Divisione terreno ereditato
PaoloGr
bisogno di un vostro aiuto.
In seguito alla morte di mio padre, (con la successione) sia io che
mio fratello abbiamo ereditato un piccolo lotto di terra (ciascuno di
noi fratelli per le quote di 1/6; il rimanente e' di proprieta' di mia
madre).
In seguito abbiamo diviso catastalmente il lotto in 2 particelle; in
uno di queste vorrei edificare casa.
Entrambe le particelle pero' sono ancora di proprieta' mia, di mio
fratello e di mia madre. Lei vorrebbe donare una particella a me (per
intero), l'altra a mio fratello.
Quale e' la cosa piu' semplice ed economica da fare in questi casi ?
E' necessario un notaio ? Pressappoco quali sono le spese da
sostenere ?
Grazie infinite.
Paolo.
Maci
Occorre fare una divisione e una donazione.
Con il primo atto ciascuno tu e tuo fratello vi "scambiate" le quote di
comproprietà sui due lotti. In questo modo un terreno sarà intestato per
1/6+1/6=1/3 a te ed i restanti 2/3 alla mamma; l'altro terreno diventerà
invece di tuo fratello e di tua mamma, sempre con le quote di 1/3 e 2/3.
Dopodiché vostra madre donerà a ciascun figlio la propria quota di 2/3
di ciascun terreno.
Il notaio è indispensabile; i costi sono in funzione del valore del
terreno; chiedi direttamente al notaio.
Un tecnico è sempre consigliabile :-)
Valuta con attenzione il discorso donazione, poiché potrebbe
rappresentare un problema in caso di richiesta di mutuo.
--
Ciao
Maci
PaoloGr
> Occorre fare una divisione e una donazione.
Innanzitutto grazie mille della rapidissima risposta; quindi dovrei
fare 2 ATTI distinti ?
> Il notaio è indispensabile; i costi sono in funzione del valore del
> terreno;
Lo immaginavo; per questo chiedevo un prezzo "a spanne"; pressappoco
il terreno varrebbe intorno ai 100.000 €.
> Valuta con attenzione il discorso donazione, poiché potrebbe
> rappresentare un problema in caso di richiesta di mutuo.
??? Potresti spiegarti meglio ? Per costruire avrei appunto bisogno
di un mutuo in corso d'opera.
Grazie ancora.
Paolo.
DGE
"PaoloGr" <paol...@lycos.it> ha scritto nel messaggio
news:4fad276c-87e2-4ca1...@m27g2000prj.googlegroups.com...
visto che farai un mutuo come gia' ti ha detto il collega fai attenzione con
la donazione,ovvia con una compravendita
DGE
PaoloGr
> visto che farai un mutuo come gia' ti ha detto il collega fai attenzione con
> la donazione,ovvia con una compravendita
Questa cosa mi ha lasciato un po' stupito, e quindi ho navigato un po'
per cercare di capire.
Praticamente sembra che le banche possano fare problemi ad erogare un
mutuo perche' un domani eventuali eredi possano pretendere la loro
quota.
Ma eredi di mia madre siamo solo io e mio fratello. Eventualmente
contano anche i nostri figli (o le mogli) ?
Grazie.
Paolo.
Maci
Per assurdo (e per quel che ne può sapere la banca) tu madre potrebbe
averti già fatto altre donazioni (anche solo con soldi) di importo
consistente, senza dare nient'altro a tuo fratello.
Al momento della successione di tua mamma (tra duecento anni :-) ) tuo
fratello potrebbe vantare diritti sul TUO terreno, visto che ciò che lui
ha ricevuto è inferiore della quota minima di legge (appunto, la
"legittima") che gli spetterebbe sull'intero patrimonio della mamma.
E la banca di questo non sarebbe molto contenta.
Informati presso notaio e/o banca.
> Grazie.
> Paolo.
>
--
Ciao
Maci
PaoloGr
> Per assurdo (e per quel che ne può sapere la banca) tu madre potrebbe
> averti già fatto altre donazioni (anche solo con soldi) di importo
> consistente, senza dare nient'altro a tuo fratello.
> Al momento della successione di tua mamma (tra duecento anni :-) ) tuo
> fratello potrebbe vantare diritti sul TUO terreno, visto che ciò che lui
> ha ricevuto è inferiore della quota minima di legge (appunto, la
> "legittima") che gli spetterebbe sull'intero patrimonio della mamma.
> E la banca di questo non sarebbe molto contenta.
> Informati presso notaio e/o banca.
Ok, adesso e' tutto chiaro.
Grazie ancora.
Paolo.
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Per curiosit�, il terreno � edificabile o agricolo?
Ciao
--
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
PaoloGr
<locas...@interfree.it> wrote:
> Per curiosit , il terreno edificabile o agricolo?
Avevo risposto, ma non vedo la mia risposta sul NG quindi riscrivo il
messaggio;
La risposta e' non lo so...
Mi spiego meglio; da una visura al catasto risulterebbe "Classe 3
Uliveto"; un certificato di destinazione urbanistica richiesto al
comune di appartenenza del terreno lo riporta come edificabile di tipo
"C2".
Ne ho parlato al tecnico comunale, e mi ha detto di non preoccuparmi
poiche' nel corso degli anni e' cambiata la situazione del terreno e
che avrebbero comunicato loro la cosa al catasto.
Volevo chiedervi, posso fidarmi o mi devo preoccupare io di comunicare
l'anomalia del terreno al catasto prima di iniziare a costruire ?
Grazie.
Paolo.
Pietro
2 eredi siete voi e la mamma dona in parti uguali per cui nessun
problema con la banca.
Pietro
lottizzazione). La destinazione catastale è giusta in quanto fino a che
non costruisci e non accatasti il fabbricato il terreno rimane
"agricolo" per il catasto. Però ti consiglio caldamente un tecnico che
ti segua.
Ciao
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
> Mi spiego meglio; da una visura al catasto risulterebbe "Classe 3
> Uliveto"; un certificato di destinazione urbanistica richiesto al
> comune di appartenenza del terreno lo riporta come edificabile di tipo
> "C2".
> Paolo.
Importante è il certificato di destinazione urbanistica, indipendentemente
da quello iscritto in catasto, poichè, pur essendo edificabile, ci puoi
ugualmente piantare patate. Quindi, catastalmente viene identificato con una
determinata cultura agricola.
Spesso C2 riguardano aree lottizzabili (correggetemi Geometri, mi raccomando
che, dal punto di vista tecnico, mi state facendo scuola), quindi
edificabili.
Le aree lottizzabili e/o i terreni edificabili sono sempre soggetti a
tassazione e generano sempre plusvalenza, anche se ricevuti in eredità
tramite successione.
Il mio consiglio è di non fare nessun atto, se non volete spendere un
capitale in fatto di tassazione e accertamenti vari da parte dell'Agenzia
delle Entrate, legettimi o meno che siano. Tieni conto che loro vanno sempre
al rialzo.
La cosa migliore è chiedere i vari permessi e, una volta ultimati i lavori,
aspettare almeno 5 anni per dividervi l'abitazione/i, con eventuale
conguaglio: l'Agenzia delle Entrate, nel caso di cessione immobili
residenziali e sue pertinenze, non può contestare nessun valore di mercato
(utilizzando il criterio del prezzo-valore) e la futura divisione non genera
plusvalore.
State attenti bene a quello che fate, poichè il fisco è terribile.
Ciao
--
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
"Pietro" <aaa...@nontelodico.it> ha scritto nel messaggio
news:4d47e073$0$19267$4faf...@reader2.news.tin.it...
>>
> il terreno C2 è edificabile con strumento attuativo (piano di
Allora siete dei bravi professori!!!!
:-))))))
Ciao
--
PaoloGr
> il terreno C2 è edificabile con strumento attuativo (piano di
> lottizzazione). La destinazione catastale è giusta in quanto fino a che
> non costruisci e non accatasti il fabbricato il terreno rimane
> "agricolo" per il catasto. Però ti consiglio caldamente un tecnico che
> ti segua.
Ciao; grazie per avermi tolto un grosso dubbio; temevo grosse
problematiche al catasto nel momento in cui andavo a costruire e/o una
consistente cartella esattoriale per ici errata.
Ovviamente ho intenzione di contattare (e farmi assistere) sia un
geometra (per le problematiche catastali) sia un'ingegenere per il
deposito dei calcoli strutturali.
Grazie mille.
Paolo.
PaoloGr
<locas...@interfree.it> wrote:
> Il mio consiglio è di non fare nessun atto, se non volete spendere un
> capitale in fatto di tassazione e accertamenti vari da parte dell'Agenzia
> delle Entrate, legettimi o meno che siano. Tieni conto che loro vanno sempre
> al rialzo.
>
> La cosa migliore è chiedere i vari permessi e, una volta ultimati i lavori,
> aspettare almeno 5 anni per dividervi l'abitazione/i, con eventuale
> conguaglio: l'Agenzia delle Entrate, nel caso di cessione immobili
> residenziali e sue pertinenze, non può contestare nessun valore di mercato
> (utilizzando il criterio del prezzo-valore) e la futura divisione non genera
> plusvalore.
Ciao; grazie della risposta;
purtroppo non posso fare come mi consigli; io ho intenzione di
costruire (nella mia meta'); mentre mia fratello non ne ha intenzione.
Non escluderei che in futuro possa vendere a terzi la sua meta' (ed io
purtroppo non potrei acquistarla, dato che userei tutte le risorse ed
oltre per costruire).
Vorrei pero' (come accennavo ad inizio post) fare la cosa piu'
semplice e piu' economica.
Hai idea pressappoco (anche a spanne) quanto ci potrebbe costare tale
divisione del terreno tenendo conto che il reddito dominicale/agrario
non supera una decina di euro. O si fa riferimento al valore di
mercato del terreno ? In questo caso dove troverei la sua quotazione ?
Grazie ancora.
Paolo.
Nicolas Pagni
>
> Importante è il certificato di destinazione urbanistica, indipendentemente
> da quello iscritto in catasto, poichè, pur essendo edificabile, ci puoi
> ugualmente piantare patate. Quindi, catastalmente viene identificato con
> una determinata cultura agricola.
COLTURA
> Le aree lottizzabili e/o i terreni edificabili sono sempre soggetti a
> tassazione e generano sempre plusvalenza, anche se ricevuti in eredità
> tramite successione.
>
> Il mio consiglio è di non fare nessun atto, se non volete spendere un
> capitale in fatto di tassazione e accertamenti vari da parte dell'Agenzia
> delle Entrate, legettimi o meno che siano. Tieni conto che loro vanno
> sempre al rialzo.
>
> La cosa migliore è chiedere i vari permessi e, una volta ultimati i
> lavori, aspettare almeno 5 anni per dividervi l'abitazione/i, con
> eventuale conguaglio: l'Agenzia delle Entrate, nel caso di cessione
> Immobili residenziali e sue pertinenze, non può contestare nessun valore
> di mercato (utilizzando il criterio del prezzo-valore) e la futura
> divisione non genera plusvalore.
>
> State attenti bene a quello che fate, poichè il fisco è terribile.
>
Quoto in toto.
Ed aggiungo che visto che si tratta di un comparto non è detto che tu
costruirai su quel particolare terreno la tua casa. Il che significa che
sicuramnte ci saranno altri atti di cessione/compravendita etc. da fare.
Ciao Nicolas
--
Per scrivermi clic qui:
http://www.mynewsgate.net/mp.php?u=4348
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
"Nicolas Pagni" <4348i...@mynewsgate.net> ha scritto nel messaggio
news:201102011...@mynewsgate.net...
> COLTURA
Ok, ma non è un refuso tecnico: è solo un errore ortografico
:-)))
Ciao
--
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
>Ciao; grazie della risposta;
>purtroppo non posso fare come mi consigli; io ho intenzione di
>costruire (nella mia meta'); mentre mia fratello non ne ha intenzione.
Non è importante. Ci sono altri diritti reali da poter sfruttare.
>Non escluderei che in futuro possa vendere a terzi la sua meta' (ed io
>purtroppo non potrei acquistarla, dato che userei tutte le risorse ed
>oltre per costruire).
Non dovete fare nulla: regolate i rapporti e supporta tu le spese per la
costruzione della tua casa. Se hai paura dei parenti (ma sono parenti
stretti), costituisci un diritto di superficie, uso, ecc.ecc. Il conguagliio
avverrà dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori.
>Vorrei pero' (come accennavo ad inizio post) fare la cosa piu'
>semplice e piu' economica.
Quello che ti ho scritto
>Hai idea pressappoco (anche a spanne) quanto ci potrebbe costare tale
>divisione del terreno tenendo conto che il reddito dominicale/agrario
>non supera una decina di euro.
Non centra nulla il valore catastale: quello che conta è il valore di
mercato.
>O si fa riferimento al valore di mercato del terreno ? In questo caso dove
>troverei la sua quotazione ?
>Grazie ancora.
>Paolo.
Valutazione da parte di un tecnico della tua zona, oltre al fiscalista,
che, ti sembrarà strano, ma è il primo che devi contattare in ordine
d'importanza.
Non voletemi male, cari Geometri, ma è così.
:-))))
Poi anch'io sono stato nominato Geometra honoris-causa.
:-))))
Ciao
--
DGE
"Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista" <loca...@interfree.it> ha scritto
nel messaggio news:2tT1p.149$Za....@twister2.libero.it...
>
> "PaoloGr" <paol...@lycos.it> ha scritto nel messaggio
> news:759db1b4-cdc6-4a44...@o18g2000prh.googlegroups.com...
>>Ciao; grazie della risposta;
>>purtroppo non posso fare come mi consigli; io ho intenzione di
>>costruire (nella mia meta'); mentre mia fratello non ne ha intenzione.
>
>
>>Non escluderei che in futuro possa vendere a terzi la sua meta' (ed io
>>purtroppo non potrei acquistarla, dato che userei tutte le risorse ed
>>oltre per costruire).
>
> Non dovete fare nulla: regolate i rapporti e supporta tu le spese per la
> costruzione della tua casa. Se hai paura dei parenti (ma sono parenti
> stretti), costituisci un diritto di superficie, uso, ecc.ecc. Il
>
>>Vorrei pero' (come accennavo ad inizio post) fare la cosa piu'
>>semplice e piu' economica.
>
> Quello che ti ho scritto
>
>>Hai idea pressappoco (anche a spanne) quanto ci potrebbe costare tale
>>divisione del terreno tenendo conto che il reddito dominicale/agrario
>>non supera una decina di euro.
>
>
>>O si fa riferimento al valore di mercato del terreno ? In questo caso dove
>>troverei la sua quotazione ?
>>Grazie ancora.
>>Paolo.
>
> Valutazione da parte di un tecnico della tua zona, oltre al fiscalista,
> d'importanza.
>
> Non voletemi male, cari Geometri, ma � cos�.
>
> :-))))
>
> Poi anch'io sono stato nominato Geometra honoris-causa.
>
> :-))))
>
> Ciao
>
> --
> Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
>
>
>
>
>
>
>
DGE
Maci
Ripartirei da capo.
1. Non � assolutamente detto che un terreno classificato come C2 sia
soggetto a lottizzazione. Esistono sia lottizzazioni in zona B come
interventi diretti in zona C. Un occhiata al DM 02.04.68 per decifrarne
il significato. Cosa poi sia stabilito dal suo PRG non possiamo saperlo.
Quindi non diamo niente per scontato.
2. Questione plusvalenze: mi sembra di aver capito che PaoloGr vuole
cosruirsi la sua casetta. Quindi non ci sono plusvalenze di sorta se non
intende vendere il suo terreno.
3. Le plusvalenze ci sono sia in zone a edificazione diretta che in zone
di lottizzazione, cambia il tipo di tassazione, da ordinaria a separata.
Se il terreno venisse trasferito PRIMA del momento in cui abbia inizio
l'eventuale lottizzazione (c'� un'esaustiva prassi al riguardo su quale
sia il momento di inizio della lottizzazione) non esiste attivit� di
lottizzazione e quindi l'eventuale plusvalenza sarebbe quella tipica del
terreno edificabile.
4. (in realt� n. 1) PaoloGr deve urgentemente interpellare un bravo
tecnico del posto; se ha intenzione di costruirsi una casa non ha senso
iniziare a chiedere quanto costano gli atti notarili (se costano 1000
euro in pi� che fai, non costruisci?). Il tecnico ti � indispensabile,
inizia a parlarci sin d'ora.
--
Ciao
Maci
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio
news:ii921l$8he$1...@tdi.cu.mi.it...
> 2. Questione plusvalenze: mi sembra di aver capito che PaoloGr vuole
> cosruirsi la sua casetta. Quindi non ci sono plusvalenze di sorta se non
> intende vendere il suo terreno.
Il bene è comune e ci sono diversi comproprietari. Quindi se vuole il suo
pezzetto di terreno, occorre fare trasferimenti con eventuale conguaglio e
ogni passaggio è soggetto ad accertamento.
> 3. Le plusvalenze ci sono sia in zone a edificazione diretta che in zone
> di lottizzazione, cambia il tipo di tassazione, da ordinaria a separata.
> Se il terreno venisse trasferito PRIMA del momento in cui abbia inizio
> l'eventuale lottizzazione (c'è un'esaustiva prassi al riguardo su quale
> sia il momento di inizio della lottizzazione) non esiste attività di
> lottizzazione e quindi l'eventuale plusvalenza sarebbe quella tipica del
> terreno edificabile.
E' proprio questo da evitare, indipendentemente dalla modalità di
tassazione: sempre zuppa è.
> 4. (in realtà n. 1) PaoloGr deve urgentemente interpellare un bravo
> tecnico del posto; se ha intenzione di costruirsi una casa non ha senso
> iniziare a chiedere quanto costano gli atti notarili (se costano 1000 euro
> in più che fai, non costruisci?). Il tecnico ti è indispensabile, inizia a
> parlarci sin d'ora.
> Ciao
> Maci
Prima fiscalista, altrimenti rischi di perdere tutta la proprietà con il
pagamento delle tasse.
Ciao
--
PaoloGr
<locas...@interfree.it> wrote:
> "Maci" <macim...@pippo.pip> ha scritto nel messaggionews:ii921l$8he$1...@tdi.cu.mi.it...
Non pensate male, ma negli ultimi 4 o 5 post mi sono un po' perso ed
adesso sono piu' confuso di prima.
A dire il vero non pensavo che la questione fosse cosi' complicata. Ho
(in comune con mio fratello e mia madre) un pezzetto di terra, frutto
di sacrifici di mio padre e mia madre, su cui e' sempre stata versata
la relativa ici. Ne volevo ricavare giusto una meta' per costruirci
una casetta (e non a caso ho messo il diminutivo).
Da quello che mi prospettate sembrerebbe che dovremo pagarci un
patrimonio di tasse (???) forse maggiore del prezzo del terreno (ma il
lotto di terreno e' sempre stato nostro ed abbiamo sempre pagato le
tasse che ci competevano).
Ho pero' capito che dovro' ascoltare il parere di un professionista
(geometra e/o fiscalista) poiche' non ho capito un tubo di plusvalenze
e di tanti altri termini usati da voi negli ultimi post di questo
3d. :)
Mi chiedevo solo se sin qui ero stato chiaro riguardo il quesito che
avevo posto o se alla fine avevo generato confusione.
Saluti.
Paolo.
Maci
>
> Il bene è comune e ci sono diversi comproprietari. Quindi se vuole il
> suo pezzetto di terreno, occorre fare trasferimenti con eventuale
> conguaglio e ogni passaggio è soggetto ad accertamento.
Daccordo. Ma si tratta di una divisione e di una donazione, con
tassazioni ridotte all'osso (ipotecaria e catastale).
Tra l'altro la mia esperienza (magari dipende dall'ufficio locale e
comunque tu avrai sicuramente molti più esempi da portare) è che su atti
"modesti" se i valori dichiarati sono abbastanza credibili questi tipi
di atti non vengono accertati, diversamente dalle compravendite.
Personalmente preferisco dichiarare qualcosa in più nell'atto, pagare
qualche centinaio di euro di imposte in più e poi essere proprietario
esclusivo del mio bene su cui io costruisco, con le mie garanzie e le
mie responsabilità.
>
> E' proprio questo da evitare, indipendentemente dalla modalità di
> tassazione: sempre zuppa è.
Certo, anche se le aliquote sono significativamente diverse. Ma io
seguivo il ragionamento della divisione/donazione.
>
> Prima fiscalista, altrimenti rischi di perdere tutta la proprietà con il
> pagamento delle tasse.
>
> Ciao
>
:-)
--
Ciao
Maci
Maci
> Non pensate male, ma negli ultimi 4 o 5 post mi sono un po' perso ed
> adesso sono piu' confuso di prima.
E' il rischio da correre quando si chiede un parere a qualche decina di
persone :-)
> A dire il vero non pensavo che la questione fosse cosi' complicata. Ho
> (in comune con mio fratello e mia madre) un pezzetto di terra, frutto
> di sacrifici di mio padre e mia madre, su cui e' sempre stata versata
> la relativa ici. Ne volevo ricavare giusto una meta' per costruirci
> una casetta (e non a caso ho messo il diminutivo).
> Da quello che mi prospettate sembrerebbe che dovremo pagarci un
> patrimonio di tasse (???) forse maggiore del prezzo del terreno (ma il
> lotto di terreno e' sempre stato nostro ed abbiamo sempre pagato le
> tasse che ci competevano).
No, qui si sta veramente esagerando. Qualche costo c'è, varia in
funzione delle scelte che intenderai fare.
La divisione/donazione è probabilmente la soluzione più economica (salvo
il rischio di accertamenti e come ho appena risposto poco più sopra). E'
da valutare l'eventuale difficoltà che ti può essere sollevata in caso
di mutuo: vai in banca, informati, chiedi come si comportano o quali
garanzie chiedono.
> Ho pero' capito che dovro' ascoltare il parere di un professionista
> (geometra e/o fiscalista) poiche' non ho capito un tubo di plusvalenze
> e di tanti altri termini usati da voi negli ultimi post di questo
> 3d. :)
> Mi chiedevo solo se sin qui ero stato chiaro riguardo il quesito che
> avevo posto o se alla fine avevo generato confusione.
No tu sei stato chiaro. Siccome la questione è (può essere) complessa,
siamo noi che ti creiamo confusione cercando di mettere sul piatto della
bilancia tutte le possibili problematiche.
> Saluti.
> Paolo.
--
Ciao
Maci
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio
> Il 01/02/2011 14.49, Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista ha scritto:
> Daccordo. Ma si tratta di una divisione e di una donazione, con tassazioni
> ridotte all'osso (ipotecaria e catastale).
Ma prima di dividere occorre stimare: è quello il problema, la stima.
E se contestassero la stima, ovvero la base imponibile???
Ti sei messo in croce con le tue mani. E se dovessi vendere per qualsiasi
motivo prima della fine dei lavori, magari con una stima non contestata???
Dall'atto principale di divisione, potresti trascinarti nel tempo una serie
non indifferente di problematiche fiscali/tassazione.
Perchè rischiare?
Naturalmente, come hai scritto anche tu, si mettono sul piatto i pro e i
contro, non conoscendo la situazione.
E se ci fosse una problematica di masse plurime???
Il mio consiglio è quello di partire prima da un fiscalista e poi rivolgersi
al geometra.
Ciao
--
PaoloGr
> La divisione/donazione è probabilmente la soluzione più economica (salvo
> il rischio di accertamenti e come ho appena risposto poco più sopra). E'
> da valutare l'eventuale difficoltà che ti può essere sollevata in caso
> di mutuo: vai in banca, informati, chiedi come si comportano o quali
> garanzie chiedono.
Quindi ricapitolando; prima dovrei far fare una stima del terreno da
un tecnico. Successivamente l'atto di divisione con mio fratello per
ripartirci le rispettive quote di 1/6.
Inoltre dovrei come prima ipotesi far fare a mia madre un'atto di
donazione per le restanti quote, e questa e' la soluzione piu'
economica; qui pero' potrebbero sorgere problemi all'atto di
erogazione del mutuo (che ho intenzione di chiedere alla mia banca)
(domandero' domani stesso maggiori informazioni alla banca), inoltre
ci sono maggiori rischi di accertamenti fiscali (non ho pero' capito
cosa rischio).
L'altra soluzione e' una compravendita; non avrei problemi con il
mutuo, e ci sono minori rischi di accertamenti; pero' e' piu' onerosa
(ma non riesco a comprendere di quanto). Inoltre e' una soluzione che
io e mia madre troviamo assurda; dovrei acquistare da lei una quota
che comunque lei ha intenzione di regalarmi; e' chiaro che lei non
vuole soldi da me e quindi me li restituirebbe.
Per finire, non ho purtroppo compreso i rischi che paventa il
gentilissimo rag. Lo Cascio nel post successivo a questo.
Grazie a tutti delle risposte.
Saluti.
Paolo.
Maci
>
> Quindi ricapitolando; prima dovrei far fare una stima del terreno da
> un tecnico. Successivamente l'atto di divisione con mio fratello per
> ripartirci le rispettive quote di 1/6.
> Inoltre dovrei come prima ipotesi far fare a mia madre un'atto di
> donazione per le restanti quote, e questa e' la soluzione piu'
> economica; qui pero' potrebbero sorgere problemi all'atto di
> erogazione del mutuo (che ho intenzione di chiedere alla mia banca)
> (domandero' domani stesso maggiori informazioni alla banca), inoltre
> ci sono maggiori rischi di accertamenti fiscali (non ho pero' capito
> cosa rischio).
> L'altra soluzione e' una compravendita; non avrei problemi con il
> mutuo, e ci sono minori rischi di accertamenti;
Il rischio di accertamenti fiscali � lo stesso sia con la donazione sia
con la compravendita. Anzi, secondo la mia modesta esperienza �
leggermente minore con la donazione. L'importante � dichiarare un valore
credibile del bene donato, cio� non pensare di fare il furbo dichiarando
un valore modesto per pagare meno imposte, dato che queste sono
proporzionali al valore.
Tanto per intenderci (vado a memoria e quindi posso essere facilmente
smentito): la divisione paga un'imposta dell'1% sul valore trasferito
(quindi 1/3 del valore del terreno) + 3% di imposta ipotecaria e
catastale. La donazione non paga imposta specifica (per valori fino a 1
mln per ciascun beneficiario) ma va considerato sempre il 3% per
ipotecaria e catastale.
pero' e' piu' onerosa
> (ma non riesco a comprendere di quanto).
La divisione va comunque fatta per la quota reciproca di 1/6, con le
aliquote che ti ho detto; sulla compravendita paghi l'8% del valore (che
� di 2/6 per ciascun fratello) oltre al solito 3%. Totale 11% sul valore
compravenduto.
In pi� tua madre avr� realizzato, moooooolto probabilmente, una
"plusvalenza", cio� un guadagno tra quanto incassato ed il valore che
aveva il bene nel momento in cui ne � diventata proprietaria (per
acquisto o successione). Questa plusvalenza � soggetta a tassazione:
l'imposta � variabile, occorre considerare se c'� lottizzazione o no,
comunque considera in ogni caso un'aliquota minima del 23%. La
plusvalenza potrebbe essere quasi azzerata se l'anno scorso � stata
fatta la rivalutazione del terreno con pagamento dell'imposta del 4%.
Siccome non ne hai parlato dubito che sia cos� :-)
Dal punto di vista semplicemente fiscale (imposte da pagare) a parit� di
rischi di accertamento � decisamente meno onerosa la donazione.
Inoltre e' una soluzione che
> io e mia madre troviamo assurda; dovrei acquistare da lei una quota
> che comunque lei ha intenzione di regalarmi; e' chiaro che lei non
> vuole soldi da me e quindi me li restituirebbe.
Considera che c'� l'obbligo di "tracciare" i pagamenti. Se la
compravendita avviene per 100.000 euro (tanto per sparare un numero a
caso) devono esserci assegni non trasferibili, circolari o bonifici che
dimostrino questo movimento di denaro.
> Per finire, non ho purtroppo compreso i rischi che paventa il
> gentilissimo rag. Lo Cascio nel post successivo a questo.
Non posso rispondere per lui :-)
Come � gi� stato detto considera che la donazione potrebbe comunque
essere sempre oggetto di azioni di rivalsa imprevedibili.
Prudenzialmente, per non correre rischi di alcun tipo, il rag. tende ad
escluderle a priori.
Nonostante questo le donazioni avvengono comunque ancora tutt'oggi :-)
E' prudente pensare al peggio. Tra le varie cose che sono state
suggerite, e volendo/dovendo essere pessimista, io eviterei
assolutamente la situazione di costruire la casa sul bene indiviso e
fare al termine dei lavori la vendita. Vedo rischi concreti maggiori
rispetto alla donazione.
--
Ciao
Maci
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio
>
> Non posso rispondere per lui :-)
> Come � gi� stato detto considera che la donazione potrebbe comunque essere
> sempre oggetto di azioni di rivalsa imprevedibili.
> Prudenzialmente, per non correre rischi di alcun tipo, il rag. tende ad
> escluderle a priori.
>
> Nonostante questo le donazioni avvengono comunque ancora tutt'oggi :-)
>
> Maci
Io cerco di evitare a priori qualsiasi problema, partendo soprattutto da
quello fiscale, poich� � il pi� oneroso e pieno d'insidie. Oltre a quello
che hai/avete scritto per un eventuale mutuo, dove per qualsiasi futura
esigenza non si trover� mai una banca disposta a finanziare con la garanzia
dell'immobiile stesso, non conoscendo la situazione personale (et�,
eventuali figli, coniuge, ecc.), occorre anche pensare (facendo le corna, ma
occorre pensarci) al problema della collazione ereditaria, dove la donazione
viene completamente "annullata" e gli eredi, magari, per mantenere
l'immobile costruito con tanti sacrifici, un domani dovrebbero sganciare
altri soldi ai coeredi (in questo caso l'eventuale cognato), dove il valore
da considerare � quello al momento del decesso, quindi con un bene che, nel
tempo, � sempre soggetto ad una rivalutazione economica al rialzo.
Ciao
--
Maci
>
> occorre anche pensare
> (facendo le corna, ma occorre pensarci) al problema della collazione
> ereditaria, dove la donazione viene completamente "annullata" e gli
> eredi, magari, per mantenere l'immobile costruito con tanti sacrifici,
> un domani dovrebbero sganciare altri soldi ai coeredi (in questo caso
> l'eventuale cognato), dove il valore da considerare � quello al momento
> del decesso, quindi con un bene che, nel tempo, � sempre soggetto ad una
> rivalutazione economica al rialzo.
>
> Ciao
>
Niente da eccepire; il fatto � che occorrerebbe contestualizzare e qui
credo dobbiamo fermarci. Diciamo che in situazioni ben verificate e
tranquille il problema pu� essere gestito pi� facilmente; pensiamo, per
esempio, alla possibilit� di escludere il bene dalla collazione
redigendo un testamento e badando di non intaccare le legittime.
Certo poi pu� sempre saltar fuori un figlio naturale sconosciuto ai pi�
che pu� scombinare il tutto ....
Continuo a ritenere che, se il contesto � ben noto e gestibile, il
problema maggiore � quello della banca. In questo caso c'� chi propone
la fidejussione da parte del donante ....
--
Ciao
Maci
PaoloGr
<locas...@interfree.it> wrote:
> Io cerco di evitare a priori qualsiasi problema, partendo soprattutto da
> quello fiscale, poich il pi oneroso e pieno d'insidie. Oltre a quello
> che hai/avete scritto per un eventuale mutuo, dove per qualsiasi futura
> esigenza non si trover mai una banca disposta a finanziare con la garanzia
> dell'immobiile stesso, non conoscendo la situazione personale (et ,
> eventuali figli, coniuge, ecc.), occorre anche pensare (facendo le corna, ma
> occorre pensarci) al problema della collazione ereditaria, dove la donazione
> viene completamente "annullata" e gli eredi, magari, per mantenere
> l'immobile costruito con tanti sacrifici, un domani dovrebbero sganciare
> altri soldi ai coeredi (in questo caso l'eventuale cognato), dove il valore
> da considerare quello al momento del decesso, quindi con un bene che, nel
> tempo, sempre soggetto ad una rivalutazione economica al rialzo.
Mi rendo conto che sto approfittando fin troppo della vostra
cordialita' e competenza, ma avrei un'ultima (giuro che lo e' :-) )
soluzione da prospettarvi:
(A dire il vero ci ha pensato stamani mia moglie): Allora io e mio
fratello abbiamo 1/6 ciascuno sull'intero lotto; mia madre i restanti
4/6. Dividiamo SOLO CATASTALMENTE il terreno in 2 particelle distinte
e confinanti.
Poi mia madre DONA i suoi 4/6 a me e mio fratello (insieme, cosi'
nessuno ha niente da ridire).
Cosi' diventiamo proprietari delle 2 particelle per 1/2 ciascuno.
Alla fine io e mio fratello ci scambiamo le rispettive quote delle 2
particelle (DIVISIONE) cosicche' ciascuno diventa proprietario di una
distinta particella.
Come la vedete ? Potrebbe funzionare ?
Saluti.
Paolo.
Maci
>
> Mi rendo conto che sto approfittando fin troppo della vostra
> cordialita' e competenza, ma avrei un'ultima (giuro che lo e' :-) )
> soluzione da prospettarvi:
> (A dire il vero ci ha pensato stamani mia moglie): Allora io e mio
> fratello abbiamo 1/6 ciascuno sull'intero lotto; mia madre i restanti
> 4/6. Dividiamo SOLO CATASTALMENTE il terreno in 2 particelle distinte
> e confinanti.
> Poi mia madre DONA i suoi 4/6 a me e mio fratello (insieme, cosi'
> nessuno ha niente da ridire).
> Cosi' diventiamo proprietari delle 2 particelle per 1/2 ciascuno.
> Alla fine io e mio fratello ci scambiamo le rispettive quote delle 2
> particelle (DIVISIONE) cosicche' ciascuno diventa proprietario di una
> distinta particella.
> Come la vedete ? Potrebbe funzionare ?
Cambia niente :-)
L'atto di divisione � un atto dichiarativo, non traslativo. La propriet�
� comunque arrivata per donazione.
Il problema con la banca resta. Ci sei andato? Ti ha parlato di aggirare
l'ostacolo con una fidejussione (alcune banche lo fanno)?
Il problema � che, per quel che ne sa la banca, tu potresti aver
ricevuto (o riceverai in seguito) una consistente donazione che
sbilancia l'attuale ripartizione 50/50 e sulla quale tuo fratello
potrebbe avanzare pretese.
Dando per esclusa la presenza di un terzo figlio naturale a voi al
momento ignoto ma che si farebbe vivo al momento della successione. :-)
--
Ciao
Maci