[法律咨询-北京贾忠强律师] 未取得房产证，所签订的房屋租赁合同是否具有法律效力？
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未取得房产证，所签订的房屋租赁合同是否具有法律效力？
案情简介
北京市朝阳路23号宏大商城是光明医院投资所建。2004年1月12日，光明医院下属宏达公司（即本案被告）与原告北京市中汇房屋租赁公司签订《宏大商城商场租赁合同》一份，约定被告将产权属己的宏大商城一楼至三楼计596.79平方米建筑面积、地下室176.40平方米建筑面积的房屋租赁给原告北京市中汇房屋租赁公司，年租金为人民币125万元，租赁期限为5年，自2004年2月1日始至2010年2月1日止。此外，双方对违约责任也作出了相应的约定。
原告北京市中汇房屋租赁公司于2004年2月12日将承租的房屋进行装修。2004年2月至2005年5月期间，原告共支付被告房租人民币84.92万元。原告后因公司业务萧条导致公司歇业，自2005年5月开始将上述房屋闲置。
2005年7月24日，原告北京市中汇房屋租赁公司得知被告尚未取得宏大商城商场房产证，刚好自己租赁的房屋闲置，便想乘机退房。于是，原告即向被告提出退房的要求，被告处于无奈之下只好答应原告的要求，但原、被告对退租问题未能协商一致。
原告北京市中汇房屋租赁公司认为，被告在出租房屋时隐瞒未取得房产证的事实，将房屋出租给本公司使用。本公司承租后，即对承租的房屋进行装修。至今，被告仍未取得房屋产权证，故本公司与被告之间签订的房屋租赁合同无效。根据法律法规的规定，因一方的过错导致合同无效的，由有过错的一方赔偿无过错一方的损失。可见，被告应当返还本公司已付房租及利息，并赔偿房屋装修、设备款等损失共计人民币101.434万元。
但原告的要求遭到被告的拒绝，鉴于此，原告于2006年4月12日向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告返还原告已付房租及利息，并赔偿房屋装修、设备款等损失共计人民币101.434万元。
被告宏达公司认为，本公司未取得出租房屋产权证属实，但这并不影响本公司与原告签订的房屋租赁合同的效力。而且，原告也实际使用了出租房屋一年之久，故原告要求本公司返还其交纳的租金无法律依据。至于原告装修房屋所支付的费用，与本公司无关。现原告提出解除房屋租赁合同，本公司同意，并保留不追究原告公司的违约责任。综上，原告向法院提起的诉讼请求于法无据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，以维护本公司的合法权益不受侵害。
法院判决
在审理过程中，被告宏达公司向一审法院提交了出租房屋的合法权属证明。
北京市朝阳区人民法院经审理认为，被告宏达公司未取得上述房产证，而且北京市房屋管理部门亦未作出"没有取得房屋产权证，但有合法权属证明的房屋，可以用于出租"的规定，故双方所签订的房屋租赁合同无效。造成合同无效的主要原因在于被告，故被告对原告装修、设备款等损失应当承担主要赔偿责任。考虑到原告曾使用过上述房屋及对合同无效也有一定责任的实际情况，对原告要求被告赔偿房租利息的请求不予支持，且原告应负担部分装修、设备款。据此，一审法院于2006年5月24日作出如下判决：
一、原、被告签订的房屋租赁合同无效；
二、原告将上述房屋（连同屋内一切物品）交付给被告；
三、被告返还原告房租人民币84.92万元，对原告要求赔偿房租利息的请求，不予支持；
四、被告赔偿原告装修损失人民币3万元。
被告宏达公司不服一审法院作出的判决，遂依法向北京市第二中级人民法院提出上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为，上诉人宏达公司未取得房产证即与他人签订房屋租赁合同，原审法院据此认定合同无效并返还租金，并无不当。鉴于被上诉人曾实际使用上述房屋，故被上诉人应支付相应房屋使用费，使用费参照租金标准确定。房屋闲置产生的经济损失，以房屋使用费计算标准，由双方按过错大小承担相应的责任，由上诉人承担90%，被上诉人承担10％。上诉人已收回房屋，还应承担被上诉人支出的房屋装潢费。综上，二审法院改判如下：
一、上诉人赔偿被上诉人装潢、设备款人民币2.5万元；
二、被上诉人给付上诉人房屋使用费人民币76.428万元。
争议焦点
1．在本案中，原告北京市中汇房屋租赁公司与被告宏达公司签订的租赁合同是否有效？
2．在本案中，认定原告北京市中汇房屋租赁公司与被告宏达公司签订的租赁合同无效后，对于无效合同应当如何处理？
3．在本案中，承租人是否应当支付房屋使用费以及房屋使用费标准应如何确定？
4．在本案中，对于已经承租的房屋，投人的装修物应当如何处理？
律师点评
一、在本案中，被告红达公司将未取得产权证之房屋出租，其行为违反了法律的规定。因此，原告北京市中汇房屋租赁公司与被告红达公司签订的租赁合同无效。
《城市房地产管理法》第52条规定："房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。"租赁合法、有效的前提，就是出租人享有对租赁物的所有权。建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条进一步明确，未依法取得房产证的房屋，不得出租。从法律行为的理论分析，当事人双方签订合同是一种民事行为，但这种民事行为并不一定是合法行为。根据《民法通则》的规定，民事法律行为必须具备主体资格合法、意思表示真实、内容不违反法律规定三个要件。房屋未取得房产证，即为法律上的禁止出租物。在本案中，被告红达公司将未取得产权证之房屋出租，合同内容显属非法。因此，该租赁合同应当属于无效合同。
在本案中，房产证在法律上是明确而特定的权证，不是其他权证包括土地使用权证所能替代的。享有土地使用权，可能是基于无偿划拨的土地，也可能是交付了土地出让金的土地。而根据《城市房地产管理法》的规定，划拨土地是不能进人房地产市场的。所以，将土地使用权证等同或视为房产证是没有法律依据的。房地产登记是国家对房地产权利及相关权利的登记，具有公示、确认等作用。根据《房地产登记条例》第4条第3款的规定，只有依法登记的房地产权利才受法律保护。被告红达公司建造的房屋未经房地产登记，未取得房产证即行出租，当然不能得到法律保护。因此，原告北京市中汇房屋租赁公司与被告红达公司签订的租赁合同属于无效合同。
随着房屋租赁市场的成熟，现在有些地方已经承认没有取得房屋产权的房屋可以用于出租，但成立的条件就是房屋所有人必须取得房屋合法的权属证明。故有些地方承认只要取得合法房屋权属证明的，与承租人签订的房屋租赁合同也是有效的，其签订的房屋租赁合同内容是受法律保护的。因此，出租人或者承租人面对没有产权的房屋，可以通过当地的房地产管理部门询问，落实没有房屋产权的房屋是否可以出租或承租。如上述案例，北京地区没有产权证的房屋是不能用于出租的。
二、本案中，原告北京市中汇房屋租赁公司与被告红达公司签订的租赁合同无效，被告应当返还从原告处取得的租金。
根据《民法通则》第61条的规定，民事行为被确认无效后，在处理上分两个层次：一是返还财产，二是赔偿损失。
1．返还财产。合同被确认无效后，如果还没有履行，则只需取消该行为，使之不产生行为人预期的法律后果即可。但该案中租赁行为已部分履行，就需要通过返还财产来达到恢复原状之目的。
返还财产，除了有法定的应予收缴的情形外，应适用双向返还之原则，即各自返还从对方取得的财产。对原告来说，应返还从被告处取得的租赁物——宏大商城一楼至三楼及地下室；对被告而言，则应返还从原告处取得的"租金"。
在本案中，被告返还84.92万元"租金"时，是否要支付利息？一审时原告提出了支付上述款项及利息的请求，未获得支持后，原告对此未提出上诉。虽然根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第35条的规定，二审法院对当事人没有提出请求的，可不予审查。但是，返还财产时如何处理利息总是一个必须面对的问题。
但严格地讲，返还"租金"时应当一并返还利息。其理由为：第一，从物的分类来看，孳息是从原物（该案中原物为"租金"）中产生或收益的物，在法律没有特定规定或当事人没有特别约定时，孳息的所有权应归原物的所有权人，收取孳息是所有权人行使所有权的结果。第二，根据法律规定，民事行为被确认无效后，各自应返还的是从对方取得的财产，而非"原物"。根据无效合同占有对方的财产，是为不当利益。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第131条规定："返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息……"
2．赔偿损失。在无效民事行为中，如果无过错一方遭受了财产上的损失，有过错的一方应承担损害赔偿的民事责任。如果双方都有过错，各自承担与其过错相适应的民事责任。
在本案中，因双方就退房未达成一致意见，导致房屋实际闲置达一定时间。一审法院对此未作处理，造成被告损失未能得到赔偿，有失公平。二审法院参照"租金"确定房屋使用费，以房屋使用费作为损失的数额，由上诉人红达公司承担90%，被上诉人北京市中汇房屋租赁公司承担10％是正确的。因为，第一，如果合同有效，则上诉人可取得房屋闲置期间的租金收益。现合同被确认为无效，将预期的"租金"收益作为损失，比较合理。第二，造成合同无效的主要原因，是上诉人无房产证，被上诉人在签订合同时未严格审查对方资质，也有一定过错。因此，二审法院判令上诉人、被上诉人分别承担90％、10%的责任，是适当的。
三、本案中，承租人应当支付房屋使用费。
租赁合同中承租人给付是一种连续性的给付，与劳动合同所给付的劳动属同一性质。从合同法理论上讲，以连续性给付作为义务的合同被确认无效后，当事人不可能以同样的给付予以返还。在租赁合同中承租人不可能向出租人返还其对租赁物已进行的"使用"，正如劳动者不可能要求雇主返还已进行的工作。
正因为承租人无法返还其对租赁物已进行的"使用"，所以，承租人依据无效合同对租赁物的使用，即为不当得利，在租赁合同中即为房屋使用费。一审法院对此未作处理，让承租人北京市中汇房屋租赁公司无法律根据取得利益，对出租人红达公司是不公平的。
二审法院参照双方协商"租金"标准确定房屋使用费，是恰当的。法律对房屋使用费没有也不可能有具体规定，只能根据个案具体情况确定。该案中租赁合同虽然无效，但对"租金"的约定却是双方真实意思表示，所以，可以"租金"作为房屋使用费的标准。当然在双方对租金没有约定或约定不明的情况下，我们认为，可以参照市场上同类同地段房屋的租金标准来确定房屋使用费。
四、在本案中，对装修物的处理，有约定，从约定；无约定或约定不明的，对能拆除装修物，由承租人拆除归己所有；对不能拆除或虽能拆除但拆除会显著损坏、降低物的使用价值的，装修物归出租人所有，由出租人返还装修物的对价。
装修物包括可分物和不可分物。可分物如电扇、电话等，不可分物如涂料、地板、大理石等。对装修物程序上的处理，有人提出必须由承租人向出租人提起反诉，不提起反诉的，法院不予处理，承租人可另案主张权利。我们认为这种观点是牵强的。在他人所有之物（房屋）上进行装修，其行为实质是民法上所称之添附。添附物属从物，从主物、从物的关系看，从物附属于主物，从物的所有权随主物的转移而转移；所以，在处理房屋返还的同时，法院应一并对装修物作出处理，无需承租人提起反诉。
对装修物的实体处理，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条的规定："非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。"据此，对装修物的处理，有约定的，从约定；无约定或约定不明的，对能拆除装修物，由承租人拆除归己所有；对不能拆除或虽能拆除但拆除会明显损坏、降低物的使用价值的，装修物归出租人所有，由出租人返还装修物的对价。由于承租人对租赁物曾经实际使用过，所以，应对租赁物进行评估，得出其残值作为装修物的对价。
综上所述，在本案中，因被告未取得房屋产权，导致其与原告之间的房屋租赁合同被法院认定无效，故被告应对合同无效承担民事责任。因此，原告在承租房屋内实施了装修，此成本损失应由被告承担。但鉴于原告对房屋内的装修物使用过一段时间，故法院最后认定由被告承担大部分的装修损失亦是正确的。
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北京贾忠强律师 于 12/23/2009 03:33:00 下午 发布在 法律咨询-北京贾忠强律师 上
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承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租，出租人是否有权单方解除房屋租赁合同？
案情简介
于某和白某系同乡，于某租住的某市沿江北路130号房屋两间，系白某之私人房产。2003年12月24日，白某的母亲将房子交予于某居住。由于于某与白某对房屋的租赁有不同意见，矛盾不断，直至2004年9月，在房管部门的干预下，双方订立了租赁契约，月租金600元。订立房屋租赁契约后，双方矛盾依然存在，于某一直拖欠房屋租金。
2005年5月24日，房管部门鉴定该房属于危房，需翻建修缮。2005年8月，白某在于某未将房屋腾空的情况下，将屋顶部分拆毁，致使屋内部分物品受到不同程度的损坏。于某在使用该房期间，曾经将该房做过操作间。为此，于某要求白某按房管部门的通知修房。白某则认为于某未经其同意私自将房屋当作营业用房，并且不按时交纳房租、水费，而他是按房管部门的通知要求修房的，不存在损害赔偿的问题，于某应当补交所欠房租和水费，并要求解除双方的租赁合同，将房屋收回自用。后居委会出面调解，但因双方各持己见，未达成一致意见。
1999年1月10日，于某起诉到某市人民法院，请求法院判令白某承担对自己财产所造成的损失。白某提出反诉要求于某腾房并解除房屋租赁合同。
法院判决
某市人民法院经审理认为，出租人白某和承租人于某是在房管部门的干预下订立房屋租赁契约的，该契约符合法律的规定，应当合法有效。于某擅自改变租赁用途和拖欠房租是违反法律和合同的行为，白某有权解除房屋租赁契约。根据《城市私有房屋管理条例》第16条第2款、第21条、第52条，《中华人民共和国民法通则》第131条之规定，判决如下：
一、白某应当赔偿于某所遭受的财产损失；
二、解除白某与于某之间的房屋租赁契约；
三、于某应当支付所拖欠的租金，并支付滞纳金。
争议焦点
1．如何认定和理解房屋租赁合同中出租人、承租人之间的权利和义务？
2．承租人擅自改变房屋租赁用途并长期拖欠房租，出租人是否有权单方解除房屋租赁合同？
律师点评
一、房屋租赁合同中出租人、承租人之间的权利和义务。
房屋租赁是房屋出租人（一般是房屋所有权人）和承租人之间的一种民事法律行为。《城市房地产管理法》第52条规定："房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。"
关于房屋租赁合同，我国《城市房地产管理法》第53条规定了租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款。国家建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》对合同条款做了更为明确的规定，根据该《办法》第9条之规定，房屋租赁合同应当具备下列条款：（1）当事人姓名或者名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、装修及设施情况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租的约定；（8）变更和解除合同的条件；（9）当事人约定的其他条款，如违约责任条款等。
房屋租赁合同的双方当事人，一方为出租人，另一方为承租人。出租人是在房屋租赁关系中提供房屋给他方使用的一方，是房屋租赁关系的一方主体。出租人可以是自然人，也可以是法人或非法人团体；可以是房屋的所有人，也可以是国家授权行使房屋所有权的法人。即出租人必须是所有权人或经所有权人授权的人。如果不是房屋所有权人，对房屋只有使用权或占有权及其他权利，则不能成为出租人。如承租人或抵押权人即不能成为出租人。承租人是在房屋租赁关系中使用房屋并交付租金的一方当事人，是房屋租赁法律关系的另一方主体。承租人可以是个人，也可以是集体。本案中出租人白某系该房屋之所有人，他与承租人于某都是自然人。双方构成该房屋租赁合同的当事人。
在房屋租赁关系中，双方当事人都享有权利，同时也承担相应的义务。
1．出租人的权利和义务。
出租人的权利：
（1）按时收取租金的权利。按照合同规定收取房租是出租人的一项基本权利。住宅用房的租金，国家和各地地方人民政府房管部门大多定有最高、最低标准，当事人双方应当遵守。对于租用房屋从事生产、经营的，租金的确定则可以依市场行情协商议定。但合同规定了租金，承租人就应按合同规定缴纳租金，不得无故拖欠。如果承租人不按合同规定的期限、数额和方式缴纳租金的，出租人就有权依合同约定向承租人收取违约金。承租人无正当理由不缴租金达6个月以上的，出租人有权解除租赁合同，终止房屋租赁关系。
（2）监督合理使用房屋的权利。合理使用承租房屋是承租人的义务，出租人有权监督承租人按合同规定的用途合理使用房屋，保护房屋设备的完好。承租人擅自改变房屋用途、改变房屋结构或使用不当的，出租人有权予以制止，终止租赁合同，收回房屋。造成损失的，出租人有权要求承租人赔偿损失。
（3）在房屋租赁期间，有权出售已出租的房屋。
（4）租赁期满后有收回出租房屋的权利。租赁期限届满后，出租人有权依合同的规定收回出租房屋。但是，为了保护承租人的利益，如果出租人收回房屋是为了另行出租，若原承租人欲继续承租的应予支持，由双方重新签订租赁合同。若出租人确需收回房屋自住的，应提前通知承租人，以便承租人有时间另找住房。房屋租赁合同未定期限的，出租人有权随时要求收回房屋，但应提前通知承租人。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定的期限让其找房或者先腾出部分房屋。
出租人的义务：
（1）按照合同约定将房屋交付承租人使用。这是出租人最主要的义务。出租人未按合同约定交付房屋的，应承担违约责任，因此而造成承租人损失的，应予以赔偿。
（2）及时修缮房屋。出租人是房屋的所有人，因此，对出租房屋，出租人仍应负责房屋的修缮，切实保障承租人的居住安全和正常使用，如因维修不及时造成承租人或第三人损害的，应负赔偿责任。
（3）需出售已出租的房屋时，应提前三个月通知承租人，以便承租人在同等条件下行使优先购买权，出租人不得剥夺承租人的先买权，也不得规避法律的这一规定。因合同期限届满或者在合同存续期间要收回出租房屋时，也应通知承租人，留给承租人另外找房或搬家的时间。
（4）以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
2．承租人的权利和义务。
承租人的权利：
（1）占有、使用房屋的权利。承租人按照租赁合同约定的地址、用途等，对出租房屋享有占有、使用权。出租人和第三人不得侵害，否则，承租人有权要求其停止侵害，对造成损失的，承租人有权要求其赔偿。
（2）优先承租权。租赁合同到期后，出租人继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。在租赁合同有效期内，房屋经鉴定确有倒塌危险而须立即拆除的，出租人按规定终止了合同，但以后原房屋又重新出租，承租人要求续租的，出租人应提前通知承租人。
（3）优先购买权。在租赁期内，出租人出卖房屋的，在同等条件下，承租人有优先购买的权利，否则，承租人有权请求人民法院确认出租人与第三人的买卖关系无效。
承租人的义务：
（1）按时缴纳房屋租金。这是承租人最基本的义务，承租人不得无故拖欠或拒付。承租人拖欠租金的，应如数补交，并按约定承担违约责任。承租人累计6个月不缴租金的，出租人有权要求解除租赁合同。
（2）合理使用房屋。租赁房屋应由承租人自己使用，未经出租人同意，承租人不得私自转租、转借、换房；否则，出租人有权终止合同。此外，承租人还应依合同的约定和房屋的实际用途合理使用并妥善保护租赁房屋，故意或过失损坏承租房屋的，或未经出租人同意擅自拆改房屋的，出租人有权要求承租人恢复原状、赔偿损失，并有权终止合同。
（3）合同期限届满时，返还其承租的房屋。租赁期届满，合同双方当事人的权利义务即告终止，承租人应及时将房屋返还给出租人。
国务院《城市私有房屋管理条例》第15条规定："租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。"
在本案中，出租人白某和承租人于某是在房管部门的干预下订立房屋租赁契约的，该契约合法有效。因此，出租人白某和承租人于某就应当根据房屋租赁合同规定的权利和义务去全面履行合同。
二、在本案中，于某擅自改变租赁用途和拖欠房租是违反法律和合同的行为，白某有权解除房屋租赁契约。
租赁用途是房屋租赁合同中的主要条款之一，承租人应按合同约定使用房屋，我国《民法通则》第57条规定："民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。"租赁价格即租金也是租赁合同的主要条款之一，《城市私有房屋管理条例》第16条第2款规定："承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。"本案中，承租人于某未按规定用途使用房屋，且自合同订立以后一直拖欠租金。根据《城市私有房屋管理条例》第21条之规定："承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：……（三）承租人累计6个月不交租金的。……"可见，白某有权解除其与于某的房屋租赁合同，同时向于某收取拖欠的房租并收取滞纳金。
在本案中，白某有权对出租房屋进行修缮，但应对未将房屋腾空的情况下拆房而致于某的部分物品损失负赔偿责任。《城市私有房屋管理条例》第19条第2款规定："修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。"本案中，经房管部门鉴定，租赁房屋属于危房，需要翻建修缮，因而，出租人白某修缮其房屋，具有合法性，但也应注意到承租人于某房内物品尚未搬走，这种情况下拆毁屋顶而致屋内财产受损的，根据我国《民法通则》第117条第2款"损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿"之规定，白某的行为已构成侵权行为，应当赔偿于某的损失。但是，于某未及时采取避险措施，根据《民法通则》第131条"受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任"之规定，于某也应对屋内部分物品受损分担部分责任。
综上所述，本案中，应由白某赔偿于某所受的主要损失；法院应当支持白某要求于某腾房的要求，并解除房屋租赁契约；同时于某应偿付所拖欠的租金并支付滞纳金。
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