Calcolo rendita catastale immobili storici cat. C1
Alessandro
per un negozio in un fabbricato storico ai sensi dell'art. 3 della
legge 1-6-1939, n. 1089, e successive modificazioni, mediante
l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle
previste per le abitazioni della mia zona censuaria. Tutto ok, ora
devo solo dividere la superficie dei metri per 18 ma mi sono
bloccato a un dubbio leggendo l'estratto catastale: devo considerare
la "Superficie Catastale" o la "Consistenza" per calcolare il numero
di vani teorico?
Al.
Manuela
Non ho mai fatto il calcolo che dici sopra:
superficie /18
cmnq considera che normalmente le tariffe d'estimo si utilizzano per
calcolare la rendita catastale, quest'utltima, nel caso di un'
abitazione, varia al variare del n.ro dei vani (consistenza), della
categoria e della classe.
Ora, se ci spieghi o ci indichi un link sul sistema di calcolo che stai
adottando, magari, ti sapremo dire qualcosa di più.
Saluti
Manuela
Maci
L'operazione che stai facendo è quella di calcolare una consistenza
teorica per UI di tipo A, quindi espressa in vani.
Direi che la superficie in mq da dividere è proprio quella della
consistenza.
Sul valore di 18 non saprei cosa dire: non so se c'è una norma precisa;
googlando ho trovato chi dice che occorre dividere la superficie per la
dimensione media di un vano. Altri siti semplicemente dicono di dividere
per 18 mq.
Ti direi di controllare in catasto qual è il valore medio per quella
particolare categoria che ha la tariffa d'estimo minore.
Dalle mie parti (VA) ho i dati delle sole categorie A4 (certo anche
delle A2 che certamente non hanno la tariffa minore, ma non ho A5 e A6)
ed ho visto che effettivamente, a seconda delle zone della provincia, il
valore medio oscilla tra 18 e 19 mq.
Ciao
Maci
Alessandro
>Ora, se ci spieghi o ci indichi un link sul sistema di calcolo che stai
>adottando, magari, ti sapremo dire qualcosa di più.
>
>Saluti
>Manuela
Ho fatto una ricerca con Google e ho imparato così...
Ho cercato "calcolo rendita immobili storici"
Ho trovato una buona spiegazione sul sito del comune di Venezia,
prendendo l'esempio 2
http://www2.comune.venezia.it/tributi/ici1/come_fabbstor.asp o anche
qui
http://www.comune.venezia.it/flex/cm/pages/ServeBLOB.php/L/IT/IDPagina/1288
nella parte degli Immobili Storici, anche se l'immobile in oggetto è a
Roma.
In giro ho fatto un bel po' di copia e incolla, vi riporto gli appunti
che ho preso:
"Questi immobili godono di un particolare regime fiscale agevolato.
Perché un fabbricato sia considerato "di interesse storico o
artistico" è necessario che l'immobile sia sottoposto a vincolo ai
sensi dell'art.3 della legge 1 giugno 1939, n.1089, e successive
modificazioni (decreto Legislativo 29 ottobre 1999, n. 490).
Gli uffici catastali accertano questi fabbricati secondo le loro
caratteristiche ordinarie, e non tengono quindi conto del vincolo
storico o artistico; il classamento di questi fabbricati è perciò
uguale a quello di tutti gli altri immobili.
Tuttavia la legge prevede che, ai fini fiscali, il valore imponibile
venga calcolato sulla base di una rendita catastale determinata
applicando la tariffa d'estimo più bassa ("di minore ammontare") tra
quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è
situato il fabbricato.
In altre parole, qualsiasi sia il classamento attribuito dal catasto
ad immobili di interesse storico o artistico, ai fini ICI si deve
ricalcolare la rendita catastale utilizzando la tariffa più bassa
presente, per le categorie del gruppo A, nel quadro tariffario della
zona censuaria in cui ricade l'immobile.
Il procedimento per la determinazione della base imponibile degli
immobili storici è il seguente:
1. Calcolo della consistenza catastale che deve essere espressa in
vani.
Il calcolo riguarda gli immobili classicati nei gruppi "C", "B" e "D"
e si effettua nel seguente modo:
- Immobili classificati nel gruppo "B" la consistenza in mc. (metro
cubo) va divisa per 60 (volume convenzionale di un vano catastale);
- Immobili classificati nel gruppo "C" la consistenza in mq. (metro
quadrato) va divisa per 18 (superficie convenzionale di un vano
catastale);
- Immobili classificati nel gruppo "D" la superficie in mq. (metro
quadrato) dell'immobile va divisa per 18 (superficie convenzionale di
un vano catastale);
2. Ricerca della tariffa più bassa tra quelle previse per le
abitazioni nella zona censuaria nella quale è situato l'immobile.
Tale rendita va rivalutata del 5% e moltiplicata per cento se il
fabbricato è classificato nella categoria A/10 o C/1,"
Ho quindi cercato nel sito del comune di Roma e qui
http://www.comune.roma.it/was/wps/portal/!ut/p/_s.7_0_A/7_0_21L?menuPage=/Area_di_navigazione/Sezioni_del_portale/Dipartimenti_e_altri_uffici/Dipartimento_II/ICI/Informazioni_I-9-C-9-I-9-/Tabelle_delle_Zone_Censuarie_e_delle_tariffe/,
ci sono anche le tabelle delle Zone Censuarie e delle tariffe.
Ho chiamato l'ufficio ICI ma secondo loro si dovrebbe dividere la
metratura (e non sapevano se consistenza o superficie catast.) per 16
invece che 18.....ma mi sembravano un po' vaghi e poco convinti...
Manuela
Manuela ha scritto:
[...]
>> Ora, se ci spieghi o ci indichi un link sul sistema di calcolo che stai
>> adottando, magari, ti sapremo dire qualcosa di più.
>>
>
> Ho fatto una ricerca con Google e ho imparato così...
> Ho cercato "calcolo rendita immobili storici"
>
> Ho trovato una buona spiegazione sul sito del comune di Venezia,
> prendendo l'esempio 2
> Ho chiamato l'ufficio ICI ma secondo loro si dovrebbe dividere la
> metratura (e non sapevano se consistenza o superficie catast.) per 16
> invece che 18.....ma mi sembravano un po' vaghi e poco convinti...
[...]
Sì, penso d'aver capito, IMHO devi individuare in Catasto:
1) la zona censuaria nella quale è situtato l'immobile;
2) la categoria e classe più bassa relativamente al gruppo A;
3) in base ai punti 1 e 2 la superficie convenzionale ideale che
identifica il vano utile;
Perché se vai avanti a leggere nel link che ci hai indicato:
http://www2.comune.venezia.it/tributi/ici1/approfondimenti/consistenza.asp
potrai notare che per ogni categoria e classe corrisponde un valore min
e max del vano utile... credo che sia quello il valore che devi prendere
in considerazione.
Ora, si potrebbe entrare in merito se considerare il valore max o min.
ma credo che l'obbiettivo della norma sia quello di far pagare il meno
possibile i fabbricati storici quindi...
Sinceramente questo "18" non so dove possano averlo preso,tuttavia, si
può notare che corrisponde alla superficie max indicata nella tabella
del link che ti ho indicato per la categoria A/5 classe 1^ presa come
esempio dal Comune di Venezia....
Cmq onde evitare qualsiasi dubbio occorre fare un lavoro di fino, ossia
leggersi i rifeirmenti normativi con attenzione mica che quel "18" sia
stato impostato come valore fisso....MA occorre trovarlo scritto da
qualche parte, IMHO.... altrimenti, per quanto mi riguarda, quel valore
è legato alla categoria e classe dell'immobile.
Scusa ho scritto di fretta, se c'è qualcosa che non ti è chiaro fammi
sapere, inoltre ti consiglio di attendere altri pareri da parte di miei
colleghi più esperti.
Ciao
Manuela
Alessandro
>Sì, penso d'aver capito, IMHO devi individuare in Catasto:
>
>1) la zona censuaria nella quale è situtato l'immobile;
La zona censuaria è 2 , e guardando nelle tabelle del comune di Roma,
il vano meno costoso corrisponde all'A5 calsse 1 = 150.000 lire.
C'è il link alle tabelle in questa pagina che ho citato prima
http://www.comune.roma.it/was/wps/portal/!ut/p/_s.7_0_A/7_0_21L?menuPage=/Area_di_navigazione/Sezioni_del_portale/Dipartimenti_e_altri_uffici/Dipartimento_II/ICI/Informazioni_I-9-C-9-I-9-/Tabelle_delle_Zone_Censuarie_e_delle_tariffe/,
>
>Sinceramente questo "18" non so dove possano averlo preso,tuttavia, si
>può notare che corrisponde alla superficie max indicata nella tabella
>del link che ti ho indicato per la categoria A/5 classe 1^ presa come
>esempio dal Comune di Venezia....
A quel link del sito istituzionale del comune di Roma si dice anche:
"Per i fabbricati dichiarati di interesse storico ed artistico, ai
sensi del D.lg n. 490 del 29 ottobre 1999, la rendita catastale è
determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore
ammontare tra quelle previste per le abitazioni nella zona censuaria
nella quale il fabbricato è situato.
Normalmente la tariffa in questione è quella di un'abitazione di
categoria A5 e classe 1.
Qualora l'immobile non sia una abitazione (categorie A/10, C/1, B
ecc.) e quindi la superficie originaria non fosse espressa in vani,
per fare la trasformazione si assume convenzionalmente, quale
superficie del vano catastale medio la misura di 18 mq (circolare Min.
Finanze n. 7/1106 del 10.6.93).
Poiché l'immobile è assimilato ad una abitazione, ai fini della
determinazione della base imponibile ("valore catastale") la nuova
rendita come sopra ottenuta ed aumentata del 5% sarà sempre
moltiplicata per il coefficiente 100 (circolare Min. Finanze n. 65/E
del 21.5.94). "
Ecco dove ho preso il 18! Però chiamando l'ufficio ICI mi dicevano che
doveva essere 16 (??) "perchè mica lo gestiamo noi quel sito!" (sic!)
Chi avrà ragione??!
>Scusa ho scritto di fretta, se c'è qualcosa che non ti è chiaro fammi
>sapere, inoltre ti consiglio di attendere altri pareri da parte di miei
>colleghi più esperti.
Sei stata molto gentile a rispondere invece :-)
Allora, secondo i calcoli di cui sopra
per il Comune di Roma- Zona Censuaria 2 (centro storico) - negozio
censito in catasto con categoria C/1 di classe 7^, mq 36 - Rendita
Catastale € 3285.29
Essendo fabbricato di interesse storico o artistico, per determinare
la base imponibile bisogna trasformare la consistenza in vani per
ricalcolare la rendita.
Mq 36/ 18= vani 2 *
La tariffa più bassa, per unità immobiliari abitative, presente nel
quadro tariffario della zona censuaria 2^ di Roma è quella relativa
alla categoria A/5 classe 1^, pari a L. 150.000.(77,46 euro) **
Moltiplicando il numero dei vani dell'unità immobiliare per questa
tariffa avremo:
vani 2 x L. 150000 = Rendita Catastale L. 300.000 = 154,93
La base imponibile viene calcolata sulla base di questa rendita,
aumentata del 5% e moltiplicata per 100.
Cioè:
Rendita immobile storico € 154,93
Aumento del 5% € 7,75
RENDITA RIVALUTATA € 162,68
Calcolo dell'imposta
Valore dell'immobile: € 162,68 moltiplicato 100 = € 16.268,00
Imposta: € 16.268,00 diviso 1.000 e moltiplicato per 7 = € 113,88
Giusto?
I dubbi:
** Ho letto da qualche parte che l'A5 è stato soppresso a Roma perchè
non corrisponderebbe più a nessuna abitazione reale e hanno
riclassificato tutto a A4. Vuol dire che allora quell'A5 non va più
preso in considerazione?
*Se il vano standard è 16 invece che 18, il risultato sarebbe un 2,25:
quindi va arrotondato a 2 o 2,50?
Se si prendesse la Superficie Catastale che è 45 risulterebbe pure 2,5
mentre se si prende la Consistenza 2
Lo so che la differenza sono circa 20 euro, ma se mi competono li si
paga ma se no...... ;-)
E comunque è per fare le cose per bene....
Manuela
> On Tue, 12 Jun 2007 12:34:08 +0200, Manuela <g...@despammed.com> wrote:
>
>> Sì, penso d'aver capito, IMHO devi individuare in Catasto:
>>
>> 1) la zona censuaria nella quale è situtato l'immobile;
>
> La zona censuaria è 2 , e guardando nelle tabelle del comune di Roma,
> il vano meno costoso corrisponde all'A5 calsse 1 = 150.000 lire.
> C'è il link alle tabelle in questa pagina che ho citato prima
> http://www.comune.roma.it/was/wps/portal/!ut/p/_s.7_0_A/7_0_21L?menuPage=/Area_di_navigazione/Sezioni_del_portale/Dipartimenti_e_altri_uffici/Dipartimento_II/ICI/Informazioni_I-9-C-9-I-9-/Tabelle_delle_Zone_Censuarie_e_delle_tariffe/,
>
Ok, vista... m'era sfuggita. :-)
>> Sinceramente questo "18" non so dove possano averlo preso,tuttavia, si
>> può notare che corrisponde alla superficie max indicata nella tabella
>> del link che ti ho indicato per la categoria A/5 classe 1^ presa come
>> esempio dal Comune di Venezia....
>
>
> A quel link del sito istituzionale del comune di Roma si dice anche:
>
> "Per i fabbricati dichiarati di interesse storico ed artistico, ai
> sensi del D.lg n. 490 del 29 ottobre 1999, la rendita catastale è
> determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore
> ammontare tra quelle previste per le abitazioni nella zona censuaria
> nella quale il fabbricato è situato.
> Normalmente la tariffa in questione è quella di un'abitazione di
> categoria A5 e classe 1.
Normalmente... vabbé ok....
> Qualora l'immobile non sia una abitazione (categorie A/10, C/1, B
> ecc.) e quindi la superficie originaria non fosse espressa in vani,
> per fare la trasformazione si assume convenzionalmente, quale
> superficie del vano catastale medio la misura di 18 mq (circolare Min.
> Finanze n. 7/1106 del 10.6.93).
> Poiché l'immobile è assimilato ad una abitazione, ai fini della
> determinazione della base imponibile ("valore catastale") la nuova
> rendita come sopra ottenuta ed aumentata del 5% sarà sempre
> moltiplicata per il coefficiente 100 (circolare Min. Finanze n. 65/E
> del 21.5.94). "
>
> Ecco dove ho preso il 18! Però chiamando l'ufficio ICI mi dicevano che
> doveva essere 16 (??) "perchè mica lo gestiamo noi quel sito!" (sic!)
> Chi avrà ragione??!
C'è una circolare benissimo, se in quella circolare sono fissi i 18 mq
si utilizzano quelli,IMHO anche se credo che non sia propriamente corretto.
Purtroppo non riesco a trovarla per capire cosa c'è scritto nel
dettaglio. :-(
Inoltre se l'ufficio ICI ti dice che dovrebbe essere 16... che ci
spieghi il motivo, no?
Il catasto potrebbe darti maggiori info sul vano convenzionale ma,
ripeto, se è definito dalla circolare stop... non ci sono storie, IMHO.
Btw occorre leggere bene 'sta circolare mica che in essa si fa
riferimento pure lì ad un esempio... allora, IMHO, si ritornerebbe alla
superfici tabellate di prima, per la tua zona però.
>> Scusa ho scritto di fretta, se c'è qualcosa che non ti è chiaro fammi
>> sapere, inoltre ti consiglio di attendere altri pareri da parte di miei
>> colleghi più esperti.
>
>
> Sei stata molto gentile a rispondere invece :-)
> Allora, secondo i calcoli di cui sopra
> per il Comune di Roma- Zona Censuaria 2 (centro storico) - negozio
> censito in catasto con categoria C/1 di classe 7^, mq 36 - Rendita
> Catastale € 3285.29
> Essendo fabbricato di interesse storico o artistico, per determinare
> la base imponibile bisogna trasformare la consistenza in vani per
> ricalcolare la rendita.
> Mq 36/ 18= vani 2 *
Ok
> La tariffa più bassa, per unità immobiliari abitative, presente nel
> quadro tariffario della zona censuaria 2^ di Roma è quella relativa
> alla categoria A/5 classe 1^, pari a L. 150.000.(77,46 euro) **
Va bene
> Moltiplicando il numero dei vani dell'unità immobiliare per questa
> tariffa avremo:
> vani 2 x L. 150000 = Rendita Catastale L. 300.000 = 154,93
> La base imponibile viene calcolata sulla base di questa rendita,
> aumentata del 5% e moltiplicata per 100.
> Cioè:
> Rendita immobile storico € 154,93
> Aumento del 5% € 7,75
> RENDITA RIVALUTATA € 162,68
>
> Calcolo dell'imposta
> Valore dell'immobile: € 162,68 moltiplicato 100 = € 16.268,00
> Imposta: € 16.268,00 diviso 1.000 e moltiplicato per 7 = € 113,88
>
> Giusto?
Sì btw devi stare attento ad utilizzare i coefficienti giusti:
- superficie vano convenzionale
- percentuale ICI prevista nel Comune in cui è situato l'immobile
> I dubbi:
> ** Ho letto da qualche parte che l'A5 è stato soppresso a Roma perchè
> non corrisponderebbe più a nessuna abitazione reale e hanno
> riclassificato tutto a A4. Vuol dire che allora quell'A5 non va più
> preso in considerazione?
Pare ci sia anche una circolare del catasto che da' indicazioni in
merito.
Ma a questo punto non ti resta che recarti presso il Comune di Roma per
avere maggiori info.
Ad esempio guarda questo comune come si è regolato:
http://www.comune.sarzana.sp.it/doc/Del.C.C.n.86_2005.pdf
qui la questione è descritta più sinteticamente:
http://www.comune.cossato.bi.it/on-line/Home/articolo16000344.html
> *Se il vano standard è 16 invece che 18, il risultato sarebbe un 2,25:
> quindi va arrotondato a 2 o 2,50?
la consistenza si arrotonda al mezzo vano.
> Se si prendesse la Superficie Catastale che è 45 risulterebbe pure 2,5
> mentre se si prende la Consistenza 2
La rendita si calcola sulla consistenza, salvo che il metodo che usi
preveda espressamente di utilizzare la superficie catastale ma ne dubito
fortemente.
> Lo so che la differenza sono circa 20 euro, ma se mi competono li si
> paga ma se no...... ;-)
E mi sembra giusto!
> E comunque è per fare le cose per bene....
Certo
Ora scappo ho un contenzioso infinito a cui devo assolutamente porre
fine se voglio andare in ferie quest'anno. :-)
Cmq fammi sapere se trovi la circolare o ti occorrono altre info.
Ciao
Manuela
Alessandro
>Cmq fammi sapere se trovi la circolare o ti occorrono altre info.
Mi informerò come posso, spero che qualcun altro legga nel frattempo e
dia un suo parere o magari abbia già incontrato e risolto un problema
simile.
Grazie davvero per gli interventi.
Ciao
Alessandro
>> (circolare Min.
>> Finanze n. 7/1106 del 10.6.93).
>Purtroppo non riesco a trovarla per capire cosa c'è scritto nel
>dettaglio. :-(
Neanche io la trovo, l'ho cercata e ricercata :-(
Qualcuno ha un link dove la si può leggere?
Alessandro
>>> (circolare Min.
>>> Finanze n. 7/1106 del 10.6.93).
>
http://dt.finanze.it/doctrib/SilverStream/Pages/DOCTRIBFrameset.html
Ma nn parla di 18 metri, solo di vano catastale medio :-(
Alessandro
>
>Sì btw devi stare attento ad utilizzare i coefficienti giusti:
>
>- superficie vano convenzionale
Leggo sul sito della Confappi:
..."......per le unità abitative e per gli uffici, la superficie è in
vani catastali (che hanno poco a che vedere con i vani reali) e
occorrerà riconvertirli in metri quadri. Si noti che l’estensione di
un vano catastale muta da comune a comune e anche a seconda della
tipologia di immobile.."
Quindi è bene ricontrollare...