accollo mutuo costruttore con estinzione e nuovo mutuo
Wizard
sto acquistando un appartamento facente parte di un palazzo, per il
quale quindi la ditta costruttrice ha già a suo tempo stipulato un
mutuo e frazionato lo stesso per i vari appartamenti. Io, ho
intenzione di stipulare il mutuo con la mia banca che mi fornisce
condizioni migliori. Ho già la pratica pronta per stipulare.
Mi chiedevo: dal punto di vista dell'accollo con contestuale
"sostituzione" col mio mutuo, è un'operazione lineare e fattibile in
sede di stipula? Nella mia pratica si parla di ipoteca in 1° grado
sostanziale, 2° grado formale...è una cosa frequente e che si
"risolve" facilmente, oppure dovrei fare 2 atti separati e la pratica
da me fatta non va bene?
Nel caso specifico, al venditore andrebbe bene il mandato irrevocabile
(glielo devo chiedere, ma chiedo se per prassi è una cosa frequente) o
il fatto che ci sia il "suo"mutuo con la sua banca impone diverse
procedure e vincoli particolari? Nella peggiore delle ipotesi non
avrei problemi a fare il prefinanziamento, ho solo paura di allungare
i tempi...
grazie
Wizard
nessuno sa dirmi nulla?
LucaS
"Wizard" <vin...@tiscalinet.it> ha scritto nel messaggio
news:d10cf84d-ad6b-4d76...@q12g2000yqj.googlegroups.com...
> Io, ho
> intenzione di stipulare il mutuo con la mia banca che mi fornisce
> condizioni migliori. Ho già la pratica pronta per stipulare.
> Mi chiedevo........
Ho letto ora il tuo sollecito e mi affretto a portare il mio contributo
:-) fermo restando che quesiti del genere sarebbe meglio porli al notaio
nelle cui mani ci si è affidati per la pratica.
Notaio che si paga profumatamente e che conosce o almeno dovrebbe conoscere
nel dettaglio tutti i termini del problema e quindi fornire una risposta
esaustiva ai tuoi dubbi.
Quando si arriva alla stipula la fattibilità è già stata verificata.
Se non ho capito male:
stipuli un mutuo a condizioni probabilmente diverse e verosimilmente più
vantaggiose rispetto a quello contratto a suo tempo dal costruttore.
Nel frattempo il notaio iscriverà ipoteca (ovviamente di 2 grado ancorchè
formale).
Allo svincolo delle somme (consolidamento dell'ipoteca), andrai a pagare
il venditore estinguendo anche l'ipoteca di 1 grado, per la quale sarà
stata fatta una idonea restrizione relativa all'immobile che acquisti.
A quel punto l'ipoteca diventerà di primo grado.
In alternativa il prefinanziamento, per il quale tu certamente non avrai
problemi ma la banca potrebbe averne a concederlo, prima di capire chi è il
venditore e sopratutto se è o meno un soggetto fallibile.
A parte questo direi che la pratica è lineare, come tante che si fanno.
Saluti
Lucas
Wizard
> Nel frattempo il notaio iscriver ipoteca (ovviamente di 2 grado ancorch
> formale).
> Allo svincolo delle somme (consolidamento dell'ipoteca), andrai a pagare
> il venditore estinguendo anche l'ipoteca di 1 grado, per la quale sar
> stata fatta una idonea restrizione relativa all'immobile che acquisti.
> A quel punto l'ipoteca diventer di primo grado.
e, mi chiedo io, visto che la pratica della mia banca è stata
deliberata con "delibera per ipoteca di 1° grado", vuol dire che lo
svincolo delle somme lo fanno anche se in quel momento il grado è
2°formale?
LucaS
> e, mi chiedo io, visto che la pratica della mia banca è stata
> deliberata con "delibera per ipoteca di 1° grado", vuol dire che lo
> svincolo delle somme lo fanno anche se in quel momento il grado è
> 2°formale?
Allora, il mondo è bello perchè è vario e le banche, da Vipiteno/Sterzing
(Bolzano) a Mirabella Imbaccari (Catania), spesso agiscono diversamente, di
fronte a casi analoghi, all'interno di uno stesso gruppo, figuriamoci tra
banche diverse.
L'Italia inoltre si sviluppa in lunghezza e temo che lo stellone sul timbro
del notaio di Vipiteno appartenga ad una costellazione diversa rispetto a
quello sul timbro del notaio di Mirabella, in barba al 150° anniversario
dell'unità d'Italia.
Figuriamoci cosa c'è nel mezzo.
Per questo rinnovo l'invito a parlare con il notaio il quale, si spera,
dovrebbe avere in pugno gli aspetti tecnici della tua pratica, conoscendone
tutti i risvolti.
Io parlo per la mia esperienza e di regola ti posso dire che è normale.
Lo svincolo o la messa a disposizione di denaro con prefinanziamento è
contestuale all'estinzione del debito e conseguente assenso alla
cancellazione da parte della banca che ha finanziato il venditore.
Sarà necessario avere i conteggi estintivi con i dietimi giusti, calcolati
al giorno esatto di pagamento.
Non vorrei che il fatto del costruttore di mezzo che poi è anche il
venditore, forse pure soggetto fallibile, magari con una punta d'ulcera
duodenale .....generasse equivoci.
Lasciamo per un attimo da parte anche il discorso del frazionamento e
restrizione d'ipoteca che pure possono confonderci ed andiamo alla
sostanza del problema.
Il caso, in buona sostanza, non è diverso dal privato che vende ad un altro
privato (il quale acquista con mutuo) un immobile sul quale grava già
l'ipoteca di un mutuo.
L'acquirente, grazie ai soldi prestati dalla sua banca, andrà ad estinguere
il debito del venditore e quindi a cancellarne l'ipoteca.
Alla chiusura del cerchio l'ipoteca iscritta dalla tua banca sarà la sola e
la prima gravante sull'immobile essendo estinta la precedente.
Ciao
Lucas
Wizard
> Il caso, in buona sostanza, non diverso dal privato che vende ad un altro
> privato (il quale acquista con mutuo) un immobile sul quale grava gi
> l'ipoteca di un mutuo.
> L'acquirente, grazie ai soldi prestati dalla sua banca, andr ad estinguere
> il debito del venditore e quindi a cancellarne l'ipoteca.
> Alla chiusura del cerchio l'ipoteca iscritta dalla tua banca sar la sola e
> la prima gravante sull'immobile essendo estinta la precedente.
> Ciao
> Lucas
e questi soldi prestatimi dalla banca, mi vengono dati già in fase di
stipula per poi estinguere il debito del venditore?
LucaS
> e questi soldi prestatimi dalla banca, mi vengono dati già in fase di
> stipula per poi estinguere il debito del venditore?
A te la banca non da un centesimo.
Avuti i conteggi estintivi dalla controparte esegue pagamento diretto,
magari recandosi nell'agenzia più vicina dell'altra banca, con assegno
circolare non trasferibile intestato alla banca creditrice, come è capitato
a me, tante volte di fare.
Hai parlato di prefinanziamento nel primo post quindi do per scontato che tu
sappia di cosa si tratta, quanto costa e sopratutto quando si può fare.
Se hai dubbi, nella speranza di poterli sciogliere, sono qui.
ciao
Lucas
Wizard
> A te la banca non da un centesimo.
> Avuti i conteggi estintivi dalla controparte esegue pagamento diretto,
> magari recandosi nell'agenzia pi vicina dell'altra banca, con assegno
> circolare non trasferibile intestato alla banca creditrice, come capitato
> a me, tante volte di fare.
> Hai parlato di prefinanziamento nel primo post quindi do per scontato che tu
> sappia di cosa si tratta, quanto costa e sopratutto quando si pu fare.
> Se hai dubbi, nella speranza di poterli sciogliere, sono qui.
> ciao
> Lucas
io mi chiedevo se in questi casi il mandato irrevocabile è una
soluzione adottata spesso (anche se di mezzo c'e' un'altra banca)
oppure ci vuole per forza il prefinanziamento, e se quindi i soldi
servono già in fase di stipula...insomma, visto quello che si deve
fare, la banca concede i soldi già in fase di stipula o fa problemi
per l'ipoteca?
Wizard
>
> io mi chiedevo se in questi casi il mandato irrevocabile una
> soluzione adottata spesso (anche se di mezzo c'e' un'altra banca)
> oppure ci vuole per forza il prefinanziamento, e se quindi i soldi
> fare, la banca concede i soldi gi in fase di stipula o fa problemi
> per l'ipoteca?
Il mio timore è: il legale che segue la mia pratica(per problemi
pregressi)mi dice che dà per certo che andrà bene il mandato mentre io
ho paura che poi alla fine la controparte cerchi i soldi alla stipula
e non so se la mia banca eroga la somma alla stipula..magari fa
problemi per l'ipoteca e salta tutto... Infatti la delibera di mutuo
parla di ipoteca di primo grado: è il mio caso? Magari sono io troppo
nervoso e mi creo problemi inutili..
Wizard
>
> Il mio timore è: il legale che segue la mia pratica(per problemi
> pregressi)mi dice che dà per certo che andrà bene il mandato mentre io
> ho paura che poi alla fine la controparte cerchi i soldi alla stipula
> e non so se la mia banca eroga la somma alla stipula..magari fa
> problemi per l'ipoteca e salta tutto... Infatti la delibera di mutuo
> parla di ipoteca di primo grado: è il mio caso? Magari sono io troppo
> nervoso e mi creo problemi inutili..
help *_*
LucaS
>> ho paura che poi alla fine la controparte cerchi i soldi alla stipula
>> e non so se la mia banca eroga la somma alla stipula..magari fa
>> problemi per l'ipoteca e salta tutto... Infatti la delibera di mutuo
>> parla di ipoteca di primo grado: è il mio caso? Magari sono io troppo
>> nervoso e mi creo problemi inutili..
Come dicevo prima, è necessario conoscere i dettagli, per dare consigli.
Parli di legale e di problemi pregressi ed io, su questo, non ti posso
aiutare da qui.
Dubito che il venditore cerchi i soldi alla stipula.
Se i soldi che tu, tramite chi te li presta, dovete sborsare, servono ad
estinguere un'ipoteca e quindi un debito.
Forse una parte eccedente ma questo rientra nei dettagli della pratica che
tu conosci ed io no.
Eventualmente puoi sentire se ti fanno il prefinanziamento.
In linea di massima ti direi di stare tranquillo.
In fondo, il peggio che ti puotrebbe capitare, è di arrivare agli atti
(acquisto e mutuo) e non sottoscriverli.
Oh.....in bocca al lupo.
Vedrai che andrà tutto bene.
ciao
Lucas
Wizard
>
> Come dicevo prima, necessario conoscere i dettagli, per dare consigli.
> Parli di legale e di problemi pregressi ed io, su questo, non ti posso
> aiutare da qui.
> Dubito che il venditore cerchi i soldi alla stipula.
> Se i soldi che tu, tramite chi te li presta, dovete sborsare, servono ad
> estinguere un'ipoteca e quindi un debito.
> Forse una parte eccedente ma questo rientra nei dettagli della pratica che
> tu conosci ed io no.
> Eventualmente puoi sentire se ti fanno il prefinanziamento.
> In linea di massima ti direi di stare tranquillo.
> In fondo, il peggio che ti puotrebbe capitare, di arrivare agli atti
> (acquisto e mutuo) e non sottoscriverli.
> Oh.....in bocca al lupo.
> Vedrai che andr tutto bene.
> ciao
> Lucas
il problema è proprio che non vorrei mai fare una "seduta a vuoto" e
far slittare tutto, visto che la mia pratica "scade" ad agosto e poi
eventualmente andrebbe rifatta, ed essendo una convenzione particolare
non vorrei perderla..
LucaS
> il problema è proprio che non vorrei mai fare una "seduta a vuoto" e
> far slittare tutto, visto che la mia pratica "scade" ad agosto e poi
> eventualmente andrebbe rifatta, ed essendo una convenzione particolare
> non vorrei perderla..
Chiedere direttamente a banca e venditore no?
;-)
ciao
Lucas
Wizard
>
> Chiedere direttamente a banca e venditore no?
> ;-)
> ciao
> Lucas
purtroppo ricevo risposte talvolta discordanti... ad esempio sento
dire che ci vogliono 11 giorni per il perfezionamento dell'ipoteca: la
banca eroga la somma in sede di stipula o dopo 11 giorni?
LucaS
> purtroppo ricevo risposte talvolta discordanti... ad esempio sento
> dire che ci vogliono 11 giorni per il perfezionamento dell'ipoteca: la
> banca eroga la somma in sede di stipula o dopo 11 giorni?
11 giorni lavorativi per il consolidamento.
E' corretto.
La banca eroga prefinanziamento in sede di stipula oppure svincola la somma
proveniente dal mutuo all'11 giorno lavorativo.
Sono due cose diverse, anche in termini di assunzione del rischio.
Due affidamenti che appartengono a categorie di rischio differenti, per la
banca erogante.
ciao
Lucas
Wizard
>
> 11 giorni lavorativi per il consolidamento.
> E' corretto.
> La banca eroga prefinanziamento in sede di stipula oppure svincola la somma
> proveniente dal mutuo all'11 giorno lavorativo.
> Sono due cose diverse, anche in termini di assunzione del rischio.
> Due affidamenti che appartengono a categorie di rischio differenti, per la
> banca erogante.
sono due soluzioni alternative tra loro? Quindi la banca eroga in sede
di stipula solo come prefinanziamento? ed eventualmente ciň va
"preventivato" prima per poter istruire un'apposita pratica quindi?
LucaS
> sono due soluzioni alternative tra loro? Quindi la banca eroga in sede
> di stipula solo come prefinanziamento? ed eventualmente ciň va
> "preventivato" prima per poter istruire un'apposita pratica quindi?
Di norma č cosě, salvo eccezioni che non č il caso di approfondire in
questa sede (cd erogazione contestuale).
ciao
Lucas
Wizard
gli assegni circolari per estinguere il mutuo frazionato, e quindi il
debito scompare e la banca rilascia la contabile di avvenuta
estinzione del finanziamento, la relativa ipoteca č destinata ad
essere cancellata e quindi puň essere iscritta ipoteca di 2° grado
formale e 1° sostanziale?
anche se la banca dove c'č il mutuo frazionato non rilascia subito la
lettera di restrizione dell'ipoteca, la contabile di avvenuta
estinzione del mutuo basta per permettere di iscrivere ipoteca che sia
di 2° grado ma solo formale?