Problema Certificato di Destinazione Urbanistica
Sconosciuto
ho il seguente problema, un Cliente deve acquistare un appartamento in un
condominio e fra i beni comuni c'è un giardino di oltre 6.000 mq.
c'è bisogno o no secondo voi del CDU ??
l'edificio è dei primi anni '80 e l'apartamento in questione è già stato
compravenduto svariate volte, nessuno sino ad oggi si è posto il problema,
ma io sfortunatamente c'ho messo l'occhio
Stante quanto indicato dal comma 2 del Art. 30 del DPR 380/01 (Gli atti tra
vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto
trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali
relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne' trascritti
nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il
certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni
urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al
presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di
edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purche' la superficie
complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri
quadrati.) il certificato sarebbe stato necessario...
ma ho trovato pareri contrastanti fra i notai...
DGE
"Sconosciuto" <scono...@sconosciuto.it> ha scritto nel messaggio
news:K5HXo.25025$7b4....@tornado.fastwebnet.it...
x me ci vuole CDU
DGE
Mario
mq. Non sono agricoltore
Per i professionisti dove abito(prov. Asti) è un fatto assodato che il CDU è
uno dei numerosi documenti che fanno parte dell "cartella" da portare al
notaio.Tutto sommato è il documento più facile da ottenere.
Saluti
"Sconosciuto" <scono...@sconosciuto.it> ha scritto nel messaggio
news:K5HXo.25025$7b4....@tornado.fastwebnet.it...
Sconosciuto
news:4d2f4236$0$2049$4faf...@reader1.news.tin.it...
> Sono in fase di accuisto di un magazzino rurale con annesso terreno di
> 4200 mq. Non sono agricoltore
> � uno dei numerosi documenti che fanno parte dell "cartella" da portare al
> notaio.Tutto sommato � il documento pi� facile da ottenere.
> Saluti
il problema non � ottenere il certificato, il problema � che sono gi� stati
fatti diversi di compravendita e questo comporta, se il certificato fosse
stato neccessario (come io ritengo), che tali atti sono nulli.
per cui prima che il mio cliente possa acquistare, il venditore dovrebbe
sanare il vizio di forma mediante rettifica ed integrazione di tutti i
precedenti atti (apriti cielo....)
di spese per i vari certificati "storici" di detinazione urbanistica c'� un
costo di oltre Euro 300,00 per le spese vive - bolli e diritti di
segreteria -, ai quali dovranno essere agguinti gli onorari dei tecnici e
quelli notarili, nonch� le spese di registrazione e trascrizioni e quelle
connesse.
alive01
> il problema non ottenere il certificato, il problema che sono gi stati
> fatti diversi di compravendita e questo comporta, se il certificato fosse
> stato neccessario (come io ritengo), che tali atti sono nulli.
E chi l'ha detto che sono nulli? La conservatoria dei RRII li ha
registrati, giusto? Per cui sono efficaci a tutti gli effetti. Nel
corso degli anni la legislazione sul CdU è variata.
Mario
"Sconosciuto" <scono...@sconosciuto.it> ha scritto nel messaggio
news:WBHXo.25039$7b4....@tornado.fastwebnet.it...
> "Mario" <orto...@alice.it> ha scritto nel messaggio
> news:4d2f4236$0$2049$4faf...@reader1.news.tin.it...
>> Sono in fase di accuisto di un magazzino rurale con annesso terreno di
>> 4200 mq. Non sono agricoltore
>> CDU è uno dei numerosi documenti che fanno parte dell "cartella" da
>> portare al notaio.Tutto sommato è il documento più facile da ottenere.
>> Saluti
>
>
> il problema non è ottenere il certificato, il problema è che sono già
> fosse stato neccessario (come io ritengo), che tali atti sono nulli.
>
> per cui prima che il mio cliente possa acquistare, il venditore dovrebbe
> sanare il vizio di forma mediante rettifica ed integrazione di tutti i
> precedenti atti (apriti cielo....)
>
> segreteria -, ai quali dovranno essere agguinti gli onorari dei tecnici e
> connesse.
A spanne e da inesperto sei nell'ingorgo burocratico!
Solo un buon notaio ti può salvare!
Saluti.
>
>
>
>
Sconosciuto
"alive01" <ali...@libero.it> ha scritto nel messaggio
news:1e357fc4-ac5b-4e46...@v12g2000vbx.googlegroups.com...
si, ma con la legge 47 del 28 Febbraio 1985 è stato introdotto l'obbligo (v.
comma 2 Art. 17, sostanzialmente ripreso dal Art. 30 del DPR 380/01), dopo
quella data l'appartamento in questione è stato ceduto almeno 4/5 volte
io non sono a conoscenza di nessuna normativa e/o sentenza che confermi la
validità di atti nulli, purchè siano trascritti.
e' per questo che ho postato il presente quesito
tieni presente che il giardino è un b.c.n.c. e per questo nei precedenti
atti non è mai stato esplicitamente citato, rifacendosi alla consueta
formula circa la porzioni condominiali.
alive01
> "alive01" <aliv...@libero.it> ha scritto nel messaggionews:1e357fc4-ac5b-4e46...@v12g2000vbx.googlegroups.com...
>
> > il problema non ottenere il certificato, il problema che sono gi stati
> > fatti diversi di compravendita e questo comporta, se il certificato fosse
> > stato neccessario (come io ritengo), che tali atti sono nulli.
>
> E chi l'ha detto che sono nulli? La conservatoria dei RRII li ha
> registrati, giusto? Per cui sono efficaci a tutti gli effetti. Nel
>
> si, ma con la legge 47 del 28 Febbraio 1985 stato introdotto l'obbligo (v.
> comma 2 Art. 17, sostanzialmente ripreso dal Art. 30 del DPR 380/01), dopo
>
> io non sono a conoscenza di nessuna normativa e/o sentenza che confermi la
>
> e' per questo che ho postato il presente quesito
>
> atti non mai stato esplicitamente citato, rifacendosi alla consueta
> formula circa la porzioni condominiali.
Fino a qualche anno fa i beni iscritti al CF erano esclusi, tanto per
dirne una.
CarloB
>c'è bisogno o no secondo voi del CDU ??
è un bel quesito, secondo me non è necessario per il fatto che il tuo
cliente non acquista un'area di oltre 5000 mq. ma la quota parte
spettante all'appartamento che ovviamente sarà ben inferiore.
ciao
carlo
Bob
Attenzione. acquistare pro-quota 5000 mq. è differente dall'acquistare
una parte dei 5000 mq:
poniamo il caso che con l'appartamento io acquisto 10/1000 dei beni
comuni, io non sto acquistando 50 mq. ma bensì 5000 mq. pro-quota. Se il
legislatore della 47/85 avesse voluto escludere le cessioni di quota
(condominiali o meno) dall'applicazione della normativa lo avrebbe
fatto, ma così non è, ergo il CDU va allegato.
Piuttosto sarebbe interessante sapere quanti atti sono stati impugnati
ed annullati in base alla disposizione normativa.
Credo che possiamo contarli sulle dita delle mani, ed al più qualcuna
dei piedi.
--
Saluti. Bob
Maci
> Salve a Tutti,
>
>
> ho il seguente problema, un Cliente deve acquistare un appartamento in
>
> c'� bisogno o no secondo voi del CDU ??
>
> l'edificio � dei primi anni '80 e l'apartamento in questione � gi� stato
> compravenduto svariate volte, nessuno sino ad oggi si � posto il
> problema, ma io sfortunatamente c'ho messo l'occhio
>
> Stante quanto indicato dal comma 2 del Art. 30 del DPR 380/01 (Gli atti
> tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto
> trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti
> reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne'
> trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non
> sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le
> prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le
> disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni
> costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio
> urbano, purche' la superficie complessiva dell'area di pertinenza
> medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.) il certificato sarebbe
> stato necessario...
>
>
> ma ho trovato pareri contrastanti fra i notai...
>
>
Bella questione :-)
Prima di tutto: il terreno come � identificato catastalmente? E'
particella autonoma iscritta a CT o � la medesima particella su cui
insiste l'edificio (quindi ente urbano)?
Inoltre, il tuo cliente compra da un proprietario che ha acquistato dopo
la 47/85? Se cos� non fosse non mi preoccuperei della (eventuale)
nullit� degli atti precedenti.
Tra l'altro, come ti � gi� stato fatto notare, non trascurerei il fatto
che gli atti sono stati registrati e trascritti, nonostante la norma che
tu citi renda impossibili queste operazioni. Non � cosa da poco.
IMHO la norma � scritta male. Penso per� innanzitutto che si possa
sostenere che l'atto NON ha per oggetto il trasferimento di diritti
reali su un terreno. L'atto ha per oggetto il trasferimento di una UI,
che vanta diritti in quota parte millesimale su un'area pertinenziale.
Quindi in linea di principio il CDU non � necessario.
La precisazione successiva della norma, quando si riferisce alle
pertinenze, penso si debba intendere a particelle autonome che
costituiscono *di fatto* una pertinenza ad un edificio. Occorre infatti
considerare che dal punto di vista civilistico il concetto di pertinenza
� ben pi� ampio di quello catastale.
Inoltre, risalendo allo spirito della norma che � quello di controllare
fenomeni di lottizzazione abusiva, tutte le volte che un edificio ha una
superficie in pianta superiore a 5.000 mq (pensiamo a un complesso
industriale o a un centro commerciale, ma vale anche per un condominio
di medie dimensioni), quand'anche avesse solo il classico 1,5 m di
terreno circostante sarebbe soggetto a richiedere il CDU. Il che � non
risponte certamente allo spirito della norma.
--
Ciao
Maci
Bob
> Inoltre, risalendo allo spirito della norma che è quello di controllare
> fenomeni di lottizzazione abusiva, tutte le volte che un edificio ha una
> superficie in pianta superiore a 5.000 mq (pensiamo a un complesso
> industriale o a un centro commerciale, ma vale anche per un condominio
> di medie dimensioni), quand'anche avesse solo il classico 1,5 m di
> risponte certamente allo spirito della norma.
Ma qui ci troviamo in presenza di aree libere, scoperte a giardino. Nel
caso posto da Sconosciuto non si parla di 6000 mq. compreso il sedime
del fabbricato.
--
Saluti. Bob
Maci
Certo, ma da un punto di vista catastale la questione potrebbe essere la
stessa. Ho fatto quell'esempio per sostenere che se la particella di
6.000 mq è l'EU IMHO non è comunque soggetta a CDU.
Se la particella è autonoma la norma è chiara e il CDU ci vuole.
Per quello che ho chiesto come era la situazione catastale, che non conosco.
--
Ciao
Maci
Sconosciuto
il giardino e camminamenti sono una particella a se stante (b.c.n.c, quindi
iscritto al catasto fabbricati).
nella normativa non trovo distinazione fra terreni censiti al Catasto
Fabbricati o terreni cendita al Catasto dei Terreni, ed anche ci a citato il
fatto che se il bene è censito al CF non occorre il CDU, non ha riportato
alcun riferimento normativo.
sul fatto che il conservatore abbia trascritto gli atti, non credo possa
bastare per sanarli da eventuali vizi, in quanto in nessuno degli atti è
citato espressamente il giardino, per cui il conservatore non ha mai avuto
modo di verificarne la consistenza.
io credo - salvo che salti fuori qualche normativa e/o risoluzione - che la
risoluzione della diatriba bebba giocarsi sul fatto che l'area de quo è
trasmessa indirettamente, come accessorio al bene principale e non sia
pertanto da considerarsi propriamente oggetto dell'atto.
Maci
>
> il giardino e camminamenti sono una particella a se stante (b.c.n.c,
> quindi iscritto al catasto fabbricati).
>
> nella normativa non trovo distinazione fra terreni censiti al Catasto
> Fabbricati o terreni cendita al Catasto dei Terreni, ed anche ci a
> ha riportato alcun riferimento normativo.
Il censimento a CT qualifica l'immobile: in tal caso � un terreno (lo
sarebbe anche se fosse un'area urbana); diversamente � una pertinenza
del fabbricato. Il castasto serve a quello :-)
>
> sul fatto che il conservatore abbia trascritto gli atti, non credo possa
> bastare per sanarli da eventuali vizi, in quanto in nessuno degli atti �
> citato espressamente il giardino, per cui il conservatore non ha mai
> avuto modo di verificarne la consistenza.
Certo; resta il fatto che qualcosa che non poteva/doveva essere
trascritto in realt� lo � stato, e non mi pare cosa da poco.
>
> io credo - salvo che salti fuori qualche normativa e/o risoluzione - che
> la risoluzione della diatriba bebba giocarsi sul fatto che l'area de quo
> � trasmessa indirettamente, come accessorio al bene principale e non sia
> pertanto da considerarsi propriamente oggetto dell'atto.
>
Infatti per me � il punto pi� importante: gli atti di compravendita non
riguardano il terreno, che peraltro non pu� essere venduto autonomamente
(richiederebbe la formazione di un'area urbana)
--
Ciao
Maci
Bob
> Il 14/01/2011 10.31, Sconosciuto ha scritto:
>>
>> il giardino e camminamenti sono una particella a se stante (b.c.n.c,
>> quindi iscritto al catasto fabbricati).
>>
>> nella normativa non trovo distinazione fra terreni censiti al Catasto
>> Fabbricati o terreni cendita al Catasto dei Terreni, ed anche ci a
>> citato il fatto che se il bene � censito al CF non occorre il CDU, non
>> ha riportato alcun riferimento normativo.
>
> Il censimento a CT qualifica l'immobile: in tal caso � un terreno (lo
> sarebbe anche se fosse un'area urbana); diversamente � una pertinenza
> del fabbricato. Il castasto serve a quello :-)
Eppure il comma 2 del Art. 30 del DPR 380/01 mi sembra chiaro:
[...] Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i
terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto
edilizio urbano, purch� la superficie complessiva dell'area di
pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.
E sottolineo purch�.
Anche se il cortile/giardino fosse stato graffato al fabbricato,
anche se pertinenziale al fabbricato supera i 5.000 metri quadri, ed
allora necessita il CDU.
--
Saluti. Bob
Maci
>
> Eppure il comma 2 del Art. 30 del DPR 380/01 mi sembra chiaro:
> [...] Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i
> terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto
> pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.
>
> Anche se il cortile/giardino fosse stato graffato al fabbricato,
> anche se pertinenziale al fabbricato supera i 5.000 metri quadri, ed
> allora necessita il CDU.
>
Premesso che stiamo, tutti, intepretando :-)
Il tuo primo "anche" non è scritto da nessuna parte.
Se il cortile è graffato non è più, catastalmente, un terreno, salvo che
sia censito come area urbana. Prova a volturarlo, se ci riesci :-)
Mentre potrebbe esserci il caso di una seconda particella, non graffata
all'edificio, che costituisce pertinenza (da un punto di vista
civilistico e non catastale) all'edificio. In tal caso, se > 5000 mq, ci
vuole il CDU.
Ricordiamo che quanto tu citi è prima di tutto un eccezione in negativo:
l'argomento è il CDU per i terreni. Il testo esclude il CDU per le
pertinenza, se inferiori a 5000 mq. Ma se in partenza l'oggetto
dell'atto non è la compravendita di un terreno (e l'area cortilizia
graffata lo è? IMHO no) il CDU non è richiesto a prescindere dalle
superfici dell'area.
--
Ciao
Maci
Bob
> Ma se in partenza l'oggetto dell'atto non è la compravendita di un
> terreno (e l'area cortilizia graffata lo è? IMHO no) il CDU non è
> richiesto a prescindere dalle superfici dell'area.
L'oggetto della compravendita è "anche" il terreno.
Altrimenti perchè nel caso in cui i condomini vogliano cedere a terzi o
ad uno dei condomini una porzione del predetto cortile - fatti gli
opportuni frazionamenti - vogliono anche la mia firma sull'atto?
E mi rispondo da solo: poichè con il mio atto di acquisto sono divenuto
proprietario pro-quota del cortile di 6000 mq. dal quale poi ho
stralciato l'area da cedere.
Bada bene, che è sempre un'interpretazione ... ma che IMHO sta in piedi.
--
Saluti. Bob
powernews.libero.it
> Il 14/01/2011 12.37, Maci ha scritto:
>> terreno (e l'area cortilizia graffata lo č? IMHO no) il CDU non č
>> richiesto a prescindere dalle superfici dell'area.
>
> Altrimenti perchč nel caso in cui i condomini vogliano cedere a terzi o
> ad uno dei condomini una porzione del predetto cortile - fatti gli
> opportuni frazionamenti - vogliono anche la mia firma sull'atto?
> proprietario pro-quota del cortile di 6000 mq. dal quale poi ho
> stralciato l'area da cedere.
>
>
E' comunque un problema di interpretazione.
Se si interpreta la norma considerando la parola "terreno" da un un
punto di vista letteralmente e solamente catastale allora ha ragione Maci.
Diversamente se si interpreta la parola "terreno" in forma estesa (č
terreno tutto ciň su cui NON insiste un manufatto) allora ha ragione
Bob, in quanto la norma č chiara citando espressamente terreno
pertinenziale di edifici censiti al NCEU.
Nel caso in esame io propendo per il 40% sulla prima e per il 60% sulla
seconda ipotesi.
Saluti!
SD.