Ugovor O Kupoprodaji Nekretnine Obrazac
Siri Vonbank
Ovo je primjer Ugovora o kupoprodaji nekretnine. Ovo nije obrazac ugovora već je zamišljeno kao podsjetnik, pomoćno sredstvo pravniku pri sastavljanju ugovora. Ovaj primjer sadrži sve bitne elemente propisane zakonom za valjanost i provedivost ugovora no svaka situacija je posebna te snažno savjetujemo da angažirate odvjetnika. Mi ne odgovaramo za ikakvu štetu.
Ovo je primjer Ugovora o kupoprodaji nekretnine za situaciju kada nekretnina nema nedostataka niti tereta, Prodavatelj je odmah spreman predati posjed, a Kupac je spreman odmah platiti cijelu kupoprodajnu cijenu.
Ovo je primjer ugovora o kupoprodaji nekretnine koji prodavatelj i kupac sklapaju kao glavni ugovor na temelju ranije sklopljenog predugovora o kupoprodaji nekretnine. Primjer se odnosi na situaciju kada je predmet kupoprodaje stan na kojemu je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine tj. etažno vlasništvo. Stan ima jednog vlasnika koji je fizička osoba i koji ga prodaje u cijelosti tj. prodaje vlasnički dio 1/1. Kupac je također fizička osoba.
Prilikom sklapanja predugovora, prodavatelj je kupcu u gotovini isplatio kaparu kao odustatninu i taj se iznos sada uračunava u kupoprodajnu cijenu. Drugim riječima, prodavatelj ne vraća kupcu ranije uplaćenu kaparu, nego mu je kupac obvezan platiti iznos kupoprodajne cijene umanjen za iznos kapare. Taj preostali dio kupoprodajne cijene kupac plaća iz vlastitih sredstava tj. ne koristi kredit banke i obvezuje se platiti ga u roku od 30 dana od sklapanja ugovora na bankovni račun prodavatelja. Kako bi se prodavatelj osigurao da će mu doista biti uplaćen ostatak kupoprodajne cijene, ovaj ugovor o kupoprodaji nekretnine sadrži odredbu o plaćanju u roku kao bitnom sastojku ugovora, u skladu s člankom 361. Zakona o obveznim odnosima. Isto tako zbog zaštite prodavatelja, prodavatelj se obvezuje izdati tabularnu izjavu potrebnu za uknjižbu kupca kao vlasnika stana tek nakon što mu kupac u cijelosti plati kupoprodajnu cijenu.
U ovom primjeru prodavatelj kupcu uručuje energetski certifikat ishođen u skladu s odgovarajućim hrvatskim propisima u trenutku potpisivanja ugovora. Primjer u vezi s odgovornošću za materijalne nedostatke nekretnine koja je predmet kupoprodaje sadrži klauzulu viđeno-kupljeno.
Naš obrazac predugovora o kupoprodaji nekretnine uključuje mnoge ugovorne odredbe koje bi Vam mogle biti potrebne da detaljno ugovorite prava i obveze između prodavatelja nekretnine i kupca nekretnine:
Predugovor o kupoprodaji nekretnine ne obvezuje tj. stranke se oslobađaju od obveze sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, ako su se okolnosti od sklapanja predugovora toliko izmijenile da ne bi bio sklopljen da su takve okolnosti postojale u vrijeme njegovog sklapanja.
Predugovor se uobičajeno sklapa u postupku kupoprodaje nekretnine kao način rezervacije nekretnine u vremenu koje je potrebno da kupac osigura financijska sredstva potrebna za plaćanje cijene nekretnine ili kada je potrebno izvršiti neke druge pripremne radnje.
Prilikom sklapanja predugovora o kupoprodaji nekretnine, uobičajeno je da kupac prodavatelju daje kaparu koja u praksi najčešće iznosi 10% od vrijednosti nekretnine koja je predmet ugovora. U slučaju ispunjenja ugovora, odnosno u konkretnom slučaju predugovora, prodavatelj kupcu kaparu ili vraća ili se ona uračunava u ispunjenje obveze tj. uračunava se u kupoprodajnu cijenu nekretnine.
Kod predugovora o kupoprodaji nekretnine važno je voditi računa od tome da samim ugovaranjem i davanjem kapare ugovorne stranke ne dobivaju i pravo odustati od sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine. Kako bi dobili to pravo, moraju izričito ugovoriti da se kapara daje kao odustatnina. Ako je kapara ugovorena kao odustatnina, prodavatelj i kupac imaju pravo odustati od sklapanja glavnog ugovora. U tom slučaju, prema članku 307. stavku (2) Zakona o obveznim odnosima, ako od ugovora odustane ugovorna stranka koja je dala kaparu (najčešće je to kupac), ona kaparu gubi, a ako od ugovora odustane ugovorna stranka koja je primila kaparu (najčešće je to prodavatelj), ona mora vratiti kaparu drugoj strani u dvostrukom iznosu.
Sklapanje predugovora o kupoprodaji nekretnine nije dovoljno za stjecanje prava vlasništva na nekretnini, već je za to potrebno sklopiti valjani i propisno ovjereni glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine s vlasnikom nekretnine te na temelju tog ugovora provesti uknjižbu prava vlasništva na stjecatelja tj. kupca, u zemljišnim knjigama.
Na temelju predugovora o kupoprodaji nekretnine nije moguće u zemljišnim knjigama uknjižiti pravo vlasništva na nekretnini, već je za to potrebno sklopiti valjani i propisno ovjereni glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine s osobom koja je vlasnik nekretnine i kao takva je upisana u zemljišnim knjigama.
Kako se, u pravilu, na temelju predugovora o kupoprodaji nekretnine ne vrši uknjižba prava vlasništva i drugih stvarnih prava u zemljišnim knjigama, nije potrebno ovjeriti potpis prodavatelja na predugovoru kod javnog bilježnika. Međutim, iako ovjera potpisa kod predugovora nije potrebna, time se može postići dodatna sigurnost u smislu lakšeg dokazivanja da je prodavatelj doista potpisao predugovor o kupoprodaji nekretnine, u slučaju da dođe do spora.
Zanima Vas kako napraviti raskid ugovora o kupoprodaji nekretnine? Trebate odgovore na pitanja kako izaći iz nepovoljnog ugovornog odnosa u koi ste ušli stjeanjem odnosno otuđenjem nekrentine? Odgovore na ova i neka druga pitanja ćete nači u ovome članku.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine je dvostranoobvezni ugovor kojim se prodavatelj obvezuje da će na kupca prenijeti vlasništvo određene nekretnine i predati mu istu u posjed, a kupac se obvezuje platiti mu za to cjelokupnu ugovorenu kupoprodajnu cijenu.
Prema načelu upisa u zemljišne knjige vlasništvo nekretnine se tek stječe upisom u zemljišne knjige, a ne sklapanjem kupoprodajnog ugovora kao što mnogi vjeruju. Upis u zemljišne knjige provodi se na temelju tabularne isprave.
Tabularna isprava je isprava koja sadrži izjavu vlasnika nekretnine kojom prodavatelj kupcu, nakon što primi cijeli iznos kupoprodajne cijene, dozvoljava upis vlasništva nad nekretninom. Tabularna izjava je često sadržana u samom kupoprodajnom ugovoru, što znači da je u tom slučaju ugovor o kupoprodaji nekretnine također i tabularna isprava.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine treba sadržavati i podatke o ugovornim stranama, odnosno njihovo ime i prezime, OIB, adresu stanovanja, odnosno naziv i sjedište pravne osobe. Zahtjev za upis u zemljišne knjige može se podnijeti i online.
Nadalje, ugovor o kupoprodaji nekretnine može se raskinuti zbog promijenjenih okolnosti, tj. ako nakon sklapanja ugovora za jednu stranu ispunjenje obveze postane pretjerano otežano ili bi joj ispunjenje nanijelo pretjerano veliki gubitak, a to se nije moglo predvidjeti u vrijeme sklapanja ugovora, ona može zahtijevati da se ugovor raskine.
Predmetni tekst pojašnjava proceduru realizacije kupoprodaje nekretnine kroz koju stranke s nama prolaze bez previše muke i hodanja ali je dobro da svaka stranka zna korak po korak što se to točno radi tokom realizacije kupoprodaje, a kupoprodajni ugovor je jedan od glavnih koraka procesa kupoprodaje nekretnine.
Dakle, kupoprodajni ugovor za nekretninu mora uvijek biti u pisanom obliku.
Razlog takvog normiranja može se pronaći u tome da je kupnja nekretnine i kupoprodajni ugovor za nekretninu vrlo bitna stvar čije se eventualne posljedice ne mogu rješavati ako ne postoji fizički kupoprodajni ugovor za nekretninu. Sklapanje takvog pravnog posla u usmenom obliku bilo bi apsurdno, a k tome i teško dokazivo.
Kupoprodajni ugovor za nekretninu mora sadržavati opis i podatke o nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora za nekretninu, cijenu koju je kupac obvezan platiti prodavatelju, koje su obveze prodavatelja i kupca te podatke potrebne za upis prava vlasništva u zemljišne knjige. Obavezno moraju biti navedeni podaci o kupcu i prodavatelju, a to su ime, prezime, adresa i OIB.
Kao što je već navedeno, obveza prodavatelja je predati posjed nekretnine kupcu, odnosno izdati mu tabularnu ispravu za upis u zemljišne knjige, a obveza kupca je platiti kupoprodajnu cijenu.
Kod sklapanja kupoprodajnog ugovora za nekretninu potrebno je da prodavatelj svoj potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjeri kod javnog bilježnika. Nakon sklopljenog ugovora obveza kupca je da prijavi stjecanje nekretnine nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nalazi nekretnina radi plaćanje poreza na promet nekretnina.
Za stjecanje prava vlasništva nekretnine na temelju kupoprodajnog ugovora za nekretninu nije dovoljno samo sklapanje ugovora, već je potrebno upisati se u zemljišne knjige kao vlasnik nekretnine. Upis se provodi na temelju tabularne isprave, a tabularna isprava može biti sam kupoprodajni ugovor za nekretninu koji sadrži odredbu da se na temelju ugovora može provesti upis u zemljišne knjige, ili to može biti posebna isprava koja sadrži izjavu vlasnika kojom dozvoljava upis vlasništva nad nekretninom koja je predmet kupoprodajnog ugovora za nekretninu.
Ugovor je saglasnost volja dveju ili više ugovornih strana. Prema odredbi člana 26 Zakona o obligacionim odnosima (u daljem tekstu: ZOO) ugovor je zaključen kad su se ugovorne strane saglasile o bitnim sastojcima ugovora. Za nastanak i pravna dejstva ugovora neophodno je ispunjenje određenih uslova koji se tiču sposobnosti ugovaranja, saglasnosti volja, predmeta i osnova, ali često i forme ugovora. Zavisno od ozbiljnosti ugovora i ugovarača, sam proces ugovaranja se može sastojati iz nekoliko stadijuma: pregovori, predugovor i na kraju zaključenje ugovora. Iako ovi stadijumi nisu obavezni, kod nekih ugovora, kao što je, na primer, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, u praksi se za njima ustalila potreba.
e2b47a7662