當承租的房屋無法使用時,承租人可否主張在得使用前,拒付租金?

[Maggie--美寬]

一般人應該都會有租屋的經驗,若遇到狀況不好的房子(例如漏水),房東又不積極處理,承租人該如何自保呢?
按民法第423條規定:「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀
態」，另按最高法院86年台上字第1675號判決意旨:「出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定
使用、收益之狀態，此觀民法第四百二十三條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中
保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠
償。復按同法四百三十條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務
或修繕義務時，自得不行使同法四百三十條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權」，也就是說,當承
租的房屋發生無法使用的情形,承租人除可依民法第430條請求房東修繕、終止租約,或自行修繕後請求償還費用或從租金扣除外,也可以在房東未於期限內修
繕的情形下,主張同時履行抗辯權,在房東未修繕前拒絕租金之給付.
但要行使前述權利時,切記要作好證據的保全,也就是要拍照證明租賃物已達無法依合約約定使用的程度,且要以存證信函催告房東在期限內修繕,
在房東未於期限內修繕的情況下,承租人才可以主張同時履行抗辯權而拒絕租金之給付.否則可能會被房東倒打一耙,以未付租金為由,終止租賃契約,屆時可就
欲哭無淚了.