CİNS TASHİHİN İŞLEMLERİNE YÖNELİK GÖRÜŞLER VE YARGITAY KARARALARI
hakan izmir
GÖRÜŞLER VE YARGITAY KARARALARI
1 – Cins Değişikliği Nedir?
2010/4 sayılı Genelgede;
Cins değişikliği; “Bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; veya arazi iken bağ, bahçe, tarla vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemi” İfade eder, şeklinde tanımlanmıştır.
Bu tanımdan hareketle, taşınmazlarda yapılacak cins değişikliği işlemleri üç ana başlık altında sıralanabilir.
– Yapısız iken yapılı hale gelme,
– Yapılı iken yapısız hale gelme,
– Diğer cins değişiklikleridir.
Herhangi bir parselde cins değişikliği yapabilmek için ilgilisinin müracaatı şarttır. Yapılan işlem ilgilisinin menfaatine diye, talebi olmadan işlem yapmak mümkün değildir. İlgilisi başvurup işlemi talep etmedikçe işlemin başkaca yapım yolu yoktur.
Cins değişikliği işlemleri; daha önce talebe bağlı olarak kadastro müdürlükleri tarafından yapılmakta iken; 5368 sayılı Yasa ile yapım yetkisi Lisanslı Harita ve Kadastro Bürolarına (LİHKAP’lara) verilmiştir.
Cins değişikliği işlemleri halen; Lisanlı büroların kurulmuş olduğu yerlerde bu bürolar tarafından; lisanlı büroların kurulmadığı yerlerde ise kadastro müdürlükleri tarafından yapılmaya devam etmektedir. Lisanslı büroların tarafından yapılan işlemlerin ise kontrol sorumluluğu yine kadastro müdürlüğüne aittir. (Lisanlı Bürolarla ilgili Yönetmeliği 31/1 ve 32/1 maddeleri ile 2010/4 sayılı genelge md:4)
Cins değişikliği işlemi; teknik çalışmayı gerektirmesi nedeniyle kadastro müdürlüklerini; tescili gerektirmesi nedeniyle de tapu müdürlüklerini ilgilendirmektedir.
Tapu kütüğüne yazılan parsel cinsi, sınırlandırma ve ölçü krokileriyle uyumlu iken, zemin ile uyumlu olmadığı gerekçesiyle, 1458 sayılı genelge gereğince, ilgilisinin talebi alınıp düzeltilemez. Mutlaka son zemin durumunun tapu kütüğünde görünmesi isteniyorsa, mevzuatın gerektirdiği yol izlenmek suretiyle cins değişikliği talebinde bulunulması gerekir.
Bir parselin cinsinin "arsa" yapılabilmesi için, o parselin imar plânı gereğince oluşması gerekir. Bazı yargı kararlarına göre, imar parseli oluşmadan dahi, imar plânı içerisinde kalması yeterli görülmüştür (YARGITAY İçtihadı Birleştirme Kurulunun 17.04.1999 tarihli, E.1996/3, K.1998/1 sayılı kararı; YARGITAY 5.Hukuk Dairesinin 06.07.1999 tarihli E.1999/8847, E.1999/260).
Onun dışında "tarla" vasıflı bir taşınmazın cinsinin, "arsa" olarak çevirmesi mümkün değildir.
Parselin cinsi "Arsa" iken “zeytinlik” ya da "Fındık Bahçesi" olarak değiştirilmesinde sakınca yoktur. Bunun için tarım müdürlüğünden yazı alınması gerekir. Parselin beyanlar hanesinde, yapı ile ilgili muhdesat belirtmesi, bu cins değişikliğinin yapılmasına engel olmaz.
Eğer belediye tarafından cins değişikliği yapılabileceğine dair yazısı ya da yapı kullanma izin belgesi verilmişse, o bina yola (ve/veya komşu parsele) tecavüzlü olsa dahi cins değişikliği yapılıp, tapu kütüğüne tecavüzlü olduğu belirtilir. Üçüncü kişilerin haklarının korunması bakımından, aynı belirtim binanın tecavüzlü olduğu parselin tapu kütüğüne de yapılmalıdır.
(A) parselinin cins değişikliği yapılırken, bu parseldeki binanın (B) parseline tecavüzlü olduğu görülüyorsa; doğru olan her iki parselin kütük sayfasında da belirtim yapılmasıdır. Kadastro Müdürlüğü, işlem dosyasını Tapu Müdürlüğüne gönderirken, her iki parselin de kütük sayfasına belirtim yapılması gerektiği özellikle vurgulamak suretiyle, Tapu Müdürlüğünü bu doğrultuda yönlendirmesi gerekir.
Cins değişikliği işlemlerinde; Tapu Plânları Tüzüğü’nün yayın tarihi olan 27.08.2008 tarihinden sonra yapılan yapılar için “Vaziyet Plânı” ve “Bağımsız Bölüm Plânı” düzenlenmesi zorunludur. Bu plânların düzenlenmesi için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş şartı bulunmamaktadır. (2010/4 sayılı genelge)
Yapısız iken yapılı hale gelme şeklindeki cins değişiklikleri “inşaat ruhsatı” gereğince yapılamaz. Cins değişikliğinin yapılabilmesi için “yapı kullanma izin belgesinin” alınması ya da bu yönde ilgili belediyenin yazısının bulunması gerekir.
Yapısız iken yapılı hale gelme şeklindeki cins değişikliklerinde; yapının "yapı kullanma izin belgesi" almış olması ya da bu belgeyi almaya hak kazanmış olması gerekir. Bu kazanma ise, belediyenin yazısından anlaşılabilmelidir.
"Yapı kullanma izni alıncaya kadar cins değişikliği yapılmasında sakınca yoktur" şeklindeki ifade, yeterli bir ifade değildir. Herhangi bir yapıya ya da bağımsız bölümlere, yapı kullanma izninin verilmesi ya da bu belgeyi alabilecek sıhhate sahip olduğuna dair ilgili idarenin net yazısının bulunması gerekir.
Cins değişikliği için ibraz edilen "yapı kullanma izin belgesinde" hangi bilgiler varsa cins değişikliği de onunla sınırlı olmalıdır.
İzin belgesinde bulunmayan ayrıntılara tescil bildiriminde yer verilmemelidir. Verilmişse de bu durum Tapu Müdürlüğü tarafından dikkate alınmamalı, cins değişikliği, izin belgesine uygun olarak yapılmalıdır. Fazladan olan ayrıntının Tapu Siciline tescili için mutlaka ayrıca izin belgesinin getirilmesi gerekir.
Yapılı iken yapısız hale gelme şeklindeki cins değişikliği talebini yerine getirmek üzere zemine giden kadastro elemanları, parsel içindeki binanın yıkılmış ancak yeni bir binanın inşa edilmiş olmasıyla karşılaşabilmektedir. Bu durumda, yapılı iken yapısız hale gelme şeklindeki cins değişikliği talebinin karşılanıp karşılanmayacağı konusunda tereddüde düşülebilmektedir.
a) Parsel Yapılı İken Yapısız Hale Gelmesi İsteniyorsa
Eğer kadastro paftasında bulunan ve de tescilli olan binanın yıkılmış olduğu anlaşılıyorsa, aynı parsel içinde başka bina inşaatına başlanmış da olsa, inşaat tamamlanmış da olsa, bu parselin cinsi "arsa" yapılabilir. Yeni yapılan binanın pafta ve tapu siciline geçmesi için ilgilisinin yeni bir talebi gerekmektedir.
b) Parsel Yapılı İken Yine Yapılı Olması İsteniyorsa
Parselin cinsi yapılı olduğu halde, yeni duruma göre yine yapılı olması isteniyorsa;
Öncelikle, paftasında bulunan ve de tapu sicilinde tescili olan bina yıkılmış olduğu için parselin yapısız hale getirilmesinde bir sakınca bulunmayacaktır. Bu arada, yeni yapılan bina için “yapı kullanma izni” alınmış ya da bu izni almaya hak kazanmış olduğuna dair onay yazısı alınmış ise aynı talep ile iki işlemin birden yapılmasında sakınca olmayacaktır.
Bu tür taleplerin karşılanmasında; döner sermaye tek kalem alınır (yeni yapı için alınır). Ara işlem için döner sermaye tahakkuk ettirilmez. (2*010/4 sayılı genelge)
Tapu kütüğünde “arsa” vasfıyla tescilli taşınmaz, herhangi bir işlem sırasında tescil bildiriminde, “bahçe” gösterildiği için tescilde de parsel cinsinin “bahçe” olarak yapılmış olduğu örneklerle karşılaşılabilmektedir.
Her ne kadar parsel cinsinin “bahçe” yapılması konusunda talep olmasa ve de herhangi bir kurum yazısı bulunmasa da yapılan tescil, tescil bildirimine uygun olduğuna için tapu müdürü bunu resen düzeltmemeli, ilgilisinin başvurusu ve muvafakati ile Tapu Sicil Tüzüğünün 85'inci maddesi gereğince düzeltme yapmalıdır.
Belediyeye ait olan ve "kagir iki katlı bina ve arsası" vasfıyla tescilliparsel cinsinin, encümen kararı gereğince "İki katlı belediye hizmet binası ve arsası" olarak değiştirilmesi mümkündür.
Cins değişikliği ile ilgili talep karşılanırken, inşaat ruhsatından daha fazla kat yapılmışsa; Örneğin İki katı için ruhsat bulunduğu halde, zeminde daha fazla kat yapılmış olduğu görülürse; ruhsatı olan iki kat için talep kabul edilip, tescil bildirimi bu iki kat için düzenlenir.
Tescil bildiriminde ruhsatı olmayan fazladan yapılmış katların varlığının da belirtilmesi gerekir. Ayrıca, ruhsatsız yapılan katların belediyeye bildirilmesi gerekir.
Tesis kadastrosu sırasında tutulan sınırlandırma ve ölçü krokisinde var olan bina paftasına tersim edilmemiş tapu kütüğünde gösterilmemişse; bu krokilerdeki bina ile halen zeminde bulunan bina birbirini teyit ediyorsa; gerekli ölçüm yapılan suretiyle 1458 sayılı genelgeye göre düzeltme işlemi yapılıp, binanın paftasına çizimi, tapu kütüğüne de yazımı sağlanmalıdır.
Kadastro çalışmaları sırasında "kerpiç ev" olarak tahdit ve tespit görmüş bir taşınmazın cinsinin, aslında "Kagir ev" olduğu iddia ediliyorsa; kadastro çalışmaları öncesine ait bu evin "Kagir ev" olduğunu gösterir bir belge ibraz edilebiliyorsa, parselin cinsi, ilgilisinin muvafakati ile 1458 sayılı genelge gereğince düzeltilebilir.
Ancak böyle bir belge getirilemiyorsa, idari yoldan parselin cinsi düzeltilemez. Bu parselin cinsinin "Kagir ev" yapılabilmesi için, ilgilisinin, belediyeden ya da il özel idaresinden bu doğrultuda belge getirmesi gerekir. İşlem, 2010/4 sayılı genelgede bahsedildiği üzere, yapılı iken yine yapılı hale gelen cins değişikliği işlemi şeklinde gerçekleştirilmelidir.
Cinsi “kargir ev” olan bir parsel üzerindeki ev yıkılması halinde parselin cinsi; mevcut hali ne ise o olmalıdır. Örneğin; O parsele daha önce belediye tarafından yapı kullanma izni verildiğine göre, yapı öncesinde parsel imar parseli olmalıdır, dolayısıyla da cinsi “arsa” olmalıdır.
Ancak farklı durumlar da söz konusu olabilir. Her durumda şu araştırma yapılarak parselin cinsi belirlenmelidir;
Parselin bina yapılmadan önceki cinsi tespit edilebiliyorsa, yine aynı cinse döndürülür. Parselin, bina öncesindeki cinsi bilinemiyorsa, o parselin bir imar parseli olup olmadığı araştırılmalı ve gerek 18’inci madde ve gerekse de 15 ve 16’ncı maddeler gereğince oluşturulmuş olsun parsel imar parseli ise, cinsi “arsa” yapılmalıdır.
Parselin, bina öncesine ait cinsi tespit edilemiyorsa ve de o parsel mevcut hali ile bir imar parseli değilse, işte o zaman tereddüt yaşanabilir. Ancak, parselin cinsi konusunda ilgilisinin beyanı ile mevcut durum birbirini teyit ediyorsa, bu beyan dikkate alınmalıdır. Bu durum için herhangi bir kurumdan yazı alınması gerekiyorsa, (örneğin sebze bahçesi, fındık bahçesi, tarla vs.) onun için de ilgili, tarım müdürlüğünden yazı getirilmesi istenebilir.
Binalı bir parsel imar uygulamasına tabi tutulduğunda o parsellerden birden fazla imar parseli oluşuyorsa ve de ana parselde bulunan bina yeni oluşan parsellerden birinde yer alırken diğer parseller boş kalıyorsa;
Binanın kaldığı parsele ana parselin cinsi aynen taşınır. Boş kalan parsellerin cins ise doğrudan “arsa” yapılır. (1477 sayılı genelge)
İmar parseli içerisine, daha önce cins değişikliği yapılmamış bir bina rastlarsa, yeni oluşan imar parselinin cinsi “arsa” yapılmakla yetinilir, binalı gösterilmez. Parselasyon ile oluşan parsellerin cinsinin doğrudan "arsa" yapılmasıyla, binanın da doğrudan gösterilmesi karıştırılmamalıdır.
İmar parseli içerisindeki bina için yapı kullanma izni alınmış da olsa, binanın rastladığı imar parseli doğrudan binalı gösterilmez. İlgilisinin talebi gerekir ve de gerekli döner sermayesini ve harcını da ödemesi gerekir.
Cinsi "bağ" olan bir parselin bir kısmı imara tabi tutulup imar parselleri oluşmuşsa, yeni oluşan parsellerin cinsi "arsa" olur. Geri kalan kısmın cinsi "bağ" olarak kalmaya devam eder.
Aynı kişiye ait olan 1 ve 2 nolu parsellerden 1 nolu parselde bina yapımı gerekçeli cins değişikliği işlemi yaptırıldıktan sonra, binanın aslında 2 nolu parselde olduğu iddiasıyla düzeltme talep edildiğinde; İşlemin altlığı olan belgelerde 2 nolu parsel geçmiyorsa, (talep formu, tescil bildiriminde çizili parselin şekli gibi), halen zemin durumu iddiayı doğruluyor olsa bile idari yoldan düzeltme yapılamaz.
Ancak, işleme altlık belgeler iddiayı doğruluyorsa, ilgilisinin başvurusu üzerine muvafakat alınmak suretiyle düzeltme yapılabilir.
Uygulamada, zeminde bina olduğu halde cins değişikliği yapılmamış ancak, kütüğün “Beyanlar” hanesinde belirtilmiş olduğu örneklerle karşılaşılabilmektedir. Bu tür “Beyanlarda” belirtilmiş olan bir binanın yıkılması halinde;
Söz konusu binanın kadastro paftasına işlenmiş olup olmadığı kontrol edilmeli, eğer paftasına işlenmiş ise Kadastro Müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenerek Tapu Müdürlüğüne gönderilmelidir. Bina paftasında görünmüyorsa, Kadastro Müdürlüğünce yapılacak bir işlem olmayacağından, talep gereğince Tapu Müdürlüğünce kütüğün “Beyanlar” hanesindeki yazım terkin edilmelidir.
Kişilere ait meralar 4342 sayılı Mera Kanununa tabi değildir. Mera Kanunu ancak kamuya ait alanlarda uygulanır.
Bununla ilgili olarak TKGM – Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığının 08.01.2001 tarih 4813 sayılı talimatı şu şekildedir;
"Danıştay 1.Dairesinin 8 Kasım 2001 tarih ve 2001/101–160 sayılı kararında, tapuda kişiler adına kayıtlı olan mera, yaylak ve kışlaklar hakkında kamulaştırma yapılmadıkça, 4342 sayılı Mera Kanununun uygulanmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Bu nedenle, ... ilçesi bağlı ... köyünde kaim 1231 nolu parselin mera olan vasfının, mera komisyonunun olumlu kararı aranmaksızın, kayıtlı maliklerinin talebi ile taşlı tarlaya dönüştürülmesinde yasa ve mevzuata aykırı bir husus bulunmamaktadır." Enes Kaşak
25 – Yenileme Çalışmaları ve Cins Değişikliği
Yenileme çalışmaları sırasında yeni binaların yapılmış olduğunun görülmesi halinde nasıl bir yol izleneceği 22/a Yönetmeliğinin 19’uncu maddesinde şu şekilde yer almıştır;
– İmar mevzuatına göre yapı kullanma izni almamış binaların tapu sicilinde cins değişikliği yapılmaz. Bu durum uygulama tutanağında açıklanarak beyanlar hanesinde belirtilir ve cins değişikliği yapılması gereken taşınmazların listesi parsel maliklerini de gösterecek şekilde ilgili kuruluşlara (belediye ya da il özel idaresine) bildirilir.
– Ayrıca, kadastro müdürlüğü arşivinde yer alan fen klâsörünün düşünceler sütununa da kurşun kalemle belirtilir.
– Tapuda tescilli olmayan yapı ve tesislerin bulunduğu parsellere ilişkin olarak verilecek pafta örneği ve diğer teknik belgelerde yapı ve tesislerin tapuda tescilli olmadığı belirtilir.
14. Hukuk Dairesi 2006/4662 E., 2006/5589 K.
1086 S. HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU(MÜLGA) [ Madde 7 ]
"İçtihat Metni"
Davacı vekili
tarafından, davalılar aleyhine 24.6.2005 gününde verilen dilekçe ile
cins tashihi, eski hale getirme, olmadığı takdirde mülkiyetin devri
istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne,
kısmen reddine dair verilen 22.12.2005 günlü hükmün Yargıtayca
incelenmesi davalı Hazine vekili, ve davalı Ş..... vekili tarafından
istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne
karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar
incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, tapu kütüğünde kat mülkiyeti kurulan ana yapının tümüyle harap
olması nedeniyle arsa olarak cins düzeltimi istemiyle açılmıştır.
Mahkemece dava kabul edilmiş, hükmü davalı Ş…
….. ve E…
….. ile Hazine vekilleri temyiz etmiştir.
İstemin dayanağını Tapu Sicil Tüzüğünün 81.nci maddesi
oluşturmaktadır. Tapu sicili hukuku açısından kaydın cinsinin
değiştirilmesi demek başlangıçta doğru olarak yazılmış bir kayıt
kapsamında değişiklik yapılması demektir.
Gerçekten cins değişikliği bir taşınmazın cinsinin yapısız iken
(arsa) yapılı veya yapılı iken (bina) yapısız hale dönüşmesi vs.
durumunda meydana gelen değişikliğin yeni oluşan duruma göre
paftasına ve tapu siciline yazılmasıdır.
Taşınmazdaki cins değişikliği Kadastro veya Tapu Sicil
Müdürlüklerince taşınmazın maliklerinin tamamı ya da bir veya bir
kaçının başvurması üzerine maliklerden talep edilecek bazı
belgelerin verilmesiyle yapılması zorunlu idari işler arasındadır.
Başka bir anlatımla bu tür iş ve işlemlerin yerine getirilmesi
mahkemeden dava yoluyla istenemez.
Mahkemece anlatılanlar doğrultusunda talebin idari makamlarca yerine
getirilmesi gereken işlerden olduğu gözetilerek HUMK.nun 7.nci
maddesi hükmünce yargı önüne getirilen davanın yargı yeri nedeniyle
reddine karar verilmesi yerine istemin esasının incelenerek hükme
bağlanması doğru olmamıştır.
Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün
BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 11.5.2006
gününde oybirliği ile karar verildi.
E:2003/5275 - K:2003/8148
| ||
ÖZET :
Tapu Sicil Nizamnamesine göre tapuda cins tashihi tapu idaresi tarafından yapılır. Bu husus tapu idaresine ait idari bir görevdir.
DAVA :
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.8.2001 gününde verilen dilekçe ile tapuda cins tashihi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 29.1.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı idare vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR :
Davacı vekili 26.8.2001 tarihli dilekçesi ile davacı adına kayıtlı 28 parsel sayılı taşınmazın tapuda arsa olarak yazılı vasfının depo olarak düzeltilmesini istemiştir.Mahkemece, davacı adına kayıtlı 28 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın davacıya ait olmadığı, bu nedenle ayni hak oluşturacak şekilde tapuda cins değişikliği yapılamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili ve vekalet ücreti verilmesi gerektiği yönünden davalı Hazine vekili kararı temyiz etmişlerdir.
Dava tapuda cins tashihi isteğine ilişkindir. Tapu Sicil Nizamnamesine göre tapuda cins tashihi tapu idaresi tarafından yapılır. Bu husus tapu idaresine ait idari bir görevdir. Davacının tapu idaresine böyle bir istekte bulunmadan Mahkemeye açılan davanın dinlenme olanağı yoktur. Görev nedeni ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde tesis edilen red kararı sonucu itibarı ile doğru olduğundan davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
Davalı Hazine vekilinin temyizine gelince, Mahkemece davanın reddine karar verilmesine rağmen vekil ile temsil edilen davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmemesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedeni ise de yapılan yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün aşağıda belirtilen şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ :
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- Davacı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının REDDİNE,
2-
Davalı Hazine vekilinin vekalet ücreti yönünden ileri sürdüğü temyiz
itirazı yerinde görüldüğünden yerel mahkeme kararının hüküm fıkrasına
"karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin
2.bölümünün 7.maddesi gereğince takdir olunan 200.000.000 Tl. sı maktu
vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine" cümlesinin
eklenmesine hükmün değiştirilen bu şekli ile H.U.M.K.nun 438/VII maddesi
gereğince DÜZELTİLEREK ONANMASINA, Harçlar Kanununun 13/J maddesi
gereğince hazineden harç alınmasına yer olmadığına, aşağıda yazılı onama
harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, 17.11.2003 gününde oybirliği
ile karar verildi.