KADASTROYA AİT 20 KISA AÇIKLAMA -3
hakan izmir
Askı ilânının 30 gün yerine 29 gün yapılmış olması kesinleşmeye engel teşkil eder, eğer bu yönde bir dava açılırsa askı ilânı yapılmamış sayılır ve de yeniden yapılması gerekir. Eğer askı ilânı üzerinden 10 yıllık süre geçmişse ve de bu süre içerisinde herhangi bir şekilde konu gündeme gelmemişse; o zaman Medeni Kanunun 712'nci maddesi gereğince artık yapılan tesciller geçerli olur.
Bir parselde dört hissedar var, hissedarlardan ikisinin evleri var. Bu parsel, evlerin her biri müstakil bir parsele gelecek şekilde 4 eşit parçaya ayrılarak tespit edilebilir mi?
Bilindiği üzere 3402 sayılı Kanunun 47/K Yönetmeliğinin 3'üncü maddesinde; "İmar plânı bulunmayan yerlerde; Belediye encümeni veya il idare kurulunun (il özel idaresinin) kararı aranmadan, zeminde fiilen oluşmuş sınırlara göre sınırlandırma ve tespit yapılır" hükmü bulunmaktadır.
Hissedarlar, mevcut evler müstakil birer parsel içine rastlayacak şekilde zeminde yerlerini belirleyebiliyorsa, bu madde gereğince, kadastro tespiti, talep doğrultusunda yapılabilir.
Zabıt defterinde yer alan şerhler kadastro çalışmaları sırasında kaldırılamaz. Tapu Sicil Tüzüğünün 11'inci maddesi; "Kanunda veya bu Tüzükte yazılı istisnalar dışında, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz. ..." hükmündedir.
Tapu müdürlüğünün kaldıramadığı bir şerhi kadastro çalışmaları sırasında Kadastro Müdürlüğünün kaldırması da düşünülemez. O nedenle de eğer kadastro çalışmaları devam ettiği süre içerisinde ilgilisi Tapu Müdürlüğüne gidip bu şerhin kaldırılmasını talep eder de şerh kaldırılırsa 3402 sayılı Yasanın 40'ıncı maddesi gereğince Tapu Müdürlüğü tarafından durumun bildirilmesi halinde şerhler kaldırılmış olarak tespit çalışması yapılabilir.
Aksi takdirde şerhlerin yeni tespitlere taşınması gerekir. Kadastro kesinleştikten sonra, aynı şekilde ilgilisinin başvurup şerhi kaldırması mümkündür.
3402 sayılı Kadastro Yasası gereğince kadastro çalışması köy ya da mahalle bazında yapılmaktadır. Her bir çalışma alanı komşu çalışma alanından bağımsız olarak numaralandırılır. Komşu çalışma alanının aynı ilçeye ait diğer mahalle olması da bu durumu değiştirmez. 2010/11 sayılı genelgenin 32'nci maddesinde de, her bir çalışma alanının 101 ada numarasından başlatılacağı bilgisi bulunmaktadır.
Askı ilânı öncesinde “bilgilendirme ilânı” yapılması hususu 4 Ekim 2009 tarihli ve 238–3943 sayılı talimatnamede yer almaktadır. Talimatta, kısmi ilânın amacı; ... Tespit maliklerinin adı, soyadı, baba adı ve hisseleri ile kadastro harçlarında yapılmış maddi hataların çalışmalar sırasında fark edilmediği, dolayısıyla da kadastro komisyonuna itiraz edilmeyip, askı ilânı süresi içerisinde Kadastro Mahkemesine dava açılma yoluna gidildiği, halbuki bu tür maddi hataların, askı ilânı öncesinde düzeltilmesini sağlamak amacıyla bilgilendirme ilânına gerek duyulduğundan ...; bahsedilirken;
Aynı talimatnamenin 5'inci maddesinde ise; kısmi olarak askı ilânına alınacak taşınmazlar ... için bilgilendirme ilânı yapılmayacağından bahsedilmektedir.
Bilgilendirme ilânının asıl amacı, maddi hatalar için dava yoluna gidilmeden idari yoldan çözülmesini amaçlarken, 5'inci maddeye böyle bir ifadenin konması aslında çelişkidir. Çünkü, kısmi olarak ilâna alınan çalışmalarda da aynı hataların yapılması mümkündür. Ancak maddi hatanın yapılmadığından emin olunacak kadar küçük ve kontrol altına alınabilecek kapsamdaki yerler için bilgilendirme ilânına gerek olmadığı düşünülmüş olmalı, ama bu da yanlış değerlendirmelere sebep olabilmektedir.
Eğer askı ilânı öncesi bir bilgilendirme ilânına gerek duyulup, talimat yayımlanmışsa bu bütün çalışmalar için geçerli olmalıdır.
O nedenle de; bilgilendirme ilânına gerek duyulup bir genelge yayımlanmışsa, herhangi çifte standarda sebep olunmaması bakımından genelgenin 5'inci maddesi Genel Müdürlükçe yürürlükten kaldırılmalıdır.
4342 sayılı Mera Yasasının 14'üncü maddesi gereğince; Meraların tahsis amacının değiştirilmesi Valiliklere aittir. 14'üncü maddede sıralandırılan nedenlerle mera tahsis amacının değiştirilmesiyle ilgili düzenleme; "... ilgili müdürlüğün talebi, komisyon ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine, valilikçe tahsis amacı değiştirilebilir. ..." şeklinde yer almaktadır.
Valilik Oluru varsa mutlaka komisyon ve defterdarlığın da uygun görüşü vardır. Hal böyleyken, valiliğin gerekli formaliteleri yerine getirdiğinin kabul edilmesi gerekir. Aksi halde, valiliğin sorgulanması anlamına gelebileceğinden Tapu ve Kadastro İdaresi tarafından komisyon kararında ısrar edilmemesi gerekir.
Kadastro çalışmaları sırasında geçirilen genel sınır, idari sınır değildir. Meraların tahsisi yetkisi ise Valiliklere aittir. Valilik, değil kadastro genel sınırı, idari sınırı içinde bile bulunsa başka köyün kullanımına tahsis yapabilir. Öncesinde tahsis varsa zaten sorun bulunmamaktadır. Tahsis yoksa, o zaman da ilgili köyün Valiliğe başvurması gerekir.
Tesis kadastrosu sırasında iki ayrı parsele aynı parsel numarası verilmesine karşın, bunlardan birinin askı ilânına çıkarılarak kesinleşmiş diğeri ise askı ilânına çıkarılmamış ve tescili de yapılmamış olduğu örneklerle karşılaşılmaktadır.
Bu durumda; tescili yapılan parsel numarası muhafaza edilip, tespit yapılmayan parsele o köye ait son parsel numarası verilerek tespit harici olarak bırakılmalıdır.
Tesisi kadastrosu sırasında toprak tevzi paftalarına göre çalışma yapılacaksa; "Toprak tevzii paftasına uymak kaygısıyla zemine aykırı hareket etmekten; zemine uymak kaygısıyla da tevzii paftalarına aykırı hareket etmekten kaçınılmalıdır."
Burada vurgulamak istenen şudur;
Toprak tevzii paftalarında görünen parsellerin sınırları zeminde bulunuyor olsa bile bugünkü teknik yöntemlerle aplike edilmek istendiğinde tam zemindeki sınırlarıyla çakışmamaktadır. Bu ise tevzii paftalarının teknik olarak yetersizliğinden kaynaklanmaktadır. O nedenle de haritaya bire bir uyma olanağı kalmamaktadır.
Diğer taraftan; harita zemine uygulanamıyorsa, o zaman eldeki verilerle tahdit ve tespit yapılmalıdır. Ancak, yapılan bu çalışma tevzii paftasıyla bariz farklılık da göstermemelidir. O nedenle de tevzii paftalarından hiç değilse şeklen yararlanılması bakımından tümden bir kenara atılmaması gerekir.
Köy olarak kadastrosu yapıldığı halde şu an artık mahalleye dahil edilen yerde yapılacak çalışmalar 22/a çalışmaları, artık mahalle olarak yapılmalıdır. Bilirkişi seçimi, ilânların yanı sıra yapılacak tesciller daha sonraki zamanlarda sorun olarak karşımıza çıkar.
Diğer taraftan, daha önce kadastro ya da tapulamaya tabi tutulmuş yerin yenileme çalışmalarına bir bütün olarak dahil edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir ada ya da mevkii biriminde de yenileme yapılması mümkündür.
22/a uygulaması zaten teknik olarak yetersiz olan paftaların sağlıklı hale getirilmesi için yapılmaktadır. Yenileme çalışmaları sırasında parsel cephelerinin ve yüzölçümünün değişmesi mümkündür. Buna paralel olarak yenilemeye tabi paftadaki parseller ile yenileme paftasındaki parsellerin de bire bir çakışması beklenemez.
22/a çalışmalarıyla teknik hatalar da giderilmiş olmaktadır. 22/a'nın metnine bakılacak olursa; "Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının, ..." ifadesinin yer almaktadır.
Yani, yenilemeye tabi parsellerde bulunan ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplama gibi hatalar da yenileme çalışmalarıyla giderilmiş olacaktır. Yenilemeye tabi parsellerde bulunan teknik hatalar için yenileme öncesinde 41'inci maddeye göre düzeltme yapmaya gerek bulunmamaktadır.
22/a uygulaması zaten teknik olarak yetersiz olan paftaların sağlıklı hale getirilmesi için yapılmaktadır. Buna bağlı olarak yenilemeye tabi paftadaki parseller ile yenileme paftasındaki parsellerin de bire bir çakışması beklenemez.
Ancak, tümden farklı parseller de oluşturulmaması gerekir. Parsellerin eski paftadaki şekilleri ile yenileme sonucu oluşan paftadaki şekilleri arasındaki farklılık yenileme mantığı içerisinde kalıp kalmadığını iyi izah etmesi gerekir.
Kadastro çalışmaları sırasında aynı parsel numarası iki ayrı parsele verilmiş bunlardan biri tescil görürken aynı numaranın verilmiş olduğu diğer parsel ölçü ve sınırlandırma krokisinde göründüğü halde tapulama tutanağı ve tescili bulunmuyorsa;
22/a uygulaması sırasında tescilli olan parsel numarasına ait olan dikkate alınmalıdır. Aynı numaraların verildiği diğer parsel ölçü ve sınırlandırma krokisinde gösterilmiş olsa bile tapulama tutanağı tutulmamış ve de tescil edilmemiş olması nedeniyle yenileme çalışmalarında itibar edilmemesi gerekmektedir.
3402 sayılı Kadastro Yasası öncesinde; 2613 ve 766 sayılı yasalar gereğince çalışma yapılmakta idi. 2613 sayılı Kadastro ... Yasası gereğince çalışma yapılan yerlerde, genel sınır dışında bırakılan ya da genel sınır içinde kalmasına karşın herhangi bir özel ya da tüzel kişilik adına tespit görmeyen yerlere "Kadastro harici" yerler denilmekte; 766 sayılı Tapulama Kanunu gereğince çalışma yapılan yerlerde de aynı mahiyetteki yerler "Tespit dışı" olarak adlandırılmakta idi.
Yani "tespit dışı" ile, "kadastro harici" ifadeleri birbirinden farklı durumlar değildir. O nedenle de kadastro harici bırakılan alanlar 22/a kapsamı dışında değildir.
Kadastrosu daha önce fotogrametrik olan (A) Köyünde yenileme yapılıyor. Yenileme çalışmaları paftanın teknik nedenlerle yetersiz kalması, uygulama özelliğinin bulunmaması nedeniyle yapılır. Yani elde bulunan paftalar teknik olarak yetersiz, üstelik fotogrametrik, bunun üzerinden alınan sayısal değerlere itibar ederek işlem yapılması doğru sonuç vermeyecektir.
Bu tür paftalar üzerinden ezbere alınacak sayısal değerlere itibar ederek yenileme yapılırsa; hem çalışma yapılan (A) Köyünde, parsellerin kaymasına; ve hem de hiç gerekmediği halde, haksız yere (B) Köyü parselleri üzerine tecavüze neden olunabilir.
Yenileme çalışmaları yaparken, paftaya uygun hareket edeceğim kaygısıyla zemine aykırı, zemine uygun hareket edeceğim kaygısıyla paftaya aykırı hareket etmekten kaçınılmalıdır. Pafta üzerinden alınan sayısal değerler doğrudan esas alınırsa, zaten yetersiz olan paftadaki değerleri, görüntüsü güzel yeni bir paftaya aktarılmış olur. Teknik anlamda bu pafta yenilenmiş olmaz.
22/a gereğince yenilemeye tabi parselde kamulaştırma işlemi yapılıyorsa, o parseller üzerindeki kamulaştırma işleminin yerine getirilmesi için 22/a çalışmalarının sonucunun beklenmesi daha sağlıklı işlem yapılmasını sağlar ancak kamulaştırma işlemini yapan kurum da işlemin bir an önce tamamlanmasında ısrar ediyorsa; kadastro müdürlüğünün, o kuruma, 22/a çalışması tamamlanıncaya kadar bekleyin deme hakkı bulunmamaktadır.
O nedenle de; kurumların taleplerinin yerine getirilmesi gerekir. Eğer 22/a çalışması yapılmıyor olsa idi bu talep nasıl yerine getirecekti? İşte aynı şekilde 22/a çalışması yokmuş gibi davranıp, kamulaştırma haritaları ile kadastro paftalarını çakıştırmakla yetinmeyip, kamulaştırma güzergahının zeminde hangi parseller içinden geçtiğini de iyi kontrol ederek talebi karşılamaya çalışılmalıdır.
Yenileme çalışmalarında sırasında parsel içinde yol oluştuğu görülüyorsa ve bu kısmın yol olmasına ilgilisi rıza göstermiyorsa parseli içindeki yol kesik çizgilerle gösterilir.
Yenileme çalışmaları tamamlandıktan sonra ilgilisi muvafakat gösterirse daha sonra yolu oluşturulması da mümkündür. Yola terki; eğer, o yerde imar plânı yoksa belediye encümeni ya da il özel idaresinin kararına gerek olmadan yapılabilmelidir. Ama imar plânı bulunuyorsa; yola terk için karara gerek bulunmaktadır.
Kadastro çalışmaları sırasında, ölçülüp krokisinde ve paftasında gösterilmesine karşın olan bir bina1458 sayılı genelgede idari yoldan düzeltilebilecek hatalar sıralandırılırken; "b) evrakına ve haritasına aykırı olarak hatalı tescil edilen taşınmazın niteliği" ifadesine de yer verilmiştir.
Öncelikle krokisinde ve paftasında yer alan binanın zemindeki bina olduğu kontrol edilmeli, aynı olduğu anlaşılıyorsa 1458 sayılı genelge gereğince düzeltme yapılmalıdır. Aksi takdirde ilgilisinin cins değişikliği talebinde bulunması gerekir.
Kadastro çalışmaları sırasında (A)’ya ait taşınmaz (B) adına yazılmıştır. Askı ilânında durum fark edilmemiş ancak bugün (B), bu taşınmazın (A)’ya ait olduğunu kabul ediyor olsa bile idari yoldan düzeltme mümkün değildir.
Bu şekildeki bir tespite öncelikle; çalışmalar sırasında (A)’nın itiraz etmiş olsaydı, askı ilânı öncesi komisyon kararı ile problem çözülebilirdi. Sonra 30 günlük askı ilânı sırasında kadastro mahkemesine dava açılabilirdi. Bütün bu aşamalarda gerekenler yapılmamıştır.
Şu an yapılacak iş; madem ki, adına yazılan (B) de hatalı yazımı kabul ediyor ve de (A)’ya bu yeri vermek istiyorsa, tapu müdürlüğünde, (A)’ya ait olan yere tekabül eden hisseyi satın alma şeklinde ya da hibe işlemi ile (A)’nın üzerine geçirilmesi mümkündür. Ancak bu parselin cinsi "tarla" ise o zaman 5403 sayılı Toprak Koruma ve Kullanım Kanununun 8'inci maddesi gereğince, o parselden hisse alınması olanaksız olabilir.
Bir diğer seçenek ise, (A)’nın, kadastro öncesinde o yere ait tapu kaydı varsa, dava açma yoluna gidebilir.
Kadastro müdürlüğü tarafından yapılan kadastro çalışmaları sırasında orman olduğu gerekçesiyle genel sınır dışında bırakılan yerler, daha sonra yapılan orman kadastrosu haritasında, kültür arazisi olduğu gerekçesiyle, sarı boyalı olarak gösterilmişse, buralarda yapılacak kadastro çalışmalarındaki zilyetlik için hangi tarih esas alınacaktır.
Daha önce kadastro (ya da tapulama) çalışmaları sırasında orman olduğu gerekçesiyle tespit dışı bırakılması da o yere orman vasfı kazandırmaz. Sonuçta, kadastro müdürlüğü tarafından tespit dışında bırakılan yer orman kadastrosu çalışmaları sırasında da orman dışında bırakılmıştır. Bu da göstermektedir ki o yer "orman" değildir, hiç bir zaman olmamıştır.
Bu durumdaki yerlerin genel sınır içinde ya da dışında bırakılmış olması da o yerin "orman" olmama konusundaki durumunu değiştirmez. Ancak, genel sınır içinde ya da dışında olması, bu aşamadan sonra yapılacak işlemi belirleyecektir.
Şöyle ki;
a) Eğer söz konusu yerler 1960 yılında yapılan kadastro (ya da tapulama) çalışmalarında genel sınır dışında bırakılmışsa, orman haritasında da orman ile ilgisi olmadığı göründüğüne göre; o kısımda henüz kadastro yapılmamış demektir. Bu durumdaki yerlerde 3402 sayılı Kadastro Yasası gereğince kadastro çalışması yapılır ve de zilyetlik durumuna göre de tahdit ve tespit yapılması da mümkün olur.
b) Eğer söz konusu yerler 1960 yılında yapılan kadastro çalışmalarında genel sınır içine alınmışsa o takdirde uygulama farklılık gösterir. Bu konu en son olarak 5831 sayılı Yasa ile 3402 sayılı Yasaya eklenen "GEÇİCİ MADDE 8" ile belirlenmiştir.
"GEÇİCİ MADDE 8 – Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan tapulama veya kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan tapuda kayıtlı taşınmazlar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerde ve çalışma alanı içinde orman olduğu gerekçesiyle tespit harici bırakılan alanlarda, daha sonra kesinleşen orman kadastrosu sonucunda orman sınırı dışında kalan tapulu ve tapusuz taşınmazların 3402 sayılı Kanun hükümleri gereğince kadastrosu yapılır."