DIVISIONE DI BCNC

[Pietro]

Ne avremo sicuramente già parlato ma...
mi trovo ad avere una abitazione bifamiliare con corte bcnc comune.
adesso i due proprietari vogliono dividere la corte in modo che anche
catastalmente sia riportato lo stato dei luoghi (in quanto di fatto la
corte è già divisa).
Posso dividere il sub bcnc costituendo 2 nuovi bcnc e fin qua nulla di
complicato.
Ma se successivamente volessero intestarsi ciascuno il suo cortile devo
costituire due F/1 con la classica dicitura "quote da definire con
atto". Giusto?
Potrei usare anche F/4 in questo caso?

[Cirano]

Dopo dura riflessione, Pietro ha scritto :

devi fare 2 aree urbane cointestate (ocio che i bcnc non hanno
ditta...)

--
X

[castore]

quindi devi fare due docfa, uno per sopprimere il BCNC ed uno di nuova
costruzione per inserire le due aree urbane con intestazione

[castore]

ed ovviamente li consegni uno dietro all'altro nella stessa giornata

[Cirano]

Cirano ha spiegato il 28/01/2020 :

se non vogliono intestarsi il cortile cosa cambia fra avere 2 aree
urbane al posto di 1? non capisco.

--
X

[Cirano]

Cirano scriveva il 28/01/2020 :

>
> se non vogliono intestarsi il cortile cosa cambia fra avere 2 BCNC al

[Al.Ba.]

Costituire due BCNC, che potenzialmente utilizzeranno ciascuno in modo
esclusivo, mi pare un errore.
Se l'obiettivo è dividersi la corte l'iter che ho sempre seguito è:

Docfa per sola soppressione di BCNC e contestuale docfa collegato per
nuova costituzione di due aree urbane F/1 cointestate
Rogito dove A vende a B la propria parte cointestata e B fa lo stesso con A
Eventuale docfa per fondere le aree cortilive esclusive alle abitazioni

Al.Ba.

[Pietro]

Il 28/01/2020 11:06, Al.Ba. ha scritto:
>
>
> Costituire due BCNC, che potenzialmente utilizzeranno ciascuno in modo
> esclusivo, mi pare un errore.
> Se l'obiettivo è dividersi la corte l'iter che ho sempre seguito è:
>
> Docfa per sola soppressione di BCNC e contestuale docfa collegato per
> nuova costituzione di due aree urbane F/1 cointestate
> Rogito dove A vende a B la propria parte cointestata e B fa lo stesso con A
> Eventuale docfa per fondere le aree cortilive esclusive alle abitazioni
>
> Al.Ba.

Pienamente d'accordo.
Solo che il costo della tua soluzione è almeno pari a 4 o 5 volte il
costo della mera divisione del bcnc in due bcnc....

[Pietro]

Il 28/01/2020 10:58, Cirano ha scritto:
>
> se non vogliono intestarsi il cortile cosa cambia fra avere 2 aree
> urbane al posto di 1? non capisco.
>

cambia che i "confini" fra le due aree cortilizie sono identificati
anche catastalmente.

[DGE]

ma è soluzione definitiva, tra l'altro adottata x casa dei miei, che
hanno poi venduto appartamento con porzione di giardino esclusivo
DGE

[Pietro]

Il 28/01/2020 12:05, DGE ha scritto:
> ma è soluzione definitiva, tra l'altro adottata x casa dei miei, che
> hanno poi venduto appartamento con porzione di giardino esclusivo
> DGE

sono assolutamente daccordo con te.
ma siccome chi paga è il cliente, se invece di 5 o 6 mila euro vuole
spenderne mille, pur con tutte le limitazioni...

[livec...@gmail.com]

Quello che ti ha detto Al.Ba. e' la procedura corretta, chiara e soprattutto quella che nel tempo non ti dara' problemi, a Te come tecnico e ai proprietari.
Se vogliono spendere poco tra qualche anno ti richiameranno dicendo che la colpa e' tua che si ritrovano ancora le proprieta' non conformi, tanto loro non ci capiscono nulla della procedura, perche' sicuramente sono convinti che facendo solo la parte catastale tutto sarebbe a posto.
Quindi spiegalo bene e fattelo mettere per iscritto, sarebbe la cosa migliore.

[DGE]

a volte bisogna anche insistere con i clienti i vantaggi di uno o
l'altra soluzione eh
DGE
ps ne davo fare una simile per vendita di porzione di capannone

[Al.Ba.]

Il 28/01/2020 11:42, Pietro ha scritto:

Se tralasciamo per un attimo l'aspetto economico ed analizziamo
solamente la differenza tra le due soluzioni abbiamo quasti due casi

Caso A
due immobili che all'atto pratico saranno invendibili.

Caso B
Due immobili assolutamente indipendenti che possono essere compravenduti
al bisogno.

E' giusto che il cliente decida, il nostro compito è renderli consapevoli.

[Pietro]

Il 28/01/2020 13:22, Al.Ba. ha scritto:
>
> Se tralasciamo per un attimo l'aspetto economico ed analizziamo
> solamente la differenza tra le due soluzioni abbiamo quasti due casi
>
> Caso A
> due immobili che all'atto pratico saranno invendibili.

Su questo si potrebbe discutere.
Ma anche se fosse per farli diventare vendibili basta completare la
procedura e cioè sopprimere i 2 bcnc, costituire le due aree urbane e
fare l'atto di trasferimento dei diritti. Dopo di che posso vendere.
Comunque a livello di procedura catastale la mia ipotesi di fare due
bcnc non ha controindicazioni.

http://www.geolive.org/guide/procedure-e-metodologie/docfa/divisione-di-un-bcnc-28216/

>
> Caso B
> Due immobili assolutamente indipendenti che possono essere
> compravenduti al bisogno.
>
> E' giusto che il cliente decida, il nostro compito è renderli
> consapevoli.
>

Assolutamente e infatti sono già stati "consapevolizzati".

[Al.Ba.]

Ottimo!

[sconosciuto?]

Il 28/01/2020 10:37, Pietro ha scritto:

non capisco l'utilità di dividere il BCNC in due, visto che entrambe le
parti rimarrebbero comuni alle medesime unità immobiliari, cioè si
tirerebbe una riga in più sull'EP senza che ciò cambi minimamente i
diritti di comunione, a mio pare pratica inutile

se poi lo scopo è invece quello di assegnarsi (anche in futuro) in via
esclusiva la rispettiva porzione di corte allora bisogna, come già
scritto da altri, predisporre la pratica con le due F/1 cointestate

che poi io non sia d'accordo di prendermi la responsabilità di
assegnare, con un Docfa, una intestazione con tanto di quote ad un BCNC,
è un discorso diverso, lungo, già affrontato diverse volte senza che mi
abbiate mai convinto a cambiare idea

a tal proposito la direzione regionale Emilia Romagna ha emanato la nota
13279/2010 (avallata dalla Direzione Centrale) con indicato le modalità
per giungere allo scopo

[Pietro]

Il 29/01/2020 15:33, sconosciuto? ha scritto:
>
> non capisco l'utilità di dividere il BCNC in due, visto che entrambe
> le parti rimarrebbero comuni alle medesime unità immobiliari, cioè si
> tirerebbe una riga in più sull'EP senza che ciò cambi minimamente i
> diritti di comunione, a mio pare pratica inutile
>
> se poi lo scopo è invece quello di assegnarsi (anche in futuro) in via
> esclusiva la rispettiva porzione di corte allora bisogna, come già
> scritto da altri, predisporre la pratica con le due F/1 cointestate

a questo ho già risposto.

>
> che poi io non sia d'accordo di prendermi la responsabilità di
> assegnare, con un Docfa, una intestazione con tanto di quote ad un
> BCNC, è un discorso diverso, lungo, già affrontato diverse volte senza
> che mi abbiate mai convinto a cambiare idea
>
> a tal proposito la direzione regionale Emilia Romagna ha emanato la
> nota 13279/2010 (avallata dalla Direzione Centrale) con indicato le
> modalità per giungere allo scopo

io non assegno nessuna intestazione se li lascio bcnc.
e se invece diventano F/1 le quote e le intestazioni e i diritti li
assegnerà il notaio con l'atto successivo.

[castore]

Il 29/01/2020 15:33, sconosciuto? ha scritto:

non sono riuscito a trovare tale nota in google riesci a dirmi dove
trovarla?

[www.studiomirano.it]

>>
>> che poi io non sia d'accordo di prendermi la responsabilità di
>> assegnare, con un Docfa, una intestazione con tanto di quote ad un
>> BCNC, è un discorso diverso, lungo, già affrontato diverse volte senza
>> che mi abbiate mai convinto a cambiare idea
>>

già, affrontata più volte

concordo con te, col Docfa non si assegnano quote se non previo atto.
Discorso già affrontato per aree F1, beni a partita 2 NCT, BCC, ecc...



--
www.studiomirano.it

[sconosciuto?]

Il 29/01/2020 16:08, castore ha scritto:

>>
>> a tal proposito la direzione regionale Emilia Romagna ha emanato la
>> nota 13279/2010 (avallata dalla Direzione Centrale) con indicato le
>> modalità per giungere allo scopo
>
> non sono riuscito a trovare tale nota in google riesci a dirmi dove
> trovarla?

visto che era citata sul vademecum ER e anche non sono mai riuscito a
trovarla, l'ho richiesta alla direzione regionale tramite mail e, con i
loro tempi, me l'hanno gentilmente inviata

se mi consigliate un sito dove poterla condividere, lo posso fare
tranquillamente,
non aspettatevi comunque un granché, sono solo poche righe in cui viene
"ufficializzata" la procedura

[Pietro]

http://www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/docfa/da-bcnc-a-corte-esclusiva-28467/

[Pietro]

comunque lunedì chiamo il tecnico e vediamo cosa mi consiglia di fare.

[Al.Ba.]

E se un atto non c'è che si fa?

Con una pratica docfa non si assegnano e non si variano quote di
proprietà ma ci si limita a registrare tale dato in banca dati. Direi
che su questo siamo tutti d'accordo ;-)

[www.studiomirano.it]

>
> E se un atto non c'è che si fa?
>
> Con una pratica docfa non si assegnano e non si variano quote di
> proprietà ma ci si limita a registrare tale dato in banca dati. Direi
> che su questo siamo tutti d'accordo ;-)
>
>

certo, ma se hai un bene PRIVO di ditta ( bcnc, bcc ) e ti chiedono di
portalo a F1 , si pone il problema


--
www.studiomirano.it

[Al.Ba.]

A dir la verità no..... o meglio, si pone il problema se non rispetti le
quote originali.
Se così fosse anche accatastare un nuovo fabbricato su una particella
ENTE URBANO avrebbe lo stesso problema.

Come un ente urbano (privo di intestati) deriva da un terreno che questi
intestati li aveva, anche un BCNC deriva da un'entità (o è riconducibile
ad essa/e) che questi intestati li aveva.

Magari mi sono perso qualcosa per la strada, ma in tutte le istruzioni
operative che ho letto (E.R., Lombardia, Piemonte) non ho trovato nulla
relativo a tale problematica.

[www.studiomirano.it]

>> certo, ma se hai un bene PRIVO di ditta ( bcnc, bcc ) e ti chiedono di
>> portalo a F1 , si pone il problema
>>
>>
>
>
> A dir la verità no..... o meglio, si pone il problema se non rispetti le
> quote originali.

QUALI quote originali ?
Se nel frattempo ( da quando non è più al NCT ) sono intervenuti 3 o 4
atti, un regolamento di condominio, ecc...... cosa fai ?

> Se così fosse anche accatastare un nuovo fabbricato su una particella
> ENTE URBANO avrebbe lo stesso problema.

no, è un caso diverso. O perlomeno sono diversi i casi dei quali si è
parlato qui, cioè le varie tipologie di beni comuni. Casi ai quali
aggiungo i terreni che sono da tempo immemore a partita 2 e che sono
stati tutto al più citati in qualche atto come utilità comuni, sempre
che siano stati citati...........

a volte per capire di chi sono devi leggere e fare ricerche storiche su
tutti gli atti degli edifici che perimetrano la corte ( di solito i
terreni a partita 2 sono delle corti ) e di solito il risultato a cui
arrivi è di capire a chi sono comuni, ma senza sapere in che quota.
Sugli atti c'è scritto semplicemente " con diritto alla corte mappale
X". In tali casi NON è corretto mettere una ditta ma DEVE per forza
rimanere BCC e o BCNC

E aggiungo che se capisci " a chi sono comuni", ma non hai la quota, a
livello teorico non puoi essere sicuro al 100% in merito a chi sono
comuni, perchè magari potrebbe averne diritto anche una abitazione non
confinante con la corte ma posta poco più in là

>
> Come un ente urbano (privo di intestati) deriva da un terreno che questi
> intestati li aveva, anche un BCNC deriva da un'entità (o è riconducibile
> ad essa/e) che questi intestati li aveva.
>

vedi sopra

> Magari mi sono perso qualcosa per la strada, ma in tutte le istruzioni
> operative che ho letto (E.R., Lombardia, Piemonte) non ho trovato nulla
> relativo a tale problematica.
>

esatto, perchè non è un problema catastale





--
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[Al.Ba.]

Il 28/02/2020 14:06, www.studiomirano.it ha scritto:
>
>>> certo, ma se hai un bene PRIVO di ditta ( bcnc, bcc ) e ti chiedono
>>> di portalo a F1 , si pone il problema
>>>
>>>
>>
>>
>> A dir la verità no..... o meglio, si pone il problema se non rispetti
>> le quote originali.
>
> QUALI quote originali ?
> Se nel frattempo ( da quando non è più al NCT ) sono intervenuti 3 o 4
> atti, un regolamento di condominio, ecc...... cosa fai ?
>

Quelle esistenti in precedenza alla costituzione del BCNC.
Un BCNC (come del resto un BCC) mica nasce dal nulla..... deriva da
qualcosa che esisteva in precedenza e questo "qualcosa" aveva degli
intestati.

>
>> Se così fosse anche accatastare un nuovo fabbricato su una particella
>> ENTE URBANO avrebbe lo stesso problema.
>
> no, è un caso diverso. O perlomeno sono diversi i casi dei quali si è
> parlato qui, cioè le varie tipologie di beni comuni. Casi ai quali
> aggiungo i terreni che sono da tempo immemore a partita 2 e che sono
> stati tutto al più citati in qualche atto come utilità comuni, sempre
> che siano stati citati...........
>

Ma invece è proprio lo stesso caso, però con un livello di complessità
molto inferiore.
Nel caso che ho citato è semplice risalire ad intestati e relative
quote, nei casi che citi tu è molto più complesso, sino
all'impossibilità di risalirvi.
Ma questo non significa che la procedura non si possa fare.

> a volte per capire di chi sono devi leggere e fare ricerche storiche su
> tutti gli atti degli edifici che perimetrano la corte ( di solito i
> terreni a partita 2 sono delle corti ) e di solito il risultato a cui
> arrivi è di capire a chi sono comuni, ma senza sapere in che quota.
> Sugli atti c'è scritto semplicemente " con diritto alla corte mappale
> X". In tali casi NON è corretto mettere una ditta ma DEVE per forza
> rimanere BCC e o BCNC
>

Come ho già scritto ogni caso va esaminato a parte.
Nel caso citato in questo post la situazione è (sulla base di quanto
scritto) chiarissima, come del resto nel pos che ho aperto.

È ovvio che occorre essere certi delle intestazioni e delle relative quote.
Ma vale poi anche lo stesso discorso in sede di costituzione di BCNC....
non è che per costituirlo basta un clik e sia poi impossibile alienarlo
o variarlo.

> E aggiungo che se capisci " a chi sono comuni", ma non hai la quota, a
> livello teorico non puoi essere sicuro al 100% in merito a chi sono
> comuni, perchè magari potrebbe averne diritto anche una abitazione non
> confinante con la corte ma posta poco più in là
>
>

Stesso discorso, occorre valutare il caso specifico

>>
>> Come un ente urbano (privo di intestati) deriva da un terreno che
>> questi intestati li aveva, anche un BCNC deriva da un'entità (o è
>> riconducibile ad essa/e) che questi intestati li aveva.
>>
>
> vedi sopra
>
>> Magari mi sono perso qualcosa per la strada, ma in tutte le istruzioni
>> operative che ho letto (E.R., Lombardia, Piemonte) non ho trovato
>> nulla relativo a tale problematica.
>>
>
> esatto, perchè non è un problema catastale
>

E allora che mi venga negata la possibilità di costituire un F/1
derivato dal frazionamento di un BCNC

:-)

[www.studiomirano.it]

>
> Quelle esistenti in precedenza alla costituzione del BCNC.
> Un BCNC (come del resto un BCC) mica nasce dal nulla..... deriva da
> qualcosa che esisteva in precedenza e questo "qualcosa" aveva degli
> intestati.
>

rispondo solo a questo, perchè è da qui che poi parte tutto il resto

esempio situazione originaria:

- il fabbricato Y intestato a tizio ha diritto alla corte comune a
partita 2 n. 100
- il fabbricato X intestato a caio ha diritto alla corte comune a
partita 2 n. 100

e già qui è impossibile dire le quote del mappale 100, ma andiamo
avanti..........


cosa è accaduto :

- tizio ha frazionato e venduto a 3 persone diverse ( A , B, C ) il
fabbricato Y, sugli atti di ciascuno c'è scritto "...con diritto alla
corte comune mappale 100

- caio ha frazionato e venduto a 3 persone diverse ( D , E, F ) il
fabbricato Y, sugli atti di ciascuno c'è scritto "...con diritto alla
corte comune mappale 100

le vendite sono fatte senza alcun regolamento di condominio, le tre
unità in cui ogni fabbricato è stato diviso hanno volumetria, superfici,
ecc...diverse

in questo caso è impossibile dare una ditta corretta al mappale 100, può
solo essere BCNC ( o lo lasci a partita 2.......)

dirai tu: occorre trovare l'atto originario del mappale 100

rispondo: semplicemente non c'è, è comune a quelle case da secoli, gli
atti delle case dicono che "è comune", non dicono le quote






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[castore]

Il 28/02/2020 14:58, www.studiomirano.it ha scritto:
>
>>
>> Quelle esistenti in precedenza alla costituzione del BCNC.
>> Un BCNC (come del resto un BCC) mica nasce dal nulla..... deriva da
>> qualcosa che esisteva in precedenza e questo "qualcosa" aveva degli
>> intestati.
>>
>
>
> rispondo solo a questo, perchè è da qui che poi parte tutto il resto
>
> esempio situazione originaria:
>
> - il fabbricato Y intestato a tizio ha diritto alla corte comune a
> partita 2 n. 100
> - il fabbricato X intestato a caio ha diritto alla corte comune a
> partita 2 n. 100
>
> e già qui è impossibile dire le quote del mappale 100, ma andiamo
> avanti..........

no che non è impossibile; se io e te siamo comproprietari di un bene si
presume che lo siamo al 50% a testa; dalla notte dei tempi è sempre
stato così; una volta sui partitari mica si scrivevano le quote se
queste erano uguali per tutti

>
>
> cosa è accaduto :
>
> - tizio ha frazionato e venduto a 3 persone diverse ( A , B, C ) il
> fabbricato Y, sugli atti di ciascuno c'è scritto "...con diritto alla
> corte comune mappale 100
>
> - caio ha frazionato e venduto a 3 persone diverse ( D , E, F ) il
> fabbricato Y, sugli atti di ciascuno c'è scritto "...con diritto alla
> corte comune mappale 100
>
> le vendite sono fatte senza alcun regolamento di condominio, le tre
> unità in cui ogni fabbricato è stato diviso hanno volumetria, superfici,
> ecc...diverse
>
> in questo caso è impossibile dare una ditta corretta al mappale 100, può
> solo essere BCNC ( o lo lasci a partita 2.......)
>
> dirai tu: occorre trovare l'atto originario del mappale 100
>
> rispondo: semplicemente non c'è, è comune a quelle case da secoli, gli
> atti delle case dicono che "è comune", non dicono le quote
>

bene, se nell'atto non si specifica la quota di vendita della corte
comune si presume che sia 1/3; e quindi 1/3 di 1/2 si avrà 1/6 per ogni
successivo proprietario; lascia perdere volumetria e/o superficie, non
stai facendo i millesimi di un condominio; se si fosse voluto attribuire
una quota di comproprietà diversa lo si sarebbe specificato in atto;

[www.studiomirano.it]

>>
>
> bene, se nell'atto non si specifica la quota di vendita della corte
> comune si presume che sia 1/3;

e qui che non ci troviamo

dici "si presume", ma serve la certezza.

La dicitura "comune" negli atti e "bene comune" in catasto serve proprio
ad ovviare al problema


se un fabbricato e di 10 piani fuori terra e l'altro e una tettoia, è
difficile "presumere" che la corte sia 50% in comunione

perchè vorrebbe anche dire che è al 50% anche la manutenzione

capisco il tuo ragionamento, ma non lo condivido. O si "accerta", o si
fa un regolamento in cui si "stabilisce", ma solo "presumere" non va bene





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[Al.Ba.]

Il 28/02/2020 14:58, www.studiomirano.it ha scritto:
>
>>

Ora penso di aver capito da dove si genera tutta la confusione.....

Un conto è un bene COINTESTATO, ovvero che ha più intestatari i quali
possono possederne in quote differenti, altro discorso quando si parla
di bene COMUNE, ovvero un bene i cui proprietari ne godono in egual misura.

[Al.Ba.]

Non c'è nulla da presumere.....

Se un bene è comune non ci sono quote di proprietà ma ogni partecipante
alla comunione gode del bene in egual misura agli altri.

E questo è sancito nel codice civile

[www.studiomirano.it]

>>
>
> Ora penso di aver capito da dove si genera tutta la confusione.....
>
> Un conto è un bene COINTESTATO, ovvero che ha più intestatari i quali
> possono possederne in quote differenti, altro discorso quando si parla
> di bene COMUNE, ovvero un bene i cui proprietari ne godono in egual misura.
>
>
>

esatto.

Difatti io ho parlato di "corte COMUNE" dal punto di vista del diritto e
di "BENI COMUNI" dal punto di vista del catasto

se hai un bene comune ( BCNC o BCC ), non sempre è possibile INTESTARLO
a una ditta corretta


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[Al.Ba.]

Io dico che sono più i casi in cui riesci che quelli in cui non
riesci.... ;-)

Per le quote è ancora più semplice, un bene comune (per legge) ha sempre
quote uguali tra loro.

[Al.Ba.]

Il 28/02/2020 16:08, www.studiomirano.it ha scritto:
>
>>>
>>

Altra cosa....
un conto è non riuscirci, un conto è non poterlo fare.

Dalla discussione mi è parso di capire che il tuo pensiero propenda per
il "non si può fare", se ho capito male chiedo venia

[www.studiomirano.it]

>>
>
>
> Io dico che sono più i casi in cui riesci che quelli in cui non
> riesci.... ;-)
>
> Per le quote è ancora più semplice, un bene comune (per legge) ha sempre
> quote uguali tra loro.

una corte comune per te è "in comunione" oppure "una parte comune di un
condominio" ?

perchè le cose sono ben differenti

secondo me è una utilità comune che segue le regole del condominio ( è
comune agli edifici , non alle proprietà!!!) e pertanto non è possibile
stabilire le quote a priori senza un regolamento e/o atto che lo dica




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[castore]

ok mi va benissimo la tua precisazione, il concetto è lo stesso che
volevo esprimere io, solo che tu sei stato più "perfetto"

quando è stato fatto il catasto il condominio non era ancora
disciplinato e una cosa comune tra te e me era al 50%, anche se io sono
alto 1,90 e mangio come un toro mentre tu sei 1,70 e mangi come un
fringuello

[www.studiomirano.it]

>
> quando è stato fatto il catasto il condominio non era ancora
> disciplinato e una cosa comune tra te e me era al 50%, anche se io sono
> alto 1,90 e mangio come un toro mentre tu sei 1,70 e mangi come un
> fringuello

va distinto il "condominio" dalla "comunione", sono due cose diverse

e comunque in catasto non era sempre così ( 50%...)

quelli che nell'84 sono diventati BCNC (o BCC) venivano censiti in
maniere piuttosto eterogenea:

- a tutti i condomini in base ai millesimi
- a ditte del tipo "condominio NOME condominio"
- non venivano censite

--
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[Al.Ba.]

Credimi, senza alcuna offesa, proprio non riesco a capire questa tua
ricerca del cavillo.
Ma perchè devi andare a ricercare questioni di condominio (facendo anche
un po' di confusione.....) quando l'esempio iniziale del post è di una
semplicità quasi banale?

Idem per il caso reale che ho scritto ieri.....


Ora, possiamo stare qui a disquisire per giorni su ipotetici casi sempre
più ingarbugliati ma in questo modo si perde solamente il focus.

Provo a fare svariati passi indietro e ti sottopongo il seguente caso:

Villetta bifamiliare con corte comune di 1000mq
Due unità immobiliari ciascuna con unico intestatario per 1/1.
Il contadino confinante vuole comprare 500mq di suddetta corte e i
prorietari della bifamiliare sono daccordo.


Io farei (e ho fatto in casi analoghi) in questo modo

1) frazionamento del mappale in questione
una particella variata (da 1000mq a 500mq) e una particella costituita
di 500mq sempre qualità 282

2) docfa per variazione del bcnc e presentazione di nuovo EP

3) docfa per nuovo F/1 con intestati 1/2 intestatario proprietà A 1/2
intestarario proprietà B

4) rogito notarile dove A e B vendono al contadino


Se la cosa non è corretta, Tu come procederesti?

[www.studiomirano.it]

>
> Credimi, senza alcuna offesa, proprio non riesco a capire questa tua
> ricerca del cavillo.

non è tanto per il cavillo, è un argomento di cui davvero si è discusso
molto in passato

>
> Villetta bifamiliare con corte comune di 1000mq
> Due unità immobiliari ciascuna con unico intestatario per 1/1.
> Il contadino confinante vuole comprare 500mq di suddetta corte e i
> prorietari della bifamiliare sono daccordo.
>
>
> Io farei (e ho fatto in casi analoghi) in questo modo
>
> 1) frazionamento del mappale in questione
> una particella variata (da 1000mq a 500mq) e una particella costituita
> di 500mq sempre qualità 282
>
> 2) docfa per variazione del bcnc e presentazione di nuovo EP
>
> 3) docfa per nuovo F/1 con intestati 1/2 intestatario proprietà A 1/2
> intestarario proprietà B
>
> 4) rogito notarile dove A e B vendono al contadino
>
>
> Se la cosa non è corretta, Tu come procederesti?
>
>

non posso dire che è "sbagliato" , ma sulle quote del punto 3 non puoi
avere SEMPRE certezza, magari sì nel tuo caso, ma non sempre


Se una delle due unità fosse di 900 mq e l'altra di 100 e se vi fosse un
regolamento di condominio, probabilmente la corte sarebbe 90% e 10% e
così si dividerebbero anche i soldi della vendita







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[www.studiomirano.it]

>
> Se una delle due unità fosse di 900 mq e l'altra di 100 e se vi fosse un
> regolamento di condominio, probabilmente la corte sarebbe 90% e 10% e
> così si dividerebbero anche i soldi della vendita
>
>

NB: la comunione 50% è venuta meno nel momento in cui si è costituito il
condominio



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[Pietro]

Il 28/02/2020 17:27, Al.Ba. ha scritto:
>
>
> Io farei (e ho fatto in casi analoghi) in questo modo
>
> 1) frazionamento del mappale in questione
> una particella variata (da 1000mq a 500mq) e una particella costituita
> di 500mq sempre qualità 282
>
> 2) docfa per variazione del bcnc e presentazione di nuovo EP
>
> 3) docfa per nuovo F/1 con intestati 1/2 intestatario proprietà A 1/2
> intestarario proprietà B

per curiosità. se il bcnc invece di essere di una bifamiliare è di due
abitazioni distinte, la prima di 1000 mc e la seconda di 400 tu intesti
sempre 1/2 e 1/2? (con la dicitura quote provvisorie da definire con
atto immagino)

[Al.Ba.]

Esatto

[Al.Ba.]

Ma il caso è questo.....
Per quale motivo continui ad aggiungere dei "SE"?

Un regolamento di condominio non può in nessun modo influire sulla
proprietà, questo non può passare in alcun modo!!!

Quello che il regolamento di condominio può/non può fare magari sarà
oggetto di altra discussione

Però alla fine continui a eludere la domanda.....
Se un cliente viene da te per fati fare questo lavoro lo mandi via
dicendo che non si può fare o procedi? ;-)

[Al.Ba.]

Cosa intendi per "si è costituito il condominio"?

[www.studiomirano.it]

>
> Un regolamento di condominio non può in nessun modo influire sulla
> proprietà, questo non può passare in alcun modo!!!
>

non influisce sulla proprietà, ma stabilisce le quote/obblighi sulle
utilità comuni ( è diverso)

>
> Però alla fine continui a eludere la domanda.....
> Se un cliente viene da te per fati fare questo lavoro lo mandi via
> dicendo che non si può fare o procedi? ;-)

tempo fa ebbi il caso di un Partita 2
cercai il notaio che fece l'atto con il BCC e non con l'F1

va valutato caso per caso, è vero che il tuo caso è molto semplice, il
mio era piuttosto complesso





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[www.studiomirano.it]

>>
>
> Cosa intendi per "si è costituito il condominio"?

se hai un terreno vuoto e lo edifichi con più unità immobiliari, in quel
momento hai costituito un condominio



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[Al.Ba.]

Ottimo, come ti avevo scritto altrove mi pareva che la tua linea fosse
pendente verso l'impossibilità di procedere.... mi sbagliavo....

Ovviamente ci saranno casi dubbi e casi impossibili, ma se tutte le
parti sono concordi un modo (corretto) lo si trova sempre.

Al.Ba.

[sconosciuto?]

Il 28/02/2020 17:27, Al.Ba. ha scritto:

>

> Io farei (e ho fatto in casi analoghi) in questo modo
>
> 1) frazionamento del mappale in questione
> una particella variata (da 1000mq a 500mq) e una particella costituita
> di 500mq sempre qualità 282
>
> 2) docfa per variazione del bcnc e presentazione di nuovo EP
>
> 3) docfa per nuovo F/1 con intestati 1/2 intestatario proprietà A 1/2
> intestarario proprietà B
>
> 4) rogito notarile dove A e B vendono al contadino
>
>
> Se la cosa non è corretta, Tu come procederesti?
>
>

io ti posso dire come farei (e come ho fatto diverse volte) e come ho
già scritto altre volte anche su questo NG:

1) frazionamento del mappale in questione una particella variata (da
1000mq a 500mq) e una particella costituita di 500mq sempre qualità 282

2) docfa per soppressione del bcnc e creazione di 1 BCNC (variato di
consistenza rispetto all'originale) e 1 BCC (cat. F/1 mq. 500),
ovviamente con redazione nuovo EP

3) a questo punto i casi possono essere 2:
3a) il notaio è di quelli "intelligenti" e stipula l'atto con il BCC
alla presenza di tutti gli interessati, presenta la voltura del
BCC e magicamente questo (al catasto) non sarà più un BCC ma una normale
area urbana F/1 con i corretti intestati

3b) il notaio è di quelli puntigliosi e non vuole assolutamente rogitare
un bene privo di intestazione catastale, allora presento (o ancora
meglio lo fa il notaio) voltura in preallineamento del BCC con
"attribuzione intestati a BCC L.122/2010" ai sensi della nota DR Emilia
Romagna (io opero in ER) n. 13279 del 17/12/2010

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>
> Ottimo, come ti avevo scritto altrove mi pareva che la tua linea fosse
> pendente verso l'impossibilità di procedere.... mi sbagliavo....
>

no, la mia linea è propensa a mantenere beni senza intestazione tipo i
BCC o BCNC
una soluzione si trova sempre , come quella di Pietro della dicitura
della ditta da confermare con atto





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[Al.Ba.]

Il 28/02/2020 17:59, www.studiomirano.it ha scritto:
>
>>>
>>
>> Cosa intendi per "si è costituito il condominio"?
>
> se hai un terreno vuoto e lo edifichi con più unità immobiliari, in quel
> momento hai costituito un condominio
>
>
>

No! Non è corretto

1) Se edifichi un palazzo da 100 unità immobiliari ma un unico
proprietario non hai nessun condominio

2) Se edifichi una bifamiliare con due unità di proprietà distinte hai
un condominio.

3) Se il propriatario del caso 1 vende un'uità e ne tiene 99 hai un
condominio

Il condominio deriva dalla proprietà, non dagli immobili

Su questo non c'è discussione..... ;-)

[Al.Ba.]

Ma come faresti a vendere una porsione stralciata da un BCNC?

Questo è il punto.....

[Al.Ba.]

Ottimo

[Pietro]

Il 28/02/2020 17:55, Al.Ba. ha scritto:
>
> Esatto
però potresti anche assegnare 1/10 e 9/10, o qualsiasi altra quota alle
due proprietà, tanto sempre quote provvisorie sono e tu non sei un notaio.
Giusto?

[www.studiomirano.it]

a certo, ma se la proprietà è una unica ( magari in comunione, ma c'è
una ditta sola) allora non si pone neppure il problema di individuare la
ditta corretta



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la puoi mettere F1 , ma F1 BCC, senza ditta.


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