Re: Prospek, dijual depot air minum isi ulang
Joseph Hartanto
Langsung saya jawab saja pertanyaannya :
1. Perhitungan nilai tanah dan bangunan sudah benar, tapi kalau mesin
seharusnya disusutkan sesuai dengan usia mesinnya (biasanya 5 tahun).
Tapi harga tanahnya kok murah sekali cuma 150rb, apa tidak salah?
sudah anda survei pasaran harga disekelilingnya?
2.Kalau memang harga tanahnya memang segitu, dan total nilainya yang
anda taksir 152,5jt sdangkan harga permintaan 235jt, artinya ada nilai
goodwill utk bisnisnya dari pemilik sebesar 82,5jt. Nah tinggal anda
hitung berapa nilai goodwill yang pantas bagi usaha yang sudah
berjalan itu, tinggal anda tawar saja goodwillnya.
3. Nah kalo surat suratnya masih sk camat, anda akan kesulitan untuk
mencari pembiayaan ke bank. Karena bank biasanya hanya mau sudah ada
sertifikatnya. Solusinya adalah, anda agunkan sertifikat rumah milik
anda, dan nanti dananya untuk membeli usaha ini. Atau anda cari
investor yang percaya dan bersedia bekerjasama dengan anda, tinggal
anda atur pembagian hasilnya saja.
4. Kalau seandainya anda sudah beli dan anda sudah berhasil
mendapatkan sertifikat tanahnya, baru anda masukkan ke bank. Kalau
bisa ambil jangka waktu yang paling lama, supaya cicilannya ringan,
sehingga tidak membebani cashflow perusahaan.
5. Mutasi rekening, bisa saja anda buat melalui internet atau atm,
sepanjang namanya tidak keluar pd saat dicetak.
6. Harga dibawah NJOP bisa saja terjadi, jika daerah tersebut tidak
berkembang, walaupun padat penduduk, tapi kalau kumuh, pasti demand
terhadap tanah didaerah itu rendah, akibatnya pertumbuhan harganya
kecil sekali, bahkan tidak ada pertumbuhan. Sedangkan NJOP tiap tahun
pasti dinaikkan oleh pemerintah, jadi akibatnya NJOP lebih tinggi dari
harganya.
7. File perhitungan ROI yang mana yang bapak maksud?
Salam Sukses,
Joseph
On 11/27/08, Ahmad Suhendro <ahmad.s...@gmail.com> wrote:
> Halo Pak Joe? apa kabar anda n keluarga?
> Saya endro dr medan, alumni JREi ke 11 di medan.
> Workshop bapak sangat bagus buat saya yg masih buta ttg property.
>
> Saya mo minta pencerahan dr bapak.
>
> Saya kemarin dpt prospek dr koran: dijual depot air minum isi ulang
> biasa berikut tanah, bangunan ruko 1lantai + mesin2 dan perlatan
> lainnya senilai 235juta. Ukuran tanah 5mx20m, bangunan 5mx15m. usia
> depot dan bangunan sekitar 8 bulan dgn omset sekitar 100galon/hari.
> 1galon(19liter) dijual 3000. Surat2 yg ada berupa SK Camat, akte
> notaris, surat dr lab Depkes utk kualitas air. Lokasi bebas banjir n
> terletak diluar kota medan , sekitar 1jam perjalanan dr rumah saya.
>
> Setelah saya survey pasar n konsultasi dgn teknisi mesin depot, tanah
> dilokasi tsb sekitar 150000 sd 200000/m2 (5x20x150000=15jt). Bangunan
> (5x15x1,5jt=112,5jt), mesin +peralatan sekitar 25jt. Total aset+mesin=
> 152,5jt. Klo dihitung net profit sekitar 4jt/bln.
>
> Rencananya klo deal, saya mau rombak mesinnya dgn mesin RO dgn biaya
> sekitar 50jt
> agar omset bisa dinaikkan menjadi 300galon/hari.
>
> Pertanyaan saya adalah:
>
> 1. Apakah perhitungan saya diatas sudah benar? terutama dr umur
> bangunan n mesin?
>
> 2. Berapa harga yg pantas saya tawarkan, berapa harga matinya?
>
> 3. Mengingat SK camat yg ada, kemana bank mana saya harus cari pembiayaan?
>
> 4. Klo bank ada yg mau biayai, brapa kredit yg saya perlu ambil? brapa tahun
> pembiayaannya? mutasi rekening saya baru 1bulan loh.
>
> 5. Untuk mutasi rekening, bisakah melalui atm ato internet banking?
> agar hemat waktu n
> biaya.
>
> 6. Saya punya lahan tidur yg harga pasarnya dibawah NJOP padahal
> kiri-kanan padat rumah
> penduduk, kenapa bisa demikian? faktor2 apa saja penyebab harga
> tanah dibawah
> NJOP? (krn di workshop kemarin tidak dibahas)
>
> 7. Didalam CD yg dibagikan saat workshop kemarin tdk ada file
> perhitungan ROI, bisakah
> Pak Joe attach file tsb ke saya? (klo ada file tools lain jg boleh he3x)
>
> Demikian Pak Joe, panjang bgt yah? maklum masih pemula dibidang property.
> Terima kasih atas perhatiannya.
>
> Regards
>
> Endro
>
>
>
>
> --
> Visit me at: http://www.ahmadsuhendro.com
>
>
>
> --
> Visit me at: http://www.ahmadsuhendro.com
>
Joseph Hartanto
1. Jika pemilik tidak mau perlihatkan surat dengan seribu macam
alasan, artinya dia tidak terlalu termotivasi untuk menjual atau tidak
terlalu BU. Ya sudah next saja, masih banyak opportunity yang lain.
Kita kan bukan mau beli kucing dalam karung. Soalnya kalo uang kita
sudah dipegang orang lain, posisi kita sudah lemah, apalagi bapak
tidak pegang apapun juga, juga omongan dia doang. Omongan orang sulit
dipegang pak.
2. Kalo dapat bisnis dengan property yang mau dijual, dan supaya dapat
cashback. Kita harus dapat penjual yang benar benar termotivasi untuk
menjual, BU, itu hukum yang pertama. Yang kedua adalah goodwill
bisnisnya tidak terlalu mahal, kalo bisa malah tidak usah ada
goodwillnya. Dan ketiga propertinya dijual murah, dan appraisal dari
bank jauh lebih tinggi dari harga jual properti+bisnisnya.
3. Kalo mau minta ajukan bebas iuran tahunan, ya sekarang ini saat
yang tepat, saat ada tagihan annual fee. Saat inilah waktunya kita
telp dan bilang saja terus terang, kita mau tutup kartu kita, karena
tidak mau bayar annual fee.
Salam Sukses,
Joseph
2008/12/1 Ahmad Suhendro <ahmad.s...@gmail.com>:
> Halo, Pak Joe!
>>
>> Untuk harga tanah memang murah karena didaerah pedesaan dan saya udah cek
>> harga tanahnya radius 100meter dr lokasi.
>>
>> Kemarin ketika saya minta fotocopy sk camat, akte notaris, surat silang
>> sengketa
>> pemiliknya menolak dengan alasan surat2 tsb ada di deposit box di bank dan
>> dia bilang
>> klo nanti deal dan seandainya ada masalah dgn tanah tsb dikemudian hari maka
>> uang saya dibalikkan. Nah, sayakan gak mau percaya gitu aja. Jadi saya
>> katakan bahwa saya gak kasih
>> penawaran sebelum saya diberikan fotocopy surat2 tsb. Sampai sekarang dia
>> belum ada hubungi saya.
>> Apa kiat2 Pak Joe menghadapi alasan pemilik seperti ini? saya pikir teman2
>> lain juga pernah mengalami hal seperti ini saat dilapangan.
>>
>> Untuk lahan tidur saya, emang benar kata Pak Joe, rumah penduduknya padat
>> tapi
>> penghasilan penduduknya rendah.
>>
>> Sorry, maksud saya tools perhitungan real estate dan ternyata emang ada
>> lengkap di cd tsb.
>>
>> Pak Joe, seandainya ada prospek dijual property berikut bisnisnya (take
>> over), katakanlah seperti sekolah musik purwacaraka atau indomaret dan
>> bangunannya masih KPR. Bagaimana
>> caranya agar kita sebagai pembeli bisa dapat cashback dr jualbeli ini?
>>
>> Tempo hari saat di seminar Pak Joe kasih kiat agar kartu kredit kita bebas
>> annual fee sepanjang tahun dengan cara mengancam tutup kartu kredit yg kita
>> miliki.Nah,saat kapan kita katakan kpd pihak bank? soalnya hari ini saya dpt tagihan dr bank niaga yg salah satu isinya adalah biaya membership annual fee sebesar 250ribu.
>>
>> Sekian dulu,Thanks bgt Pak Joe.