทก์เป็นผู้ค้ารับทำการงานดังกล่าวให้จำเลยร่วมเท่านั้น ดังนี้ การที่โจทก์เรียกเอาค่าตอบแทนการจัดรายการและโฆษณาสินค้าตามที่ตกลงไว้กับจำเลยร่วมจึงไม่ใช่เป็นการเรียกเอาค่าเช่าสังหาริมทรัพย์อันจะอยู่ภายในกำหนดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/34(6)
เรื่องนี้มีตัวละครคือกรมประชาสัมพันธ์ มีบริษัท นิวเน็ตเวิค มาเป็นคู่สัญญา เช่าเวลาจัดรายการ ข้อตกลงคือเวลาที่เอาอะไรไปออกอากาศก็จะเอาเทปไปส่งให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ หลังจากนั้น เจ้าหน้าที่ก็เอาเทปออกอากาศให้ หลังจากนั้นบริษัทก็ค้างค่าเช่าก็มีการต่อสู้ว่าสัญญานี้คือสัญญาอะไร ศาลวินิจฉัยว่าข้อตกลงอันนี้ ไม่ใช่สัญญาเช่าทรัพย์ เพราะไม่ได้มีการเข้ายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์อะไรเลย ตรงนี้ก็ดูยากก็เหมือนว่าบริษัทได้ประโยชน์จากการออกอากาศ แต่ก็ต้องมองว่าบริษัทก็ไม่ได้เข้าไปยุ่งเกี่ยวครอบครอง
กรณีเดียวนี้มีเยอะเรื่องการเอารถไปฝากไว้ตามปั้มน้ำมัน หรือ ที่จอดรถต่างๆ มีปัญหาว่าถ้ารถมันหายขึ้นมาเราจะเรียกร้องได้หรือไม่ หลักกฎหมายก็อาจเป็นเรื่องฝากทรัพย์และ การเช่าที่จอดรถอันหนึ่ง เมื่อรับฝากทรัพย์แล้วไม่ดูแลตามสมควร รถหายไปแล้ว ก็ต้องรับผิด ก็ต้องดูว่าการครอบครองรถอยู่ที่ใคร ก็คล้ายๆกับการที่เราเข้าไปจอดรถที่ห้างฯ แล้วให้บัตรจอดรถมา อาจจะเสียค่าจอด เพียงไม่กี่บาท หรืออาจจะไม่เก็บ ถ้ารถหายไป จะเป็นอย่างไร ศาลฏีกามองว่าไม่ใช่เรื่องฝากทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องเช่าที่จอดรถ แต่ การที่ต้องตรวจบัตรนั้นเป็นจุดเกาะเกี่ยวที่ต้องดูแลรถ หลักฐานที่ยืนยันว่าเราจอดรถจริง เป็นการละเว้นการปฏิบัติหน้าที่ เป็นเรื่องละเมิด
ฎ.1936/2549
การที่จำเลยที่ 2 จัดสถานที่จอดรถให้แก่ลูกค้า ผู้ที่นำรถเข้าไปจอดเป็นผู้หาที่จอดรถเองและเก็บลูกกุญแจรถไว้เอง พนักงานของจำเลยที่ 1 มอบบัตรจอดรถให้ตอนขาเข้า คอยดูแลจัดหาที่จอดรถ และรับบัตรจอดรถคืนตอนขาออกเป็นการช่วยรักษาความปลอดภัยให้แก่ลูกค้าที่นำรถเข้าไปจอด โดยไม่เก็บค่าจอดรถ การที่ลูกค้านำรถเข้าไปจอดดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นการมอบการครอบครองรถให้แก่จำเลยทั้งสอง จึงไม่ใช่สัญญาฝากทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 657 โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาฝากทรัพย์
บัตรจอดรถของจำเลยที่ 2 ที่พนักงานของจำเลยที่ 1 แจกให้แก่ลูกค้าเมื่อนำรถเข้าจอดในลานจอดรถยนต์เป็นหลักฐานสำคัญที่จะแสดงว่ารถของลูกค้า ซึ่งเข้ามาจอดในลานจอดรถสูญหายอาจเกิดจากพนักงานของจำเลยที่ 1 ปล่อยรถออกไปโดยมิได้ตรวจและเรียกบัตรจอดรถคืน หรือเจ้าของรถประมาทเลินเล่อลืมบัตรจอดรถไว้ในรถเป็นเหตุให้คนร้ายที่ลักรถนำบัตรจอดรถไปแสดงต่อพนักงานของจำเลยที่ 1 แล้วนำรถออกไปได้ หรือแม้แต่เจ้าของรถรู้เห็นกับคนร้ายโดยให้บัตรจอดรถแก่คนร้ายให้นำรถออกไปก็เป็นได้ กล่าวคือ บัตรจอดรถของจำเลยที่ 2 ต้องยังอยู่ในความครอบครองของเจ้าของรถ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์มีบัตรจอดรถของจำเลยที่ 2 มาแสดงว่า บัตรจอดรถยังอยู่กับโจทก์ ซึ่งเป็นเจ้าของรถยนต์พิพาทแต่พนักงานของจำเลยที่ 1 ประมาทเลินเล่อปล่อยรถยนต์พิพาทออกไปโดยไม่ได้ตรวจบัตรจอดรถ จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสองกระทำโดยประมาทเป็นเหตุให้รถยนต์พิพาทสูญหายไป
ทีนี้พอมีสัญญาเช่าทรัพย์แล้วบางทีก็มีปัญหาว่ามีการครอบคลุมเพียงใด ก็ต้องระบุไว้ ถ้าไม่ระบุก็ให้ใช้ได้หมดแหละ หรืออีกเรื่องหนึ่งคือผู้เช่า ไปเช่าอาคารมาหลังหนึ่งจากสำนักงานทรัพย์สินผู้ให้เช่าให้นาย ก เช่าอาคารหลังนี้ อยู่ดีไม่ว่าดีก็ไป ต่อเติม แล้วมีการเปลี่ยนผู้เช่า ก็มาฟ้องให้เจ้าของ ให้รื้อ ผู้ให้เช่าก็บอกว่าไม่ได้ ต่อเติม ก็เถียงว่าใครมีหน้าที่ต้องรื้อ ศาลฏีกาก็วินิจฉัย ว่าเจ้าของทรัพย์ต้องรับผิดชอบ
จากฏีกามักคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า
ประเด็นที่สามคือผู้เช่าตกลงให้ทรัพย์สินตอบแทน ค่าเช่าต้องตอบแทนการใช้ทรัพย์และต้องสม่ำเสมอ ด้วย ยกตัวอย่างเช่น ก เช่าบ้านจากนาย ข ไม่ได้ตกลงเรื่องค่าเช่ากัน ทีนี้นาย ก ก็เข้าไปอยู่ก็เกรงใจ ก็ออกค่าน้ำค่าไฟให้ ซื้อของเข้าบ้าน แม้จะเป็นการตอบแทนการใช้ทรัพย์ ก็ไม่ใช่ค่าเช่าเพราะมันไม่เป็นการสม่ำเสมอ
ผู้ที่อยู่ก็อยู่ในฐานะบริวารผู้เช่า
ประการที่สี่คือ มีระยะเวลาจำกัด คือ ผู้เช่าก็ได้ประโยชน์ในระยะเวลาอันหนึ่ง ระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดอาจจะตกลงกันอย่างไรก็ได้
ถ้าเป็นอสังฯ อาจตกลงได้ เป็นตลอดชีวิต ของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า หรือ กำหนดระยะเวลาที่ยาวนาน คือ ไม่เกิน 30 ปี
ส่วนสังหาฯ ก็ไม่มีการกำหนดไว้ว่าระยะเวลาห้ามเกินเท่าใด ก็คงจะแล้วแต่ประเภทของทรัพย์นั้นๆ
กรณีการเช่าตลอดชีวิตนี้ ตลอดชีวิตของนิติบุคคลได้หรือไม่ ก็ไม่น่าได้อันนี้เป็นเพียงความเห็น เช่นเดียวกับการกำหนดว่าแล้วแต่ว่าฝ่ายใดยาวกว่า อันนี้ก็น่าจะขัดต่อลักษณะของการเช่าทรัพย์
ลักษณะพิเศษของสัญญาเช่า
ประการที่หนึ่ง ไม่โอนกรรมสิทธิ์
ประการสอง ต่างตอบแทน
ประการสาม เป็นเพียงบุคคลสิทธิ
ประการที่สี่ ก็คือลักษณะผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ
เพราะฉะนั้นการที่ผู้เช่าทรัพย์ได้ครอบครองทรัพย์ในระยะเวลายาวๆ ก็จะมาครอบครองปรปักษ์ เช่นนี้ไม่ได้
ฎ.107/2534
แม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ทรัพย์สินของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย การที่กรรมการบริษัทพ.จะมีมติให้โจทก์นำทรัพย์สินของบริษัทออกให้เช่าหรือไม่และน้องสาวโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่เช่าจะให้อำนาจโจทก์นำทรัพย์สินออกให้เช่าช่วงได้หรือไม่ มิใช่ข้อสำคัญเพราะกรณีเป็นข้อพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่ามิใช่เป็นเรื่องการพิพาทกันระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่ากับจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่า และเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าก็มิได้โต้แย้งอำนาจของโจทก์ในการนำทรัพย์สินดังกล่าวออกให้เช่าแต่ประการใด ข้อต่อสู้ที่ว่าจำเลยทำสัญญาเช่าในฐานะตัวแทนของบริษัทฉ.นั้น มิได้มีอยู่ในคำให้การของจำเลย ทั้งประเด็นดังกล่าวมิใช่เป็นส่วนหนึ่งของข้อต่อสู้เรื่องอำนาจฟ้อง จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้น ปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ว่า ภายหลังศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาแล้วจำเลยได้ส่งมอบทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาเช่าบางส่วนคืนแก่โจทก์แล้ว ซึ่งโจทก์แก้ฎีกาว่าไม่เคยได้รับมอบทรัพย์สินดังกล่าวคืนจากจำเลย เป็นเรื่องอันเกี่ยวด้วยการบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่ง ซึ่งอยู่ในอำนาจของศาลที่ได้พิจารณาและชี้ขาดตัดสินคดีในชั้นต้นที่จะทำคำวินิจฉัยชี้ขาด ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 302 วรรคแรก เมื่อศาลชั้นต้นอันเป็นศาลที่ได้พิจารณาชี้ขาดคดีในชั้นต้นยังมิได้วินิจฉัยชี้ขาดในปัญหาดังกล่าวจำเลยจะฎีกาข้ามขั้นขึ้นมาหาได้ไม่.
ฎ.862/2538
จำเลยทั้งสามรับว่าได้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์จึงไม่มีอำนาจต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจให้เช่าและการเช่าแม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือแต่โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วจึงฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามและค่าเสียหายได้เพราะมิใช่กรณีฟ้องให้ชำระหนี้ตามสัญญาเช่า จำเลยที่1และที่2เสียเงินค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมตึกพิพาทก็เพื่อประโยชน์ในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าส่วนเงินแป๊ะเจี๊ยะถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าหาก่อให้เกิดเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ ศาลชั้นต้นเห็นว่าโจทก์ให้เช่าได้ค่าเช่าเดือนละไม่สูงกว่า7,000บาทและกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ7,000บาททั้งโจทก์มิได้อุทธรณ์โต้เถียงประเด็นนี้จึงถือได้ว่าทรัพย์พิพาทอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ7,000บาทต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248
หลักคือถูกปิดปากว่าไม่ใช่เจ้าของ มีข้อยกเว้นเช่น การฟ้องว่าเป็นเจ้าของ ไม่ได้อ้างสิทธิพิเศษ อื่นใดอีก อลักษณะผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ น่าจะขัดต่อลักษณะของการเช่าทรัพย์
ข้
ฎ.1166-1168/2509
ในฟ้องโจทก์ระบุไว้ชัดว่า ห้องพิพาทเป็นของโจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างถึงสิทธิอื่นเป็นการยืนยันว่ามีอำนาจให้เช่าเพราะโจทก์เป็นเจ้าของแต่อย่างเดียว จำเลยจึงชอบที่จะยกข้อที่ว่าห้องพิพาทตกเป็นของราชพัสดุแล้วไม่ใช่ของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจให้เช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้
ว. เช่าที่ดินราชพัสดุมาเพื่อปลูกสร้างอาคารให้เช่าโดยมีข้อตกลงในสัญญาว่าเมื่อสัญญาสิ้นกำหนดแล้ว บรรดาสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของรัฐบาลทั้งสิ้น โจทก์เช่าช่วงที่ดินที่ว. เช่ามาจากทางราชการนั้นอีกต่อหนึ่ง แล้วปลูกสร้างห้องพิพาทขึ้นให้จำเลยเช่า สัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุระหว่าง ว. กับทางราชการสิ้นกำหนดในวันที่ 31 ธันวาคม 2506โจทก์ทราบถึงข้อตกลงสัญญาระหว่าง ว. กับทางราชการดีและรู้ล่วงหน้าตามข้อสัญญาแล้วว่าโจทก์จะมีอำนาจให้เช่าได้ภายในกำหนดเวลาเพียงเท่าที่ ว.จะพึงมีตามสัญญาเช่าจากทางราชการและอาคารที่ว. ปลูกสร้างลงในที่พิพาทจะตกเป็นของราชพัสดุเมื่อสิ้นกำหนดสัญญาเช่าด้วยดังนี้แม้โจทก์จะเป็นผู้ปลูกสร้างห้องพิพาทก็ตาม ก็ปลูกโดยสวมสิทธิ ว. ต้องอยู่ในบังคับแห่งสัญญาระหว่าง ว.กับทางราชการด้วย เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่าง ว. กับทางราชการสิ้นกำหนดและทางราชการได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทก็ตกเป็นของราชพัสดุตามสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2507 ว. หมดสิทธิในที่พิพาท กรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท
และอำนาจการให้เช่าของโจทก์ก็สิ้นสุดลงด้วย โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 21-23/2509)
หลักของกฎหมายเช่าทรัพย์มีว่า สาธารณสมบัติของแผ่นดินจะเอาให้ผู้ใดเช่าไม่ได้
ฎ.2199/2515
คันคลองสาธารณะซึ่งน้ำท่วมถึงทุกปีในฤดูน้ำ เป็นที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1304(2) ผู้ใดหามีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองไม่
สาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1304(2) นั้น แม้จำเลยจะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิให้เช่า และฟ้องเรียกค่าเช่าจากจำเลยระหว่างโจทก์จำเลย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายครอบครองอยู่ โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1532/2509 และ 880/2511)
ฎ.340/2520
เมื่อที่ดินเป็นป่าสงวนแห่งชาติ มิใช่ของโจทก์โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจนำที่ดินดังกล่าวให้จำเลยเช่า และไม่มีอำนาจฟ้อง
คือการยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทใช้ต่อสู้ เอกชนอื่นได้ แต่เราจะเอาทรัพย์นี้ไปให้คนอื่นเขาเช่า ศาลฏีกาบอกว่าเป็นโมฆะนะ
ฎ.2744/2546
จำเลยปลูกบ้านในที่ดินพิพาทที่เช่าจากโจทก์ ต่อมาที่ดินพิพาทใต้อาคารบ้านที่จำเลยปลูกสร้างถูกน้ำกัดเซาะเป็นเหตุให้ตลิ่งพังทลายลงสู่แม่น้ำ ที่ดินพิพาทกลายสภาพเป็นที่ชายตลิ่งโดยที่จำเลยยังคงทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ตลอดมาซึ่งโจทก์ก็ยังคงสงวนสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทโดยเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เป็นค่าเช่าที่ดินพิพาทอยู่ มิได้ปล่อยทิ้งให้เป็นที่ชายตลิ่งที่ประชาชนทั่วไปจะเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกันได้ ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304(2) เมื่อสัญญาเช่าที่ดินพิพาทสิ้นสุดลงและล่วงเลยเวลาที่โจทก์ผ่อนผันให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์อีกต่อไป โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
ฎ.4437 /2550
ส. บิดาโจทก์ทั้งสองได้อุทิศที่ดินพิพาทให้แก่มัสยิดเพื่อใช้ประกอบพิธีกรรมทางศาสนาอิสลาม ต่อมาได้มีการก่อสร้างมัสยิดลงบนที่ดินดังกล่าวรวมทั้งบางส่วนได้ทำเป็นสุสานฝังศพผู้นับถือศาสนาอิสลาม การอุทิศที่ดินรวมทั้งที่ดินพิพาทเป็นการอุทิศเพื่อประโยชน์แก่ชาวบ้านผู้นับถือศาสนาอิสลามหรืออิสลามนิกชนโดยทั่วไป มิได้จำกัดแต่เพียงเพื่อประโยชน์แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่งหรือคณะบุคคลใดคณะบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ ถือได้ว่าที่ดินดังกล่าวตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันนับแต่เวลาที่อุทิศแล้ว แม้โจทก์ทั้งสองจะมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินดังกล่าว โจทก์ทั้งสองก็ไม่มีอำนาจนำที่ดินดังกล่าวรวมทั้งที่ดินพิพาทให้จำเลยเช่า
เกี่ยวกับที่สาธารณะยังมีอีกนิดหนึ่งคือ เอาไปให้เช่าไม่ได้ แต่ตัวอาคารนั้น เอาไปให้ใช้ประโยชน์ได้ เช่นกรณีมีที่ดินแปลงหนึ่ง ทาง กทมเวนคืนเพื่อไปทำถนน กลายเป็นที่สาธารณะ แต่ก็ไมได้ดำเนินการเร่งรัด ต่อมา โจทก์มาซื้อที่ดินแปลงนี้พร้อมตึกแถว
กรณีที่บอกว่าผู้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์มันไม่ได้หมายความว่าใครก็ให้เช่าได้นะครับ มันต้องมีสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งพอสมควร