Mq. catastali e mq. reali

[Tom Dooley]

Buona giornata a tutti,
ho notato una differenza tra i mq. di superficie scritti sul rogito (mq.
catastali suppongo) e i mq. reali di un mio Box auto.
Es: mq.25 catastali e 18 mq.reali.

Come mai questa differenza, è un errore?

[DGE]

dovresti postare una piantina del box e te lo diremo , ma in genere i mq
catastali sono maggiori in quanto comprendono i muri e una % sul sito di
pertinenza esclusivo
DGE

[Tom Dooley]

Non ho purtroppo nessuna piantina allegata al rogito, il box è un
rettangolo di 7,80 x 2,32 precisi precisi (18 mq.), ma sul rogito c'è
scritto MQ.25.

[DGE]

perche' probabilmente in visura la sup catastale e' 25
DGE

[Bob]

Se riporti ESATTAMENTE ed in maniera completa ciò che c'è riportato sul
rogito ti sappiamo essere più utili. Vedi tu!


--
Saluti. Bob

[Tom Dooley]

Il Sig. xxxx con il presente atto cede e vende al Sig. yyyyy che accetta
ed acquista nominativamente nel complesso immobiliare in comune di Milano
in Via xxxxx vano box posto al piano interrato, censito al Catasto
Fabbricati al foglio xx mappale xx subalterno xx Piano S1 zc.3 cat.C/6
cl.7 mq.25 R.C. Euro 145,90.
Confini del box: a nord box al sub.xx; ad est ed a sud parti comuni ed ad
ovest area comune di manovra.

Grazie

[guitarsol]

"Tom Dooley" <n...@valid.it> ha scritto nel messaggio
news:kd8u26$ir0$1...@speranza.aioe.org...

> On Thu, 17 Jan 2013 11:23:19 +0100, Bob wrote:
>
>> Il 17/01/2013 09.00, Tom Dooley ha scritto:
>>> Buona giornata a tutti,
>>> ho notato una differenza tra i mq. di superficie scritti sul rogito
>>> (mq.
>>> catastali suppongo) e i mq. reali di un mio Box auto.
>>> Es: mq.25 catastali e 18 mq.reali.
>>>

>>> Come mai questa differenza, � un errore?
>>
>> Se riporti ESATTAMENTE ed in maniera completa ci� che c'� riportato sul
>> rogito ti sappiamo essere pi� utili. Vedi tu!

>
>
>
> Il Sig. xxxx con il presente atto cede e vende al Sig. yyyyy che accetta
> ed acquista nominativamente nel complesso immobiliare in comune di Milano
> in Via xxxxx vano box posto al piano interrato, censito al Catasto
> Fabbricati al foglio xx mappale xx subalterno xx Piano S1 zc.3 cat.C/6
> cl.7 mq.25 R.C. Euro 145,90.
> Confini del box: a nord box al sub.xx; ad est ed a sud parti comuni ed ad
> ovest area comune di manovra.
>
> Grazie

Se hai la scheda catastale guardala e vedi se i metri rappresentati
coincidono con quelli che hai misurato tu sul posto o a quelli indicati nel
certificato.
Poi se non coincidono come presume io andrei da un tecnico e mi farei rifare
la scgheda per esatta rappresentazione grafica in modo che avrai inserito i
metri giusti e paghi l'eventuale IMU su una rendita catstale esatta.
La cosa che mi preoccupa di piu' se hai fatto recentemente l'atto � che in
base alla normativa vigente se la scheda catastale non corrisponde
esattamente alla situazione di fatto l'atto � nullo.
Se non l'hai fatto prima vai da un buon tecnico e fatti controllare la
siuazione e poi eventualmente senti il Notaio che ti ha fatto l'atto.
Saluti
Geom. Maero Livio

[Bob]

Il 17/01/2013 15.10, guitarsol ha scritto:
> Se hai la scheda catastale guardala e vedi se i metri rappresentati
> coincidono con quelli che hai misurato tu sul posto o a quelli indicati nel
> certificato.
> Poi se non coincidono come presume io andrei da un tecnico e mi farei rifare
> la scgheda per esatta rappresentazione grafica in modo che avrai inserito i
> metri giusti e paghi l'eventuale IMU su una rendita catstale esatta.

> La cosa che mi preoccupa di piu' se hai fatto recentemente l'atto ￜ che in

> base alla normativa vigente se la scheda catastale non corrisponde

> esattamente alla situazione di fatto l'atto ￜ nullo.

> Se non l'hai fatto prima vai da un buon tecnico e fatti controllare la
> siuazione e poi eventualmente senti il Notaio che ti ha fatto l'atto.

Quoto.

--
Saluti. Bob

[DGE]

aggiungo quello che ripeto da 20 anni, farsi assistere da un tecnico in
una compravendita prima di andare dal notaio, NOOOOO, sono soldi buttati?
DGE

[Apteryx]

"DGE" <nonte...@tiscali.it> ha scritto

> aggiungo quello che ripeto da 20 anni, farsi assistere da un tecnico in
> una compravendita prima di andare dal notaio, NOOOOO, sono soldi buttati?

"e' assurdo" (cit.) farsi assistere da un tecnico per una compravendita
immobiliare ;-P

[Tom Dooley]

Mi dicono che il problema da me sottoposto al NG è *normale*, i mq.
catastali sono sempre di più di quanto effettivamente sono nella realtà
perchè quelli catastali includono porzioni di superficie in aggiunta a
quelli "calpestabili".
Nel caso dei box ad esempio va calcolata una quota parte dello spazio di
manovra in uscita del box e parte del cortile (se presente).

Grazie a tutti.

[Bob]

Il 19/01/2013 14.20, Tom Dooley ha scritto:
> Mi dicono che il problema da me sottoposto al NG è*normale*, i mq.

> catastali sono sempre di più di quanto effettivamente sono nella realtà
> perchè quelli catastali includono porzioni di superficie in aggiunta a
> quelli "calpestabili".
> Nel caso dei box ad esempio va calcolata una quota parte dello spazio di
> manovra in uscita del box e parte del cortile (se presente).
>
> Grazie a tutti.

Prego, ma ciò che ti hanno detto è un'autentica bufala! Soprattutto per
i box.
Se ti accontenti di quanto ti dicono, buona IMU Tom.

--
Saluti. Bob

[Tom Dooley]

E' sempre un problema capire a chi dare retta, sui NG a volte ho trovato
persone competenti e capaci, a volte le ho trovate nella vita reale.
Se ti va, potresti argomentare meglio?

A me hanno detto che una quota parte del cortile e zona di manovra sono
da attribuire ai possessori dei box, la cosa è ben diversa per chi è
proprietario solo di appartamento/i nello stesso complesso edilizio.

[Bob]

Il 21/01/2013 13.33, Tom Dooley ha scritto:
> E' sempre un problema capire a chi dare retta, sui NG a volte ho trovato
> persone competenti e capaci, a volte le ho trovate nella vita reale.

Per questo devi vedere i commenti di guitarsol, DGE e Apteryx.

> Se ti va, potresti argomentare meglio?
> A me hanno detto che una quota parte del cortile e zona di manovra sono
> da attribuire ai possessori dei box, la cosa è ben diversa per chi è
> proprietario solo di appartamento/i nello stesso complesso edilizio.

Ci provo.
Segui i consigli che ti sono già stati dati:
Recupera la planimetria catastale del box in oggetto.
Se sulla planimetria vi è rappresentato il box nudo e crudo senza aree
scoperte pertinenziali ESCLUSIVE, allora misura su tale planimetria la
superficie netta del box. Tale superficie maggiorata di 1%, 2% o al
massimo 5% corrisponde alla superficie atta a calcolare la consistenza
catastale.
Per cosa è dovuta la maggiorazione? Per le utilità comuni presenti nel
condominio (cortile, verde passaggi comuni, ecc.).

Quindi se la superficie netta del tuo box è di 18 mq. come da te
calcolati sul posto, al massimo potrai avere una consistenza catastale
di 19 mq. (18 mq. + 5%), ma non certo i 25 che gli sono stati attribuiti.

Per gli appartamenti la consistenza viene calcolata alla stessa maniera
ma rapportata ai vani:
Appartamento composto da camera, cucina, soggiorno (sono già 3 vani),
disimpegno, ingresso, bagno (1/3 di vano ciascuno, e quindi siamo già a
4 vani), un vano di solaio (1/4 di vano), per un totale di 4,25 vani,
maggiorati di un 5% (esagerato!!!), otteniamo 4,46 vani, da arrotondare
al mezzo vano, quindi 4,5.

Per la cronaca, sono di Milano, quindi se vuoi passare a pagare la
parcella per la consulenza in studio sei il benvenuto!

--
Saluti. Bob

[Tom Dooley]

On Mon, 21 Jan 2013 15:14:43 +0100, Bob wrote:

> Per la cronaca, sono di Milano, quindi se vuoi passare a pagare la
> parcella per la consulenza in studio sei il benvenuto!

Ehm, ..... quanti anni di risparmio sull'IMU mi costerebbe? :)

Ciao e grazie.

[Ugo Cappelletti]

...ho letto "curiosamente" (neologismo :-)) tutte le risposte che mi sono
sembrate alquanto fantasiose.

Non vorrei sbagliarmi ma, mentre le categorie A (A1, A2, ecc...) sono
calcolate al lordo dei muri (metà muro per i confinanti fino a 50 cm), per
le autorimesse A6 i mq sono calcolati al netto. C'è scritto in una qualche
circolare di cui non ricordo gli estremi.

In ogni caso usando quello stupendo "DOCFA" di cui siamo dotati oramai da
decenni si ritrovano nell'Help tutte le istruzioni per calcolare le
superfici catastali che sono "ragguagliate".

"Ragguagliate" significa che la superficie a seconda dei casi viene
moltiplicata per dei coefficienti che sono rapportati alla natura del vano
analizzato.

Tutto ciò premesso: "FATE RIFERIMENTO ASSOLUTAMENTE A QUELLO CHE DICE DOCFA
CHE HA FINALMENTE MESSO LA PAROLA FINE A TUTTE LE DIATRIBE IN ARGOMENTO !

Per inciso la faccenda della valutazione a vani, che rappresenta una delle
maggiori ingiustizie fiscali italiane, non è ancora riuscita a decollare a
metro quadro semplicemente perchè i possessori di vani di grandi dimensioni
sono rappresentati indovinate da chi dai proprietari di palazzi,
appartamenti, ecc... nei quali, guarda caso, ogni vano può essere paragonato
a un monolocale (circa 40 mq)

--
Ugo Cappelletti
_______________________________________
"melius (est) abundare, quam deficere"
"è meglio abbondare, che essere deficienti" :-)
https://picasaweb.google.com/118411534482507289972/IoProfessione#5537194116116291890

[Bob]

Il 21/01/2013 17.47, Ugo Cappelletti ha scritto:
> ....ho letto "curiosamente" (neologismo :-)) tutte le risposte che mi sono
> sembrate alquanto fantasiose.

Curiosa pure, ma leggi bene! ... e guarda le considerazioni di cui sotto.

> Non vorrei sbagliarmi ma, mentre le categorie A (A1, A2, ecc...) sono
> calcolate al lordo dei muri (metà muro per i confinanti fino a 50 cm), per
> le autorimesse A6 i mq sono calcolati al netto. C'è scritto in una qualche
> circolare di cui non ricordo gli estremi.

La superficie così calcolata è la c.d. superficie catastale che non ha
nulla a che vedere con la consistenza: ad oggi è solo un dato che viene
riportato sugli elaborati di variazione Docfa ma che non ha alcuna
valenza ai fini fiscali sin tanto che non sarà approvata la tanto
declamata revisione degli estimi (è dal 1994 che se ne parla, hi hi).
Le autorimesse sono censite in cat. C/6 e non A/6 come hai indicato (ma
sicuramente è un errore "di sbaglio") e vale lo stesso discorso, ovvero
la consistenza è calcolata sulla superficie netta e la superficie
catastale sulla lorda.

> In ogni caso usando quello stupendo "DOCFA" di cui siamo dotati oramai da
> decenni si ritrovano nell'Help tutte le istruzioni per calcolare le
> superfici catastali che sono "ragguagliate".

Andiamoci piano con gli elogi perché ricorda che si tratta pur sempre di
in prodotto Sogei, e ho detto tutto.

> "Ragguagliate" significa che la superficie a seconda dei casi viene
> moltiplicata per dei coefficienti che sono rapportati alla natura del vano
> analizzato.
> Tutto ciò premesso: "FATE RIFERIMENTO ASSOLUTAMENTE A QUELLO CHE DICE DOCFA
> CHE HA FINALMENTE MESSO LA PAROLA FINE A TUTTE LE DIATRIBE IN ARGOMENTO !

Assolutamente NO! Docfa è solo un applicativo NON E' LA NORMA!

> > Per inciso la faccenda della valutazione a vani, che rappresenta una delle
> maggiori ingiustizie fiscali italiane, non è ancora riuscita a decollare a

> metro quadro semplicemente perché i possessori di vani di grandi dimensioni

> sono rappresentati indovinate da chi dai proprietari di palazzi,
> appartamenti, ecc... nei quali, guarda caso, ogni vano può essere paragonato
> a un monolocale (circa 40 mq)

E anche qui pecchi, poiché devi tenere conto che nel calcolo della
consistenza a vani qualora ti imbatti in vani non ordinari (superficie
non compresa tra un minimo ed un massimo previsti per quella categoria
nella zona censuaria) su calcolano i vani ragguagliati: z.c. 2^ Milano
Cat. A/3 vano medio 21 mq., quindi se ho una stanza di mq. 40 non avrò
un vano, ma bensì 40/21 = 1,91 vani.

Comunque concordo con te sul discorso dell'ingiustizia e sperequazione
determinata dal calcolo per vani.

--
Saluti. Bob

[Sconosciuto]

"Tom Dooley" ha scritto nel messaggio
news:kdjm37$jtg$1...@speranza.aioe.org...

Bob ti ha detto delle inesattezze.

La superficie catastale deve essere calcolata secondo specifiche
metodologie, non con percentuali forfettarie, se non per eventuali
pertinenze scoperte.

come qualcuno ti aveva già accennato la superficie catastale per un box è
data dalla superficie calpestabile (come la definisci tu) e da almeno parte
delle pareti perimetrali (ove presenti).

per avere un indicazione di massima puoi misurare la superficie calpestabile
ed aggiungerci quella occupata dal 50% delle pareti a comune con altre unità
immobiliari e il 100% della superfici occupata dalle pareti verso l'esterno.
la pareti le puoi computare sino a 50 cm di spesso, tralasciando il resto.

quella è indicativamente la superficie catastale.

comunque se intenti approfondire puoi dare un occhiata al D.P.R. 138/98 ed
alle norme e circolari ad esso collegate.

[Sconosciuto]

"Bob" ha scritto nel messaggio news:kdjt6q$bf9$1...@speranza.aioe.org...

confermo, contrariamente a quello che ci vanno raccontando e di cui molti
tecnici si dicono convinti, l'attuale metodologia è anche corretta, anzi a
mio parere persino di più di un calcolo al metro quadro.

l'attuale normativa permetterebbe di tassare maggiormente abitazioni con
distribuzioni planimetrie migliori, anche a parità di superfici.
infatti l'attuale normativa permette di tassare di meno, a parità di mq., un
abitazione con un disimpegno grande, piuttosto che una che ha una camera e/o
uno studio in più.

il fatto è che al Catasto non hanno mai iniziato ad utilizzare a dovere la
zona censuaria e la micro zona, ambiti un cui la tariffa differenziarsi,
permettendo un miglior allineamento con la realtà del mercato immobiliare.

[Cirano]

Scriveva Bob lunedì, 21/01/2013:

>
> Assolutamente NO! Docfa è solo un applicativo NON E' LA NORMA!
>

Ti sbagli.

E' la norma.

Le denuncie al catasto "devono" essere redatte secondo le procedure
informatiche adottate dall'agenzia. Resta fermo che per docfa quella
che indica il dichiarante è una proposta di classamento (compreso il
calcolo della consistenza) e non è vincolante per l'ufficio come il
classamento automatico non è vincolante per il dichiarante.

--
Cirano

[Bob]

> Il 21/01/2013 17.47, Ugo Cappelletti ha scritto:

> La superficie cosￜ calcolata ￜ la c.d. superficie catastale che non ha
> nulla a che vedere con la consistenza: ad oggi ￜ solo un dato che viene

> riportato sugli elaborati di variazione Docfa ma che non ha alcuna

> valenza ai fini fiscali sin tanto che non sarￜ approvata la tanto
> declamata revisione degli estimi (ￜ dal 1994 che se ne parla, hi hi).

> Le autorimesse sono censite in cat. C/6 e non A/6 come hai indicato (ma

> sicuramente ￜ un errore "di sbaglio") e vale lo stesso discorso, ovvero
> la consistenza ￜ calcolata sulla superficie netta e la superficie

> catastale sulla lorda.
>
>> In ogni caso usando quello stupendo "DOCFA" di cui siamo dotati oramai da
>> decenni si ritrovano nell'Help tutte le istruzioni per calcolare le
>> superfici catastali che sono "ragguagliate".

Di grazia Ugo, potresti indicarmi a quale punto dell'Help.

--
Saluti. Bob

[Bob]

Il 21/01/2013 18.17, Bob ha scritto:
>> > Per inciso la faccenda della valutazione a vani, che rappresenta una
>> delle

>> maggiori ingiustizie fiscali italiane, non ￜ ancora riuscita a
>> decollare a
>> metro quadro semplicemente perchￜ i possessori di vani di grandi

>> dimensioni
>> sono rappresentati indovinate da chi dai proprietari di palazzi,

>> appartamenti, ecc... nei quali, guarda caso, ogni vano puￜ essere

>> paragonato
>> a un monolocale (circa 40 mq)
>

> E anche qui pecchi, poichￜ devi tenere conto che nel calcolo della

> consistenza a vani qualora ti imbatti in vani non ordinari (superficie
> non compresa tra un minimo ed un massimo previsti per quella categoria
> nella zona censuaria) su calcolano i vani ragguagliati: z.c. 2^ Milano

> Cat. A/3 vano medio 21 mq., quindi se ho una stanza di mq. 40 non avrￜ
> un vano, ma bensￜ 40/21 = 1,91 vani.

E per precisione aggiungo art. 47 DPR 1142 del 01/12/1949:
"Si computano per piￜ di un vano utile i vani principali che abbiano
superficie maggiore di quella massima stabilita in ogni zona censuaria
per ciascuna categoria e classe. Il ragguaglio a vani utili od a
frazione di vano utile della eccedenza di superficie, rispetto a quella
massima anzidetta, viene fatto rapportando l'eccedenza alla superficie
massima stessa."

--
Saluti. Bob

[Bob]

Il 21/01/2013 19.21, Cirano ha scritto:
> Le denunce al catasto "devono" essere redatte secondo le procedure
> informatiche adottate dall'agenzia.

Non ho mica intenzione di mettermi a compilare l'elaborato Docfa con
altre modalitￜ, ne mi sogno di presentare una variazione cartacea
compilata a mano: intendevo dire che Docfa non ￜ ne piￜ ne meno che un
modulo da riempire, e che non fa alcun tipo di calcolo della
consistenza, e badate bene parlo di consistenza catastale e non di
superficie catastale come ho giￜ avuto modo di specificare nel post
precedente. E se anche lo fa (nella procedura di classamento
automatico), lo fa in maniera sbagliate in un buon 50% dei casi.
Quindi per il calcolo della consistenza si deve sempre far riferimento
al D.P.R. 1142/49, nel caso dei box artt. 49 e 50.
Se avete notizia di qualche modifica da quella data fatemi sapere.
--
Saluti. Bob

[Bob]

Il 21/01/2013 19.03, Sconosciuto ha scritto:
> La superficie catastale deve essere calcolata secondo specifiche
> metodologie, non con percentuali forfettarie, se non per eventuali
> pertinenze scoperte.

Tom Dooley ha chiesto se era corretta la consistenza e non la superficie
catastale. Non portiamolo fuori strada.
La percentuale che definisci forfettaria è quella stabilita dall'art 51
del D.P.R. 1142/1949:
"E' aumentata di una percentuale non maggiore del 10 % la consistenza
delle unità immobiliari alle quali siano annesse aree formanti parti
integranti di esse, ovvero sia congiunto l'uso, in comune con altri, di
locali per deposito, per bucato e simili, quando tali circostanze non
siano state tenute presenti nell'attribuzione della classe."

> come qualcuno ti aveva già accennato la superficie catastale per un box
> è data dalla superficie calpestabile (come la definisci tu) e da almeno
> parte delle pareti perimetrali (ove presenti).

Giusto, ma quella che descrivi non è la consistenza che si applica OGGI
per il calcolo della rendita catastale, ma bensì la superficie catastale
che non ha alcuna valenza ai fini fiscali sin tanto che non sarà
approvata la revisione degli estimi, iter già avviato con il D.P.R. 138/98.

> per avere un indicazione di massima puoi misurare la superficie
> calpestabile ed aggiungerci quella occupata dal 50% delle pareti a
> comune con altre unità immobiliari e il 100% della superfici occupata
> dalle pareti verso l'esterno. la pareti le puoi computare sino a 50 cm
> di spesso, tralasciando il resto.

Ribadisco quanto detto sopra.

> quella è indicativamente la superficie catastale.

E qui dici il vero, quella che descrivi è la superficie catastale.

> comunque se intenti approfondire puoi dare un occhiata al D.P.R. 138/98
> ed alle norme e circolari ad esso collegate.

--
Saluti. Bob

[Ugo Cappelletti]

Bob wrote:
> Il 21/01/2013 17.47, Ugo Cappelletti ha scritto:
>> ....ho letto "curiosamente" (neologismo :-)) tutte le risposte che
>> mi sono sembrate alquanto fantasiose.

omissis

> Cat. A/3 vano medio 21 mq., quindi se ho una stanza di mq. 40 non avr�
> un vano, ma bens� 40/21 = 1,91 vani.

>
> Comunque concordo con te sul discorso dell'ingiustizia e sperequazione
> determinata dal calcolo per vani.

Sono passati circa dieci anni da quando sono appositamente andato (a mie
spese) in Francia per rendermi conto di come col� venivano gestiti il
catasto terreni ed il catasto fabbricati, mentre da noi gi� si usavano
Pregeo e Docfa.

Ebbene non so adesso (anzi lo immagino visto che hanno una rete GPS di 100
ed oltre stazioni permanenti gestita dall'Ordine), ma allora i frazionamenti
ai terreni venivano gestiti "graficamente" senza alcun supporto informatico
(come da noi prima del Pregeo) e gli accatastamenti ai fabbricati con una
sorta (sempre manuale) di disegnini e tabelle che ogn'uno si autocostruiva,
allegati all'atto notarile.

Lo dico e lo ripeter� sempre: noi italiani siamo "geniali" e inventiamo
delle cose che gli altri nemmeno si sognano, ma non sappiamo assolutamente
usarle perch� abbiamo la pessima abitudine di complicarne estremamente
l'uso.

E' vero che l'estimo non � una teoria esatta. Infatti il valore di un bene �
"il pi� probabile prezzo di mercato" che, guarda caso si conosce solo a
trattativa avvenuta, ma da l� a complicarne pure la determinazione ai fini
fiscali ce ne vuole di ottusit� professionale.

--
Ugo Cappelletti
_______________________________________
"melius (est) abundare, quam deficere"

"� meglio abbondare, che essere deficienti" :-)
https://picasaweb.google.com/118411534482507289972/IoProfessione#5537194116116291890

[Apteryx]

fantastico!

ognuno dice la sua, ognuno offre una spiegazione che rappresenta l'esatto
contrario di quello che era stato appena detto

e Tom Dooley dovrebbe capire qualcosa in questo ginepraio

Tom, il discorso ￜ semplice

Se hai un garage di 19mq misurati da te e sull'atto (e quindi nei dati
catastali) figurano 25mq, c'ￜ un errore potrebbe trattarsi di un errore
durante la formazione dei vari sub (cioￜ il tuo vicino s'ￜ fatto il garage
piￜ grande ma il costruttore non ha aggiornato il catasto) o un'errata
rappresentazione o altro che solamente un'analisi della documentazione ￜ in
grado di individuare

ora valuta te se per 6 mq conviene affidarsi ad un tecnico locale (da solo
la pratica non puoi farla) e valutare se conviene rettificare tutto, i
vantaggi sarebbero un risparmio su imu, tares, forse millesimi condominiali
e irpef, il contro ￜ che ti tocca pagare un tecnico. Il resto ha poco senso
perchￜ come hai visto il notaio ha rogitato quindi l'immobile ￜ "pulito".