quesito per i geom. rag. fiscalisti (praticamente per Lo Cascio)

[Pietro]

Compravendita fra privati di fabbricato in corso di costruzione F/3
(realizzato al grezzo).
Non ho rendita per cui nell'atto dichiaro un valore. Se questo valore è
superiore a quello che sarà il valore catastale del fabbricato finito,
l'acquirente può pagare le imposte calcolate sul valore catastale
dell'immobile finito???

[GeoNick]

Pietro <aaa...@nontelodico.it> ha scritto:

No paghi sul valore di mercato al momento della compravendita.
Ed è importante fare una perizia giurata da conservare agli atti
completa di foto che dimostrino effettivamente lo stato dell'opera, da
fornire in sede di accertamento AdE.
Ciao geoNick

--
Per scrivermi clic qui:
http://www.mynewsgate.net/mp.php?u=4348

[Pietro]

Ma se il valore al grezzo è già superiore al valore catastale che avrà
una volta finita, perchè dovrei pagare sul valore di mercato, quando
pere le compravendite fra privati è previsto di pagare sul valore
catastale???

[Maci]

Il 04/10/2011 18:07, Pietro ha scritto:
>>
> Ma se il valore al grezzo è già superiore al valore catastale che avrà
> una volta finita, perchè dovrei pagare sul valore di mercato, quando
> pere le compravendite fra privati è previsto di pagare sul valore
> catastale???

Perchè il principio generale dell'imposta di registro è quello di
tassare in base al valore del contratto (quindi valore reale).
Per i fabbricati, tra privati, è possibile chiedere la tassazione in
base al valore catastale anche se inferiore rispetto al valore del bene.
Ma è un caso particolare.
Non essendoci la rendita vale il principio generale
--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Pietro" ha scritto nel messaggio
news:4e8b2896$0$44211$4faf...@reader1.news.tin.it...

Ciao Pietro,

non ho risposto perché sono stato assente per 2gg.

Si, in linea teorica. In linea pratica non assicuro nulla e, anche se
riuscissi la differenza la spenderesti in ricorsi.

In fase di rogito l'acquirente dichiara di voler applicare il criterio di
valutazione catastale prezzo-valore, facendo riferimento che l'immobile, non
essendo ancora censito in catasto con attribuzione di rendita, intende
sfruttare tale criterio di tassazione, facendo riferimento all'art. 12 c.
2bis DL 70/88. Vedi anche circolare 83/E (e ADT) del 1999.

Naturalmente sarebbe opportuno fare una simulazione con il docfa e far
pagare di meno, poiché, dichiarando di voler applicare l'art. 12 del DL
70/88, la differenza di base imponibile non è soggetta a sanzione.

Diversamente, pagando di più, occorrerebbe richiedere il rimborso, ma entro
3 anni dalla registrazione dell'atto e mi sa che, forse, si rischierebbe di
andare oltre. E se poi ti rispondessero picche, dovresti affrontare un
ricorso tributario.

Ciao

Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

[Maci]

Il 05/10/2011 09:18, Sergio Lo Cascio ha scritto:
>
> In fase di rogito l'acquirente dichiara di voler applicare il criterio
> di valutazione catastale prezzo-valore, facendo riferimento che
> l'immobile, non essendo ancora censito in catasto con attribuzione di
> rendita, intende sfruttare tale criterio di tassazione, facendo
> riferimento all'art. 12 c. 2bis DL 70/88. Vedi anche circolare 83/E (e
> ADT) del 1999.

Ma l'immobile non è privo di rendita perché non ancora trattato, ma per
la sua condizione oggettiva F3 in corso di costruzione.
L'AdT non sarebbe in grado di attribuire la rendita.
Il DL 70/88 (o legge 154 che dir si voglia) presuppone una denuncia
catastale (dichiarazione di nuova costruzione o denuncia di variazione)
idonea a permettere l'attribuzione della rendita.

--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6h2nb$oqi$1...@tdi.cu.mi.it...

>Ma l'immobile non è privo di rendita perché non ancora trattato, ma per la
>sua condizione oggettiva F3 in corso di costruzione.
>L'AdT non sarebbe in grado di attribuire la rendita.
>Il DL 70/88 (o legge 154 che dir si voglia) presuppone una denuncia
>catastale (dichiarazione di nuova costruzione o denuncia di variazione)
>idonea a permettere l'attribuzione della rendita.

>--
>Ciao
>Maci

Lo so, è questa la sfasatura tra teoria e pratica. Però la norma è questa. E
siccome paghi anche tanto, che si arrangino loro con i software e i vari
codici. Io farei una simulazione con il docfa e attribuirei quel valore,
dichiarando quanto detto sopra, naturalmente specificando bene tutto in
atto.

[Pietro]

Il 05.10.2011 10:52, Sergio Lo Cascio ha scritto:
>
> Lo so, è questa la sfasatura tra teoria e pratica. Però la norma è
> questa. E siccome paghi anche tanto, che si arrangino loro con i
> software e i vari codici. Io farei una simulazione con il docfa e
> attribuirei quel valore, dichiarando quanto detto sopra, naturalmente
> specificando bene tutto in atto.
>
> Ciao
>
> Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

Ecco! Questo è anche il mio pensiero. Se io pago già adesso (in corso di
costruzione) quello che avrei pagato in caso di bene finito ed
accatastato a maggior ragione non dovrei essere oggetto di
rivalutazione. Si tratta comunque di rendita presunta in caso di
fabbricato senza rendita. L'Adt attribuirà una rendita nel momento in
cui lo riterrà opportuno (che sicuramente sarà quella del docfa) e
scoprirà che ho pagato il giusto (anzi in teoria anche di più essendo il
fabbricato non ancora finito).
ciao e grazie a tutti.

[Maci]

Il 05/10/2011 10:52, Sergio Lo Cascio ha scritto:
>
> Lo so, è questa la sfasatura tra teoria e pratica. Però la norma è
> questa. E siccome paghi anche tanto, che si arrangino loro con i
> software e i vari codici.

Ma non possono. Non per una limitazione del SW; ma proprio perché
dichiarandolo F3 non sanno come è fatto quel benedetto immobile. Non
hanno neanche la planimetria.
Possiamo parlar male finché vogliamo del catasto, ma pretendere che
abbiano la sfera di cristallo è un po' troppo :-)
Il presupposto della L 154 è che agli atti ci sia un accatastamento
"regolare", cioè presentato in modo che l'ufficio possa effettuare il
classamento. La categoria F non possiede questi requisiti. E'
specificatamente istituita per consentire l'iscrizione a catasto di
particolari UI senza attribuzione di rendita.


Se voglio risolvere la cosa dovrei prima dichiarare la UI in categoria A.


--
Ciao
Maci

[Maci]

Il 05/10/2011 12:25, Pietro ha scritto:
> Ecco! Questo è anche il mio pensiero. Se io pago già adesso (in corso di
> costruzione) quello che avrei pagato in caso di bene finito ed
> accatastato a maggior ragione non dovrei essere oggetto di
> rivalutazione. Si tratta comunque di rendita presunta in caso di
> fabbricato senza rendita. L'Adt attribuirà una rendita nel momento in
> cui lo riterrà opportuno (che sicuramente sarà quella del docfa) e
> scoprirà che ho pagato il giusto (anzi in teoria anche di più essendo il
> fabbricato non ancora finito).
> ciao e grazie a tutti.

E' chiara la logica del tuo ragionamento: perché pagare di più di quello
che pagherei in futuro?

La legge è IMHO decisamente chiara (che sia giusta, è un altro conto):
non ho un fabbricato deunciato con attribuzione di rendita (o in modo
tale da permettere all'AdT il classamento), quindi uso il valore reale e
non quello catastale, in quanto indeterminabile.
.

--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6hbp7$oqi$2...@tdi.cu.mi.it...

>Se voglio risolvere la cosa dovrei prima dichiarare la UI in categoria A.
>--
>Ciao
>Maci

"..........si applicano anche ai trasferimenti di fabbricati o della nuda
proprietà, nonché ai trasferimenti ad alle costituzioni di diritti reali di
godimento sugli stessi, dichiarati ai sensi dell'articolo 56 del regolamento
per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto
del Presidente della Repubblica 1º dicembre 1949, n.1142, ma non ancora
iscritti in catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita".

C'è ai fini inventariali - categoria F - e non è ancora iscritto in catasto
edilizio urbano con attribuzione di rendita.

Quindi l'agevolazione mi spetta.

Che sia problematica risolvere la questione ai fini del software o nella
pratica, sinceramente, non sono c@@@@@i miei, ma dell'Agenzia delle Entrate.
Io applico una legge esistente ed esigo che venga rispettata.

Che s'inventino quello che vogliono, ma se la destinazione è uso abitativo
che non mi rompano i OO.

:-)))))

[Maci]

Il 05/10/2011 14:00, Sergio Lo Cascio ha scritto:
>> "..........si applicano anche ai trasferimenti di fabbricati o della
> nuda proprietà, nonché ai trasferimenti ad alle costituzioni di diritti
> reali di godimento sugli stessi, dichiarati ai sensi dell'articolo 56
> del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano,
> approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1º dicembre 1949,
> n.1142, ma non ancora iscritti in catasto edilizio urbano con
> attribuzione di rendita".

---
art 56
Ciascuna scheda di dichiarazione deve essere sottoscritta dall'obbligato
o dalla persona che da esso ebbe incarico di compilarla e deve contenere
le seguenti indicazioni relative all'unità immobiliare urbana dichiarata:
[...]
---
ti risparmio la citazione completa, non avrai difficoltà a trovarla.
L'iscrizione a catasto in categoria F non risponde ai requisiti
dell'art. 56, ne avviene per i fini di classamento. Quindi non applico
(non posso) l'art. 52 del registro.

>
> C'è ai fini inventariali - categoria F - e non è ancora iscritto in
> catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita.
>

L'UI in categoria F non è che non ha *ancora* la rendita; non l'avrà
mai. La F finalizzata alla sola identificazione (vedi DM 28/98, art. 3,
c. 2)
---
Art. 3.
Immobili oggetto di censimento
[...]
2. Ai soli fini della identificazione, ai sensi dell'articolo 4,
possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione
di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e
della destinazione d'uso, i seguenti immobili:
a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di
definizione;
[...]
---

> Che sia problematica risolvere la questione ai fini del software o nella
> pratica, sinceramente, non sono c@@@@@i miei, ma dell'Agenzia delle
> Entrate. Io applico una legge esistente ed esigo che venga rispettata.
>

Infatti la legge dice diversamente in tema di accatastamento.



--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6hibs$ao0$1...@tdi.cu.mi.it...

>Infatti la legge dice diversamente in tema di accatastamento.
>--
>Ciao
>Maci

C'è solo uno sfasamento tra modi operativi di una volta e nuove procedure
intervenute successivamente all'entrata in vigore del Docfa telematico.

Ti faccio un semplice esempio:

Agevolazione prima casa su immobile in fase di costruzione: mi spetta,
purchè permanga l'originale destinazione di non-lusso e l'ultimazione
avvenga entro i termini previsti per la condizione sospensiva per la
richiesta della residenza (18 mesi).

Come metti a posto una cessione del genere? L'immobile è in categoria F,
come giusto sia.

E' un bordello, ma l'agevolazione mi spetta comunque.

E' vero che la circolare 89T del 1999 diceva che rimanevano esclusi tutti
gli immobili iscritti in catasto ai fini inventariali, ma la giurisprudenza
intervenuta successivamente ha un po' stravolto le cose.

Mantenendo lo stesso criterio dell'agevolazione prima casa, il principio si
deve applicare a tutti gli immobili uso abitativo, esistendo un limite al
potere di accertamento dell'ufficio.

In difetto, qualcosa non quadrerebbe in fatto di giurisprudenza ormai
consolidata.

[Maci]

Il 05/10/2011 17:19, Sergio Lo Cascio ha scritto:

>
> C'è solo uno sfasamento tra modi operativi di una volta e nuove
> procedure intervenute successivamente all'entrata in vigore del Docfa
> telematico.

IMHO il docfa non c'entra. E' una modalità nuova per presentare
l'accatastamento previsto dall'istituzione del catasto.

>
> Ti faccio un semplice esempio:
>
> Agevolazione prima casa su immobile in fase di costruzione: mi spetta,
> purchè permanga l'originale destinazione di non-lusso e l'ultimazione
> avvenga entro i termini previsti per la condizione sospensiva per la
> richiesta della residenza (18 mesi).
>
> Come metti a posto una cessione del genere? L'immobile è in categoria F,
> come giusto sia.
>

Ma l'agevolazione compete al bene in quanto fabbricato non di lusso, la
rendita catastale non è elemento necessario all'attribuzione
dell'agevolazione; è sufficiente la caratteristica oggettiva del bene ed
il rispetto del termine di 18 mesi.
L'altro caso è diverso: il 52 del registro fa riferimento alla rendita
catastale; la 154 ha dato una mano ad attribuire la rendita alle UI che
non la avevano per avendone diritto (immobili già dichiarati a catasto).
Ma se la UI per definizione non può avere rendita non vedo vie d'uscita.

> E' un bordello.

Su questo sono d'accordo in linea di principio :-)



--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6hv36$ao0$2...@tdi.cu.mi.it...

>Ma l'agevolazione compete al bene in quanto fabbricato non di lusso, la
>rendita catastale non è elemento necessario all'attribuzione
>dell'agevolazione; è sufficiente la caratteristica oggettiva del bene ed il
>rispetto del termine di 18 mesi.
>L'altro caso è diverso: il 52 del registro fa riferimento alla rendita
>catastale; la 154 ha dato una mano ad attribuire la rendita alle UI che non
>la avevano per avendone diritto (immobili già dichiarati a catasto). Ma se
>la UI per definizione non può avere rendita non vedo vie d'uscita.

>--
>Ciao
>Maci

Non è proprio così. La rendita catastale è elemento necessario alla
quantificazione del prezzo che limita il potere di accertamento da parte
dell'ufficio, oltre a rappresentare elemento essenziale per la validità
giuridica dell'atto.

La 154 fa riferimento alla Legge 1142/49, dove le classi non sono
identificate, ma tratta in generale della modalità d'iscrizione in catasto
delle ui.
Infatti l'art. 61 tratta del classamento in base alla destinazione ordinaria
e alle caratteristiche all'atto del classamento.

Non si parla di categorie F, A, B, C ecc.ecc., ma solo della modalità
d'iscrizione. Siamo nel 1942.

E' naturale che se le norme non si aggiornano, l'impianto normativo rimane
"sbagasciato".

Se ti trovassi indietro nel tempo, nell'anno 1949, avendo l'obbligo di
accatastare un immobile in corso di costruzione, applicheresti le
disposizioni dell'art. 56.

Il problema, quindi, è applicare la norma a situazioni omogenee. Nel momento
in cui mi spetta l'agevolazione prima casa per un immobile in corso di
costruzione, purchè si rispetti il criterio del prezzo-valore, idem occorre
fare per tutte le altre transazioni in cui vige lo stesso criterio del
prezzo-valore, quindi quelle uso abitativo.

In difetto ci sarebbe un'incostituzionalità della norma.

Questi sono gli aspetti assurdi e frequenti che capitano, spesso, quando
esistono norme secolari mai aggiornate ancorate alla prassi e alla
giurisprudenza intervenuta successivamente.

[Maci]

Il 06/10/2011 09:48, Sergio Lo Cascio ha scritto:
> Non è proprio così. La rendita catastale è elemento necessario alla
> quantificazione del prezzo che limita il potere di accertamento da parte
> dell'ufficio,

Non mi sembrava di aver detto niente in contrasto; è chiaro che è così :-)

oltre a rappresentare elemento essenziale per la validità
> giuridica dell'atto.

Questo non è vero, perché posso trasferire la proprietà di beni privi di
rendita per definizione (per esempio un'area urbana o un'unità collabente)

>
> La 154 fa riferimento alla Legge 1142/49, dove le classi non sono
> identificate, ma tratta in generale della modalità d'iscrizione in
> catasto delle ui.

Ma fa riferimento a destinazioni di tipo ordinario, abitazioni, alloggi
collettivi, negozi ecc. (poi codificate in A, B e C), individuando già
delle casistiche ben precise.

> Infatti l'art. 61 tratta del classamento in base alla destinazione
> ordinaria e alle caratteristiche all'atto del classamento.

... attribuendo a ciascuna UI la categoria e classe corrispondente.

>
> Non si parla di categorie F, A, B, C ecc.ecc., ma solo della modalità
> d'iscrizione. Siamo nel 1942.

>

> Se ti trovassi indietro nel tempo, nell'anno 1949, avendo l'obbligo di
> accatastare un immobile in corso di costruzione, applicheresti le
> disposizioni dell'art. 56.
>

E' qui che non sono d'accordo.
A parte il fatto che, ti confermo ancora, il DPR 1142 a cui fa
riferimento l'art. 52 del registro (o la 154) si riferiscono ad immobili
per i quali è stata presentata la dichiarazione di accatastamento
*completa* (a norma dell'art. 56 del DPR) di tutti gli elementi utili
per effettuare il classamento.

Nel 1949 l'immobile in corso di costruzione non era da accatastare :-)
Solo successivamente è stata regolamentata questa fattispecie, giusto
per permettere l'identificazione (e quindi il trasferimento con dati
certi) di quei beni che non sono produttivi di reddito.

QUando è stato istituito il catasto RD 652/1939 e relativo regolamento
DPR 1142/49, l'obiettivo era quello di attribuire la rendita ai fabbricati.
Un immobile in corso di costruzione non è produttivo di rendita né
allora, né tantomeno oggi.
Quando il fabbricato sarà completato avrà delle caratteristiche che
*oggi* non sono in grado di conoscere. Non posso dire: tra due anni il
fabbricato sarà di 6 vani, A2 di 5^ classe, quando oggi ho soltanto una
muratura perimtrale d'ambito.

> Nel
> momento in cui mi spetta l'agevolazione prima casa per un immobile in
> corso di costruzione, purchè si rispetti il criterio del prezzo-valore,
> idem occorre fare per tutte le altre transazioni in cui vige lo stesso
> criterio del prezzo-valore, quindi quelle uso abitativo.
>

Sono due cose completamente diverse; anche perché il primo caso non
ragiona in termine di rendite ma prevede espressamente un futuro (entro
i 18 mesi) utilizzo dell'immobile per le finalità ben definite (prima
casa). Il secondo caso si riferisce ad un aspetto fiscale da valutare in
un momento ben preciso: l'atto di trasferimento. In quel momento
l'immobile ha la rendita? No. Posso chiedere l'applicazione della 154?
No perché l'immobile non è stato denunciato con le modalità che
permettono l'attribuzione della rendita. Quindi niente agevolazione.

> In difetto ci sarebbe un'incostituzionalità della norma.
>

Beh, qui forse andiamo un po' oltre, anche perché l'analogia tra le due
cose è mooooolto limitata.
Allora prima ancora sarebbe incostituzionale anche il fatto che applico
il prezzo-valore solo tra privati .... e mille altre cose.


--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6jpk9$1eo$1...@tdi.cu.mi.it...

Il 06/10/2011 09:48, Sergio Lo Cascio ha scritto:

> Non ￜ proprio cosￜ. La rendita catastale ￜ elemento necessario alla

> quantificazione del prezzo che limita il potere di accertamento da parte
> dell'ufficio,

Non mi sembrava di aver detto niente in contrasto; ￜ chiaro che ￜ cosￜ :-)

Ecco, fermati qui.

Tu sei il notaio e dimmi come rogiti e con quale rendita e, quindi prezzo,
per un immobile in corso di costruzione, accatastato in F3 ai fini
inventariali, per il quale spettano le agevolazioni "prima casa" (purchￜ
permanga l'originale destinazione), essendo giￜ residente nel comune
(togliamo la condizione sospensiva delle 18 mensilitￜ, tanto non centra
nulla per la casistica).

[Maci]

Il 06/10/2011 11:41, Sergio Lo Cascio ha scritto:
>
>
> Ecco, fermati qui.
>
> Tu sei il notaio e dimmi come rogiti e con quale rendita e, quindi
> prezzo, per un immobile in corso di costruzione, accatastato in F3 ai
> fini inventariali, per il quale spettano le agevolazioni "prima casa"

> (purchè permanga l'originale destinazione), essendo già residente nel
> comune (togliamo la condizione sospensiva delle 18 mensilità, tanto non

> centra nulla per la casistica).

Con la prima casa rogito al 3% sul valore.
In linea generale il valore è quello reale, per principio dell'imposta
di registro.
In presenza di rendita vale il principio generale che non è soggetto ad
accertamento il valore dichiarato in misura pari a quello catastale.
Tra privati posso chiedere di venire tassato, in deroga al principio
generale, sulla base del valore catastale, indipendentemente dal valore
reale (prezzo-valore).

Quindi con un F3 (e perché no un F2 collabente?) sono privo di rendita
catastale, privo di valore catastale e quindi pago le imposte seguendo
il principio generale: il valore del bene.

--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6kbp5$gj0$1...@tdi.cu.mi.it...

>Con la prima casa rogito al 3% sul valore.
>In linea generale il valore è quello reale, per principio dell'imposta di
>registro.
>In presenza di rendita vale il principio generale che non è soggetto ad
>accertamento il valore dichiarato in misura pari a quello catastale.

Fermati qui.

Legge 266/2005, art. 1 comma 497 "........omissis....la base imponibile ai
fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal
valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del
citato testo unico di cui al d.P.R. n. 131 del 1986"

Art. 52 comma 4 del TU registro 131/86 " Non sono sottoposti a rettifica il
valore o il corrispettivo degli immobili, ISCRITTI IN CATASTO CON
ATTRIBUZIONE DI RENDITA, dichiarato in misura non inferiore.....omissis"

Eh mo???? Che mi dici????


:-))))

[Maci]

Il 06/10/2011 16:05, Sergio Lo Cascio ha scritto:
>>
> Fermati qui.
>

Immobile sono! :-)))

> Legge 266/2005, art. 1 comma 497 "........omissis....la base imponibile
> ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita
> dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4
> e 5, del citato testo unico di cui al d.P.R. n. 131 del 1986"
>

Hai dimenticato di citare che è una facoltà, a richiesta della parte,
non un obbligo ...

Ed esula dal discorso prima casa (dove mi avevi detto di fermarmi nel
post precedente :-)))

> Art. 52 comma 4 del TU registro 131/86 " Non sono sottoposti a rettifica
> il valore o il corrispettivo degli immobili, ISCRITTI IN CATASTO CON
> ATTRIBUZIONE DI RENDITA, dichiarato in misura non inferiore.....omissis"
>
> Eh mo???? Che mi dici????
>

Sarebbe troppo facile rispondere che stiamo parlando di immobile NON
ISCRITTO IN CATASTO CON ATTRIBUZIONE DI RENDITA. :-) e che quindi
chissenefrega dell'art. 52?

Poi tu mi dici che la rendita la posso richiedere ai sensi della 154

Poi io ti rispondo che, non avendo effettuato un accatastamento
"canonico" ai sensi del DPR del 1949 (cioè che identifichi
compoletamente il bene - secondo i canoni di allora - e quindi non posso
richiedere la 154 ...

Poi tu ....

Va beh ... :-))

Mi piace confrontarmi con te, non è la prima volta che ci lanciamo in
discussioni interminabili.
Ma non sei riuscito a convincermi (e non solo per la mia coggiutaggine)
Credo di aver espresso chiaramente le mie motivazione; non sono riuscito
a capire dove è il mio punto debole, se c'è. Cosa che invece mi pare di
aver colto nelle tue.

Direi di chiuderla qui.

Alla prossima


--
Ciao
Maci


P.S.: ma nessun altro ha opinioni in merito su questo NG?, sarebbe
interessante per tutti.

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6kf3n$gj0$4...@tdi.cu.mi.it...

>Sarebbe troppo facile rispondere che stiamo parlando di immobile NON
>ISCRITTO IN CATASTO CON ATTRIBUZIONE DI RENDITA. :-) e che quindi
>chissenefrega dell'art. 52?

L'incongruenza normativa è proprio qui, invece.
Ti sei perso di strada nel discorso base.

L'agevolazione prima casa con il criterio del prezzo valore è sfruttabile
anche per gli immobili in categoria F3, purchè rimanga l'originale
destinazione.

Tale agevolazione è prevista dalla Legge del 2005 che rimanda al TU registro
che agevola, però, gli immobili iscritti in catasto con attribuzione di
rendita.

Ma F3 non ha rendita e allora perchè è agevolato?

Con lo stesso principio, mi agevoli anche se non si tratta di prima casa, ma
di uso abitativo, poichè il riferimento normativo è lo stesso.

Tutto li.

[Maci]

Il 06/10/2011 17:12, Sergio Lo Cascio ha scritto:
>
Avevo detto che avevo chiuso ...

>
> L'incongruenza normativa è proprio qui, invece.
> Ti sei perso di strada nel discorso base.
>

Riconducimi sulla retta via, se mi sono perso :-)

> L'agevolazione prima casa con il criterio del prezzo valore è
> sfruttabile anche per gli immobili in categoria F3, purchè rimanga
> l'originale destinazione.
>

Mai messo in discussione.
L'agevolazione prima casa però non c'entra né con l'art. 52 del
registro, né con il c. 497 della 266. Mi spetta l'aliquota agevolata del
3%. Punto. Indipendentemente da come determino il valore.
E' chiaro che se ci sono le condizioni determino il valore nel modo più
conveniente; ma se non ci sono le condizioni non lo faccio.

> Tale agevolazione è prevista dalla Legge del 2005 che rimanda al TU
> registro che agevola, però, gli immobili iscritti in catasto con
> attribuzione di rendita.
>

L'agevolazione prima casa? Al comma 497? Devo avere un testo sbagliato.

> Ma F3 non ha rendita e allora perchè è agevolato?
>

Perché paga l'aliquota del 3% anziché quella ordinaria.


--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6khug$gj0$7...@tdi.cu.mi.it...

>Riconducimi sulla retta via, se mi sono perso :-)

Ok, riduco ai minimi termini.
:-))

Legge 266/2005 art. 1, comma 497

In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle
disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al d.P.R. 26 aprile
1986, n. 131, .............. per le sole cessioni nei confronti di persone
fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche
o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative
pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente
resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro,

ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai
sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al d.P.R.

n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato
nell'atto.

Art. 52, comma 4 Dpr 131/86

Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli

immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato
in misura non inferiore........omissi

Ci siamo? Ok

1) Costruisci casa, ultimi i lavori e accatasti in A, poi cedi (lasciamo
perdere il discorso plusvalenze).

Io vengo da te e voglio comprare con agevolazione prima casa. Ok, rientra
nelle disposizioni della legge del 2005, che fa riferimento all'art. 52 e,
siccome si tratta di immobile ISCRITTO IN CATASTO CON ATTRIBUZIONE DI
RENDITA, ho l'agevolazione prima casa e sfrutto il criterio del
prezzo-valore.

Ci sei? ok
:-))

2) Stai costruendo casa e......checazz, c'è il geom ad-onorem che vuole
comprare, che si fa? Sto' 'immobile è li, in F3, SENZA RENDITA.

Arrivo io e ti dico: non te' preoccupà, l'originale destinazione sarà
mantenuta, poichè ci andrò ad abitare: lascialo pure in F3, tanto
l'agevolazione mi spetta lo stesso.

Ci sei? ok
:-)))

Domanda (e qui c'è la risposta iniziale a Pietro), inserendo una variabile
in più, ovvero l'agevolazione prima casa:

Perchè posso sfruttare l'agevolazione prima casa quando la norma tratta
esclusivamente di immobili accatastati e con attribuzione di rendita mentre
siamo in presenza di un F3?

Dal punto di vista normativo, indipendentemente dall'aliquota (3 o 7), il
controllo, essendo immobile uso abitativo, rientra sempre nei limiti
dell'art. 52 del TU registro, previsto dalla legge del 2005, o no?

Perchè, invece, dovrei andare a valore venale se per qualsiasi motivo non
sfrutto l'agevolazione prima casa, visto che la normativa di riferimento è
sempre la stessa, ovvero art. 52 del TU registro, previsto dalla legge del
2005, con sempre sto' F3 che mi gira tra i maroni????

La mia soluzione è stata quella di prevedere la 154 e mandare a cagare
l'Ade, perchè prendendo alla lettera le 4 normative (1142/49, 266/2005,
131/86 e giurisprudenza prima casa) il cerchio si chiude e quadra il tutto.

Per la stessa casistica, utilizzando le stesse disposizioni di legge (che
non trattano di agevolazione prima casa, ma del potere di accertamento da
parte dell'ufficio), la differenza la fa la "prima casa" che non centra
nulla con i riferimenti effettivi (immobili accatastati con attribuzione di
rendita).

Mi sono spiegato????

:-))))

Sono sballate le disposizioni di legge, poichè non sono state aggiornate: è
solo quello il problema.

[Maci]

Il 06/10/2011 18:28, Sergio Lo Cascio ha scritto:

> Domanda (e qui c'è la risposta iniziale a Pietro), inserendo una
> variabile in più, ovvero l'agevolazione prima casa:
>
> Perchè posso sfruttare l'agevolazione prima casa quando la norma tratta
> esclusivamente di immobili accatastati e con attribuzione di rendita
> mentre siamo in presenza di un F3?

Quale norma tratta esclusivamente di immobili accatastati?
Quella sull'accertamento di valore (art. 52 DPR 131/86 e L 266/2005,
mettici anche la 154) senz'altro. Ma non quella sulla prima casa. Che
come sai meglio di me è regolamentata dalla tabella allegata al TU
registro e che pone alcune condizioni, tra cui la principale, oggettiva,
è che si stia parlando di una casa. Non si parla di rendite. Stop.

Se poi la prassi/giurisprudenza (mi sono fidato sulla parola) stabilisce
che l'agevolazione vale anche per immobili in corso di costruzione non
ancora accatastati ne sono ben contento. Direi anche che è logico e
coerente con la norma: il fisco ha la mano leggera verso che compra la
prima casa. Del resto il problema è la destinazione, non la rendita.

Da quello che scrivi sembra che secondo te la 266/2005 parla di prima
casa. No, parla di vendita tra privati.
Oppure sembra che qualche norma colleghi la prima casa alla valutazione
automatica. Io questa norma non l'ho ancora trovata; e tu non me l'hai
indicata :-)

Tornando al punto per me principale e che secondo me rappresenta lo
scoglio insormontabile: dare una rendita ex lege 154 con una iscrizione
a catasto F3 riesce a farlo forse solo il mago Otelma :-)


--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6kn12$gj0$8...@tdi.cu.mi.it...

>Tornando al punto per me principale e che secondo me rappresenta lo scoglio
>insormontabile: dare una rendita ex lege 154 con una iscrizione a catasto
>F3 riesce a farlo forse solo il mago Otelma :-)
>--
>Ciao
>Maci

Non l'avevo scritto e specificato prima e forse è qui l'inghippo che non
riuscivi a capire, perché io lo davo per scontato, ma è questo il problema.

Secondo te, il notaio come fa a rogitare cedendo una prima casa in F3 e
rispettando il criterio del prezzo-valore???

Con quale rendita?

Richiede esclusivamente la 154 !!!

Nei termini del potere di accertamento previsti dalle precedenti normative,
una volta accatastato, l'Ade ti fa il conguaglio.

Ci sei?

[Maci]

Il 06/10/2011 19:05, Sergio Lo Cascio ha scritto:
> Non l'avevo scritto e specificato prima e forse è qui l'inghippo che non
> riuscivi a capire, perché io lo davo per scontato, ma è questo il problema.
>
> Secondo te, il notaio come fa a rogitare cedendo una prima casa in F3 e
> rispettando il criterio del prezzo-valore???
>

E' sostanzialmente il quesito di Pietro, con l'aggiunta della prima casa.
Il notaio applica l'agevolazione prima casa 3% sul valore.
Il notaio non può utilizzare il valore catastale, quindi niente
agevolazione prezzo-valore.
Continui a sostenere che la prima casa è necessariamente legata al
prezzo-valore. Non capisco da dove tiri fuori questa sicurezza.
Stiamo parlando di due agevolazioni distinte, con vita autonoma. nella
maggior parte dei casi si applicano entrambe; ma può essere applicata
anche solo una delle due.

>
> Richiede esclusivamente la 154 !!!

Non ci sono le condizioni oggettive per richiederla. La norma sulla 154
è chiara; non si tratta di sovrapposizione temporale tra norme obsolete;
la 154 presuppone un accatastamento valido x l'attribuzione della
rendita. Quando accatasto come F3 accatasto qualcosa che *PER
DEFINIZIONE* non potrà mai avere rendita. Come posso pretendere di
averla????

> Ci sei?

Sono sempre qua, ho i miei limiti ma qualcosina riesco a capire anch'io. :-)
Il tuo ragionamento è chiaro; solo che a mio avviso continui a sostenere
una casistica di accoppiata tra due agevolazioni (se ho la prima casa ho
senz'altro anche il prezzo-valore) per le quali non c'è (o almeno io non
lo vedo e tu non riesci a giustificarmelo) un riferimento normativo valido.

--
Ciao
Maci

[Maci]

Mi sono intestardito sulla cosa senza confrontarmi.

Siccome sono sempre pieno di dubbi ho fatto una googlata
http://tinyurl.com/3uxbetx
e i primi due link in cima alla classifica che ho guardato (per quel che
può valere, sono studi notarili) sono i seguenti:
http://www.giovannipanzeranotaio.it/file_notizie/56.pdf
http://www.notaio-princivalle.it/8-Normativa/2007%20-%20Prezzo%20e%20valore%20catastale.pdf
Entrambi al capitolo "presupposto oggettivo" (ma sono testi diversi, non
copia-incolla) escludono il prezzo-valore per i fabbricati in corso di
costruzione.


--
Ciao
Maci

[Maci]

Questo (il terzo della lista) è ancora più interessante
http://tinyurl.com/18r
ha parte la premessa di ordine generale al paragrafo 4.2

---
"Va ricordato, in generale, che la tassazione tabellare non è
applicabile a tutte le unità immobiliari urbane prive di rendita
catastale, classificate nella categoria catastale fittizia F"
---

è interessante la sentenza citata a metà capitolo e relativa agli
immobili in corso di ristrutturazione, cioè quelli che sono già
accatastati ma hanno un intervento di ristrutturazione (radicale) in
corso al momento del rogito.

---
Per le UIU in corso di ristrutturazione il discorso è più complesso in
quanto le stesse hanno una rendita catastale ma, presumibilmente, la
rappresentazione grafica dell’unità immobiliare, sulla cui base è stata
calcolata la rendita catastale, non corrisponde alla situazione di fatto
esistente . Sul punto è intervenuta la Cass. con sentenza 18 dicembre
2009, n. 26685, sez. V civile che ha affermato: “ In tema di imposta di
registro, l'art. 52 del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, laddove
stabilisce un limite al potere di accertamento dell'Ufficio del Registro
in ordine agli atti concernenti immobili, richiede che l'immobile
oggetto dell'atto da registrare sia dotato di rendita catastale
*riferibile allo stato del bene trasferito al momento della cessione*,
sicché il criterio di valutazione automatica non può trovare
applicazione quando, a causa di intervenute modifiche, la situazione di
fatto e giuridica risulti modificata rispetto a quella catastale, poiché
in tale evenienza è come se l'immobile fosse privo di rendita”.
---

Per quel che può valere, è la Cassazione :-)


--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6made$tfd$3...@tdi.cu.mi.it...

>Per quel che può valere, è la Cassazione :-)

>Ciao
>Maci

Per quel che può valere è il fisco
:-))

Non avevo visto nulla

http://www.fiscooggi.it/attualita/articolo/la-disciplina-fiscale-degli-immobili-20

Guarda pag. 3 dello studio 117 del notariato.

Scrivi su Google - valutazione automatica immobili non censiti -

[Maci]

Il 07/10/2011 11:20, Sergio Lo Cascio ha scritto:
>
>
> "Maci" ha scritto nel messaggio news:j6made$tfd$3...@tdi.cu.mi.it...
>> Per quel che può valere, è la Cassazione :-)
>> Ciao
>> Maci
>
> Per quel che può valere è il fisco
> :-))
>

Beh, adesso non mi verrai a dire che è più significativo un articolo di
una rivista (per quanto dell'AdE) rispetto ad una sentenza della Cassazione.
Anche le circolari, per i giudici, sono carta straccia (o quasi): loro
applicano la norma.
Comunque l'espressione contenuta su fiscooggi "Fabbricati non ancora
iscritti in catasto con attribuzione di rendita" non significa
fabbricati genericamente privi di rendita, ma fabbricati per i quali
l'attribuzione di rendita non è ancora avvenuta, nel senso che l'ufficio
non vi ha ancora provveduto.

> Non avevo visto nulla
>
> http://www.fiscooggi.it/attualita/articolo/la-disciplina-fiscale-degli-immobili-20
>
>
> Guarda pag. 3 dello studio 117 del notariato.
>

Continuiamo a non esserci :-)
Tu interpreti la definizione catastale "in corso di costruzione", cui
corrisponde una ben precisa categoria corrispondente (F3) come una
situazione temporanea di un accatastamento in itinere.
Non è così.
Forse, nonostante la qualifica di geo ad honorem su questo NG, non ti è
sufficientemente chiaro il concetto di accatastamento in categoria F3. :-)

Un fabbricato può rimanere F3 x decenni.

La 154 si riferisce ad un accatastamento "normale" che giace dormiente
sulla scrivania del funzionario catastale; con la 154 si tira fuori la
pratica dal mazzo e si dice al funzionario: muoviti ad attribuire la
rendita perché è necessaria ai fini della tassazione di un atto
notarile. Ma quell'accatastamento sarebbe comunque arrivato, prima o poi
(questo in regime ante-DOCFA, col DOCFA naturalmente il discorso si è
molto semplificato).
Accatastare come F3 è un'altra cosa: l'F3 è una condizione oggettiva
destinata a durare nel tempo. L'F3 non decade da sola, non ci sarà mai
nessun funzionario che la prenderà per attribuire una rendita: per
superarla è necessaria una specifica variazione catastale (DOCFA);
altrimenti l'F3 rimane a vita.
E quarda a caso la 154 (antecedente alla definizione della categoria F3)
è preveggente e lungimirante: infatti pone la condizione che
l'accatastamento sia avvenuto conformemente alla norma del 1949 e che
quindi la denuncia sia completa di tutti i requisiti perché si possa
effettuare il classamento.
L'accatastamento in F3 ha caratteristiche diverse e manca di quei requisiti.

--
Ciao
Maci

[Sergio Lo Cascio]

"Maci" ha scritto nel messaggio news:j6n06r$j18$1...@tdi.cu.mi.it...

>Continuiamo a non esserci :-)
>Tu interpreti la definizione catastale "in corso di costruzione", cui
>corrisponde una ben precisa categoria corrispondente (F3) come una
>situazione temporanea di un accatastamento in itinere.
>Non è così.
>Forse, nonostante la qualifica di geo ad honorem su questo NG, non ti è
>sufficientemente chiaro il concetto di accatastamento in categoria F3. :-)

Mi è chiaro l'accatastamento.

Quello che ho scritto non è legge: è la combinazioni di norme che quadrano e
che potrebbero essere oggetto di un ricorso per applicare la 154 nel caso
prospettato da Pietro.

Chiudo qui perché me ne devo andare via.

Ci risentiamo, però, la prossima settimana.

:-)))))

Cerco di convincerti non di quello che conosci, ma di come smontare
l'eventuale accertamento fiscale.

[Maci]

Il 07/10/2011 17:13, Sergio Lo Cascio ha scritto:
>
> Mi è chiaro l'accatastamento.

Mi pareva strano :-)

>
> Quello che ho scritto non è legge: è la combinazioni di norme che
> quadrano e che potrebbero essere oggetto di un ricorso per applicare la
> 154 nel caso prospettato da Pietro.

Ci sono avvocati che incitano alla causa/ricorso in ogni caso. Altri che
consigliano il cliente di fermarsi quando sanno che la guerra è persa.
IMHO stai puntando al primo caso, mentre in realtà dovremmo essere nel
secondo.
Addirittura abbiamo una cassazione che se ne impippa (secondo me
correttamente nello spirito della norma) dell'eventuale esistenza di una
rendita già esistente.
Consiglieresti un tuo cliente di fare ricorso?

Tu giochi sull'ambiguità che l'espressione "fabbricati non ancora
iscritti in catasto con attribuzione di rendita" sia applicabile a tutte
le UI prive di rendita; la stessa googlata che mi hai suggerito è
significativa da questo punto di vista "valutazione automatica immobili
non censiti". Cioè ti preoccupi di come ottenere la rendita per un
immobile e non di sapere se quell'immobile può avere la rendita oppure no.
Per assurdo, seguendo il tuo ragionamento alla lettera e portandolo
all'estremo, potrei chiedere la rendita ex L 154 anche ad un fabbricato
mai denunciato al catasto ....
In realtà hai capito benissimo che quella UI non potrà mai avere la
rendita, per definizione.

Capisco cercare di scovare tutte le strade possibili per portare a casa
il risultato, ma ad un certo punto occorre dire al cliente: piantiamola
qua, il contenzioso è troppo temerario.

>
> Ci risentiamo, però, la prossima settimana.
>
> :-)))))
>

Si ma poi chiudiamola in fretta :-))

> Cerco di convincerti non di quello che conosci, ma di come smontare
> l'eventuale accertamento fiscale.
>

Ho già risposto sopra, sull'opportunità.
Paga subito, trova un accordo qualsiasi ma non ricorrere all'avviso di
accertamento: faresti solo buttari via soldi al cliente per il tuo
onorario, facendogli perdere gli sconti..

> Ciao
>
> Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

--
Ciao
Maci

[Bob]

Il 07/10/2011 15.52, Maci ha scritto:
> è necessaria una specifica variazione catastale (DOCFA); altrimenti l'F3
> rimane a vita.

Ehm, non dimenticare che esiste anche l'accertamento d'ufficio. A tal
proposito: http://tinyurl.com/5ufnqvl

--
Saluti. Bob

[Maci]

Certo, certo.
Come anche per qualsiasi UI regolarmente accatastata :-)

Credo che però il senso di quello che ho scritto sia chiaro.

Quando vado a "superare" una F3 eseguo una variazione (di parte o
d'ufficio) in cui ridefinisco la mia UI, attribuendole nuove
caratteristiche, *variate* rispetto al momento di in cui era stata
dichiarata come in corso di costruzione.

Quando, in seguito ad una istanza L 154, l'ufficio attribuisce la
rendita, non fa che completare la propria azione di conservazione del
catasto mediante il classamento, attribuendo a *quella* UI una rendita;
ma la UI è esattamente quella dichiarata inizialmente, non è qualcosa di
diverso: ha quei vani, quella superficie, quelle finiture, quella
destinazione ....

--
Ciao
Maci

[Pietro]

Anche io sono daccordo con Sergio sullo "smontare" l'eventuale
accertamento fiscale, ma non posso non considerare quanto tu scrivi in
merito all"opportunità".
A questo punto incasino ancora la questione: e se lo accatasto? A parte
dichiarare una fine lavori, che in realtà non lo è, quale altro problema
potrei avere?

[Maci]

Se accatasti, hai una rendita, hai risolto tutti i problemi.
Salvo aver dichiarato il falso in sede di accatastamento :-)))

--
Ciao
Maci