สรุปคำบรรยาย เนติภาคค่ำ ซื้อขายเช่าทรัพย์ สัปดาห์ที่ 6 ชั่วโมงที่ 5-6 พฤ 02/07/09
nobita kwang
ครั้งที่ 3 ชั่วโมง 5 - 6 . ( )
ครั้งที่แล้วยังพูดกันอยู่ในมาตรา 456 อยู่
มาตรา 456 “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย”
วรรคหนึ่งต้องการแบบ ส่วนวรรคสองวรรคสามคือต้องการหลักฐาน
สำหรับซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกับ จะซื้อจะขาย เราก็ดูข้อความว่าจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกันหรือไม่ ดูง่ายๆคือมีคำว่าจะไปโอนหรือไม่
อย่าลืมจะมีฏีกา 4 – 5 เลขที่ไม่มีคำว่าจะไปโอน แต่มีเจตนาว่าจะไปโอนกัน ก็ถือว่าใช้ได้เช่น มีการพากันไปที่ที่ดินแล้ว แต่ไม่มีเงินเพียงพอ ก็ถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ก็จะมีถ้อยคำอยู่ก็ต้องไม่พลาดเรื่องพวกนี้ ที่จริงแล้วจะว่าไปก็สรุปได้ใน บรรทัด อีกเรื่องคือสัญญาซื้อขายอสังฯ ธรรมดา
ก็มีบางฏีกา ที่เรียกตามชื่อสัญญาตามที่คู่กรณีตกลงกันไว้
....................................................................................
ทีนี้วันนี้เราจะดู 456 ว่าแต่ละวรรคมีรายละเอียดอะไรบ้าง
อสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง ก็ 1.ที่ดิน 2. ทรัพย์ติดที่ดิน 3. ทรัพย์ประกอบที่ดิน 4. ทรัพย์สิทธิ์เกี่ยวกับทรัพย์ 1 – 3
เช่นมีการซื้อลูกมังคุดบุ๊ฟเฟ่ย์ตามสวน นี่ก็คำถามหนึ่ง
อีกคำถามก็ถามว่า ไอ้โรงเรือนที่สร้างชั่วคราวในงานที่มีอันชั่วระยะเวลาจำกัดก็ดี คำถามก็คือไอ้โรงเรือนพวกนี้เป็นอสังฯหรือไม่
ก็มีประโยคอันน่าจดจำว่า เจตนาของคนที่นำไปติดไม่ใช่ข้อนำมาคำนึงว่าทรัพย์นั้นติดตรึงตราถาวรหรือไม่
เช่นโรงเรือนที่ โรงเบียร์งานกาชาดหรือไม่
การที่ซื้ออย่างให้รื้อถอนออกไปนั้น เป็นสังหาฯ
จะเห็นได้ว่าฏีกาเยอะแยะเลยที่ว่าซื้อเรือนไทยแล้วรื้อออกไป นั้น ไม่ต้องจดทะเบียน
399/2509
เครื่องจักรโรงสี แม้จะมีน้ำหนักหรือราคามากสักเท่าใดโดยสภาพย่อมถอดถอนโยกย้ายได้มิใช่ทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินแต่ย่อมแยกออกจากตัวโรงสีได้โดยไม่ต้องทำลายหรือทำให้ตัวโรงสีนั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรง ฉะนั้นแม้เครื่องจักรจะเป็นสารสำคัญ ก็มิใช่ส่วนควบแต่เป็นเพียงของใช้ประจำอยู่กับโรงสี จึงเป็นเครื่องอุปกรณ์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
สังหาริมทรัพย์นั้น ตามกฎหมายจำนองได้เฉพาะแต่ที่ระบุไว้ในมาตรา 703 เครื่องจักรโรงสีมิใช่ทรัพย์ที่ระบุไว้เช่นนั้น จึงจำนองไม่ได้
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 4/2509)
กรณีต่อไปนี้ไม่ใช่การขายอสังฯ
การขายหุ้นในอสังฯ , สิทธิเช่าซื้อในที่ดิน เป็น บุคคลสิทธิ เป็นสังหาฯ , ซื้อเรือนให้รื้อออกไป ,
2725/2532
จำเลยซื้ออาคารพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์โดยต้องรื้อถอนไปเมื่ออาคารพิพาทยังอยู่ในอายุสัญญาเช่า ระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมจำเลยผู้ซื้อต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าจนกว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
สัญญาเช่าทรัพย์ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ์
เรือนย่อมเป็นส่วนควบตกติดไปกับที่ดินเสมอ นาย ก ย่อมได้โรงเรือนไป โรงเรือนเป็นส่วนควบติดไปกับที่ดิน
คนซื้อเรือนแบบรื้อเอาไปต้องไปจดสิทธิเหนือพื้นดินนั้น
ส่วนอีกเรื่องหนึ่ง 2536/2518 ซื้อแบบรื้อเอาไป ก็เป็นซื้ออย่างสังหาฯ แต่ไม่มีเจตนาจะรื้อเอาไปเมื่อไหร่ เป็นการซื้อขายอย่างอสังฯ
เรื่องให้โดยเสน่ห์หาออกผู้ช่วยฯเยอะเหมือนกันนะครับ
ถ้ามีการออกเรื่องให้ มาใครไม่ได้ดูหนังสือก็เอาหลักเรื่องซื้อขายไปตอบได้เลย ก็เคยมีเรื่องการออกชำรุดบกพร่อง ในเรื่องจ้างทำของ
แต่ในเรื่องจ้างทำของก็ ให้นำเรื่องซื้อขายมาใช้โดยอนุโลม
ต่อมาดูเรื่องการซื้อขายอสังฯ ที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือ แต่ว่าศาลฏีกาบอกว่าคนซื้อก็มีสิทธิต่างๆได้เหมือนกัน แม้จะเป็นการซื้อขายอสังฯ
เช่นการขายที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน เช่นเรื่องกองทัพบกซื้อที่ดินของประชาชนแล้วให้เฝ้าไว้
9/2538
การอุทิศที่ดินให้ใช้เป็นทางสาธารณะเป็นการสละที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1304ไม่จำต้องจดทะเบียนการให้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา525ก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย
ก็เป็นข้อสอบผู้ช่วยฯเหมิอนกันเป็นเรื่องอุทิศให้เป็นทางสาธารณะ
เรื่องที่สองเป็นเรื่องที่คนขายมีที่ดินและเรือนแต่ขายครั้งแรก ขายเฉพาะที่ดินส่วนเรือนจะรื้อออกไป อยู่ต่อมาไม่อยากได้เรือนแล้ว ก็ขายเรือนให้อีกแต่ไม่ไปจดทะเบียน
ศาลวินิจฉัยว่าเรือนตกเป็นส่วนควบ ก็ได้กรรมสิทธิ์แล้ว
2105/2510
ซื้อขายเรือน ก็เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เคยมีข้อสอบเน
685/2507
เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตอนต้นระบุถึงที่ดินซึ่งมีห้องแถวรวมอยู่ด้วย แม้ตอนต่อมาจะเขียนสัญญาซื้อขายใช้คำแต่เพียงว่า ผู้ขายยอมขายที่ดิน ผู้ซื้อยอมรับซื้อที่ดินโดยไม่มีข้อความเพิ่มเติมว่า "พร้อมกับห้องแถวด้วย" ก็ต้องหมายความว่า เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง คือห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินและเป็นส่วนควบของที่ดิน
เมื่อสัญญาซื้อขายแสดงว่า ยอมขายห้องแถวด้วย โดยไม่มีข้อตกลงพิเศษว่า ให้ห้องแถวคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โจทก์ซึ่งเป็นผู้ขายไม่มีสิทธินำสืบว่าต้องการขายแต่ที่ดิน ไม่ขายห้องแถว เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ขายที่ดินโดยไม่แจ้งชัดว่าขายส่วนควบด้วยหรือไม่ ไม่เป็นส่วนควบด้วย
นี่ก็เป็นข้อยกเว้นอีกเรื่องหนึ่ง การขายทอดตลาด 1130 ว่าไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนก็เป็นโมฆะ
คือได้สิทธิเมื่อเคาะไม้แหละ แม้ยังไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม ต่อมามีคนซื้อต่อก็ยังมีสิทธิกัน สืบสิทธิกันมา ตามมาตรา 1330
4596/2539
ร้องทั้งสามเป็นผู้ซื้อที่ดินของจำเลยจากการขายทอดตลาดจำเลยยื่นคำร้องให้ยกเลิกการขายทอดตลาดระหว่างพิจารณาคำร้องผู้คัดค้านมีคำสั่งให้สำนักงานบังคับคดีฯจัดเก็บผลประโยชน์ต่างๆในที่ดินดังกล่าวเมื่อศาลฎีกามีคำพิพากษาให้ยกคำร้องของจำเลยผู้ร้องทั้งสามจึงได้ชำระเงินครบถ้วนภายหลังจากนั้นการขายทอดตลาดจึงเสร็จสมบูรณ์ในวันดังกล่าวเมื่อการขายทอดตลาดยังไม่เสร็จสมบูรณ์ในวันที่เจ้าพนักงานบังคับคดีเคาะไม้ขายให้แก่ผู้ร้องทั้งสามกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังคงเป็นของจำเลยผู้คัดค้านจึงมีอำนาจเก็บรวบรวมไว้ในกองทรัพย์สินของจำเลยในคดีล้มละลายได้ผู้ร้องทั้งสามไม่มีสิทธิได้รับเงินผลประโยชน์ในที่ดินนั้น
ปรากฏว่าหลังจากที่ ประมูลซื้อที่ดินได้ จำเลยมีการขัดค้านว่าการขายทอดตลาดไม่ชอบ 6 ปี ผ่านไป
การขายทอดตลาดเสร็จสมบูรณ์วันชำระเงินไม่ได้ เสร็จในวันที่เคาะไม้ ดอกผลก่อนชำระเงิน ก็เป็นดอกผลของเจ้าของเดิม
ก็ยังไม่แน่ใจว่าเป็นการกลับหลักหรือไม่ ก็ให้เห็นไว้ก็แล้วกันว่ามันก็มีแนวอื่นอีก
เรื่องต่อไป ขายตึกในที่ดินที่เช่า คือไปเช่าที่ดินแล้วปลูกตึกไว้ แล้วคนที่เช่าที่สร้างนั้น ขายให้บุคคลภายนอก ว่าแม้ตึกไม่เป็นส่วนควบ ก็เป็นการซื้อขายอย่างอสังหาฯริมทรัพย์ ก็ต้องจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
402/2548
หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่บ้านดังกล่าวปลูกสร้างอยู่บนที่ดินราชพัสดุซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของกระทรวงการคลัง ฉะนั้น จำเลยจึงเป็นเพียงผู้ครอบครองที่ดินและบ้านที่ปลูกสร้างอยู่เท่านั้น เมื่อจำเลยทำสัญญาขายที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ และส่งมอบการครอบครองที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์โดยรับค่าตอบแทนจากโจทก์ไป จึงฟังได้ว่าจำเลยสละการครอบครองที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยโอนการครอบครองให้แก่โจทก์ไปแล้วตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 ทั้งจำเลยยังยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ไว้ เป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยยึดถือครอบครองที่ดินและบ้านแทนโจทก์ เมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าและโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านอีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
เรื่องนี้แม้ซื้อตึกเป็นอสังฯหาได้สิทธิโดยการโอนการขอบครองเหมือนกันไม่ได้พูดถึงเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์เลยนะ
ที่จริงเรื่องไม่ได้จดทะเบียน 1294/2526 – ค้นไม่พบ
ซื้อขายช้างไม่จดทะเบียน ตัวละแสน ก็มอบตั๋วฯกัน ไม่จดทะเบียน แล้วมีคนมาทำละเมิด
สัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะ แต่ได้มีการโอนการครอบครองแล้วก็ได้สิทธิโดยการครอบครอง
การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็หลักใกล้เคียงกัน
สัญญาซื้อขายที่เป็นโมฆะ ผู้ซื้อจะบังคับให้ผู้ขายไปจดทะเบียน ก็ไม่ได้ เมื่อเป็นโมฆะแล้วมันก็บังคับอะไรกันไม่ได้
6503/2545
การวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์และจำเลยกระทำต่อกันเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องพิจารณาถึงข้อความในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะทำสัญญายิ่งกว่าชื่อของสัญญาที่ทำต่อกัน แต่สัญญาจะซื้อจะขายในคดีนี้เป็นแบบพิมพ์ที่ให้คู่ความกรอกข้อความตามที่ต้องการเอาเองซึ่งไม่ปรากฏข้อความไว้ว่าทั้งสองฝ่ายตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกันเมื่อใด แม้จะมีการกำหนดราคาที่ดินว่าไร่ละ 19,687.50 บาท ซึ่งคำนวณตามเนื้อที่ดินแล้วเป็นเงิน68,906.25 บาทเศษ ก็ตาม แต่เมื่อเงินมัดจำที่โจทก์วางแก่จำเลยระบุจำนวน 63,000บาทแล้ว และในช่องจำนวนเงินส่วนที่ต้องชำระอีกกลับมีการขีดไว้ แสดงว่าไม่มีราคาที่ดินที่จะต้องชำระกันอีก ทั้งการที่จำเลยมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญาก็ไม่มีพฤติการณ์ใดที่แสดงว่าโจทก์กับจำเลยมีข้อตกลงจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินในภายหน้าอีก ส่วนราคาที่ดินที่ค้างชำระอีก 5,906.25 บาท ก็แสดงว่าจำเลยไม่ติดใจที่จะรับจากโจทก์แล้ว ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ามีการตกลงกันด้วยวาจาว่าจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินในภายหน้านั้น จึงเป็นการสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่งว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก อันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ไม่อาจรับฟังพยานบุคคลเช่นนี้ได้ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ยังคงสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาซื้อขายโดยโอนการครอบครองในที่ดินให้แก่กัน ซึ่งทำให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดิน และเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์ได้
2468/2538
มีผู้นำเรือทำการประมงเข้าไปในเขตน่านน้ำประเทศสหภาพพม่าจึงถูกเจ้าหน้าที่ของประเทศสหภาพพม่าจับกุมและยึดไว้โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อเรือจากเจ้าหน้าที่ของประเทศสหภาพพม่าแล้วมาทำสัญญาขายต่อให้แก่จำเลยดังนั้นการที่โจทก์ซื้อเรือจากประเทศสหภาพพม่าจึงเป็นเพียงการซื้อสิทธิที่จะได้รับอนุญาตให้นำเรือกลับประเทศไทยได้เท่านั้นการที่โจทก์ขายสิทธิดังกล่าวให้แก่จำเลยจึงเป็นการขายสิทธิจะได้รับเรือคืนจากประเทศสหภาพพม่า มิใช่การซื้อขายเรือตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคแรกข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยจึงไม่จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีผลบังคับได้และไม่เป็นโมฆะ
โดนจับจากพม่า ไปประมูลมาได้ เป็นการขายสิทธิที่จะนำเรือกลับเมืองไทย ก็ทำสัญญากันเอง ได้ ไม่ต้องทำเป็นหนังสือ สัญญาดังกล่าวไม่เป็นโมฆะ
ข้อนี้ถ้าออกสอบ มีสิทธิที่จะหลงไปตอบมาตรา 456 วรรคหนึ่งกันได้เยอะ
แพหมายถึงเรือนแพเท่านั้น
สัตว์พาหนะ ช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ ก็ต้องถึงอายุในการจดทะเบียน ข้อสอบก็มักจะออกให้ชัด ว่าอายุถึงเกณฑ์ในต้องจดทะเบียนแล้วหรือยัง
คำมั่นในการซื้อขายสังหาธรรมดาไม่มี รูปแบบที่ต้องเป็นหลักฐาน
ก็เหมือนกันเลยกับ รูปแบบของการเช่าอสังฯ
ซื้อขายข้าวนึ่งตามโทรพิมพ์