สรุปคำบรรยาย วิชากฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ( ค่ำ ) ครั้งที่ 2
nobita kwang
<A HREF="http://www.thaijustice.com/webboard.asp?sub=0&id=1504967">สรุปคำบรรยาย วิชากฎหมายซื้อขาย เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ( ค่ำ ) ครั้งที่ 1</A>
ชั่วโมงที่ 2 วันพฤหัสบดี 10 มิถุนายน 2553
เรื่องการเปลี่ยนแปลงชั่วโมง ในคราวหน้าจะมาสอนวิชาซื้อขาย หนึ่งชั่วโมงแล้วหลังจากนั้น ก็จะมีการสอนปิดคอร์สในส่วนลิขสิทธิ์ สองชั่วโมงเลย เดี๋ยวอาจารย์จะให้ทางเนฯทำกำหนดการเป็นทางการแจ้งอีกครั้งหนึ่ง
เมื่อคราวที่แล้วได้ให้เห็นฏีกาที่คล้ายๆกับกับสัญญาซื้อขาย ซึ่งไมมีประโยชน์ในการสอบเนฯ แต่มีประโยชน์ในการสอบผู้ช่วยฯ ที่ออกสอบปนกัน ความจำเป็นการในการดูสัญญาก็จะมีความสำคัญในชั้นพ้นจากเนฯไป
ต่อไปเวลาจะไปสอบผู้ช่วยก็ไม่มีสนามไหนที่ไปนั่งเรียน ก็มีที่เนฯนี่แหละครับ เป็นที่กวดวิชาผู้ช่วยอีกที่หนึ่ง
ก็เคยไปออกสอบเรื่องทรัพย์ว่าขายที่รวมไปมีผลเป็นอย่างไร ก็เคยออกสอบเรื่องทรัพย์แล้ว ก็ไปออกสอบสนามผู้ช่วยอีก
การขายเรื่องสิทธิ ทรัพยสิทธิอันเป็นอสังฯ มีเจ็ดทรัพย์สิทธิ
การทำสัญญาซื้อขายก็ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน แต่ต้องจำว่ามีอีกสิทธิหนึ่งคือ สิทธิจำนอง ที่ถือเป็นการขาย อสังฯ ตามแนวฏีกา
มีฏีกาที่ เรือประมงไทย ถูกพม่าจับไปแล้วมีคนไปประมูลซื้อมาได้ แล้วเอามาทำสัญญาขายต่อให้คนไทย การที่ไปประมูลซื้อสิทธิเป็นการซื้อสิทธิที่ได้รับเรือคืน ไม่ใช่ซื้อเรือนะ เป็นเรือหกตัน หรือ ห้าตัน ก็ช่างมัน มันไม่ใช่การซื้อขายอสังฯพิเศษนะครับ ศาลมองว่าเป็นสิทธิได้รับเรือคืนจากพม่า หลายคนอาจเห็นว่าจะโอนก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย สิทธินี้เมื่อไม่ใช่ เจ็ดบวกหนึ่ง ก็เป็นการขายสิทธิในอสังฯ
นั่นคือเมื่อมีการซื้อขายสิทธิแล้วก็ฟ้องบังคับกันได้
5466/2539
ตอนที่ออกพิมพ์นั้น อาจารย์จะเอาไปออกสอบแล้ว แต่ปรากฏว่า มีการออกสอบผู้ช่วยปี 39 แล้ว เป็นเรื่องสิทธิเช่าซื้อาคารพร้อมที่ดิน ต่อมาเกิดคิดผิดสัญญาไม่อยากขายแล้ว ก็ฟ้องกัน ในสัญญาก็ไม่มีข้อความว่าจะไปโอนกัน ศาลฏีกาก็วินิจฉัยว่าการซื้อสิทธิเช่าซื้อเป็นข้อตกลงซื้อขายสิทธิ มีผลผูกพันแล้ว การซื้อขายสิทธิและนำหลักฐานตามวรรคสองมาใช้บังคับ ก็เป็นการซื้อขายสิทธิประเภทหนึ่ง ก็เป็นการซื้อขายอสังฯ
ก็เกินสิบปีแล้วนะครับ ในเรื่องการห้ามออกข้อสอบซ้ำ
การซื้อขายสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ถามว่าเมื่อมีคดีความในศาลแล้วโจทก์ยึดทรัพย์จำเลย ยึดผิดไปยึดเอาสาธารณสมบัติของแผ่นดินเข้า
ก็ตกน้ำไม่ไหลตกไฟไม่ไหม้นะครับ
395/2538
ทำสัญญาจะซื้อขายมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามเป็นโมฆะ เท่ากับไม่มีการทำสัญญาซื้อขายเลย
วันนี้จะมาเข้าเรื่องที่ตรงๆเลยคือ สัญญาซื้อขาย เป็นนิติกรรมหนึ่ง ในห้าประเภท คือซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จะซื้อจะขาย ซื้อขายมีเงื่อนไข มีเงื่อนเวลา คำมั่น
ดู 455 มาตรานี้อาจารย์บางท่านไม่สอน เพราะคิดว่าไม่สำคัญ เพราะการที่บัญญัติว่า สำเร็จบริบูรณ์ ก็ความหมายเดียวกันกับ เสร็จเด็ดขาด
เมื่อเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ต้องเข้าวรรคหนึ่งใน 456 คือก่อนปรับใช้ต้องเข้าใจเสียก่อน
คำจำกัดความนักศึกษาต้องเข้าใจก่อนว่าแบบคืออะไร แบบของสัญญาซื้อขายมีแบบเดียวคือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน
ดูตัวอย่างต่อไปนี้
หนึ่ง ก ขายที่ดินให้ ข ทั้ง กและ ข ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาซื้อขาย ศาลวินิจฉํยว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด้ขาด เพราะตกลงเรียบร้อยแล้วไม่มีแบบใดๆ ที่จะต้องไปทำกันอีก จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเพราะไม่มีแบบที่ต้องทำต่อไป
อีกตัวอย่าง ก ขายที่ดินให้ ข แล้วตกลงไปว่าอย่าไปจดทะเบียนเลย ก็ตกลงกันเลย ถามว่าสัญญาซื้อขายระหว่าง ก และ ข เรียกว่าอะไร คำตอบก็เสร็จเด้ดขาดเพราะว่าตกลงกันเสร็จแล้วไม่มีแบบต้องทำกันต่อไป เพราะตกลงกันว่าจะไม่ไปทำ อย่างไรก็จะไม่ไปทำแล้ว ไม่มีแบบที่ต้องทำกันต่อไป นี่คือเสร็จเด็ดขาดอีกประเภทหนึ่ง เป็นเสร็จเด็ดขาดประเภทที่สองที่ต่างจากประเภทที่หนึ่ง เพราะไม่ทำตามแบบของกฎหมายเป็นโมฆะ
ถ้าใครไปตอบว่าเสร็จเด็ดขาดคือกรรมสิทธิ์โอนไปแล้วผิดทันทีเลยนะครับ ในข้อสอบส่วนใหญ่บอกว่า ก ขายที่ดินให้ ข แล้วชำระราคา หลังจากนั้นก็ไปปลูกบ้าน ข จะต้องส่งมอบที่ดินคืนให้แก่ ข ได้ จะไม่ไปจดทะเบียนหรือตกลงว่าจะไม่ไปจดทะเบียน ก็เป็นการขายเสร็จเด็ดขาด ก็คือเกิดแล้วดับทันทีคู่สัญญาก็กลับสู่ฐานะเดิม ข ก็ต้องส่งมอบที่ดินคืนให้ทันที การจะตอบปัญหาของ 456 วรรคหนึ่งได้ต้องวินิจฉํยก่อนว่าเป็นสัญญาประเภทใด
ข้อสอบเยอะมากก็มีคนผิดเยอะเหมือนกัน เพราะไม่เข้าใจ ทีนี้อีกประเภทหนึ่งตัวอย่างที่สาม ก ขาย สังหาริมทรัพย์ธรรมดาให้แก่ ข สัญญาซื้อขายระหว่าง ก และ ข เรียกว่าอะไร เป็นสัญญาที่ตกลงกันเสร็จสิ้นแล้วว่าไม่ได้กำหนดแบบ อย่างเช่น โต๊ะ ว่าไม่ต้องกำหนด
ไม่มี ก็เป็นเสร็จเด็ดขาด คู่สัญญาตกลงกันเสร็จสิ้นแล้ว เพราะกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ไปทำอยากจะทำก็ไม่มีแบบให้ทำ สัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ธรรมดาก็เป็นสัญญาที่เสร็จเด็ดขาดเสมอ จากตัวอย่างสามตัวอย่างก็เป็นเสร็จเด็ดขาดสามประเภท
ไม่มีแบบที่ต้องทำ เพราะไม่มีกฎหมายกำหนดไว้ ก็มีสามประเภทนี้แหละครับ ข้อที่สอง สัญญาจะซื้อจะขาย
อาจารย์วิษณุให้คำนิยามว่าเป็นสัญญาที่ตกลงทำกันไว้ในวันทำสัญญา พอตกลงกันหรือมีเจตนาให้ไปถูกต้องตามแบบ ในวันข้างหน้า พูดแค่นี้ก็อาจจะไม่เข้าใจยกตัวอย่างเช่น
อยากได้ที่ดินสักแปลงหนึ่ง ใกล้ๆเนฯ อาจารย์ทราบข่าวก็ บอกว่ามี หลังอบรมเสร็จก็เดินไปดูกัน ก็ตกลงกันว่า ขายสองล้าน นักศึกษากลัวมีใครแย่งซื้อ ก็ทำสัญญากัน ก็เอาถุงกล้วยแขกมาเขียนร่างเป็นสัญญาซื้อขายกัน ข้อที่สองของสัญญาบอกว่าเมื่อครบเจ็ดวันนับแต่วันทำสัญญาเราจะไปโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ ลงชื่อไว้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย ถามว่าสัญญาในถุงกล้วยแขกเรียกว่าอะไรก็คือสัญญาจะซื้อจะขาย โดยมีเจตนาจะไปทำให้ถูกต้องตามแบบในวันข้างหน้า
นี่คือ เจตนาที่จะทำให้ถูกต้องตามแบบ สัญญานี้คือสัญญาจะซื้อจะขาย
นี่คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ทด 13 นี่แหละ ที่เป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ไม่ไปก็ฟ้องร้อง ในขณะเดียวกันก็โอนที่ดินได้ ก่อนที่จะไปเข้า 456 ต้องวินิจฉัยก่อนว่าเป็นนิติกรรมประเภทใด อีกสามสัญญาพูดในคราวหลังนะครับ วิธีการดูข้อสอบจะดูอย่างไร ก็ดูอย่างศาลฏีกาดูแล้วกัน
3646/2541
ท่านบอกอย่างนี้ครับต้องพิจารณาจากเจตนาของคู่สัญญา ถ้าไม่มีก็เป็นซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หากมีเจตนาก็เป็นจะซื้อจะขาย
ในคดีก็ดูสัญญาที่ขึ้นมาสู่ศาลฏีกา วิธีการดู ก็คือ วิเคราะห์ว่าจะไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนหรือไม่ ถ้าไมใช่สัญญาจะซื้อจะขายก็คือซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ก็ให้ดูว่าในข้อสอบมีข้อความว่าจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนหรือไม่ หรือจะไปโอนทะเบียนกัน หรือจะไปโอนกัน นี่คือสัญญาจะซื้อจะขายทั้งนั้น
605/2550
878/2492 จะชำระราคาอีกครั้งเมื่อโอนทะเบียน
ข้อสอบเนฯปี 48 ซื้อขายที่ดินกันจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อต่อไป ดูคำว่าจะไปโอนจะโอนแค่นี้เอง 5752/2543 จะจดทะเบียนซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วก็ข้อสอบ ก็ออกมาง่ายๆ ดูตัวอย่าง ข้อสอบผู้ช่วยลองดูนะครับ ซื้อขายที่ดินกันกำหนดชำระราคาแล้วโอนกรรมสิทธิ์หลังทำสัญญา ใช่แน่นอนจะซื้อจะขาย
ข้อสอบเนฯปี 45
หนังสือสัญญาขายที่ดิน ระหว่าง เอ กับ บี จะชำระเงินที่เหลือในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ข้อสอบเนฯปี 48 สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างนายจันทร์และนายอังคารมีข้อตกลงโอนกรรมสิทธิ์ในสองปี
ทีนี้มาดูว่า มอบฉันทะไปจดทะเบียนเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ทีนี้มาดูฏีกา 494/2489 มอบไม่ถูกแบบ มอบฉันทะไปโอนเรือ ไม่ถูกแบบ ถ้าเห็นมีคำว่าจะไปโอน เป็นสัญญาจะซื้อจะขายแน่
619/2519
ทำหนังสือมอบอำนาจให้ไปโอนที่ดินต่อมาบอกเลิก ก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ต้น
ข้อสอบเนฯ ก็มีปีหนึ่ง ชำระเงินค่าที่ดินกันแล้วฝ่ายผู้ขายจะโอนที่ดินให้เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ทีนี้ถ้ามันดูง่ายๆอย่างนี้ ให้แค่สองคะแนนแต่มีประเภทยากๆ ให้ถึงห้าคะแนน
601/2535 เป็นข้อสอบเนฯปี 40 รูปเรื่องเป็นขายฝาก กำหนดไถ่ภายในสามเดือนไม่ไปไถ่ภายในสามเดือน ข ก็เป็นเจ้าของโดยเด็ดขาด มีปัญหาคือ หลังจากที่ ข เป็นเจ้าของเด็ดขาด ก ก็ไปหา ข ว่าเอาเงินค่าไถ่ที่มาให้ ข ก็รับเงินไว้ ว่าให้เงินค่าไถ่ถอนที่ เขียนไว้แค่นี้ ถามว่าสัญญาอย่างนี้เป็นเสร็จเด็ดขาดหรือจะซื้อจะขาย
เรื่องนี้ศาลฏีกามองว่าเป็นจะซื้อจะขาย ก็เลยกลับลงมาก่อนปีใหม่สองสามวันก็ไปหา ข ถามลูกชาย ข บอกว่าตายแล้ว ก ก็เอาหนังสือฉบับที่เขียนว่าจะขายที่คืนให้
ก็ไปฟ้องศาลฏีกา ไม่เอาตามศาลชั้นต้นมองว่านี่คือสัญญาจะซื้อจะขาย ศาลฏีกามองว่าเป็นสัญญาที่เมื่อทำสัญญาฉบับนี้เสร็จแล้วได้ขึ้นไปถึงสำนักงานที่ดินแล้วมีเจตนาจะไปจดทะเบียนกัน เพราะฉะนั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย จากพฤติการณ์ที่ขึ้นไปแจ่มแจ้งชัดเจนว่าจะไปจดทะเบียนจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
805/2539 หนังสือสัญญาซื้อขายไม่มีข้อความว่าจะไปจดทะเบียนโอนกันแต่มีข้อความว่าเงินในชั้นซื้อขายก็ดี เงินค่าภาษีเงินได้ก็ดี ผู้จะซื้อจะออกแทนผู้จะขาย ศาลฏีกาบอกว่าเงินค่าธรรมเนียมจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกัน การที่เขียนว่าผู้ซื้อจะออกแทนผู้ขายก็คือมีเจตนาจะไปโอนกัน 4587/2542
ศาลฏีกามองว่า เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ก็สันนิฐานไว้ก่อนแหละว่าทุกคนทำการโดยสุจริต เพราะฉะนั้นสัญญาจะซื้อขายอาจต้องดูพฤติการณ์อื่น เช่น 3574/2536 ซื้อขายโรงแรมกัน มีข้อความว่าคนขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมให้ผู้ซื้อ ศาลมองว่าเรื่องเล็กๆยังมีเจตนาไปโอนเลยแล้วทำไมเรื่องใหญ่ๆจะไม่ทำกัน ก็มีสัญญาจะซื้อจะขายประเภทที่ไปจดทะเบียนกันมีอยู่ห้าฏีกาพ้นจากนี้ไม่มี
นอกเหนือจากห้าฏีกานี้ใช้หลักเดิมหมดนะครับ