สรุป ทรัพย์-ที่ดินครั้งที่ 4. ( สรุปจากคำบรรยาย ทรัพย์-ที่ดิน ครั้งที่ 9 ภาค1สมัยที่61 )
nobita kwang
หากเอกสารสรุปคำบรรยายนี้ มีข้อผิดพลาดประการใด ข้าพเจ้า kankokub ขออภัยและน้อมรับแต่เพียงผู้เดียว หากจะมีประโยชน์อยู่บ้างขอมอบให้แก่ ท่านอาจารย์ สมจิตร ทองศรี ผู้บรรยาย , ผู้มีน้ำใจส่ง flie เสียงที่ทำให้ข้าพเจ้าได้มีโอกาสได้ฟังคำบรรยาย , บิดามารดาข้าพเจ้า
คราวที่แล้วเราพูดถึงการสร้างที่ดินในโรงเรือนของผู้อื่น ในรายละเอียด ก็คงต้องจำได้แล้วว่าปลุกโรงเรือนโดยสุจริตผลเป็นอย่างไรไม่สุจริตเป็นอย่างไร
1312 เป็นสองวรรค วรรคแรกสุจริต วรรคสองไม่สุจริต วรรคแรก ถ้าสุจริต ก็คงเหมือนเดิม แล้วก็ใช้ที่ดินไป วรรคสอง
ส่วนที่รุกล้ำต้องเป็นส่วนน้อย 5637 /2536 ก็คือ อยุ่ในส่วนตนเอง ก็เป็นการสร้าวที่ดินคนอื่น ข้อสังเกตส่วนที่รุกล้ำต้องเป็นส่วนควบของโรงเรือน เช่นชายคาบ้าน หรือกันสาด
ครัวเป็นส่วนควบของบ้านหรือโรงเรือน 78/2523
มีเรื่องน่าตลกแต่ออกสอบไปหมดแล้ว ถึงสวมซีเมนต์ไม่เป็นส่วนควบโรงเรือน
ข้อสังเกตที่สำคัญที่จะต้องแปลว่าส่วนที่รุกล้ำต้องเป็นสิ่งที่เกิดจากการก่อสร้างครั้งแรกไม่ใช่มาต่อเติมภายหลัง
ฏีกานี้ ไม่ได้เผยแพร่ของเนฯหรือของส่งเสริม 3685/2546 ก็แปลได้เช่นกันว่าส่วนที่รุกล้ำถ้ามาต่อเติมภายหลังไม่ใช่
ก็ไม่มีสิทธิที่จะไปจดภาระจำยอม ต้องจำหน่อย
ประการต่อมา คือส่วนน้อยลุกล้ำถ้าส่วนใหญ่รุกล้ำต้องไปใช้ 1310 1311
ในกรณีที่ปลูกโรงเรื่อนแล้ว ๆ ต่อมามีการแบ่งที่ดินแล้วทำให้โรงเรือนนั้นลุกล้ำในแปลงที่แบ่ง 1848/2512 วินิจฉัยวางหลักว่าเจ้าของที่ปลูกสร้างในส่วนตน ดังนี้ไม่เข้า1312เพราะการรุกล้ำไม่ได้เกิดขึ้นจากการสร้างต้องใช้กฎหมายใกล้เคียงอย่างยื่ง ในมาตรา 4 มาปรับใช้ 1312 วางหลักโดยที่ประชุมใหญ่ในปี 12 ต่อมาหลักการเดียวกันนี้แหละถูกปรับมาในที่ประชุมใหญ่อีก
พอปี 30 อาจมีบางท่านนำเรื่องนี้เข้าประชุมใหญ่ผลก็คือเหมือนเดิมที่ประชุมใหญ่ก็ยังเห็นว่าต้องนำมาตรา 4 และมาตรา1312 มาใช้ เนฯหรือผู้ช่วยก็เอามาออกจนครบแล้ว
หลักของข้อสังเกตที่สามน่าจะตายแล้วหล่ะ ตั้งข้อสังเกตต่อไปว่าในกรณีการสร้างโรงเรือนรุกล้ำนั้นถ้าคนเสร้าง ตอนแรกลุกล้ำแล้วขายให้คนอื่นไป ต่อมาเจ้าของจึงพึ่งมาทราบ คนซื้อจะได้คุ้มครองหรือไม่ 3713/2514 ก็วางหลักไว้ว่าถ้าผู้สร้างเดิมสร้างรุกล้ำโดยสุจริต ผู้ซื้อหรือผู้สืบสิทธินั้น ย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ด้วยเช่นในฏีกาเรื่องนี้ จำเลย ไปซื้อตึกแถวมาจากเจ้าของเดิมปรากฏว่าตึกแถวนั้นรุกล้ำไปยังที่ดินของโจทก์ ก็มีการฟ้องขอให้รื้อถอนศาลฏีกาก็วินิจฉันว่าเมื่อปรากฏว่าระเบียงนั้น สร้างโดยไม่สุจริตหมายความว่าสร้างโดยสุจริต
อย่าไปตอบปฏิเสธซ้อนปฏิเสธ จะสอบตกเอาได้ง่ายๆ
ศาลก้วินิจฉัยว่าบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิได้ ฏีกานี้ก็ยังไม่ออกสอบดูๆหน่อยก็ดีเหมือนกัน
สิทธิตามมาตรา 1312 ก็ใช้กับเอกชนกับเอกชนเช่นกัน
การแปลเช่นนี้ก็ถูกต้องเพราะสาธารณะสมบัติของแผ่นดินก็ โอนไม่ได้ จดไม่ได้ก็ไม่ได้สิทธิอยู่แล้ว
ถ้าปลูกสร้างสิ่งอื่นก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองตาม1312 แม้ตัวผู้สร้างจะสร้างโดยสุจริต
เช่นโรงรถ
สร้างรั้งบ้านรุกล้ำที่ดินคนอื่นโดยสุจริต ก็ออกไปพร้อมกัน โรงรถ แท๊งค์น้ำ รั้วบ้าน
2743/2541 อยากให้ดูเป็นเรื่องที่กทมสร้างถนนล้ำไปที่ดินชาวบ้าน ปรากฏว่า เจ้าของที่ดินเดิม อุทิศที่ดินให้แก่ทางกว้างหกเมจรเพื่อให้กทมตัดถนน ก็กลายเป็นที่ดินเป็นสาธารณสมบัติแผ่นดินแล้วกทมสร้างล้ำไปอีก 1 เมตร ช่วงที่ปักผังก่อสร้าง ทั้งตัวโจทก์และคนยกที่ก็มาดูอยู่ก็เท่ากับ กทม สุจริต เขาก็มาฟ้องให้กทมรื้อถอนถามว่ากรณีอย่างนี้เอากฎหมายใดมาปรับ กทมจะต้องรื้อถอนหรือไม่ ประเด็นนี้วินิจฉัยว่าสิ่งที่กทมปลูกสร้างในที่ดินโจทก์ไม่ใช่โรงเรือนแต่เป็นถนน สำหรับประชาชนร่วมกันแม้สร้างโดยสุจริตกรณีก็ไม่อาจนำ 1312 มาบังคับได้เมื่อไม่มีบทไว้โดบตรงก็ต้องใช้บทใกล้เคียงอย่างยิ่งคือ 1314 ให้ใช้ 1310 ถึงการใช้ใดๆ กรณีนี้ก็ต้องดูว่าเรื่องนี้กรณีสร้างสิ้งปลูกสร้างอื่นๆ จะนำ1312มาใช้ไม่ได้นะครับเพราะ 1312 เป้นโรงเรือนเท่านี้น จะนำ 1314 ก็ไม่ไดเพราะบอกว่าไม่ได้ให้นำ 1312มาใช้ ก็ต้องอุดช่องว่า ให้นำกฏหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งมาใช้ ก็ต้อง ใช้1314 โยงไปหา 1310 คือ เป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ทั้งหมด ตรงนี้รุกร้ำ ถนนบางส่วน มันใกล้าเคียงอย่างยิ่งก็เลยเอามาใช้ 1310 ก็เป็นสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นโดยสุจริต พอโยงมาใช้เจอปัญหาว่าสิ่งปลูกสร้างมาสร้างในที่ดินของคนอื่น สิ้งปลูกสร้างเป็นสาธารณูปโภคใช้ร่วมกัน พอเป็นถนนไม่ได้ ก็ให้เอา 1310 วรรคสองมาปรับใช้ ก็กลับไปอ่านอ่านดีๆให้เข้าใจสมมุติว่ามีออกข้อสอบก็ตอบยากนะครับ
ผลของมันแปลแล้วมันสอดคล้องกันว่าถนนไม่ใช่บ้านเพราะเป็นเรื่องของสาธารณูปโภคที่ประชาชนใช้ร่วมกัน
ผ่านตรงนั้นไปได้เราก็มาดูคำว่าสุจริต เหมือนกับ 1310 คือถ้าปลูกสร้างโดยเข้าใจว่าตนมีสิทธิปลูกสร้างได้ กรณีอย่างนี้มีเรื่องอะไร
ผมสร้างโรงเรือนในที่ดินนักศึกษาโดยนักศึกษาอนุญาตให้สร้างได้ กรณีนี้เป็นเรื่องอะไร ผมสร้างบ้านในที่ดินนักศึกษาปรากฏว่าสร้างเสร็จเกิดผิดใจกันบอกให้ออกไป จะรื้อบ้านได้หรือไม่ ปรากฏว่า เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องสร้างโรงเรือนในที่ดินผู้อื่นนะครับ แต่เป็นเรื่องข้อยกเว้นส่วนควบตาม 146 โรงเรือนไม่ตกเป็นส่วนควบ รื้อไปได้
ไม่ใช่สร้างในที่ดินโดยสุจริต
จุดแยกคือ การสร้างที่ดินในที่ดินคนอื่นโดยสุจริตหรือไม่สุจริตจุดแยกคือต้องไม่มีนิติสัมพัน
ต่างกับ สร้างโดยเข้าใจผิดว่าร้อยวานี้เป็นที่ของผมแต่พอไปสอบเขตแล้วไม่ใช่ อย่างนี้แหละเป็นการสร้างที่ดินของผู้อื่น เวลาอยู่ใกล้ๆกันอย่าไปเข้าใจผิด
ผลของ1312 ผลเป็นอย่างไร บอกว่าเจ้าของโรงเรือนไม่มีสิทธิ แต่เรียกให้จดภาระจำยอมได้ กฎหมายเขียนเช่นนี้เพื่อรให้อยู่ด้วยกันได้ เพราะมันแค่ส่วนน้อบเอง ก็เรียกให้เจ้าของที่ดินไปจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เป็นเรื่องได้สิทธิตามกฎหมายหมายความว่าเขาไม่ยอมไม่ได้
อันนี้เป็นบทบังคับ 1312 ถามว่าถ้าไม่ต้องรอให้เค้าฟ้องหล่ะไปจดได้หรือไม่ ถ้าเกิดเค้าลุกล้ำที่เรา ก็ไปจดทะเบียนก็ตั้งภาระจำยอม ไม่ว่าสมัครใจหรือเค้าบังคับให้ไปจด ผู้สร้างโรงดเรือนอาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความก็ได้ 1401 ให้เอาหลักของการครอบครองปรปักษ์ ของ 1382 มาใช้ ยกตัวอย่างเช่นเราสร้างบ้านรุกล้ำที่ดินของคนอื่นมาสิบห้าปี แล้วเรามีสิทธิฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้
5238/2546 ไปเช็คข้อสอบผู้ช่วยสนามใหญ่ ฏีกานี้เป็นฏีกาคลาสสิคที่บอกมาทุกครั้ง เป็นคำพิพากษาฏีกาที่ถ้าจำไม่ผิดเป็นเรื่องที่เค้าซื้อทีดินเป็นล็อคๆหรือห้องๆเพื่อสร้างทาวเฮ้าน์ จำเลยก็สร้างก่อนสร้างชิด ปรากฏว่าสร้างไปเรียบร้อยการสร้างถามว่าคนที่จำเลยสร้าง ล้ำไปที่ดินของโจทก์ สร้างแล้ว 12 ปี โจทก์ก็จะไปสร้างบ้าน ก็ฟ้องขับไล่จำเลยก็ต่อสู้ว่าจำเลยเนี่ยได้ ภาระจำยอม ก็ที่ดินของโจทก์ต้องรับกรรมบางอย่างในการใช้ที่ดินของจำเลย
จึงไม่ถือว่าครอบครองที่ดินของโจทก์ แม้จะมีการครอบครองนานเท่าไรก็ไม่มีสิทธิ
เป็นธรรมนะครับ ถามว่ากรณีอย่างนี้เค้าไปจดทะเบียนก่อตั้งภาระจำยอมได้หรือไม่ ได้นะครับ ก็ไปจดทะเบียนภาระจำยอมได้ ก็ไปตกลงกัน เองแล้วกัน แต่กฎหมายไม่บังคับให้
ข้อสังเกตประการต่อมา ตรงนี้เป็นประโยชน์สำหรับผู้ประกอบอาชีพทนายความ ว่าสุจริตหรือไม่สุจริต เป็นข้อเท็จจริงไม่ใช่ปัญญาเกี่ยวด้วยความสงบ
ฏีกา 291/2526 บอก1312วรรคแรกเป็นการกำจัดอนาจทรัพยสิน ของบุคคลหากจำเลยต้องการก็ต้องกล่าวอ้างมา
ไม่อ้างไว้ก็ไม่มีประเด็นหากไม่มีประเด็นศาลก็ยกฟ้อง
ข้อสังเกตประการต่อมา ข้อนี้ก็ตรงข้ามกับฏีกา3713/2534 ว่า หากมีการโอน ผลของมันก็จะต้องไปกระทบกับบุคคลภายนอกผู้สืบสิทิด้วยเป็นการสร้างโรงเรือนโดยไม่สุจริตด้วย
ฏีกา 5909/2540 จำเลยผู้สืบสิทธิย่อมไม่ได้รับการคุ้มครองตาม 1312 เช่นกัน
บางครั้งคำพิพากษาฏีกาดีๆก็ลงพิมพ์ไม่ทัน เพราะมีการส่งไปอ่านแล้วมีการเลื่อนไป ทำให้ฏีกาดีๆหล่นหายไปไม่ได้เผยแพร่ ฏีกานี้ให้หลักว่าเวลาเราไปซื้อโรงเรือนซื้อบ้าน หากไปสอบเขตหรือตรวจสอบให้ดี ก็ยอมเสียเงินเสียเวลาเล็กน้อย หากไม่ตรวจก็จะยุ่ง ก็ต้องรื้อแล้วทำที่ดินให้เป็นอย่างเดิม
ก็ฝาก 1312 เอาไว้เพียงเท่านี้
สร้างโรงเรือนในที่ดิน ที่เป็นเจ้าของโดยมีเงื่อนไขก็ขอข้ามไปเพื่อให้ไปถึงภาระจำยอมสักนิดหนึ่ง ก็เป็นเรื่องเจ้าของที่ดินมีเงื่อนไข
ต่อไปจะมาดู 1314 เป็นเรื่องของการปลูกสร้างสิ่งอื่น ปลูกต้นไม้หรือธัญชาติในที่ดินของผู้อื่น เพราะฉะนั้นเวลาเราไปดู ก็ไปโน้ตท้ายว่าถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างอื่นผลเหมือนกันไหม
ก็ยกเว้นอยู่เรื่องเดียวว่าสร้างรุกล้ำไม่เอามาใช้พอไม่เอามาใช้ก็ เอาบทใกล้เคียงอย่างยิ่งมาใช้ 1314 ก็เอา 1310 1311 มาใช้
ก็มาดูฏีกานี้สักฏีกา 3685-3686/2546 เป็นเรื่องการต่อเติมภายหลังไม่ถือว่าเป็นการสร้างลุกล้ำปรากฏว่าข้อเท็จจริงตามคำพิพากษานี้ หลังห้องแถวมันก็มีรั้วปรากฏว่ารั้วหลังห้องแถวมันไปรุกล้ำที่ดิน จำเลยก็ซื้อทาวเฮาว์นี้ ซื้อมาเสร็จก็ไปต่อหลังบ้าน สมมุติว่าต่อรั้วสูงอีกสองเมตร แล้วก็ตีหลังคาออกเป็นโครงก็ปรกติมากในเมือง ปัญหาคือว่ากรณีนี้ แกบอกว่าเป็นการสร่างโรงเรือนรุกล้ำ ศาลฏีกาก็วินิจฉัยว่าส่วนที่ต่อขึ้นไปสองเมตรนั้นกับหลังคานั้น เป็นสิ่งต่อเติมภายหลังไม่เป็นการปลูกสร้างลุกล้ำที่นำ 1312 มาใช้ได้ ก็สอดคล้องกับฏีกาทีไม่ได้ลงพิพคือ 36-3670/2533 เอาหลักเดียวกันมาใช้ฏีกานี้ถ้าจะไปอ้างอิงก็ไปอ้างอิงว่าการต่อเติมโรงเรือนไปต่อเติมโรงเรือนของผู้อื่นรไม่เป็นการสร้างรุกล้ำผู้สร้างไม่มีสิทธิไปจดทะเบียนภาระจำยอมแล้วตนใช้ราคาที่ดินให้แก่เค้า
ฏีกานี้พูดแล้ว ว่าไม่ให้นำ 1312 มาใช้สองฏีกานี้ก็ไปดูด้วยแล้วกันอย่าลืมนะครับอย่าไปดูเฉพาะสิ้งที่อาจารย์สองเท่านั้นนะครับ ให้ไปดูที่ประเด็นอื่นด้วย ถ้าเลือกออกข้อสอบในสิ่งที่สอนได้ ก็จะดี
ก็ไปดูจาตำราของท่านบัญญัติเพิ่มก็จะดีนะครับ
ก็จะเลือกพูดเฉพาะบางมาตรา ในกลุ่มของการทรัพย์สินมาโดยสุจริต 1331 และ1332 เคยเกริ่นมาแล้วว่าเป็นกลุ่มที่บัญญิตไว้เพื่อคุ้มครองบุคคลภายนอกที่สุจริตและเสียค่าตอบแทน
ถ้าใช้หลักทั่วไปว่าผู้โอนไม่มีสิทธิทำให้ผู้รับโอนไม่มีสิทธิ
1329 บอกว่าสิทธิของบุคคลที่ได้มาโดยค่าตอบแทนไม่เสียไป แม้นิติกรรมโมฆียะ แล้วถูกบอกล้างภายหลัง ยกตัวอย่างผู้เยาว์ขายรถให้นาย ก โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้แทนโดยชอบธรรมและนิติกรรมนี้ นายก ทำก่อนที่จะบอกล้างโมฆียกรรมตรงนี้ถ้าไม่มี 1329 นิติกรรมบอกล้างแล้วก็ไม่มีผลเลยใช่ไหมครับ เงื่อนไขต่อมาก็คือนิติกรรมทำแล้วโมฆียะ
กลุ่มนี้ไม่ค่อยมีฏีกา 1522 / 2546 ไปอ่านดู
เรามาดู มาตรา1330 สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาด หลักในเรื่องนี้เป็นเรื่องของการคุ้มครองบุคคลที่เสียค่าตอบแทนซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต ข้อสังเกตคำว่าสุจริตนั้นเนี่ยต้องแปลว่า ไม่รู้ในขณะซื้อทรัพย์ในการขายทอดตลาดว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของลูกหนี้ตามคำพิพากษา ถ้ารู้ก็ไม่ถือว่าสุจริต ถ้าไม่รู้ก็สุจริต แล้วตรงนี้จะเกิดขึ้นได้หรือที่ทรัพย์ที่ยึดไม่ใช่ทรัพย์ของจำเลย มันก็เป็นได้เหมือนกันแต่โอกาสมันก็เกิดขึ้นได้น้อย เพราะมันมีการตรวจสอบในตอนยึดทรัพย์ก็ตรวจสอบมั่นใจได้ระดับหนึ่งแล้ว
แต่ก็เกิดความผิดพลาดได้ ก็เลยต้องให้การคุ้มครองผู้ซื้อที่คงต้องเชื่อมั่นกระบวนการขายทอดตลาดเลยมาซื้อ
ฏ.ที่เน้น คือ โจทก์ซื้อทรัพย์ขายทอดโดยสุจริต ต้องได้รับการคุ้มครองตาม 1330 จะอ้างว่าได้สิทธิอย่างอื่นต่อสู้ไม่ได้
เวลาเราศึกษาแล้วเราควรจะอ่านฏีกาเต็มด้วย ฏีกานี้ย่อมาผิดควรที่จะย่อว่าเป็นเรื่องที่ดินนส3เท่านั้นเองไม่มีประเด็นเรื่องครอบครองปรปักษ์
เวลาดูคำพิพากษาฏีกาย่ออย่าไปเชื่อทันทีว่าเค้าจะเก็บความได้หมด เราต้องอ่านย่อยาวอย่าไปไว้ใจย่อสั้นโดยเด็ดขาด แม้แต่ตัวเอง ผู้อยู่ในที่ดินจะอ้างว่าตนเองครอบครองที่ดินพิพาทอยู่ไม่ได้เพราะฉะนั้นตรงนี้ก็เอาไปใช้ได้แต่ต้องไปดูย่อยาวอันนี้ก็ฟ้องขับไล่ไปได้ข้อสังเกตประการต่อมาแม้ผู้ครอบครองหรือเจ้าของทรัพย์ที่ขายทอดตลาดไม่รู้ก็ตาม
เจ้าของทรัพย์ที่ถูกขายทอดตลาดไม่รู้ว่าทรัพย์นั้นไปขายทอดตลาดก็ถือว่าสุจริต อย่างนี้แสดงว่ากระบวนการบังคับคดีต้องมีการไม่ชอบมาพากล บางประการแล้ว แต่กรณีนี้เกิดขึ้นน้อย
ประเด็นต่อมาคือซื้อทรัพย์ที่ขายทอดตลาดที่ต้องทำแบบ ก็ไม่ทำให้การซื้อขายเป็นโมฆะ หลักตายตัวแล้วหล่ะ
เน้นประเด็นที่ห้านี้เป็นประเด้นที่อาจารย์ติดใจแต่แก้ ยาก หลักก็คือแม้ได้รับการคุ้มครองตาม1330 แต่ก็ต้องแปลว่าถ้าเราซื้อทรัพย์นั้นเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน เราก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองเพราะมาตรา1330 ต้องอยู่ภายใต้ 1305 1307
ปัญหาว่าอย่างฏีกา 622/2510 ซื้อหนองสาธารณะไม่ทำให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์และไม่สามารถนำไปให้เช่าได้
เราถามต่อว่าแปลอย่างนี้เป็นธรรมหรือไม่ แปลอย่างนี้ก็ไม่คุ้มครองบุคคลภายนอกผู้สุจริตสิ สุจริตหรือไม่เป็นข้อเท็จจริงที่ทำหลอกกันได้ ที่ศาลแปลอย่างนี้น่าจะถูกแล้วเพื่อคุ้มครองที่ของรัฐ ไม่ควรให้กระบวนการยุติธรรมเป็นการฟอกที่ดินให้ถูกกฎหมาย
ฏีกาพวกนี้เป็นเรื่องที่ดิน สปก คือไปซื้อที่ดินที่เค้าห้ามโอนซื้อมาก็ไม่ได้ เพราะที่ดินสปกเค้าโอนกันได้เฉพาะทายาท
2970/2543 เป็นเรื่องอุทิศที่ดินโดยปริยายแล้วยังไม่ได้แยกโฉนดแล้วเกิดมีการขายทอดตลาด
พวกนี้เป็นกลุ่มที่น่าเห็นใจเพราะตรงนี้เป็นสิ่งที่น่ากลัวมากถ้าการบังคับคดีฝ่าฝืนแล้วสุดท้ายศาลให้มีการเพิกถอน ผู้ซื้อก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองตาม 1330
กรณีอย่างนี้จะยกตัวอย่างสักหนึ่งเรื่องแล้วจะบอกตัวเลขให้ไปดู 5256/2527 การขายถอดตลาดเป็นการไม่ชอบ เป็นการฝ่าฝืนวิแพ่ง ซึ่งศาลเพิกถอนได้ ผลคือเหมือนไม่มีการขายทอดตลาดตั้งแต่แรก
ตรงนี้เป็นกลุ่ม 5746/2544 539/2545 ก็เป็นเรื่องการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดความเสี่ยงมีสองจุด คือ ทรัพย์ไม่ชอบ หรือกระบวนการขายทอดตลาดไม่ชอบ
คำว่าท้องตลาดหมายถึงอะไรคือ สถานที่ที่มีการขายอย่างทั่วไป
1676/2531
ก็ฝากให้ไปคิดถึงสภาพความเป็นจริงว่าคนที่เร่ขายล็อตเตอร์รี่
มาเรื่องทางจำเป็นนิดหนึ่ง เรียนท่านทุกท่านเลยนะครับว่าในการออกสอบไม่มีการพูดประเด็นเรื่องเมื่อปีที่แล้วออกเรื่องนี้ไปแล้ว ปีนี้ไม่ออกไม่เคยพูดกันนะครับ
เรื่องทางจำเป็น ก่อนที่จะเข้าสู่ทางจำเป็น ต้องเข้าใจว่าในกลุ่มมาตรา1339 เป้นต้นไป 1352 มันเป็นข้อจำกัดสิทธิของเจ้าของอสังฯที่กฎหมายกำหนดไว้ซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนก็ได้
เรื่องแดนกรรมสิทธิ์ เรื่อง1336 คือ สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ว่ามีอะไรบ้าง
โดยหลักแล้ว 1339 – 1355 ไม่ได้เขียนไว้เจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิ์ไม่ให้ใครอื่นมายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์สินของตนแล้ว
ฉะนั้นควรดู 1338 ว่าข้อจำกัดนี้จะถอนหรือแก้ไม่ได้
เรามาดูข้อแตกต่างนิดหนึ่ง จริงๆ อาจารย์ เอาของท่านบัญญิตว่า
กฎหมายเขียนทางไว้ว่า ผู้คนไม่มีทางออกก็ตาย ก็ถูกล้อม เรามาดูข้อแตกต่างแล้วกัน ว่า ไอ้ทางจำเปน หรือ ที่ดินตาบอด ทางภาระจำยอมอาจเกิดขึ้นโดยนิติกรรม หรือเกิดขึ้นโดยผลแห่งกฎหมายก็ได้
มาตรา 1299 วรรค หนึ่ง
ทางจำเป็นอาจมีค่าทดแทน เพราะว่าบทบัญญัติเขียนไว้ว่าเสียค่าทดแทนได้ แต่ภาระจำยอมจะมีค่าทดแทนหรือไม่ก็ได้
ทางจำเป็นไม่ต้องจดทะเบียนก็ได้ 1338 วรรค 1 บอกว่าไม่ต้องจดทะเบียน แต่ทางภาระจำยอมปกติก็จะต้องจด หรือได้มาโดยอายุความก็ฟ้องให้จดทะเบียนได้ ทางจำเป็นเกิดขึ้นและมีอยู่ตามความจำเป็นถ้าหมดความจำเป็นก็เปิดทางไม่ได้
สภาพของที่ดินเดิมไม่มีทางออกก็ขอเปิดทางจำเป็นได้ต่อมาปรากฏว่าเจ้าของที่ดินตาบอดซื้อที่ดินกับที่ดินตาบอดก็เป็นเรื่องหมดความจำเป็น
นี่คือข้อแตกต่าง
ที่ดินทางจำเป็นต้องถูกล้อมโดยไม่มีทางออก ทางกายภาพต้องถูกล้อมถ้าไม่ถูกล้อมจะเปิดทางไม่ได้ ในกลุ่มพวกนี้เป็นเรื่องไปกระทบหลักกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นต้องแปลโดยเคร่งครัด
5103/2547 ฏีกานี้เป็นฏีกาที่สวยมากแต่ผู้ช่วยเอาไปออกข้อสอบผู้ช่วยไปแล้ว ผู้ที่ซื้อที่ดินตาบอดรู้แล้วว่าเป็นที่ดินตาบอดยังสามารถเปิดทางจำเป็นที่ล้อมรอบได้ไม่ถือเป็นการไม่สุจริต คือคดีนี้สมมุติว่าซื้อที่ดินตาบอด
มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ไม่ได้บอกว่าต้องไปขอผ่านที่ดินแปลงที่ใกล้ที่สุดเท่านั้นเพียงแต่ต้องทำเพียงตามสมควรและทำให้ที่ดินแปลงที่อยู่ใกล้เสียหายน้อยที่สุด
เป็นเรื่องดีแต่ถ้าออกข้อสอบมาก็เกี่ยวกับกฎหมายอื่นด้วย
ทางสาธารณะตามมาตรา1349 จะเป็นทางบกทางเรือทางอะไรก็ถือว่าเป็นทางสาธารณะ 800/2544 คลองตื้นจนไม่มีใครใช้แล้วก็ไม่ใช่ทางสาธารณะ
มาตรา1249 วรรคสองบอกว่าทางต่างระดับ ก็เป็นไม่มีทางออกเหมือนกัน
ผู้ที่จะมีสิทธิเปิดทางจำเป็นต้องเป็นเจ้าของเท่านั้น ผู้ที่มีสิทิผ่านที่ดินอื่นต้องเสียค่าตอบแทน
อาจมีสภาพที่เป็นได้ทั้งทางจำเป็นและภาระจำยอมได้
1572/2546
การยึดถือทรัพย์สิน นั้นให้สันนิฐานะไว้ก่อนว่ายึดถือเพื่อตน 1373 ที่สันนิฐานว่าผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครองก่อนปี 38 ให้สันนิฐานเฉพาะโฉนดเท่านั้น แต่หลังปี 38 บอกว่ารวมถึงนส 3 กับ นส 3 ก ด้วย
1369 กับ 1373 เป็นเรื่องของกฎหมายพยานมากกว่า 1373 ก็ใหญ่กว่า
ตรงนี้ต้องจำว่าการยึดถือแทนผู้อื่นก็เป็นการยึดถือแทนตลอดไปจนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงการยึดถือ
อาจารย์กนกท่านชอบ เรื่องครอบครอง
2641/2550 ปัญหาว่าผู้ครอบครองที่ดินของคนอื่นแต่เข้าใจว่าที่ดินของตนเองจะนับอายุความครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่ นับได้นะครับ
ภาระจำยอมคงไม่ทันแล้วนะครับ ปี52 อาจารย์จะทำสรุปหนังสือมา
เรามาดูนิดหนึ่ง จะสรุปเรื่องที่น่าออกสอบ คือ เรื่องพื้นฐานต้องรู้ อย่างน้อยเรื่องส่วนควบ อยากให้ไปดู ที่พูดไม่ได้เก็งแต่มองว่าเป็นฏีกา 2380/2542 ประชุมใหญ่มันมาตั้งแต่ปี 43 ไม่เคยออกสอบเลยเก็งมาหลายปีแล้ว 2743/2541 ที่เป็นเรื่องกทมสร้างถนนรุกร้ำที่ดินชาวบ้านแล้วไม่มีกฎหมายมาปรับต้องใช้กฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งโยง 1314 แปล เอกชนไม่อาจเป็นเจ้าของสาธารณูปโภคได้
ดู 5281 /2531 ก็ไปดู 3713/2534 ที่พูดว่าผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต ผู้สืบสิทธิได้รับการคุ้มครองด้วย 3685/3686 เอาประเด็นที่ว่าสร้างโรงเรือนแล้วการต่อเติมไปรุกร้ำคนอื่นไม่เข้ากรณีมาตรา 1312 ให้ไปดู เรื่องสุจริตหรือไม่สุจริตว่าหมายความว่าอย่างไรก็ ในส่วนนี้พยายามไปดูก็ไม่ได้หมายความว่าไม่ดูเรื่องอื่นนะครับเพราะจากประสบการณ์ไม่มีการคุยกันในการคัดเลือกข้อสอบว่าปีนี้ออกสอบแล้ว ปีนี้ไม่ออกอีก
ต้องทำบุญเยอะๆ อย่าไปคิดร้าย เวลาเจอข้อสอบมันไม่ใช่อย่างที่เก็งก็ไม่ต้องเอาเรื่องที่ไม่เกี่ยวมาตอบ
สุดท้ายขอเรียนว่านักศึกษาค่อนข้างเยอะคะแนน 1 หรือสองคะแนน ขึ้นอยู่กับลายมือของท่านด้วย
ขอให้ทุกคนโชคดี วิชานี้ อาจารย์ถือเป็นวิชาช่วย