買到海砂屋怎麼辦?

[Maggie--美寬]

一般俗稱的「海砂屋」乃是指房屋混凝土氯離子含量超過規定,此種情形自然是屬「瑕疵」.若買房子不小心買到「海砂屋」時,該如何處理?
依民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，又按民法第
359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受
人僅得請求減少價金」.因此,若一旦不幸買到海砂屋時,不管賣方有無過失,買方均當然可以依照前揭條款規定,請求解除契約或減少買賣價金.但何以買方在
此情形下仍可能在訴訟上產生敗訴之情形？此乃係因疏於注意相關期間之規定.
當買方一旦不幸買到海砂屋時,買主一定要先保全證據,也就是要先就房屋混凝土氯離子含量作檢測,待取得檢測報告後,應立即通知賣方（即民法
第356條之規定）.至於所謂之「立即」是指多久？法律並未明文規定,而就我曾遇過的案例,法院係認至多於6個月內即應通知,不過為確保自身權益,我還
是建議在收到檢測報告確定為海砂屋後,就立即發存證信函並附上檢測報告通知賣方,比較保險.
在買主依法通知賣方瑕疵後,若賣方仍未出面處理,則買主於通知後六個月內即應向賣方表示解除契約或請求減少價金（民法第365條）.若買主
未於前開期間行使權利,即會因逾除斥期間而無法主張解除契約或請求減少價金.此時,除非賣方乃建商,尚有不完全給付之契約責任外,否則買主恐將求償無
門.
擁有自己的房子乃是人生中之大事,在買賣時切記要維護自己權益,相關時效及證據要掌握,別讓自己的權益睡著了.