KADASTROYA AİT 25 KISA AÇIKLAMA -2
hakan izmir
Kadastro Yasasının 14’üncü maddesi gereğince senetsizden tespit için, 20 yıllık zilyetlik koşulu bulunmaktadır. Burada esas olan, zilyetlikten hak iddia edenin tespit sırasında halen zilyet olmasıdır. Gerekli şart olan 20 yıllık süre, tespit tarihinden geriye doğru sayılması gerekir.
Örneğin; (A) şahsı 20 yıl süresince zillet olduktan sonra taşınmazı terk etmiş, tespit sırasında o taşınmazda başkası zilyet ise ya da boş ise; (A) şahsı, önceki yıllara ait zilyetliğine dayanarak o taşınmaz üzerinde hak iddia edemez.
Kadastro Yasasının 13/son maddesinde; noterde düzenlenen belgenin teknisyenlik huzurunda muvafakat sayılacağına dair hüküm bulunmaktadır.
Eski Genel Müdürlerimizden Merhum Galip ESMER'in; "MEVZUATIMIZDA GAYRİMENKUL HÜKÜMLERİ ve TAPU SİCİLİ" isimli kitabının (1998 baskı), 1061’inci . sayfasında; "... noter önündeki muvafakat beyanının, tespit sırasındaki zilyet lehine yapılmış olması lazımdır" şeklinde ifade bulunmaktadır. Ayrıca yine eski Genel Müdürlerimizden Merhum Halim ÇORBALI'nın; "3402 SAYILI KADASTRO KANUNUN ŞERHİ" isimli kitabının (1991 baskı) 407’nci sayfasında bulunan Yargıtay kararında da zilyetlik konusu özellikle vurgulanmıştır.
Bu kaynaklardaki bilgilerden; tespit sırasında o kişi zilyet değilse, noterde düzenlenen belge tek başına yeterli olmayacak anlamı çıkartılabilmektedir.
Köy tüzel kişiliğinin zilyetlikle yer edinip edinemeyeceği hususunda belirsizlik bulunmaktadır. Eski Genel Müdürlerimizden Merhum Halim ÇORBALI’nın, “3402 SAYILI KADASTRO KANUNU ŞERHİ” isimli kitabında da bu belirsizlik belirtilmiş, ancak kitapta köy tüzel kişiliğinin zilyetlikle yer edinebileceği sonucuna ulaşılmıştır. (Kitap; 1991 baskı, sayfa:497 ve 535)
Bir diğer konu da, köy tüzel kişilikleri de 40 dönüm, 100 dönüm kıstasına tabi midir?
40/100 dönüm kıstası 3402 sayılı Kadastro Yasasının 14’üncü maddesinde yer almaktadır ve de bu konuda köy tüzel kişiliklerinin ayrıcalığı olacağı konusunda da herhangi bir belirtim bulunmamaktadır. Ayrıca, bu konuda başkaca bir yasal dayanak da bulunmamaktadır. O nedenle de 40/100 dönüm kıstası köy tüzel kişilikleri için de geçerlidir. (Kitap; 1991 baskı, sayfa: 534 ve 535)
Tapulu bir yer, tapu dışı bir işlem ile el değiştirmişse (satış, bağış vs… gibi);
Bu el değiştirme üzerinden 10 yıllık süre geçmeden kadastro çalışması yapılıyorsa; taşınmazın tespiti tapu maliki adına yapılır. Eğer malik ya da mirasçıları ya da yasal temsilcisi muvafakat verirse tespit son zilyet adına yapılır.
Eğer harici el değiştirme üzerinden 10 yıldan fazla zaman geçmişse, halen zilyet olan kişi bu yeri tapu dışı bir yolla edindiğini, bilgi, belge ya da tanık beyanlarıyla kanıtlayabiliyorsa tespit zilyet adına yapılır.
Tesis kadastrosu sırasında, zabıt defterinde malik görünen kişinin vatandaşlıktan çıkartılmış olduğu anlaşılıyorsa;
Vatandaşlıktan çıkarma işleminin üzerinden 20 yıldan fazla zaman geçmişse ve bu taşınmaz üzerinde 20 yıl süresince bir başkası zilyetlik bulunuyorsa, 3402 sayılı Kadastro Yasasının 13/c gereğince zilyedi adına tahdit ve tespit yapılması gerekir. Eğer zilyetlik 20 yılı doldurmamışsa; bu yerler, yine Kadastro Yasasının 18/1’inci maddesi gereğince Hazine adına tahdit ve tespit edilir.
Kadastro Yasasının 47/D Yönetmeliğinin 18'inci, madde (b) bendi; "Hazine adına tescil edilmiş taşınmaz mallardan iskan suretiyle veya toprak tevzii suretiyle verilen yerler, işlemleri tamamlanmamış olsa dahi, varsa iskan defterleri, dağıtım cetvelleri veya ilgili idarelerce düzenlenmiş herhangi bir belgeye istinaden başka bir şart aranmaksızın hak sahibi adına, sınırlandırma ve tespit yapılır" hükmündedir.
Bu hüküm gereğince, tablendikatif listesini dikkate almanız gerekir.
İlk tesis kadastrosu sırasında; toprak tevzi paftalarına göre tahdit yapmak kaygısıyla fiili duruma aykırı tahdit yapmaktan ve fiili duruma göre tahdit yapmak kaygısıyla da tevzii paftalarına aykırı tahdit yapmaktan kaçınılmalıdır.
Toprak tevzii paftaları teknik yönden istenen hassasiyette olmamaktadır. Zemindeki parsel şekilleri ile paftasındaki parsel şekilleri aynı olsa bile çakıştırılmak istendiğinde yine tam olarak çakıştırılamamakta ve sistematik kayıklıklara rastlanabilmektedir. O nedenle de toprak tevzi paftaları birebir esas alınmamalı, zemindeki oluşum paftadaki şekilleri teyit eder görüntü içerisinde ise ve de tevzi paftasındaki şekillerle aykırı bir durumu yoksa, zemindeki şekiller esas alınmalıdır.
Zeminde, tevzi paftasından farklı şekillerin oluşması her zaman mümkündür. Tevzii paftası ile zemin birbirine uymuyor diye tevzii paftalarının tümden bir tarafa bırakılması da doğru değildir.
O nedenle de; zemin ile tevzi paftasındaki ortak noktalar bulunmalı, bulunan bu noktaların zemindeki yerleri sabit noktalar olarak alınmalıdır. Ortak noktaların, paftasındaki tersiminden yararlanılarak diğer noktaların zemine aplikasyonu sağlanmaya çalışılmalıdır. Sonuç olarak, şeklen de olsa tevzii paftalarından yararlanılarak, tevzii paftasındaki parsel şekillerden farklı parseller oluşturulmamaya gayret gösterilmelidir.
Meranın kadastro komisyonlarınca belirlendiği durumlarda, komisyonca mera olarak belirlenen saha içerisinde mülkiyet iddiası varsa ve bu iddia da herhangi bir belgeye dayanmıyorsa; tüm meranın davalı duruma düşmemesi bakımından, mülkiyet iddiası olan kısmın ayrı bir parsel numarası altında yine "mera" vasfıyla sınırlandırılması gerekir.
8 – Köy Boşlukları Hazine Adına Tescil Edilir
7/D Yönetmeliğinin 12’nci maddesi gereğince, köy boşlukları kadastro sırasında hazine adına tescil edilmelidir. Yine Yargıtay’ın bir kararına göre köy boşluklarının mülkiyeti hazineye ait olup, bu sahalar zilyetlikle kazanılabilecek yerlerdendir.
Dolayısıyla hazine adına tescil edilmesi gerek bu yerlerin kadastro sırasında tescil edilmemesi durumunda, bu alanlar daha sonra hazine adına tescil edilebilir. Ancak bu işlem, idari yoldan tescil şeklinde yapılmalıdır. (Nevzat İhsan Sarı)
Mera komisyonu tarafından yapılan çalışmaların askı ilânı sırasında, meraya sınır ya da mera içine alınmış bir taşınmaza dava açılmış olması, o taşınmazın askı ilânına alınmış olduğunu göstermez. Askı ilânına alınan, mera sınırlarıdır. Dolayısıyla, o parseller için de “Kadastro Tutanağı”nın tutulması gerekir.
Kadastro çalışmalarında genel sınır geçirilirken, idari sınırı esas alma gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Ayrıca, meraların tahsis yetkisi Valiliğe aittir. Valilik uygun görürse aynı merayı başka bir köye de tahsis edebilir, aynı anda birden fazla köye de tahsis edebilir. Tutanağında hangi köyün kullandığının belirtilmesinin de çok önemli olmadığını düşünüyorum, zira kullanılsa bile, Valilikçe, o köyün ihtiyaçlarından fazlası kullanıldığı gerekçesiyle bir başka köye tahsis yapması da mümkündür.
Kadastro çalışmalarında esas olan; taşınmaz mal maliklerinin, çalışmalar sırasında mahallinde bulunup, yerlerini göstermeleridir. Bulunmadıkları takdirde gıyaplarında tespit yapılır. Muhtar ve bilirkişiler, kadastro öncesine ait tapunun uygulanamadığını beyan etmişse, kadastro elemanının yapacağı bir işlem bulunmamaktadır.
O yere uyan tapu kaydının varlığını iddia eden, 30 günlük askı ilânı sırasında dava açabilir. Bu süreyi kaçırmış olması halinde ise kadastronun kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık süre içerisinde dava açabilir.
Kadastro harçları; tespit tarihine göre değil, askı ilân tarihine göre belirlenir.
Örneğin; kadastro çalışmalarına 2009 yılı içerisinde başlanmış olmakla birlikte, tespitler bir sonraki yıl olan 2010 yılında askı ilanına alınacaksa, kadastro harçları, 2009 yılında yapılan tespitlerdeki (tutanaklarda yazılı) harç değerlerine, 2010 yıl için Bakanlar Kurulunca belirlenen yeniden değerleme oranı eklenmek suretiyle bulunacak matrah üzerinden tahakkuk ettirilmelidir. (Nevzat İhsan Sarı)
Kadastro sırasında uygulanamayan tapu kayıtlarının listesi hazırlanıp muhtar ve bilirkişilerce imzalanması yeterlidir. Birlik tapu kayıt defterinde de kaydın uygulanamadığının belirtilmesi yeterlidir. Ayrıca ilgili kayıtların herhangi bir yerine tekrar muhtar ve bilirkişilerce uygulanamama nedeni yazılıp imzalamalarına gerek yoktur.
Mahkeme tarafından Hazine taşınmazı olarak karar verilen bir parsel, daha önce tesis kadastrosu tamamlanmış iki ayrı çalışma alanı içinde kalıyorsa; bu parsellin tescili ile ilgili şu şekilde hareket edilmesi gerekir.
Eğer karar bu parselin bu çalışma alanlarından birinde bir bütün olarak kaldığı yönünde ise bir bütün olarak o çalışma alanı içerisinde tescil edilmesi gerekir. Eğer bu yönde herhangi belirtim bulunmuyorsa; genel sınır dikkate alınarak her bir parça hangi çalışma alanında kalıyorsa, o çalışma alanında tescil görecek şekilde işlem yapılmalıdır.
Kadastro çalışmaları askı ilânına çıkarılmadan önce 15 günlük bilgilendirme ilânı yapılır. (TKGM–04 Ekim 2007 tarihli ve 3943 sayılı talimat)
Bu ilânın yapılmasından amaç; herhangi bir itirazı olan vatandaşların başvurusunu sağlayıp komisyon kararına bağlamaktır. Böylece, askı ilânı içerisinde açılacak davaları da en aza düşürmektir.
Bilgilendirme ilânı, o çalışma alnında "Ölçülmedik yer kalmadığına dair tutanak" tutulmadan önce yapılır.
Kadastro çalışmaları sonucu yapılan askı ilanı sırasında dava açılmış olduğu halde kadastro mahkemesince dava açılmamış gibi yazı yazılarak kadastro tutanakları kesinleştirilmiştir. Daha sonra mahkemece yazının hatalı yazıldığı, gerçekte bu parselle ilgili dava açıldığı yazılı olarak kadastro müdürlüğüne bildirilmiştir.
Bu şekilde kadastro mahkemesince yanlış bildirim yapıldığı, gerçekte parselin davalı olduğunun bildirilmesi halinde, kadastro tutanağı kesinleştirilmemesi gerekir. Kesinleştirmesi yapılmış ve tapuya tescil edilmiş ise, mahkemenin yazısı yevmiyeye alınarak mülkiyet hanesi terkin edilmeli ve parselin beyanlar hanesine kadastro mahkemesinde davalı olduğu yazılmalıdır. (Gürsel Öcal Dörtgöz)
Kadastro çalışmalarıyla oluşturulan tapu senetlerinin dağıtım sorumluluğu Kadastro Müdürlüğüne aittir. Talep edenlere verildi geri kalanlara verilmedi gibi bir şey olmaz. 47/D "TAŞINMAZ MALLARIN SINIRLANDIRMA, TESPİT VE KONTROL İŞLERİ HAKKINDAKİ YÖNETMELİK'İN 28'inci madde 3'üncü fıkrası, bu buna yasal dayanak teşkil etmektedir.
Parsel askı ilânına çıkarılarak kesinleşmiş olmasına karşın tescili unutulmuşsa bunun tescilini yapmak her zaman mümkündür.
Kadastro / tapulama çalışmaları sırasında kütükler oluştuğundan, ilk tesciller kadastro müdürlükleri tarafından yapılmaktadır. Ancak ilân sonrası kütükler tapu müdürlüklerine devredildiğinden, artık bu kütüklerin kadastro müdürlüğüne getirilip tescil edilmesi diye bir şey düşünülmemelidir. Unutulan tescilin tapu müdürlüğü tarafından yapılması gerekir.
Konu kadastro müdürlüğünde fark edilmişse, tapu müdürlüğüne iletilmesi, tapu müdürlüğü tarafından da, yevmiyeye alınıp, tapu kütüğünün boş olan ilk sayfasına, edinme sebebine "tapulama" ve tescil tarihine de kesinleşme tarihi yazılmak suretiyle tescil edilmesi gerekir.
Kadastro çalışmaları sırasında tahdit ve tespit (A) şahsı adına yapılıp kadastro tutanağına da (A) şahsı yazıldığı halde, tescil işlemi (B) şahsı adına yapılmışsa;
Öncelikle kadastro çalışmalarının kesinleşmesi üzerinden 10 yıl geçip geçmediğine bakılmalıdır. Eğer 10 yıldan fazla zaman geçmişse, Medeni Kanununun 712'nci maddesinin diğer koşullarına da aykırı bir durum saptanamıyorsa, artık o taşınmaz (B) şahsına ait olur.
Eğer kadastronun kesinleşmesinin üzerinden henüz 10 yıl geçmemişse, kadastro tutanağı esas alınmak suretiyle düzeltme yapılarak ilgililere tebligat yapılması gerekir.
Zilyetliğe dayanılarak hak iddiası ancak tesis kadastrosu sırasında yapılabilir. Kadastrosu kesinleşmiş yerlerde zilyetliğe dayanılarak hak iddia edilemez.
3402 sayılı Kadastro Yasası gereğince yapılan çalışmalara karşı, 30 günlük askı ilânı süresi içerisinde dava açılması gerekir. Eğer bu süre içerisinde dava açılmamışsa, hak sahiplerinin, kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık süre içerisinde de dava açabilirler ancak bu 10 yıllık davayı açabilmek için tapu kaydına dayanılması gerekir.
Zilyetlik nedeniyle dava ancak 30 günlük askı ilânı sırasında açılabilir. Kesinleşme tarihinden sonraki 10 yıllık süre içerisinde dava açılamaz.
22 – Hatalı Tescilin Terkin Edilmesi
Mahkeme kararında "tescil harici" olduğu belirtilen bir yerin tescil edilmemesi gerekir. Böyle bir kararın tescili yapılmışsa bu tescil hatalı bir işlemdir ve de tapu kütüğünden terkin edilmesi gerekir.
Terkin işlemi, tapu müdürlüğü tarafından, "Tashihler Siciline" alınarak, tescilin iptal edilmesi, kütük sayfasının kapatılması şeklinde olur.
3402 sayılı Kadastro Yasasının 22’nci maddesi gereğince, ikinci kadastro tüm sonuçlarıyla hükümsüzdür. Önceki kadastronun eski sistemle, sonradan yapılan çalışmanın ise yeni sistemle çalışılmış olması da bu kuralı değiştirmez.
"TARLA" vasıflı bir taşınmazdaki hisse, diğer hissedarlardan başkasına satılamaz.
5403 sayılı TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMA YASASI’nın 5578 sayılı Yasayla değişik 8’inci maddesi; "... bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. ..." hükmü bulunmaktadır.
“Diğer hissedarlar rıza gösterirse” gibi bir belirtim de bulunmadığı için; diğer hissedarlar rıza gösterse bile, “TARLA” vasıflı bir taşınmazdaki hisse, diğer hissedarlardan başkasına satılamaz.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası gereğince yapılacak “arazi toplulaştırma” çalışmalarında, uygulama öncesi işleme tabi parsellerin yüzölçümü kontrolü yapılır.
Bu kontrol sırasında; yeni bulunan değerle, parselin tescilli yüzölçümü karşılaştırılır.
a) Yeni bulunan değerle, tescilli değer arasındaki fark tecviz içerisinde kalıyorsa, tescilli yüzölçüm esas alınır.
b) Yeni bulunan değerle, tescilli değer arasındaki fark tecvizi aşsa bile, aradaki fark bir kaba hatanın varlığını gösterir boyutta değilse yine tescilli yüzölçüm esas alınmalıdır.
c) Eğer iki değer arasındaki fark, önceki hesapta bir kaba hatanın varlığını gösterir boyutta ise; o zaman, öncelikle yüzölçüm düzeltmesi yapılıp sonra uygulamaya alınmalıdır.
* Uygulama öncesi yapılan hesaplar çok hassas yöntemlerle olmadığından bulunan yeni değerler de, düzelme yapmak için veri teşkil etmeyecektir. Ancak, bir kaba hata tespit edilmesi halinde daha hassas bir kontrol ile düzeltme yapılmalıdır.