สรุป ซื้อขายครั้งที่ 4. ( สรุปจากคำบรรยาย ซื้อขาย- เช่าทรัพย์ ครั้งที่ 9-10ภาค1สมัยที่61 )
nobita kwang
ถามก่อนเข้าบทเรียน
1.สัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาให้เช่าตลอดไป เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะบังคับได้เพียงใด ? ( ประเด็นย่อยข้อสี่ ข้อสอบเนฯสมัยที่ 60 )
2.นายโตให้นายเต้ยเช่าตึกแถวเพื่ออยู่อาศัยโดยทำสัญญาเป็นหนังสือมีกำหนดหกปี อัตราค่าเช่าเดือนละ 5000 บาท ชำระค่าเช่าทุกสามเดือนต่อครั้ง สัญญาดังกล่าวบังคับได้เพียงใด ?(ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 59)
3.สัญญาเช่าช่วงที่นายแมนตกลงด้วยวาจาให้นายเจนเช่าบ้านหลังนี้โดยไม่มีกำหนดระยะเวลากันไว้ อัตราค่าเช่าเดือนละ 3000 บาท ชำระค่าเช่าทุกวันสิ้นเดือน จะบังคับกันได้เพียงใด ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 58 )
4. นายเสือทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินแปลงหนึ่งของนายช้างเพื่อสร้างตึกแถวหนึ่งห้อง สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่าเมื่อนายเสือก่อสร้างตึกแถวแล้วเสร็จยอมยกตึกแถวให้เป็นกรรมสิทธิของนายช้างทันที ทั้งนี้นายช้างยินยอมให้นายเสือเช่าตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวมีกำหนดสิบปี สัญญาดังกล่าวสามารถบังคับได้เพียงใด ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 56 )
5.สัญญาเช่าฉบับหนึ่งมีข้อตกลงกันว่ากำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนทุกวันสิ้นเดือน แต่มิได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญาไว้ สัญญาดังกล่าวจะบังคับได้เพียงใด ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 51 )
6. นายเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวจากนายโจมีกำหนด 3 ปี สัญญาเช่าข้อหนึ่งระบุว่าถ้ามีการปลูกสร้าง ดัดแปลงหรือต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้น โดยได้รับอนุญาตหรือไม่ก็ดีให้ตกเป็นทรัพยืของผู้ให้เช่า ก่อนครบกำหนดอายุสัญยาเช่า นายเลยได้รื้อตึกแถวบางส่วนเพราะทรุดมากแล้วสร้างขึ้นใหม่เพื่อความสวยงามและความปลอดภัย โดยนายโจอนุญาตและนายโจทำสัญญาให้นายเลยเช่าต่อไปอีก 7 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนเช่า สัญญาเช่าทั้งสองฉบับจะบังคับได้เพียงใด ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 45 )
7. นายเอกเช่าบ้านของนายโทเป็นระยะเวลา 10 ปี โดยนายเอกออกเงินช่วยค่าก่อสร้างและทำสัญยาเช่าเป็นหนังสือแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที สัญญาเช่าดังกล่าวจะบังคับกันได้เพียงใด และกรณีจะเป็นอย่างไรหากนายเอกขายบ้านดังกล่าวให้แก่นายตรี( การขายถูกต้องด้วยกฏหมายทุกประการ ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 43)
8. เดิมนายสอนฟ้องขับไล่นายสาออกจากที่ดิน ต่อมาศาลจดรายงานกระบวนพิจารณาว่า นายสอนกับนายสาตกลงกัร นายสอนยอมให้นายสาเช่าที่พิพาทมีกำหนด 5 ปี คิดค่าเช่ารวม 3000 บาท ชำระค่าเช่าในกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผิดสัญญาให้เลิกสัญญาได้ทันที นายถอนจึงถอนฟ้องศาลอนุญาตแล้ว สัญยาเช่าดังกล่าวบังคับได้เพียงใด ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 41)
9. นายเก่งเช่าแพจากนายกล้ามีกำหนด 3 ปี ค่าเช่า เดือนละ 3000 บาท สัญญาเช่าทำกันเป็นหนังสือ นายเก่ง ผู้เดียวลงชื่อในสัญญาในฐานะผู้เช่า สัญญาดังกล่าวบังคับกันได้เพียงใดหากเป็นกรณีนายกล้าผิดสัญญา ? (ส่วนหนึ่งของข้อสี่ ข้อสอบเนฯ สมัยที่ 41)
ครั้งที่9 และลักษณะสัญญาเช่า )60 นาทีท้าย
ก็บอกลำบาก แต่เช่าทรัพย์มีมุมออกสอบมากกว่าซื้อขาย และแน่นอนฏีกาก็เยอะกว่า บางคนบอกว่า เช่าทรัพย์ 4- 5 ปี ปีนี้จะซื้อขาย ( ก็จริงๆสมัยที่ 61 ออกเรื่องซื้อขาย )
ข้อสอบออกมาก็สอนบรรยายทั้งปี และบอกว่าฏีกานี้ตกรอบนะปีนั้นปีนี้ แล้วมาทำผิดกันคนสอนก็เสียใจ
มาตรา 537 นิยามเช่าทรัพย์
ดุเหมือนไม่มีอะไรแต่ข้อสอบก็ออกมาเยอะ เป็นลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์ ลักษณะของมันที่เห็น ก้คือทั้งสังหาและอ
ฎ.2855/2519
ประมวลรัษฎากรมิได้นิยามคำว่า "ทรัพย์สิน"ไว้ คำว่าทรัพย์สินตามประมวลรัษฎากรจึงต้องถือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 99
การที่โจทก์ได้ประทานบัตรทำเหมืองแร่ดีบุกนั้น ทำให้โจทก์มีสิทธิทำเหมืองหรือขุดหาแร่ดีบุกในที่ดินตามประทานบัตรดังกล่าวภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในประทานบัตรนั้น สิทธิดังกล่าวตามประทานบัตรของโจทก์จึงเป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่งและโจทก์สามารถให้เช่าได้
การที่โจทก์ให้ ฟ. ผลิตแร่ดีบุกในที่ดินตามประทานบัตรของโจทก์มีกำหนด 3 ปี เป็นสัญญาที่โจทก์ตกลงให้ ฟ. ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากประทานบัตรอันเป็นทรัพย์สินชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และการที่ ฟ. ตกลงแบ่งแร่ดีบุกที่ผลิตได้แต่ละเดือนให้โจทก์ ถือว่า ฟ. ตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ข้อตกลงดังกล่าวระหว่างโจทก์กับฟ. จึงเป็นการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 โดยไม่คำนึงว่าจะได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีหรือผู้ที่รัฐมนตรีมอบหมายตาม พระราชบัญญัติแร่ พ.ศ.2510 หรือไม่
เมื่อ ฟ. แบ่งแร่ดีบุกให้โจทก์ตามที่ตกลงกันและโจทก์ขายแร่ดีบุกดังกล่าวไป เงินที่ได้จากการขายแร่ดีบุกดังกล่าวจึงเป็นเงินได้พึงประเมินตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5)(ก) คือเงินที่ได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน ซึ่งตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน (ฉบับที่ 11) พ.ศ.2502 มาตรา 5(1)(จ) ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาร้อยละ 10 มิใช่เป็นเงินได้จากธุรกิจ การพาณิชย์ การเกษตร การอุตสาหกรรม การขนส่งหรือการอื่นนอกจากที่ระบุไว้ใน (1) ถึง (7) ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(8) ซึ่งให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาร้อยละ 90 ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้พึงประเมิน(ฉบับที่ 11) พ.ศ.2502 มาตรา 8(32)(วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ครั้งที่ 24/2519)
สิทธิการให้ทำเหมืองแร่ก็เป็นทรัพย์อย่างหนึ่งให้เช่าได้
เป็นสัญญาที่ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่านั้น ผู้เข่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ เพราะผู้เช่าไม่ได้รับกรรมสิทธิ์
ฎ. 166/2477
เมื่อผู้เช่าได้รับประโยชน์จากสัญญาเช่าทรัพย์พร้อมบูรณแล้วจะคัดค้านว่าผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของแลไม่ยอมชำระค่าเช่านั้นไม่ได้
อ้างฎีกาที่ 469/2472
เมื่อให้เช่าบ้านใช้รถยนต์แล้ว ไม่มีอำนาจทำไม่ให้เช่าไม่ได้
ฎ.2152/2521
ผู้ให้เช่าแผงลอยไม่จำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าเมื่อสัญญาสิ้นอายุแล้วได้
ผู้ให้เช่าแผงลอยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เมื่ออายุการเช่าครบแล้วก็ต้องออก ได้รับประโยชน์ก็คือได้ใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าแล้วก็ต้องชำระค่าเช่านะครับ
ฎ.2170-2190/2521
การให้เช่าทรัพย์นั้นผู้ให้เช่าไม่จำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า
เมื่อจำเลยเป็นคู่สัญญากับโจทก์ และได้รับประโยชน์ในแผงที่เช่าตามสัญญาโดยไม่ปรากฏว่าโจทก์นำแผงพิพาทมาให้จำเลยเช่าโดยไม่มีอำนาจอย่างไรแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญา และจำเลยจะต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น จำเลยจะโต้เถียงอำนาจโจทก์ ว่าไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในแผงพิพาท ไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่
เมื่อเป็นคู่สัญญากับโจทก์แล้วและได้รับประโยชน์ในแผงที่เช่าตามสัญญา โดยไม่ได้ปรากฏว่าได้นำแผงที่เช่ามาให้เช่าโดยไม่มีอำนาจอย่างไรแล้ว จำเลยจะโต้เถียงว่าไม่มีอำนาจหาได้ไม่
คือไม่ต้องเป็นเจ้าของก็จริงแต่ต้องมีสิทธิให้เช่าได้ด้วย ต้องมีอำนาจ ฎีกาข้างต้นเขียนไว้ชัดเลย
ก็มีหลายเรื่องนะครับ สามีไปต่างประเทศภริยาไม่ชอบด้วยกฎหมายก็เอาออกให้เช่าได้
ก็ต้องเตือนทนายความ ด้วยนะครับว่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธื แล้วทนายลืมข้อกฎหมายก็กลัวก็เลยฟ้องเท็จไป ไปบรรยายฟ้องไม่ตรงความจริงก็กลายเป็นไม่มีอำนาจฟ้องไป แพ้เลย
ฎ.1166/2509
ในฟ้องโจทก์ระบุไว้ชัดว่า ห้องพิพาทเป็นของโจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างถึงสิทธิอื่นเป็นการยืนยันว่ามีอำนาจให้เช่าเพราะโจทก์เป็นเจ้าของแต่อย่างเดียว จำเลยจึงชอบที่จะยกข้อที่ว่าห้องพิพาทตกเป็นของราชพัสดุแล้วไม่ใช่ของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจให้เช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้
ว. เช่าที่ดินราชพัสดุมาเพื่อปลูกสร้างอาคารให้เช่าโดยมีข้อตกลงในสัญญาว่าเมื่อสัญญาสิ้นกำหนดแล้ว บรรดาสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของรัฐบาลทั้งสิ้น โจทก์เช่าช่วงที่ดินที่ว. เช่ามาจากทางราชการนั้นอีกต่อหนึ่ง แล้วปลูกสร้างห้องพิพาทขึ้นให้จำเลยเช่า สัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุระหว่าง ว. กับทางราชการสิ้นกำหนดในวันที่ 31 ธันวาคม 2506โจทก์ทราบถึงข้อตกลงสัญญาระหว่าง ว. กับทางราชการดีและรู้ล่วงหน้าตามข้อสัญญาแล้วว่าโจทก์จะมีอำนาจให้เช่าได้ภายในกำหนดเวลาเพียงเท่าที่ ว.จะพึงมีตามสัญญาเช่าจากทางราชการและอาคารที่ว. ปลูกสร้างลงในที่พิพาทจะตกเป็นของราชพัสดุเมื่อสิ้นกำหนดสัญญาเช่าด้วยดังนี้แม้โจทก์จะเป็นผู้ปลูกสร้างห้องพิพาทก็ตาม ก็ปลูกโดยสวมสิทธิ ว. ต้องอยู่ในบังคับแห่งสัญญาระหว่าง ว.กับทางราชการด้วย เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่าง ว. กับทางราชการสิ้นกำหนดและทางราชการได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทก็ตกเป็นของราชพัสดุตามสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2507 ว. หมดสิทธิในที่พิพาท กรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทและอำนาจการให้เช่าของโจทก์ก็สิ้นสุดลงด้วย โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 21-23/2509)
ถ้าเกิดเป็นกรณีไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์และไม่มีอำนาจนำออกให้เช่าก็กลายเป็น ไม่ผุ้กพันธ์เจ้าของที่แท้จริง
ฎ.542/2474
ผู้ให้เช่าไม่มีกรรมสิทธิในทรัพย์ที่ให้เขาเช่า เจ้าของกรรมสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้
ต่อสู้ดีโดยอาศัยอำนาจผู้อื่นเมื่อคดีของผู้นั้นแพ้แลยุตติแล้วตนก็ไม่มีโอกาศชนะคดีได้
ฎ.305/2489
พินัยกรรมให้โจทก์ได้รับสิทธิอาศัยและสิทธิเก็บกินในห้องแถวและผู้จัดการมรดกได้มอบสิทธินั้นให้โจทก์แล้ว ผู้จัดการย่อมไม่มีสิทธิทำสัญญา ให้คนอื่นเช่าห้องแถวนั้นได้ ถ้าหากผู้จัดการมรดกทำสัญญาให้เช่าไปโจทก์ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่า ผู้เช่าจะทำโดยสุจริตหรือไม่
พินัยกรรมมอบให้กมีสิทธิเก็บกินผุ้จัดการมรดกก็มอบให้แก่ผุ้ทรงสิทธิแล้ว ผู้จัดการเอาที่ดินแปลงนั้นไปให้เช่าอีก ก็กลายเป็นผู้ที่ไม่ใฃ่เจ้าของและไม่มีอำนาจนำทรัพยืสินออกให้เช่าอีก
ฎ.311/2495
เจ้าของบ้านไม่อยู่ไปต่างประเทศเสียได้มอบบ้านให้ภรรยาดูแลแทนแม้ภรรยานั้นจะไม่ใช่ภรรยาเจ้าของบ้านตามกฎหมายก็ตามเมื่อภรรยานั้นให้คนเช่าบ้านนั้นเช่าอยู่อาศัย ผู้เช่านั้นก็ย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯลฯ เพราะถือได้ว่าเป็นการตั้งภรรยาเป็นตัวแทนด้วยการแสดงออก จึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือ
คนที่ไมเจ้าของแต่มีสิทธิออกให้เช่าได้ เป็นการตั้งตัวแทนโดยการแสดงออก
ฎ.807/2503
การที่โจทก์ยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกที่จำเลยเช่าให้แก่บุตรในภายหลังโดยโจทก์ยังสงวนสิทธิเก็บกินไว้ต่อไปจนตลอดชีวิต ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเช่นโจทก์นี้ ตามกฎหมายย่อมมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งที่ดินและตึกนั้นได้แต่ผู้เดียวเจ้าของกรรมสิทธิ์หามีสิทธิเช่นว่านี้ด้วยไม่ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังไม่สิ้นไปโจทก์จึงมีสิทธิจะจัดให้เช่าตึกหลังนี้เพื่อเก็บเอาประโยชน์จากการเช่าได้
ยกกรรมสิทธิ์ในที่ให้แก่ลูกชายแต่สงวนสิทิเก็บกินไว้ แสดงว่าสิทธิเก็บกินยังไม่สิ้นไป ก็ยังมัสิทธินำที่ดินออกให้เช่าเพื่อหาประโยชน์ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
ถ้าเป็นเรื่องสาธารณสมบัติของแผ่นดินเนี่ยเอาออกให้เช่าไม่ได้
ศาลฎีกาก็แบ่งเป็นสองฝ่าย
1.ไม่มีอำนาจเอาออกให้เช่าไม่มีอำนาจฟ้องขับไล้และเรียกค่าเช่า
ฎ.2871/2523
ที่พิพาทอยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาไม่มีอำนาจนำที่พิพาทให้จำเลยเช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาทและเรียกค่าเช่าจากจำเลย
ฎ.2199/2515
คันคลองสาธารณะซึ่งน้ำท่วมถึงทุกปีในฤดูน้ำ เป็นที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1304(2) ผู้ใดหามีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองไม่
สาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1304(2) นั้น แม้จำเลยจะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิให้เช่า และฟ้องเรียกค่าเช่าจากจำเลยระหว่างโจทก์จำเลย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายครอบครองอยู่ โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1532/2509 และ 880/2511)
ฎ.772/2516
ที่พิพาทเป็นที่ดินซึ่งได้มีพระราชกฤษฎีกาหวงห้ามไว้เพื่อการสหกรณ์ จึงเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304(3) ซึ่งต้องห้ามมิให้โอนแก่กัน เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1305โจทก์ซึ่งรับโอนที่พิพาทมาจึงไม่มีสิทธิเหนือที่พิพาท และไม่มีสิทธิจะนำที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินไปให้ผู้ใดเช่า เมื่อโจทก์ไม่มีสิทธินำที่พิพาทไปให้จำเลยเช่า โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากที่พิพาท และเรียกค่าเช่ากับค่าเสียหายจากจำเลย (อ้างฎีกาที่ 622/2510)
2.จะบอกว่าสัญญาเป็นโมฆะโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จากจำเลย
ผลสุดท้ายก็ไม่ได้เช่าเหมือนกัน อยู่ที่แต่ล่ะเหตุผล
ท่านอาจารย์สุทัศน์บอกว่าพลเมืองใช้ร่วมกันใครใช้ก่อนแล้วมีผู้มีขัดสิทธิก็ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้เป็นเรื่องระหว่างเอกชนฟ้องเอกชนฟ้องได้
ฎ.1642/2506
ที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันนั้น ผู้ใดจะอยู่มาช้านานเท่าใดก็หาได้กรรมสิทธิ์ไม่ แต่ถ้าหากบุคคลอื่นเข้ามากั้นรั้วปลูกเรือนแพและสิ่งอื่นๆกีดขวางหน้าที่ดินของเจ้าของที่ดินที่ติดกับที่ชายตลิ่งเต็มหมด จนไม่สามารถใช้สอยชายตลิ่งเข้าออกสู่ลำแม่น้ำได้แล้ว ย่อมถือว่าเจ้าของที่ดินนั้นได้รับความเสียหายเป็นพิเศษ มีสิทธิฟ้องขับไล่ได้
ฎ.294/2536
พ.ร.บ.ป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ. 2507 มาตรา 14 บัญญัติห้ามมิให้บุคคลใดยึดถือครอบครองหรืออยู่อาศัยในที่ดินป่าสงวนแห่งชาติเป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับระหว่างรัฐกับราษฎร ซึ่งมีผลให้ราษฎรที่เข้ายึดถือครอบครองหรืออยู่อาศัย ไม่ได้สิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งไม่อาจอ้างสิทธิใช้ยันรัฐได้ แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นราษฎรด้วยกัน เมื่อจำเลยเป็นผู้ปลูกห้องแถวพิพาทแม้จะปลูกอยู่บนที่ดินป่าสงวนแห่งชาติ จำเลยก็มีสิทธิยึดถือและใช้สอยห้องพิพาทกับมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้ใดเกี่ยวข้อง รวมทั้งมีสิทธิที่จะจำหน่ายห้องแถวพิพาทในสถานะเช่นเดียวกับเจ้าของเมื่อโจทก์ซื้อห้องแถวพิพาทจากจำเลย และจำเลยได้ยอมรับสิทธิของโจทก์โดยทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากโจทก์ สัญญาเช่าจึงมีผลใช้บังคับผูกพันจำเลย เมื่อจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าและโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าจากจำเลยได้.
สาธารณะสมบัติไม่อาจนำออกให้เช่าก็จริงแต่ ทรัพย์ที่ตั้งในสาธารณะสมบัติออกให้เช่าได้ เมื่อจำเลยปลูกห้องแถวพิพาทก็มีสิทธิใช้สอย มีสถานะเช่นเดียวกับเจ้าของ
สัญญาเช่าจึงมีผลผูกพันจำเลยฟ้องขับไล่บังคับเรียกค่าเสียหายได้
มีอยู่ปีนึงเป็นข้อสอบผู้ช่วยเมื่อสักสามปีที่แล้วฎีกากลับไปกลับมาแล้วมันผิดหลักด้วยว่าสาธารณะสมบัติศาลจะไปการรันตีทำไม ดูแล้วหลายคนมันดูแล้วขัดต่อความรู้สึก
ก็เลยเสนอว่าเป็นข้อสอบผู้ช่วยปีหนึ่ง ก็เลยตกไป ก็เสนอเป็นข้อสอบ ใครสอบผุ้ช่วยก้ตามประเด็นนี้ดีๆ
ประเด็นต่อไป สัญญาเช่าทรัพยืเป็นสัญยาเช่าอันมีจำกัด ( หมายถึง สัญญาเช่านั้นสิ้นสุดลงได้ ) ถ้าเป็นอสังฯ ม540บอก ไม่เกิน 30 ปี แต่ 541 บอกจะตลอดอายุผู้ให้เช่าก็ทำได้( 541 ไม่ได้บอกนะว่าจะเป็นสังหาหรืออสังหา อย่างไรก็ได้ )
ฎีกาหนึ่งห้างหุ้นส่วนเช่าตึกแถวโจทก์ ผุ้จัดการห้างตายสัญยาเช่าระงับ ก็ตายได้เหมือนกันห้างหุ้นส่วนจำกัด
ถ้าครบกำหนดปีหนึ่งเมือวานนี้เมือครบกำหนดสัญญาเช่าสิ้นสุดทันที นักศึกษาก็ต้องออกไปจากทรัพย์สินที่เช่า คราวนี้ไม่ออกก็เก็บค่าเช่าต่อมา ก็จะเข้า มาตรา 570 เกิดสัญญาเช่าไม่ได้กำหนดระยะเวลา
มาตรา 570กลับมาบอกว่าไม่มีกำหนดระยะเวลามันขัดกันไหมเนี่ย ตามฏีกานั้นก็หมายความว่าสัญญาสามารถสิ้นสุดลงได้ เช่นตามมาตรา 566
ที่เคยออกสอบไปก็ให้เวลามาเลย ให้บอกเลิกชอบหรือไม่ ปีนั้นตกกันระนาวเลย
ที่จะให้มาดูคือถ้าเข้าครองทรัพยืสินแล้วไม่ทักทวงให้เป็นเช่าไม่มีกำหนดเวลาไม่ขัดกับ 537 นะ
ปีที่แล้วคือ ฎ.554/2524 (เป้นฏีกาที่ตกรอบปี 45 )
ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า ซึ่งต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงแล้ว แม้ฎีกาข้อเท็จจริงนั้นขึ้นมา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ผู้ให้เช่าทำสัญญาตกลงกับผู้เช่าไว้ว่าจะให้ผู้เช่าเช่าที่พิพาทได้ตลอดไป โดยผู้ให้เช่าจะไม่เป็นฝ่ายเลิกสัญญาเป็นข้อตกลงให้ สัญญาเช่ามีอายุการเช่าเกินกว่าสามปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติไว้ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียงสามปีเท่านั้น การเช่าที่เกินกำหนดสามปี เป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ผู้รับโอนที่พิพาทจากเจ้าของเดิมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 การที่ผู้เช่ายังอยู่ในที่พิพาทต่อมาเมื่อพ้นกำหนดตามคำบอกกล่าวแล้วจึงเป็นการละเมิด
ยังไม่เลิกสัญญาก็ตีความได้ยาก ขอให้รู้ว่าเป็นเช่า 3 ปี
ลักษณะสัญญาเช่าต้องตกลงให้ค่าเช่า ค่าเช่าต้องแน่นอนตายตัว
ฎ.1314/2495
ให้เขาอาศัยตั้งร้านตัดผมในตึกที่ตนเช่ามา โดยคิดเอาประโยชน์จากเขามากบ้างน้อยบ้างจากการตัดผม ดังนี้ไม่ถือว่าเป็นการเช่าหรือเช่าช่วง ฉะนั้นเมื่อไม่ต้องการให้เขาอยู่ต่อไป. เขาก็ต้องออกไปจากตึกนั้น
ฎ.192/2496
อาศัยห้องเขาอยู่ แม้จะให้เงินตอบแทนโดยจะให้ก็ได้ไม่ให้ก็ได้ดังนี้ไม่เป็นการเช่าเมื่อเขาบอกกล่าวล่วงหน้าให้ออกจากห้องแล้วจะขัดขืนไม่ได้
ฉะนั้นถ้ากำหนดแน่นอนตายตัว แม้จะน้อบเพียงใดหรือจะกำหนดในทะเบียนสำมะโนครัวเป็นผู้อาศัยก็ต้องถือเป็นผู้เช่า
ฎ.268/2501
โจทก์กับจำเลยตกลงกันว่า จำเลยจะออกค่าเช่าห้องให้เท่าที่สำนักงานทรัพย์สินฯเรียกเก็บค่าเช่าจากโจทก์จำเลยได้ส่งค่าเช่าให้โจทก์แล้วโจทก์ส่งไปชำระให้สำนักงานทรัพย์สินฯ โจทก์ไม่ได้เรียกเก็บเงินกินเปล่าหรือค่าเช่าเพิ่มจากที่สำนักงานทรัพย์สินฯให้เช่าแต่อย่างใดเพราะโจทก์หวังได้รับผลในทางการค้าโดยจำเลยให้หุ้นในการค้าแก่โจทก์ 1 หุ้น โจทก์ไม่ต้องลงเงินทุนเข้าหุ้นเช่นนี้จะฟังว่าจำเลยอาศัยไม่ได้ต้องฟังว่าเป็นลักษณะเช่าทรัพย์เพราะการอาศัยนั้นไม่ต้องเสียค่าเช่า (อ้างฎีกาที่ 630/2491 และ 31/2494)
ฎ.1341/2492 – ค้นไม่พบ ค่าเช่าจะเป็นทรัพย์สินอื่นก็ได้
สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนคือต่างฝ่ายต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน สัญญาเข้าก่อนให้เกิดบุคคลสิทธิ
อย่าลืมว่า ทรัพย์สิทธิเกิดได้โดยกฎหมายเท่านั้น 7 + 1
ถ้าความเป็นบุคคลสิทธิเปลี่ยนจากรถยนต์เป็นที่ดิน จะมีสิทิไหมคำตอบตรงกันข้ามเพราะมี 569 มายกเว้นว่าสัญญาเช่าก่อให้เกิดบุคคลสิทธิก็จริงแต่สัญญาเช่เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า เว้นแต่อสังหาริมทรัพย์ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ก็มีข้อสอบช้างเผือก ไปชิงทุนเรียนปริญญาโท ต้องสอบโทเฟลได้ 550 ก็มีช้างมาชิงกันเต็มไปหมด ก็พวกที่จะมาชิงทุนก็ออกเรื่องนี้เรื่องสัญญาเช่าเป็นเพียงบุคคลสิทธิ มอบกุญแจให้นายขอ นายขอก๋ไปบ้านเจอนางแดง ไกวเปล ก็เลยให้นางแดงออกไปนางแดงก็ถามแกเป็นใครจะมาไล่ฉัน ถามว่าผู้เช่าขับไล่นางแดงได้หรือไม่ เราไปเช่าบ้านใครเค้ามอบกุญแจบ้านให้แล้วไม่ยอมออกเราฟ้องขับไล่ได้หรือไม่ ก็ไม่ได้สัญญาเช่าเป็นเพียงบุคคลสิทธิ อ้างได้เฉพาะผู้ให้เช้าอย่างเดียว เพราะก่อให้เกิดบุคคลสิทธิเท่านั้นถ้าจะให้นางแดงออกไป ก็ต้องเรียกให้ผู้เช่ามาเป้นโจทก์ร่วมหรือไม่ให้ผู้ให้เช้าฟ้องมาให้
ฎ.1053/2509
ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงไม่ได้ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
โจทก์ร่วมเป็นเจ้าของห้องพิพาท จำเลยเป็นบริวารของผู้อื่นซึ่งไม่ได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์ร่วม จึงไม่มีนิติสัมพันธ์ใดๆ กับโจทก์ร่วม โจทก์ร่วมย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
การที่โจทก์เช่าห้องรายพิพาทจากผู้ให้เช่าแล้วเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าไม่ได้โดยมีผู้ขัดขวาง โจทก์หามีสิทธิจะฟ้องขับไล่โดยลำพังตนเองไม่ แต่ชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาร่วมเป็นโจทก์ด้วยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 และ 549 และเมื่อโจทก์ได้ฟ้องคดีนี้โดยได้ขอให้เจ้าของผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมด้วยแล้ว โจทก์และโจทก์ร่วมจึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ (อ้างฎีกาที่ 676 ถึง 689/2498)
ประเด็นที่มิได้ยกขึ้นมาว่ากล่าวแต่ในศาลชั้นต้นจะยกขึ้นมาในชั้นฎีกาไม่ได้
ในชั้นแรก โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมโดยไม่ได้อ้างเหตุความจำเป็นอย่างหนึ่งอย่างใดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3) ขึ้นมาศาลชั้นต้นจึงสั่งให้ยกคำร้องของโจทก์ ต่อมาโจทก์ได้ยื่นคำร้องอ้างเหตุว่าโจทก์ได้ทำสัญญาเช่าห้องรายพิพาทมาจากผู้ให้เช่า แต่โจทก์เข้าครอบครองห้องพิพาทไม่ได้เพราะจำเลยไม่ยอมออกไป ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย หากศาลไม่เรียกเจ้าของห้องเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมด้วย หากโจทก์แพ้คดีโจทก์จะไม่สามารถเรียกร้องเอาค่าทดแทนหรือค่าเสียหายจากใครได้ ดังนี้ศาลชั้นต้นย่อมมีอำนาจสั่งใหม่และสั่งอนุญาตให้หมายเรียกเจ้าของผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมได้
ฎ.1656/2493
การเข้าไปอยู่ในห้องของเขา แม้ในชั้นต้นจะมิใช่เป็นการละเมิด แต่เมื่อเจ้าของเขาไม่ประสงค์จะให้อาศัยอยู่ต่อไป และบอกให้ออกไปแล้ว ยังขืนอยู่ดังนี้ ย่อมเป็นการละเมิดต่อเจ้าของ
เจ้าของห้องทำสัญญาให้ผู้เช่า เช่าห้องไปแล้ว แต่ปรากฏว่ามีคนอื่นเข้าอาศัยอยู่ในห้องนั้น เจ้าของบอกให้ออกไปจากห้อง ผู้นั้นก็ไม่ยอมออก ดังนี้ ย่อมถือว่าผู้นั้นละเมิด และเป็นเหตุให้เจ้าของส่งมอบห้องให้ผู้เช่าไม่ได้ เจ้าของห้องมีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้นั้นได้
ฎ.1610/2512
จำเลยครอบครองที่พิพาทมาก่อนโจทก์ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของแม้ต่อมาจำเลยจะขอเช่าจากเจ้าของและเจ้าของไม่ยอมให้เช่า จำเลยก็หาได้ครอบครองที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิโจทก์ไม่ โจทก์จำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน การที่จำเลยคงอยู่ในที่พิพาทโดยไม่มีสิทธิ ก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของ มิใช่ละเมิดต่อโจทก์ซึ่งยังมิได้รับมอบการครอบครอง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
นี่คือความเป็นบุคคลสิทธิ แต่ถ้าผู้เช่ามอบกุญแจคุณเข้าบ้านไปแล้วได้อะไรได้ครอบครองแล้ว ก็กลายเป็นสิทธิครอบครองแล้ว เป็นทรัพยสิทธิแล้ว
และสัญญาเช่าถือคุณสมบัติผู้เช่าเป็นสำคัญ ผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ ห้ามเช่าช่วงเว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นพิเศษให้เช่าช่วงได้
ครั้งที่ 10 . (หลักฐานการเช่า และสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ)2 คาบ
คราวที่แล้วพูดถึงลํกษณะของสัญญาเช่าจบที่ถือลักษณะของผู้เช่าเป็นสำคัญ ดูได้จากบทบัญญัติห้ามเช่าช่วงฝ่าฝืนก็เลิกสัญญาเช่าได้เลย
ฎ.935/2508
สิทธิการเช่าซึ่งได้แก่สิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าซึ่งหญิงมีสามีได้มาระหว่างสมรส ย่อมเป็นสินบริคณห์ ซึ่งภรรยาถ้าทำการผูกพันสิทธิการเช่าโดยมิได้รับอนุญาตจากสามีแล้ว สามีอาจบอกล้างเสียได้ แต่จะต้องไม่กระทบกระทั่งถึงสิทธิของผู้ให้เช่าด้วย เพราะสิทธิการเช่าจะต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของกฎหมาย และสัญญาเช่า
การที่ภรรยาซึ่งเป็นผู้เช่าได้สิทธิการเช่ามาในระหว่างสมรส และโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่นโดยผู้ให้เช่ายินยอมด้วย ในเมื่อการเช่าทรัพย์เป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าภรรยาซึ่งเป็นผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่านั้นไม่ได้ ฉะนั้น สามีย่อมจะบอกล้างการโอนการเช่าดังกล่าวเพื่อให้กลับมีสภาพคงคืนตามสัญญาเช่าเดิมก็ไม่ได้ดุจกัน
ฎ.888/2511
ห้องซึ่งโจทก์เช่ามาก่อนสมรสกับจำเลย แม้จะต่ออายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสามีภริยากัน ก็ยังมีชื่อโจทก์เป็นผู้เช่าฝ่ายเดียวไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นผู้เช่าด้วย
แม้สิทธิตามสัญญาเช่าอาจมีราคาและถือเอาได้ เป็นทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาซึ่งเมื่อหย่ากันอาจมีการแบ่งทรัพย์สินระหว่างกันได้แต่ทรัพย์สินนี้เป็นสิทธิตามสัญญาซึ่งจำเลยไม่ใช่คู่สัญญาจำเลยย่อมไม่อาจอ้างว่า จำเลยมีสิทธิตามสัญญาที่จะได้รับการชำระหนี้ คือ การเข้าอยู่ในห้องเช่า หากจำเลยจะมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์สินประการใด ก็เป็นปัญหาในการแบ่งทรัพย์สินไม่เกี่ยวกับการที่จำเลยจะอยู่ในห้องพิพาท อันเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์เป็นคู่สัญญา
สามีเป็นคนเช่าต่อมาหย่ากันก็ฟ้องขับไล่ได้
ผลคือผู้เช่าตายสิทธิการเช่าระงับไม่ตกไปสู่ทายาท ก็ตอบกันได้แต่หลายคนตอบไม่ดีเพราะหาหลักมาตราที่ชัดเจนอ้างไม่ได้
ฎ.935/2508 ก็วางว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว
ประกอบ ฎ.1471/2494
การเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติฝ่ายผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าจะสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้ทรัพย์ที่เช่าและในการดูแลรักษาทรัพย์ที่เช่าหรือไม่ ฉะนั้นสิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าก็เป็นอันระงับ ไม่ตกทอดไปยังทายาท
น่าจะอ้างมาตรา 144ได้
เมื่อผู้เช่าตายก้สิ้นสุดลงลูกอยู่ก็ในฐานะบริวารผู้เช่าแม้ชำระเช่าต่อมาก็เป็นการชำระในนามผู้ตาย
ฎ.902/2528
กรณีที่ความผิดของจำเลยในคดีที่โจทก์ขอให้นับโทษต่อคดี 620 สำนวนที่ศาลสั่งรวมการพิจารณาและกำลังพิจารณาอยู่ เป็นความผิดเกี่ยวพันกัน และความผิดทุกสำนวนปรากฏต่อพนักงานสอบสวนก่อนโจทก์ฟ้องคดีแรกแล้ว เห็นได้ว่าโจทก์อาจฟ้องจำเลยทุกกระทงความผิดเป็นสำนวนเดียวก็ได้ แต่ถ้าโจทก์แยกฟ้องจำเลยแต่ละกระทงความผิดเป็นรายสำนวนไป และศาลมีคำสั่งให้พิจารณาคดีทุกสำนวนรวมกันศาลก็จะลงโทษจำคุกจำเลยได้ไม่เกินกำหนดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 91 ที่แก้ไขใหม่ ดังนั้น แม้โจทก์จะแยกฟ้องคดี 620 สำนวนเป็นรายสำนวนซึ่งศาลสั่งรวมการพิจารณาแล้ว โดยมิได้สั่งรวมการพิจารณากับคดีที่ขอให้นับโทษต่อ เมื่อศาลลงโทษจำเลยทุกกรรมโดยจำคุกจำเลยเต็มตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 91 แล้ว ศาลจะนับโทษจำเลยต่ออีกไม่ได้
ผู้ให้เช่าให้เช่าที่พิพาทแล้วปรากฏว่าส่งมอบที่พิพาทไม่ไดเพราะมีคนปลูกบ้านอยู่ในที่พิพาทอยู่แล้ว การที่ส่งมอบไม่ได้ก็เป็นเรื่องที่ผู้เช่าถูกรอนสิทธิในที่พิพาท เป็นหลักกฎหมายเรื่องที่หนึ่ง
จะฟ้องให้คนที่อยู่ที่พิพาทออกไปเองได้หรือไม่ ก็อย่างที่พูดไปคราวที่แล้วว่าสัญญาเช่าเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ฟ้องได้แต่ผู้ให้เช่าตาม 549 ไม่มีสิทธิฟ้องผู้ที่ปลูกเรือนอยู่ซึ่งเป็นบุคคลนอกสัญญาเช่า
ฎ.383/2540
การเช่าทรัพย์สินนั้นปกติฝ่ายผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าจะสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าและในการดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ฉะนั้นสิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัวเมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าเป็นอันระงับไปไม่ตกทอดไปถึงทายาทที่สัญญาเช่าข้อ4ระบุว่าในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาผู้เข่ามีสิทธิที่จะโอนการเช่าให้แก่ผู้อื่นได้แต่ต้องจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินให้แก่ผู้ให้เช่านั้นเป็นข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนการเช่าในระหว่างที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่ายังมีชีวิตอยู่ซึ่งอาจทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา544และเป็นเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญาหาได้ตกทอดมายังจำเลยแต่อย่างใดไม่
สิทธิการเช่าเป็นการเฉพาะตัวเมื่อผู้เช่าตายไม่ตกทอดไปยัวทายาท
และข้อสัญญาเกี่ยวกับการเช่าช่วงนั้นเป็นบุคคลสิทธิเฉพาะสัญญาเช่าเท่านั้นเป็นบุคคลสิทธิเมื่อผู้เช่าตายไปแล้วก็หาได้ตกทอดไปยังจำเลยด้วยไม่
ฎ.3254/2545
สามีโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินที่สามีโจทก์และโจทก์ปลูกอ้อยส่งขายให้แก่สามีจำเลยเมื่อสามีจำเลยถึงแก่ความตาย จำเลยจึงเป็นผู้รับซื้ออ้อยจากสามีโจทก์และโจทก์แทนโจทก์จึงมิได้เป็นผู้เช่า ต้องถือว่าโจทก์อยู่ในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าของสามีโจทก์แม้จำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดินต่อมาภายหลังจากที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาสิทธิการเช่าก็ยังคงเป็นของสามีโจทก์หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าก็ชอบที่สามีโจทก์จะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของสามีจำเลย เมื่อสามีโจทก์ไม่ได้ฟ้องจำเลยจนกระทั่งสามีโจทก์ถึงแก่ความตายโจทก์ซึ่งเป็นภริยาของผู้เช่าก็ไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของสามีโจทก์ที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าจากจำเลยได้เพราะสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายสัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไป
เป็นเรื่องสามีภริยา สามีเป้นคนเช่าที่ดินแล้วต่อมาผู้เช่าที่ดินผิดสัญญาจนตัวเองตายลงไปก็เข้าหลักที่ว่าเมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ ตัวภริยาก็จะไปฟ้องให้ผู้เช่ารับผิดไม่ได้
ข้อสอบผู้ช่วยปี46 ฎ.4985/2537
สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตาย สิทธิการเช่าย่อมระงับไม่ตกทอดไปยังทายาท คำพิพากษาในคดีอื่นที่วินิจฉัยเกี่ยวกับสิทธิการเช่ามิใช่คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินใด ๆ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145(2) จึงไม่อาจใช้ยันโจทก์และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดีนั้น
เป็นเรื่องเกี่ยวกับสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวเมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ
คดีเก่าเป็นเรื่องคดีเก่าไม่เกี่ยวกับคดีนี้
ถ้าผู้เช่าหลายคนผู้เช่าคนใดตายก็ระงับไปคนนั้น ฎ.5859/2530
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากจำเลยเป็นหนังสือและสัญญาเช่าอยู่ที่จำเลย จำเลยให้การว่าไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ สัญญาเช่าไม่มีอยู่ที่จำเลย เช่นนี้ โจทก์นำพยานบุคคลเข้าสืบว่ามีสัญญาเช่าเป็นหนังสือจริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 93(2) ไม่เป็นการต้องห้ามตามมาตรา 94
แม้สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าก็ตาม แต่เมื่อทั้งโจทก์และ ว.ต่างเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย การตายของว.จึงเป็นเหตุให้สิทธิการเช่าระงับไปเฉพาะตัวของว.แต่ผู้เดียว หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไปด้วยไม่.
อีกเรื่องหนึ่งที่ควรพูดแต่ไม่ควรพุดมา คือเรื่องเช่าเลือกซื้อเป็นเช่าซื้อไม่ออกหรอก
อีกเรืองที่สำคัญคือมาตรา 538 สิบกว่าหนเป้นประเด้นใหญ่บ้างเล็กบ้าง
ข้อสังเกตประการแรกใช้กับอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
ประการที่สองคือ การเช่าสามปีลงมา กับกว่าสามปีขึ้นไป สามปีลงมากฏหมายเพียงต้องการหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญเท่านั้น
ต้องจำไว้เลยว่าการเช่าเกินกว่าสามปีหรือตลอดอายุที่จะใช้บังคับได้สามปีนี้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วยนะครับเป็นอย่างน้อย
ก ให้ ข เช่าบ้านสิบปีด้วยวาจาจะบังคับตามสัญญาได้แค่ไหนเพียงใด เช่าเกินกว่าสามปี ทำท่าจะฟ้องได้เพียงสามปี แต่ก็ต้องย้อนใช้538 ตอนต้นด้วยนะครับ เมื่อไม่มีหลักฐานเป็นหนีงสือก็ย่อมฟ้องร้องบังคับกันไม่ได้เลย
ที่บอกฟ้องร้องบังคับคดีกันไม่ได้หมายถึงฟ้องร้องบังคับคดีตามสัญญาเช่าเท่านั้นที่ฟ้องไม่ได้
เราก็จะมาดู ถ้าเช่าสามปีไม่มีหลักฐานแต่เช่าด้วยวาจาเนี่ย เรื่องค่าเช่าฟ้องไม่ได้เพราะมันตั้งฐานจากสัญญาเช่า ค่าเช่ามันมา
ฎ.1792/2524
โจทก์มีหน้าที่นำสืบก่อน สืบพยานโจทก์เสร็จ 1 ปากแล้วจะขอสืบพยานอื่นที่ไม่ได้อ้างไว้ในบัญชีระบุพยานโดยยื่นคำแถลงขออ้างพยานเพิ่มเติมและศาลอนุญาต การระบุอ้างพยานเพิ่มเติมจึงชอบด้วยกฎหมาย
ปัญหาว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบล่วงหน้าก่อนฟ้องหรือไม่เป็นการโต้เถียงในปัญหาข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้ฎีกา
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานการเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่จะให้จำเลยต้องรับผิด โจทก์จะฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลยไม่ได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538
ฎ.2288/2523
เจ้าหนี้จะขอรับชำระหนี้ค่าเช่าตึกแถวอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อของลูกหนี้ผู้เช่าตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หาได้ไม่ และจะอ้างว่าขอรับชำระหนี้เป็นค่าเสียหายก็ไม่ได้ เพราะลูกหนี้มิได้เข้าไปอยู่หรือใช้ประโยชน์ในตึกแถวของเจ้าหนี้โดยการทำละเมิดต่อเจ้าหนี้ ลูกหนี้จึงไม่จำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนแต่อย่างใด
ไม่เรียกค่าเช่าเรียกค่าเสียหายแทน ก็ไม่ได้เพราะผู้เช่าไม่ได้เข้าไปโดยละเมิดอย่างนี้ฟ้องไม่ได้ ต้องดูนะหมายถึงพอผู้เช่าค้างชำระการเช่าเลยมาเลี่ยงคำอย่างนี้ไม่ได้
ฎ.435/2490
คดีที่ฎีกาได้แต่ปัญหาข้อกฎหมายนั้น ศาลฎีกาต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยชี้ขาด ไว้แล้วในสำนวน
ในกรณีที่โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเช่าจากจำเลยได้นั้นย่อมไม่ตัดสิทธิโจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเมื่อปรากฏว่าจำเลยยึดถือทรัพย์ของโจทก์ไว้โดยปราศจากสิทธิอันชอบด้วยกฎหมาย
พอค้างชำระปุ๊ปก็บอกเลิกไม่ออกอย่างนี้อยู่โดยละเมิดแล้ว ดังนั้นสามารถฟ้องเรียกค่าเช่าภายหลังบอกเลิกแล้ว เพราะเป็นอยู่โดยละเมิดอันนี้ไม่ใช่การเลี่ยงคำแล้วเป็นค่าเสียหายจริงๆ เพราะเค้าอยู่โดยละเมิดจริงๆ
มาดูทางฝ่ายผู้เช่าบ้าง จะฟ้องอยู่ให้ครบสามปีไม่ได้ ฎ.1534/2508
การที่บริษัทจำเลยผู้ล้มละลายใช้วิธีลงชื่อบุคคลอื่นเป็นเจ้าของในโฉนดที่ดินที่ผู้ล้มละลายซื้อมา เพื่อจัดสรรแบ่งขายต่อไป เมื่อพฤติการณ์ทั้งหลายส่อแสดงว่าผู้คัดค้านรับโอนที่ดินดังกล่าวไว้โดยรู้ดีว่าเป็นทรัพย์สินของบริษัทผู้ล้มละลาย มิใช่ทรัพย์สินส่วนตัวของลูกหนี้ของตนแล้วเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของบริษัทผู้ล้มละลายย่อมขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนขายที่ดินนั้นได้
เพราะมันก็ต้องอาศัยสัญญาเช่าเป็นมูลเหตุในการฟ้อง
ถ้าไม่ใช่อาศัยสัญญาเช่าฟ้องได้หมด เช่น ฎ.1600/2519
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือผู้ให้เช่าก็ยังฟ้องฐานละเมิดให้ขับไล่โดยอาศัยกรรมสิทธิ์ได้
การฟ้องขับไล่เป็นการฟ้องละเมิดโดยอาศัยหลักกรรมสิทธิ์
อีกเรื่องฟ้องเรียกค่าเสียหายอันนี้คือค่าเสียหายจริงๆที่เกิดขึ้นระหว่างเวลาเช่า
ฎ.1399/2530 – ค้นไม่พบ
รวมทั้งค่าไฟฟ้าค่าโทรสับที่ฟ้องตามสัญญาเช่า
ฎ.627/2510
พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินเป็นกฎหมายพิเศษให้สิทธิแก่ผู้เช่าต่างหากจากกฎหมายที่ว่าด้วยลักษณะเช่าตามธรรมดา เมื่อจำเลยไม่ยกขึ้นเป็นประเด็นต่อสู้ไว้โดยชัดแจ้งในคำให้การว่า ห้องที่จำเลยเช่าเป็นเคหะควบคุมและอ้างสิทธิที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตินั้น จำเลยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว แม้จะฟังว่าจำเลยไม่เคยค้างค่าเช่าก็ตาม(อ้างฎีกาที่ 1135/2505 และที่ 1470/2508)
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าย่อมฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ผู้เช่าออกไปเมื่อใดก็ได้ ไม่จำเป็นที่ผู้ให้เช่าจะต้องทำการบอกกล่าวก่อนฟ้อง (อ้างฎีกาที่ 133/2507)
ไม่ต้องบอกกล่าวก่อนฟ้อง
ฎ.20/2519
เช่าบ้านไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าขับไล่ผู้เช่าได้โดยไม่ต้องบอกเลิกตาม มาตรา 566 ซึ่งใช้ในกรณีมีหนังสือเช่าเป็นหลักฐานใบเสร็จรับเงินค่าเช่าเป็นหลักฐานการเช่าได้หรือไม่ไม่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน มิใช่จะยกขึ้นอ้างเมื่อใดก็ได้
ไม่ต้องบอกเลิกตาม566 566ใช้เฉพาะกรณีสัญญาเช่ามีหลักฐานเท่านั้น
ฎ.1415/2513
ตามฟ้องของโจทก์โดยสารสำคัญแห่งมูลหนี้ที่โจทก์อ้างเป็นเรื่องกล่าวหาว่าจำเลยทำละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องขอให้บังคับคดีตามสัญญาเช่า อันโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ แม้โจทก์จะกล่าวอ้างในฟ้องว่าโจทก์เช่าที่จากจำเลย ก็เป็นเรื่องรายละเอียดเพื่อแสดงให้รู้ว่าโจทก์เช่า ครอบครอง ใช้หรือรับประโยชน์จากสถานที่รายนี้เพราะมีเหตุมาอย่างไรเท่านั้น ส่วนเนื้อเรื่องที่แท้จริงอันเป็นสิทธิหน้าที่ในทางแพ่งที่นำมาฟ้องเพราะโต้แย้งกันนั้น ก็คือจำเลยเข้าไปปิดใส่กุญแจสถานที่ทำให้การครอบครองของโจทก์ขัดข้องซึ่งถ้าเป็นจริงดังโจทก์ว่าก็ย่อมเป็นการละเมิดตามกฎหมายได้ กรณีที่โจทก์ฟ้องจำเลยในเรื่องนี้เป็นเหตุการณ์อีกขั้นหนึ่งที่ว่า เมื่อโจทก์ครอบครองใช้สิทธิตามสัญญาเช่าแล้ว ไม่ว่าคนใด ๆ เข้ามาขัดขวางก็ย่อมเป็นละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้
ฟ้องเรียกค่าเช่าเกินคืน เป็นการฟ้องฐานลาภมิควรได้ จึงฟ้องได้
หลักฐานการเช่าคือหลักฐานอะไรก็ได้ที่อ่านแล้วเข้าใจว่าเช่าทรัพย์
จะฟ้องใครต้องมีลายมือชื่อคนที่จะฟ้อง ฎ.230/2487
ในเรื่องฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าตึกนั้น ถ้าจำเลยรับว่าได้ทำหนังสือเช่าโจทก์จริง ศาลก็พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเช่าได้ แม้หนังสือเช่าจะไม่ปิดอากรแสตมป์หรือปิดอากรแสตมป์ไม่ครบก็ไม่สำคัญ เพราะไม่มีประเด็นที่จะต้องสืบสัญญาเช่า
คงไม่ออกแต่รู้ไว้ก็ดี สัญญาเช่าถ้าต้องอ้างหลักฐานการเช่า
ต้องมีก่อนฟ้อง ตัวอย่างผู้เช่าติดผู้ให้เช่า แต่เคยไปฟ้องผู้ให้เช่าว่าขึ้นค่าเช่าผิดกฏหมายและไปเบิกความไว้แล้วลงลายมือชื่อ ดังนั้นคำเบิกความในคดีอื่นนำมาเป็นหลักฐานลงลายมือชื่อผู้ถูกฟ้องได้
อีกเรื่องความซวยเคยไปเบิกความในคดีอาญาเรื่องหนึ่งไว้ ก็เป็นหลักฐานได้
จดหมายที่เขียนถึงบุคคลอื่น ว่าเช่าก็ถือว่าใช้ได้
ฎ.527/2523
เช็คซึ่งจำเลยสั่งจ่ายให้โจทก์ แม้มีลายมือชื่อโจทก์ในเช็คนั้น แต่มิได้มีข้อความที่แสดงให้เห็นว่าเป็นการชำระค่าเช่า ย่อมไม่เป็นหลักฐานการเช่า
เช็คไม่ใช่หลักฐานการเช่า เว้นแต่จะออกไว้ชัด
หลักฐานที่เกินขึ้นหลังฟ้องก็ใช้บังคับไม่ได้เหมือนกัน
นี่เป็นเรื่องการฟ้องเช่าอสังสามปีลงมา
ทีนี้มาดูกว่าสามปีขึ้นไป ต้องจดทะเบียนวันทำสัญญาเช่าไม่เช่นนั้นบังคับกันได้เพียงสามปี ฟ้องให้ไปจดทะเบียนไม่ได ฎ.698/2522
เดิมจำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์มีกำหนดสิบปี ระหว่างอายุสัญญาจำเลยปลูกห้องแถวลงในที่ดินที่เช่าขายให้ผู้อื่นไปหลายราย ต่อมาเมื่อครบอายุสัญญาโจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปมีกำหนดสิบปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่า เมื่อปรากฏว่าโจทก์รู้เห็นถึงการกระทำของจำเลยและรู้ถึงการที่มีผู้อื่นเข้าทำการค้าในสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยได้ก่อสร้างขึ้นในที่ดินที่เช่าแล้วจึงได้ตกลงทำสัญญากัน แม้เหตุดังกล่าวจะมีผลเป็นการให้ผู้อื่นครอบครองใช้ประโยชน์หรือประกอบการค้าในที่ดินที่เช่าต่อมาก็ตาม โจทก์จะยกเหตุนี้มาเป็นข้ออ้างว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาหาได้ไม่
สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาสิบปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่า จำเลยย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวได้
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น มี ฎ.206/2542
สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลย ลงวันที่ทำสัญญาคือ 12 กุมภาพันธ์ 2536 ซึ่งกำหนดอายุการเช่า ไว้เป็นเวลา 20 ปี 2 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2536 เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2556 ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียน การเช่า สัญญาดังกล่าวนี้ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี คือมีผลบังคับจนถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 ข้อกำหนดต่าง ๆ ทุกข้อในสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาดังกล่าวเช่นกัน ดังนี้ ข้อกำหนดให้ผู้เช่าและ ผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญา ให้เรียบร้อยภายในวันที่ 31 มีนาคม 2536 ตามข้อ 5 และ 6 แห่งสัญญาเช่าพิพาท ย่อมมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่าดังกล่าว มีผลบังคับได้คือวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 เช่นกันเมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้อาศัยข้อกำหนดแห่งสัญญาเช่า ข้อที่ 5และ 6 บอกกล่าวเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติ การชำระหนี้คือไปจดทะเบียนการเช่าตั้งแต่วันที่ 26 กันยายน 2537 และฟ้องร้องเพื่อการบังคับใช้สิทธิ ดังกล่าวเป็นคดีนี้เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2539 ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าพิพาทซึ่งรวมถึงข้อกำหนดข้อ 5 และ 6ยังมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้อง ปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้น จำเลยไม่มีเหตุใด ๆ ที่จะหลุดพ้น ความรับผิดตามสัญญาที่ได้ผูกพันไว้โดยชอบดังกล่าว จึงชอบศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่านั้นได้ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 1/2542)
เป็นข้อสอบเนฯปี 44 เช่าเกินกว่าสามปีที่ต้องจดวันนั้นเนี่ย ถูกแล้วเว้นเสียแต่มีข้อความระบุไว้ชัดเลยในสัญญาว่า จะไปจดทะเบียนเช่ากันก็บังตับได้
ดู ทำสัญญาเข่ายี่สิบปี วันที่ทำสัญญาไม่จด แต่ในข้อสัญญาให้ไปจดทะเบียนให้เรียบร้อยภายในอีกหนึ่งเดือน กลับหลักเดิมเลยว่าถ้ามีข้อความว่าจะไปจดก็ต้องตามนั้น
ปรากฏว่าทางฝ่ายผู้เช่าไปบอกกล่าว วันอื่น ศาลฎีกาบอกใช้ได้ไม่ต้องไปจดภายในปีสามหกหรอก เพราะสัญญาใช้บังคับกันได้สามปี ถ้ายังอยู่ในสามปีนี้ฟ้องได้หมดที่เกี่ยวกับสัญญ่าเช่า
ฏีกาประชุมใหญ่ยังไงก็ออกอยู่ที่ว่าเป็นโชคคุณรึยัง
ระวังนะมีฏีกาที่คล้ายแต่เป็นฏีกาเก่าบอกฟ้องไม่ได้ ฎีกานี้ทับประชุมใหญ่จำนวนมาก
ฎ.5337/2540
จำเลยที่ 1 ตกลงซื้อที่ดินและอาคารพิพาทจากโจทก์ที่ 1 รวม 4 คูหา และเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทจำเลยที่ 1 ขอให้โอนใส่ชื่อจำเลยที่ 2ถึงที่ 8 ร่วมกับจำเลยที่ 1 ด้วย โจทก์ที่ 1 จึงโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยทั้งแปดถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน และในการตกลงซื้อที่ดินและอาคารพิพาทดังกล่าวจำเลยที่ 1 ได้ทำบันทึกข้อตกลงไว้ท้ายสัญญาจะซื้อจะขายยินยอมให้โจทก์ที่ 1หรือตัวแทนติดตั้งป้ายโฆษณาบนพื้นที่ดาดฟ้าอาคารพิพาทมีกำหนด 30 ปี โดยไม่มีค่าตอบแทน ต่อมาจำเลยทั้งแปดได้ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 2 เช่าพื้นที่ดาดฟ้าอาคารพิพาทเพื่อติดตั้งป้ายโฆษณามีกำหนด 30 ปี ตามสัญญาเช่าทรัพย์สินเอกสารหมาย จ.10 ซึ่งเป็นสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย การที่โจทก์ที่ 2 และจำเลยทั้งแปดมีเจตนาที่จะจดทะเบียนการเช่าและได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานแล้วแต่ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จในวันเดียวกันได้เพราะต้องประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านก่อนมีกำหนดเวลา 30 วัน แต่ในระหว่างนั้นจำเลยทั้งแปดได้ขอยกเลิกหนังสือมอบอำนาจที่มอบอำนาจให้ผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ที่ 2 ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวแทนจำเลยทั้งแปด เป็นเหตุให้โจทก์ที่ 2 ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้ จึงเป็นการไม่ชอบ การที่โจทก์ที่ 2 ฟ้องร้องขอให้บังคับจำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่า จึงเป็นการขอให้จำเลยทั้งแปดปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้มีการจดทะเบียนซึ่งจะทำให้มีผลบังคับเต็มตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า กรณีมิใช่การฟ้องร้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าหรือโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าซึ่งฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี โจทก์ที่ 2 จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่าได้ ไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และโจทก์ที่ 2มีสิทธิได้รับค่าเสียหายไปจนกว่าจำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ที่ 2 ที่จำเลยทั้งแปดแก้ฎีกาว่า โจทก์ที่ 2 ไม่ได้รับความเสียหายขอให้ยกฟ้องโจทก์ที่ 2 ในส่วนค่าเสียหายนั้นเป็นการขอนอกเหนือไปจากคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ต้องกระทำโดยยื่นคำฟ้องฎีกา จะขอมาในคำแก้ฎีกาหาได้ไม่ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี ก็มอบอำนาจให้ ตัวแทนฝ่ายผู้เช่าไปจดทะเบียนการเช่า นายแดงก็ไปยื่นคำขอจดทะเบียน ทางฝ่ายผุ้ให้เช่าก็ไปยกเลิกหนังสือมอบอำนาจ ศาลฎีกาบอกว่าจะไปขอเพิกถอนไมได้ สังเกตว่ามาก่อน 42 ประชุมใหญ่ ก็จะเห็นว่าศาลฎีกาเริ่มเปลี่ยนแนวตั้งแต่ปี40แล้ว
ฎ.498/2527 - ค้นไม่พบ
ก็เป็นข้อสอบผู้ช่วยและก็ออกเกินสิบปีแล้วน่ากลีวจะกลีบมา เช่าสิบปีทำหนังสือกันเอง
ปรากฏว่าต่อมาหลังจากจดทะเบียนกันภริยาและบุตรโอนให้โจทก์ก็ตกติดมา ก็เป็นข้อสอบผู้ช่วยความสำคัญก็คือแม้เรื่องราวยื่นจดทะเบียนสัญญาใช้บังคับได้แล้วสามปี
ทีนี้มันมีอีกพวกคือพวกหลีกเลี่ยงทำหกปี แต่เลี่ยงมาทำสามปีสองฉบับ ฉบับละสามปี
ฎ.769/2463 - ค้นไม่พบ
เป็นการหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนให้ใช้บังคับได้เพียงสามปีที่เช่าเท่านั้น แต่ไม่จบแค่นั้น ก็เป็นหลักฐานการเช่า ก็ยังเอาค่าเช่าไปจ่ายเค้าผู้ให้เช่าก้รับค่าเช่าไปแล้วก็เป็นหลักฐานการ
ฎ.768/2490
ทำสัญญาเช่าที่ดินวันเดียวกัน 2 ฉบับมีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปีอันเป็นเวลาต่อกันไปเป็น 6 ปีนั้น ถือว่าการเช่าที่เกิน 3 ปีขัดต่อมาตรา 538 จึงบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
ข้อเท็จจริงที่โจทก์บรรยายมาในฟ้อง และจำเลยมิได้ปฏิเสธข้ออ้างหรือมิได้ให้การถึง ต้องถือว่าจำเลยรับข้อเท็จจริงนั้นๆ จึงไม่มีประเด็นที่โจทก์จะต้องสืบอีก และในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องขาดนัดยื่นคำให้การ
ตกสนาม ทำสัญญาเช่าหกปีทำ ก็พยายามออก
ลองดูฎีกา ฎ.416/2492
ทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 5 ปี ต่อเจ้าพนักงานกรมการอำเภอหลังจากวันทำสัญญาฉบับแรกได้ 1 ปี คู่สัญญาได้ตกลงกันทำสัญญาเช่าอีกฉบับหนึ่ง มีข้อความว่าเมื่อครบกำหนด 5 ปีแล้วผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี สัญญาฉบับหลังทำกันเองและเขียนไว้หลังสัญญาฉบับแรกดังนี้ ถือว่าสัญญาเช่าที่ทำกันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไป รวมกันเป็น 8 ปีนั้น เป็นการหลีกเลี่ยงการไปทำสัญญาเช่า ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงกันใหม่ จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ใช้ไม่ได้
ถ้าทำกันเกินสามปีแล้วเลี่ยงสองฉบับ อันนี้ทำสัญญาเช่าเจ้าพนักงานจดทะเบียนห้าปี เช่ากันหนึ่งปีแล้วมาทำสัญญาเช่ากันเองอีกสามปี เรื่องนี้ก็จดจริง แต่อยู่ๆต่อมาทำสัญญาเช่าอีก อยากอยู่แปดปีเลยทำอีกสามปี นับแต่วันนั้นเป็นการหลีกเลี่ยงหรือไม่ ฎ.416/2492
ทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 5 ปี ต่อเจ้าพนักงานกรมการอำเภอหลังจากวันทำสัญญาฉบับแรกได้ 1 ปี คู่สัญญาได้ตกลงกันทำสัญญาเช่าอีกฉบับหนึ่ง มีข้อความว่าเมื่อครบกำหนด 5 ปีแล้วผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก 3 ปี สัญญาฉบับหลังทำกันเองและเขียนไว้หลังสัญญาฉบับแรกดังนี้ ถือว่าสัญญาเช่าที่ทำกันใหม่เพื่อขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไป รวมกันเป็น 8 ปีนั้น เป็นการหลีกเลี่ยงการไปทำสัญญาเช่า ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงกันใหม่ จึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย ใช้ไม่ได้
เป็นการหลี่กเลี่ยงสัญญาที่ทำกันเองไม่สมบูรณ์
สัญญาเช่าตามสัญญาประนี้ประนอมยอมความตามคำพิพากษาของศาลไม่ตกอยู่ในบังคับ มาตรานี้ ฎ.2160/2527 - ค้นไม่พบ
ฎ.3359/2520 - ค้นไม่พบ
ประนีประนอมยอมความกันจริงแต่ไม่มีคำพิพากษาต้องไปจดทะเบียนเช่า
ฎ.1248/2538
บันทึกการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากส.ผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ในหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวหน้าแรกระบุไว้ว่าโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจำเลยในฐานะผู้เช่าใหม่และส. ในฐานะผู้เช่าเดิมได้ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวแล้วถือได้ว่าโจทก์และส. ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวจึงสมบูรณ์ แม้หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มาก่อนแต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่ารับทราบด้วยแม้โจทก์จำเลยหรือส. ไม่ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมบันทึกเปลี่ยนแปลงผู้เช่าก็สมบูรณ์จำเลยย่อมต้องผูกพันต่อโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าเมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลย
ผู้รับโอนสิทธิไม่ต้องจดทะเบียรนใหม่แล้ว
สัญญาจะเช่ามีได้หรือไม่ ส่วนใหญ่ก็บอกว่าไม่ได้ เพราะกลัวหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน
ฎ.1693/2515
จำเลยทำสัญญาให้โจทก์มีสิทธิเช่าที่ดินของจำเลยเพื่อสร้างสถานีบริการจำหน่ายน้ำมัน โดยให้โจทก์มีสิทธิจะทำสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้ภายในหกเดือน และในกรณีที่ยังไม่ทราบผลว่าจะได้รับอนุญาตให้ตั้งได้หรือไม่ จำเลยยอมต่ออายุสัญญาให้อีกจนกว่าจะทราบผล โดยมีเงื่อนไขว่าถ้าตกลงเช่ากันแล้ว จะเช่ามีกำหนดยี่สิบปี ค่าเช่าเดือนละ สองพันบาท และโจทก์ต้องให้ค่าหน้าดินตามจำนวนที่กำหนดด้วย สัญญานี้เป็นเพียงสัญญาหรือข้อตกลงจะให้เช่าที่ดินเพื่อสร้างสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันเท่านั้น เพราะเมื่อจะบังคับกันตามสัญญานี้ จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่อีกชั้นหนึ่ง โดยต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญานี้มิใช่สัญญาเช่าจึงไม่ถูกบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือ
แม้สัญญาหรือข้อตกลงจะให้เช่าที่ดินเพื่อสร้างสถานีบริการจำหน่ายน้ำมัน จะได้ทำเป็นหนังสือ และ ไม่ปรากฏชัดว่าตกลงเช่าที่ดินเพื่อตั้งสถานีบริการจำหน่าย น้ำมันของบริษัทใด จำเลยก็มีสิทธินำสืบว่า เป็นสัญญา หรือข้อตกลงที่จะตั้งสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันของบริษัทเอสโซ่แสตนดาร์ดประเทศไทย จำกัด โดยเฉพาะได้
แม้สัญญาจะให้เช่าที่ดินจะมีเงื่อนไขว่า จำเลยยินยอมต่อสัญญาให้โจทก์อีกจนกว่าจะทราบคำสั่งจากทางราชการว่า จะอนุญาตให้ตั้งสถานีบริการจำหน่ายน้ำมันของบริษัทเอสโซ่แสตนดาร์ดประเทศไทยจำกัด ได้หรือไม่ แต่เมื่อบริษัทดังกล่าวบอกปัดข้อเสนอของโจทก์ที่จะให้บริษัทเช่าที่ดินเพื่อตั้งสถานีบริการจำหน่ายน้ำมัน ย่อมไม่มีทางที่ โจทก์จะบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามเงื่อนไขข้อตกลงได้ เพราะเงื่อนไขนั้นไม่มีทางสัมฤทธิ์ผลเสียแล้ว
ก็เป็นเรื่องมาตรา 538 ที่มีอยุ่สองตอนด้วยกันนะครับ
มีสัญญาอีกประเภทหนึ่งที่ไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา 538 คือสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา กับคำมั่นจะให้เช่าไม่มีอยู่ในตัวบท แต่ออกข้อสอบพอๆกับทีมีในตัวบทเลย
จริงๆแล้วไม่มีอะไรเลย เป็นสัญญาเข่าประเภทหนึ่งที่ฝ่ายผู้เช่ามีภาระหน้าที่เพิ่มเติมมากว่าผู้เข่าธรรมดาก็คือมีหน้าทีมากกว่าการชำระค่าเช่า สรุปให้ฟังว่าศาลฎีกามองอย่างไร
หนึ่ง สัญญาที่ผู้ให้เข่าที่ดินให้ผู้เช่าทีดินปลูกสิ่งปลูกสร้างโรงเรือนและให้ยกกรมมสิทธิ์ดังกล่าวให้ผู้ให้เช่า
สองคือ จะให้เช่าเมื่อต่อเติมตึกหรืออาคารหรือทรัพย์ที่เช่าเพื่อแลกกับการที่ได้เช่าทรัพย์สินนั้น อย่างเช่นเคยเช่าอยุ่แล้วอยากเช่าต่ออยากต่อสัญญา เป็นต้น
มีข้อยกเว้นว่าการต่อเติมซ่อมแซมไม่ได้ต่อเติมเพื่อความสะดวกของผู้เช่าเอง
สามการที่ผู้เช่าต้องออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง ก็ทำให้เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า
ก็มีหลักแค่นี้ ส่วนฎีกาเป็นส่วนขยาย ผลของมันก็
หนึ่งไม่ตกอยู่ในบังคับ 538 พูดด้วยวาจาก็บังคับได้ ไม่จดทะเบียนก็ได้
สอง ต่างฝ่ายต่างบังคับให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนได้เสมอเลยนะครับ
สาม ผู้เช่าตายสัญญาไม่ระงับ
ข้อสอบส่วนใหญ่ก็ออกในแปดบันทุดนี้ ผลของมัน ก็มีแค่นี้
ฎ.172/2548 – ค้นไม่พบ
ฎ.412/2511
สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้นเป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วยแม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรมดาคือผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าเมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560
ไม่จำเป็นให้คนอื่นมาเช่าก็ได้
ฎ.1711/2546 - ค้นไม่พบ
การต่อเติมซ่อมแซมทรัพย์สิน
ฎ. 944/2512
ทำสัญญาเช่าห้องแถวสองชั้นฉบับแรกมีกำหนด 3 ปีระหว่างอายุสัญญาเช่าได้ทำสัญญาอีก 1 ฉบับ โดยผู้ให้เช่ารับจะให้เช่าห้องดังกล่าวต่อจากสัญญาเช่าฉบับแรกอีก 9 ปี และผู้เช่ารับภาระซ่อมแซมต่อเติมพื้นประตูและทำชั้นที่สามเพิ่ม ทั้งได้ทำการเหล่านี้แล้วสัญญาฉบับหลังย่อมเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา
ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องมีเอกสารมาแสดงหรือบังคับให้จดทะเบียน
ฎ.5770 /2539
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อตกลง หากจดทะเบียนไม่ได้ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ 200,000 บาท เป็นการฟ้องให้ปฏิบัติตามสัญญาเพื่อให้ได้มาซึ่งภาระจำยอม ภาระจำยอมซึ่งเป็นสิทธิที่โจทก์อ้างว่าตกลงกับจำเลยเพื่อให้ได้มาดังกล่าวย่อมอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ถือได้ว่าเป็นคดีปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ซึ่งมีทุนทรัพย์ขณะยื่นคำฟ้องไม่เกิน 200,000 บาท และเมื่อศาลอุทธรณ์พิพากษายืนให้จำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอม หากจดทะเบียนไม่ได้ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 108,000 บาท คดีจึงมีทุนทรัพย์ในชั้นฎีกาสำหรับจำเลยไม่เกิน 200,000 บาท
ฎีกาของจำเลยที่ว่า จำเลยไม่ได้ตกลงให้โจทก์ทำถนนในทางพิพาท โดยจำเลยตกลงจะไปจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอม ค่าเสียหายของโจทก์มีจำนวนน้อยกว่า 100,000 บาท เป็นการโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์ เป็นการฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงและฎีกาของจำเลยที่ว่าโจทก์ถมดินในทางพิพาทเพื่อประโยชน์ของตนเอง แล้วนำคดีมาฟ้องเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต เป็นปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยข้อเท็จจริงเสียก่อนว่า จำเลยได้ตกลงให้โจทก์ถมดินในทางพิพาทโดยจำเลยจะไปจดทะเบียนทางพิพาทเป็นภาระจำยอมให้จริงหรือไม่ จึงเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงเพื่อนำไปสู่ปัญหาข้อกฎหมายตามที่จำเลยฎีกาเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ฎีกาจำเลยทุกข้อจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคหนึ่ง
ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก กำหนดให้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิที่มิได้ทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจใช้ยันและไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกที่มิได้เป็นคู่สัญญาเท่านั้น มิได้เป็นการกำหนดให้นิติกรรมนั้นในส่วนที่เป็นบุคคลสิทธิตกเป็นโมฆะเสียเปล่าไป นิติกรรมดังกล่าวจึงยังคงมีผลผูกพันบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา ดังนั้น แม้จะได้ความว่า ข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นข้อตกลงที่มิได้จดทะเบียนไว้กับพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ในระหว่างโจทก์กับจำเลย
ฎ.491/2540
ก่อนโจทก์เข้าอยู่ตามสัญญาเช่าจำเลยให้โจทก์ซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทซึ่งมีสภาพทรุดโทรมมากโดยเสียค่าใช้จ่ายเองโจทก์ได้ดำเนินการซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทแล้วเสร็จโดยใช้เวลา1ปีเศษสิ้นค่าใช้จ่ายประมาณ2ล้านบาทจึงแสดงว่ามีการตกลงให้โจทก์ซ่อมแซมต่อเติมปรับปรุงตึกแถวพิพาทจริงและการซ่อมแซมดังกล่าวมิใช่เพียงเพื่อประโยชน์ในการใช้สอยทรัพย์ของโจทก์เท่านั้นหากแต่เป็นประโยชน์แก่จำเลยที่ทำให้ตึกแถวพิพาทมีมูลค่าเพิ่มขึ้นด้วยสัญญาเช่าดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เอกสารสัญญาเช่าในคดีนี้เป็นสัญญาสำเร็จรูปของจำเลยที่ได้จัดพิมพ์เป็นแบบทั่วไปที่ใช้ในกิจการของจำเลยซึ่งข้อตกลงบางข้อที่ได้จัดพิมพ์ไว้สำเร็จรูปนี้โจทก์และจำเลยก็มิได้ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่ต้องปฏิบัติต่อกันเช่นข้อ19เรื่องทำการค้าในทรัพย์สินที่เช่าซึ่งตกลงกันใช้เป็นที่อยู่อาศัยต้องได้รับอนุญาตจากจำเลยเป็นหนังสือและโจทก์ต้องเสียเงินเพิ่มแต่จำเลยก็มิได้โต้แย้งโจทก์ที่ทำการค้าในทรัพย์สินที่เช่าและเรียกเงินเพิ่มเติมแต่อย่างใดดังนั้นแม้สัญญาข้อ6จะระบุว่าทรัพย์สินที่เช่าอยู่ในสภาพปกติและข้อ24ที่ว่าไม่มีข้อตกลงอื่นนอกจากที่ปรากฎในสัญญาหากมีก็ต้องระบุในต้นฉบับสัญญาว่ามีการแก้ไขเพิ่มเติมก็ตามก็เป็นการพิมพ์สำเร็จรูปไว้แล้วที่ไม่อาจถือเป็นข้อสาระสำคัญที่ต้องปฏิบัติต่อกันข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าจำเลยได้มีข้อตกลงจะจดทะเบียนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ตามฟ้อง
ฎ.1631/2516
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายมาด้วยทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท จำเลยมิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า เป็นคดีต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยมา ก็ถือว่าไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคดีมีทุนทรัพย์ 12,500 บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ ฎีกาในข้อเท็จจริง
จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิม มีกำหนดเวลาแน่นอนเมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทแล้ว จำเลยก็คงเช่าต่อมาตามกำหนดเวลาเดิม ครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์มาฟ้องขับไล่ จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ได้ตกลงกับจำเลย ยอมให้จำเลยเช่าต่ออีก 5 ปี โดยให้จำเลยทาสีอาคารถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ก่อนครบกำหนดด้วยทุนทรัพย์ของจำเลย จำเลยได้จัดการทำตามที่ตกลงสิ้นเงิน 12,500 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์ขับไล่จำเลยไม่ได้และต้องจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 5 ปี ข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวแล้วไม่มีลักษณะที่จะทำให้การเช่าอาคารพิพาทกลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะอาคารพิพาทมีมาแต่เดิม จำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างขึ้นใหม่ในฐานะที่จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 แม้จำเลยจะได้ทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้นทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจำเลยเอง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพิพาทได้ต่อไป
ทาสีอาคาร ถมปรับอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำใหม่ ไม่ทำให้เป็นเพราะจำเลยทำเพื่อความสวยงามและสะดวกสบายของผู้เช่าเอง
ฎ.2397/2525
เงินที่จำเลยชำระให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อให้ผู้เช่าเดิมออกไปจากตึกพิพาทก็เพื่อจำเลยจะได้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์ผู้ให้เช่าต่อไป ซึ่งโจทก์มิได้รับประโยชน์จากเงินจำนวนดังกล่าว จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ ส่วนการซ่อมแซมปรับปรุงตึกพิพาทสิ้นเงินไปจำนวนหนึ่ง ก็เป็นการซ่อมแซมปรับปรุงตึกของโจทก์ซึ่งมีพร้อมอยู่แล้ว มิได้ก่อสร้างเพิ่มเติมขึ้นใหม่ และเป็นไปเพื่อประโยชน์และความสะดวกสบายของจำเลยฝ่ายเดียว ถือไม่ได้ว่าเป็น สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษเช่นกัน
การปรับปรุงซ่อมแซมของตึกผู้เช่าเป็นไปเพราะความสะดวกสบายของฝ่ายจำเลยเอง
ฎ.1051/2514
สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างห้องแถวมีกำหนดระยะเวลาสามปีและผู้ให้เช่าให้คำมั่นไว้ว่า จะยอมให้ผู้เช่าได้เช่าที่ดินนั้นต่อไปอีกครั้งละสามปีจนกว่าห้องแถวจะถูกทำลายหรือเสื่อมสภาพ หากผู้เช่าไม่แสดงความจำนงสนองรับคำมั่นโดยแจ้งขอเช่าที่ดินตามคำมั่นต่อไปเสียก่อนสัญญาเช่าสิ้นอายุ คำมั่นนั้นย่อมสิ้นผล
การที่ผู้เช่ายอมให้เงินกินเปล่าแก่ผู้ให้เช่าในการทำสัญญาเช่าที่ดินซึ่งมีกำหนดระยะเวลาสามปี ไม่ก่อให้เกิดความผูกพันต่อกันเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา ผู้เช่าจะอ้างว่ามีสิทธิเช่าที่ดินเกินกว่ากำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าหาได้ไม่
การที่ผู้เช่าถมที่ดินที่เช่าเพื่อปลูกสร้างห้องแถว เป็นการถมเพื่อประโยชน์ในการค้าของผู้เช่า มิใช่เพื่อประโยชน์แก่ผู้ให้เช่า จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทน
ถมที่ดินไปเพื่อประโยชน์การค้าเอง
ไม่มีข้อสัญญาเลยนะว่าจะเพื่อให้เช่าต่อ ฎ.1109/2534
จำเลยที่ 2 ผู้เช่าอาคารมีหนังสือถึงโจทก์ประสงค์ ที่จะรื้ออาคารพิพาทบางส่วนแล้วจะสร้างใหม่เพื่อความสวยงามความปลอดภัย และปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย อันเป็นการกระทำที่มุ่งหมายต่อผลประโยชน์ของจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะไม่มีข้อความตอนใดที่ให้ถือเอาการรื้อถอนแล้วก่อสร้างอาคารพิพาทบางส่วนขึ้นใหม่เป็นการตอบแทนในการที่จำเลยที่ 2ได้เช่าอาคารพิพาททั้งหมด แม้โจทก์จะได้รับประโยชน์จากการกระทำของจำเลยที่ 2 ก็เป็นเพียงผลพลอยได้เท่านั้นมิใช่กรณีที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 2 ซ่อมแซมใหญ่ตอบแทนการเช่าอาคารพิพาทต่อไปอีก ส่วนการที่จำเลยที่ 2 ขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก 6 ปี แต่โจทก์ให้ต่อเพียง3 ปี นั้น เป็นเพียงการตกลงกันทำสัญญาเช่าธรรมดาโดยขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปอีก 3 ปี มิใช่มีสัญญาต่างตอบแทนซ้อนอยู่ในสัญญาเช่าอีกโสดหนึ่งด้วย แสดงว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทเป็นสัญญาเช่าธรรมดามิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ฎ.791/2501
โจทก์ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกให้จำเลย และจำเลยตกลงจะให้โจทก์เช่าตึกที่ก่อสร้างขึ้นใหม่ สัญญาเช่นนี้ไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ โจทก์ก็ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้เมื่อจำเลยผิดสัญญา เพราะเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่ง มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา
เรื่องช่วยค่าก่อสร้าง
ฎ.1252/2506
ในการทำสัญญาเช่าห้อง ผู้เช่าออกเงินให้ผู้ให้เช่า 5,000 บาท ในสัญญาเช่ากล่าวถึงว่าเป็นเงินค่าก่อสร้างค่าแป๊ะเจี๊ยะ เมื่อคดีได้ความว่าในขณะทำสัญญานี้ผู้ให้เช่ามีห้องพร้อมอยู่ แล้วไม่จำต้องก่อสร้างขึ้นแต่อย่างใด ดังนี้ เงินที่ผู้เช่าออกไปนั้น จึงไม่ใช่เงินค่าก่อสร้าง คงเป็นเงินกินเปล่าตามธรรมดาสัญญาเช่าจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดา ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน
สัญญาเช่าที่ไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทน เมื่อกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ 10 ปีโดยไม่ได้จดทะเบียนการเช่านั้น คงบังคับกันได้เพียง 3 ปี
ฎ.2132/2538
การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่นั้นเป็นดุลพินิจของศาลที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควรเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นสมควรไม่อนุญาตให้จำเลยทั้งสี่สำนวนถอนอุทธรณ์ในคดีนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจสั่งไม่อนุญาตได้ โจทก์ทั้งสี่ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากพ. มีกำหนดครั้งละ10ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่พ. ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทคงได้ความแต่เพียงว่าโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่พ. เพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก10ปีโดยโจทก์แต่ละคนชำระเงินคนละ100,000บาทดังนั้นเงินที่โจทก์ทั้งสี่อ้างว่าให้แก่พ. จึงหาใช่เงินช่วยก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับพ. เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ โจทก์ทั้งสี่กับพ. เพียงแต่ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด10ปีโดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เนื่องจากส. ถึงแก่กรรมเสียก่อนการจดทะเบียนสิทธิการเช่ารายพิพาทนี้จึงยังไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังนี้ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก10ปีจึงไม่สมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10ปีมาใช้ยันแก่จำเลยหาได้เพราะต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าวเมื่อสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นการเช่าธรรมดาอันมิใช่สัญญาต่างตอบแทนและสัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะบังคับให้จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของพ. จดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่
มันมีสิ่งก่อสร้างอยู่แล้ว มาเอาเงินมาให้ก็ไม่ใช่
เงินกินเปล่า เงินแป๊ะเจี้ย เงินค่าหน้าดินไม่ใช่เงินเพื่อช่วยค่าก่อสร้าง
เงินที่จ่ายไปแล้วถ้าเกิดให้ไปแล้วแล้วผู้เช่าไม่ได้อยู่ครบก็เรียกคืนได้
ที่ดินของโจทก์แบ่งแยกออกมาจากที่ดินจำเลย ที่ดินโจทก์มีที่ดินบุคคลอื่นล้อมอยู่ทุกด้าน แม้จะมีทางเดินออกสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม แต่โจทก์ต้องผ่านที่ดินบุคคลอื่นอีกทั้งมีระยะทางไกลและรถยนต์ผ่านไม่ได้ ถือว่าที่ดินโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ทั้งสภาพบ้านเมืองปัจจุบันใช้รถยนต์เป็นพาหนะจำนวนมากทางที่ใช้เข้าออกสู่ที่ดินไม่ใช่เป็นทางเดินสถานเดียวแต่ต้องให้รถยนต์ผ่านด้วย โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยประสงค์ใช้เป็นที่ปลูกบ้านและใช้ปลูกพืชผักต้องใช้รถยนต์กระบะผ่านเข้าออกสู่ที่ดิน ทางพิพาทเป็นทางที่ใกล้และสะดวกแก่การเดินทางออกสู่ทางสาธารณะพอแก่ความจำเป็น และเมื่อที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินจำเลย โจทก์มีสิทธิใช้ทางจำเป็นในที่ดินจำเลยได้โดยไม่ต้องใช้ค่าทดแทนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350
, มีข้อสอบตกสนามเรื่องหนึ่ง ถามว่าสัญญาเช่าต่างตอบแทน ผูกพันบุคคลภายนอกเพียงใด ให้เช่าไปแล้วสิบปี ศาลวางหลักว่า ที่ทำกันระหว่างคุณกับผม ถ้าโอนขายไป บุคคลภายนอกถูกผูกพันอย่างสัญญาเช่าธรรมดาเท่านั้นนะครับฎ. 633/2521
เจ้าของที่ดินให้คนรับเหมาก่อสร้างตึกแถวยกให้เป็นของเจ้าของที่ดิน โดยผู้รับเหมาเรียกเงินช่วยค่าก่อสร้างแล้วเจ้าของที่ดินทำสัญญาให้เช่าตึกแถวโดยสัญญาเช่า 4 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี สัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่านี้เป็นบุคคลสิทธิ ผูกพันคู่สัญญาเท่านั้นเจ้าของที่ดินขายตึกแก่โจทก์สัญญาเช่าผูกพันโจทก์เพียง 3 ปี แม้โจทก์จะทราบข้อสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ออกเงินช่วยค่าก่อสร้างโจทก์ก็ขับไล่ผู้เช่าเมื่อพ้น 3 ปีแรกได้
แม้จะทราบถึงข้อสัญญานี้ก่อนซื้อก็ดี ( แต่มีการท้วงว่าที่จริงมันไม่ค่อยเป็นธรรม )
ฎ.1437/2515
คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายไม่เกินสองพันบาทต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัย ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อเท็จจริงที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์หากจำเลยฎีกาในข้อเท็จจริงต่อมา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้งจะอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกพิจารณา แม้คดีที่โจทก์ฟ้องต้องห้ามคดีที่จำเลยฟ้องแย้งก็อาจไม่ต้องห้าม
สัญญาเช่าตึกมีกำหนดระยะเวลาเช่า 12 ปี ซึ่งผู้เช่าเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้เต็ม 12 ปีตามสัญญา แต่มีผลใช้บังคับผู้รับโอนตึกต่อไปได้เพียง 3 ปี เพราะมิได้จดทะเบียนเว้นแต่ผู้รับโอนนั้นจะได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมต่อไปอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากผู้รับโอนซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 374
จำเลยฎีกาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริต อ้างข้อเท็จจริงที่หาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตต่างกับที่อ้างในศาลชั้นต้นแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์มาและศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้หรือไม่ก็ตาม ก็ถือไม่ได้ว่าได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ เป็นฎีกาต้องห้าม ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
อันนี้เช่ากันสี่ฉบับสามปีไม่จดทะเบียนเช่ากันเองก็ผู้พันแค่สามปี
ผลข้อสุดท้ายผู้เช่าตายไม่ระงับวันนี้ไว้แค่นี้ครับ
เฉลย
ตอบข้อ1. สัญญาที่กำหนดระยะเวลาไว้เกินสามปีเมื่อมิได้นำสัญญาเช่าไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงมีผลบังคับได้เพียงสามปี ( ประเด็นนี้เป็นกรณีตาม 538 )
( ไม่ใช่ประเด็นตามมาตรา 566 ) สัญญาที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาเช่านั้นคู่สัญญาจะบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้เพียงแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 1 ระยะเวลาการชำระเงินค่าเช่าแต่ไม่จำต้องบอกล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน
ตอบข้อ2..การทำสัญญาเช่ามีกำหนดเกินกว่าสามปี ( หกปี ) โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีผลบังคับได้เพียงสามปี และถือว่าสามปีแรกเป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา( ประเด็นนี้เป็นกรณีตาม 538 )
( ไม่ใช่ประเด็นตามมาตรา 566 ) เรื่องนี้ไม่ใช่สัญญาที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาเช่านั้นคู่สัญญาจะบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้เพียงแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 1 ระยะเวลาการชำระเงินค่าเช่าแต่ไม่จำต้องบอกล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน
ตอบข้อ3. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จึงจะฟ้องให้บังคับคดีได้ เมื่อทำเพียงวาจา ก็ไม่สามารถฟ้องบังคับโดยอาศัยฐานสัญญาเช่าแต่อย่างใดได้ กรณีนี้ถือว่านายเจนอยู่โดยอาศัยสิทธิของนายแมน
ตอบข้อ4. การที่ในสัญญาเช่ามีข้อกำหนดในทำนอง ว่าผู้เช่าเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวบนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า โดยผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ในกำหนดระยะเวลายาวหรือค่าเช่าที่ถูก เป็นต้น สัญญาดังกล่าวจึงเป็น สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา
สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้จะชำระการเช่าเกินกว่า 3 ปี ก็สามารถบังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา
ตอบข้อ5. สัญญาที่มีข้อตกลง ว่ากำหนดชำระค่าเช่า เป็นรายเดือนทุกวันสิ้นเดือน แต่มิได้กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญาเช่าไว้ เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา
การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาเช่า คู่สัญญาจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า เมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่ฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย (ประเด็นตามมาตรา 566 )
ตอบข้อ6. สัญญาเช่าฉบับแรก เมื่อกำหนดระยะเวลาเช่าสามปี เพียงมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ก็สามารถบังคับกันได้แล้ว
การที่สร้างตึกขึ้นใหม่เพื่อความสวยงามและความปลอดภัย เป็นการกระทำที่มุ่งหมายเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าโดยเฉพาะ ไม่ใช่เพื่อตอบแทนการให้เช่าต่อไป และในสัญญาเช่าก็ได้ระบุว่าทรัพย์ใดที่ตกแต่งหรือต่อเติมตกเป็นของผู้ให้เช่าอยู่แล้ว ย่อมสื่อให้เห็นว่าไม่ได้กระทำไปเพื่อให้ได้เช่าทรัพย์สินนั้น จึงไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า
เมื่อเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า แล้วทำสัญญาเช่าฉบับที่สองกัน 7 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียนจึงบังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น เมื่อสิ้นระยะเวลา 3 ปีแล้ว สัญญาเช่าย่อมสิ้นสุด สามารถฟ้องขับไล่ได้
ตอบข้อ7. สัญญาดังกล่าวเป็นสัญยาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า
แม้ไม่จดทะเบียนก็สามารถบังคับกันได้เกินกว่า 3 ปี
แม้จะเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้เฉพาะระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ผู้รับโอนหาจำต้องผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาธรรมดาด้วยไม่
ตอบข้อ8. การที่อยู่ในที่ดินที่เช่าเนื่องจากอาศัยสัญญาเช่าตามที่ศาลจดรายงานกระบวนพิจารณาไม่ถือเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความในศาล ที่ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถบังคับกันได้นานกว่าสามปี
ตอบข้อ9. สัญญาเช่าแพนั้น เป็นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีการจดทะเบียนให้เช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากมีความเสียหายเกิดจากผุ้ให้เช่าผิดสัญญาเช่า ผู้เช่าสามารถฟ้องบังคับโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าได้
…………………………………………………………………………………………………..