สรุปคำบรรยาย เนติภาคค่ำ ซื้อขายเช่าทรัพย์ สัปดาห์ที่ 3 ชั่วโมงที่ 3-4 พฤ 11/06/09
nobita kwang
ครั้งที่ 2 ชั่วโมง 3 - 4 . ( )
สองวันนี้อาจารย์เจออาจารย์สอนที่เนฯ พูดถึงเรื่องการตอบข้อสอบที่บ่นกันมากคือ เขียนตัวเล็กกัน อาจารย์หลายท่านอายุมากแล้ว พยายามเขียนให้ตัวใหญ่ๆ หมึกเข้มๆหน่อยเพื่อประโยชน์ตัวท่านเอง และเขียนให้ประณีตหน่อย เพราะบางท่านก็ไม่อ่านซ้ำ ส่วนใหญ่มีปัญหาหมึกจางตัวเล็กนี่แหละ
คราวที่แล้วได้พูดประเภทสัญญาซื้อขาย ที่สำคัญคือ 456 ได้กำหนดชัดเจนว่าแต่ละวรรคใช้กับอะไร
วรรค 1 สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอสัง+ สังหาพิเศษ เป็นต้น
คำมั่น ว่าจะซื้อจะขาย อสังหา วรรคสอง ถ้าเป็นสังหาธรรมดาก็เป็นเรื่องว่าใช้วรรคไหนปรับ และก็เคยออกข้อสอบ เดี๊ยวจะพูดว่าเมื่อไม่มีบัญญัติไว้ ก็มีปัญหามาก
เมื่อปีที่แล้วก็มีอาจารย์บอกว่าจะออกคำมั่นว่าจะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งก็ไม่มีในตัวบท ก็ต้องทำความเข้าใจให้ดี ก็เกือบจะเป็นข้อสอบแล้ว
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดคือตกลงกันเสร็จแล้วไม่มีแบบต้องไปทำกันอีก หรือตกลงกันว่าไม่ต้องไปทำตามแบบแล้ว
ก็มีตัวอย่างที่ทั้งกรรมสิทธิ์โอนและไม่โอน
สังหา ไม่มีที่จะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ก็จะเห็นว่าประเด็นคืออยู่ที่แบบเท่านั้นในเรื่องเสร็จเด็ดขาด อย่าไปเอาเรื่อง กรรมสิทธิ์ ราคา หรือ ส่งมอบ มันเกี่ยวเลย
เพราะฉะนั้นต้องได้แล้วว่า ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด กับ จะซื้อจะขายดูที่แบบเท่านั้น ไม่ได้ดูเรื่องราคากรรมสิทธิ์โอนไม่โอน ส่งมอบหรือไม่ เท่านั้นเลย ถ้ามีข้อตกลงว่าจะไปทำหนังสือและจดทะเบียนภายหลังเพียงเท่านี้ก็เป็น สัญญาจะซื้อจะขาย จึงไม่มีในสังหาริมทรัพย์ธรรมดา
คำมั่นในการซื้อขาย ต้องไม่มีคนสนองรับหรือรับคำ คำมั่นก็มีคำมั่นว่าจะซื้อ คำมั่นว่าจะขาย
ก็มีสองประเภท และอาจแยกไปว่าคำมั่นมีกำหนดเวลาหรือไม่มีกำหนดระยะเวลา
ทีนี้เมื่อเรารู้หลักคร่าวๆเกี่ยวกับสองประเภทนี้แล้ว ส่วนอีกสามเรื่องเก็บไว้ก่อน เรามาดูตัวอย่างจากฏีกาบ้าง
เริ่มต้นด้วยสัญญาจะซื้อจะขายก่อน แล้วจะดูเรื่องสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดภายหลัง
ฎ.3641/2546 - ค้นไม่พบ เป็นฏีกาที่พูดไว้ชัดเจน เป็นเรื่องซื้อขายที่ดินกัน คือดูว่ามีเจตนาทำตามแบบกันหรือไม่ หากไม่มีก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และมีผลเป็นโมฆะ แต่หากมีก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
เวลาวินิจฉัยท่านก็ดุคำเหล่านี้ มีคำว่า จะไปจดทะเบียนหรือไม่ หรือคำที่แปลความได้ เช่น จะโอนมีไหม เมื่อไม่มี ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ทำตามแบบก็เป็นโมฆะ
ก็เข้า 456 ววรคแรก
เมื่อในข้อสอบไม่มีข้อความว่าจะไปจดทะเบียน ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็เป็นโมฆะ
ก็เขียนเฉพาะวรรคหนึ่งในการตอบข้อนี้ก็ได้ เพื่อประหยัดเวลา
เลขฏีกาต่อไปนี้ก็ไม่สำคัญ เพราะหลักมักก็ซ้ำๆกัน เวลาอ่านเตรียมสอบก็อย่าไปดูทั้งหมด หลักเดียวกันดูเรื่องเดียวก็พอแล้ว
สัญญาจะซื้อจะขายให้ดูให้มันมีคำว่า จะไปทำหนังสือหรือจะไปโอนกัน หรือจะเคยย่อว่า จะไปโอนกันก็ได้ เหมือนกัน
ฎ.605/2490
ทำหนังสือสัญญาซื้อขายเรือขนาด 19 ตันเศษโดยชำระราคาบางส่วน และว่าจะไปทำการโอนกันในวันหน้า แม้จะมอบเรือให้ผู้ซื้อแล้วก็ถือเป็นสัญญาจะซื้อขายไม่ใช่สัญญาซื้อขายเด็ดขาด และเป็นสัญญาที่ฟ้องร้องบังคับตามสัญญาได้
การซื้อขายเรือขนาด 19 ตันเศษ ถ้าเพียงสัญญาจะซื้อขายย่อมไม่ขัดต่อพระราชกฤษฎีกาควบคุมยานพาหนะทางน้ำ
ฎ.878/2492
สัญญาซื้อขายที่ดินซึ่งได้วางมัดจำกันแล้ว และมีข้อตกลงกันว่าเงินจำนวนที่ยังค้างอยู่อีกนั้น ผู้ซื้อจะนำไปชำระให้ผู้ขายต่อหน้าเจ้าพนักงานหอทะเบียนที่ดินพร้อมทั้งทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกัน แต่ในระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายยังมิได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์กันนี้ ผู้ขายยอมให้ผู้ซื้อ เข้าทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนี้ได้ตามลำพังทันที ดังนี้ เป็นสัญญาจะซื้อขาย เพราะยังจะต้องชำระเงินที่ค้างและทำการโอนทะเบียนกันต่อไป
ผู้ร้องขัดทรัพย์อ้างว่าที่นาที่ยึดไว้ ผู้ร้องได้ซื้อไว้จากจำเลย แต่เมื่อปรากฏว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย และการครอบครองของผู้ร้องในระหว่างรอการชำระเงินที่ค้างและการโอน เช่นนี้ ต้องถือว่าอยู่ในฐานะครอบครองแทนจำเลย ที่ยังเป็นของจำเลยอยู่ โจทก์มีสิทธิยึดไปชำระหนี้ได้
ฎ.822/2493
จำเลยตกลงขายที่พิพาทซึ่งโจทก์เคยขายฝากไว้แก่สามีจำเลยคืนแก่โจทก์และรับเงินราคาค่าที่ดินจากโจทก์ไว้แล้ว ต่อมาได้พากันไปยังหอทะเบียนที่ดิน เพื่อแบ่งแยกและโอนขายที่ดินให้กันตามที่ตกลงแต่โอนยังไม่ได้ เพราะจำเลยยังมิได้ประกาศรับมรดกสามีจำเลย จำเลยจึงทำใบมอบฉันทะให้จำเลยด้วยกัน เพื่อจะแบ่งแยกที่ดินและโอนขายให้โจทก์ไว้เช่นนี้ ถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย หาใช่เป็นสัญญาขายเด็ดขาดไม่จึงไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ฎ.656/2498 – ค้นไม่พบ
ฎ.2603/2520
ซื้อขายโคที่อายุยังไม่ถึงทำตั๋วพิมพ์รูปพรรณ ซึ่งมีข้อสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนโอน เป็นสัญญาจะซื้อขาย กรรมสิทธิ์ยังไม่โอน แต่ได้มอบโคให้ผู้ซื้อไปแล้ว โคถูกลักไปไม่ปรากฏว่าโทษผู้ซื้อได้ ผู้ขายเรียกราคาโคไม่ได้
ตรงนี้ก็ตรงกับเจ้าของกรรมสิทธิ์รับภัย
ฎ.1915/2520 โจทก์ฟ้องว่า ในการซื้อขายที่พิพาท ได้ตกลงกันว่าจำเลยจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ด้วย โดยจำเลยจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์หลังจากที่จำเลยแบ่งแยกที่พิพาทออกจากโฉนดแล้ว ดังนี้ การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่เป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย
การที่โจทก์และจำเลยตกลงจะซื้อจะขายที่พิพาทกันแล้วโจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทนั้น เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยตามสัญญาจะซื้อขาย อันเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนจำเลย มิใช่เป็นการ ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ทั้งไม่ปรากฏว่าต่อมาโจทก์เปลี่ยนแปลงลักษณะ แห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยว่าไม่เจตนาจะยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ดังนั้น แม้จะฟังว่าโจทก์ครอบครองที่พิพาทติดต่อกันเป็นเวลาเกิน 10 ปี โจทก์ ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
เป็นข้อสอบเนฯ ปี 48
ฎ.4793/2546
โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาท โดยมีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินพิพาทไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองโจทก์ชำระเงินให้จำเลยครบถ้วนและจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้วแม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ตามมาตรา 193/27 และ 241 แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกิน 10 ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ
แม้โจทก์จะมีคำขอท้ายฟ้องขอให้จำเลยไปแบ่งแยกที่ดินด้านทิศใต้ส่วนที่โจทก์ครอบครอง แล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ก็เป็นเพียงประมาณการเท่านั้นเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ช่างรังวัดสอบเขตและทำแผนที่พิพาทตามคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยโจทก์และจำเลยเป็นผู้นำชี้ซึ่งช่างรังวัดที่ดินพิพาทส่วนที่โจทก์ครอบครองได้เนื้อที่27 ไร่ 1 งาน 42 ตารางวา ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามเนื้อที่ซึ่งปรากฏในแผนที่พิพาทได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142
ถ้ามอบอำนาจให้ไปโอนก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แม้จะมอบผิดแบบก็ตาม ฎ.494-5/2489
ขายเรือมีระวางกว่า 6 ตันโดยผู้ขายมอบฉันทะให้ผู้ซื้อไปจัดการโอนเรือแต่ใบมอบฉันทะไม่ถูกแบบ จึงโอนไม่ได้ ดังนี้เป็นสัญญาจะซื้อขาย ผู้ซื้อขอให้บังคับผู้ขายทำการโอนทะเบียนได้
619/2519 จำเลยได้จำหน่ายเฮโรอีนให้แก่พลตำรวจ ช. ไป 2 ห่อ ครั้งหนึ่งแล้ว ต่อมาเมื่อสิบตำรวจโท ว. มาทำการจับกุมก็ยังมีเฮโรอีนใส่ถุงพลาสติกบรรจุไว้ในกระบอกข้าวหลามอีก 5 ห่อ เรียกได้ว่าจำเลยได้กระทำผิดเป็น 2 กรรม คือฐานจำหน่ายเฮโรอีนกระทงหนึ่งและฐานมีเฮโรอีนไว้ในครอบครองโดยมิได้รับอนุญาตอีกกระทงหนึ่ง
แม้ต่อมาจะไปถอนอำนาจก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ก็มีฏีกาที่ไม่ออกซื้อขายสนามเราฏีกานี้ แต่ก็มีสิทธิไปออกสนามผู้ช่วยได้ ฎ.1290/2529
การซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันก่อน โดยตกลงกันว่าชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้งถึงวันนัดโจทก์จำเลยไปยื่นคำขอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจัดหวัดอุบลราชธานี แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดิน โจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียน สัญญาซื้อขายดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเมื่อทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ และไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 และจะถือว่าสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ได้ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์ ผู้ร้องสอดซึ่งเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทจากจำเลย จึงเป็นผู้ที่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่พิพาทให้แก่ตนเพียงผู้เดียว
สัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทระหว่างผู้ร้องสอดกับจำเลยระบุว่า จำเลยตกลงขายที่ดินแปลงหนึ่งโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น มิได้ระบุที่ดินอีกแปลงโฉนดเลขที่ 13305 ตามที่โจทก์ฟ้องมาหรือโฉนดเลขที่ 233205 ตามโฉนดที่ดินที่โจทก์ส่งศาลไว้ด้วย จึงบังคับให้โอนได้แต่เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 125 เท่านั้น ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทโดยมิได้ระบุเลขโฉนดที่ดินจึงไม่ชัดแจ้งพอศาลฎีกาพิพากษาแก้ให้จำเลยไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 125 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองอุบลราชธานี จังหวัดอุบลราชธานี ให้ผู้ร้องสอด
ฎ.601/2535
หลังจากครบกำหนดการขายฝากแล้ว ส. ผู้ซื้อฝากกับ บ.ผู้ขายฝากทำหนังสือสัญญากันมีข้อความว่า "บ. ได้ให้เงิน ส.ค่าไถ่ถอนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 33,000 บาท ส. ขายคืนที่พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ บ." ในวันที่ ส. รับเงินจาก บ.นั้น ส. และ บ. ได้พากันไปสำนักงานที่ดินจังหวัดเพื่อโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ. แต่ยังโอนกันไม่ได้เพราะ บ.ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมการโอน ได้ตกลงกันว่าก่อนปีใหม่2-3 วันจะไปโอนกันใหม่ แต่ ส. ถึงแก่ความตายไปเสียก่อนแสดงว่า ส. จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้ บ.ภายหลัง จึงมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาทมิใช่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดและข้อตกลงดังกล่าวมิใช่เป็นการขยายเวลาการขายฝาก เนื่องจากได้ครบกำหนดการขายฝากและ บ.หมดสิทธิไถ่คืนการขายฝากไปก่อนแล้ว
เมื่อสักสี่ห้าปีที่แล้วก็มีการออกสอบ พันเรื่องกรรมสิทธิ์โอนไม่โอน ก็ไปตอบกันว่าซื้อขาย กรรมสิทธิ์ไม่โอนจนกว่าจะไปไถ่คืน
ขายฝากกรรมสิทธิ์ก็ไปกันแล้ว ถ้าไม่ไถ่คืนก็ตกไปเด็ดขาด
ก็มีข้อสอบเก่าที่ว่า เป็นการเริ่มที่สัญญาขายฝาก แล้ว สิ้นระยะเวลาไถ่แล้ว ก็แปลว่ามันจบเรื่องขายฝากไปแล้ว นะครับ ก็ไปพัน เป็นประเด็นหลัก คือการ ที่ ไมได้เตรียมเงินไปการโอนเงิน ก็กลับกันมาว่าจะไปโอนกันใหม่ก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขายนะครับ
ศาลฏีกาตัดสินแม้ไม่มีข้อความ ศาลฏีกาก็บอกว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ว่ามีเจตนาไปโอนในวันข้างหน้า ในขณะเดียวกันถ้ามีพฤติการณ์อื่นนอกจากข้อความว่าคู่ความจะไปโอนกัน
ก็เป็นข้อสอบเนฯปี 40
805/2539 ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94ห้ามเฉพาะการนำพยานบุคคลเข้าสืบแทนพยานเอกสารหรือประกอบข้ออ้างว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมหรือแก้ไขข้อความในเอกสารในเมื่อมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงการที่โจทก์นำสืบถึงข้อตกลงเกี่ยวกับราคาที่ดินตลอดจนเงื่อนไขวิธีการชำระราคาที่ดินด้วยเช็คตามสัญญาจะซื้อขายอันเป็นเอกสารอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือจากสัญญาซื้อขายที่ดินจึงหาต้องห้ามไม่ หนังสือสัญญาซึ่งระบุว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยโจทก์เจ้าของที่ดินตกลงจะขายให้แก่จำเลยที่4และจำเลยที่4ตกลงจะซื้อและมี ข้อสัญญาด้วยว่าเงินค่าธรรมเนียมในการซื้อขายก็ดีเงินค่าภาษีเงินได้ของสรรพากรหรือเงินค่าใช้จ่ายอื่นใดก็ดีที่เกี่ยวแก่การซื้อขายที่ดินตามสัญญานี้ผู้จะซื้อเป็นผู้ออกแทนผู้จะขายทั้งสิ้นแสดงว่าคู่กรณีจะไปทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ต่อไปจึงเป็น สัญญาจะซื้อขายเท่านั้น
สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีข้อความว่าจะไปโอนเหมือนกัน แต่มีข้อความว่ามีเงินค่าธรรมเนียมก็ดี ค่าภาษีก็ดี ผู้ขายเป้นผู้ออก ก็เงินพวกนี้จะมีก็ต่อเมื่อไปโอนแล้วเท่านั้น ก็แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาทำเป็นหนังสือแล้วจดทะเบียนไปโอน
4587/2542 เอกสารฉบับพิพาท ระบุสาระสำคัญแห่งสัญญาคือฝ่ายจำเลยตกลงแบ่งขายที่ดินบางส่วนให้แก่โจทก์ โดยมีเงื่อนเวลาแบ่งชำระราคาที่ดินออกเป็น 2 งวดงวดแรกชำระให้แก่จำเลยไปแล้วในวันทำสัญญา ส่วนงวดที่ 2 กำหนดชำระในเวลาภายหลังจากวันทำสัญญา โดยสภาพแห่งเนื้อความของสัญญา โจทก์จำเลยยังมีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันอีก คือโจทก์ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอนในสัญญา หาใช่ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายและชำระราคาที่ดินที่ซื้อขายเสร็จเด็ดขาดในวันทำสัญญาอันจะถือเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เอกสารฉบับพิพาทจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
สำหรับการตกลงขายที่ดินเพิ่มเติมให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยผู้จะขายยังต้องไปรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ขายตามจำนวนเนื้อที่ที่แน่นอน ซึ่งถึงแม้มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่มีการชำระราคาแล้ว กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้
ทำสัญญาแล้วมีข้อตกลงว่าจะไปทำการแบ่งแยกที่ดิน กัน ศาลฏีกาบอกว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
แต่ก็จำไว้แล้วกัน ว่าถ้ามีข้อความพวกนี้ก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
3574/2536 ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้ โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อนเพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ระบุเกี่ยวกับการชำระราคาในข้อ 2 ว่าจำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่จำนวนหนึ่ง ส่วนที่เหลือให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญา คู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ สัญญาข้อ 7 กำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน เห็นว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้องนอกจากนั้น ตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันที และตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไป ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าวย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้ว เห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ไม่ตกเป็นโมฆะ
เรื่องนี้ทางฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายกำหนดกันในเรื่องใบอนุญาต ก็ต้องไปโอนก็เป็นหลักคิดที่ว่าเรื่องเล็กๆยังต้องไปโอนกันเลย ทำไมเรื่องใหญ่ๆจะไม่โอน
ก็มาตัดสินว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ก็มีห้าเลข ห้าฏีกา ถ้าออกสอบก็ไม่เกินห้าฏีกานี้
มีเรื่องหนึ่งเป็นเรื่องยุ่งแต่ก็น่าคิด คือเรื่องสัญญามัดจำกับใบสั่งจองเป็นสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ บังคับกันได้หรือไม่ เช่นไปจองบ้านที่กำลังสร้าง จองหลังมุม a 7 พวกนี้ เป็นสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่
ฎ.1541/2509
เอกสารมีว่า ".....ได้รับเงินวางมัดจำค่าที่ดิน.....เป็นเงิน 5,000 บาท.....เพื่อทำสัญญาซื้อขาย ในวันที่ 10 พฤษภาคม 2504(ในระยะนี้ข้าพเจ้าจะทำการขายให้ใครไม่ได้) ขายในราคาไร่ 35,000 บาท....." โจทก์อ้างว่าเอกสารนี้เป็นสัญญาจะซื้อขาย กำหนดไปจดทะเบียนทำการซื้อขายตามกฎหมายในวันที่ 10 พฤษภาคม 2504 จำเลยสู้ว่า เอกสารนี้เป็นเพียงใบรับเงินค่ามัดจำคำว่า เพื่อทำสัญญาซื้อขายในวันที่ 10 พฤษภาคม 2504 หมายถึงการทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองอีกชั้นหนึ่ง โดย โจทก์จะต้องผ่อนชำระราคาที่ดินล่วงหน้า ได้มีการพูดจากันก่อนทำเอกสารนี้แล้วว่า ในการที่จะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเองในวันที่กำหนดนั้น จะต้องมีรายละเอียดตามที่พูดกันไว้ ดังนี้ ข้อต่อสู้ของจำเลยเป็นการโต้เถียงความหมายของถ้อยคำในเอกสารว่า คู่ความอีกฝ่ายคือโจทก์ตีความหมายผิด จำเลยย่อมนำสืบแสดงถึงพฤติการณ์และข้อตกลงเพื่อเป็นเหตุผลแสดงความหมายแห่งถ้อยคำในเอกสารได้ ไม่เป็นการสืบข้อความเพิ่มเติมในเอกสาร
แม้วิธีที่จะทำสัญญาจะซื้อขายกัน กฎหมายกำหนดไว้หลายวิธีก็ตาม เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำกันโดยวิธีทำเป็นหนังสือสัญญาให้มีข้อตกลงทุกข้อตามที่พูดกัน ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญา จะนำเอาวิธีอื่นเช่นการวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่
การวางเงินมัดจำซึ่งกำหนดไว้ว่าจะต้องทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือขึ้นอีกฉบับหนึ่งในวันที่กำหนด (ตามเอกสารดังกล่าวในวรรคต้น) นั้น ผูกพันต่อกันเพียงถึงวันที่กำหนดไว้ว่าจะทำหนังสือสัญญาขึ้นใหม่เท่านั้น และผูกพันเท่าที่มีข้อความในวงเล็บกำกับไว้ว่า "ในระยะนี้ข้าพเจ้าจะทำการขายให้ใครไม่ได้" ซึ่งแปลความหมายได้ว่า ถ้าพ้นระยะนี้และไม่มีการทำหนังสือสัญญาขึ้นตามที่กำหนดกันไว้ จึงขายให้คนอื่นได้
คู่กรณีพูดกันว่า ข้อสัญญาจะต้องตกลงกันโดยทำเป็นหนังสือจึงถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ และการที่ได้ทำความเข้าใจกันไว้โดยพูดกันว่าโจทก์จะต้องชำระเงินในวันทำหนังสือสัญญาจะซื้อขาย และต้องชำระราคาล่วงหน้างวดที่ 2ในวันอื่นต่อไปนั้น ก็หาเป็นการผูกพันไม่ จนกว่าข้อตกลงเช่นว่านี้จะได้ทำเป็นหนังสือขึ้น
ก็มาจากสมัยที่เศรษฐกิจดี ที่ดินบูมมาก มีการซื้อใบจอง ขายเร็วก็หมด สิ่งที่มันหมดไปก็อยากได้กัน ตามปกตินิสัยมนุษย์ ก็ประเด็นแฟตปลาทอง ก็เกือบหมื่นยูนิท จองเก็งกำไรกัน
6536/2544 กรณีที่จะเสนอคดีต่อศาลเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทโดยทำเป็นคำร้องขอได้นั้น หมายถึงกรณีที่ไม่มีบุคคลใดโต้แย้งสิทธิ แต่มีเหตุที่ผู้เสนอคดีจำต้องใช้สิทธิทางศาล
โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยการครอบครองปรปักษ์ จำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์โดยขอออกโฉนดที่ดินพิพาทเป็นชื่อของจำเลย ขอให้ศาลพิพากษาว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้อง และให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นชื่อโจทก์ โจทก์มิได้ขอให้ศาลมีคำสั่งว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์เพียงประการเดียวอันจะเป็นคดีไม่มีข้อพิพาทซึ่งโจทก์ต้องเสนอคดีของตนต่อศาลโดยทำเป็นคำร้องขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 188(1) จึงเป็นคดีมีข้อพิพาทซึ่งโจทก์ชอบที่จะเสนอคดีต่อศาลโดยทำเป็นคำฟ้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ประกอบกับมาตรา 172 วรรคแรก
เอกสารการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยระบุชื่อว่า"หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ" แต่ไม่ได้ระบุข้อตกลงที่เป็นการแน่นอนว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันหรือไม่เมื่อใด ประกอบกับโจทก์ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญาและจำเลยได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์เข้าครอบครองนับแต่วันดังกล่าว เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าโจทก์กับจำเลยไม่มีเจตนาจะจดทะเบียนโอนที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้จะตกเป็นโมฆะเนื่องจากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก แต่โจทก์เข้าครอบครองโดยสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเกินกว่า 10 ปี โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองตามมาตรา 1382
สัญญามัดจำ ชำระราคาหมดเลย ส่งมอบแล้วด้วย ก็คงเห็นเจตนาแล้วคือจะโอนกรรมสิทธิ์กันโดยไม่จดทะเบียน ก็บอกว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขา
ใบสั่งจอง 3942/2545 โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทจำเลย โดยชำระเงิน274,600 บาท แต่เมื่อถึงวันทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์เห็นว่ามีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ จึงแสดงเจตนาขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนว่าจำเลยจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใด ซึ่งล้วนแต่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ข้อสัญญาดังกล่าวถือว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยก่อน เมื่อจำเลยยอมรับว่ายังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้นเงินที่จำเลยรับไว้จึงเป็นการรับโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 วรรคหนึ่ง พร้อมดอกเบี้ย
ใบสั่งจองก็เทียบได้กับสัญญามัดจำ คือระบุว่าหลังจากจองกันไปแล้วก็จะไปทำสัญยาจะซื้อจะขายภายหลัง ฎ.781/2541แม้ใบสั่งจองบ้านและที่ดินฉบับพิพาทมีข้อความว่า โจทก์กับจำเลยจะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อกันนับตั้งแต่วันสั่งจองเป็นต้นไป และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวกันก็ตาม แต่ใบสั่งจองฉบับดังกล่าวได้ระบุราคาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวไว้และระบุว่าในวันสั่งจองโจทก์ได้วางเงินจำนวน 100,000 บาทกับระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ไว้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่าย ละครึ่ง แสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยและโจทก์ว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่กันต่อไป ใบสั่งจองบ้านและที่ดินจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย และเงินที่โจทก์วางในวันสั่งจองจำนวน100,000 บาท เป็นเงินมัดจำอันเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาดังกล่าวได้ทำกันขึ้นแล้วทั้งเงินมัดจำนี้ยังเป็นประกันการที่จำเลยและโจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นด้วย ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377และ 456 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจองบ้านและที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่มีผลบังคับตามกฎหมายจนกว่าจะได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษร จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองบ้านและที่ดินและไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษายึดไว้เพื่อขายทอดตลาด ย่อมเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจซื้อบ้านและที่ดินดังกล่าวตามราคาซื้อขายขณะนั้น ซึ่งหากโจทก์จะซื้อบ้านและที่ดินใกล้เคียงกับบ้านและที่ดินดังกล่าวซึ่งมีเนื้อที่ที่ใกล้เคียงกันโจทก์ต้องซื้อบ้านและที่ดินใหม่ในราคาที่สูงกว่าเดิม ดังนี้ การ ผิดสัญญาของจำเลยย่อมก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ และต้องรับผิดในเงินค่าเสียหายดังกล่าวแก่โจทก์รวมทั้งค่าธรรมเนียมถอนการยึดเป็นความเสียหายซึ่งมีผลสืบเนื่องมาจากการที่จำเลยผิดสัญญาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้
คือแม้มีข้อความว่าจะไปทำสัญญาจะซื้อขายต่อไป แต่มีระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ก็เลยตัดสินว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายในตัว ก็มีอยู่หกเลขนี้ หลักการก็สับสนนิดหน่อยไม่ทราบว่าจะออกหรือไม่ แต่ถ้าจำได้ดีก็ไม่น่าจะสับสน
ผุ้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ข้อสอบเนฯก็เคยออกประเด็นนี้ไปแล้ว
3763/2542
พฤติการณ์ที่จำเลยที่ 1 ยอมตกลงทำสัญญาขายรถยนต์พิพาทให้แก่โจทก์เพื่อให้โจทก์นำไปให้ ส. เช่าซื้ออีกต่อหนึ่งนั้น เป็นวิธีการทำธุรกิจอย่างหนึ่งซึ่งจำเลยที่ 1 และโจทก์เคยปฏิบัติต่อกันมาหลายครั้งแล้ว ดังนั้น แม้โจทก์จะทราบว่าจำเลยที่ 1 ไม่ใช่เจ้าของรถยนต์พิพาทขณะทำสัญญาซื้อขายรถยนต์คันดังกล่าว จำเลยที่ 1 ก็ต้องผูกพันตามสัญญาที่ได้แสดงเจตนาออกมานั้นจะอ้างว่าเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กับโจทก์เพื่อลวงหรือหลอกให้ผู้อื่นหลงผิดไม่ได้ เพราะผู้ขายไม่จำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินในขณะทำสัญญาซื้อขาย
1180/2545 ทรัพย์สินที่ซื้อขายโดยมีเงื่อนไขจะโอนกรรมสิทธิ์กันนั้นผู้ขายอาจนำทรัพย์สินที่จะมีกรรมสิทธิ์ในอนาคตออกขายล่วงหน้าได้ฉะนั้น เมื่อจำเลยตกลงทำสัญญาซื้อขายรถยนต์คันพิพาทกับโจทก์โดยมีเงื่อนไขว่าโจทก์จะโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนต์คันดังกล่าวให้เมื่อจำเลยผ่อนชำระราคาให้แก่โจทก์ครบถ้วนแล้วจำเลยผิดสัญญาไม่ผ่อนชำระราคาให้โจทก์ตามกำหนดจนเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญา กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคแรก คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งมอบรถยนต์คันพิพาทคืนแก่โจทก์ เมื่อจำเลยไม่ส่งมอบรถคืนโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยให้ส่งมอบรถคืนแก่โจทก์ได้
ตามสัญญาซื้อขายรถยนต์ไม่มีข้อตกลงให้จำเลยเลิกสัญญาโดยการส่งมอบรถคืนโจทก์ การที่จำเลยส่งมอบรถยนต์คันพิพาทคืนแก่โจทก์เป็นเจตนาที่จะเลิกสัญญาเพียงฝ่ายเดียว ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้มีเจตนาที่จะเลิกสัญญาด้วยนั้นจำต้องรับมอบรถยนต์คืนจากจำเลยแต่อย่างใด กรณีจึงต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายครอบครองรถยนต์คันพิพาทตลอดมา และการที่จำเลยครอบครองรถยนต์ไว้ใช้ประโยชน์นับแต่วันทำสัญญาซื้อรถยนต์ตลอดมา เมื่อจำเลยไม่ผ่อนชำระตามกำหนด โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา จำเลยต้องส่งมอบรถพิพาทคืนโจทก์และต้องชดใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นแก่โจทก์ด้วย โดยถือเป็นค่าขาดประโยชน์ในการใช้รถยนต์คันพิพาทของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคสาม แต่การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยสำหรับราคารถยนต์ที่ต้องใช้แทนในกรณีที่จำเลยไม่อาจส่งมอบรถยนต์คันพิพาทคืนโจทก์ ทั้งที่โจทก์มิได้อุทธรณ์ในปัญหาเรื่องดอกเบี้ยดังกล่าวจึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาที่ไม่ชอบและเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยให้ถูกต้องได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5) ประกอบด้วยมาตรา 246 และ 247
เป็นเรื่องซื้อขายรถยนต์กัน แม้ว่าคนขายจะไม่มีกรรมสิทธิ์ก็ทำการขายต่อไปได้ คือ คนที่เป็นคนขายไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดิน
ก็มีข้อสอบผู้ช่วยถามว่าเมื่อทำสัญยาจะซื้อจะขายกันแล้วผิดสัญยาชำระเงิน ผุ้จะขายบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้จะซื้อ มีสิทธิรับเงินที่ซื้อไปพร้อมดอกเบี้ยได้หรือไม่
ก็มีหลงกันหลายคนคือ การเลิกสัญญาคือคู่กรณีกลับสู่ฐานะเดิม ก็เรียกได้
3837/2545 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลย โดยชำระราคาให้บางส่วนแล้วส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยส่งมอบให้โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาท อันเป็นทรัพย์สินของจำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวซึ่งจำเลยในฐานะผู้จะขายยังมีหนี้ที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อ หนี้ดังกล่าวจึงเป็นคุณประโยชน์แก่โจทก์เกี่ยวด้วยทรัพย์สินที่โจทก์ครอบครองอยู่ โจทก์จึงชอบที่จะยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้ได้จนกว่าจำเลยจะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 แม้จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายเกินกว่า10 ปี ซึ่งขาดอายุความแล้วก็ตาม แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/27 ระบุไว้ว่า แม้สิทธิเรียกร้องส่วนที่เป็นประธานจะขาดอายุความ โจทก์ในฐานะผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็ยังคงมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่ตนได้พร้อมรับเงินส่วนที่เหลือจากโจทก์ไป
คงไม่ออกในเรื่องซื้อขายแต่อาจไปออกเรื่องนิติกรรมได้
1990/2516
การซื้อขายโคเสร็จเด็ดขาด ซึ่งผู้ขายได้ส่งมอบโคที่ขายให้ผู้ซื้อพร้อมทั้งตั๋วพิมพ์รูปพรรณโดยไม่มีเจตนาที่จะทำการโอนตั๋วพิมพ์รูปพรรณโคที่ซื้อขายตามกฎหมาย การซื้อขายนี้ตกเป็นโมฆะ ผู้ขายไม่มีอำนาจฟ้องผู้ซื้อให้ชำระราคาโคที่ยังค้างชำระตามสัญญาซื้อขายนั้น
1530/2520
สัญญาซื้อขายบ้านมีข้อความว่า โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายบ้านพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ผู้ซื้อชำระราคาให้ผู้ขายตามจำนวนที่ตกลงครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญาได้ลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญ ดังนี้ สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ไม่มีข้อความใดที่จะแสดงให้เห็นว่าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งคู่กรณีจะต้องปฏิบัติกันต่อไปอีก เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โจทก์จะอ้างโมฆะกรรมมาเป็นมูลฟ้องร้องไม่ได้
1294/2496 – ค้นไม่พบ
เพราะฉะนั้นจะเห็นว่าก็ไม่ได้ยากอะไรมาก ก็ดูแค่ว่าจะโอนหรือเปล่า และก็ห้าฏีกาที่ไม่มีคำว่าจะโอนก็เป็นได้ก็แค่นั้น
ก็มีเหมือนกันที่หลุดๆออก ก้อย่าไปจำเพราะว่า ก็มีการกลับหลักในปีเดียวกัน แล้ว ก็อย่าไปสนใจจำเลย
ผลของการเลิกสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็เคยออกข้อสอบเหมือนกัน เรื่องนี้เกิดเมื่อปีวิกฤษ ก็มาออกสอบ คื่อสถาบันการเงินปิดกันมาก แล้วสถาบันนั้นเคยได้ซื้อบ้าน แล้วจดทะเบียนให้เรียบร้อย คือชำระราคาบางส่วนไม่หมด ต่อมาถูกไล่ออกจากงานเลยไม่มีเงินจ่ายส่วนที่เหลือ
ธงคำตอบก็คือกรรมสิทธิ์โอนแล้ว เมื่อชำระเงินไม่ครบ ก็เป้นการผิดนัดชำระหนี้ ก็บอกเลิกสัญญาได้ แม้สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดไปแล้วก็ตาม ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม
ฎ.3601/2538
สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อขายกันได้โอนไปยังจำเลยแล้ว แต่หากจำเลยยังชำระราคาที่ดินให้โจทก์ไม่ครบถ้วน ก็เป็นเรื่องที่จำเลย ไม่ชำระหนี้ โจทก์มีสิทธิกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ยังค้างชำระให้โจทก์ภายในกำหนดระยะเวลานั้นได้ และถ้าจำเลยยังไม่ชำระ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายแก่จำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 และเมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกที่ดินคืนจากจำเลยตามมาตรา 391
ฎ . 512/2538 – ค้นไม่พบ
ทีนี้ก็มาเรื่องคำมั่นในการซื้อขายก็อย่างที่พูดไปว่าเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว คือยังไม่มีผู้ใดรับคำหรือสนองรับ
ในลักษณะการออกข้อสอบ จะออกในลักษณะ คือสามข้อความที่จะเป็นได้
หนึ่ง ถ้าจะซื้อก็จะขายให้ เป็นคำมั่น 1004/2485 ตามสัญญาโจทก์โอนขายที่พิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่จำเลย.แต่ถ้าโจทก์มีเงินตามจำนวนที่กำหนดไว้มาไถ่คืนเมื่อใด.จำเลยจะยอมคืนที่พิพาทให้เมื่อนั้นไม่มีกำหนด. ดังนี้สัญญานี้ย่อมเข้าลักษณะเป็นคำมั่นในการซื้อขายที่มิได้กำหนดเวลา. ถ้าจำเลยมิได้ใช้สิทธิตาม มาตรา 454(2)สัญญานั้นย่อมมีผลอยู่ต่อไป. ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 28/2485.
อีกสองข้อความเกี่ยวพันกับสัญญาขายฝาก คือกรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ขายฝาก แล้วสงสาร ก็เขียนบอกว่า แม้ครบกำหนดแล้วผุ้ซื้อยอมให้ผู้ขายซื้อคืนได้ 170/2497 ขายที่ดินและโรงเรือนให้แก่ญาติกันโดยตกลงกันด้วยปากเปล่า ก่อนทำหนังสือสัญญาซื้อขายว่า ภายใน 10 ปีผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่คืนได้ถือว่าการตกลงด้วยปากเปล่าดังกล่าวนี้ เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนแล้ว ข้อตกลงเช่นนี้ก็สูญเปล่าไม่มีผลบังคับแก่กันได้สัญญาซื้อขายที่ทำกันในภายหลังนั้น จึงสำเร็จเด็ดขาดไป แต่เมื่อปรากฏว่าต่อมาอีก 2 ปีเศษ ผู้ซื้อกับผู้ขายได้ทำหนังสือสัญญากันอีกให้คำมั่นสัญญาว่า ที่ดินและโรงเรือนรายนี้จะไม่ขายคนอื่นและภายใน 10 ปีนับแต่วันซื้อขาย ผู้ขายมีเงินจะซื้อกลับ ผู้ซื้อยินยอมขายกลับให้ ตามราคาซื้อพร้อมทั้งดอกเบี้ยตามกฎหมายนับแต่วันเซ็นสัญญาดังนี้ ก็ย่อมถือได้ว่าเป็นคำมั่นจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสองผู้ขายเดิมจึงมีสิทธิจะฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาใหม่นี้ได้
ขีดเส้นใต้คำว่ายอม
หรือ ขายฝากแล้วหลุด ก็เขียนว่าให้ผู้ขายมีสิทธิซื้อที่ดินคืนได้ ขีดเส้นคำว่ามีสิทธิ
สามประโยคนี้ เป็นตัวสื่อว่าเป็นคำมั่นว่าจะซือจะขาย ลองดู ข้อสอบเนฯ ปีสุดท้ายที่ออกเกี่ยวกับเรื่องคำมั่น ว่าคืออะไร
ถ้าจะซื้อก็จะขายให้ ก็ขึ้นก็ทรัพย์ด้วย เช่น สังหา ก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ถ้าเป็นเรื่องสังหาพิเศษ หรือ อสังหาฯ ก็ตอบรับก็เป็น สัญญาจะซื้อจะขาย
คำมั่นต่างกับคำเสนออย่างไร คำมั่นจะผูกมัดรัดตัวมากกว่าคำเสนอ ตัวอย่างคลาสสิค ก็คือ ข้าพเจ้าชอบใจม้าของนายแดง ชื่อนิลอัศดร ถ้าขอซื้อ เป็นคำเสนอ แต่บอกว่า ถ้านำเงินมาซื้อ ผมก็จะขาย
347/2488 สัญญาซึ่งไม่มีข้อความอันเกี่ยวกับการระงับข้อพิพาทย่อมไม่ใช่สัญญาประนีประนอมยอมความ
เมื่อพ้นกำหนดไถ่ถอนการขายฝากแล้ว คู่สัญญามาทำสัญญากันว่าผู้ขายยอมโอนที่ให้เป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายซื้อคืนได้เมื่อผู้ขายมาฟ้องขอซื้อคืนผู้ซื้อต่อสู้ว่าผู้ขายผิดสัญญาดังนี้ ศาลบังคับให้ผู้ขายชนะคดี โดยถือว่าเป็นคำมั่นจะซื้อขาย
ถ้ามาขอซื้อก็ยินดีขายให้ เป็นคำมั่น
คำเสนอ ณ ที่ใดก็ต้องสนองที่นั้นไม่งั้นคำเสนอสิ้นไป แต่ถ้าเป็นคำมั่น ก็ผูกรัดมัดตัวอยู่ตลอด
ดูข้อสอบผู้ช่วยฯ มีการจำนองที่แล้วไม่มีเงินชำระหนี้จำนอง จึงโอนกรรมสิทธิ์ตีใช้หนี้ ต่อมาทำสัญญากันเองให้ มีสิทธิไถ่ที่ดินคืนได้ภายในหนึ่งปี
คำว่ามีสิทธิก็คือคำมั่นนั่นเอง
121/2472 คำมั่นจะซื้อขายทำหนังสือกันเองก็ใช้ได้ในการตีความเจตนานั้น ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษรข้อความในเอกสารซึ่งอาจตึความได้เปนสองนัย ให้ตีความไปในทางที่จะเปนผลบังคับได้
ถ้าเราเข้าใจตรงนี้ก็ค่อนข้างมั่นใจว่าเป็นข้อสอบเกี่ยวกับจะซื้อจะขายก็ตอบถูก ก็ถ้าเข้าสามสี่รูปแบบนี้ต้องตอบได้ว่าเป็นคำมั่น คำมั่นต้องมีการแสดงเจตนาสนองรับเพื่อให้มีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายไม่อย่างนั้นไม่เป็นคำมั่น
454 วรรคหนึ่ง ต้องบอกกล่าวกลับมา ก็มีคดีเหมือนกันว่าอีกฝ่ายไม่ตอบมา
2597/2530
ทำสัญญากันว่า 'ถ้าผู้เช่าประสงค์จะซื้อที่ดินผู้ให้เช่ายินยอมจะขายให้ ในราคา 8,000 บาท ถ้าผู้เช่าทอดเวลาซื้อขายไปนาน ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะเสนอขายในราคาใหม่ได้ตามสภาพหรือสภาวะของการเงินในขณะนั้น' ดังนี้ เป็นข้อตกลงที่ราคาพิพาทยังไม่ยุติแต่เพียง 8,000 บาทอีกทั้งโจทก์(ผู้ให้เช่า) มีสิทธิที่จะขายในราคาใหม่ได้ถ้าการซื้อขายทอดเวลาออกไป จึงเป็นเพียงการให้คำมั่นว่าจะขายที่พิพาทแก่จำเลยเท่านั้นหาใช่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้แสดงเจตนาสนองรับจะซื้อที่พิพาทตามคำมั่นของโจทก์ จำเลยย่อมไม่อาจถือเอาประโยชน์จากข้อสัญญานี้ได้.
3416/2535
เจ้าของเดิมทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องและสามีโดยลงลายมือชื่อเป็นผู้จะขายและผู้เขียนสัญญาฝ่ายเดียว ส่วนผู้ร้องกับสามีไม่ได้ลงลายมือชื่อเป็นคู่สัญญาด้วย สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงคำมั่นของเจ้าของเดิมว่าจะขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องและสามีเท่านั้น เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องและสามีได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จต่อไปและคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึงเจ้าของเดิมแล้ว คำมั่นของเจ้าของเดิมดังกล่าวจึงยังไม่มีผลเป็นการซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 454 วรรคแรกและจะฟังว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างเจ้าของเดิมกับผู้ร้องและสามีก็ไม่ได้ การครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้อง จึงมิได้เป็นการยึดถือครอบครองแทนเจ้าของเดิมโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท ผู้ร้องหาจำต้องเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือครอบครองด้วยการบอกกล่าวไปยังเจ้าของเดิมหรือผู้คัดค้านซึ่งเป็นทายาทผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากเจ้าของเดิมเพื่อแสดงว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อตนเองไม่ เมื่อผู้ร้องกับสามีได้ยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันนานกว่า 10 ปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
ก็คือต้องอีกฝ่ายหนึ่งตอบรับกลับมาไม่ใช่เป็นเรื่องไม่มีการตอบรับ อันนั้นคือคำมั่นไม่มีผลใดๆทั้งสิ้น
มีข้อสอบเนฯปีหนึ่ง เป็นข้อสอบ ที่ว่าคำมั่นจะซื้อจะขาย ที่แทรงสัญญาอื่น ก็เลยยากเรื่องคือ มีที่ดินสิบไร่ ไร่ละล้านทำสัญญาจะซื้อจะขาย เก้าแปลง อีกแปลงเก็บไว้อยากได้เท่าไหร่ก็ไม่ขาย
มีข้อตกลงอีกข้อว่า ผู้จะซื้อสัญญาว่าจะซื้อไร่ละหนึ่งล้านสองแสนภายในหนึ่งปี ก็เป็นคำมั่นว่าจะซื้อ พอใกล้ครบกำหนด ก็ให้มาขาย ก็ไม่ขาย พอครบกำหนดก็ฟ้องคำมั่นว่าจะซื้อ ก็ผูกมัดคนจะซื้อ ภายในหนึ่งปี ไม่ใช่จะไปบังคับ อีกฝ่าย ถ้าบังคับได้ยุ่งตาย จู่ๆเราก็ไปจ้องนาริกาโรเล็กซ์เลยแล้วก็ให้คำมั่นเลยว่าจะซื้อ 1 บาท
อันนั้นไม่ใช่แล้ว เมื่อไม่ปรากฏว่าเจ้าของให้คำมั่นว่าจะขาย ผู้ซื้อ ก็ไม่มีสิทธิไปบังคับ
คำมั่นมีกำหนดเวลากับไม่มีกำหนดเวลา 4624/2526 - ค้นไม่พบ
5510/2542
สัญญาเช่าที่ดินระหว่างบริษัท ร. กับโจทก์กำหนดว่า ในระหว่างอายุสัญญาเช่าถ้าผู้เช่า (โจทก์) มีความประสงค์จะซื้อทรัพย์สินที่เช่า ผู้ให้เช่ายินยอมขายทรัพย์สินที่ให้เช่าให้ผู้เช่าหรือบุคคลที่ผู้เช่าระบุเป็นผู้ซื้อในราคาตามวิธีคำนวณที่กำหนดไว้ต่อท้ายสัญญานั้นเป็นคำมั่นในการซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 454 วรรคแรก ซึ่งผู้ให้เช่าได้กำหนดเวลาให้ผู้เช่าบอกกล่าวความจำนงในการซื้อไว้เป็นการแน่นอนแล้ว ผู้ให้เช่าจึงถอนคำมั่นก่อนเวลาที่ระบุไว้ไม่ได้ ทั้งได้กำหนดราคาซื้อขายที่ดินไว้แน่นอนตามอัตราการเพิ่มมูลค่าของราคาที่ดินนั้นแต่ละปีจากราคาที่ดินที่ผู้ให้เช่าซื้อมา เมื่ออัตราค่าเช่าที่ดินกำหนดไว้ปีละ 9,176,620 บาท หากเช่าครบกำหนด 60 ปี จะเป็นจำนวนเงินถึง 550,597,200 บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินสูงมาก อาจเท่าหรือสูงกว่าราคาที่ดินที่เช่า สัญญาเช่าดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาเช่าตามปกติธรรมดาเพียงอย่างเดียว หากแต่เป็นสัญญาเช่าที่รวมถึงสิทธิที่จะซื้อที่ดินที่เช่าไว้ด้วย การที่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยนำค่าเช่าจำนวนดังกล่าวเป็นฐานในการกำหนดค่ารายปีของที่ดินต่อเนื่องและโรงเรือนของโจทก์ จึงเป็นการไม่ชอบ
ถอนก่อนเวลาที่ระบุไว้ไม่ได้กรณีคำมั่นมีกำหนดเวลา
ต่อไปคำมั่นมีกำหนดเวลาตลอดไป หรือ ไม่ได้กำหนดระยะเวลา ก็ผูกพันตลอดไป คำมั่นไม่ก่อให้เกิดหนี้ ไม่ตกกับในเรื่องอายุความที่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้อง
ก็มีข้อสอบเนฯออกเรื่องคำมั่นเหมือนกัน ขายฝากที่ดินแล้วไม่ไปไถ่คืน ที่ดินก็ตกไปเด็ดขาด ก็เป็นเรื่องที่ว่า ถ้าจะซื้อคืนก็ยอมให้ซื้อคืนได้ จากนั้นก็ไปต่างประเทศ เป็นสิบปีกลับมา ก็มาขอซื้อที่ดิน ตอนนี้ก็คำมั่นก็ยังอยู่ คำมั่นผูกพันตลอดไป
ขายราคาใด ตอนที่ให้คำมั่นยังโชคดีที่ไม่ได้ระบุราคาไว้ ก็ 487 วรรคสอง
454 วรรคสอง ก็คือ กำหนดเวลาพอสมควร ที่ให้ขีดเส้นใต้ไว้ บอกกล่าวให้อีกฝ่ายตอบมาภายในกำหนดเวลา ถ้าไม่ตอบคำมั่นจะไร้ผล ก็กำหนดเช่นนี้ได้
ก็เคยมีข้อสอบเนฯ ออก ให้คำมั่นว่าจะขายรถไป สอบเนฯปี 44 ต่อมาคนให้คำมั่นเปลี่ยนใจไม่ขาย มาขอยกเลิกคำมั่น ฝ่ายทีรับคำมั่น อยู่ตั้งนานไม่ตอบ พอเขาจะมาบอกเลิกก็อยากได้ขึ้นมาเลย ก็ตอบรับคำมั่น กลับมาทันที ก็จำต้องขายให้
ที่มีปัญหาคือคำมั่นว่าจะขายรถยนต์ด้วยวาจา มีข้อสอบเนฯปีหนึ่งออกคำมั่นว่าจะขายรถด้วยวาจา
คำมั่นว่าจะซื้อขายสังหาธรรมดาไม่มีในตัวบท ธงคำตอบออกไปว่าคำมั่นในสังหาฯไม่ตกอยู่ 456 วรรคสอง คือไม่ต้องมีหลักฐานก็ได้ กฎหมายไม่มีเขียน ได้กำหนดไว้แต่ อสังฯ กับสังหาพิเศษ
อาจารย์ไม่ได้อยู่ทำธงด้วยในวันนั้น 1062/2539 ในชั้นชี้สองสถานจำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่และ2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นทั้งศาลชั้นต้นก็ได้วินิจฉัยปัญหาทั้งสองประเด็นนี้ไว้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจาก ข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนดระยะเวลา20ปีนับตั้งแต่วันที่13สิงหาคม2515ดังนั้นสัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวกันก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564ปรากฏข้อเท็จจริงว่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันโจทก์ก็มา ฟ้องขับไล่จำเลยแสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยโดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่ายังอยู่ในที่ดินพิพาทโดยผู้ให้เช่าไม่ได้ยินยอมจึงเป็นการอยู่ในที่พิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าการอยู่ในที่ดินพิพาทของผู้เช่าจึงเป็นการละเมิดสิทธิของผู้ให้เช่าผู้เช่าต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่าส่วนค่าเสียหายเมื่อผู้เช่าแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับว่า ค่าเสียหายของโจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ20,000บาทศาลย่อมกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ20,000บาทได้
เป็นคำมั่นว่าจะให้อสังฯ ซึ่งไม่มีในตัวบท ก็ไม่ต้องการหลักฐานใดๆทั้งสิ้น
ฏีกานี้ศาลวินิจฉัยว่าคำมั่นไม่มีรูปแบบกฎหมายก็จริง แต่เมื่อตอบรับกลับมา ต้องไปเข้ารูปแบบสัญญาที่เกิดขึ้นว่าต้องการอะไร
เรื่องนี้ 538 เมื่อตอบรับสัญญาเช่าสามปี ก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสิอลงลายมือชื่อ
คำมั่นถ้าได้สนองรับคำก็เป็นสัญญา(ซื้อขาย )
ก็ภาวนาขอให้มีข้อสอบอย่างนี้เยอะๆแล้วกันปีนี้ ตอบอย่างไรก็ถูก
ก็มีอาจารย์ จะออกฏีกาใหม่เรื่องหนึ่ง ปี 49 ตัดสินปี 39 คือคำมั่นไม่มีรูปแบบก็จริงแต่ถ้าตอบรับแล้วต้องดูรูปแบบของสัญญานั้น ด้วยนะครับ
สรุปแล้วตอนนี้ต้องเข้าใจแล้ว จะซื้อจะขาย คำมั่น หรือ ซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
เรื่องคำมั่น เป็นการแสดงเจตนาอย่างหนึ่ง เคยมีข้อสอบเนฯว่าผู้ให้คำมั่นตายไป คำมั่นเสียหรือไม่ เมื่อตายก่อนตอบสนองคำมั่นนั้น
คือถามว่าคำมั่นจะผูกพันทายาทหรือไม่ ก็เลยเป็นข้อสอบผู้ช่วยปี 39
6515/2538
เดิมที่ดินพิพาทเป็นของป. และค. บุคคลทั้งสองขายที่ดินพิพาทให้แก่ส. และส.ได้ทำสัญญาไว้แก่ป. และค. ตกลงให้ป. และค. กับโจทก์ด้วยมีสิทธิซื้อคืนได้โดยไม่มีกำหนดเวลาต่อมาส. ถึงแก่กรรมตามสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นของส.และโจทก์ไม่ได้สนองรับคำมั่นยังส. ก่อนที่ส.ถึงแก่กรรมและเมื่อส. ถึงแก่กรรมลงโจทก์ก็ทราบแต่ยังตอบรับคำมั่นไปอีกโดยให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของส.ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา360ซึ่งมิให้นำบทบัญญัติมาตรา169วรรคสองมาใช้บังคับหากว่าก่อนจะสนองรับนั้นคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งได้รู้อยู่แล้วว่าผู้เสนอตายดังนี้คำมั่นว่าจะขายที่ดินพิพาทของส. ย่อมไม่มีผลบังคับจำเลยให้ต้องปฏิบัติตาม
169วรรคสอง ดูประกอบด้วย คือ อีกฝ่ายหนึ่งก็ตอบรับได้ ผู้ให้คำมั่นตายไม่สูญเสีย
แต่ขณะเดียวกันก็ต้องใช้คู่กับ 360 ด้วยนะครับ
คือถ้าไม่รู้ว่าตายก็ตอบรับกลับมาได้ ถ้ารู้ก็ไม่เกิดเป็นสัญญาก็คงไม่ออกประเด็นนี้ในข้อซื้อขาย คงไปออกได้ก็แค่เรื่องนิติกรรมสัญญา
ต่อไปสัญญาซื้อขาย มีเงื่อนไข เงื่อนเวลา เช่นก็ถามใครจะซื้อนาริกาผมบาง มีคนตอบว่าซื้อครับ อันนี้กรรมสิทธิ์ก็ไปเลย
จึงต้องมี 459 สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข หรือเงื่อยเวลามาประวิง
กรรมสิทธิ์ไม่โอนจนกว่าเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา จะสำเร็จ
1236/2497
ข้อตกลงในวิธีการชำระราคาและข้อตกลงให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายให้โอนไปเมื่อใดนั้น ไม่ใช่ข้อตกลงพิเศษนอกเหนือสัญญาและไม่มีข้อกฎหมายบังคับว่า ข้อตกลงเช่นนี้จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ข้อตกลงเช่นว่านั้นมีผลใช้บังคับได้ ดังนั้นเมื่อบุคคลอื่นได้ทรัพย์นี้ไปและทรัพย์นั้นได้มาระหว่างกันเป็นทอดๆ ไม่ใช่ในท้องตลาดแม้จะได้มาโดยสุจริตและมีค่าตอบแทนก็ตาม ก็หาได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1329 และ 1332 ไม่
โจทก์จำเลยตกลงกัน ให้โจทก์กู้เงินจากคนภายนอกมาซื้อโต๊ะบิลเลียดและเครื่องอุปกรณ์มอบให้จำเลยไปแล้ว ให้จำเลยรับชำระหนี้เงินกู้แก่บุคคลภายนอกแทนโจทก์ จำเลยชำระหนี้เสร็จและได้รับสัญญากู้คืนมาเมื่อใดให้โต๊ะบิลเลียดตกเป็นกรรมสิทธิแก่จำเลย เมื่อจำเลยผ่อนส่งต้นเงินแทนโจทก์ไปบ้างแล้วคงค้างอีก 6,000 บาท จำเลยจะอ้างว่าราคาโต๊ะอีก 6,000 บาทที่ค้างนี้ได้แปลงเป็นหนี้เงินกู้แล้วไม่ได้ เพราะหนี้เงินกู้นั้นเป็นหนี้ที่โจทก์กู้มาแต่แรกซึ่งจำเลยเพียงแต่รับปากว่าจะชำระแทนโจทก์เท่านั้น หาใช่ว่าได้แปลงหนี้ค่าโต๊ะบิลเลียดกับเครื่องอุปกรณ์มาเป็นสัญญากู้ยืมเงินให้จำเลยต้องรับผิดต้องชำระเงินกู้นั้นไม่ กรรมสิทธิ์ในโต๊ะยังอยู่กับโจทก์ โจทก์มีสิทธิติดตามเอาคืนมาได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336
เคยมีข้อสอบผู้ช่วยเรื่องซื้อขายลิฟท์ กำหนดว่า ตราบใดที่ยังชำระราคาไม่ครบกรรมสิทธิ์ยังไม่โอน
จุดสังเกตคือ รทรัพยืสินเป้นของผู้ขาย กรรมสิทธิ์ไม่โอนเป็นต้น
ที่มีปัญหามากคือรถยนต์มีเงื่อยไข ซี่งมีปัญหามาก
สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา ลักษณะก็คล้ายกับเงื่อนไข
ก็เอากำหนดเวลาไปประวิงไว้
ถ้าเป็นกรณีสังหาธรรมดา วิธีการประวิงไว้ ก็ทำในรูปแบบสีญญาซื้อขายมีเงื่อนไข เงื่อนเวลา
เพราะฉะนั้น ไม่มีเงื่อนไข เงื่อนเวลาในอสังฯ มันจะแยกเช่นนี้แต่ต้น
ก็เป็นอันจบ นิติกรรม สัญญาซื้อขายประเภทต่างๆ คราวหน้าย้อนไปเรื่องสัญญา เป็นอย่างไรขายอสังหาโดยไม่จดทะเบียน ได้หรือไม่
fon naowarat
suree attha
Komsak Jamnakyut
From: nobita kwang <nobita...@gmail.com>
To: LAWSIAM <law...@googlegroups.com>; STDศูนย์รวบรวมและสรรสร้างข้อมูลกฎหมาย - <sonth...@hotmail.com>; aaaaคุณกองเชียร์ ไทยจัสติส <chee...@gmail.com>; pingpong na-khonwan <na-kh...@hotmail.com>
Sent: Saturday, June 13, 2009 11:32:50 AM
Subject: [LAWSIAM.COM:2039] สรุปคำบรรยาย เนติภาคค่ำ ซื้อขายเช่าทรัพย์ สัปดาห์ที่ 3 ชั่วโมงที่ 3-4 พฤ 11/06/09