stima valore di mercato terreno con sovrastante antenna telefonica

[Clod]

Buongiorno

sto predisponendo una stima per determinare il più probabile valore di
mercato di una porzione di terreno (50 mq) concessa in affitto, dietro
pagamento di un canone annuo di locazione, ad una società che vi ha
installato sopra una stazione base per la rete di telefonia fissa
(antenna) per un periodo di tempo minimo determinato nel contratto di
affitto ma prorogabile salvo disdetta anticipata delle parti.

Alla determinazione del valore di stima di quella piccola porzione di
area (stima del diritto del concedente) pensavo di arrivarci attraverso
l'applicazione della formula per l'accumulazione iniziale dei canoni
annui ripetuti.

Secondo voi quale potrebbe essere un saggio di capitalizzazione corretto
da usare nella formula dell'accumulazione ?

Dalle ricerche e verifiche che ho fatto potrebbe variare tra il 6% ed il
10%.

Avete esperienze analoghe in tal senso e/o osservazioni a quanto sopra
esposto ?

Grazie.










--
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[Pietro]

sicuro che il saggio sia così alto? hai usato quello dei terreni
agricoli o edificabili?

--
Pietro

[Ghost Dog]

Il 18/03/2022 15:56, Clod ha scritto:

Io quando faccio questo tipo di stime se si parla di rendimenti
"garantiti" tipo banche, GDO etc uso un tasso del 7%

[Luca]

Cerca in rete il "criterio di calcolo stabilito dalla nota esplicativa
su protocollo d’intesa dell’11/12/2015 tra ANCI, H3G, Vodafone Italia e
Wind per la determinazione del valore del canone di locazione delle
stazioni radio base finalizzate all’erogazione del servizio di telefonia
mobile", applicando il valore OMI dell'area in oggetto

[Clod]

Il 18/03/2022 17:47, Pietro ha scritto:

> sicuro che il saggio sia così alto? hai usato quello dei terreni
> agricoli o edificabili?

Da una stima eseguita dalla AdE - Territorio di Parma del 2020, per un
caso simile a quello in oggetto, ho estratto quanto da loro riportato in
merito al saggio di capitalizzazione da usare:

"E' stato determinato il saggio di capitalizzazione del reddito, facendo
riferimento al concetto di “costo opportunità” definibile come “il
rendimento medio atteso dal capitale di rischio investito nell’impresa”,
ossia il costo opportunità del capitale impiegato in titoli con rischio
simile a quello dell’impresa considerata.

Per il calcolo del tasso di redditività è necessario prendere in
considerazione le seguenti variabili:

a) rendimento attività senza rischio
tale dato coincide in linea di massima con il tasso di rendimento dei
titoli di Stato, considerato come debitore sicuramente solvibile e
quindi privo di rischio. Nel caso in esame si farà riferimento ai Buoni
del Tesoro Poliennali (BTP), investiti a trent’anni, con tasso di
rendimento pari al 3,85%, ritenuto l’orizzonte temporale più idoneo.

b) premio per il rischio dell'investitore
rappresenta il premio richiesto da chi investe in capitale di rischio
dell’investimento rispetto ai più sicuri titoli di Stato. Nella
fattispecie, si ritiene di raddoppiare il tasso di rendimento dei BTP.

c) beta di rischiosità
il valore da attribuire a tale dato dipende in larga misura dal settore
in cui l’investimento viene a collocarsi. Maggiore è il rischio,
maggiore sarà il beta. Nel caso in esame, si adotta prudentemente una
percentuale pari allo 0,5%."

In pratica per determinare il valore di mercato dell'area hanno
capitalizzato il canone annuo lordo utilizzando un saggio del 8,20%

[Clod]

Il 18/03/2022 18:10, Luca ha scritto:

> Cerca in rete il "criterio di calcolo stabilito dalla nota esplicativa
> su protocollo d’intesa dell’11/12/2015 tra ANCI, H3G, Vodafone Italia e
> Wind per la determinazione del valore del canone di locazione delle
> stazioni radio base finalizzate all’erogazione del servizio di telefonia
> mobile", applicando il valore OMI dell'area in oggetto

Il valore di locazione è un dato presente nel contratto stipulato tra le
parti e rispecchia quanto previsto nel documento da te citato.

Cerco invece delle verifiche e delle conferme sul saggio di
capitalizzazione da usare per arrivare a definire il valore di mercato,
da inserire nella stima, per quella porzione di 50 mq su cui è stata
realizzata l'antenna.

Stavo anche pensando di non considerare nella stima questo aspetto della
presenza dell'antenna e dell'affitto percepito dalla proprietà, e
trattare tutto, ai fini della stima, come solo terreno agricolo
(superficie di quello coltivato + superficie di quello recintato dove
c'è l'antenna) anche perchè il contratto prevede che la sola conduttrice
possa recedere in ogni momento con preavviso minimo di 90 giorni da
comunicare tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento (art.
27 comma VII - legge 392/78),

Quindi se pur remota esiste la possibilità che tra qualche mese il
contratto venga rescisso ed il proprietario non percepisca più il canone
di locazione, incidendo questo sul valore di mercato dell'immobile.

[Clod]

Il 18/03/2022 17:49, Ghost Dog ha scritto:

> Io quando faccio questo tipo di stime se si parla di rendimenti
> "garantiti" tipo banche, GDO etc uso un tasso del 7%

Il tasso del 7% che usi esce da un calcolo analitico, da comparazione
con altri rendimenti "garantiti" similari o da cos'altro ?

[Giacomo Cattaneo Adorno]