สรุปคำบรรยาย เนติภาคค่ำ ทรัพย์ สัปดาห์ที่ 3 ชั่วโมงที่3-4 ศ12/06/52
nobita kwang
ครั้งที่ 3 . ()
ในช่วงแรกก็ถือว่าเป็นครั้งที่สามที่พบกัน วันที่ 12 มิถุนายน 52 นี้ คราวที่แล้วพูดเรื่องส่วนควบแล้วจบที่หลักเกณฑ์การเป็นส่วนควบ
คราวนี้จะพูดถึงหลักยกเว้น ที่ไม่ประสงค์ให้เป็นส่วนควบ
ซึ่งก็แบ่งได้เป็นสามกรณี กรณีแรกก็คือ มาตรา 145 ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน
กรณีสองคือ ทรัพย์ติดชั่วคราว มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
หรือกรณีสิ่งปลูกสร้างโดยมีสิทธิ กฎหมายกำหนดว่าไม่เป็นส่วนควบ เป็นกรณีที่สาม
กรณีแรกนั้น เป็นบทบัญญัติที่เขียนไว้โดยเฉพาะ อะไรเป็นไม้ล้มลุก หรือ ธัญชาติ ก็เห็นได้ง่าย
สังเกต 4089/2532
สับปะรด เป็นพืชถาวรจำพวกใบเลี้ยงเดี่ยว ที่มีอายุหลายปี ลำต้นสับปะรด ไม่มีเนื้อไม้ให้เห็นเด่นชัด สับปะรด จึงไม่ใช่ไม้ยืนต้น นายกรัฐมนตรีในฐานะผู้บังคับบัญชาสูงสุดของจำเลยที่ 1ได้แต่งตั้งคณะกรรมการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ตามมติคณะรัฐมนตรีเพื่อสร้างท่าเรือน้ำลึกตามพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในท้องที่ตำบลทุ่งสุขลาอำเภอศรีราชาและตำบลบางละมุง อำเภอบางละมุงจังหวัด ชลบุรี พ.ศ. 2521 คณะกรรมการเวนคืนดังกล่าวย่อมมีอำนาจแต่งตั้งคณะอนุกรรมการให้ทำหน้าที่ไกล่เกลี่ยเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนให้ตกลงกันในเรื่องจำนวนค่าทดแทนตามมาตรา 18222526แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะพิพาท เมื่อคณะกรรมการเวนคืนได้รับการแต่งตั้งโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว คณะอนุกรรมการที่คณะกรรมการเวนคืนแต่งตั้งย่อมเป็นตัวแทนของคณะกรรมการเวนคืนดังนั้นการกระทำของคณะอนุกรรมการดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมายและข้อตกลงที่คณะอนุกรรมการได้กระทำไว้กับโจทก์จึงเป็นการกระทำแทนคณะกรรมการเวนคืนและเมื่อคณะกรรมการเวนคืนก็ได้เห็นชอบตามข้อตกลงดังกล่าว จึงย่อมมีผลใช้บังคับ.
ความสำคัญของการวินิจฉัยว่าสิ่งใดเป็นไม้ยืนต้น หรือ ล้มลุก หรือเป็นส่วนควบหรือไม่ เป็นสิ่งสำคัญ ในกรณีของการพิสูจน์การเป็นเจ้ากรรมสิทธิ์ สิทธิในการได้ค่าทดแทนการเวนคืนที่ดิน
ประเด็นอยู่ที่ว่าสัปปะรดจะได้ทดแทนกรณีนี้หรือไม่ เนื่องจาก ตาม พรบการเวนคืนนั้นให้เจ้าของได้ค่าทดแทนเฉพาะไม้ยืนต้น เพราะฉะนั้นประเด็นแห่งคดี คดีนี้คือไม้ยืนต้นเป็นไม้ยืนต้นหรือไม่ล้มลุก ก็ได้จากการเบิกความของผู้เชี่ยวชาญว่า ไม่ใช่ไม้ยืนต้น จึงได้ว่าไม่ใช่ส่วนควบ
3181/2533ต้นอ้อยเป็นไม้ล้มลุก ไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อจำเลยเป็นผู้ปลูกกรรมสิทธิ์ในต้นอ้อยจึงเป็นของจำเลย สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีข้อความระบุว่าได้ขายต้นอ้อยในที่ดินนั้นแก่ผู้เสียหายข้อตกลงซึ่งทำไว้กับพนักงานสอบสวนว่า จะไปแบ่งแยกที่ดินกันหลังฤดูหีบอ้อยก็ดีและยอมให้ตอ อ้อยตกเป็นของผู้เสียหายก็ดี แสดงให้เห็นว่าการซื้อขายที่ดินน่าจะไม่รวมถึงการขายต้นอ้อยในที่ดินดังกล่าวด้วย การขายที่ดินย่อมไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในต้นอ้อยโอนไปเป็นของผู้เสียหายแต่อย่างใด เมื่อจำเลยตัดต้นอ้อยดังกล่าวไปจึงไม่เป็นความผิดฐานลักทรัพย์.
ต้นอ้อยก็ไม่ใช่ไม้ยืนต้น จึงไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน ในเรื่องนี้ก็เป็นคดีอาญาก็เป็นเรื่องที่มีการทำสัญญาขายที่ดิน ซึ่งปลูกอ้อยอยู่ด้วย ให้ผู้เสียหาย ฝ่ายผู้เสียหายซื้อที่ดินไปแล้ว
ผู้เสียหายก็ไปร้องทุกข์ให้ดำเนินคดีกับจำเลยว่าเขาซื้อที่ดินมาแล้ว
ประเด็นแห่งคดีก็คือเป็นส่วนควบหรือไม่ เมื่อได้ข้อเท็จจริงว่าไม่ใช่ไม้ยืนต้นก็ไม่ใช่ส่วนควบ
44/2534 – ค้นไม่พบ
ปัญหาก็คือจำเลยเข้าไปไถที่ดินในส่วนนั้นแล้วทำให้ต้นกล้วยเสียหาย ต้นกล้วยไม่ใช่ไม้ยืนต้นก็เป็นของโจทก์
1450/2510
โจทก์เช่าที่ดินซึ่งมีบ่อเลี้ยงปลา แต่โจทก์ได้ปิดกั้นบ่อ ปลูกต้นไม้ล้มลุกและล้อมรั้วลวดหนามไว้ ต่อมาจำเลยซื้อที่ดินแปลงนั้น แต่โจทก์ยังคงครอบครองในฐานะเป็นผู้เช่า แล้วจำเลยไปวิดปลาในบ่อ ตัดต้นไม้ล้มลุกและรื้อลวดหนามเหล่านั้น จำเลยย่อมมีความผิดฐานลักทรัพย์และทำให้เสียทรัพย์
ผู้เช่าที่ดินได้ปลูกต้นไม้ล้มลุกไว้ เมื่อออกจากที่ดินไป ผู้เช่าที่ดินมีสิทธิเอาไม้ล้มลุกไปได้
เหมือนกันตรงโจทก์เช่าที่ดิน และมีไม้ล้มลุก แล้ว ก็ขายที่ดินไป ก็มีความผูกพันต้องให้เช่าต่อไป แล้วไปทำความเสียหาย จับปลาและฟันไม้ล้มลุก ก็เป็นเรื่องสำคัญ ที่นำไปวินิจฉัยเรื่องอื่นๆได้ด้วย
อันนี้คือประเด็นแรก ซึ่งไม่ยาก
กรณีที่สอง กฎหมายใช้คำว่าทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือโรงเรือนชั่วคราวไม่เป็นส่วนควบ
ทีนี้ตั้งข้อสังเกตว่า ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินหรือโรงเรือน เพียงชั่วคราว การแปล กรณีนี้ ต้องเป็นการติดกับที่ดินหรือโรงเรือนเท่านั้น ถ้าติดกับสิ่งอื่นนั้นตกเป็นส่วนควบได้ เพราะฉะนั้นใครเห็น ราวสะพาน หัก แล้วใครไปเชื่อมติดอันนั้นก็เป็นส่วนควบเพราะเป็นการติดกับราวสะพาน
อีกประการคือการที่จะดูว่าทรัพยืนั้นติดกับ ที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราวเป็นปัญหาข้อเท็จจริง
ยกตัวอย่างว่ามีคนไปปลูกโรงร้านเพื่อแสดงสินค้า โรงร้านนั้นมีการขุดหลุมฝังเสา
เป็นส่วนควบหรือไม่ ก็จะคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์ ว่าการที่วินิจฉัยว่าสิ่งใดเป็นอสังฯนั้นก็พิจารณาดูแค่ 139 ถ้ามั่นคงถาวรตามตัวบททรัพย์นั้นก็เป็นอสังฯ
แต่กรณีนี้แม้เป็นอสังฯ แต่สร้างมาเพื่อใช้งานแค่ 20 วันแล้วรื้อไปทรัพย์นี้ก็ไม่เป็นส่วนควบเพราะว่าติดเพียงชั่วคราว
108/2516 (ญ) ให้หลักอย่างที่บอกไปว่าการดูว่าสิ่งใดเป็นอสังฯ ดู สภาพ ส่วนเรื่องส่วนควบนั้นดูที่เจตนา ดูที่ข้อเท็จจริง มาถึงตอนนี้คงเข้าใจในข้อสังเกตการณ์พิจารณา
ข้อสังเกต 1380/2532 ( ญ )ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ปลูกไม้นั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 108 วรรคแรก แต่ ถ้า ไม้ยืนต้นนั้น ผู้ปลูกมีเจตนาจะปลูกลงในที่ดินชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดเพียงชั่วคราว ย่อมถือได้ว่าเป็นทรัพย์ที่ติด กับที่ดินเพียงชั่วคราวไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดินตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 109 จำเลยตกลง ให้ผู้ร้องปลูกต้นสน ลงในที่ดินของจำเลย เมื่อต้นสนโต เต็มที่จะตัด ขายเอาเงินมาแบ่งกัน ต้นสน ไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินแต่ เป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างจำเลยกับผู้ร้อง จำเลยนำที่ดินไปจำนองไว้กับโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับคดีเอาจากต้นสนส่วนของผู้ร้องซึ่ง เป็นบุคคลภายนอก ผู้ร้องมีสิทธิขอกันส่วนได้ (วรรคแรก วินิจฉัยโดย มติที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 1/2532)
คือตกลงให้ปลูกต้นสนแล้วสัญญาว่าเมื่อปลูกโตแล้ว อย่างช้า 8 ปี อย่างเร็ว 6 ปี ก็ตัดทำประโยชน์ได้ ผู้ร้องเป็นผู้ซื้อมาดำเนินการเอง แล้วจะแบ่งประโยชน์ให้
ตัวจำเลย ก็ มีหนี้กับบุคคลภายนอก ถูกฟ้อง แพ้คดีแล้วถูกบังคับคดีนำที่ดินแปลงพิพาทไปขายทอดตลาดแล้วมายื่นคำร้อง เอาต้นสนส่วนที่เป็นตนเองไม่ได้ เพราะฉะนั้นปัญหาที่วินิจฉัยชั้นบังคับคดี ก็เข้าประชุมใหญ่ว่า ต้นสนเป็นของผู้ร้องหรือไม่
กรณีนี้ก็คือทรัพย์ติดกับที่ดินชั่วคราวตรงไหน 8 ปี ชั่วคราวกรณีนี้ก็คือตัดสินว่าไม่ได้ติดตลอดไป ก็คือได้ข้อสังเกตว่า
ทรัพย์ที่ติดที่ดินหรือโรงเรือนชั่วคราว ก็ 802/2544 บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินในลักษณะตรึงตราถาวรนับได้ว่าเป็นส่วนซึ่งโดยสภาพเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้นและไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบ้านซึ่งเป็นส่วนควบนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 คราวที่แล้วเรียนว่า บ้านคือส่วนควบ
แต่อยากให้ใช้ว่า เพราะเป็นสาระสำคัญ โดยจารีตประเพณี สองไม่อาจแยกจากที่ดินได้โดยไม่เสียรูปทรง
กรณีที่สองนี้ก็ใช้เยอะในทางปฏิบัติ
กรณีที่สามคือโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ที่ ปลูกโดยมีสิทธิเพราะได้รับอนุญาต
ตรงนี้ต้องทำความเข้าใจก่อน ว่า ถ้าเจ้าของที่ดินปลูกสร้างเอง กรณีนี้คือ การที่ทำให้โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ไม่เป็นส่วนควบ ต้องเป็นกรณี ผู้มีสิทธิในที่ดินคนอื่นเป็นผู้ปลูกหรือผู้สร้าง
คำว่าผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นมีความหมายกว้าง เช่นมีสิทธิเหนือพื้นดิน และการมีสิทธิเหนือนั้นไปทำตามแบบ 1299
แล้วมีการจดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินตาม 1410 ไปจดทะเบียนดังนั้นเมื่อสร้างบ้าน บ้านหลังนี้จึงไม่เป็นส่วนควบ เมื่อขายไปบ้านก็เป็นของอาจารย์อยู่คือมีสิทธิกรณี ทรัพยสิทธิ คือไปทำตามแบบ 1299 วรรค 1 แล้ว
ส่วนกรณีที่เป็นบุคคลสิทธิคือ ใช้ได้เฉพาะคู่กรณี เช่น มีสัญญาให้เช่าที่ดินปลูกบ้าน สิบปี เป็นบุคคลสิทธิ สิทธิพวกนี้ใช้บังคับได้บ้าน เป็นส่วนควบ
7193/2547 พ.ร.บ.แร่ พ.ศ. 2510 มาตรา 73 ให้สิทธิแก่ผู้ถือประทานบัตรใช้ที่ดินในเขตเหมืองแร่ที่มีแร่ไม่สมบูรณ์พอที่จะเปิดทำเหมืองเพื่อเกษตรกรรมในระหว่างอายุประทานบัตรได้ การที่โจทก์ปลูกต้นยางพาราลงในที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ในเขตเหมืองแร่ เป็นการใช้สิทธิในฐานะผู้ถือประทานบัตร ไม่ทำให้ต้นยางพาราที่ปลูกสร้างไว้เป็นส่วนควบของที่ดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 และยังคงเป็นทรัพย์สินของโจทก์ การที่จำเลยกรีดเอาน้ำยางพาราจากต้นยางพาราของโจทก์ไป จึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์
ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติและจำเลยเข้าไปกรีดเอาน้ำยางพาราภายหลังประทานบัตรของโจทก์หมดอายุแล้วเพื่อการยังชีพมิได้มีเถยจิตเป็นโจรผู้ร้ายแต่อย่างใด กับทั้งภายหลังเกิดเหตุจำเลยได้รับอนุญาตจากรัฐให้มีสิทธิทำกินในที่ดินพิพาท กรณีมีเหตุอันสมควรให้ความปรานีแก่จำเลยโดยรอการลงโทษไว้มีกำหนด 2 ปี ตาม ป.อ. มาตรา 56
ซึ่งจริงๆแล้วก็วินิจฉัยขยายต่อไปว่าสิทธิเหล่านี้ต้องเป็นสิทธิที่กฏหมายบัญญัติไว้ด้วยฏีกานี้ก็ใช้รวมถึงกรณีที่กฎหมายให้ด้วย เป็นตัวอย่างที่น่าสนใจ ที่ ฝ่ายผู้เสียหาย ฝ่ายโจทก์ เป็นผู้ถือประทานบัตรเหมืองแร่ ในเขตป่าสงวน ส่วนที่ไม่ได้ทำเหมืองแร่ก็ปลูกต้นยางพาราต่อมาประธานบัตรหมดอายุ ก็เข้าไปสร้างบ้านเรือนแล้วไปกรีดยางพารา โจทก์ก็มาฟ้อง ในกรณีลักทรัพย์คือน้ำยางพารา ศาลต้นไต่สวนแล้วมีมูลพิพากษาผิดลักทรัพย์ ก็มาจากฐานที่ว่าต้นยางพาราเป็นของโจทก์ ไม่ได้เป็นส่วนควบที่ดิน เพราะปลูกโดยมีสิทธิ ศาลอุทธรณ์ยกฟ้อง โจทก์ฏีกา ประเด็นคือ ต้นยางพาราที่ประทานบัตรหมดอายุ เป็นของรัฐหรือไม่
คือทำเกษตรกรรมในอายุประทานบัตรได้ ก็มีการตีความว่าต้นยางพาราที่ทำไว้ ศาลฏีกาวินิจฉัยว่าผู้ถือประทานบัตร มีสิทธิทำเกษตรกรรมในเขตเหมืองแร่ที่ได้รับประทานบัตร ต้นยางพาราจึงไม่เป็นส่วนควบ ไม้ยางพารา ก็เป็นของโจทก์ น้ำยางพาราจึงเป็นดอกผล การไปกรีดก็เป็นการลักทรัพย์
ในกรณีที่มีสิทธิที่ปลูกสร้างที่ดินคนอื่นนั้น ต้องแปลว่า ผู้สร้าง มีสิทธิโดยตรง เช่น เช่าที่ดิน ปลูกสร้างบ้านสิทธิของผู้เช่าคือปลูกสร้างบ้านๆเลยไม่เป็นส่วนควบ แต่ถ้าเช่าบ้านแล้วผุ้เช่าไปทำถนนซีเมนต์เข้าบ้านพอหมดอายุหรือสัญญาเช่าบ้าน ผู้เช่าจะรื้อถนนออกไปได้หรือไม่ กรณีนี้ผู้เช่ามีสิทธิใช้สอยบ้าน สิทธิที่จะใช้บ้านไม่ใช่ที่ดินโดยตรง เมื่อไม่เป็นสิทธิโดยตรง
723/2490 ผู้เช่าได้ก่อสร้างสิ่งใดๆ ลงในที่ที่เช่า ซึ่งถือได้ว่าเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน กฎหมายถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้เป็นเจ้าของที่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107 ถ้าผู้เช่ารื้อถอนก็ต้องรับผิดฐานละเมิด
ถึงจุดตรงนี้ก็คงเข้าใจ ส่วน กรณี ที่ เป็นบุคคลสิทธิตั้งข้อสังเกตนิดหนึ่ง สิทธิตรงนี้จริงๆแล้ว มีหลักฐานก็ได้ ไม่มีก็ได้
เรื่องการทำสัญญาเป็นหนังสือ แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียน ยอมให้ปลูกสร้างบ้าน เป็นบุคคลสิทธิ เมื่อสร้างไปแล้ว บ้านไม่ตกเป็นส่วนควบ ตกลงด้วยวาจาไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือให้ปลูกสร้างโกดังสินค้า เอาไว้ โดย ไม่ได้กำหนดระยะเวลา ถามว่า พอ เกิดขัดแย้งกัน ก็จะรื้อออกไป ก็เกิดขัดแย้งกัน
คำตอบคือ ในเมื่อมีสิทธิในการก่อสร้างโกดัง ก็ไม่เป็นส่วนควบ โกดังนี้ ก็รื้อเอาได้
เปลี่ยนใหม่ถ้าสร้างข้อเท็จจริงอย่างนี้ ว่ามีกรณีเศรษฐกิจแย่ ก็ทิ้งร้างก็บอกไม่ได้แล้วมันเกะกะ บังคับไม่ให้อยู่ต่อให้รื้อไป กรณีนี้ต้องรื้อในกรณีเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตกลงไม่มีระยะเวลา ถ้าอยู่ต่อไปเป็นละเมิด นั่นคือตัวอย่างเหมือนกัน กรณีนี้มาแทรกออกข้อสอบก็ทำได้
ดีกรีที่ต่ำสุดเลยคือมีสิทธิโดยปริยายยังได้เลย สมมุติว่าไปแต่งงานแล้วไปอยู่บ้านพ่อตา อยุ่หลังเดียวกันอึดอัด ก็พ่อตาก็ให้ไปปลูกเรือนอีกหลังหนึ่ง พ่อตาก็เฉยไม่ได้ว่าอะไร เห็นมีการก่อสร้างก็มาช่วยคุมงานก่อสร้าง อันนี้ก็คือการอนุญาตให้สร้างบ้านโดยปริยาย บ้านหรือโรงเรือนนี้เป็นส่วนควบเจ้าหนี้ยึดไม่ได้ ลูกเขยร้องให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึดได้
329/2516 – ค้นไม่พบ ญ ช อยู่กินโดยไม่จดทะเบียนสมรส ร่วมกันปลูกเรือนบนที่ดินของชาย ปรากฏว่า อยู่กินกันไปเรื่อยๆ ชายคนหนี้เป็นหนี้เขา แพ้คดีแพ่ง ถ้า ญ มาปรึกษา ว่าจะทำอย่างไร สมมุติว่าบ้าน ราคา ไม่ร่วมที่ดิน 2 ล้าน แล้วสองคนนี้ร่วมกันสร้างจากเงินที่ทำมาหาได้ ถามว่ามีการเยียวยาได้หรือไม่ หรือเอาหลักกฎหมายใดไปจับ
ตอบหลักส่วนควบใช่ไหมครับ ถือว่าเป็นเจ้าของรวม บ้านหลังนี้ปลูก ก็ถือเป็นการยินยอม โดยปริยาย ภริยาก็จึงเป็นเจ้าของรวม ต้องขอกันส่วนตามวิแพ่ง 287
610/2514 ผู้ร้องซื้อที่ดินจากจำเลยและได้ใช้สิทธิครอบครองที่ดินตลอดมาตั้งแต่ซื้อและปลูกเรือนลงในที่ดินนั้น แต่จำเลยยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิที่ดินให้ผู้ร้อง ต่อมาจำเลยถูกพิพากษาให้เป็นบุคคลล้มละลาย เมื่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ยึดที่ดินแปลงนี้ ก็จะยึดเรือนของผู้ร้องด้วยไม่ได้ เพราะกรณีเข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ซึ่งไม่ถือว่าเรือนของผู้ร้องเป็นส่วนควบของที่ดินจำเลย
ซื้อที่ดินมีโฉนด แล้วปลูกบ้าน เข้าครอบครองยังไมได้จดทะเบียนโอน แล้ว ถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษายึดทรัพย์ ผู้ร้องมีสิทธิให้ร้องขอปล่อยทรัพย์อันนี้หรือไม่ อันนี้เอาหลักเรื่องส่วนควบไปจับได้ นั่นเป็นตัวอย่างของฏีกา
1856/2512 จำเลยได้บุตรสาวผู้ร้องเป็นภริยา และได้ปลูกเรือนพิพาทบนที่ดินของผู้ร้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและภริยา แม้เรือนจะมีลักษณะถาวรติดที่ดิน แต่เมื่อตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าผู้ร้องกับสามียินยอมให้ปลูกเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย กรณีจึงเข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 ไม่ถือว่าเรือนพิพาทเป็นส่วนควบกับที่ดินของผู้ร้องและสามี ผู้ร้องจึงไม่อาจร้องขัดทรัพย์เรือนพิพาทของจำเลยที่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษานำยึดบังคับคดีได้
ชั่วโมงที่ 4
ในช่วงนี้เราพบกันถือเป็นครั้งที่สี่ เมื่อกี้พูดถึงข้อยกเว้นส่วนควบ จบแล้ว คาดว่าหลายคนสับสนอยู่ยกตัวอย่าฏีกาที่ผู้ร้องไปซื้อที่ดินจำเลยเป็นที่ดินมีโฉนด ผู้ร้องสร้างบ้านอยุ่มาระยะหนึ่งจำเลยถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษามายึดที่ดินและอ้างรวมถึงบ้านด้วยเพราะอ้างว่าเป็นส่วนควบด้วย
อาจสงสัยว่า บ้านมันอยู่บนที่ดินแล้วถ้าศาลสั่งอนุญาต แล้วทำอย่างไร เวลาใช้บ้านแล้วเป็นอย่างไร เป็นได้ ในกรณีที่เป็นบุคคลสิทธิ อย่างนี้ ผู้ที่ซื้อทรัพย์ไปถ้าซื้อไปศาลสั่งปล่อยก็จริง เขามีสิทธิให้ผู้ร้องซื้อบ้านไปได้นะครับ
ถามใหม่ว่าถ้า เจ้าของบ้าน คือ ผู้ร้อง มีอัธยาศัยดี จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน ก่อตั้งทรัพยสิทธิ คือ สิทธิเหนือพื้นดิน ตาม มาตรา 1310 ทำได้หรือไม่ ก็ได้ ถ้าคนที่ซื้อทรัพย์ตามคำพิพากษายินยอม
นั่นหมายความว่าเราเป็นเจ้าของที่ดิน บ้านที่ปลูกนั้นก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์นั้นด้วยตาม 144 วรรคสอง ทีนี้
ข้อสังเกตต่อไปว่าถ้ากรณีที่โอนทรัพย์ โดยไม่ได้พูดถึงส่วนควบด้วย หรือจำนองที่ดินโดยไม่ได้พูดถึงสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่ด้วย สิ่งปลูกสร้าง ก็ได้กรรมสิทธิ์โดยหลักส่วนควบด้วย เช่น ขายที่ดิน 200 ตารางวา แต่ไม่ได้เขียนถึงบ้านเลย ก็ถือว่าบ้านเป็นส่วนควบ
แล้วราคาบ้าน อีก 1 ล้านห้า ทางกฎหมายก็ไม่ต้องชำระเพราะถือว่าการได้ส่วนควบมาเป็นการได้มาโดยผลกฎหมาย ผู้ได้มาไม่ต้องชำระราคาทรัพย์ส่วนควบ
ข้อสังเกต 144 วรรคสองที่บอกว่าเจ้ากรรมสิทธิ์มีสิทธินั้นไม่ใช่บทบัญญัติเด็ดขาดคู่กรณีอาจตกลงกันก็ได้ครับ
กรณีต่อไปคือโอนเฉพาะส่วนควบให้คนอื่น แล้วต่อมาโอนทั้งทรัพย์และส่วนควบให้แก่อีกคนหนึ่ง ผลจะเป็นอย่างไร เช่น เป็นเจ้าของที่ดินมีบ้านเรือนไทยไม้สักทองหลังหนึ่ง ได้ขายเฉพาะบ้านเรือนไทยสักทอง ขายให้นายก รือ้ไปอย่างสังหา ภายใน 30 วัน วันต่อมา ก็ได้ ขายให้นาย ข อีก คือขายทั้งบ้านและโฉนด ถามว่าใครมีสิทธิในบ้านเรือนไทยสักทองดีกว่ากัน
ก็เมื่อยังเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ ขณะที่รับโอนมา ผู้ซื้อก็ต้องได้บ้านในฐานะที่เป็นส่วนควบตามมาตรา 144 คนซื้อภายหลังย่อมมีสิทธิดีกว่า หลักก็โอเค อยู่ตรงนี้ มีฏีกาที่เกี่ยวข้องกได้พุดบ้างแล้ว 144 วรรคสอง เจ้าของทรัพย์มีกรรมสิทธิในส่วนควบนั้น
975/2519 จำเลยขายฝากที่ดิน น.ส.3 พร้อมบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินดังกล่าวไว้กับ ส. ขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องโดยทำสัญญาซื้อขายกันเองดังนี้ แม้สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทระหว่าง ส. กับผู้ร้องโมฆะเพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ดี แต่บ้านพิพาทปลูกอยู่บนที่ดิน น.ส.3 ซึ่งมีได้แต่สิทธิครอบครอง บ้านพิพาทอันเป็นส่วนควบของที่ดินดังกล่าวจึงได้แต่เพียงสิทธิครอบครองเช่นเดียวกัน เมื่อ ส. ได้สละเจตนาครอบครองบ้านพิพาทให้ผู้ร้อง การครอบครองของ ส. ก็สิ้นลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 และผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับโอนก็ได้ไปซึ่งการครอบครองตามมาตรา 1378 จำเลยไม่มีสิทธิใด ๆ ในบ้านพิพาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิยึดบ้านพิพาทเพื่อขายทอดตลาด
ไม่ได้บอกว่ามีกรรมสิทธิ์ เป็นสิทธิครอบครอง บ้านก็เป็นสิทธิครอบครองด้วย
เพราะฉะนั้นกรรมสิทธิ์ตาม 144 วรรคสอง คงต้องแปลความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย
การสร้างโรงเรือน โดยมีข้อตกลงกันว่าให้โรงเรือนตกเป็นของเจ้าของที่ดินที่ปลุกโรงเรือน
คือถ้าทำสัญญาว่า สร้างบ้านบนที่ดินแล้วตกลงให้ ปลูกหรือสร้างบ้านได้ 15 ปี ไม่ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ระหว่างยังไม่ครบ 15 ปี บ้านก็ยังไม่เป็นส่วนควบ
561/2488เช่าที่ดินของผู้อื่นปลูกตึกโดยตกลงว่าจะให้ตึกเป็นสิทธิแก่เจ้าของที่ดินจะเป็นในทันทีหรือในภายหน้าก็ตาม เมื่อถึงกำหนดนั้น ๆ แล้วตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิแก่เจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องมีการโอนทะเบียน ในกรณีเช่นนี้ถ้าโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทำการโอนก็ต้องตัดสินยกฟ้อง
เป็นฏีกาที่แก่มาก สร้างบ้านแล้ว เช่าตึกโดยกำหนดให้ตึกตกเป็นเจ้าของที่ดินทันที หรือภายหน้า
882/2544 โจทก์ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามโครงการจัดสรรประโยชน์กับการรถไฟแห่งประเทศไทย โดยโจทก์ในฐานะผู้เช่าจะปลูกสร้างอาคาร สิ่งปลูกสร้างและส่วนควบต่าง ๆ และให้บรรดาอาคาร สิ่งปลูกสร้างทั้งหมดในพื้นที่เช่าที่ปลูกสร้างต่อเติม ดัดแปลง หรือติดตั้งขึ้นนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของการรถไฟแห่งประเทศไทยทันทีที่ลงมือปลูกสร้างหรือติดตั้งแล้วโจทก์มีสิทธินำอาคารดังกล่าวไปประกอบกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้จนกว่าจะครบอายุสัญญาเช่า 23 ปี พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นกรณีที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทยตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ใช้สิทธินั้นปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นไว้ในที่ดินที่เช่า บรรดาอาคาร สิ่งปลูกสร้างรวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆที่เป็นส่วนตรึงอาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดหาได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่โจทก์เช่าจากการรถไฟแห่งประเทศไทยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 ไม่ การรถไฟแห่งประเทศไทยย่อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในบรรดาอาคาร สิ่งปลูกสร้างรวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เป็นส่วนตรึงอาคารสิ่งปลูกสร้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง แต่การรถไฟแห่งประเทศไทยได้กรรมสิทธิ์ในบรรดาอาคาร สิ่งปลูกสร้างรวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เป็นส่วนตรึงอาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดเนื่องมาจากข้อสัญญาเช่าฯ ที่โจทก์ตกลงให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของการรถไฟแห่งประเทศไทยอันเป็นการแสดงให้เห็นอยู่ในตัวว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในอาคาร สิ่งปลูกสร้างและวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆดังกล่าว เพราะหากโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์แล้วโจทก์ย่อมไม่อาจจะตกลงให้อาคาร สิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆดังกล่าวตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่เจ้าของที่ดินในทันทีได้ กรณีดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์ได้จำหน่ายจ่ายโอนอาคาร สิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ดังกล่าวอันเข้าบทนิยามคำว่า "ขาย" ตามประมวลรัษฎากรฯ มาตรา 91/1(4) แล้ว จึงเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ อันเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2(6) ประกอบด้วยพระราชกฤษฎีกาออกตามความใน ประมวลรัษฎากรว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร(ฉบับที่ 244)ฯ มาตรา 3(5) ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น
คำพิพากษาส่วนนั้นเป็นเรื่องภาษี กรณีนี้ต้องมีความหมายว่าตัวสิ่งปลูกสร้างเป็นของเจ้าของที่ดิน
เรามาดูต่อไปในส่วนนี้ 1711-12/2546- ค้นไม่พบ ก้เป็นเรื่องของการสร้างสิ่งปลูกสร้างสิ่งที่แปลกคือเน้นไปที่สัญญา ปลูกสร้างอาคารแล้วโดยสัญญา โจทก์ไปเขียนว่าผู้เช่าสละสิทธิของตน
การทำสัญญานักกฎหมายต้องพินิจพิเคราะห์ในการทำสัญยาให้มาก
ในเรื่องส่วนควบ 144 วรรคสองนี้มันคือหลักทั่วไปและกฎหมายมีข้อยกเว้น เยอะ ถ้ากรณีต้องด้วยข้อยกเว้น เราก็พุดในรายละเอียดทีหนึ่ง ในกรณี สร้างโรงเรือนในสิ่งปลูกสร้างคนอื่นโดยสุจริตหรือไม่สุจริต ก็ต้องไปว่ากันในข้อยกเว้น อันนี้ก็เกริ่นเกินไป แล้วค่อยไปศึกษากัน อย่างจริงจังในเรื่องนั้นๆ
คิดว่ามาตรา 144 – 146 เป็นมาตราค่อนข้างสำคัญในทางปฏิบัติ
ต่อไปในเรื่องของทรัพย์ มี เรื่องอุปกรณ์กับเรื่องดอกผล คิดว่านักศึกษาหลายท่านคงเห็นว่าไม่ยากสามารถดูได้ตามตัวบท ปัญหาที่มักเกิดก็ไม่สับซ้อน จะข้ามส่วนนี้ไป เพราะปีนี้ตั้งใจจะพูดในส่วนทรัพยสิทธิ ให้จบ แต่อย่างที่ทำความเข้าใจคือ สอนข้ามได้แต่มีสิทธิออกข้อสอบ
เกริ่นบรรพ 4
เป็นอันว่าสรุปดื้อๆเลยแล้วกันว่าเราจบบรรพ 1 แล้ว ทีนี้เรามาขึ้นบรรพ 4 ใช้คำว่า ทรัพยสิทธิก็แล้วกัน เป็นบทที่บัญญัติเรื่องของทรัพยสิทธิ
การมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน มีที่ดินเป็นวัตถุแห่งสิทธิหรือจะมองอีกมุมคือกรรมสิทธิ์นั้นอยู่เหนือที่ดินที่เป็นทรัพย์สิน
เพราะฉะนั้นตัวทรัพยสิทธิพวกนี้มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพยสิน ที่เป็นวัตถุที่มีรูปร่าง แล้วทรัพยสิทธิที่มีเหนือทรัย์สิน สิทธิครอบครองที่ดินมือเปล่า สิทธิเหล่านี้ มีสถานะที่ดินที่มีสิทธิครอบครอง อาศัย สิทธิอาศัยที่อยู่ในโรงเรือนของคนอื่น เป็นทรัพยสิทธิหรือไม่ อันนี้เป็นนามธรรม คือมีอยุ่เหนือบ้าน เอาจากบ้านนั้นโดยตรง มีโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า สิทธิตัวนี้ เหมือนกับภริยาที่จดทะเบียนสมรส คือถ้าจะให้บังคับได้เต็มที่ก็ต้องไปจดทะเบียน
หรือตัวอย่างอื่นเรื่องของภาระจำยอม ผมตกลงที่จะเดินจากที่ดินของท่านไปออกที่ดินสาธารณะ โดยท่านกับผมตกลงกันไปจดทะเบียนก่อตั้งภาระจำยอม เท่ากับ เป็นเจ้าของที่ดิน ยอมให้ผ่าน เป็นการก่อตั้ง ตัวภาระจำยอมตัวนี้เป็นทรัพยสิทธิหรือตัวอย่างเมื่อสักครู่คือให้สร้างบ้าน แล้วไปจดทะเบียนก่อตั้ง สิทธิอันหนึ่งที่เรียกว่าสิทธิเหนือพื้นดิน
ก็มีปัญหาว่าเป็นทรัพยสิทธิ ที่เขียนอยู่ในบรรพ 4 ส่วนบุคคลสิทธิ เป็นสิทธิที่กระทำหรืองดเว้นกระทำ หรือสิทธิที่เหนือตัวบุคคล
ข้อแตกต่างประการแรกคือทรัพยสิทธิมีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์ โดยตรง สิทธิอันนั้นจะมีไม่ได้ถ้าไม่มีวัตถุแห่งสิทธิ
ก็ต้องทราบในเรื่องการต่างกับ ทรัพย์สิทธิกับบุคคลสิทธิ คราวหน้าก็จะพุดอย่างรวดเร็วขอจบเพียงเท่านี้พบกันคราวหน้าครับ