สรุป ซื้อขายครั้งที่ 1. ( สรุปจากคำบรรยาย ซื้อขาย- เช่าทรัพย์ ครั้งที่ 1-2 ภาค1สมัยที่61 )

[nobita kwang]

หากเอกสารสรุปคำบรรยายนี้ มีข้อผิดพลาดประการใด ข้าพเจ้า  kankokub  ขออภัยและน้อมรับแต่เพียงผู้เดียว หากจะมีประโยชน์อยู่บ้างขอมอบให้แก่ ท่านอาจารย์ฉันทวัธน์ วรทัต ผู้บรรยาย   , ผู้มีน้ำใจส่ง flie เสียงที่ทำให้ข้าพเจ้าได้มีโอกาสได้ฟังคำบรรยาย , บิดามารดาข้าพเจ้า

 

ถามก่อนเข้าบทเรียน

            1.นายจันทร์ทำสัญญาขายที่ดินแปลงหนึ่งให้แก่นายอังคารกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 2 ปี สัญญาระหว่างนายจันทร์และนายอังคาร เป็นสัญญาประเภทอะไร ? ( ประเด็นย่อยข้อสี่ ข้อสอบเนฯสมัยที่ 58 )

            2.นายอุดรทำสัญญาซื้อขายรถยนต์คันหนึ่งจากนายทักษิณในราคา 3แสนบาท โดยวางมัดจำเป็นเงิน ห้าพันบาท ส่วนที่เหลืออีก สองแสนห้าหมื่นบาท กำหนดชำระในวันที่ 10 พฤษภาคม 2544 มีข้อตกลงกันด้วยว่า หากผู้ซื้อไม่นำเงินส่วนที่เหลือตามกำหนดผู้ซื้อยินยอมให้ผู้ขายริบเงินมัดจำ และคืนรถยนต์ทันทีในสภาพเรียบร้อยทุกประการ เป็นสัญญาประเภทอะไร ?(ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 54 )

            3.ในวันไปรับรถยนต์นายอุดรพานายประจิมไปเป็นเพื่อน นายประจิมชอบรถยนต์คันนี้มาก นายอุดรจึงให้คำมั่นด้วยวาจาว่า หากนายประจิมต้องการซื้อรถยนต์คันนี้ นายอุดรยินดีขายให้ในราคา 2 แสน 8 หมื่นบาท  เป็นสัญญาประเภทอะไร ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 54 )

            4. นายเอกทำสัญญาขายรถยนต์ให้แก่นายโทในราคา 5 แสนบาท นายโทชำระราคาในวันทำสัญญา 2 แสนบาท ราคารถยนต์ที่เหลือนายโทจะชำระให้นายเอก ภายใน 1 ปี เมื่อชำระราคารถยนต์ที่เหลือ 3 แสนบาท ครบถ้วน แล้วนายเอกจึงจะโอนทะเบียนรถยนต์ให้นายโท หากนายโทไม่ชำระราคารถยนต์ที่เหลือภายในกำหนดนายเอกบอกเลิกสัญญาได้ และนายโทต้องคืนรถยนต์ให้นายเอกทันที เป็นสัญญาประเภทอะไร ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 52 )

            5.นายบัญชากับนายสนิทได้ลงชื่อทำบันทึกกันว่า “ วันนี้ นายบัญชาได้ให้เงินนายสนิทค่าไถ่ถอนที่ดินและบ้านเป็นเงิน 5 แสนบาท นายสนิทขายคืนที่พร้อมบ้านให้นายบัญชา “ ในวันที่ทำบันทึกนั่นเอง ทั้งสองฝ่ายพากันไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแต่โอนกันไม่ได้ เพราะนายบัญชาไม่มีเงินค่าฤชาธรรมเนียมการโอน เป็นสัญญาประเภทอะไร ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 50 )

          6. นายขาวโทรศัพท์สั่งซื้อข้าวนึ่งจากนายดำเพื่อส่งไปขายต่างประเทศ นายดำตอบตกลงโดยมีข้อตกลงกันทางโทรศัพท์ดังนี้ “ นายขาวซื้อข้าวนึ่งจำนวน 1 พันตัน ราคา สี่ล้าน เจ็แสนบาท ให้นายดำส่งมอบสินค้าลงเรือ ณ ท่าเรือกรุงเทพมหานคร ในวันที่ 17 กันยายน 2552 นายขาวจะนำเรือมารับสินค้าเอง การชำระเงินค่าสินค้า ธนาคารกรุงทอง จำกัด จะเป็นผู้ชำระในนามของนายขาว โดยมีเงื่อนไขว่านายดำจะต้องส่งมอบสินค้าลงเรือครบตามจำนวน และภายในเวลาที่ได้ตกลงกัน เป็นสัญญาประเภทอะไร ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 50 )

ครั้งที่ 1 . (เกริ่นทั่วไป )

                เป็นอย่างไรบ้างครับสำหรับท่านที่ปีที่แล้วสอบไม่ผ่านปีที่แล้วเช่าทรัพย์ก็ออกมา ปีนี้ซื้อขายที่วางหลักใหม่ๆก็ไม่มีถ้าจะออกก็เป็นข้อสอบซ้ำ ถ้าใครเก็งว่าซื้อขายจะออกก็ดูข้อสอบเก่าน่าจะพอ แต่เช่าทรัพย์ยังมีแง่มุมที่จะออก คราวที่แล้ว( สมัยที่ 60 ) ที่ออกเช่าทรัพย์ ก็เป็นข้อสอบที่เคยตกสนามซึ่งผมก็ได้เคยบอกแล้วใครที่ตามไปดูก็คงจะได้ประโยชน์ ผมไม่ได้อยู่ในที่ประชุม ปรากฏว่าคะแนนเท่ากับที่ออกข้อสอบ เลยตกสนาม นี่คือเบื้องหลังการถ่ายทำ แล้วข้อสอบที่ผมออกเป็นฏีกาเก็ง

            ฏีกาที่เก็งก็ไม่มีอะไรมากก็เป็นการวางหลักกฎหมายใหม่อย่างไรก็ต้องออก ออกเมื่อไหร่เท่านั้น หลายคนคงจะไปสอบผู้ช่วย ผู้ช่วยก็ไม่มีที่เรียน ยกเว้นติวหน้ารามที่ผมไม่เคยไป แต่ทั้งนี้การมาเรียนเนฯอยากจะแนะนำอะไรอย่างหนึ่ง คือเราสามารถที่จะเก็งข้อสอบได้ มีคนหนึ่งที่สอบได้เพราะเก็งถูก 7 ข้อครึ่ง วิธีก็ง่ายๆเข้าเรียนทั้งภาคค่ำและกลางวันจะมี เลขฏีกาที่อาจารย์ทั้งภาคค่ำ ภาคกลางวันเน้น พูดย้ำๆเหมือนกัน

            การเรียนต้องหาเพื่อนช่วยกันเรียน ก็เป็นข้อแนะนำอย่างหนึ่งเป็นหน้าที่คณะกรรมการการศึกษาเป็นการหากฎหมายแก้ใหม่บ้าง ก็ฝากเอาไว้ก็แล้วกัน

            สำหรับซื้อขายยังไม่มีอะไรฏีกาใหม่หลักเหมือนเดิมทุกประการ เป็นกฏหมายที่เรียนแล้วเข้าใจไม่ยากใช้ในชีวิตประจำวันทุกวันผมพยายามจะพูดถึงข้อสอบเก่า

            สำหรับวันนี้คงไม่ลงลึกแต่คงบรรยายถึงแนวข้อสอบ ว่าแนวใดเป็นข้อสอบอะไร สังเกตดูว่าทำไมข้อนี้ไปออกวิชานั้น

            สัญญาซื้อขายเป็นเอกเทศสัญญาอย่างหนึ่งตอนนี้เหลือ 22 เอกเทศสัญญาคือเป็นสัญญาที่มีบัญญัติไว้โดยเฉพาะ ถ้าไม่มีค่อยไปดูในเรื่องหลักนิติกรรมทั่วไป

            ซื้อรถผีสิง มา ถามว่าซื้อขายรถยนต์คันนี้ ไม่อยู่ในเรื่องเอกเทศสัญญาแล้วนะอยู่ในเรื่องนิติกรรมสัญญา

            หลักในทำนองนี้ใช้กับเอกเทศสัญญาทุกประเภท

            นอกเหนือจากเอกเทศสัญญาทั้ง 22 ชนิดก็เป็นสัญญาที่อยู่ในบังคับหลักความศักดิ์สิทธิ์ในการแสดงเจตนา บางตำราก็เรียกว่าสัญญาไม่มีชื่อ ตายตัว หรือ มีฏีกาเรื่องหนึ่งเป็นเรื่องที่ โจทก์ไปประกันตัวจำเลยไว้ต่อศาล

 เช่น ก. มีเพื่อนบ้านถูกจับคดียาเสพติดก็อาสาเป็นนายประกัน  ในขณะเดียวกันคุณก็ทำสัญญากับเพื่อนบ้านอีกฉบับ ว่า ถ้าถูกศาลปรับขึ้นมาเพื่อนบ้านต้องยอมชดใช้ค่าเสียหายทุกประการให้

            คดีมันเกิดขึ้นว่าพอศาลปรับ ก็หันมาเล่นงานเพื่อนบ้าน เพื่อนบ้านหัวหมอ ก็ ตั้งว่าเป็นสัญญาค้ำประกันไม่ได้ลงลายมือผู้ต้องรับผิด ศาลฏีกาบอกว่าเป็น สัญญาไม่มีชื่อไม่เกี่ยวกับสัญญาที่ไปประกันตัวไว้กับศาล  ไม่ใช่สัญญาที่ทำต่อศาลนั่น อันนั้นเรียกว่าสัญญาค้ำประกันจริง ที่เอามาพูดให้ดูนี้คือต้องการให้เห็นความต่างระหว่างเอกเทศสัญญา กับเรื่องนิติกรรมสัญญาทั่วๆไป

            ไอ้ที่เรามาเรียนเนฯ ยังไงก็ต้องออกเป็นซื้อขายหรือไม่ก็เช่าทรัพย์ แต่ถ้าเป็นสนามเหนือกว่าเนฯขึ้นมาก็จะ งง ว่าเรื่องนี้มันเรื่องอะไร เช่นสอบผู้ช่วยเขาไม่ได้เรียงข้อมาให้อย่างนี้นะครับ เพราะมันไม่ใช่ซื้อขาย ระดับเนฯคงไม่ต้องกังวลถึงขนาดนั้น

สัญญาซื้อขายเริ่มที่มาตรา 453

            มาตรา 453  อันว่าซื้อขายนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย     

            อันนี้เป็นบททั่วไปของซื้อขาย ถามว่ารถผีสิง จะบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่

ฎ.6228/2539

ศาลมีอำนาจที่วินิจฉัยว่าลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจเป็นลายมือชื่อที่แท้จริงของโจทก์หรือไม่โดยไม่จำต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญตรวจพิสูจน์และไม่จำเป็นที่ผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อในวันที่ลงในหนังสือมอบอำนาจอาจมีการลงลายมือชื่อไว้ก่อนได้และแม้ขณะลงลายมือชื่อดังกล่าวจะมิได้กรอกข้อความให้ครบถ้วนแต่เมื่อได้กรอกข้อความให้ครบถ้วนก่อนฟ้องคดีตรงตามความประสงค์ของผู้มอบอำนาจแล้วย่อมเป็นหนังสือมอบอำนาจที่ใช้ได้ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินและอาคารจากจำเลยเพื่อดำเนินกิจการโรงแรมแต่จำเลยไม่ได้บอกให้โจทก์ทราบถึงคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ให้จำเลยระงับการก่อสร้างและรื้อถอนส่วนที่ผิดแบบออกไปทำให้โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์อันเป็นสาระสำคัญเป็นเหตุให้สัญญาจะซื้อขายเป็นโมฆียะโจทก์ขึงมีสิทธิบอกล้างได้

 

            ขายโรงแรมที่มีคำสั่งที่เทศบาลให้รื้อถอน ศาลฎีกาก็บอกว่าสำคัญผิดในสาระสำคัญของทรัพย์ เป้นโมฆียะก็บอกล้างได้ ก็ ไม่สามารถนำเรื่องสัญญาไปปรับได้ ก็ต้องนำเรื่องทั่วไปคือนิติกรรมสัญญามาปรับได้         ก็เป็นข้อสอบในเรื่องข้อ 2.

            ลักษณะที่ 2 คือ มุ่งที่จะโอนกรรมสิทธิ์ จึงจะเป็นสัญญาซื้อขายได้แล้ว คือจริงๆไม่ต้องโอนจริงๆก็ได้ แค่มีการมุ่งหมายว่าจะโอนก็เป็นสัญญาซื้อขายแล้ว

            เช่นเพื่อนขโมยรถมาขายให้คุณยังไงก็ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้อยู่แล้ว ตามหลักเรื่องผู้รับโอนไม่มีสิทธิกว่าผู้โอน คือแต่เดิมก็มีหลักมาจากกฎหมายญี่ปุ่น

            ในตัวรถก็อาจไม่ได้กรรมสิทธิ์จากสัญญาแต่ก็อาจครอบครองปรปักษ์ได้กรรมสิทธิ์ ( ไม่เกี่ยวแต่อยากบอก )

            ลักษณะประการที่ 3               ผู้ซื้อตกลงว่าจะชำระราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

ที

ฎ.469/2506

เรือนพิพาทเดิมเป็นของผู้ร้องและปลูกอยู่ในที่ดินของผู้ร้องเมื่อจำเลยมาแต่งงานกับบุตรสาวของผู้ร้องฝ่ายผู้ร้องได้เรียกเอาเงินเป็นค่าเรือนหอและมอบเรือนนั้นให้เป็นที่อยู่อาศัยของคู่สมรสเรือนนั้นจึงเปลี่ยนมือจากผู้ร้องมาเป็นเรือนหออันเป็นสินเดิมของจำเลย กรณีมิใช่เรื่องซื้อขายหรือยกให้ไม่จำต้องมีการจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 เรือนพิพาทเป็นของจำเลย ดังแบบอย่างฎีกาที่ 1693/2500

โจทก์ขอ และศาลสั่งให้เจ้าพนักงานศาลนำเอกสารพยานไปส่งกองวิทยาการ กรมตำรวจ เพื่อตรวจพิสูจน์ ค่าพาหนะและค่าป่วยการที่โจทก์เสียให้เจ้าพนักงานศาลนี้ นับเป็นค่าฤชาธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 161ซึ่งผู้แพ้คดีจะต้องรับผิด

 

            พอตายกลูกสาวให้หนุ่ม ไม่มีเรือนหอก็ยกเรือนหอให้ลูกเขย ลูกเขยก็จ่ายเงินให้ พ่อตาบอกจะเรียกที่ดินคืนบอกว่าไม่ได้จดทะเบียนเป็นโมฆะ ข้อนี้ออกสอบเนฯในเรื่องซื้อขายไม่ได้ เพราะศาลฏีกาบอกว่าไม่ใช่สัญญาซื้อขายไม่ได้เป็นการให้โดยเสน่ห์หา ไม่ต้องจดทะเบียน ก็เป้น เรื่อง 1299 เป็นบุคคลสิทธิใช้ได้เฉพาะคู่สัญญานั้นเอง

435/2519

การโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทตีใช้หนี้ไม่สมบูรณ์ เพราะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ก็ไม่เป็นโมฆะ จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทรวมทั้งสิทธิการเช่าที่ดินให้โจทก์ เป็นการแสดงเจตนาโอนการครอบครองให้โจทก์แล้ว จำเลยอยู่ในตึกพิพาทต่อมาก็โดยอาศัยสิทธิของโจทก์ โจทก์มีบุคคลสิทธิที่จะบังคับให้จำเลยออกไปจากตึกพิพาทที่โจทก์มีสิทธิครอบครองได้ โจทก์มีอำนาจฟ้อง

 

            การโอนทรัพย์สินตีใช้หนี้เงินกู้ แล้วก็เข้าครอบครองตึกนั้นเป้นสัญญาซื้อขายไหมต้องจดทะเบียนไหม ศาลฏีกาก็บอกว่าไม่ต้องจดทะเบียน ก็เข้า 1299 อีกแล้ว ก็เป็นบุคคลสิทธิระหว่างเจ้าหนี้ลุกหนี้ ฎีกานี้ก็อาจจะออกข้อสอบในเรื่องทรัพย์สินไม่ได้ไปออกเรื่องซื้อขาย

6919/2544

การที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ตกลงให้เงินรายละ 400,000 บาทและจำเลยที่ 4 ตกลงให้เงินจำนวน 300,000 บาท แก่โจทก์เป็นค่าทนายความนั้นหมายถึงกรณีที่ฝ่ายจำเลยชนะคดีมรดกแล้วไม่ได้รับส่วนแบ่งมาเป็นที่ดิน แต่ได้รับส่วนแบ่งมาเป็นเงินที่ได้มาจากการขายที่ดินพิพาทนั่นเอง ซึ่งจำเลยทั้งสี่จะต้องแบ่งให้โจทก์ตามจำนวนที่ตกลงกันไว้ในบันทึกข้อตกลง บันทึกข้อตกลงจึงถือได้ว่าเป็นสัญญารับจ้างว่าความโดยวิธีแบ่งเอาส่วนจากทรัพย์สินที่เป็นมูลพิพาทอันจะพึงได้แก่ลูกความเมื่อจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นลูกความชนะคดีเท่านั้นหากจำเลยทั้งสี่ตกเป็นฝ่ายแพ้คดี โจทก์ย่อมไม่ได้รับส่วนแบ่งตามข้อตกลง อันมีลักษณะเข้าทำนองซื้อขายความกัน

วิชาชีพทนายความเป็นวิชาชีพที่มีลักษณะผูกขาดที่ผู้ที่เป็นทนายความได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายหลายประการผู้ที่ได้จดทะเบียนและได้รับใบอนุญาตให้เป็นทนายความจึงมีพันธกรณีต่อสังคมที่จะต้องปฏิบัติและดำรงตนให้ต้องด้วยหลักจริยธรรมทางวิชาชีพ ในส่วนที่เกี่ยวกับการปฏิบัติหน้าที่ของทนายความในฐานะที่ทนายความมีส่วนสำคัญในการจรรโลงความยุติธรรมในสังคม ทนายความจึงไม่พึงทำสัญญากับลูกความของตนในลักษณะที่ตนเองเข้าไปมีส่วนได้เสียโดยตรงในคดีจนกระทบกระเทือนต่อการปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าว ข้อสัญญาที่ให้ทนายความเข้าไปมีส่วนได้เสียในผลคดีโดยตรงในทำนองซื้อขายความกันย่อมไม่ต้องด้วยหลักจริยธรรมทางวิชาชีพทนายความถือว่าเป็นข้อสัญญาที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน

แม้ข้อบังคับสภาทนายความว่าด้วยมรรยาททนายความฯซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติทนายความฯ จะมิได้กำหนดให้การเข้าเป็นทนายความโดยวิธีสัญญาเอาส่วนจากทรัพย์สินที่เป็นมูลพิพาทอันจะพึงได้แก่ลูกความของทนายความเป็นการประพฤติผิดมรรยาททนายความเช่นเดียวกับพระราชบัญญัติทนายความพ.ศ. 2477 และพระราชบัญญัติทนายความ พ.ศ. 2508 ก็มีผลเพียงว่าการทำสัญญาระหว่างทนายความกับลูกความทำนองนี้ไม่เป็นการประพฤติผิดมรรยาททนายความอันเป็นมูลให้ลงโทษตามมาตรา 52 เท่านั้น หามีผลทำให้ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสี่ดังกล่าว ซึ่งขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนกลับมีความสมบูรณ์แต่อย่างใดไม่ สัญญาจ้างว่าความระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสี่จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

 

สัญญาซึ่งให้ทนายความไปมีส่วนได้เสียในผลแห่งคดีมีลักษณะเป็นทำนองซื้อขายความกัน ไม่ใช่ซื้อขายนะ เป็นสัญญาที่ไม่มีชื่อ ไม่ใช่เอกเทศสัญญาเป็นสัญญาที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อย เป็นโมฆะ

            พันธมิตรบอกขายชาติ ใช่ซื้อขายไหมหล่ะ ก็ไม่ใช่

            เช่าพระ มันใช่เช่าทรัพย์ไหมหล่ะ ก็ไม่ใช่เป็น ซื้อขายอย่างนี้เป็นต้นอย่างนี้คือสำนวนในความเป็นจริงกับข้อสอบหรือหลักกฎหมาย

            ในเรื่องทรัพย์ก็มีเยอะเลยในเรื่องหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน

เจ้าของรวม อยู่ดีๆพี่ชายคนโตเอาที่ไปขายทั้งแปลงศาลฎีกาก็บอกว่าอย่างนี้พี่ชายมีสิทธินำไปขายในส่วนของตน ก็ไม่เป็นโมฆะ ก็ฟ้องในที่ดินทั้งแปลงไม่ได้  ข้อนี้เป็นข้อสอบผู้ช่วยปี 29 แล้วเนฯนำมาออกในเรื่องซื้อขาย ออกปี 48 – 49 ก็ลอกมาแทบจะประเด็นต่อประเด็นเลยนะครับ

            สอบเนฯหรือสอบผู้ช่วยก็ลอกกันไปลอกกันมา ต้องระวังที่สุดก็คือหลักกฏหมายเปลี่ยนไปแล้วก็ต้องตามกฎหมายใหม่ให่ทันนะครับ

            เบื้องต้น พูดคร่าวๆว่าสิทธิที่อสังหาริมทรัพย์มี 7 อย่างเท่านั้น

กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน  ภาระติดพัน ภาระจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน + 1. คือสิทธิรับจำนองคือสิทธิที่ศาลฏีกาวางหลัก

เมื่อ ปี 39 ก็มีฏีกา อยู่ ฎ.5466/2539

จำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารที่จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อจากการเคหะแห่งชาติแก่โจทก์โดยจำเลยตกลงให้โจทก์ผ่อนส่งเงินในกำหนดระยะเวลาหนึ่งซึ่งโจทก์ได้ผ่อนชำระให้จำเลยแล้วจำนวน62,000บาทข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือแม้ข้อตกลงดังกล่าวจะเป็นการตกลงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไปก็ตามแต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการโอนสิทธิโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของการเคหะแห่งชาติซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิแม้ไม่ทำเป็นหนังสือแต่ก็ได้มีการชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายนี้กันบ้างแล้วอันมีผลผูกพันระหว่างจำเลยผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องตามข้อตกลงดังกล่าว (วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ครั้งที่3/2539)

 

            ไปเช่าซื้อที่ดินกับการเคหะ ผ่อนมา 5 ปีแล้วไม่มีเงินผ่อนต่อ ขายสิทธิไป ให้ 3 ล้านก็ทำสัญญาซื้อขายสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ถามว่า จะต้องทำตามแบบหรือไม่ คดีขึ้นสู่ศาล

            ศาลฏีกาบอกว่าคดีนี้มีการชำระหนี้บางส่วน บังคับได้ก็จะเห็นว่า เป็นการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ ส่อได้ เพราะอสังหามันมีแค่ 7 + 1 ไม่เข้าใน 8 สิทธินี้ก็โอเค

            ก็ 10 ปีแล้วนะครับ อาจจะวนมาออกเนฯอีกก็ได้คุณอย่าให้พลาดอีกก็แล้วกัน

ฎ.2622/2538

โจทก์ซึ่งเป็นสหภาพแรงงานฟ้องจำเลยว่าจำเลยปฏิบัติไม่ถูกต้องตามข้อตกลงเกี่ยวกับสภาพการจ้างจึงเป็นการจัดการและดำเนินการเพื่อให้สมาชิกได้รับประโยชน์ตามมาตรา98(2)แห่งพระราชบัญญัติแรงงานสัมพันธ์พ.ศ.2518ซึ่งต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่เสียก่อนที่จะดำเนินการได้ตามมาตรา103(2)แต่ฟ้องฟ้องคดีโดยไม่มีมติของที่ประชุมใหญ่โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

 

            สาธารณะสมบัติไม่อาจโอนให้แก่กันได้แม้จะสุจริตและขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลก็ตาม ข้อสอบผู้ช่วยปี 38 และนำมาออกปี 46 อีก

            ข้อสอบอย่างนี้ไม่ออกสอบเนฯเพราะไปพันกับเรื่องสาธารณะสมบัติซึ่งไปออกได้ในเรื่องทรัพย์

            ก็พอจะมองเห็นวิธีการออกข้อสอบเนฯ สอบผุ้ช่วยแล้วนะครับ ก็ชุลมุนไปหมดนะครับก็ไม่ออกในเรื่องซื้อขายจะออกต้องเป็นซื้อขายล้วนๆ

            ที่เราจะเรียนในคราวหน้าจะเป็นเรื่องประเภททั่วไป นิติกรรมในการซื้อขาย ในไทยไม่พ้น 5 ประเภท

  เด็ดขาด จะซื้อจะขาย มีเงื่อนไข มีเงื่อนเวลา คำมั่น ห้าประเภทนี้เท่านั้นไม่อยู่ในตัวบทนะครับ

ดู 455นะครับ

มาตรา 455  เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขายท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ 

ซึ่งตอนแปลก็แปลว่า  สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์   แต่ไม่มีใครเรียกเลย มีแต่สัญญาซื้อขาดเสร็จเด็ดขาด

ยกตัวอย่าง 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพยืต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน เห็นไหมครับ คำว่า ซื้อขาย ก็คือ ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

แต่พอวรรคสองชัดว่า สัญญาจะซื้อจะขาย

นี่คือเบื้องต้นที่จะต้องทำความเข้าใจ

            ครั้งที่ 2 . (ประเภทของสัญญาซื้อขาย)

            จากครั้งที่แล้วได้บอกว่าเรียนเนฯต้องช่วยกันเรียน ก็ต้องรู้จักถามเพื่อนบ้างภาคค่ำก็ถามภาคกลางวัน ก็จะได้ฏีกาที่น่าสนใจก็มีประโยชน์ในการอ่านหนังสือ

            ก็เคยเล่าให้ฟังแล้วว่าที่สอบได้เพราะดูฏีกาที่ว่าสำคัญ ปีนั้นก็ออกมา 7 ข้อครึ่ง

            ก็เป็นความโชคดีแล้วก็ เป็นคนที่ใส่ใจในเรื่องการเรียน แต่วิธีอย่างนี้ก็ไม่ถูกหรอก ที่ถูกที่สุดต้องตั้งใจและรู้หลักต่างๆ

            ผู้ช่วยไม่ค่อยมีฎีกาที่ออกโดดๆ คำพิพากษาฏีกาไม่ใช่เรื่องสำคัญมากนัก อย่างเช่นให้เลขฏีกายี่สิบเรื่องก็ไม่ใช่ว่าจะต้องไปท่องทั้งยี่สิบฏีกา เพราะว่ามันก็หลักเดียวกันอย่างนี้เป็นต้น ฎีกาที่มันวางหลักซ้ำๆกัน ก็ขีดออกไปเลย แต่ต้องมั่นใจว่าข้อเท็จจริงเดียวกันจริงๆนะครับ

            การเรียนเราก็ต้องเน้นรายละเอียดเป็นสำคัญเพราะว่าในระดับผู้ช่วยจะต้องการรายละเอียด  ( มองในแง่ดีคนที่ไม่ผ่านเนฯ ใครยังไม่ถึง 25 ก็สอบเนฯไปเรื่อยๆ )

            ทีนี้มาดู เรื่องเอกเทศสัญญาเรื่องซื้อขายมีมาตราที่สำคัญเกี่ยบจะที่สุดคือ 456 แต่การใช้นี่ก็ไม่ง่ายอย่างที่คิด

มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

          อนึ่งสัญญาจะขายหรือจะซื้อทรัพย์สินอย่างใด ๆ ดังว่ามานี้ก็ดี คำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินเช่นว่านั้นก็ดี ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

          บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

            แม้จะถือตัวบทอยู่ในมือ ก็อาจปรับใช้ไม่ถูกแล้วธงคำตอบก็จะผิด

            คือประเภทนิติกรรม ดูมาตรา 455 นะครับ

มาตรา 455  เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขายท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์ 

        ก็อาจสงสัยว่าสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์คืออะไรก็คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดนั่นเอง ก็จะทำให้ไปโยงถึง 456 วรรค แรก

            ก็คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด อสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่เช่นนั้นเป็นโมฆะ

            ลองดูมาตรา 456 1 รอบ

            บทบัญญัติในวรรคก่อนคือเรื่องหลักฐาน   

            พอนักศึกษาเข้าใจก็จะรู้ว่าไม่ง่ายเพราะต้องแยกประเภทของสัญญาซื้อขายทั้ง ห้าประเภทให้ได้เสียก่อน

            มันก็เลยยากตรงที่ว่าแล้วเราจะดูยังไงว่านิติกรรมเป็นประเภทไหน วันนี้เราเลยต้องพูดถึงประเภทของนิติกรรมในการซื้อขาย ในประเทศไทยไม่พ้น 5 ประเภท

            ต้องทำความเข้าใจว่าที่เราทำกันเนี่ยเป้นประเภทอะไร

1.สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด วิธีการดูต้องดูหลักจากฏีกา อาจารย์วิษณุก็รวบรวมมาแล้วให้จำกัดความไว้ว่า

          สัญญาที่ตกลงกันเสร็จสิ้นแล้วไม่ต้องมีสิ่งใดที่ต้องไปทำตามแบบของกฏหมายอีกต่อไป

          แบบของกฎหมายมีอย่างเดียว คือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น ฝ่าฝืนโมฆะ

            ถ้ายังงงอยู่ดูตัวอย่าง

1.      ก. ทำสัญญาซื้อขายที่ดิน กับ ข . ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อย แน่นอน สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแน่นอนไม่มีอะไรที่ต้องทำตามแบบอีกแล้ว

2.      ก.ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับ ข. บอกไม่ต้องไปจดทะเบียนซื้อขายหรอกเปลืองค่าอากร ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเหมือนกัน เพราะทั้งคู่ก็ตกลงกันแล้วว่าไม่ต้องไปทำอะไรเพิ่มเติมเพราะตกลงแล้วว่ายังไงก็ไม่ไปทำอะไรอีกแล้ว นี่ก็เป็นเสร็จเด็ดขาดเหมือนกัน แต่มีผลอย่างไร ก็โมฆะตาม 456 วรรค 1  แล้วกรรมสิทธิ์ก็ไม่โอนด้วยเพราะมันเป็นโมฆะ

 ฉะนั้นถ้าใครไปจำว่า เสร็จเด็ดขาดคือกรรมสิทธิ์นั้นโอน ผิดทันที ตามตัวอย่างนี้ไม่มีแบบที่ต้องไปทำกันอีกเพราะตกลงกันระหว่างคู่สัญญา จึงเป็นเสร็จเด็ดขาด  หรือกรณีที่คู่สัญญาไม่รู้ว่าต้องไปทำก็ถือว่าเข้าตัวอย่างที่สองนี้ ข้อสอบก็มักออกตามตัวอย่างนี้

3.      สัญญาซื้อขายสังหาทั่วไป เช่นโทรทัศน์ตู้เย็น เป็นเสร็จเด็ดขาดทันที เพราะเป็นสัญญาที่ตกลงกันเสร็จแล้วเพราะกฎหมายไม่มีแบบ ให้ต้องทำกันอีก พวกนี้จะถือว่าเสร็จเด็ดขาดเสมอเลยนะครับ ถ้าเกิดออกข้อสอบว่าซื้อขายลิฟท์ หรือรถยนต์ ข้อสอบออกว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเสมอเลย ไม่มีแบบที่จะต้องทำกันต่อไป ก็จำแค่สามตัวอย่าง ประเภทที่สอง สัญญาจะซื้อจะขาย ก็คือสัญญาที่ตกลงกันในวันซื้อขายหรือวันทำสัญญาชั้นหนึ่งก่อน แล้วตกลงกันหรือมีเจตนาที่จะไปทำสัญญาให้ถูกต้องภายหน้า

ถ้า งง อยู่ดูตัวอย่าง

1.      อาจารย์กับนักศึกษาก็ตกลงกันแต่ยังไม่มีเงิน นักศึกษาไม่พร้อม หรือว่าที่ดินติดจำนองอยู่ก็บอกว่าโอนวันนี้ไม่ได้ต้องไปไถ่ก่อน ในขณะเดียวกันก็กลัวเบี้ยว ก็เลยทำสัญญากันไว้ก่อนว่าจะทำสัญญาซื้อขายกันในวันจันทร์หน้าตอนพ่อให้เงินมาซื้อและอาจารย์ไถ่ที่ดินแล้ว สัญญาดังนี้คือสัญญาจะซื้อจะขายเพราะตกลงให้ทำสัญญาตามแบบวันจันทร์หน้า สัญญาที่ทำคือสัญญาจะซื้อจะขาย วันจันทร์จะไปสำนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานก็ให้กรอกคำขอไป อันนี้ก็เป็นขั้นตอน ทด.13 ที่ไปจดทะเบียนแล้ว

จะเห็นได้ว่าสัญญาซื้อขายสังหาธรรมดาไม่มีทางที่จะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายได้เพราะไม่มีแบบที่ต้องไปทำกันอีก

            รถยนต์ก็เหมือนกัน แม้ต้องไปทำทางทะเบียน กันอีกก็ไม่ใช่แบบที่ต้องไปทำตามกฎหมาย

            ประเภทที่สาม และ สี่ สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข มีเงื่อนเวลา มาจากปพพมาตรา 459

          มาตรา 459  ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข หรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ท่านว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าการจะได้เป็นไปตามเงื่อนไขหรือถึงกำหนดเงื่อนเวลานั้น

            ก็ชื่อเต็มๆก็คือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีเงื่อนไข หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีเงื่อนเวลา

ก็ทับไปหมดเพียงเพิ่มสำหรับเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา ในการโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น

            ก็ต้องดูคำจำกัดความตาม มาตรา 459 ไปด้วย คือ เงื่อนไข เงื่อนเวลาเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์อย่างนั้น เช่นถามใครซื้อนาฬิกาจากผมบ้าง คุณบอกจะซื้อครับ แต่ไม่มีเงินจะใช้สิ้นเดือน อาจารย์บอกได้แต่กรรมสิทธิ์จะไม่โอนนะจนกว่าจะชำระราคาให้หมด ตรงนี้คือมีเงื่อนไข

            เพราะปกติแล้วกรรมสิทธิ์ในสัญญาซื้อขายเนี่ยไปเร็วยิ่งกว่าแสงไปเร็วยิ่งกว่าเสียงอีก เมื่อกรรมสิทธิ์ไปแล้วเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องรับภัย  

            กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนจนกว่าจะชำระราคานะ ดูไม่ยาก แต่ ถ้าเราตกลงกันอีกอย่างนะว่าตกลงจะขายในราคา 1 หมื่น คุณบอกไม่มีเงินนะครับ ขอชำระหมื่นบาทเมื่อหางานได้ อาจารย์ตกลง อันนี้ไม่ใช่สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข นะครับ เพราะไม่ได้มีเงื่อนไขเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์เลย อย่างนี้กรรมสิทธิ์ไปทันทีเลย

            บางคนบอกว่ายังไม่ได้ชำระราคาจนกว่าเมื่อนำเงินมา แล้วไปตีความให้เข้าให้ได้ถ้ามั่วเช่นนี้ ก็ 0 แหละครับ เรื่องกรรมสิทธิ์นี่ดูง่าย มันจะมีคำที่ให้สังเกต ในสัญญานั้นๆ

            ตัวอย่าง ขายแหวนเพชร จะไม่ส่งมอบให้วันนี้นะ จะส่งมอบให้วันมะรืนนี้ ก็เป็นเงื่อนเวลา เกี่ยวกับการส่งมอบ ไม่เกี่ยวเลยกับการโอนกรรมสิทธิ์ อย่าไปตีความให้มันเข้าข้างตนเอง

            เงื่อนไขก็คือ มาตรา182

 มาตรา 182  ข้อความใดอันบังคับไว้ให้นิติกรรมเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตข้อความนั้นเรียกว่าเงื่อนไข

สัญญาซื้อขายประเภทสุดท้ายคือคำมั่นว่าจะซื้อหรือคำมั่นว่าจะขาย ก็เป็นการพูดลอยๆผูกมัดตนเองไว้ฝ่ายเดียว โดยไม่มีการสนองรับ

ถ้ามีการสนองรับคำมั่นก็จะหมดไปเกิดเป็นสัญญาแทน

ก็จะมีหลักเกณฑ์อยู่ 5 ประเภทนี้แหละพอรู้ปั๊ปก็จับให้ลง 5 ประการ ว่าเข้า 456 วรรคไหน

สัญญาดโมฆะก็เสียเปล่าไปทั้งหมดใครก็จะมาบังคับให้ทำไม่ได้

จะซื้อขายก็เข้าวรรคไหน ก็ 456 วรรค สอง  วางประจำก็คือวางมัดจำ

วางมัดจำจะน้อยมากแค่ไหนก็ได้

วางมัดจำนี่ฝ่ายไหนทำก็ได้นะครับ ทั้งสองฝ่ายก็ฟ้องได้หมดเลย

            ก็หมดแล้วในเรื่องประเภทสัญญาซื้อขายซึ่งสำคัญมากเลยนะครับ  เรื่องสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมักมีปัญหา ในตัวอย่างที่สองที่ได้ให้ไปแล้ว

ฏ.3641/2546  - ค้นไม่พบ

            ได้วางหลักไว้ในตอนหนึ่งของฎีกาว่า การซื้อขายที่ดินต้องพิจารณาของเจตนาของคู่สัญญาว่าประสงค์จะทำตามทางทะเบียนอีกต่อไปหรือไม่ หากมีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

ไม่มีข้อความตอนใดว่าจะทำเป็นหนังสือจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

พอให้กันว่าจะไปโอนก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย  ไม่กี่ปีนี้แค่นี้ก็ได้สองคะแนนแล้ว ก็เป็นประเด็นเล็กๆที่ต้องเก็บให้หมด

การทำสัญญาซื้อขายผู้ขายไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ทำสัญญาซื้อขายได้แค่หลักนีก็ได้ไป ห้าคะแนนแล้ว ทุกข้อสอบในทุกบรรพ ก็พยายามจะแบ่งคะแนนให้อะไรที่รู้ๆที่คิดว่าเกี่ยวกับข้อสอบก็ตอบๆไปนะครับ เขียนก็เขียนประมาณสองหน้ากำลังดี

เคยเห็นธงคำตอบที่เนฯทำธงอย่างนั้นไม่ได้นะ เพราะไม่มีหลักกฎหมายไม่มีเลขมาตรา ทำเต็มที่ยังไงก็ไม่เกิน 8 ถ้าคุณมีหลักกฎหมายด้วยวางไว้ชัดเจน ก็ 10 คะแนนอยู่แล้ว

ดูฎีกา ของสัญญาจะซื้อจะขาย  เป็นการทำสัญญาชั้นแรกเพื่อจะไปทำสัญญากันอีกครั้งหนึ่ง

แค่ว่าจะไปโอนทะเบียนก็ใช้ได้แล้ว

หรือ ฎ. 605/2490 ว่าจะไปโอนแล้ว

ทำหนังสือสัญญาซื้อขายเรือขนาด 19 ตันเศษโดยชำระราคาบางส่วน และว่าจะไปทำการโอนกันในวันหน้า แม้จะมอบเรือให้ผู้ซื้อแล้วก็ถือเป็นสัญญาจะซื้อขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเด็ดขาด และเป็นสัญญาที่ฟ้องร้องบังคับตามสัญญาได้

การซื้อขายเรือขนาด 19 ตันเศษ ถ้าเพียงสัญญาจะซื้อขายย่อมไม่ขัดต่อพระราชกฤษฎีกาควบคุมยานพาหนะทางน้ำ

 

ฎ.878/2492 จะชำระราคาเมื่อโอนทะเบียนกัน

สัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งได้วางมัดจำกันแล้ว และมีข้อตกลงกันว่าเงินจำนวนที่ยังค้างอยู่อีกนั้น ผู้ซื้อจะนำไปชำระให้ผู้ขายต่อหน้าเจ้าพนักงานหอทะเบียนที่ดินพร้อมทั้งทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกัน แต่ในระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายยังมิได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์กันนี้ ผู้ขายยอมให้ผู้ซื้อ เข้าทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ได้ตามลำพังทันที ดังนี้ เป็นสัญญาจะซื้อขาย เพราะยังจะต้องชำระเงินที่ค้างและทำการโอนทะเบียนกันต่อไป

ผู้ร้องขัดทรัพย์อ้างว่าที่นาที่ยึดไว้ ผู้ร้องได้ซื้อไว้จากจำเลย แต่เมื่อปรากฏว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย และการครอบครองของผู้ร้องในระหว่างรอการชำระเงินที่ค้างและการโอน เช่นนี้ ต้องถือว่าอยู่ในฐานะครอบครองแทนจำเลย ที่ยังเป็นของจำเลยอยู่ โจทก์มีสิทธิยึดไปชำระหนี้ได้

 

ฎ.822/2493 ทำใบมอบฉันทะเพื่อแบ่งแยกและโอนขาย

จำเลยตกลงขายที่พิพาทซึ่งโจทก์เคยขายฝากไว้แก่สามีจำเลยคืนแก่โจทก์และรับเงินราคาค่าที่ดินจากโจทก์ไว้แล้ว ต่อมาได้พากันไปยังหอทะเบียนที่ดิน เพื่อแบ่งแยกและโอนขายที่ดินให้กันตามที่ตกลงแต่โอนยังไม่ได้ เพราะจำเลยยังมิได้ประกาศรับมรดกสามีจำเลย จำเลยจึงทำใบมอบฉันทะให้จำเลยด้วยกัน เพื่อจะแบ่งแยกที่ดินและโอนขายให้โจทก์ไว้เช่นนี้ ถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย หาใช่เป็นสัญญาขายเด็ดขาดไม่จึงไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

 

ฎ.656/2496 สัญญาว่าจะโอนให้ภายหลัง

ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านเรือนกัน ผู้ขายมอบที่ดินและบ้านเรือนให้ผู้ซื้อครอบครองไปพลางก่อน จนกว่าจะได้ไปโอนกันภายหลังนั้นผู้ซื้อยังไม่มีสิทธิในทรัพย์ที่จะซื้อขายกันนั้น ผู้ซื้อเพียงมีสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายอันเป็นสิทธิเหนือบุคคลผู้เป็นคู่สัญญาและทายาทของเขาฉะนั้นเมื่อมีคนเข้ามารื้อเรือนเอาไป และร้องขอให้อำเภอขายที่ดินนั้นโดยอ้างว่า เขาเป็นทายาทผู้รับมรดกของเจ้าของที่ดินนั้น ผู้ซื้อจึงยังไม่มีอำนาจที่จะฟ้องให้เขาคืนทรัพย์หรือห้ามมิให้เขาเกี่ยวข้องกับทรัพย์รายพิพาทนั้น

 

ฎ.132/2520 – ค้นไม่พบ  จะไปทำการโอนโฉนดใน 1 เดือน

ฎ.2603/2520 ซื้อขายโคกัน  จะไปจดทะเบียนโอนกันภายหลัง

ซื้อขายโคที่อายุยังไม่ถึงทำตั๋วพิมพ์รูปพรรณ ซึ่งมีข้อสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนโอน เป็นสัญญาจะซื้อขาย กรรมสิทธิ์ยังไม่โอน แต่ได้มอบโคให้ผู้ซื้อไปแล้ว โคถูกลักไปไม่ปรากฏว่าโทษผู้ซื้อได้ ผู้ขายเรียกราคาโคไม่ได้

 

ฎ.1915/2520

โจทก์ฟ้องว่า ในการซื้อขายที่พิพาท ได้ตกลงกันว่าจำเลยจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ด้วย โดยจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์หลังจากที่จำเลยแบ่งแยกที่พิพาทออกจากโฉนดแล้ว ดังนี้ การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย

การที่โจทก์และจำเลยตกลงจะซื้อจะขายที่พิพาทกันแล้วโจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทนั้น เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยตามสัญญาจะซื้อขาย อันเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนจำเลย มิใช่เป็นการ ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ทั้งไม่ปรากฏว่าต่อมาโจทก์เปลี่ยนแปลงลักษณะ แห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยว่าไม่เจตนาจะยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ดังนั้น แม้จะฟังว่าโจทก์ครอบครองที่พิพาทติดต่อกันเป็นเวลาเกิน 10 ปี โจทก์ ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

 

เนี่ยให้ไปเยอะก็เท่านั้นให้มีหลักคำว่าจะโอนก็ได้แล้ว

ฎ.4793/2546

โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาท โดยมีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินพิพาทไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองโจทก์ชำระเงินให้จำเลยครบถ้วนและจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้วแม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ตามมาตรา 193/27 และ 241 แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกิน 10 ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ

แม้โจทก์จะมีคำขอท้ายฟ้องขอให้จำเลยไปแบ่งแยกที่ดินด้านทิศใต้ส่วนที่โจทก์ครอบครอง แล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ก็เป็นเพียงประมาณการเท่านั้นเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ช่างรังวัดสอบเขตและทำแผนที่พิพาทตามคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยโจทก์และจำเลยเป็นผู้นำชี้ซึ่งช่างรังวัดที่ดินพิพาทส่วนที่โจทก์ครอบครองได้เนื้อที่27 ไร่ 1 งาน 42 ตารางวา ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามเนื้อที่ซึ่งปรากฏในแผนที่พิพาทได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142

 

 ที่ดินเพียงสิทธิครอบครอง เป็นสค.1 ตกลงว่าจะไปจดทะเบียนโอนหลังจากออกนสแล้วก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

 

ก็เห็นว่าแม้ตอนนั้นยังโอนไม่ได้ แต่ภายหลังโอนได้แล้วได้ตกลงกันไว้ก่อนแล้วก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขายและก็โอนได้

โอนหรือจะโอนก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขายแต่ก็มีคำพิพากษาบางเรื่องเหมือนกันนะครับ ว่าไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขายบ้าง ฎีกาพวกนี้ต้องดูข้อเท็จจริงไป เพราะอาจตัดสินตามความเป็นจริงก็ได้

ฎ.5199/2546 – ค้นไม่พบ บอกกับผู้ซื้อว่าเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ขอให้ผู้ซื้อทำการโอนได้โดยไม่มีข้อคัดค้าน เรื่องนี้ศาลบอกเป็นเรื่องสัญญาซื้อขายเด็ดขาด  

อาจเป็นการตีความตามความยุติธรรม ก็ลองไปอ่านดูแล้วกันครับว่าเป็นอย่างไร แต่คงออกสอบยากเพราะมีการเถียงในที่ประชุมพอสมควร

ถ้าตกลงโอนแล้วเนี่ยทำใบมอบฉันทะแล้วการมอบฉันทะไม่ถูกแบบยังเป็นจะซื้อจะขายหรือไม่

ฎ.494/2489

ขายเรือมีระวางกว่า 6 ตันโดยผู้ขายมอบฉันทะให้ผู้ซื้อไปจัดการโอนเรือแต่ใบมอบฉันทะไม่ถูกแบบ จึงโอนไม่ได้ ดังนี้เป็นสัญญาจะซื้อขาย ผู้ซื้อขอให้บังคับผู้ขายทำการโอนทะเบียนได้

 

ก็เป็นแล้วเพราะดูจากเจตนาว่าจะไปโอน แม้จะบอกเลิกแต่มีเจตนาว่าจะไปโอนตั้งแต่แรกก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขายอยู่ดีแหละ  นี่คือการถอนนะ

ฎ.1290/2529

การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันก่อน โดยตกลงกันว่าชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้งถึงวันนัดโจทก์จำเลยไปยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจัดหวัดอุบลราชธานี แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดิน โจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียน สัญญาซื้อขายดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเมื่อทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และจะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ ผู้ร้องสอดซึ่งเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจากจำเลย จึงเป็นผู้ที่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่ตนเพียงผู้เดียว

สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างผู้ร้องสอดกับจำเลยระบุว่า จำเลยตกลงขายที่ดินแปลงหนึ่งโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น มิได้ระบุที่ดินอีกแปลงโฉนดเลขที่ 13305 ตามที่โจทก์ฟ้องมาหรือโฉนดเลขที่ 233205 ตามโฉนดที่ดินที่โจทก์ส่งศาลไว้ด้วย จึงบังคับให้โอนได้แต่เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทโดยมิได้ระบุเลขโฉนดที่ดินจึงไม่ชัดแจ้งพอศาลฎีกาพิพากษาแก้ให้จำเลยไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 125 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ให้ผู้ร้องสอด

 

ไปยื่นคำขอขอจดทะเบียนแต่ยังจดไม่ได้เพราะมีคนคัดค้าน เลยยกเลิกคำขอจดทะเบียน เมื่อยกเลิกแล้วเช่นนี้  ก็เป็นเสร็จเด็ดขาด

หลักมันก็คือว่ามีข้อความว่าจะไปโอนไปจดทะเบียนไหม ก็ต้องจำให้แม่นๆ

ทีนี้มันมีกรณีอีกกรณีหนึ่ง ที่ถ้าตอบแค่เป็นสัญญาประเภทอะไร ก็ได้คะแนนนิดหน่อย

แต่มีสัญญาที่ไม่มีข้อความเลยว่าจะไปโอนแต่มีเจตนาไปโอน

ฎ.601/2535

หลังจากครบกำหนดการขายฝากแล้ว ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ.ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า "บ. ได้ให้เงิน ส.ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 33,000 บาท ส. ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ." ในวันที่ ส. รับเงินจาก บ.นั้น ส. และ บ. ได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะ บ.ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่2-3 วันจะไปโอนกันใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อนแสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ.ภายหลัง จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝากและ บ.หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว

 

 ตัดสินตาม ฎ.305/2511

จำเลยกู้เงินมารดาโจทก์และน้องชายโจทก์ จำเลยตกลงยกนาให้มารดาโจทก์และน้องชายโจทก์ชำระหนี้แทนเงินมารดาโจทก์และน้องชายโจทก์ยอมรับ แต่ให้จำเลยโอนนานั้นให้แก่โจทก์ จำเลยตกลงโจทก์จำเลยจึงได้ไปทำคำขอทำสัญญาซื้อขายนานั้นที่อำเภอดังนี้ ถือได้ว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายนานั้นแล้ว โดยหักเงินที่จำเลยเป็นหนี้มารดาโจทก์และน้องชายโจทก์เป็นราคานานั้นเมื่อจำเลยไม่ยอมโอนขาย โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายนั้นได้

 

ขายฝากที่ดินกำหนดการไถ่ถอนครบไป 1 ปีไม่มาไถ่กรรมสิทธิ์ตกเป้นของผู้รับไถ่  รุ่งขึ้นกำเงินมา ก็ตกลงเขียนสัญญาว่าผู้ขายฝากให้เงินให้ไถ่ถอนแล้ว ขายคืนที่ให้  บางคนพอออกข้อสอบมาเห็นว่าเป็นเรื่องขายฝากก็งัดเรื่องขายฝากมาซัดเต็มๆ แต่ที่จริงแล้วเป็นเรื่องหลังขายฝากที่ดินต่างหาก  แล้วบอกว่าบ่ายสามจะไปโอนที่ดินให้ ไปแล้ว สำนักงานที่ดินแล้ว เงินค่าธรรมเนียมไม่พอ ปรากฎว่าคนซื้อฝากตายไปก่อนที่จะมีการโอนทะเบียนกัน  ก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขายแม่ไม่มีข้อความในสัญญาเลยว่าจะไปโอน แต่ดูจากพฤติกรรม แล้วเห็นได้ชัดว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะไปโอนที่ดิน เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย  

            เงินค่าธรรมเนียมต่างๆเป็นคนขาย มีระบุอย่างนี้ในสัญญา บอกเป็นจะซื้อจะขายเพราะถ้าไม่ไปโอนจะมีค่าธรรมเนียมพวกนี้ได้ยังไง เงินพวกนี้จะเกิดตอนไปโอนเท่านั้นแหละ ข้อความเท่านี้ก็ แสดงว่ามีเจตนาจะไปโอนกัน

ฎ.4587/2542

เอกสารฉบับพิพาท ระบุสาระสำคัญแห่งสัญญาคือฝ่ายจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ โดยมีเงื่อนเวลาแบ่งชำระราคาที่ดินออกเป็น 2 งวดงวดแรกชำระให้แก่จำเลยไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนงวดที่ 2 กำหนดชำระในเวลาภายหลังจากวันทำสัญญา โดยสภาพแห่งเนื้อความของสัญญา โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีก คือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายและชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำสัญญาอันจะถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เอกสารฉบับพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

สำหรับการตกลงขายที่ดินเพิ่มเติมให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยผู้จะขายยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอน ซึ่งถึงแม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มีการชำระราคาแล้ว กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้

 

 มีเจตนาว่าจะไปรังวัดแบ่งแยกเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

ฎ.3574/2536

ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้ โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อนเพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ระบุเกี่ยวกับการชำระราคาในข้อ 2 ว่าจำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่จำนวนหนึ่ง ส่วนที่เหลือให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญา คู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ สัญญาข้อ 7 กำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน เห็นว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้องนอกจากนั้น ตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันที และตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไป ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าวย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้ว เห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ไม่ตกเป็นโมฆะ

 

            พวกนี้ไม่มีคำว่าจะไปโอนกันเลย แต่มีพฤติการณ์ บ่งบอกก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ก็มีข้อเท็จจริงแค่ห้าฎีกานี้เท่านั้นแหละครับ ถ้านอกกว่านี้ก็ไม่ใช่จะซื้อจะขายแล้วนะครับ

เรื่องต่อไปเพื่อทราบ สัญญามัดจำ ใบสั่งจอง เป็นสัญญาอะไรเนี่ย เรื่องมัดจำเนี่ย

 ฎ.1541/2509

เอกสารมีว่า ".....ได้รับเงินวางมัดจำค่าที่ดิน.....เป็นเงิน 5,000 บาท.....เพื่อทำสัญญาซื้อขาย ในวันที่ 10 พฤษภาคม 2504(ในระยะนี้ข้าพเจ้าจะทำการขายให้ใครไม่ได้) ขายในราคาไร่ 35,000 บาท....." โจทก์อ้างว่าเอกสารนี้เป็นสัญญาจะซื้อขาย กำหนดไปจดทะเบียนทำการซื้อขายตามกฎหมายในวันที่ 10 พฤษภาคม 2504 จำเลยสู้ว่า เอกสารนี้เป็นเพียงใบรับเงินค่ามัดจำคำว่า เพื่อทำสัญญาซื้อขายในวันที่ 10 พฤษภาคม 2504 หมายถึงการทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองอีกชั้นหนึ่ง โดย โจทก์จะต้องผ่อนชำระราคาที่ดินล่วงหน้า ได้มีการพูดจากันก่อนทำเอกสารนี้แล้วว่า ในการที่จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองในวันที่กำหนดนั้น จะต้องมีรายละเอียดตามที่พูดกันไว้ ดังนี้ ข้อต่อสู้ของจำเลยเป็นการโต้เถียงความหมายของถ้อยคำในเอกสารว่า คู่ความอีกฝ่ายคือโจทก์ตีความหมายผิด จำเลยย่อมนำสืบแสดงถึงพฤติการณ์และข้อตกลงเพื่อเป็นเหตุผลแสดงความหมายแห่งถ้อยคำในเอกสารได้ ไม่เป็นการสืบข้อความเพิ่มเติมในเอกสาร

แม้วิธีที่จะทำสัญญาจะซื้อขายกัน กฎหมายกำหนดไว้หลายวิธีก็ตาม เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำกันโดยวิธีทำเป็นหนังสือสัญญาให้มีข้อตกลงทุกข้อตามที่พูดกัน ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญา จะนำเอาวิธีอื่นเช่นการวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่

การวางเงินมัดจำซึ่งกำหนดไว้ว่าจะต้องทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือขึ้นอีกฉบับหนึ่งในวันที่กำหนด (ตามเอกสารดังกล่าวในวรรคต้น) นั้น ผูกพันต่อกันเพียงถึงวันที่กำหนดไว้ว่าจะทำหนังสือสัญญาขึ้นใหม่เท่านั้น และผูกพันเท่าที่มีข้อความในวงเล็บกำกับไว้ว่า "ในระยะนี้ข้าพเจ้าจะทำการขายให้ใครไม่ได้" ซึ่งแปลความหมายได้ว่า ถ้าพ้นระยะนี้และไม่มีการทำหนังสือสัญญาขึ้นตามที่กำหนดกันไว้ จึงขายให้คนอื่นได้

คู่กรณีพูดกันว่า ข้อสัญญาจะต้องตกลงกันโดยทำเป็นหนังสือจึงถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ และการที่ได้ทำความเข้าใจกันไว้โดยพูดกันว่าโจทก์จะต้องชำระเงินในวันทำหนังสือสัญญาจะซื้อขาย และต้องชำระราคาล่วงหน้างวดที่ 2ในวันอื่นต่อไปนั้น ก็หาเป็นการผูกพันไม่ จนกว่าข้อตกลงเช่นว่านี้จะได้ทำเป็นหนังสือขึ้น

 

ฎ.3480/2529

ตามสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความว่าจำเลยจะขายโรงสีให้โจทก์ และต่อมามีข้อความว่าและที่ที่ตั้งโรงสีด้วยยาวประมาณ 13 วาเศษ กว้าง11 วาเศษ ทิศเหนือมีทางออกถนน 4 วาด้วยเห็นได้ว่าเป็นการตกลงจะซื้อตัวโรงสีทั้งที่ดินที่ตั้งโรงสีและมีทางเข้าออกโรงสีด้วย

สัญญาระบุว่าเป็นสัญญามัดจำมีข้อความว่าจะขายอยู่ด้วยผู้ขายได้รับมัดจำไว้จำนวนหนึ่ง ส่วนราคาที่เหลือชำระในวันหลัง ต่อมาผู้ซื้อได้ชำระราคาส่วนเหลือให้ผู้ขาย ที่มิได้กำหนดวันโอนไว้ในสัญญาเพราะขณะทำสัญญาผู้ขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทเมื่อผู้ขายได้กรรมสิทธิ์มาแล้ว ผู้ซื้อได้เรียกร้องให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อ สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

 

มีข้อความในสัญญามัดจำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีข้อความว่าจะไปโอนนะครับ

เมื่อไม่มีกรรมสิทธิก็ไม่อาจกำหนดวันโอนกันได้ก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็พิสดารเหมือนกัน

ฎ.6536/2544 ฝ่ายหนึ่งชำระราคาหมดอีกฝ่ายส่งมอบที่ดินให้เป็นเสร็จเด็ดขาดในตัวอยู่แล้ว

กรณีที่จะเสนอคดีต่อศาลเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทโดยทำเป็นคำร้องขอได้นั้น หมายถึงกรณีที่ไม่มีบุคคลใดโต้แย้งสิทธิ แต่มีเหตุที่ผู้เสนอคดีจำต้องใช้สิทธิทางศาล

โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยการครอบครองปรปักษ์ จำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์โดยขอออกโฉนดที่ดินพิพาทเป็นชื่อของจำเลย ขอให้ศาลพิพากษาว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง และให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นชื่อโจทก์ โจทก์มิได้ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์เพียงประการเดียวอันจะเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทซึ่งโจทก์ต้องเสนอคดีของตนต่อศาลโดยทำเป็นคำร้องขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 188(1) จึงเป็นคดีมีข้อพิพาทซึ่งโจทก์ชอบที่จะเสนอคดีต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ประกอบกับมาตรา 172 วรรคแรก

เอกสารการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุชื่อว่า"หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ" แต่ไม่ได้ระบุข้อตกลงที่เป็นการแน่นอนว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันหรือไม่เมื่อใด ประกอบกับโจทก์ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญาและจำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์เข้าครอบครองนับแต่วันดังกล่าว เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าโจทก์กับจำเลยไม่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้จะตกเป็นโมฆะเนื่องจากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก แต่โจทก์เข้าครอบครองโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองตามมาตรา 1382

 

ฎ.1142/2527 ใบสั่งจองไม่มีว่าจะโอนมีลักษณะเป็นพยานหลักฐาน

ในการซื้อขายบ้านและที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยมีการทำหลักฐานกันไว้ตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ. 1 ฉบับ เดียว ซึ่ง มี ใจ ความ ว่า จำเลย ได้ ตกลง จอง บ้าน แบบ พ. พร้อม ที่ดิน แปลง หมายเลข ที่ 128 ของ โจทก์ ผู้ขาย โดย จำเลย ตกลง ชำระ เงินดาวน์ ให้ โจทก์ ใน วัน สั่ง จอง เป็นเงิน 40,600 บาทและจะชำระต่อไป งวดที่หนึ่งในวันที่ 20 มิถุนายน 2518 เป็นเงิน 19,000 บาท ส่วนค่าบ้านและค่าที่ดิน งวดต่างๆ จะชำระภายใน 30 วัน นับจากได้รับแจ้งจากโจทก์ทุกครั้งไป ถ้าจำเลยไม่ชำระตามกำหนดเวลาให้ถือว่าจำเลยผิดนัดและสละสิทธิ ในบ้านและที่ดินที่สั่งจองไว้ ยอมให้โจทก์ริบเงินที่ชำระแล้วทั้งสิ้น แล้วลงชื่อโจทก์จำเลย ใบสั่งจองนี้จึงมีลักษณะเป็น หลักฐานแห่งสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์รายพิพาทและชำระ เงินดาวน์กันเท่านั้น หาใช่เป็นสัญญาเช่าซื้อ ไม่ สัญญาเช่าซื้อมีกฎหมายบังคับในเรื่องแบบไว้เป็นพิเศษในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ เป็นโมฆะ ฉะนั้น เมื่อไม่มีการทำสัญญากันไว้เป็นหนังสือให้แจ้งชัดว่าเป็นการเช่าซื้อ จะฟังว่าเป็นการเช่าซื้อหาได้ไม่ เพราะเป็นการขัดต่อ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 โจทก์ได้นำบ้านและที่ดินพิพาทที่ตกลงขายให้จำเลยตามใบสั่งจองเอกสารหมาย จ. 1 ไปโอนให้ ก. เสียก่อนที่จะโอนให้จำเลย เมื่อจำเลยทราบความจริงข้อนี้จึงไม่ชำระค่าผ่อนซื้อ ดังนี้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและไม่อยู่ในฐานะที่สามารถชำระหนี้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 211 โจทก์จะหาว่าจำเลยตกเป็นผู้ผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ชำระค่าผ่อนซื้อตามงวดหาได้ไม่ ในใบสั่งจองเอกสารหมาย จ.1 ไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าโจทก์จะต้องจัดหาธนาคารมารับจำนองบ้านและที่ดินพิพาทเพื่อให้จำเลยกู้เงินมาชำระค่าบ้านและที่ดินแก่โจทก์ ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์จัดหาธนาคารมารับจำนองบ้านและที่ดินรายนี้เพื่อนำเงินมาชำระราคาที่ค้างแก่โจทก์นั้นจึงเป็นการนอกเหนือข้อสัญญาที่ตกลงกันไว้เป็นหนังสือเป็นการไม่ชอบ

ฎ.781/2541  ตรงตามหลักใบสั่งจองพูด

แม้ใบสั่งจองบ้านและที่ดินฉบับพิพาทมีข้อความว่า โจทก์กับจำเลยจะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อกันนับตั้งแต่วันสั่งจองเป็นต้นไป และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวกันก็ตาม แต่ใบสั่งจองฉบับดังกล่าวได้ระบุราคาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวไว้และระบุว่าในวันสั่งจองโจทก์ได้วางเงินจำนวน 100,000 บาทกับระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ไว้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่าย ละครึ่ง แสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยและโจทก์ว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่กันต่อไป ใบสั่งจองบ้านและที่ดินจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย และเงินที่โจทก์วางในวันสั่งจองจำนวน100,000 บาท เป็นเงินมัดจำอันเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาดังกล่าวได้ทำกันขึ้นแล้วทั้งเงินมัดจำนี้ยังเป็นประกันการที่จำเลยและโจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นด้วย ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377และ 456 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจองบ้านและที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่มีผลบังคับตามกฎหมายจนกว่าจะได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษร จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองบ้านและที่ดินและไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษายึดไว้เพื่อขายทอดตลาด ย่อมเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจซื้อบ้านและที่ดินดังกล่าวตามราคาซื้อขายขณะนั้น ซึ่งหากโจทก์จะซื้อบ้านและที่ดินใกล้เคียงกับบ้านและที่ดินดังกล่าวซึ่งมีเนื้อที่ที่ใกล้เคียงกันโจทก์ต้องซื้อบ้านและที่ดินใหม่ในราคาที่สูงกว่าเดิม ดังนี้ การ ผิดสัญญาของจำเลยย่อมก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ และต้องรับผิดในเงินค่าเสียหายดังกล่าวแก่โจทก์รวมทั้งค่าธรรมเนียมถอนการยึดเป็นความเสียหายซึ่งมีผลสืบเนื่องมาจากการที่จำเลยผิดสัญญาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้

 

ฎ.3942/2545    ใบสั่งจองที่ไว้ว่าจะทำสัญญาซื้อขายภายหลังก็ไม่ใช่สัญญาจะซื้อจะขาย

ก่อนจบสัญญาจะซื้อจะขายผู้จะขายไม่ต้องเป็นเจ้าของในเวลาซื้อขาย

โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทจำเลย โดยชำระเงิน274,600 บาท แต่เมื่อถึงวันทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์เห็นว่ามีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ จึงแสดงเจตนาขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนว่าจำเลยจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใด ซึ่งล้วนแต่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ข้อสัญญาดังกล่าวถือว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยก่อน เมื่อจำเลยยอมรับว่ายังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้นเงินที่จำเลยรับไว้จึงเป็นการรับโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 วรรคหนึ่ง พร้อมดอกเบี้ย

 

ฎ.1881/2540

ผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จำต้องเป็นเจ้าของที่ดินในขณะทำสัญญาก็ได้เพราะสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงหากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงกันไว้สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้วฉะนั้นการที่จำเลยไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดพร้อมกับส. ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและได้แสดงเจตนาว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาแต่โจทก์เกี่ยงให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์จากส.ก่อนแล้วจัดการโอนให้แก่โจทก์จึงไม่อาจตกลงกันได้กรณีเช่นนี้แม้ว่าจำเลยจะไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในวันนับโอนก็จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้

ฎ.4729/2543

จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่ ภ. บิดาโจทก์ ระหว่างที่ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวกับโจทก์ ต่อมา จำเลยทำสัญญากับ ภ. ว่าไม่ประสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิไถ่ถอน ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างจำเลยกับ ภ. ถือได้ว่า เป็นการขายขาดที่ดินให้แก่ ภ. โดยทำสัญญากันเอง จึงไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากได้ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่และภายในกำหนดระยะการขายฝาก จำเลยย่อมมีสิทธินำที่ดินไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 497 ได้กำหนดให้ผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นได้ด้วย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ที่ดินได้

 

ฎ.3763/2542

พฤติการณ์ที่จำเลยที่ 1 ยอมตกลงทำสัญญาขายรถยนต์พิพาทให้แก่โจทก์เพื่อให้โจทก์นำไปให้ ส. เช่าซื้ออีกต่อหนึ่งนั้น เป็นวิธีการทำธุรกิจอย่างหนึ่งซึ่งจำเลยที่ 1 และโจทก์เคยปฏิบัติต่อกันมาหลายครั้งแล้ว ดังนั้น แม้โจทก์จะทราบว่าจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของรถยนต์พิพาทขณะทำสัญญาซื้อขายรถยนต์คันดังกล่าว จำเลยที่ 1 ก็ต้องผูกพันตามสัญญาที่ได้แสดงเจตนาออกมานั้นจะอ้างว่าเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กับโจทก์เพื่อลวงหรือหลอกให้ผู้อื่นหลงผิดไม่ได้ เพราะผู้ขายไม่จำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินในขณะทำสัญญาซื้อขาย

 

ฎ.699/2545

จำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้หนึ่งที่มีอำนาจกระทำการแทนบริษัทจำเลยที่ 1 นอกจากนี้แผนผังอาคารพาณิชย์และใบเสนอราคาหัวกระดาษเอกสารดังกล่าวระบุชื่อจำเลยที่ 1 ซึ่งย่อมทำให้บุคคลทั่วไปเข้าใจว่าเป็นเอกสารของจำเลยที่ 1 ประการสำคัญบันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ระบุชัดเจนว่าโครงการสร้างอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นโครงการของจำเลยที่ 1 แสดงว่า จำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 821 จำเลยที่ 1 ต้องผูกพันต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกในกิจการที่จำเลยที่ 2 ได้กระทำเสมือนว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตน

การตั้งตัวแทนที่ต้องทำเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 ใช้บังคับแก่กรณีการตั้งตัวแทนตามปกติทั่ว ๆ ไป แต่การเป็นตัวแทนเชิดเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายหาจำต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือไม่

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 มิได้กำหนดให้ผู้ขายต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขาย ดังนั้นฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่ว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขายจึงไม่เป็นสาระอันควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง และที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาก็ดี จำเลยที่ 2 บอกเลิกสัญญาแล้วก็ดี ล้วนเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยที่ 1 มิได้ให้การต่อสู้ไว้ในศาลชั้นต้นและเป็นข้อเท็จจริงที่ยุติไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น จึงต้องห้ามฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน

จำเลยที่ 1 ไม่โอนสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขาย โจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่าสินไหมทดแทนหรือค่าเสียหายเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการไม่ชำระหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 215 ประกอบมาตรา 222 โดยต้องเป็นความเสียหายที่ปกติย่อมเกิดขึ้นหรือเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเท่านั้น ไม่จำต้องเป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วจริง ๆ ดังนั้น เมื่อขณะจำเลยที่ 2 เสนอขายอาคารพาณิชย์พิพาทมีราคาห้องละ 2,000,000 บาท ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ห้องละ 850,000 บาท จึงเหมาะสมแล้ว

 

ทนายความก็ฎีกา ก็ว่าไม่เป็นสาระที่จำต้องวินิจฉัย มันถึงขนาดนั้นแล้วนะครับ

            ศาลเรียกชื่อตามที่คู่สัญญาเรียกมา ไม่ได้หมายความว่า สังหาริมทรัพย์มีสัญญาจะซื้อจะขายได้

ฎ.2866/2504 – ค้นไม่พบ

ฎ.472/2526

จำเลยได้รับมอบลิฟท์พร้อมด้วยเครื่องอุปกรณ์ไว้ในความครอบครองตามเงื่อนไขแห่งสัญญาจะซื้อขายอันเป็นการครอบครองแทนโจทก์ แม้จะครอบครองเป็นเวลาช้านานเพียงใด จำเลยก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์

การที่โจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ทำไว้แก่จำเลยและเรียกให้จำเลยส่งมอบลิฟท์พร้อมด้วยเครื่องอุปกรณ์อันเป็นทรัพย์สินที่ซื้อขายคืนหากส่งคืนไม่ได้ให้ใช้ราคาแทนเป็นกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ติดตามเอาทรัพย์สินคืนจึงไม่มีอายุความ

เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยแล้ว การแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาจะถอนเสียมิได้ ดังนั้นการที่โจทก์มีหนังสือติดต่อขอส่งมอบลิฟท์ให้แก่จำเลยและขอเก็บเงินงวดสุดท้ายในเวลาต่อมา จึงเป็นเพียงคำเสนอขึ้นใหม่เมื่อไม่มีการสนองตอบจึงไม่ก่อให้เกิดผลแต่อย่างใดโจทก์ไม่จำต้องบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยอีก

 

ฎ.1067/2531

แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดค่าปรับในกรณีที่ผู้ขายส่งมอบสิ่งของให้แก่ผู้ซื้อไม่ถูกต้องภายในกำหนดสัญญาโดยผู้ขายยอมให้ปรับเป็นเงินร้อยละ 10 ของราคาสิ่งของทั้งหมดก็ตาม แต่ค่าปรับดังกล่าว ถ้าสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 383.

                             เฉลย

            ตอบข้อ1. สัญญาจะซื้อจะขาย

           

            ตอบข้อ2. ข้อตกลงว่าหากผู้ซื้อไม่นำเงินส่วนที่เหลือมาชำระตามกำหนด ผู้ซื้อยินยอมให้ผู้ขายริบเงินมัดจำ และคืนรถทันที เป็นเพียงสัญญาที่มีกำหนดวิธีการบังคับเมื่อเกิดกรณีผิดสัญญาขึ้นเท่านั้น มิใช่เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมิได้เป็นสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข

            ตอบข้อ3. คำมั่นว่าจะขาย

           

 ตอบข้อ4. สัญญาซื้อขายรถยนต์มีเงื่อนไขว่าจะโอนทะเบียนให้เมื่อชำระเงินเสร็จ เป็นสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข

            ตอบข้อ5. แม้ในบันทึกการรับเงินไม่มีข้อความเกี่ยวกับการที่ว่าจะไปจดทะเบียน แต่มีพฤติการณ์ที่ได้พากันไปสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายแล้ว แต่ไม่สามารถโอนได้เนื่องจากไม่มีเงินค่าธรรมเนียม แสดงถึงการจะไปจดทะเบียนกันให้ถูกต้องตามกฎหมายภายหลัง เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย 

 ตอบข้อ6.การที่โทรศัพท์สั่งซื้อทรัพย์ เป็นการทำคำเสนอแก่บุคคลที่อยู่เฉพาะหน้า เมื่อได้ตอบตกลงแล้วสัญญาซื้อขายเกิด เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด