URGENTE PROBLEMI CON PERIZIA e LEASING IMMOBIL.
D_G
leasing immobiliare ? ( nell'ipotesi di canoni tutti pagati ma riscatto non
ancora esercitato e pagato)
" normalizzate " il risultato economico eliminando il i canoni leasing
pagati ( quota cap+quota interessi ? ) ed aggiungendo il maggior onere
fiscale . ( irpeg + irap)
Rettificate il patrimonio netto eliminando i costi capitalizzati afferenti
l'immobile ed in esso accorpati ( imp elettrico manut straord beni di terzi
ecc..) , aggiungendo il debito residuo per il riscatto ed aggiungete il
valore di perizia dell'immobile ?
o che altro
avete qualche segnalazione bibliografica od articolo che mi illumini ?
Grazie
Danilo Gallotti
gall...@tin.it
Meli S.r.l.
D_G ha scritto nel messaggio <7g4bo3$i8r$1...@nslave1.tin.it>...
procedere innanzitutto alla riclassificazione del leasing secondo il metodo
finanziario (cfr. principio contabile CNDCR n. 17 Il bilancio Consolidato).
Potete trovare un approfondimento sulla rivista Amministrazione e Finanza,
n. 3 del 1999 ove è pubblicato l'articolo "Gli effetti del leasing sulle
analisi di bilancio" (pagg. 48 e segg.).
Nel caso specifico della valutazione d'azienda le considerazioni
dell'articolo citato andranno integrate per tener conto del valore corrente
dell'immobile, accertato mediante la stima di un esperto.
L'onere fiscale (imposte differite) andrà calcolato (con diversi criteri)
sia con riferimento alla riclassificazione del contratto di leasing, sia con
riferimento all'eventuale rivalutazione del valore dell'immobile.
Luca Bandera - (Parere personale)
D_G
purtroppo non sono abbonato ad amministrazione e finanza
se qualcuno fosse cosi gentile da inviarmi via fax o per E-mail l'articolo :
"Gli effetti del leasing sulle analisi di bilancio" pubblicato sun n . 3/99
a pag .48
il mio numero è 0332743822 oppue gall...@tin.it
Grazie
Danilo Gallotti
Meli S.r.l. ha scritto nel messaggio
Paolo Martini
nel seguente modo
1) Ai fini patrimoniali includere tra le attività il valore effettivo del
bene e tra le passività il valore attuale delle rate ancora da scadere (che
coincidono poi con il debito residuo se hai trasformato il leasing in un
ammortamento di un prestito come nella sostanza è).
Se poi, da quanto ho capito, intendi utilizzare il metodo "misto"
patrimoniale-reddituale e quindi hai necessità di stimare il reddito medio
normalizzato
2) è senz'altro necessario rettificare il conto economico sul quale gravano
oneri ben maggiori di quelli reali, a causa della "esiguità" del periodo di
ammortamento (in genere il leasing immobiliare ha una durata di 8 anni). In
particolare le rate devono essere divise in quota capitale e quota
interesse e solo quet'ultima deve gravare sul conto economico. Al conto
economico dovranno essere aggiunte le quote di deperimento effettivo annuo
del cespite.
Ciao
Paolo Martini
Alessandro Lumi
>ai fini di una valutazione d'azienda come vi comportate in presenza di
>leasing immobiliare ? ( nell'ipotesi di canoni tutti pagati ma riscatto non
>ancora esercitato e pagato)
Personalmente in caso di leasing ho sempre usato il valore del bene al
momento della perizia depurato degli eventuali canoni residui da
versare (ovviamente attualizzati) e del valore di riscatto e oneri
accessori. Nel caso di immobile comprenderei nel valore anche le
migliorie effettuate.
Ciao
Alessandro Lumi
Dottore Commercialista
(Quanto sopra rappresenta unicamente un parere personale)
D_G
Paolo Martini ha scritto nel messaggio
<01be9158$4806b020$76d8...@nmarti.tin.it>...
>
>1) Ai fini patrimoniali includere tra le attività il valore effettivo del
>bene e tra le passività il valore attuale delle rate ancora da scadere (che
>coincidono poi con il debito residuo se hai trasformato il leasing in un
>ammortamento di un prestito come nella sostanza è).
ok sono d'accordo
>Se poi, da quanto ho capito, intendi utilizzare il metodo "misto"
>patrimoniale-reddituale e quindi hai necessità di stimare il reddito medio
normalizzato
si esatto
>2) è senz'altro necessario rettificare il conto economico sul quale gravano
>oneri ben maggiori di quelli reali, a causa della "esiguità" del periodo di
>ammortamento (in genere il leasing immobiliare ha una durata di 8 anni). In
>particolare le rate devono essere divise in quota capitale e quota
>interesse e solo quet'ultima deve gravare sul conto economico. Al conto
Perchè solo gli interessi gravano sul c. economico ?
>economico dovranno essere aggiunte le quote di deperimento effettivo annuo
>del cespite.
che potrebbero essere nulle se di fatto vi è una rivalutazione nei prezzi
degli immobili
infine
fatto quanto sopra devo pero ricalcolare e rettifiocare le imposte sul
reddito ( maggior onere fiscale per effetto minori costi )
sei d'accordo ?
ciao Danilo Galotti
Paolo Martini
>
>
>
> Perchè solo gli interessi gravano sul c. economico ?
Perchè, sempre a mio parere, se l'immobile è strumentale per l'impresa, la
quota interessi del leasing rappresenta il costo per la fonte di
finanziamento necessaria per finanziare l'immobile.
Se la società avesse scelto invece che il leasing immobiliare l'acquisto
diretto tramite stipula di un mutuo ipotecario, il tuo conto economico
sarebbe stato gravato dagli interessi sul mutuo.
Se hai problemi nel calcolo di quota capitale e quota interesse puoi
utilizzare il mio programma Easy Loans (forse lo hai già ricevuto nella
mail-list "Quellicheilfisco"
>
> >economico dovranno essere aggiunte le quote di deperimento effettivo
annuo
> >del cespite.
>
> che potrebbero essere nulle se di fatto vi è una rivalutazione nei prezzi
> degli immobili
Si, certamente ... parte della letteratura in materia di valutazione
preferisce comunque considerare comunque una quota di ammortamento.
>
>
>
> infine
> fatto quanto sopra devo pero ricalcolare e rettifiocare le imposte sul
> reddito ( maggior onere fiscale per effetto minori costi )
>
> sei d'accordo ?
D'accordissimo.
>
> ciao Danilo Galotti
La cosa più bella di una valutazione di azienda è che non esistono regole
certe, ma tutte le opinioni possono essere valide a condizioni che siano
supportate da concrete ragioni economiche.
Il miglior testo in materia rimane comunque sempre quello del Guatri. Il
testo di Caramiello peraltro è più semplice ed immediato.
Ciao
Paolo Martini
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