Da F/1 a BCNC

[SEVERINO]

Ho un fabbricato in proprietà a 3 soggetti (A, B, c) costituito da 3
unità abitative e 2 garage e un area scoperta censita come f/1.
sub. 1 abitazione prop. A+B+C (1/3 ciascuno)
sub. 2 abitazione prop. A
sub. 3 abitazione prop. B
sub. 4 garage prop. A
sub. 5 garage prop. B
sub. 6 AREA URBANA PROP. A+B+C (1/3 ciascuno)

Posso scaricare il sub. 6 e ricaricarlo come B.C.N.C corte comune ai
sub. 1,2,3,4,5 ?

[Pietro]

l'area F/1 ha una proprietà. per farla diventare BCNC ci vuole un atto.
--
---
Pietro

[www.studiomirano.it]

se la proprietà è la stessa per tutti i sub invece dovrebbe essere
possibile, giusto ?

--
www.studiomirano.it

[DGE]

Il 06/07/2023 11:27, SEVERINO ha scritto:

x me se tutti i sub erano proprietari A-B-C 1/3 cadauno si poteva fare
con docfa
nel tuo caso x me ci vuole atto
DGE

[Tigers]

Sicuro? E che atto dovrebbe servire? La proprieta' dell'area non cambia,
semplicemente il BCNC non avra' piu' intestazione catastale e seguira'
le proprieta' delle unita' e le quote non saranno piu' espresse.
Non sono pero' convinto che sia impossibile trasformare un F/1 in BCNC
senza atto.

[Tigers]

A me continua a sfuggire il perche': A+B+C sono proprietari del sub 6 e
possono liberamente decidere di destinarlo a BCNC delle proprie altre
proprieta' quando vogliono, senza necessita' di atti notarili: la
proprieta' non cambia.
L'unica cosa necessaria a mio parere e' che tutti siano unanimemente
concordi e magari lo verificherei con una scrittura privata comprensiva
del mio incarico firmata dai 3 che terrei nel cassetto.
Diverso il caso in cui ad esempio dovesse diventare BCNC anche di una
unita' di D, non proprietario del sub 6.

[Pietro]

esatto
--
Pietro

[SEVERINO]

Il 06/07/2023 12:09, Pietro ha scritto:

In realtà questa trasformazione mi serve per procedere ad una permuta
tra gli attuali proprietari, in modo da sciogliere le proprietà comuni.
Sentendo il catasto mi riferiscono che loro controllano solo che ci sia
uniformità dei soggetti e non verificano le quote il cui controllo e
verifica (lesione di quota) spetta alle parti (e notaio che rogita).
Trattandosi però di una variazione che poi verrà trattata e accettata
dalle parti in causa nell'atto di permuta, credo non ci possa essere
dubbio sulla accettazione dei soggetti coinvolti. Peraltro poi l'ex f/1
dovrà essere suddivisa in due porzioni che a sua volta diverranno bcnc
delle rispettive attribuzioni.

[Pietro]

Il 06/07/2023 13:03, Tigers ha scritto:
>
> A me continua a sfuggire il perche': A+B+C sono proprietari del sub 6 e
> possono liberamente decidere di destinarlo a BCNC delle proprie altre
> proprieta' quando vogliono, senza necessita' di atti notarili: la
> proprieta' non cambia.
> L'unica cosa necessaria a mio parere e' che tutti siano unanimemente
> concordi e magari lo verificherei con una scrittura privata comprensiva
> del mio incarico firmata dai 3 che terrei nel cassetto.
> Diverso il caso in cui ad esempio dovesse diventare BCNC anche di una
> unita' di D, non proprietario del sub 6.

il bcnc deve essere un bene comune, non di uso comune.
un conto è l'uso comune (che stabilisci con servitù) e altra cosa sono i
beni comuni.
--
Pietro

[Pietro]

potresti provare a passare da F/1 a BCC con "quote provvisorie da
definire con atto".
--
Pietro

[SEVERINO]

> potresti provare a passare da F/1 a BCC con "quote provvisorie da
> definire con atto".

Sai indicarmi dove trovo un esempio ?

[Pietro]

no. perchè ho detto una cazzata. è una soluzione non percorribile.
il fatto è che il sub F/1 ha una sua ditta ben definita.
Hai solo 2 strade:
1) costituisci servitù a favore di tutti gli altri sub (i sub, non le
proprietà) e poi potresti anche variarlo in BCC.
2) compravendita a favore degli altri sub in quota millesimale e poi
variazione per fonderlo con l'altro bcnc.
--
Pietro

[www.studiomirano.it]

faccio solo presente che docfa da u.i.u. a bcnc si può fare. Già visti
approvati. Sono anche presenti esempi su guide varie.

S u.i.u.
C BCNC

stop

salvo che il tutto sia fattibile dal punto di vista delle quote ( vedi
vostri commenti sopra )




--
www.studiomirano.it

[Pietro]

certo, ma in questo caso non è fattibile in quanto i sub hanno ditte diverse
--
Pietro

[SEVERINO]

>>
> certo, ma in questo caso non è fattibile in quanto i sub hanno ditte
> diverse

Visto che i soggetti comproprietari dell'area sono tutti proprietari
almeno di un unità del fabbricato, in catasto mi avrebbero dato l'ok per
la trasformazione in BCNC.....

[Pietro]

allora sei a cavallo. almeno dal punto di vista del catasto.
dal punto di vista civilistico no. ma se non ti interessa.
--
---
Pietro

[SEVERINO]

> dal punto di vista civilistico no. ma se non ti interessa.

Questo me lo fa sapere il notaio

[Tigers]

Il 10/07/2023 20:10, SEVERINO ha scritto:
>
>>>

Ed e' la risposta corretta secondo me. Tantopiu' che il BCNC non avendo
intestati non ha problemi di corretta indicazione delle quote.
Questo non significa che si possa ignorare, come e' gia' stato detto,
occorre sensibilizzare i proprietari perché poi per esperienza queste
cose finiscono che dopo avere consegnato il catasto "tutto a posto,
abbiamo sistemato".

[Tigers]

Non capisco la tua osservazione: quindi? I proprietari del sub 6 possono
o non possono liberamente decidere di asservire il loro sub alle altre
unita' invece di tenerlo "separato" con sopra una servitu'? Perche' non
potrebbero?

[Pietro]

Il 08/08/2023 12:35, Tigers ha scritto:
>
> Non capisco la tua osservazione: quindi? I proprietari del sub 6 possono
> o non possono liberamente decidere di asservire il loro sub alle altre
> unita' invece di tenerlo "separato" con sopra una servitu'? Perche' non
> potrebbero?

Possono asservirlo a chi vogliono e come vogliono. Ma non sarà mai un
BCNC. Rimarrà una F/1 con servituù a favore degli altri sub.
Per farlo diventare BCNC in punta di diritto dovrebbero fare un atto.
Poi che il catasto accetti comunque la variazione potrebbe anche essere.

--
Pietro

[Tigers]

Il 08/08/2023 16:17, Pietro ha scritto:
> Il 08/08/2023 12:35, Tigers ha scritto:
>>
>> Non capisco la tua osservazione: quindi? I proprietari del sub 6
>> possono o non possono liberamente decidere di asservire il loro sub
>> alle altre unita' invece di tenerlo "separato" con sopra una servitu'?
>> Perche' non potrebbero?
> Possono asservirlo a chi vogliono e come vogliono. Ma non sarà mai un
> BCNC. Rimarrà una F/1 con servituù a favore degli altri sub.

E perche' mai scusa?

Ho un terreno mio a fianco di un'abitazione con 2 UIU sempre mia, priva
di giardino, non ho il diritto di asservirlo alla casa o di tenerlo
separato come e quando pare e piace a me (nel rispetto dei regolamenti
edilizi diamolo per scontato, non stiamo mica parlando di quello)?

> Per farlo diventare BCNC in punta di diritto dovrebbero fare un atto.

Un atto che stabilisca cosa? Sono mie proprieta', sono il "buon padre di
famiglia", ne stabilisco l'utilizzo. Non ci sono passaggi di proprieta',
non ci sono servitu' da registrare, non serve il notaio.

> Poi che il catasto accetti comunque la variazione potrebbe anche essere.

E certo che la accetta, come e' stato gia' chiarito nella discussione.

[Pietro]

Il 08/08/2023 17:06, Tigers ha scritto:
> Il 08/08/2023 16:17, Pietro ha scritto:
>> Il 08/08/2023 12:35, Tigers ha scritto:
>>>
>>> Non capisco la tua osservazione: quindi? I proprietari del sub 6
>>> possono o non possono liberamente decidere di asservire il loro sub
>>> alle altre unita' invece di tenerlo "separato" con sopra una
>>> servitu'? Perche' non potrebbero?
>> Possono asservirlo a chi vogliono e come vogliono. Ma non sarà mai un
>> BCNC. Rimarrà una F/1 con servituù a favore degli altri sub.
>
> E perche' mai scusa?
>
> Ho un terreno mio a fianco di un'abitazione con 2 UIU sempre mia, priva
> di giardino, non ho il diritto di asservirlo alla casa o di tenerlo
> separato come e quando pare e piace a me (nel rispetto dei regolamenti
> edilizi diamolo per scontato, non stiamo mica parlando di quello)?

se hai la proprietà di tutte e due le unità.
ma se le unità sono una di A e B e una di B e C che magari hanno anche
valori millesimali diversi e il terreno è di A B e C per 1/3 ciascuno le
cose cambiano parecchio.

>
>> Per farlo diventare BCNC in punta di diritto dovrebbero fare un atto.
>
> Un atto che stabilisca cosa? Sono mie proprieta', sono il "buon padre di
> famiglia", ne stabilisco l'utilizzo. Non ci sono passaggi di proprieta',
> non ci sono servitu' da registrare, non serve il notaio.

Non sono tue proprietà. ci sono 3 proprietari diversi con quote diverse
su beni diversi.

>
>> Poi che il catasto accetti comunque la variazione potrebbe anche essere.
>
> E certo che la accetta, come e' stato gia' chiarito nella discussione.
>

Eccerto. Il catasto se ne fotte dei diritti. Mica è probatorio.

--
Pietro

[Pietro]

Il 08/08/2023 19:04, Pietro ha scritto:

>>
>> Ho un terreno mio a fianco di un'abitazione con 2 UIU sempre mia,
>> priva di giardino, non ho il diritto di asservirlo alla casa o di
>> tenerlo separato come e quando pare e piace a me (nel rispetto dei
>> regolamenti edilizi diamolo per scontato, non stiamo mica parlando di
>> quello)?

> se hai la proprietà di tutte e due le unità.
> ma se le unità sono una di A e B e una di B e C che magari hanno anche
> valori millesimali diversi e il terreno è di A B e C per 1/3 ciascuno le
> cose cambiano parecchio.

Specifico. Cambiano se vuoi farlo diventare bcnc delle unità.
Se invece vuoi "asservirlo" alla casa ma tenerlo separato puoi farlo.
Con un atto o una scrittura privata, se non vuoi andare dal notaio.
Ma questo non lo fa diventare un BCNC.

--
Pietro

[Tigers]

Il 08/08/2023 19:04, Pietro ha scritto:

[snip]

>>> Per farlo diventare BCNC in punta di diritto dovrebbero fare un atto.
>>
>> Un atto che stabilisca cosa? Sono mie proprieta', sono il "buon padre
>> di famiglia", ne stabilisco l'utilizzo. Non ci sono passaggi di
>> proprieta', non ci sono servitu' da registrare, non serve il notaio.
> Non sono tue proprietà. ci sono 3 proprietari diversi con quote diverse
> su beni diversi.

E quindi? Puoi dirmi cosa scriveresti nell'atto? Avanti a me Notaio sono
presenti A B e C i quali? Intendono destinare a BCNC il terreno di loro
proprieta'?

[Pietro]

no.
devono compravendersi i diritti sul terreno F/1 per renderli
proporzionali a quelli delle UIU a cui il lotto diventerà bcnc.

Altrimenti non sarà mai BCNC. I diritti sui BCNC li determinano le UIU
in base al loro valore (o millesimi). Non li determini con un accordo.
Ti ricordo che i BCNC non hanno ditta.


Oppure fai un atto (o una scrittura privata) dove si dice che il terreno
F/1 viene asservito (quindi una servitù) alle diverse UIU ma la
proprietà del terreno sarà sempre A+B+C per 1/3.


Ti faccio un esempio al contrario.
Condominio di 4 unità con cortile.
3 unità di A e 1 unita di A+B.
Se B volesse stralciare un pezzo di cortile per farlo passare da bcnc a
parcheggio esclusivo di B il docfa lo fai stabilendo tu le quote di
proprietà ma con la dicitura "quote provvisorie da stabilire con atto".
Questo perché la proprietà del pezzo stralciato non sarà 1/2 ciascuno ma
in funzione dei millesimi.
Altrimenti se lo intesti, per fare l'atto, 1/2 ciascuno B ne avrebbe un
vantaggio e A un danno.
--
---
Pietro

[Tigers]

Il 09/08/2023 10:00, Pietro ha scritto:
> Il 09/08/2023 09:31, Tigers ha scritto:
>> Il 08/08/2023 19:04, Pietro ha scritto:
>> [snip]
>>>>> Per farlo diventare BCNC in punta di diritto dovrebbero fare un atto.
>>>>
>>>> Un atto che stabilisca cosa? Sono mie proprieta', sono il "buon
>>>> padre di famiglia", ne stabilisco l'utilizzo. Non ci sono passaggi
>>>> di proprieta', non ci sono servitu' da registrare, non serve il notaio.
>>> Non sono tue proprietà. ci sono 3 proprietari diversi con quote
>>> diverse su beni diversi.
>>
>> E quindi? Puoi dirmi cosa scriveresti nell'atto? Avanti a me Notaio
>> sono presenti A B e C i quali? Intendono destinare a BCNC il terreno
>> di loro proprieta'?
>
> no.
> devono compravendersi i diritti sul terreno F/1 per renderli
> proporzionali a quelli delle UIU a cui il lotto diventerà bcnc.
>
> Altrimenti non sarà mai BCNC. I diritti sui BCNC li determinano le UIU
> in base al loro valore (o millesimi). Non li determini con un accordo.
> Ti ricordo che i BCNC non hanno ditta.
>
>
> Oppure fai un atto (o una scrittura privata) dove si dice che il terreno
> F/1 viene asservito (quindi una servitù) alle diverse UIU ma la
> proprietà del terreno sarà sempre A+B+C per 1/3.

... Che sarebbe la scrittura privata che dicevo io all'inizio. Oppure tu
ogni volta che cambiano i millesimi delle unita' in un condominio mandi
tutti dal notaio a fare un atto per ridefinire le quote di proprieta'
dei BCNC?

> Ti faccio un esempio al contrario.
> Condominio di 4 unità con cortile.
> 3 unità di A e 1 unita di A+B.
> Se B volesse stralciare un pezzo di cortile per farlo passare da bcnc a
> parcheggio esclusivo di B il docfa lo fai stabilendo tu le quote di
> proprietà ma con la dicitura "quote provvisorie da stabilire con atto".
> Questo perché la proprietà del pezzo stralciato non sarà 1/2 ciascuno ma
> in funzione dei millesimi.
> Altrimenti se lo intesti, per fare l'atto, 1/2 ciascuno B ne avrebbe un
> vantaggio e A un danno.

Pero' questo e' appunto un esempio al contrario: stai uscendo da una
situazione di BCNC e devi per forza passare ad una dove le quote di
proprieta' DEVONO essere indicate, e dato che il BCNC queste quote non
se le tira dietro devi indicarle tramite un atto. Ma il contrario non e'
necessario.

[Pietro]

> Sbagli il ragionamento.
Se cambiano i millesimi (o la proprietà delle UI) automaticamente
cambiano anche i diritti sul BCNC. Non serve alcun atto. Perchè il BCNC
non ha ditta ed i diritti sul bcnc dipendono dalle UI a cui il BCNC è
comune e non dipende dalla titolarità delle UI.

>> Ti faccio un esempio al contrario.
>> Condominio di 4 unità con cortile.
>> 3 unità di A e 1 unita di A+B.
>> Se B volesse stralciare un pezzo di cortile per farlo passare da bcnc
>> a parcheggio esclusivo di B il docfa lo fai stabilendo tu le quote di
>> proprietà ma con la dicitura "quote provvisorie da stabilire con atto".
>> Questo perché la proprietà del pezzo stralciato non sarà 1/2 ciascuno
>> ma in funzione dei millesimi.
>> Altrimenti se lo intesti, per fare l'atto, 1/2 ciascuno B ne avrebbe
>> un vantaggio e A un danno.
>
> Pero' questo e' appunto un esempio al contrario: stai uscendo da una
> situazione di BCNC e devi per forza passare ad una dove le quote di
> proprieta' DEVONO essere indicate, e dato che il BCNC queste quote non
> se le tira dietro devi indicarle tramite un atto. Ma il contrario non e'
> necessario.
>

Allora torniamo alla domanda di chi ha aperto il topic.
L'area F/1 è di proprietà di A+B+C (1/3 ciascuno) anche se "asservita"
alle varie unità, che ti ricordo sono di proprietà diverse con quote
diverse. Non è un BCNC e rimane sempre intestata ad A+B+C per 1/3
ciascuno, indipendentemente da quello che riporta il castasto (che non
fa il notaio).
Infatti se ad esempio A vende a D tutte le sue UI il notaio citerà la
servitù sull'F/1 ma A dovrà trasferire esplicitamente anche la sua quota
di proprietà (1/3) sull'area F/1 a D. Altrimenti rimarrà sempre
proprietario per 1/3 di quell'area, anche se ha venduto tutte le sui UI.


--
---
Pietro

[Tigers]

Il 10/08/2023 10:34, Pietro ha scritto:
[snip]

>> ... Che sarebbe la scrittura privata che dicevo io all'inizio. Oppure
>> tu ogni volta che cambiano i millesimi delle unita' in un condominio
>> mandi tutti dal notaio a fare un atto per ridefinire le quote di
>> proprieta' dei BCNC?
>> Sbagli il ragionamento.
> Se cambiano i millesimi (o la proprietà delle UI) automaticamente
> cambiano anche i diritti sul BCNC. Non serve alcun atto. Perchè il BCNC
> non ha ditta ed i diritti sul bcnc dipendono dalle UI a cui il BCNC è
> comune e non dipende dalla titolarità delle UI.

Oh, ma guarda: non dipendono dalla titolarita' del BCNC... Quindi a che
serve l'atto?

[snip]

> Allora torniamo alla domanda di chi ha aperto il topic.
> L'area F/1 è di proprietà di A+B+C (1/3 ciascuno) anche se "asservita"
> alle varie unità, che ti ricordo sono di proprietà diverse con quote
> diverse.

Ti devo correggere: hanno si' quote diverse ma non proprieta' diverse.
L'UIU che si vuole asservire e' di A+B+C, e quelle che se ne serviranno
sono degli stessi proprietari (in quote diverse COME E' NORMALE CHE SIA
per quanto detto sopra sui millesimi).

> Non è un BCNC e rimane sempre intestata ad A+B+C per 1/3
> ciascuno, indipendentemente da quello che riporta il castasto (che non
> fa il notaio).

Non lo e' ma lo puo' diventare, con variazione catastale a cui il notaio
fara' riferimento nell'atto successivo, dato che non avra' altro.

> Infatti se ad esempio A vende a D tutte le sue UI il notaio citerà la
> servitù sull'F/1 ma A dovrà trasferire esplicitamente anche la sua quota
> di proprietà (1/3) sull'area F/1 a D.

No: il notaio citera' che esiste un BCNC comune alle unita' che A sta
vendendo e che D acquisisce anche quello, per quota di competenza.

> Altrimenti rimarrà sempre
> proprietario per 1/3 di quell'area, anche se ha venduto tutte le sui UI.

No, perche' quell'area sara' ora un BCNC su cui non esistono intestati
ne' quote catastali.

Io non e' che non comprendo la tua posizione, ma secondo me stai
trascurando il fatto che A B e C sono liberi di cambiare il regime
dell'F/1 che hanno in comune assevendolo ad altre loro proprieta'
liberamente e senza necessita' di atto (altrimenti, ripeto: servirebbe
un atto ogni volta che si costituisce un BCNC ed ogni volta che si
variano le quote millesimali).