Fwd: Raas Mau Konsultasi Om Joe
Joseph Hartanto
From: Joseph Hartanto <joseph....@gmail.com>
Date: Fri, Sep 19, 2008 at 2:26 PM
Subject: Re: Raas Mau Konsultasi Om Joe
To: Raas Prasetya <raaspr...@gmail.com>
Halo Raas,
Wah email kamu detil sekali ya, bagus berarti Raas sudah lakukan
survei pasar dengan teliti.
Langsung saya jawab aja ya :
1. Kalo dari segi harga, memang sudah sangat hot deal, karena harga
penawarannya saja sudah jauh dibawah pasar. Ini bisa dipastikan akan
dapat "cash back" kalau Raas ajukan kredit ke Bank. Apalagi kalo dari
situasi penjualnya, bisa disimpulkan sedang dalam kondisi BU, maka
harganya bisa ditawar lebih murah lagi. Taksiran saya jika umur
bangunan sudah 15 tahun, maka nilainya kecil. Dan dari data pembanding
yang ada, pasaran tanah di sekitarnya sekitar 700-800rb/m. Jadi Raas
bisa ajukan tawaran di angka 140-150jtan.
2. Semakin banyak jumlah kamar yang dibuat, sebenarnya semakin baik,
karena jelas incomenya akan semakin besar. Tapi perlu dipertimbangkan
IMBnya bisa diijinkan maksimum berapa lantai dan biaya renovasi juga
akan semakin besar tentunya.
3. Biaya renovasi bangunan saja diluar furnitur dan AC, saat ini
sekitar Rp.2,5jt permeter. Coba Raas survei ke beberapa pemborong yang
sudah berpengalaman.
4. Untuk biaya renovasi, Raas bisa ajukan RAB (rencana anggaran
bangunan) ke bank dan, nantinya akan keluar dana pinjaman max 80% dari
RAB yang diajukan. RAB dibuat oleh pemborong sesuai denga permintaan
kita.
5. Ajukan kredit ke semua bank yang ada di Banten, semakin banyak
semakin bagus dan besar peluang utk di setujui.
6. Mengenai banjir, sepanjang tidak masuk rumah tidak apa. Nanti pada
sat renovasi, tinggikan lagi halaman rumahnya.
Salam SUKSES!
Joseph
On Thu, Sep 18, 2008 at 10:07 AM, Raas Prasetya <raaspr...@gmail.com> wrote:
> Selamat pagi.. Om Joseph.. Apa kabarnya??? Hehehe.. Saya Raas yang bulan
> lalu ikut seminar JREI di Kemang.. Oyaa… saya mau konsultasi boleh Om. .???
>
> Sejak selesai seminar saya mulai hunting2 cari property. Ada sudah beberapa
> property yang saya temui, tapi blm ada yang "HOT DEAL".
>
>
>
> Saya ada tertarik pada salah satu property itu. Letaknya di suatu komplek
> perumahan dosen Untirta. (tapi sekarang penghuninya sifatnya sudah umum,
> tidak semuannya dosen, bahkan rumah sekertaris daerah Serang pun sekarang
> rumahnya disitu)
>
> Ada 1 faktor negative dari perumahan ini, yaitu rawan banjir. Memang
> banjirnya tidak begitu parah, air tidak sampai masuk ke rumah, hanya di
> jalan2 kompleks rumah saja.
>
> Tapi ada factor positifnya juga. Antara lain: Dari rumah ini, kurang dari 5
> menit kita sudah bisa sampai ke Pusat kota, perbelanjaan Mall, pasar
> terbesar di serang, pusat pemerintahan provinsi Banten, terminal bis,
> Universitas Sultan Ageng Tirtayasa (tahun ini universitas itu menduduki
> peringkat ke-9 favorit Indonesia), alun2, dan ke berbagai lembaga2
> pendidikan maupun universitas2 lainnya di kota serang.
>
>
>
> Di kompleks ini ada 100 rumah huni yang bias dikatakan 50%nya untuk kost2an.
>
> Property ini dulu pernah dijadikan kost2an, namun setelah 4 anaknya beranjak
> dewasa, si pemilik rumah ini enggan utk rumahnya dijadikan kost2an. Kondisi
> keluarga si pemilik rumah saat ini yang saya pantau, dari 4org anaknya, 2
> sudah tidak menempuh pendidikan dikarenakan faktor biaya, dan kepala rumah
> tangga sudah tidak lagi memiliki pekerjaan tetap. Dulu dia kerja di PT. POS
> Indonesia kota Serang, tapi sekarang katanya makelar jual beli mobil bekas.
> Alasan property ini dijual katanya mereka mau tinggal di rumah orang tuanya,
> yang didapat dari warisan setelah orang tuanya meninggal. Property ini
> berada di hook.. Dengan luas tanah: 220 m² dan luas bangunan: sekitar 180
> m². Property ini dia buka dengan harga Rp 180jt. Itu belum deal. Mungkin
> masih bias turun lagi ke harga Rp 170jt sampai Rp 160jt. Terakhir mereka
> renovasi rumah 15 tahun yang lalu. Saat ini baru ada 4 kamar tidur..
> Property ini berpeluang besar untuk di jadikan kost2an. Karena pasarnya ada
> dan masih banyak.
>
>
>
> Disekitar rumah itu ada 3 property lagi yang mau dijual. Mereka buka harga:
>
> Rumah ke-1 Lt. 184 m² Lb. 50 m² : Rp 250jt (jarak sekitar 7m dari property
> diatas)
>
> Rumah ke-2 Lt. 144 m² Lb. 130 m² : Rp 250jt (jarak sekitar 10m dari property
> diatas)
>
> Rumah ke-3 Lt. 450 m² Lb. 120 m² : Rp sekitar Rp 400jt (jarak selang 2 rumah
> dari property diatas tapi masuk menjorok ke jalan buntu)
>
>
>
> ü Bagaimana property yang saya maksud di atas termasuk "HOT DEAL"?
>
> ü Kira2 dengan harga yang ditawarkan itu masih masuk?
>
> ü Property itu pasti membutuhkan renovasi, apakah bangunan itu perlu di
> tingkat??
>
> ü Berapa kamar yang harus di sediakan utk kost agar arus cashflownya
> sehat? (bayangan saya mau buat antara 25 – 30 kamar. Harga pasaran kamar
> kost disana standar Rp 250-350rb/bln. Bagus dan ada AC Rp 500rb/bln)
>
> ü Berapa estimasi biaya renovasi yang di keluarkan?
>
> ü Bagaimana cara mendanainya?
>
> ü Berapa estimasi Bank mau mengeluarkan pinjaman?
>
> ü Referensi bank mana saja yang saya harus datangi?
>
>
>
>
>
>
>
> 2005
>
> 2008
>
> NJOP sebagai dasar pengenaan PBB
>
>
>
> 36.660.000
>
> 48.780.000
>
> NJOPTKP
>
>
>
> 8.000.000
>
> 7.000.000
>
> NJOP untuk perhitungan PBB
>
>
>
> 28.660.000
>
> 41.780.000
>
> NJKP
>
> 20%
>
> 5.732.000
>
> 8.356.000
>
> PBB yang terutang
>
> 0,5%
>
> 28.660
>
> 41.780
>
> PBB yang harus dibayar
>
>
>
> 24.559
>
> 41.780
>
>
>
> *) PBB tahun 2006 & 2007 belum ketemu
>
>
>
>
>
> TERIMA KASIH BANYAK GURU BESAR…..
>
>
>
> TUHAN MEMBERKATI…
>
>
>
> = )
Bambang Riswanto
bicara masalah RAB (Rencana Anggaran Bangunan) saya ada sedikit pertanyaan.
1. Bagaimana prosedur pengajuan RAB ini, apakah sama dengan KPR atau ada aplikasi tersendiri dari Bank?
2. Bagaimana Bank menghitung jumlah dana yang mesti dipinjamkan ke kita? apakah sesuai dengan rumah yang akan kita renovasi.
3. Kalo renovasi kan bisa dipastikan kondisi bangunan saat itu sudah jelek (nilainya rendah), bagaimana caranya supaya bank bisa memberikan pinjaman sesuai dengan yang kita inginkan?
4. apakah kita juga mesti perbaiki dulu baru ngajuin kredit ke bank (agar nilai kreditnya besar)? atau dibiarkan saja apa adanya?
Mungkin itu saja pertanyaan saya,
Sebelum dan sesudahnya saya ucapkan terimakasih
Salam SUKSES!
Bambang Riswanto
Bandung
Joseph Hartanto
Bagaimana dengan huntingnya? sudah dapat hot deal?
Berikut jawaban dari pertanyaan bapak :
1. Prosedur dan persyaratan mengajukan KPR dan kredit renovasi (dengan
RAB) sama persis.Hnaya saja utk kredit renovasi dengan RAB, rumah yang
akan direnovasi atau tanah yang akan dibangun, biasanya sudah kita
miliki terlebih dulu.
2. Bank akan mencairkan kredit senilai 80% dari RAB yang kita ajukan.
3. Jika kita ingin mendapat 100% dana renovasi yang kita perlukan, ya
RABnya saja dinaikkan menjadi 125% dari yang kita butuhkan, sehingga
80%nya adalah 1005 dana yang kita butuhkan.
4. Kredit renovasi dengan RAB diajukan sebelum rumah kita direnovsi tentunya.
Salam SUKSES!
Joseph
Bambang Riswanto
sampai saat ini masih hunting terus... hot deal masih belum dapat yang memuaskan.
sambil hunting, saya juga lagi re engineering rekening dulu.
target saya tahun ini harus dapat hot deal minimal satu transaksi.
salam buat semua temen-temen JREI
Bambang Riswanto
sampai saat ini masih hunting terus... hot deal masih belum dapat yang memuaskan.
sambil hunting, saya juga lagi re engineering rekening dulu.
target saya tahun ini harus dapat hot deal minimal satu transaksi.
salam buat semua temen-temen JREI